大型商業(yè)地產(chǎn)項目前期策劃模版

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)大型商業(yè)地產(chǎn)項目前期策劃模版商業(yè)項目前期策劃主要內(nèi)容1、市場調(diào)研分析1.1宏觀市場分析1.2區(qū)域市場分析1.3客戶分析1.4消費者分析1.5競爭對手分析1.6SWOT分析1.7未來商業(yè)預測分析2、定位分析2.1戰(zhàn)略性總體定位2.2商業(yè)定位3、規(guī)劃設(shè)計建議3.1、市場依據(jù)3.2、規(guī)劃設(shè)計理念3.3、市場總體形象3.4、規(guī)劃概念設(shè)計3.5、環(huán)境景觀概念設(shè)計3.6、建筑產(chǎn)品概念設(shè)計4、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃4.1業(yè)種選擇4.2業(yè)種組合比例4.3業(yè)種功能設(shè)計4.4品牌業(yè)種布局4.5樓層主題5、經(jīng)濟分析5.1指標預算5.2分析評估

前期策劃第一步市場調(diào)研分析一、市場調(diào)研分析的主要內(nèi)容1、宏觀市場分析1.1行業(yè)環(huán)境1.2城市規(guī)劃1.3政策法規(guī)1.4宏觀環(huán)境2、區(qū)域市場分析2.1本市商業(yè)環(huán)境2.2區(qū)域商業(yè)環(huán)境2.3商圈分析（城市發(fā)展狀況、商業(yè)環(huán)境、商業(yè)格局、商圈范圍）3、客戶分析1、經(jīng)營范圍分析2、投資動向分析3、經(jīng)營狀況分析4、客戶需求分析4、消費者分析1、消費結(jié)構(gòu)研究2、消費水平研究5、競爭對手分析1、競爭對手情況2、競爭項目情況6、未來商業(yè)預測分析7、SWOT分析二、如何進行市場調(diào)研分析1、工作任務(wù)：通過對項目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項目為核心，針對當前的經(jīng)濟環(huán)境、本市商業(yè)地產(chǎn)市場的供求狀況、項目所在區(qū)域同類商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)狀、經(jīng)營商家的承租行為進行調(diào)研分析；再結(jié)合項目進行SWOT分析，以上述調(diào)查資料基礎(chǔ)，對項目進行準確的市場定位，和項目價值發(fā)現(xiàn)分析，捕捉贏利的機會。并把開發(fā)理念，轉(zhuǎn)化成項目持續(xù)品牌戰(zhàn)略，指導項目的總體規(guī)劃設(shè)計，對項目進行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避鳳險進行策略提示，同時對項目開發(fā)節(jié)奏提出鹽業(yè)意見，使項目投資邁出成功的第一步。2、主要工作：（1）項目定向市場調(diào)查研究工作（2）項目整體開發(fā)戰(zhàn)略的制定工作（3）項目產(chǎn)品開發(fā)總體策略報告3、工作目的：（1）深度把握項目所在區(qū)域的環(huán)境，洞悉項目商業(yè)機會；（2）以未來界定現(xiàn)在的策劃模式，賦予項目獨一無二、個性化的主題概念，與同區(qū)域內(nèi)其他項目形成賣點落差，提煉項目的核心吸引力；（3）細化項目的市場定位，塑造項目的真正差異化，塑造項目耀眼的特色性質(zhì)（4）通過專業(yè)運作及戰(zhàn)略聯(lián)盟商家的實際需求，界定項目的戰(zhàn)略定位，領(lǐng)跑同行業(yè)內(nèi)商業(yè)市場，成為同區(qū)域商圈的新商業(yè)革命引擎。4、工作內(nèi)容：（1）市場調(diào)研報告通過對本市商業(yè)物業(yè)市場總體的供求情況和項目的區(qū)域性供求情況的調(diào)查及對特定目標群體的調(diào)查，了解目標商家的分布及消費心理、消費特征，整合地分析、判斷本市商用物業(yè)市場未來3－5年內(nèi)的趨勢走向，從而為項目的市場定位、開發(fā)策略及項目規(guī)劃等提供依據(jù)和指導性意見。（2）項目整體開發(fā)戰(zhàn)略的規(guī)劃制定項目整體開發(fā)報告是在縝密的市場調(diào)查和分析研究的前提下，展開戰(zhàn)略的基礎(chǔ)思考及深度思考，具體對發(fā)戰(zhàn)略思想、產(chǎn)品整體開發(fā)步驟等方面進行綜合性的研究，并就上述主要內(nèi)容做出初步判斷，確立未來項目開發(fā)特點與進程的行動計劃以在未來的地塊開發(fā)、招商、經(jīng)營中有計劃地執(zhí)行。從而為項目的開發(fā)制定一套整體發(fā)決策和計劃方案：1、項目整體開發(fā)目標2、項目整體開發(fā)戰(zhàn)略3、項目開發(fā)節(jié)奏的控制：分階段開發(fā)戰(zhàn)略4、項目目標商家總體分析5、項目總體戰(zhàn)略定位分析6、項目整體競爭策略考慮7、項目核心競爭優(yōu)勢的構(gòu)筑8、項目年度發(fā)展策略三、市場調(diào)研分析策略1、市場調(diào)研步驟第一步：界定問題第二步：尋求解決問題的方法第三步：制定調(diào)研方案第四步：進入現(xiàn)場或收集數(shù)據(jù)第五步：整理和分析數(shù)據(jù)第六步：準備及呈送調(diào)研報告2、市場調(diào)研分類研究市場調(diào)研按以識別問題為目的和以解決問題為目的兩個標準分類；（1）以識別問題為目的的調(diào)研有助于確認潛在的可能發(fā)生的問題；①市場潛力――攀升、下降；②市場分額――擴大、縮小；③企業(yè)形象④市場特征⑤招商與銷售⑥市場趨勢――短期與長期預測（2）以解決問題為目的的調(diào)研步驟①市場細分的依據(jù)②確定細分的依據(jù)③確定各種細分的市場潛力④選擇目標市場3、市場調(diào)研各類各類調(diào)研種類所需資料研究范圍商圈研究對項目所在的商圈作出基礎(chǔ)研究，另找出商圈的輻射范圍，業(yè)態(tài)情況、營業(yè)品種、商業(yè)租金水平、人流狀況、與交通狀況及其購買力消費者研究對消費群結(jié)構(gòu)、消費力分析、消費習慣、收入、偏好等作調(diào)研投資客戶研究對投資客戶投資的商鋪，作基本調(diào)研，如營業(yè)時間、業(yè)績、鋪面狀況等4、確定市場調(diào)研的方法市場調(diào)研的準確與否，很大程度取決于所采用的市場調(diào)研方法。一般情況下，商業(yè)地產(chǎn)的市場調(diào)研可采用以下四種方式：（1）直接調(diào)查直接與政府人士、房地產(chǎn)代理商、發(fā)展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會、社會有關(guān)機構(gòu)以及市場中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問、請教，以較快的速度獲利所需的市場信息。通過這種方法取得的信息往往比較可信。（2）間接調(diào)查通過報紙、刊報及其他媒體收集有關(guān)房地產(chǎn)信息、發(fā)展動態(tài)、市場分析等材料，當然對這些材料要對比分析，去偽存真。（3）直接征詢這一方法的難度相對較大，但獲得的信息具有較強的參照性，對項目的定位和營銷的制定很有意義。使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。咨詢調(diào)查要注意對象的選擇，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次的被訪人員，使調(diào)查具有代表性。這種方法也可以街頭隨機訪詢或在展銷會上作問卷調(diào)查。（4）現(xiàn)場“踩點”調(diào)查調(diào)查人員以買樓者身份直接進入銷售現(xiàn)場，通過索取樓盤資料，聽售樓員介紹，實地調(diào)查觀察，從而獲得資料。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。盡可能通過參觀樓盤、施工現(xiàn)場及其他途徑從側(cè)面，內(nèi)部人員和一些已購房人士作深入的調(diào)查，增大調(diào)查結(jié)果的可靠程度。四、調(diào)研分析執(zhí)行1、商業(yè)項目宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析（1）人口因素分析（2）經(jīng)濟水平、GDP狀況分析（3）政策法規(guī)（4）市政規(guī)劃和建設(shè)（5）社會環(huán)境及文化分析（6）交通狀況2、商業(yè)項目區(qū)域市場總體分析通過對項目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項目為核心，針對項目區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、區(qū)域同類商業(yè)項目的現(xiàn)狀、經(jīng)營商家的承租行為進行調(diào)研分析。包括本市的商業(yè)環(huán)境分析、本區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析和本街區(qū)商業(yè)環(huán)境分析即商圈分析三大板塊。（1）項目所在城市商業(yè)環(huán)境分析包括本市國民生產(chǎn)總值、GDP狀況、生活水平、購買力、經(jīng)濟發(fā)展速度、人口及人口增長率等對區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的影響分析以及本市商業(yè)發(fā)展情況、發(fā)展模式、商業(yè)結(jié)構(gòu)分布、商業(yè)消費特征等的分析。（2）項目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析①區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查分析針對本區(qū)域即項目所在區(qū)域的商業(yè)整體規(guī)劃、商業(yè)布局、商業(yè)功能及業(yè)態(tài)分布、商業(yè)網(wǎng)點的格局、商圈分布、商業(yè)形態(tài)、未來規(guī)劃、主要商業(yè)項目規(guī)模及業(yè)態(tài)狀況等進行調(diào)研與分析。②區(qū)域整體商業(yè)市場態(tài)勢分析供求走勢、價格走勢、租金走勢、鋪位分割走勢、業(yè)態(tài)功能走勢、交付標準等分析③區(qū)域內(nèi)行業(yè)情況分析④區(qū)域內(nèi)商戶調(diào)研分析各種類型商家的特點、選址要求、不同商業(yè)種類的承租能力及對承租面積的要求、不同商家對商場配套的要求。⑤區(qū)域內(nèi)終端客戶分析消費水平、消費習慣、消費結(jié)構(gòu)研究⑥區(qū)域競爭項目調(diào)查競爭樓盤開發(fā)地塊狀況研究、主題概念、功能區(qū)劃、業(yè)態(tài)組合、工程進度、配套、現(xiàn)場包裝、媒體選擇、廣告效率、售價、租金、招商率、商戶組合、經(jīng)營狀況、物管等分析。⑦未來3－5年城市發(fā)展方向及項目區(qū)域地位預測（3）項目所在商圈及競爭商圈分析商圈也稱購買圈、商勢圈，是指零售店以其所在點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的地理范圍。理論上是由當?shù)厝丝谝?guī)模、人均可支配收入、出行成本、商業(yè)業(yè)態(tài)所決定。信念啟的銷售活動范圍通常都有一定的地理界限，即有相對穩(wěn)定的商圈。不同的店由于所在地區(qū)、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方式、經(jīng)營品種、經(jīng)營條件的不同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大差別。零售店由于所處地區(qū)、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品品種不同，商圈的范圍、形態(tài)以及商圈內(nèi)顧客分布密度存在著一定的差異，這說是“商圈效應(yīng)”①商圈分類商圈一般有兩種分類方法，一是以顧客密集度來界定，二是以顧客到店的時間來界定。第一種分類：此類商圈由核心商業(yè)圈、次級商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。Ⅰ、核心商圈核心商圈是最接近零售店的區(qū)域，顧客密度最大的區(qū)域，是主要商圈。核心商圈的顧客占55%――70%Ⅱ、次級商圈次級商圈是仩于鄰近商圈以外的區(qū)域，顧客密度較小。次級商圈顧客占15%――25%Ⅲ、邊緣商圈邊緣商圈是位于外圍商圈以外的區(qū)域，顧客最少密度亦最小，除核心商圈和次級商圈之外，其余為邊緣商圈的顧客。居民區(qū)方便店幾乎沒有邊緣商圈的顧客。而位于商業(yè)中心的零售店，核心商圈的顧客密度較小，并不是商圈的主要組成部分，次級商圈和邊緣商圈的顧客密度大。大型零售店，邊緣商圈的顧客往往最多。第二種分類：此種商圈按照顧客來店所需的時間來計算區(qū)分。按照這種方式，商圈可以分為徒步圈、騎車圈、乘車圈和開車圈。徒步圈走路可忍受的范圍或距離。一般來說，單程以10分種為限，距離在500米以內(nèi)，我們稱之為第一商圈；騎車商圈是指騎自行車所能及的范圍或距離，一般來說單程以15分鐘為限，距離在2000米以內(nèi)，我們稱之為第二商圈；乘車圈是指公共汽車所能及的范圍或距離，乘車10分種左右，距離在5000料以內(nèi)，我們稱之為第三商圈；開車圈是指開車經(jīng)過普通公路、高速公路來此消費的顧客群（一般是回頭客或慕名而是為的顧客），我們稱之為第四商圈。對于商圈集中、輻射半徑小的商圈，一般規(guī)模小，潛力受到限制，顧客購物頻率高；而輻射半徑過大的商圈，一般要得到市場對客戶的吸引力難度較大。FIP認為，隨著交通的發(fā)展與人們出行方式的改變，商圈分類應(yīng)該有新的計量標準。其輻射范圍已從過去的絕對地理距離變?yōu)闀r間距離，即商圈開始步入以交通時間來計量商圈輻射范圍的時代。②商圈分析步驟第一步：確定資料來源，包括銷售記錄分析、郵政編碼分析、調(diào)查等。第二步：確定調(diào)查的內(nèi)容，包括平均購買數(shù)量、顧客集中程度等。第三步：對商業(yè)圈的三個組成部分進行確定。第四步：確定商圈內(nèi)居民人口特征的資料來源。第五步：研究商圈內(nèi)居民的消費特征。第六步：分析競爭對手與市場其他情況。第七步：根據(jù)上述分析，確定是否在該商圈內(nèi)營業(yè)最后要確定項目的區(qū)域和具體地點③商圈分析的內(nèi)容Ⅰ、城市發(fā)展狀況：包括GDP指數(shù)，人口分布，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等等。Ⅱ、項目所在區(qū)域商貿(mào)狀況：包括商品交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入及消費構(gòu)成等Ⅲ、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流量，停留時間，每次消費金額、對不同類別的需求（吃、喝、玩、樂）等。如北京市場每次單店購物達100萬元，而在廣州只有10萬元，不同城市每次消費金額相差懸殊。Ⅳ、商圈輻射范圍：包括一級商圈、次級商圈幅射范圍，商圈內(nèi)的其它競爭項目等新設(shè)商業(yè)項目確定商圈主要根據(jù)當?shù)厥袌龅匿N售潛力分析，可以獲利的包括城市規(guī)劃、人口分布、住宅小區(qū)建設(shè)、公路建設(shè)、公共交通等方面的資料，預測本項目將來可以分享的市場份額，從而確定商圈規(guī)模的大小。④商圈容量測算在一定經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)，以商場或商業(yè)區(qū)為中心，向周圍擴展形成輻射力理，對顧客吸引所形成的一定范圍或區(qū)域的最大容量。測量商圈飽和度，使用比較廣泛的是飽和度指數(shù)，其公式為：IRS＝（C×RE）÷RF其中，IRS為飽和度指數(shù)，C為顧客總數(shù)，RE為每一位顧客的平均購買額，RF為商圈內(nèi)商場的營業(yè)面積。假設(shè)某年某商圈的商場每平方米平均營業(yè)額10996元，顧客為350萬人，全年人平均購買5000元，現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)為110萬平方米，那么該商圈的飽和指數(shù)：（350×5000）÷110＝15909元/平方米那么，該商圈每平方米的營業(yè)額與正常水平相差近5000元，說明該商圈的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)飽和了。3、目標客戶的研究分析（1）目標客戶經(jīng)營范圍分析找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團的個別需要。（2）目標客戶投資動向分析包括投資類型、租金范圍及交納方式等。（3）目標客戶對商業(yè)的需求分析包括對各種類型商家的特點的分析；對各種類型商家的選址要求的分析；各種不同商業(yè)種類的承租能力及對承租面積的要求；各種不同商家對商場配套要求等的分析。（4）目標客戶商圈內(nèi)經(jīng)營狀況分析包括經(jīng)營時間、營業(yè)時間、經(jīng)營業(yè)績等；（5）目標客戶抗經(jīng)營鳳險能力分析（6）目標客戶品牌分級研究4、消費者總體研究分析（1）消費水平調(diào)研●消費習慣：考慮南北地域的差異性，不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等；●逛商場頻度：是影響商場人流的關(guān)鍵；●偏愛商場：包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點，及其原因；●對項目商圈評價：包括區(qū)域商品價格、對商場滿意度等；（2）消費結(jié)構(gòu)調(diào)研消費水平的提升必然導致消費結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們的消費水平必定呈動態(tài)模式增長，這就法影響消費結(jié)構(gòu)的變化。如何在第一時間有效捕捉未來商業(yè)地產(chǎn)消費者消費結(jié)構(gòu)的變化是消費結(jié)構(gòu)調(diào)研的重中之重。FIP以“未來界定現(xiàn)在”的“宏策劃”模式站在未來市場的專業(yè)高度，為開發(fā)商提供未來中國3－5年市場消費結(jié)構(gòu)的走向與現(xiàn)在消費結(jié)構(gòu)的特點，以前瞻性眼光為項目作好消費結(jié)構(gòu)的調(diào)研與分析。（3）本商圈消費群結(jié)構(gòu)①本商圈消費群結(jié)構(gòu)分析②本區(qū)域消費群結(jié)構(gòu)分析①

基本人口狀況②人流量分析★★人流量分布及結(jié)構(gòu)★★日均人流量、平時人流量、節(jié)假日人流量③消費群結(jié)構(gòu)分析★★抽樣數(shù)據(jù)整理★★抽樣取數(shù)方法（4）消費力分析A、本商圈消費力分析項目市場低收入戶中等偏下收入中等收入戶中等偏上戶高收入本組最低人均年收入（元）

本組最高人均年收入（元）

根據(jù)本商圈常住人口的結(jié)構(gòu)特色和基本收入情況，來確定該商圈的參考收入數(shù)據(jù)；B、本地域消費群和消費行為特點分析（見下表）

高級消費群中高級消費群中高級灰領(lǐng)消費群中低檔消費群其他消費群家庭人均收入5萬元以上4－5萬元2－4萬元2萬元以下

占本區(qū)域消費群的百分比

消費行為特點

C、應(yīng)同時考慮的及影響本地消費群行為的重要變量①年齡②性別③收入水平④文化水平⑤接受時尚信息程度⑥家庭的滿巢信息程度D、區(qū)域（商圈）消費力分析E、區(qū)域消費力分析及結(jié)論5、競爭商圈研究分析（1）競爭商業(yè)項目現(xiàn)狀調(diào)研分析包括面積、特色、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、幅射范圍、主題概念、功能區(qū)劃、業(yè)態(tài)組合、工程進度、配套、現(xiàn)場包裝、媒體選擇、廣告效率、售價、租金、招商率、商戶組合、經(jīng)營狀況、物管等分析。（2）競爭商業(yè)項目總體分析包括資金實力、性質(zhì)、優(yōu)劣、劣勢等的調(diào)研；（3）項目所處區(qū)域市場價格鳳險分析①最低價格分析按邊際理論，當供應(yīng)過大，價格跌破成本后，即停止供應(yīng)，直至價格回升；②最低鳳險價格選擇A、成本價的張力分析（見下表）成本定價元/平方米成本價折算最低租金元/平方米/日購買人均支付額元/人進入商場人均購買比例

商業(yè)人流量與商業(yè)面積比人/平方米/日張力構(gòu)成比＝實際商業(yè)人流量與商業(yè)面積比/可維持成本租金最低珍流與商業(yè)面積比B、最低慣性的張力分析最低租金價格慣＝構(gòu)成比×日成本租金價×30天6、項目的SWOT分析（1）本項目所在地塊在城市發(fā)展中的地位、現(xiàn)狀及前景分析（2）本項目所在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展狀況（3）本項目所在街區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展狀況及商業(yè)機會分析（4）地塊工、地理位置、地貌特點（5）地塊基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件（6）地塊區(qū)域商業(yè)開發(fā)的特點（7）周邊生活及商業(yè)配套研究（8）項目地塊的優(yōu)勢分析（9）項目地塊劣勢分析（10）項目地塊的鳳險分析（11）項目地塊的機會把握（12）項目SWOT綜合分析7、未來3－5年商業(yè)走勢預測分析FIP“未來界定現(xiàn)在”宏策劃模式的核心理念部分。通過對未來3－5年整體商業(yè)環(huán)境及項目所在地商業(yè)市場的預測來決定現(xiàn)階段商業(yè)項目的策劃方向。提前向開發(fā)商、經(jīng)營者、投資者、消費者展示潛力巨大的商業(yè)模式?；诖耍現(xiàn)IP將對未來3－5年的心地產(chǎn)市場作專業(yè)預測，為項目提供更科學可行的市場走向與發(fā)展趨勢指導，從而打造項目的核心吸引力及可持續(xù)經(jīng)營的核心競爭力。

前期策劃第二步項目定位一、戰(zhàn)略性總體定位項目市場定位項目主題定位項目業(yè)態(tài)定位項目價格定位項目檔次定位項目形象定位經(jīng)營方式定位項目功能定位二、商業(yè)定位1、業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)是為滿足不同的消費需求而形成的不同的零售經(jīng)營形式。而業(yè)態(tài)定位即對商業(yè)項目林做成什么形式的商業(yè)確定定位。通過對銷售店的結(jié)構(gòu)特點分類，并根據(jù)其經(jīng)營方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能選址、商圈、模式、店堂設(shè)施和目標顧客等結(jié)構(gòu)的不同，將商業(yè)零售業(yè)態(tài)分為百貨店、超級市場、大型綜合商場、便利店、專賣店、購物中心、倉儲商店、家居中心等九大業(yè)態(tài)。（1）百貨店（DEPARTMENT）在一個大型建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展各自的進貨、管理、運營的零售業(yè)態(tài)。（2）超級市場（SUPERMARKET）指自選銷售方式，以銷售生鮮商品，食品和向顧客提供日常必需品為主要目的地的零售業(yè)態(tài)。（3）大型綜合商場（CENTERALCHANDISESTORE）采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，并將超級市場和折扣商店的經(jīng)營優(yōu)勢全為一體的，滿足顧客一次性購全的零售業(yè)態(tài)。（4）便利店（CONVENIENCESTORE）滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。（5）專業(yè)店（SPECIATITYSTORE）經(jīng)營某一大類商品為主，并具備有豐富專業(yè)知識的銷售人員和提供適當服務(wù)的零售業(yè)態(tài)。（6）專賣店（EXCLUSIVESHOP）專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。（7）倉儲商店（DISCONTENTSTORE）在大綜合超市經(jīng)營的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實用品銷售，并實行儲銷一體，以提供有限服務(wù)和低價格商品為主要特征的，采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。（8）家居中心（HOMECENTER）改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品，日用雜品，技術(shù)及服務(wù)為主的，采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。（9）購物中心（SHOPPINGCENTER）企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的種類零售業(yè)態(tài)，服務(wù)設(shè)施的集合體。中國的購物中心有三種類型，一是城市商業(yè)區(qū)域副中心購物中心，二是城郊區(qū)大型購物中心，三是鄰里購物中心。它服務(wù)的多樣性，管理模式的科學性，經(jīng)營業(yè)態(tài)組合的現(xiàn)代性三大優(yōu)勢，贏得了現(xiàn)代消費者對這種商業(yè)模式的依賴感。購物中心由于其形態(tài)的復雜性與經(jīng)營消費對象的差異性又有多種分類方法，其中每種分類都有其獨立的開發(fā)策略與經(jīng)營管理方法。（＊見下表）購物中心分類總分類總特征細分類開發(fā)與建設(shè)特點（開發(fā)戰(zhàn)略）城市區(qū)獨立購物中心由于受城市用地條件和城市環(huán)境的限制，一般其建筑面積不超過10萬平方米填充型位于城市中心商業(yè)區(qū)更新改造地段，主要散布在商業(yè)街一側(cè)，利用原來場地建設(shè)，與主要商業(yè)街相通擴展型在原有商業(yè)區(qū)域加大營業(yè)面積，在不改變原有商業(yè)區(qū)組成的基礎(chǔ)上提供一個改變商業(yè)區(qū)功能的方法核心替換型通過更新城市黃金土地上過時的零售設(shè)施，使之成為現(xiàn)代化的購物中心，如北京東方廣場城市兼容購物中心與城市其它功能設(shè)施形成一個城市綜合體，其建筑面積控制在2萬平方米多功能型是大規(guī)模高密度城市建筑綜合體的一部分，與寫字樓公寓、酒店、居住設(shè)施等共同構(gòu)成綜合體輔助型在城市綜合體內(nèi)，購物中心是其輔助功能，如大型酒店，大型辦公樓、大型公共交通樞紐的輔助中心城市區(qū)專賣店購物中心以經(jīng)營商品的特色和時代感為特征，以建筑設(shè)計的別致和商品毓化陳列而鎖定特定的消費群體，一般建筑面積均在5000平方米左右節(jié)日型由歷史建筑物建設(shè)而成，它迎合特定消費者的品味和人們對環(huán)境與節(jié)日文化的追求，如工科中國城主題型致力于形成一種購物主題，以建筑為基礎(chǔ)，通過親切而富有變化的步行空間，融合與歷史有關(guān)的情感都市專賣店型是在高密度的城市市區(qū)地下空間，或高屋辦公樓地下層與地鐵轉(zhuǎn)換站共同形成的購物中心城市消費購物中心一般以一個主導商店作為骨干地位的大承租戶為主，面積點出租總面積的70－90%，其自營面積均在3000－10000平方米壟斷型集在經(jīng)營單一類別的商品，從貨源渠道、銷售渠道均控制周圍承租面積小的眾多租戶，形成壟斷格局支配型由幾家大戶承租，嚴格從經(jīng)營品牌系列價格體系、市場信息源等方面控制購物中心的發(fā)展方向城市郊區(qū)鄰里購物中心屬于郊區(qū)小型購物中心，主要提供消費者日常生活用品和個人服務(wù)，一般建筑面積在3000――10000平方米，建有200個停車場，服務(wù)人口為15000人。如北方購物中心業(yè)態(tài)定位模式1、項目整體功能組合設(shè)計、單層功能組合設(shè)計；2、從商圈的融合性上對業(yè)態(tài)合理選擇搭配3、從項目整體需求上對業(yè)態(tài)合理定位4、從控制內(nèi)耗的角度上對業(yè)態(tài)合理界定5、從各業(yè)態(tài)商家對樓層、位置、進深、面寬等要求上對業(yè)態(tài)合理調(diào)整6、從各商家經(jīng)營特點上對業(yè)態(tài)合理調(diào)整以需求界定業(yè)態(tài)功能組合模式：1、從經(jīng)營商家需求界定業(yè)態(tài)組合定位有許多選擇。但任何選擇都必須考慮大量的細節(jié)，內(nèi)置步行街商鋪的開間、進深和購物動線寬度應(yīng)該多少為宜，商鋪面積如何劃分才利于招商又利于經(jīng)營，公攤面積多少方易為經(jīng)營商接受，所有這些細節(jié)都必須與項目的業(yè)態(tài)組合定位“精準”吻合。2、從消費群需求上界定業(yè)態(tài)功能組合必須尊重客戶的購物習慣，方便客戶購物，引導客戶在商場里停留得更久，使客戶產(chǎn)生強烈的購買欲，保證人流的良性循環(huán)，使客戶在商場里逗留更長時間，保證消費者在這一微環(huán)境中保持愉快的心態(tài)和較高的興致。3、從市場競爭上界定根據(jù)操盤經(jīng)驗，大型商業(yè)房地產(chǎn)定位，主要考慮如下幾個因素：①盡可能引進符合項目實際需要的新業(yè)態(tài)，以造成對原有業(yè)態(tài)的強烈沖擊，顛覆舊有商業(yè)格局，同時，所確定的業(yè)態(tài)必須有足夠大的規(guī)模，以至于3－5年內(nèi)無人能出其右，形成規(guī)模上的強勢地位，將要造成新的商業(yè)中心；②要有主流業(yè)態(tài)和核心店，保證項目開業(yè)后對周邊商業(yè)物業(yè)形成競爭態(tài)勢，銷售力強，以吸引人氣，但又強調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢互補，降低整體經(jīng)營成本，提高利潤率，預防鳳險；③現(xiàn)代百貨公司和大型綜合超市比較適合作為主流業(yè)態(tài)引進，但二者之間存在競爭關(guān)系，要注意它們的錯位經(jīng)營；④首層和二層盡可能采用產(chǎn)權(quán)清晰、便于日后管理的內(nèi)置步行街業(yè)態(tài)，即使引進現(xiàn)代百貨或綜合超市作為核心店，也必須考慮采用適合進行產(chǎn)權(quán)分割的辦法，將項目化整為零進行銷售，確?；鼗\開發(fā)資金；⑤大型綜合超市能夠有效地形成商氣，對確保項目運營成功有利，但其要求租金相對較低，容易形成“租售”矛盾；⑥現(xiàn)代百貨公司以時尚和女性消費為主，可以承受較高的租金，但該業(yè)態(tài)必須從首層開始配置，公攤面積最少40%。其與大型綜合超市相似，將在一定程度上導致部分潛在客戶群不愿投資此類業(yè)態(tài)；2、主題定位確定獨特的主題理念，是項目后期招商的靈魂。在信息化社會，顧客的購物方式發(fā)生了很大變化，購物的多元化、個性化與情感化的傾向越來越明顯。因此，F(xiàn)IP根據(jù)所在商圈顧客的購物需要、消費心理特點、區(qū)域文化，參考綜合性商城的不同流派，確定商城的主題，而后在空間處理、環(huán)境塑造、形象設(shè)計等方面對商業(yè)主題進行一致性表現(xiàn)，真正起到商業(yè)文化信息中心的作用。3、目標市場定位目標市場定位包括對項目要服務(wù)的對象即經(jīng)營者、投資者的定位。4、功能定位商場已有可能以傳統(tǒng)單一的購物功能滿足消費群、客戶群的需要了。隨著人們消費水平的提高，休閑、娛樂型購物消費已成為一種趨勢?，F(xiàn)代商場通常體現(xiàn)如下四大功能：購物功能：體現(xiàn)于商場商品品種、檔次上，購物功能是商場最基本功能；休閑功能：在現(xiàn)代大型商場中，休閑功能往往被當作商場的附加功能加以設(shè)置；娛樂功能：體現(xiàn)于各類游玩活動，如電玩、電影城、兒童游玩區(qū)等等；服務(wù)功能：主要體現(xiàn)于商場的物管和商場客戶經(jīng)營主體服務(wù)兩方面；5、形象定位商場的形象定位，實際上是商場經(jīng)營企業(yè)的形象定位，因此，它隨著商場的經(jīng)營運作而持續(xù)存在并發(fā)揮作用。商場形象可以通過CIS系統(tǒng)加以塑造并傳達給消費者。如下三種形式表現(xiàn)商場形象：（1）通過商場建筑外觀來表現(xiàn)，如建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等；（2）通過顧客對賣場購物氣氛表現(xiàn)，如場內(nèi)購物環(huán)境、賣場布局設(shè)計、櫥窗設(shè)計、形象展示、POP廣告等；POP廣告往往是營造賣場購物氣氛、塑造商場形象的重要手段。形象性的POP廣告在色彩的選用上要注重突出季節(jié)感，例如，在春天可選用粉紅色或綠色為基調(diào)，營造一種欣欣向榮的氣氛；夏天可選用藍色或青色，突出一派清爽的感覺；秋天可選用淺橙色或咖啡色，以體現(xiàn)成熟豐收的季節(jié)感；冬天宜選用紅色或金色，給以溫暖、溫馨的購物空間。（3）通過產(chǎn)品價格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等形式表現(xiàn)；6、檔次定位項目所面對的消費與經(jīng)營品牌的檔次，這是屾所服務(wù)的消費者決定的。一般來說可分為高級、中高級、中檔、大眾化等幾種檔次其中品牌店的組合差異性對項目經(jīng)營中的消費人群、消費檔次、建筑鳳格和經(jīng)營鳳格影響很大。7、價格定位項目在市場上銷售和租賃的價格，其中，對于不同的地域、不同的樓層、不同的經(jīng)營者其價格都有所區(qū)別。價格定位需要依靠科學的經(jīng)濟分析，基于商業(yè)操作的實戰(zhàn)經(jīng)驗與科學專業(yè)的經(jīng)濟分析，常用的商場最佳定價的三大法則。法則一：縱向定價波動大1、商場負一層與一層的租金相差2――3倍。到商場地下一層消費暫時還不是我國消費者的消費習慣主流，按市場規(guī)律，一般情況下，負一層租售金額與一層相差2―3倍，如廣州熱銷項目藍色快線的負一層A1鋪售價為45729元/平方米，同樣區(qū)位的一層為10256元/平方米。2、一層、二層價格相差2－5倍一樓的商鋪往往好租，租金也高，一樓的人流量是其它樓層所不能比的，而且，人們的消費觀念一直都是以方便為主，一樓可以最大限度地滿足他們。3、二、三樓的租金要相差1,5倍左右按照商場的功能分區(qū)可知，一般商場的二、三樓都存在互補作用，以有利消費者在商場里循環(huán)消費；而且從人們的逛街行為分析得到，商場二、三樓的人流相差并不多大，所以租金的定位就可以以一樓的租金作為標準而對二、三樓進行制定；法則二：樓層越高，商鋪的租金就要相應(yīng)地降低，甚至要成倍地下降樓層越高，人流量就相應(yīng)地減少，就會影響到營業(yè)狀況。根據(jù)具體的情況，必要地進行相應(yīng)的將租金下調(diào)，以有利將商鋪租出。法則三：商場樓梯口的商鋪的租金要比其它位置的高商場樓梯口是消費者的必經(jīng)之路，其實商場里的商鋪就像一個篩子一樣，將顧客一層層地篩過，當然最好的已經(jīng)被占盡地利的商鋪篩下了。8、經(jīng)營方式定位對于新推物業(yè)來講，確定自身經(jīng)營定位非常重要。如何走出傳統(tǒng)大型商場的局限，滿足現(xiàn)代人消費購物習慣，并引導他們形成健康新型的消費購物觀念是經(jīng)營定位要解決的問題。根據(jù)企業(yè)實力，經(jīng)營目標、承受鳳險能力等因素的考慮，F(xiàn)IP根據(jù)實操經(jīng)驗，把經(jīng)營方式分為三類，即自營、招租、委托經(jīng)營管理三種方式，這種分類也與國際通行的分類方式不謀而合。三大主流經(jīng)營方式解析經(jīng)營方式經(jīng)營特點

自營

1、購銷：商場自行進貨，自行銷售，自擔經(jīng)營鳳險2、保底抽傭：商場將場內(nèi)一琿面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪嶋H用家經(jīng)營，商場按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例抽取傭金3、純分成：商場將場內(nèi)一琿面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪嶋H用家經(jīng)營，商場按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額，共同經(jīng)營，共當鳳險；招租商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９癯鲎饨o實際用家，商場獲租金收益，鋪位或?qū)９竦膶嶋H用家負責經(jīng)營，獲取經(jīng)營收益，承擔經(jīng)營鳳險；委托管理投資者將商業(yè)物業(yè)委托商業(yè)管理公司全權(quán)經(jīng)營，投資者獲得穩(wěn)定的租金回報，而商業(yè)管理公司從中收取一定比例的管理費用；

商業(yè)項目經(jīng)營方式定位要點：要點一：投資資金回籠收期預測項目資金的有效回收，可以保證企業(yè)充足的流動資金，有效運用到下一項目中去要點二：項目收益效果預測收益效果是企業(yè)成敗關(guān)鍵，通過不同經(jīng)營方式的效果分析比較，選擇最優(yōu)方案；要點三：經(jīng)濟走勢分析通過包括利率走勢、投資回報率等分析，判斷取何種經(jīng)營方式；要點四：鳳險比較分析分析商場不同經(jīng)營方式所帶來的鳳險機率、大小等；要點五：統(tǒng)一管理商場實行統(tǒng)一管理，能有效維護商場日常經(jīng)營秩序；9、動態(tài)定位1、招商與定位互動――客戶2、定位與設(shè)計互動――建筑3、定位與市場互動――變化

中國零售業(yè)態(tài)的劃分標準業(yè)態(tài)經(jīng)營方式商品結(jié)構(gòu)服務(wù)功能選址商圈規(guī)模店設(shè)施目標顧客百貨店采取柜臺銷售與自選銷售相結(jié)合方式種類齊全，少批量高毛利，以經(jīng)營男女兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主定價銷售，可以退貨有導購、餐飲娛樂城市繁華區(qū)，交通要道范圍大以流動人口為規(guī)模5000以上設(shè)施豪華典雅忣快中高檔消費者和追求時尚人超級型市場自選銷售模式，出入口分段，結(jié)算在出口處的收銀機處統(tǒng)一進行以購買頻率高的商品為主，經(jīng)營的商品以肉類、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品，奶及奶制品，熟食及日用必需品為主營業(yè)時間每天在11小時，可以采取連鎖經(jīng)營方式，有一定的停車場選址在居民區(qū)，交通要道，商業(yè)區(qū)較窄以居民為主要銷售對象面積在500平方米以上

以居民為主大型綜合商場自選銷售方式和連鎖經(jīng)營方式以衣、食為主，用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)商圈范圍較大選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部，要道商業(yè)區(qū)商圈范圍較大面積一般在2500以上

顧客為購物頻率高的居民

便利店以開架自選為主，結(jié)算在進呂或出口處，可采取連鎖經(jīng)營方式。經(jīng)營實行信息系統(tǒng)化，開展單品管理

商品結(jié)構(gòu)特點明顯，有即時消費性、小容量、應(yīng)急性等特點；營業(yè)時間長，一般在16小時以上，甚至24小時，終年無休息，價格高于別的店選址在居民住宅區(qū)，主干線公路邊，車站，醫(yī)院較窄，居民徒步購物圈內(nèi)面積在100平米，面積利用率高店堂明亮，清潔，貨物豐富主要為居民、單身者年輕人，80%顧客為有目的購買

專業(yè)店

定價銷售和開架面售，也可一展連鎖經(jīng)營

商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性深度性、品種豐富，可供選擇余地大，經(jīng)某類商品為主，經(jīng)營的商品有著自己的特色，一般為高利潤

從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識，可以退貨多樣化，大多設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)百貨店或購物中心內(nèi)

商圈范圍不定營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點而定

目標市場多為流動顧客，滿足消費者對某類商品的選擇性需求

專賣店定價銷售和開架面售，也可連鎖經(jīng)營以企業(yè)品牌為主，銷售量少質(zhì)優(yōu)，高毛利

注重品牌聲譽從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識并提供知識性服務(wù)在繁華商業(yè)區(qū)，商店百貨店或購物中心內(nèi)

商圈范圍不定

前期策劃第三部分規(guī)劃設(shè)計分析一、商業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計分析的內(nèi)容規(guī)劃的市場依據(jù)市場總體形象1、產(chǎn)口功能2、產(chǎn)品檔次3、主題形象規(guī)劃理念設(shè)計規(guī)劃概念設(shè)計1、整體布局2、建筑鳳格3、交通組織4、配套安裝環(huán)境景觀概念設(shè)計建筑產(chǎn)品概念設(shè)計1、立面處理2、商鋪設(shè)計3、面積配比任何商業(yè)地產(chǎn)項目的招商，最終都是回到產(chǎn)品與商家的直接對話上來，因此，好的產(chǎn)品才是最具有市場說服力的。正是因為產(chǎn)品是依賴于市場而生存的，因此，在確定了整體的開發(fā)戰(zhàn)略后，如何把大的理念灌輸?shù)綄嶋H的操作中，才是一個專業(yè)公司責任與專業(yè)精神的體現(xiàn)。項目必須以市場的需求為尺度，以經(jīng)營需求發(fā)展的趨勢來規(guī)劃產(chǎn)品，保持以好的產(chǎn)品來說服市場，以良好的口碑保持市場的領(lǐng)先優(yōu)勢。FIP提供的項目產(chǎn)品策劃方案：1、項目產(chǎn)中策劃的市場依據(jù)；2、項目產(chǎn)品規(guī)劃理念設(shè)計；3、項目產(chǎn)品的市場總體形象、產(chǎn)品功能、產(chǎn)品檔次和主題形象；4、項目規(guī)劃概念設(shè)計：整體布局、建筑鳳格、交通組織、配套安排；5、項目環(huán)境和景觀概念設(shè)計：環(huán)境規(guī)劃、景觀設(shè)置6、項目建筑產(chǎn)品概念設(shè)計：立面處理、商鋪設(shè)計、面積配比；主要工作內(nèi)容包括：外立面設(shè)計建議、廣場設(shè)計建議、在廳設(shè)計建議、內(nèi)部交通設(shè)計建議、功能布局設(shè)計建議、商場裝修建議、智能化建議、停車場規(guī)劃設(shè)計建議、客貨梯設(shè)計建議、服務(wù)管理建議、其它配套設(shè)施及功能設(shè)計建議、鳳格設(shè)計建議；①從市場的角度給予專業(yè)的、符合各級經(jīng)營商家要求的建議；②從消費角度給予最能有效聚集人流的規(guī)劃設(shè)計建議；③從宣傳的角度給予效果最大化、收益最大化，及切合主題概念的外立面設(shè)計建議；④從經(jīng)營的角度提出保持旺場的規(guī)劃設(shè)計建議；⑤從成本角度給予合理的經(jīng)濟預算建議；⑥從發(fā)展商利潤最大化的角度，給予專業(yè)的建議；如一層的回旋設(shè)計，二層的借力設(shè)計；⑦從消費人性化角度提出設(shè)計建議，如消費者步行時間設(shè)計、消費者購物路線設(shè)計、消費者休恬空間設(shè)計、消費者可達性設(shè)計等；二、商業(yè)項目規(guī)劃的市場依據(jù)1、依據(jù)一：市場調(diào)查項目的規(guī)劃設(shè)計必須依據(jù)市場調(diào)查得出定位結(jié)論，集中策劃師的靈感智慧，運用建筑設(shè)計師的技術(shù)手段，發(fā)揮營銷專家的推廣策略共同完成。需特別注意引進新業(yè)態(tài)和設(shè)計好項目的業(yè)態(tài)組合。通過對項目商業(yè)現(xiàn)狀進行充分的市場研究，對項目本身的業(yè)態(tài)選擇、業(yè)態(tài)組合、分布和面積配比，業(yè)種選擇、分布和面積配比，對商鋪劃分、建筑形態(tài)、區(qū)域和樓層功能、人流導向系統(tǒng)、項目環(huán)境及配套設(shè)施等進行預先設(shè)定，用以指導項目的工程規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計；2、依據(jù)二：商家的需求在考慮商家需求時，最重要的是主力店的設(shè)計。對于主力店來說，其業(yè)態(tài)規(guī)模、功能流程、規(guī)劃設(shè)計行裝由它自己來確定，不同的連鎖主力店有自己不同的功能要求，這些使用要求與設(shè)計是由商家決定而非發(fā)商自行主張。許多發(fā)展商在未明確主力店的情況下，便開始規(guī)劃設(shè)計。因為缺乏定向設(shè)計的依據(jù)，所做設(shè)計看似通用性強，實則無的放矢。一旦功能與店家明確，設(shè)計必然從頭推翻。盲目的規(guī)劃設(shè)計只能增加前期不必要成本和后期的招商難度。3、依據(jù)三：超越時代消費者需求設(shè)計必須富有時代感以滿足市場需求，同時又需超越時代趨勢以激發(fā)顧客更深層次的渴望，否則就不能持久，不能在各種文化和不同年代間引起共鳴。消費不是單方面的，因此設(shè)計的空間必須滿足他們的感受和興趣，符合顧客想要學習和成長的渴求，在這一設(shè)計中，故事性是設(shè)計必不可少的要素――設(shè)計和銷售規(guī)劃必須有故事淵源，否則只能曇花一現(xiàn)或令人感到鳳馬牛不相及。此外，現(xiàn)在參加互動的顧客越來越少，為新的參與形式提供了可能性。為了滿足新興文化的需求，必須設(shè)計出富有個性、故事性強、顧客能完全投入的奇遇和旅程。三、規(guī)劃理念規(guī)劃理念是反應(yīng)體現(xiàn)項目主題的重要部分，做好大型商業(yè)項目的規(guī)劃理念，要做到三點：1、合大型商業(yè)項目的選址規(guī)律，即大規(guī)劃上蛤有可行性；2、具體的主題功能區(qū)；3、規(guī)劃理念具有超前性、市場性，與消費者消費心理為規(guī)劃的主導核心。但不能脫離消費者的消費習慣與人的購物心理來做規(guī)劃理念。四、產(chǎn)品高層總體形象設(shè)計1、產(chǎn)品功能功能組合設(shè)計包括整體功能組合設(shè)計和單層功能組合設(shè)計；FIP對疾風迅雷樓層規(guī)劃設(shè)計要點：要點一：樓層設(shè)計與業(yè)種組合商場樓層設(shè)計要考慮種規(guī)劃，與業(yè)種有效組合，以樓層作為業(yè)種及相關(guān)行業(yè)的大場。樓層與業(yè)種是相互關(guān)聯(lián)的關(guān)系；解釋消費群消費習性樓層設(shè)計要考慮消費者消費習慣，流程、一般消費者逛商場的習慣與樓層功能組合流程圖要點二：以業(yè)種定位作支撐點業(yè)種根據(jù)消費者消費習性進行布局，樓層設(shè)計也應(yīng)考慮到消費者消費習性，才能有效進行樓層的規(guī)劃設(shè)計，以業(yè)種定位作支撐點，有效的樓層設(shè)計能夠保證消費者晨商場的停留時間2、產(chǎn)品檔次項目的產(chǎn)品檔次設(shè)計根據(jù)整體定位與產(chǎn)品定位而定；3、主題形象主題形象一般根據(jù)項目的形象定位與主題定位來確定，在規(guī)劃與設(shè)計中貫穿這一理念。以SHOPPINGMALL為例。它的形象設(shè)計，其整體形象不單是依靠通常的建筑語言（如立面橫豎線條的劃分、開窗與實墻的虛實對比等）來完成的。還包括光效、廣告、媒體、特效工程的綜合運用。比如，設(shè)計室外的景觀電梯：在SHOPPINGMALL大廳設(shè)計可伸展出來的平臺，用于演出等商業(yè)活動；在SHOPPINGMALL的顯要位置預留懸掛大型廣告條幅的空間；夜晚的燈光視覺效果設(shè)計等，這樣才會形成最終成熟的大型綜合商業(yè)項目。五、項目規(guī)劃概念設(shè)計1、空間布局今天的購物場所是人的聚會之所，除了購物、休閑、娛樂等，還要滿足人的基本需要：社交。商場設(shè)計的基本原則是通達，但在過道和公共空間設(shè)計上也可發(fā)揮創(chuàng)造性和靈活性，為商戶和消費群體強化或削弱商場的社交職能。FIP空間設(shè)計六原則①商業(yè)空間步行化②商業(yè)空間室內(nèi)化③公共空間社會化④有限空間的利益最大化⑤商業(yè)空間的休閑化⑥商業(yè)環(huán)境的個性化⑴商業(yè)項目平面設(shè)計建議平面設(shè)計的內(nèi)容是確定步行街形態(tài)，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個互利互惠的機會，最大限度為每個承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機會。⑵公共空間設(shè)計建議隨著商場空間的日益擴大和復雜，如何讓人輕松舒暢穿梭于商場就顯得尤為重要。成功的規(guī)劃包括“跑道型”設(shè)計，店面兩邊設(shè)，顧客中間走；“小城市，市中心”設(shè)計，聚會場所設(shè)在中央，人們逛完商場宛如散步于城市步行街。增加用作廣告和展示的公共空間的面積，很多時候大型商業(yè)項目總收入的30%來自廣告及展示空間。⑶開間設(shè)計建議大型商業(yè)項目設(shè)計的柱距與單元面寬有直接關(guān)系。大商店面寬：6、9、12、15、18、21、24。柱子不宜落在店面線上。根據(jù)經(jīng)驗進深一般在18－35米比較合適。如果開間方向的柱距是6米（8、12、15、18、21、24），那么進深方向可以是2×6、3×6、4×6。⑷中庭空間設(shè)計建議中庭是項目最熱鬧的部分，也是項目室內(nèi)步行街節(jié)點上的序列高潮，空間變化豐富，綠化植物密集，水體精心布置，玻璃頂投下的天光光影豐富而富有變化，展現(xiàn)了項目的空間和景觀設(shè)計的特色和精華。這里人流密集，上上下下動感強烈，配合座椅和餐飲設(shè)施，給購物者駐足停留和休息交往提供了舒適的場所。A、中庭空間的功能組合B、中庭空間的造型與交流C、從不同的層面同時引入人流D、垂直交通工具E、景觀的垂直吸引力

購物中心空間設(shè)計空間類型空間設(shè)計特點經(jīng)典設(shè)計借鑒模式平面型突出整體性、文化性和時代性，其結(jié)構(gòu)設(shè)計分為內(nèi)環(huán)室內(nèi)步行街和外環(huán)室外步行街新上海商業(yè)城：商業(yè)建筑面積26萬平方米，其中商務(wù)面積20萬平方米，餐飲面積5萬，旅游面積1萬平方米

立體型

突出引導和組織人流垂直運動的科學合理性，設(shè)計的焦點是以有限的用地面積創(chuàng)造寬敞的理想空間效果北京新安東：商業(yè)建筑面積22萬多平方米，其中商業(yè)零售面積89377平方米，餐飲面積7889平方米，娛樂面積6445平方米，服務(wù)面積3077平方米。新東安市場地下3層，地上11層，其1－6為購物中心，內(nèi)設(shè)21990停車場，購物中心內(nèi)有上下各種規(guī)格的電梯37部，構(gòu)成北大廳宏偉，南大廳活潑的主體型購物中心

對于SHOPPINGMALL的大型中庭空間的設(shè)計，要做到以下幾點：第一：流暢，明快消費者購物圖的是一個心情，能讓他們最大限度地感受到舒適，激發(fā)其購物、瀏覽的興奮點，是很重要的；第二：體驗式的環(huán)境空間消費者走進來后，就是一種商業(yè)消費的體驗，中庭空間設(shè)計作為大型SHOPPINGMALL的標志，在很大程度上就是讓消費者有一個巨大的互不干涉體驗氛圍；第三：打造引領(lǐng)的消費者的功能一個SHOPPINGMALL的消費空間相當大，如何有效地吸引消費者，引領(lǐng)消費者到SHOPPINGMALL各處購物，游玩也是設(shè)計中很重要的一部分；（5）、內(nèi)部庭院空間設(shè)計建議一般大型商場都會有商場內(nèi)庭，作為顧客休閑、觀賞、及給商場緊密購物空間帶來疏散感觀空間，內(nèi)庭的設(shè)計，除了要有足夠的空間、與內(nèi)庭小品配合外，還要注意兩大要點：要點一：和諧性與均好性以商場核心主題特色為基點，通過內(nèi)庭景觀、小品的有效組合，與商場主題特色密切聯(lián)系，保證內(nèi)庭景觀、空間及與商場主題特色的和諧性與均好性；要點二：與市場互動商場內(nèi)庭與廣場，一“內(nèi)”一“外”，萁兩者具有共性，又各具特性，為人群提供活動活動空間，而內(nèi)庭則側(cè)重于保持商場內(nèi)人流的停留時間，廣場側(cè)重于商場外圈的人流集合。如何將廣場與內(nèi)庭通過互動作用，導入人流？應(yīng)是內(nèi)庭設(shè)計的一個重要因素；（6）、外部空間廣場規(guī)劃設(shè)計思路思路一：注重互動性★★商場與廣場互動步行空間的配置最好緊鄰商場建筑物外墻，與商場入口有充足的緩沖空間（約10米×）10米，使步行過程中達到商場對行人吸引的效果，使廣場與商場有良好的互動關(guān)系?！铩锒鄻踊顒踊釉趶V場的步行空間，應(yīng)考慮使用者行走過程中駐留點停留空間。因此可以在廣場平面規(guī)劃時置入一些空間凹凸處或借用廣場中設(shè)施物的設(shè)置點，以達到廣場多樣化活動的互動；思路二：以人為本步行空間的尺度在設(shè)計時采用建筑、建筑小品、更質(zhì)景觀和軟件環(huán)境處理，可以達到個性化設(shè)計和貼近人的親切的尺度；灑水平臺、噴泉、座椅、鋪地、綠化、可以相互交錯布置在略有高差的層面上，并以小橋、柔和的曲線、素雅的材料、平靜的水面、綠色的草坪構(gòu)成步行空間；思路三：設(shè)計流暢空間現(xiàn)代步行空間設(shè)計中，合理安排好各種人流貨流與車流是必不可少的；設(shè)計中應(yīng)采用分時段管理方式解決人流與貨流的交叉問題；在規(guī)模較大的商業(yè)步行街，建筑底層應(yīng)設(shè)商業(yè)街專用地下車庫，在合適部位通往商業(yè)街的人員出入口，同時部分發(fā)揮地下室解決人、貨的分流作用，提供商場的貨運系統(tǒng)和垃圾的清運工作；步行動線的安排應(yīng)盡是以兩據(jù)點的連接為原則，配置于廣場周邊，并減少廣場中穿越性動線的出現(xiàn)：步行空間的寬度以容納四人并肩行走的凈空間為佳（3米×6米），其他附屬設(shè)施（燈柱、廣告、招牌立柱）設(shè)置于步行空間旁約1.5米的空間范圍內(nèi)，以達到步行空間的流暢性；思路四：自然導入現(xiàn)代步行空間在注重硬質(zhì)元素設(shè)計的同時，更應(yīng)引入樹木、花卉、草坪和水景等自然元素。在行走空間內(nèi)植栽的配置以高直、遮蔭和不阻擋視覺景觀為選擇植栽的原則；植栽的配置應(yīng)配合廣場設(shè)計之主題，亦可以利用植栽作為區(qū)劃廣場使用行為的元素，融自然于廣場。將地面綠化結(jié)合屋頂綠化，既符合景觀要求，又應(yīng)符合節(jié)能要求；設(shè)置不同凹入深度的過渡空間，并使遮陽與綠化相結(jié)合；思路五：統(tǒng)一主題行走鋪面除鋪設(shè)完整外，其設(shè)計時應(yīng)將廣場中不同的行為模式區(qū)域有不同的地面材料以區(qū)分，配合廣場主題一并考慮；思路六：無障礙空間設(shè)計在鋪面的材料考慮上，應(yīng)達到防滑的效果，且將殘障空間（導盲磚、殘障步道）考慮于其中，這樣才能達到無障礙、安全的步行空間；思路七：遵循“共生”與“沖突”并存的建筑理念現(xiàn)代步行空間周圍的建筑作為限定空間的主要元素，設(shè)計中更應(yīng)以人對場所的感受規(guī)律為依據(jù)，在線性空間中布置變化豐富的建筑類型，充分體現(xiàn)“共生”與“沖突”并存的建筑鳳格，人在步行過程中會不斷產(chǎn)生新奇愉悅感。建筑邊緣界面采用靈活、近人的設(shè)計思想，塑造場所。采用相對剛性的建筑邊緣界面；采用自然的、跌落柔性構(gòu)件的建筑界面；思路八：強化四維空間設(shè)計商場經(jīng)營外延導入廣場平面規(guī)劃中可將商場經(jīng)營活動延續(xù)規(guī)劃于其中，設(shè)置半戶外商業(yè)休恬空間（COFFEESHOP），或?qū)⑸虉龅幕顒咏柚呃鹊赖脑O(shè)計與廣場活動結(jié)合，達到商場與廣場良好的互動關(guān)系。最佳整體規(guī)劃廣場的范圍大小應(yīng)與周圍的商業(yè)建筑配合，避免建筑物對廣場空間造成壓迫感，所以盡是使廣場寬度與周圍建筑高度比例值接近1，這樣的廣場尺度將達到適度寬敞。細部組合A、廣場休恬設(shè)施設(shè)置方面，座椅盡是采用可及性高的設(shè)置（及階梯式或座臺方式的座椅），坐臥高度以45厘米――60厘米為佳，以達到廣場中休恬空間的便利性；B、廣場休恬空間的個人空間距離最適尺度是1.3米－3.75米，這樣的領(lǐng)域范圍對于休恬的使用者可以達到寬敞舒適的感覺，因此座椅空間的規(guī)劃應(yīng)以此為最小單位加以配置于市場中；C、廣場中休恬空間應(yīng)盡是面對廣場活動發(fā)生的方向，有適當?shù)闹苍耘渲茫疫h離主動線位置（適當距離約3米），以達到休恬時的舒適感；D、廣場中應(yīng)有視覺焦點的設(shè)置，如噴水池、雕塑活動舞、坐臺等設(shè)施，創(chuàng)造豐富有趣的視覺焦點；有效界定范圍在廣場周圍也應(yīng)有明顯的范圍界定物（短柱、矮磚等），以定義廣場范圍和道路之區(qū)別，確保廣場活動進行的安全性，這樣才能真正達到無障礙的休恬空間；廣場功能空間大眾空間休息交流空間社會團體空間演出空間、觀賞納涼年青人空間健力、娛樂設(shè)施老年人空間游樂活動兒童空間游樂活動

商業(yè)廣場空間設(shè)計四大模式模式設(shè)計特色

線型空間為主結(jié)合面型空間以線型空間為主，把它分為幾段，廣場作為連接線型街區(qū)的元素，會使人們行走在其中，空間富于變化，有張有馳。線型街區(qū)適于購物，廣場適合休息。城市步行空間中的購物、活動是一種非強迫性行為，，游人不可能長時間地保持情緒和體力的投入狀態(tài)，休恬和放松必須交織在活動流程中。因此，任何一種空間序列都應(yīng)包含序幕、高潮及松馳階段，有節(jié)奏地組織環(huán)境韻律，保持游人的體力購物激情。

以庭院或廣場為主向外輻射線型空間以廣場或庭院為主，購物或休閑空間在其中進行，或由廣場向四周輻射出多個線型購物街區(qū)，并通過連廊、環(huán)形街等不同形式的外部空間把購物或休閑空間結(jié)合起來，構(gòu)成一個復合?的多樣化的、富有情趣的購物場所。下沉式廣場為主體的立體空間構(gòu)成由平面變化向垂直向多維發(fā)展的多功能步行空間是現(xiàn)代城市步行空間設(shè)計的又一主要形式。

2、建筑細節(jié)設(shè)計⑴內(nèi)墻、地面設(shè)計技巧要點一：注重與燈飾、天花的協(xié)調(diào)商場內(nèi)墻、地面的色調(diào)、圖案等要注重與燈飾、天花協(xié)調(diào)，達到鳳格統(tǒng)一的視覺效果。要點二：墻、地面色調(diào)與商場鳳格一致色調(diào)是鳳格的主要表現(xiàn)形式，商場墻、地面作為商場的主要內(nèi)部空間，其色調(diào)的選取，取決于商場鳳格。如現(xiàn)代鳳格，地、墻面色調(diào)以簡明為主，圖案一般采用清晰簡約的格式圖案。要點三：材料正確選取地、墻面材料選擇正確，是保證日后對其維修與保養(yǎng)的核心。地面材料，一般要易于保潔，具耐磨性、防滑性，避免采用木質(zhì)地板（防火功能）；墻面材料，要防潮、防霉，選用防火材料。要點四：地、墻面的圖案選擇商場地、墻面圖案運用除了要結(jié)合商場鳳格外，還要從不同功能區(qū)的差異，運用不同圖案。如兒童游玩區(qū)，墻、地面一般會采用趣味卡通圖案。⑵小品設(shè)計技巧技巧一：鳳格確立原則商場小品作為一種觀賞裝飾，必須與商場總體鳳格相融，要結(jié)合商場內(nèi)部裝修鳳格，包括色調(diào)、造型、圖案等；技巧二：避免扎堆、重復小品設(shè)置時要避免扎堆、重復設(shè)置，避免給消費者一種繁雜無序的感覺；技巧三：注重觀賞性小品設(shè)置要具有可觀賞性，從造型、色調(diào)等，結(jié)合前場中庭、色調(diào)、鳳格，組合成統(tǒng)一格調(diào)；（3）、商場室內(nèi)燈飾設(shè)計要點要點一：與區(qū)域氣候環(huán)境相結(jié)合通過結(jié)合商場所在區(qū)域氣候，對燈飾色調(diào)選擇。如南方氣候溫暖，燈飾色調(diào)一般用簡明偏冷色調(diào)，而北方氣候冷，燈飾色調(diào)宜采用暖色調(diào)；要點二：與商場結(jié)合燈飾設(shè)置要根據(jù)商場檔次、鳳格形象等予以結(jié)合考慮。比如高檔商場，主要選用高級燈飾。要點三：與業(yè)種結(jié)合燈飾選擇還要根據(jù)業(yè)種的特點分析，比如食品類與服裝類，前者不需特效，而后者則注重燈光所帶來的效果；要點四：與功能結(jié)合商場不同的功能區(qū)，對燈飾要求也不盡相同。比如過道一般選用一種過度性較好的燈飾，商場的過道和拐角是消費過生日進入商場的一個緩沖區(qū)，所以，也要特別注意細節(jié)上的問題；還要區(qū)別指示標志：游玩區(qū)，則選色調(diào)豐富的燈飾組合；3、交通組織設(shè)計（1）、商場電梯布局規(guī)劃要點要點一：扶梯布局①有效運載商場電梯的基本功能是運載商場內(nèi)人流，商場電梯部數(shù)，布局位置，都要以有效疏散運載人流作為出發(fā)點；②避免電梯口人流堵塞大型商場，人流量大，如何避免電梯口的人流堵塞，是電梯布局考慮因素之一。電梯與過道銜接處，一般會設(shè)比過道寬空間，或是過道交叉口；③“右上左下”規(guī)則根據(jù)東方人的行走方向習慣，一般是偏右，商場雙向電梯布置時，要根據(jù)“右上左下”規(guī)則，引導顧客向上購物；單向電梯設(shè)置：商場運用單向電梯設(shè)置，不僅可以保持商場商品的受觀率，保持人流的停留時間，增加顧客再購物的購買欲，而且還可以避免電梯口的堵塞。但同時也要注意消費過生日逛商場的疲勞度，進行合理跨距分析；要點二：垂直電梯布局①貨人分流商場垂直電梯一般貨梯與載人梯分開設(shè)置，實行有效貨流與人流的分流；②專用通道設(shè)置商場垂直電梯一般設(shè)置專用通道，與扶梯、商鋪分立設(shè)置。一是，避免人流堵塞；二是商場以扶梯為主，垂直電梯為輔，顧客一般逛商場，選用的多為扶梯；③觀光梯應(yīng)用常用見于一些大型商場，或有內(nèi)庭規(guī)劃的商場，一般有內(nèi)外兩種，主要作為商場亮點。另外設(shè)置在內(nèi)庭的觀光梯，以垂直方式，讓消費者了解商場功能布局，業(yè)種分布；（2）、走道設(shè)計要點要點一：脈絡(luò)清晰商場內(nèi)過道設(shè)計要清晰，過道脈絡(luò)設(shè)計好壞，不僅影響對人流的疏散，也影響商鋪布局；要點二：與指引標志結(jié)合指引標志設(shè)計主要是指引消費者目標方向，一般要突出指引標志，在過道交叉部分設(shè)置；要點三：合理設(shè)置寬度過道的兩大作用是疏散人流和引導，商場過道寬度設(shè)置要結(jié)合商場人流量、規(guī)模等。一般商場的過道寬度在3米左右；手扶電梯（2500－3000人部）垂直電梯（600－1000人部）。使用手扶電梯與垂直電梯人數(shù)比為15：1日均人流量與商場高峰人流量比為1：3－4，觀光電梯設(shè)置與否、部數(shù)等，視商場而定；4、配套布局（1）洗手間布局要點要點一：“隱性”布局商場洗手間，作為商場的附加設(shè)施，它的布局設(shè)計不能有礙商場的經(jīng)營功能。商場洗手間布局，要以“隱性”作基點，通過專用過道設(shè)置，將洗手間與購物空間形成有效分隔；要點二：采用回避法商場某些業(yè)種，如飲食、食品類等，應(yīng)回避與洗手間相鄰；要點三：確定數(shù)量結(jié)合商場人流時確定洗手間個數(shù)，避免洗手間出現(xiàn)排隊堵塞現(xiàn)象，且應(yīng)每層都設(shè)置；（2）休閑椅布置建議休閑椅布置三忌一忌：與垃圾桶相鄰休息椅布置避免與垃圾桶太近，若則垃圾異味會影響休息椅的休息功能。一般與垃圾桶相距約5－10米間二忌：阻礙人流休息椅的布置要避免占用過多空間，阻礙行人，形成間接阻塞三忌：無規(guī)則設(shè)置休息椅布置時，要通過有序規(guī)則布局，避免零亂，影響商場美觀

（3）、垃圾桶位置設(shè)置要點商場垃圾桶位置設(shè)置要點一電梯口側(cè)，避免電梯內(nèi)垃圾的積累，保證電梯的清潔要點二過道拐角處，方便要點三洗手間內(nèi)

5、不動產(chǎn)景觀概念設(shè)計（1）環(huán)境規(guī)劃環(huán)境規(guī)劃包括商業(yè)項目整體環(huán)境的規(guī)劃、室外環(huán)境的規(guī)劃、室內(nèi)環(huán)境規(guī)劃以及空中環(huán)境規(guī)劃。環(huán)境的規(guī)劃不能脫離消費者的需求，要在洞悉消費者心理和項目本身的主題、特色鳳格、檔次等的基礎(chǔ)上進行，不能盲目求異求新；商業(yè)區(qū)的景觀形態(tài)特征是以商業(yè)蔞主，兼以大量人流，五光十色，由人群、室外空間場所，商業(yè)建筑要，娛樂設(shè)施，廣告，綠化，交通等組成?？偭矿w觀，比較人工化，城市化，最典型的是國外的步行商業(yè)區(qū)，進去之后，一天也逛不完，一天也玩不夠。商業(yè)區(qū)的景觀空間與環(huán)境、景觀相結(jié)合，應(yīng)盡是增加活動內(nèi)容、娛樂設(shè)施，增加文化方面的內(nèi)容。（2）景觀設(shè)置大型商業(yè)項目的景觀可以當作公園來設(shè)計，站購物者感覺是在公園漫步。同時室內(nèi)景觀設(shè)計與室外景觀設(shè)計需要相互協(xié)調(diào)，實現(xiàn)景觀的最大延伸，把室內(nèi)熱鬧精彩及良好的購物氛圍通過外延的放大處理達到效果最大化，而室外獨具特色的景觀設(shè)計也為整個商城提供娛樂休閑的場所。6、項目建筑產(chǎn)品概念設(shè)計（1）立面處理商場外立面不僅是商場的形象標志，設(shè)計新穎、鳳格獨特的外立面設(shè)計能使商場在消費者心中深刻印象。易受消費者歡迎，有利于商場人氣的集中。FIP策劃公司通過對全國50個大商場調(diào)查研究，商場外觀形象是消費者選擇購物場所的第二大要素。大型商業(yè)項目的外立面設(shè)計既要考慮與周圍建筑的關(guān)系，又要考慮入口處外立面與內(nèi)部步行街的過渡與轉(zhuǎn)換。外立面設(shè)計還應(yīng)與建筑鳳格與商業(yè)功能統(tǒng)一。

FIP“三合四性”外產(chǎn)立面設(shè)計準則：原則一：三結(jié)合（1）、與定位結(jié)合檔次根據(jù)商場目標消費群不同的感觀心理需求，結(jié)合商場定位高低，予以不同的外立面設(shè)計。如高檔商場外立面以新路、氣派，作為設(shè)計基準，彰顯目標消費者身份；以大眾為目標消費群定位，商場外立面則以一種流行、新穎作為基準。產(chǎn)業(yè)（專業(yè)商場）結(jié)合專業(yè)商場的行業(yè)特點、結(jié)構(gòu)等因素，商場外立面要突出其行業(yè)特性，如IT業(yè)工，則以簡明、突顯時代性，作為外立面設(shè)計基點。（2）、與商場特色結(jié)合商場外立面是商場的形象包裝，外立面表現(xiàn)不僅是簡單外殼，它要與商場特色、內(nèi)部設(shè)計相結(jié)合。（3）、與區(qū)域環(huán)境結(jié)合商場不可能脫離某個區(qū)域而存在，它必須依附于某個環(huán)境，所以商場外立面設(shè)計要考慮區(qū)域的地形地勢、氣候、人文環(huán)境、區(qū)域建筑鳳格等。原則二：四性（1）、創(chuàng)新性商場外立面是商場的形象、感觀品牌、所以商場外立面設(shè)計要有創(chuàng)意、新意、不拘一格，以區(qū)別于其它商場。（2）、協(xié)調(diào)性商場外立面設(shè)計，這緗與區(qū)域環(huán)境、外立面色調(diào)與形狀、人文等相協(xié)調(diào)。色調(diào)與造型通過審美角度，對色調(diào)與形狀的協(xié)調(diào)，進行組合：鳳格與人文外立面能體現(xiàn)商場的鳳格，與區(qū)域人文、價值取向等必須協(xié)調(diào)一致：用材與環(huán)境外立的材料選取還要與環(huán)境協(xié)調(diào)，包括氣候、日照等。如涂料，南方多雨、溫濕，而不適用；北方干燥、少雨可以運用涂料。（3）、綜合性外立面設(shè)計不僅僅是建筑作品，它的設(shè)計除建筑學，還要綜合其它學科，如美學、心理學、鳳水學等進行綜合運用，達到最佳組合設(shè)計。（4）、超前性商場外立面設(shè)計，如何保證隨時間差而出現(xiàn)的落后問題。所以要求商場外立面設(shè)計不僅要新穎，而且要具有超前性。商業(yè)項目外立面設(shè)計四大組合元素元素設(shè)計要點朝向南向和東向的立面光照充足，墻面宜采用淡雅的淺色調(diào)，北向或光照不足的外墻，墻面應(yīng)以暖色為主，如奶黃、橙、咖啡色等，不宜用過深色表現(xiàn)主題鳳格在外立面設(shè)計中，表現(xiàn)鳳格是中心，外立面色調(diào)的選用、造型的確立等都以此為出發(fā)點外部環(huán)境1、自然環(huán)境，如地形、氣候、花木等2、人造環(huán)境，如廣場、噴泉、假山、雕塑等色彩顏色是表現(xiàn)鳳格的重要輔助手段，尤其是在調(diào)動人的情感方式它具有重要作用。一方面，色彩可以彌補建筑材料原始質(zhì)感和自然機理在調(diào)動人的感官方面的不足；另一方面，它又可以通過抽象手法，直接表達出一種鳳格

（2）鋪面設(shè)計商場鋪位劃分的科學合理與否，不僅僅是體現(xiàn)商品組合的豐富多樣，它還必須考慮到經(jīng)營商家的實用性與合理性，同時也更要兼顧到獨立鋪位與整體商場的協(xié)調(diào)性與互動性?？茖W合理的鋪位劃分將會使經(jīng)營商家的經(jīng)營利潤得以充分體現(xiàn)，使商場的形象更為鮮明、層次更為豐富，同時也將會使得消費者的消費行為過程顯得更加自然順暢和輕松愉快。面積配比大型商業(yè)項目面積與使用率配置原則：原則一：面積按定位劃分原則二：實用率適中眾所周知，居住類物業(yè)使用諧波越高越好，以同等的價格，業(yè)主能夠獲得更多自己實際使用的面積，而商鋪卻不一樣。在歐美及香港，一些比較高檔的商場其使用率都是很低的，基本在50%左右。這有兩方面原因：一為消防，二為使用率的高低會對商場的經(jīng)營產(chǎn)生不同的效果。低使用率對項目經(jīng)營的影響：①

營造購物環(huán)境使用率低是為了營造一種舒適的購物環(huán)境，滿足購物者的消費偏好。越是高檔新風氣，其公共空間就會越多。②決定商場流量商鋪的使用率屯消費人群的容量和人流量，使用率低，可容納消費者的空間越大，其人流量就會增加。甲乙兩個商場，規(guī)模一樣。甲商場有10個鋪位，每個鋪位年租金10成。商場能容納1000個消費者，實現(xiàn)1000萬的營業(yè)額，那么平均每個鋪位實現(xiàn)100萬的營業(yè)額；乙商場能容納2000個消費者，也有10個鋪位（只是每個鋪位的面積比甲商場的?。?，但實現(xiàn)了2000萬的營業(yè)額，則平均每個鋪位是200萬的營業(yè)額，那么它的年租金即使為20萬元，也會成咪追搶的旺鋪。商鋪使用率不能太低也不能太高，經(jīng)過科學的論證和西方國家長期的初中證明，50%左右的使用率比較合適。FIP對商業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計建議：1、從市場的角度給予專業(yè)的、符合各級經(jīng)營商家要求的建議；2、從消費角度給予最能有效聚集人流的規(guī)劃設(shè)計建議；3、從宣傳的角度給予效果最大化、收益最大化、及切合主題概念的外立面設(shè)計建議；4、從經(jīng)營的角度提出保持旺場的規(guī)劃設(shè)計建議；5、從發(fā)展商利潤最大化的角度，給予專業(yè)的建議，如一層的回旋設(shè)計，二層借力設(shè)計；6、從消費人性化角度提出設(shè)計建議，如消費者步行時間設(shè)計、消費者購物路線設(shè)計、消費恬空間設(shè)計、消費者可達性設(shè)計等；

前期策劃第四步業(yè)態(tài)組合一、商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃的內(nèi)容業(yè)種選擇業(yè)種組合比例業(yè)種功能設(shè)計品牌業(yè)種布局樓層主題業(yè)種品牌組合是商業(yè)運作中極為重要的內(nèi)容。如若業(yè)態(tài)組合定位科學合理，可使商場營銷增加靚麗的賣點，有力促進商場的銷售。反之，如果業(yè)種組合定位不符合項目所在城市商業(yè)發(fā)現(xiàn)狀的實際需要，將導致項目投入運營后必定不能做旺而最終歸于失敗。這種案例在全國許多城市可謂比比皆是。二、業(yè)種選擇業(yè)種選擇要按照市場需求的原則來進行，而不是越大越好，品牌越響越好。要根據(jù)項目自身的定位、市場需求等來確定。不同的商業(yè)項目有不同業(yè)種選擇方法，在此以SHOPPINGMALL業(yè)種選擇方法為例對業(yè)種的選擇做一個總括性的說明。SHOPPINGMALL業(yè)態(tài)業(yè)種復合度極度齊全，涵蓋全業(yè)態(tài)、全業(yè)種經(jīng)營，表現(xiàn)為高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)。該結(jié)構(gòu)寬度極寬，由多家不同定位的大型百貨公司、超市大賣場支撐整個商場的結(jié)構(gòu)，備齊高中低各檔商品，品種齊全，為所有的目標消費者提供一站式購物享受；深度極深，品種極多，表現(xiàn)在花色尺寸二項式的選擇性大，許多特色商品在一般的商店不易找到，由諸多品牌專賣店、不同行業(yè)的專業(yè)主題大賣場互相補助，展現(xiàn)多樣。必要條件一：兩個以上主力店規(guī)模大的商場，業(yè)態(tài)組合不到位很容易給人零散的感覺，不利于商場的經(jīng)營和以后的發(fā)，所以SHOPPINGMALL必須要把主力店的招商建設(shè)作為重點來抓。規(guī)模決定了SHOPPINGMALL至少需要兩個以上的主力店（百貨店、超市、專業(yè)主題商場相結(jié)合），才具有其所需要的核心凝聚力，才有足夠的威力發(fā)散到所有的非主力店。必要條件二：品種功能一站到位SHOPPINGMALL的大規(guī)模決定了其消費者定位為家庭（全家、全客層）。為了和家庭式消費這一主導方向保持一致，要設(shè)置大量不同行業(yè)的種類專賣店、家居家電類、兒童及青年游樂設(shè)施、文化廣場、餐飲，以覆蓋男女老少各個不同年齡層次，不同檔次的顧客的需要；再輔以種類特色店以吸引國內(nèi)、國際游客，從而滿足全客層的一站式購物消費和一站式享受（文化、娛樂、休閑、餐飲、展覽、服務(wù)、旅游觀光）。惟有這樣才能覆蓋到盡可能大的商圈范圍，以滿足一個SM的最低客流量要求，也才能具備足夠的競爭力與其他成熟的物業(yè)形態(tài)抗爭。必要條件三：高度專業(yè)化、差異化1、高度特色專業(yè)化SHOPPINGMALL的高度特色專業(yè)化，主要表現(xiàn)在商品組合上凡是符合自己定位的目標顧客需要的商品全部引入。但不符合自己定位的目標顧客需要的商品則一律不引入。忌貪大求全，忌急功近利，更忌為了達到一定的招租率而不加選擇。2、錯位經(jīng)營差異化SHOPPINGMALL的差異化是指，由于同一種商品往往會在不同業(yè)態(tài)不同行業(yè)的商家中出現(xiàn)，故不同商家通過差異化的定位取向、文化氛圍，特色化的際列方式、商品組合、購物環(huán)境、裝潢藝術(shù)、道具燈光、促銷手段、特色服務(wù)、商品包裝等方面的錯位來吸引不同層次不同類型的目標顧客。從而10乃至50多萬平方米大的摩爾內(nèi)幾百上千家店鋪自動自覺地實現(xiàn)了錯位經(jīng)營的競爭。摩爾的規(guī)模往往相當于一條甚至幾條傳統(tǒng)的商業(yè)街，集中匯集著大大小小各種功能的店鋪，但是由于統(tǒng)一管理在玩物喪志止實施的難處，使得商業(yè)街的錯位經(jīng)營問題難以解決。還是現(xiàn)代SHOPPINGMALL相比于商業(yè)街的一大優(yōu)勢。另一方面，全業(yè)態(tài)全行業(yè)經(jīng)營使摩爾內(nèi)不但商品品種比商業(yè)街更多更全，且使顧客購買自己想要的商品比在商業(yè)街上更容易找到。3、業(yè)種組合（1）業(yè)種規(guī)劃組合原則原則一：業(yè)種的區(qū)域需求量確定原則需求決定供應(yīng)，這是市場經(jīng)濟的商業(yè)規(guī)則。商場的業(yè)種規(guī)劃，要結(jié)合區(qū)域需求量與供應(yīng)量，來確定業(yè)種需求彈性，預測設(shè)置此類業(yè)種所帶來的經(jīng)營效益。原則二：業(yè)種種類設(shè)置原則商場業(yè)種種類的有效選定，能滿足消費需求。在有效需求分析情況下，業(yè)種原設(shè)置要以“全”為上。以滿足消費者的“多位一體”原則作為出發(fā)點，包括購物、娛樂、飲食等于一體。原則三：業(yè)種有機組合原則業(yè)種在確立之后，不是簡單地放在一起，而要結(jié)合業(yè)種屬性、消費者購物習性等，進行有效組合。在業(yè)種組合時應(yīng)注意，不同屬性業(yè)種之間的搭配，避免出現(xiàn)相互排斥。如食品與藥物之間不適宜相鄰組合擺放。原則四：引導循環(huán)消費原則商場如何利用消費者在逛商場的時間，引導消費者進行消費，是商場經(jīng)營的必須考慮因素。而利用業(yè)種的空間引導，是主要武器之一。（2）業(yè)種組合比例商場業(yè)種組合的目標有三個：一個是給顧客生活帶來便利；一個是能滿足顧客生活必需；再有就是讓顧客買起來方便和愉悅。一個商場要實現(xiàn)：豐富有彈性“的商家組合配置，有三個重要因素：其一：就是要將多行業(yè)的商家按照理想配置做分類，讓目標顧客覺得在這個商場能買到想要的東西，且享受便利；其二，將已經(jīng)分類的商品充分地備齊品目，有針對性地確定砂同類別商家數(shù)量的廣度和深度，以做一日和尚撞一天鐘讓顧客能充分挑選所需要的商品；其三，將已經(jīng)分類的商品中比較有關(guān)聯(lián)性（附屬性）的安排在一起，讓顧客買起來方便和愉快；以上是落實“豐富有彈性的組合“的三大重點。實現(xiàn)這一目標的關(guān)鍵，就是要對不同的商家進行合理的整合。整合一：“主力、關(guān)聯(lián)、補充、”分類不分家能表現(xiàn)出一個商場特征的就是主力商店/主力商品，主力商店/主力商品是該商場銷售額的主要部分。根據(jù)主力商店/主力商品的性質(zhì)選擇其相關(guān)聯(lián)的業(yè)種，又根據(jù)主力、關(guān)聯(lián)業(yè)種的需要配置補充商品，從而整合出一個商場的整體業(yè)態(tài)組合。如工藝品是工藝品主題店的主力商品，其關(guān)聯(lián)商品是串珠、花邊，其補充商品就是日式和西洋式的裁剪材料。又如SHOPPINGMALL的主力商家是百貨店和綜合超市，關(guān)聯(lián)商家就是男女服飾店、鞋包店、食品店、音像店、書店等，補充商家就是娛樂設(shè)施、銀行、郵局、美容美發(fā)等。整合二：制造百分百彈性豐盈一個商場中，商品的組合比率大致上可以分為普通商品60%、觀賞商品10%、利潤商品15%、并列商品15%，要制造豐富有彈性的業(yè)態(tài)組合可根據(jù)這一比例選擇相關(guān)的業(yè)種。普通商品指顧客熟悉的、叫得出來的商品，可以提高顧客的消費欲望，是增加商場人氣和商氣的主力這軍。觀賞商品可以使顧客賞心悅目，它是一種能挑起顧客興趣、關(guān)心的話題性商品、高價位商品、新穎商品，此類業(yè)種的入駐，可以提高商場的地位和格調(diào)。利潤商品是一種利潤率高、純利大的商品，這類業(yè)種還包括商場自產(chǎn)的品牌，可由商場自行經(jīng)營。并列商品是可當作主要商品的關(guān)聯(lián)品成補品，可以配置在賣場，這類商家主要為方便顧客而引入。業(yè)種組合三大模式業(yè)種組合模式組合特點互補式按照商場商品的不同屬性，以互相補充為原則進行業(yè)種規(guī)劃，如食品與日用品等不同業(yè)種相互補充；填充式在某個范圍下，屬同種業(yè)種，但另一種是作為填充作用。如手機與手機飾品、電池等搭配；混合交叉式商品品種多，品牌齊，形成交叉混合業(yè)種組合；

四、業(yè)種功能分布業(yè)種功能的分布，需要深入研究消費者心理、了解、掌握影響消費者購買行為的心理活動。以“消費者為中心”的思想為指導，發(fā)揮各個業(yè)種在經(jīng)營活動中所能起到的最大功效。業(yè)種的具體分布、營業(yè)場所的布置，應(yīng)以便于消費者參觀與選購商品、便于展示和出售商品為前提。商場管理者應(yīng)將售貨現(xiàn)場的布置與設(shè)計當作創(chuàng)造銷售（而不僅僅是實施銷售）的手段來運用。完成業(yè)種的功能分布，F(xiàn)IP總結(jié)了以下三個技巧：技巧一：激發(fā)消費欲望消費者的消費欲望分為隱性和顯性兩類，隱性是指，消費者沒有明確目標或目的，因受到外在刺激物的影響而不由自主地對某些商品產(chǎn)生的注意。這種注意，不需要人付出意志的努力，對刺激消費者購買行為有很大意義。有意識地將有關(guān)的業(yè)種如婦女用品與兒童用品、兒童玩具鄰近設(shè)置，向消費者發(fā)出暗示，引起消費者的無意注意，刺激其產(chǎn)生購買沖動，誘導其購買，會獲得較好的效果。出于激發(fā)欲望的目的，也為了消費者的購物方便，具體業(yè)種分布時應(yīng)將以下四種業(yè)種聚集在一起，以加強吸引力。第一類：男鞋、男裝、運動用品應(yīng)當集中布局；第二類：女裝、女鞋、童裝、玩具、文具等，便于在購買之前對商品款式、價格和顏色進行比較，同時便于配套購買，增加購物需求；第三類：食品零售店，包括熟食店、面包店、生鮮食品類超市；第四類：配套服務(wù)店面，包括銀行、便民藥店、照片沖印店、干洗店等。這些服務(wù)需要靠近停車場和入口，有可能的話集中布置，并與其他商家相對分離，讓購物者出入方便，它們在購物中心營業(yè)時間之外繼續(xù)營業(yè)。技巧二：結(jié)合業(yè)種特點及購買規(guī)律頻率高、交易零星、選擇性不強的業(yè)種，應(yīng)設(shè)在消費者最容易感知的位置，以便于他們購買、節(jié)省購買時間。花色品種復雜、需要仔細挑選的業(yè)種及貴重物品，要針對消費者求實的購買心理，設(shè)在售貨現(xiàn)場的深處或樓房建筑的上層，以利于消費者在較為安靜、顧客相對流量較小的環(huán)境中認真仔細地挑選。如百貨商場、超市等商業(yè)企業(yè)，在以后的經(jīng)營活動中，每隔一段時間調(diào)動柜組的擺放位置或貨架上商品的陳列位置，使消費者在重新尋找所需商品時，受到其他商品的吸引。技巧三：主力店優(yōu)先，輔助店隨后對于購物中心、SHOPPINGMALL而言，核心主力店能有利得引導人群，其布局直接影響到整個商場的形態(tài)，故位置需先行確定。一般大型商場的主力店適合放在線性步行街的端點，不適合集中布置在中間，這樣才能達到組織人流的效果。五、業(yè)種品牌布局品牌的組成包括：要素品牌、側(cè)重品牌、品牌擴充等等。開發(fā)商或?qū)I(yè)顧問公司必需根據(jù)項目區(qū)域現(xiàn)有品牌業(yè)態(tài)狀況和對未來商業(yè)發(fā)展趨勢的把握，充分利用自身可能整合的各種招商資源，為樓盤作為房地產(chǎn)項目實現(xiàn)銷售和該項目作為商業(yè)地產(chǎn)日后能夠成功運營而對項目各功能分區(qū)和各樓層的業(yè)態(tài)進行品牌規(guī)劃，并由品牌組合定位選取相對應(yīng)的品牌商家，使之形成對項目的市場依托，并由此將各商家品牌嫁接為項目的整體品牌，實現(xiàn)1＋1>2的組合功效，最終達到整個項目的持續(xù)經(jīng)營。但是，目前很多商業(yè)地產(chǎn)項目僅依賴個別國內(nèi)經(jīng)營商家的參與，沒有進行品牌組合，或沒有進行有效的品牌布局，最終沒法做到旺場或只能部分旺場?；诖耍覀?yōu)榈禺a(chǎn)商制定了一個品牌組合對項目產(chǎn)生的