某地產(chǎn)長春項目廣告推廣方案

XX一號推廣案產(chǎn)品定位思考產(chǎn)品分析片區(qū)片區(qū)定位長春市9大區(qū)域的發(fā)展整體按照“一級規(guī)劃、兩級建設(shè)”的思路進行。XX開發(fā)區(qū)的功能定位是”打造特色旅游“。XX潭旅游經(jīng)濟開發(fā)區(qū)定位于環(huán)境優(yōu)美的城市生態(tài)旅游區(qū)、高教區(qū)和居住區(qū)。規(guī)劃明確，定位高檔。XXX國家森林公園始建于1934年，國家級重點風(fēng)景名勝區(qū)，國家第七大森林公園

。119個山頭，30多個樹種，森林100平方公里，潭水430公頃

。一個生態(tài)的自然的好地方！交通距市中心18公里，車程約20分鐘，距長春火車站16公里，距機場23公里。有102路、120路、160路公交車輛直達市中心不同區(qū)位，用時約20分鐘至40分鐘。大型輕軌也將在這里全面開通?，F(xiàn)狀不好，前景不錯。配套商業(yè)：XX商貿(mào)城、XX購物中心……教育：XX小學(xué)、師大附小、長春大學(xué)、東北師范大學(xué)、吉林藝術(shù)學(xué)院、長春稅務(wù)學(xué)院……號稱是文化區(qū)域，現(xiàn)實生活比較無奈。小結(jié)XX區(qū)域有著無限的升值潛力和廣闊的發(fā)展前景。根據(jù)自然資源狀況，XX是長春最好的富人別墅區(qū)所在地。但目前為止XX作為一個居民常住的居住區(qū)還是不夠成熟，生活多有不便。項目本身位置項目位位于長長春市市東南南部XX森林公公園入入口處處。不靠山山，沒沒有非非常獨獨特的的資源源特點點。地塊在XX片區(qū)無明顯優(yōu)勢風(fēng)格與蘭喬喬圣菲菲類似似。南加州州風(fēng)情情，亦亦即改改良西西班牙牙風(fēng)情情。質(zhì)樸奢奢華的的氣質(zhì)質(zhì)，手手工打打磨的的感覺覺。不論風(fēng)格還是質(zhì)量，這都將是長春前所未有的。價格根據(jù)我我們的的猜測測，別別墅的的銷售售價格格應(yīng)該該在10000元/平米左左右。這個價格，在長春基本可以稱為“天價”產(chǎn)品分分析結(jié)結(jié)論我們的的項目目所處處的是是一個個國際際意義義的富富人居居住區(qū)區(qū)。產(chǎn)品品的的所所有有硬硬件件因因素素都都決決定定了了它它是是真真正正引引領(lǐng)領(lǐng)長長春春市市場場的的別別墅墅生生活活區(qū)區(qū)。。市場場分分析析市場場格格局局長春春市市的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場整整體體發(fā)發(fā)展展相相對對比比較較低低級級。。消費費能能力力有有限限，，市市場場供供給給量量大大，，多多擠擠在在中中檔檔或或中中高高檔檔。。就高高端端市市場場而而言言，，沒沒有有真真正正意意義義的的富富人人區(qū)區(qū)。。一個不成熟的行業(yè)市場，一個前景不明朗的行業(yè)市場。別墅墅的的發(fā)發(fā)展展第一一幢幢別別墅墅———長影影小小白白樓樓。。1999年之之前前，，只只有有富富豪豪花花園園和和天天華華苑苑在在售售。。同同期期，，XX產(chǎn)生生了了爛爛尾尾別別墅墅。。1999年后后，，長長春春的的““社社區(qū)區(qū)別別墅墅””開開始始逐逐漸漸興興旺旺，，但但““別別墅墅社社區(qū)區(qū)””始始終終難難成成氣氣候候，，一一直直到到現(xiàn)現(xiàn)在在。。長春沒有真正的“別墅生活”競爭爭對對手手美印印溪溪谷谷香墅墅街街森林林華華墅墅（（號號稱稱唯唯一一的的純純別別墅墅區(qū)區(qū)））蘊城城別別墅墅優(yōu)山山美美地地（（電電力力系系統(tǒng)統(tǒng)內(nèi)內(nèi)部部消消化化一一大大部部分分））大頂頂山山李李嘉嘉誠誠項項目目已經(jīng)開盤的銷售一般，他們都談不上是對手。如果一定要找競爭對手，那就是李嘉誠。長春春沒沒有有真真正正意意義義的的富富人人區(qū)區(qū)，，長長春春的的別別墅墅市市場場未未真真正正形形成成，，更更談?wù)劜徊簧仙险嬲嬲庖饬x義的的競競爭爭。。市場場分分析析結(jié)結(jié)論論消費費者者分分析析目前前XX別墅墅買買家家一、、小小康康精精英英。。高高級級職職員員，，用用在在市市區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)買買一一套套房房的的錢錢在在XX買別別墅墅+汽車車，，提提前前過過上上““高高尚尚生生活活””。。二、、豪豪客客。。這這一一類類買買家家財財力力雄雄厚厚，，眼眼光光長長遠遠獨獨到到，，購購買買XX別墅墅基基本本為為投投資資保保值值準準備備。。小康精英買不起，投資豪客量太小，依靠目前XX別墅消費結(jié)構(gòu)，無法實現(xiàn)本項目的順利銷售。有能能買買的的起起的的人人嗎嗎？？從表表面面看看，，長長春春人人的的收收入入并并不不高高，，但但事事實實并并非非如如此此。。看看看卓卓展展的的火火爆爆銷銷售售場場面面，，誰誰也也不不能能說說長長春春人人沒沒錢錢。。以瑞瑞士士伯伯爵爵名名表表為為例例，，銷銷量量占占據(jù)據(jù)全全國國銷銷量量的的大大半半江江山山，，業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)素素有有””得得東東北北者者得得天天下下““之之說說法法。。對長春富人來說，消費能力不是問題。為什什么么不不買買別別墅墅？？觀念念尚尚未未升升級級。。認認為為住住在在城城市市中中心心才才是是高高級級的的。。不值得得花那那么多多錢買買別墅墅，而而且是是住到到郊區(qū)區(qū)去。。收入不不能見見光，，盡量量避免免張揚揚。在意識識中房房子和和手表表等交交際性性產(chǎn)品品不同同，不不能明明確代代表身身份。。部分人人買別別墅，，到大大連等等其他他城市市去購購買。。自己在在郊區(qū)區(qū)買塊塊地，，自己己蓋““別別墅””。在長春，沒有形成別墅的消費觀念。他們住住哪里里？老牌豪豪宅富富豪花花園等等地。。各新派派高檔檔社區(qū)區(qū)：萬萬科、、中海、、融創(chuàng)等等項目。南湖、、同志志街、、紅旗旗街等等傳統(tǒng)統(tǒng)““高尚尚區(qū)””。?；祀s而居是長春富人不同于成熟市場的最大特點！他們怎怎樣消消費？？東西好好壞倒倒在其其次，，關(guān)鍵鍵是在在哪里里買的的，花花多少少錢買買的。。為了面面子，，出手手大方方，重重視社社會認認同。。追求品品牌，，講究究身份份，圈圈子效效應(yīng)明明顯。。意見領(lǐng)領(lǐng)袖和和媒體體導(dǎo)向向?qū)οM決決定非非常重重要。。身份感很重要！消費者者分析析結(jié)論論有消費費能力力，但但目前前沒有有形成成別墅墅的消消費觀觀念。。消費者者：有消費費能力力，看看重身身份，，對別別墅生生活價價值認認識不不足。。市場：：沒有有真正正的富富人區(qū)區(qū)，別墅市市場未未真正正形成成，談?wù)劜簧仙险嬲饬x義的競競爭。。產(chǎn)品：：我們的的項目目具備備了富富人居居住區(qū)區(qū)的所所有硬硬件因因素，，是真真正的的別墅墅區(qū)。。真正有有身份份的生生活項目定定位案名NATUREBRIDGE松喬伯伯爵森喬伯伯爵南爵1號……備選案案名WOODSIDE伍德賽賽德無上屋上吾尚美國最富的的十個個社區(qū)區(qū)之一一，位位于南南加州州。甲骨文文公司司的首首席執(zhí)執(zhí)行官官埃里里森按按照日日本皇皇家建建筑的的風(fēng)格格建造造，花花了約約１億億美元元在修修建該該住宅宅上。。創(chuàng)作表表現(xiàn)推廣節(jié)奏思考本項目目推廣廣的最最大障障礙來來自消消費者者對產(chǎn)產(chǎn)品類類別價價值的的不認認同。。如何解解決本本項目目的最最大障障礙——來自消消費者者對產(chǎn)產(chǎn)品類類別價價值的的不認認同。。如何進進行推推廣節(jié)節(jié)奏安安排？？房地產(chǎn)產(chǎn)推廣廣的特特點片區(qū)的的重要要性，，決定定了很很多時時候要要單獨獨解決決片區(qū)區(qū)問題題。推廣周周期短短。所所以很很多時時候要要單刀刀直入入，直直接切切入需需要解解決的的問題題。城市話話題的的營造造很重重要，，很多多時候候新聞聞式的的做法法頗有有必要要。第一階階段，，我們們要占占領(lǐng)輿輿論的的至高高點。。第一階階段推推廣策策略用直接接、犀犀利的的手段段，對對長春春富人人該住住哪里里的問問題進進行挑挑動，，形成成城市市話題題，引引起城城市對對于項項目的的關(guān)注注。第一階階段推推廣主主題長春富富人區(qū)區(qū)，從NATUREBRIDGES開始軟文報紙廣廣告消費習(xí)習(xí)慣是是我們們一直直必須須面對對的問問題。。教教育市市場是是個成成本很很高的的事。。一一旦旦我們們教育育好市市場，，后面面就會會多個個受益益者，，但我我們絕絕對是是第一一受益益者。。我我們們是萬萬科，，我們們是行行業(yè)的的領(lǐng)跑跑者，，有時時我們們必須須站在在行業(yè)業(yè)高度度上來來看問問題。。我我們們能做做的就就是盡盡量減減少成成本，，盡量量多讓讓自己己獲益益。第二階階段推推廣策策略與受眾眾進行行別墅墅生活活觀念念溝通通，倡倡導(dǎo)有有身份份的生生活方方式，，讓本本項目目成為為最大大的受受益者者。第二階階段推推廣主主題別讓你你的房房子與與身份份不匹匹配廣播廣廣告廣播廣廣告““問話話篇30秒”電視廣廣告““回家家篇””電視廣廣告一位成成功的的中年年男子子氣宇宇軒昂昂地從從一座座豪華華大廈廈里走走出，，并步步下臺臺階。。一臺奔奔馳車車停在在臺階階旁，，男子子過來來開門門上車車。（主觀觀鏡頭頭）車車子開開過寬寬闊繁繁華的的街道道，旁旁邊高高樓林林立，，商場場華麗麗。（主觀觀鏡頭頭）車車子拐拐彎，，開進進相對對狹窄窄的街街道，，對面面偶爾爾有拖拖拉機機開過過，一一股黑黑煙噴噴出。。車子開開進一一個小小胡同同，有有位賣賣地瓜瓜的鄰鄰居推推著烤烤爐從從奔馳馳車旁旁走過過。車子開開進小小區(qū)內(nèi)內(nèi)，幾幾個下下崗職職工般般的人人在聊聊天閑閑看，，一輛輛自行行車差差點撞撞上奔奔馳。。男子下下車，，氣宇宇軒昂昂的勁勁頭已已經(jīng)沒沒有，，倒似似乎有有些狼狼狽。。突然，，樓上上扔下下一個個類似似黑色色塑料料袋的的東西西朝男男子飄飄來。。黑場