稅務(wù)會計(jì)課件

第一節(jié)土地增值稅概述土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。一、納稅義務(wù)人納稅義務(wù)人：為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體及其他組織。個(gè)人包括個(gè)體經(jīng)營者。第一節(jié)土地增值稅概述1二、征稅范圍1.征稅范圍⑴轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)⑵地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。2.界定標(biāo)準(zhǔn)1.是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅。2.是對國有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓征稅。3.是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。二、征稅范圍23.對若干具體情況的判定⑴以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物包括3種情況，應(yīng)征稅。⑵以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的不征稅⑶房地產(chǎn)的出租不征稅3.對若干具體情況的判定3⑷

房地產(chǎn)的抵押在抵押期間不征稅待抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移占有而確定征稅。對于以房地產(chǎn)抵債發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征稅。⑸房地產(chǎn)的交換應(yīng)征稅個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核定，可以免征土地增值稅。⑹以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營暫免征。投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征稅。⑷房地產(chǎn)的抵押4⑺

合作建房建成后按比例分房自用的，暫免稅。建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征稅。⑻企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免征⑼房地產(chǎn)的代建房行為房地產(chǎn)開發(fā)公司收取的代建收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不征稅。⑽房地產(chǎn)的重新評估不征稅⑺合作建房5三、稅率四級超率累進(jìn)稅率四、納稅期限與納稅地點(diǎn)1.納稅期限：納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)到房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并提交有關(guān)資料。2.納稅地點(diǎn)：房地產(chǎn)坐落地。轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。三、稅率6五、稅收優(yōu)惠1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的，可免繳土地增值稅。2.對國家因建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，可免繳土地增值稅。3.個(gè)人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免征土地增值稅。居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征。五、稅收優(yōu)惠7

第二節(jié)土地增值稅的計(jì)算一、應(yīng)稅收入的確定1.貨幣收入；2.實(shí)物收入；3.其他收入二、扣除項(xiàng)目的確定1.新建房扣除項(xiàng)目⑴取得土地使用權(quán)所支付的金額①地價(jià)款②取得土地使用權(quán)時(shí)按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用第二節(jié)土地增值稅的計(jì)算8⑵

房地產(chǎn)開發(fā)成本⑶房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用①財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出，凡納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒛芴峁┙痤~機(jī)構(gòu)貸款證明的。允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)據(jù)實(shí)扣除的利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。⑵房地產(chǎn)開發(fā)成本9②凡納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)⑷與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加⑸其他扣除項(xiàng)目對專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可按上述1、2項(xiàng)金額之和，加計(jì)20%的扣除額。②凡納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑?02.舊房及建筑物扣除項(xiàng)目⑴評估價(jià)格：重置成本價(jià)乘以成新度折扣率⑵取得土地使用權(quán)所支付的金額⑶與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金三、應(yīng)納稅額的計(jì)算1.增值額的確定⑴增值額=應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目金額

2.舊房及建筑物扣除項(xiàng)目11⑵納稅人有下列情形之一的，按房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收：①隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；②提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。⑵納稅人有下列情形之一的，按房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收：122.應(yīng)納稅額的計(jì)算方法應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率步驟：⑴先計(jì)算扣除項(xiàng)目金額⑵計(jì)算增值額⑶計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率，確定適用稅率⑷

計(jì)算應(yīng)納稅額四、土地增值稅的納稅申報(bào)2.應(yīng)納稅額的計(jì)算方法13

第三節(jié)土地增值稅的會計(jì)處理一、主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的土地增值稅會計(jì)處理1.預(yù)繳借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅貸：銀行存款第三節(jié)土地增值稅的會計(jì)處理142.計(jì)提應(yīng)繳土地增值稅借：營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅3.清繳土地增值稅借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅貸：銀行存款2.計(jì)提應(yīng)繳土地增值稅15二、兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的土地增值稅會計(jì)處理借：其它業(yè)務(wù)成本貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅三、非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓或銷售房地產(chǎn)土地增值稅的會計(jì)處理1.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)借：銀行存款貸：無形資產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅

——應(yīng)交土地增值稅營業(yè)外收入（或借記“營業(yè)外支出”）二、兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的土地增值稅會計(jì)處理162.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn)清理累計(jì)折舊貸：固定資產(chǎn)取得轉(zhuǎn)讓收入借：銀行存款貸：固定資產(chǎn)清理計(jì)提轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)納稅金借：固定資產(chǎn)清理貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅

——應(yīng)交土地增值稅

2.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)17【例】華泰房地產(chǎn)開發(fā)公司在三環(huán)內(nèi)某繁華地段建造一幢商住寫字樓，該開發(fā)項(xiàng)目于20×6年4月開始，共占地5000㎡，建筑面積40000㎡，商住寫字樓于2007年6月完工并于9月底全部售出，每9000元/㎡，取得銷售收入共計(jì)36000萬元。該公司為此應(yīng)繳營業(yè)稅的稅率為5％，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7％，教育費(fèi)附加費(fèi)率3％。該寫字樓開發(fā)成本為3000元／㎡，開發(fā)成本共12000萬元，支付土地出讓金800萬元，支付銀行借款利息500萬元。該公司能按該寫字樓計(jì)算分?jǐn)傘y行貸款利息支出，該公司所在地政府確定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比率為5％。應(yīng)納土地增值稅的稅額計(jì)算如下：【例】華泰房地產(chǎn)開發(fā)公司在三環(huán)內(nèi)某繁華地段建造一幢商住寫字樓18第一步，先計(jì)算增值額（1）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入36000（萬元）（2）準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目金額：取得土地使用權(quán)所支付的金額800萬元房地產(chǎn)開發(fā)成本12000萬元房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝500＋（800＋12000）×5％＝1140（萬元）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅金＝36000×5%×（1＋7％＋3％）＝1980（萬元）從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除金額＝（800＋12000）×20％＝2560（萬元）準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)＝800＋12000＋1140＋1980＋2560＝18480（萬元）第一步，先計(jì)算增值額19（3）增值額為＝36000—18480＝17520（萬元）第二步，再計(jì)算增值率增值率＝17520÷18480＝95％第三步，計(jì)算土地增值稅稅額應(yīng)交土地增值稅稅額＝增值額×增值率—扣除項(xiàng)目金額×扣除率＝17520×40％－18480×5％＝6084（萬元）（3）增值額為＝36000—18480＝17520（萬20

第一節(jié)土地增值稅概述土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。一、納稅義務(wù)人納稅義務(wù)人：為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體及其他組織。個(gè)人包括個(gè)體經(jīng)營者。第一節(jié)土地增值稅概述21二、征稅范圍1.征稅范圍⑴轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)⑵地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。2.界定標(biāo)準(zhǔn)1.是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅。2.是對國有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓征稅。3.是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。二、征稅范圍223.對若干具體情況的判定⑴以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物包括3種情況，應(yīng)征稅。⑵以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的不征稅⑶房地產(chǎn)的出租不征稅3.對若干具體情況的判定23⑷

房地產(chǎn)的抵押在抵押期間不征稅待抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移占有而確定征稅。對于以房地產(chǎn)抵債發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征稅。⑸房地產(chǎn)的交換應(yīng)征稅個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核定，可以免征土地增值稅。⑹以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營暫免征。投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征稅。⑷房地產(chǎn)的抵押24⑺

合作建房建成后按比例分房自用的，暫免稅。建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征稅。⑻企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免征⑼房地產(chǎn)的代建房行為房地產(chǎn)開發(fā)公司收取的代建收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不征稅。⑽房地產(chǎn)的重新評估不征稅⑺合作建房25三、稅率四級超率累進(jìn)稅率四、納稅期限與納稅地點(diǎn)1.納稅期限：納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)到房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并提交有關(guān)資料。2.納稅地點(diǎn)：房地產(chǎn)坐落地。轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。三、稅率26五、稅收優(yōu)惠1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的，可免繳土地增值稅。2.對國家因建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，可免繳土地增值稅。3.個(gè)人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免征土地增值稅。居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征。五、稅收優(yōu)惠27

第二節(jié)土地增值稅的計(jì)算一、應(yīng)稅收入的確定1.貨幣收入；2.實(shí)物收入；3.其他收入二、扣除項(xiàng)目的確定1.新建房扣除項(xiàng)目⑴取得土地使用權(quán)所支付的金額①地價(jià)款②取得土地使用權(quán)時(shí)按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用第二節(jié)土地增值稅的計(jì)算28⑵

房地產(chǎn)開發(fā)成本⑶房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用①財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出，凡納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒛芴峁┙痤~機(jī)構(gòu)貸款證明的。允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)據(jù)實(shí)扣除的利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。⑵房地產(chǎn)開發(fā)成本29②凡納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)⑷與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加⑸其他扣除項(xiàng)目對專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可按上述1、2項(xiàng)金額之和，加計(jì)20%的扣除額。②凡納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑?02.舊房及建筑物扣除項(xiàng)目⑴評估價(jià)格：重置成本價(jià)乘以成新度折扣率⑵取得土地使用權(quán)所支付的金額⑶與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金三、應(yīng)納稅額的計(jì)算1.增值額的確定⑴增值額=應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目金額

2.舊房及建筑物扣除項(xiàng)目31⑵納稅人有下列情形之一的，按房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收：①隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；②提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。⑵納稅人有下列情形之一的，按房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收：322.應(yīng)納稅額的計(jì)算方法應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率步驟：⑴先計(jì)算扣除項(xiàng)目金額⑵計(jì)算增值額⑶計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率，確定適用稅率⑷

計(jì)算應(yīng)納稅額四、土地增值稅的納稅申報(bào)2.應(yīng)納稅額的計(jì)算方法33

第三節(jié)土地增值稅的會計(jì)處理一、主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的土地增值稅會計(jì)處理1.預(yù)繳借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅貸：銀行存款第三節(jié)土地增值稅的會計(jì)處理342.計(jì)提應(yīng)繳土地增值稅借：營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅3.清繳土地增值稅借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅貸：銀行存款2.計(jì)提應(yīng)繳土地增值稅35二、兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的土地增值稅會計(jì)處理借：其它業(yè)務(wù)成本貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅三、非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓或銷售房地產(chǎn)土地增值稅的會計(jì)處理1.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)借：銀行存款貸：無形資產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅

——應(yīng)交土地增值稅營業(yè)外收入（或借記“營業(yè)外支出”）二、兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的土地增值稅會計(jì)處理362.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn)清理累計(jì)折舊貸：固定資產(chǎn)取得轉(zhuǎn)讓收入借：銀行存款貸：固定資產(chǎn)清理計(jì)提轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)納稅金借：固定資產(chǎn)清理貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅

——應(yīng)交土地增值稅

2.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)37【例】華泰房地產(chǎn)開發(fā)公司在三環(huán)內(nèi)某繁華地段建造一幢商住寫字樓，該開發(fā)項(xiàng)目于20×6年4月開始，共占地5000㎡，建筑面積40000㎡，商住寫字樓于2007年6月完工并于9月底全部售出，每9000元/㎡，取得銷售收入共計(jì)36000萬元。該公司為此應(yīng)繳營業(yè)稅的稅率為5％，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7％，教育費(fèi)附加費(fèi)率3％。該寫字樓開發(fā)成本為3000元／㎡，開發(fā)成本共12000萬元，支付土地出讓金800萬元，支付銀行借