物業(yè)總和項(xiàng)目經(jīng)理每天、每周、每月要做的事以

物業(yè)總和項(xiàng)目經(jīng)理每天、每周、每月要做的事以物業(yè)總和項(xiàng)目經(jīng)理每天、每周、每月要做的事以物業(yè)總和項(xiàng)目經(jīng)理每天、每周、每月要做的事以xxx公司物業(yè)總和項(xiàng)目經(jīng)理每天、每周、每月要做的事以文件編號(hào)：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準(zhǔn)審核制定方案設(shè)計(jì)，管理制度物業(yè)總和項(xiàng)目經(jīng)理每天、每周、每月要做的事以及應(yīng)具備的應(yīng)變能力每天必須做的：1．總結(jié)自己一天的任務(wù)完成情況；2．考慮明天應(yīng)該做的主要工作；3．了解至少一個(gè)部門(mén)情況或進(jìn)行相應(yīng)指導(dǎo)；4．考慮一個(gè)公司的不足之處，并想出準(zhǔn)備改善的方法與步驟；5．記住公司一名員工的名字及其特點(diǎn)；6．每天必須看的報(bào)表；7．考慮自己一天工作失誤的地方；8．自己一天工作完成的質(zhì)量與效率是否還能提高；9．應(yīng)該批復(fù)的文件。每周必須做的：1．召開(kāi)一次中層干部例會(huì)；2．與一個(gè)主要職能部門(mén)進(jìn)行一次座談；3．與一個(gè)你認(rèn)為現(xiàn)在或?qū)?lái)是公司業(yè)務(wù)骨干的人交流溝通一次；4．向你的老板匯報(bào)一次工作；5．對(duì)各個(gè)部門(mén)的工作進(jìn)展總結(jié)一次；6．召開(kāi)一次與品質(zhì)管控有關(guān)的辦公會(huì)議；7．糾正公司內(nèi)部一個(gè)細(xì)節(jié)上的不正確做法；8．檢查上周糾正措施的落實(shí)情況；9．進(jìn)行一次自我總結(jié)(非正式)；10．整理自己的文件或書(shū)柜；11．了解相應(yīng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化；12．與一個(gè)重要客戶(hù)聯(lián)絡(luò)；13．每周必須看的報(bào)表；14．與一個(gè)合作單位聯(lián)系；15．表?yè)P(yáng)一個(gè)你的骨干。每旬必須做的：1．請(qǐng)一個(gè)不同的員工吃飯或喝茶；2．與財(cái)務(wù)部溝通一次；3．對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)收取和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)進(jìn)行重點(diǎn)幫助；4．拜會(huì)一個(gè)外包商。每月必須做的：1．對(duì)各個(gè)部門(mén)進(jìn)行考核一次；2．拜會(huì)一個(gè)重要客戶(hù)；3．自我考核一次；4．月財(cái)務(wù)報(bào)表；5．月總體經(jīng)營(yíng)情況；6．下月工作計(jì)劃；7．下月激勵(lì)政策。最重要的12種品格一、忠誠(chéng)1.站在老板的立場(chǎng)上思考問(wèn)題；2.與上級(jí)分享你的想法；3.時(shí)刻維護(hù)公司的利益；4.琢磨為公司賺錢(qián)；5.在外界誘惑面前經(jīng)得起考驗(yàn)。二、敬業(yè)1.工作的目的不僅僅在于報(bào)酬；2.提供超出報(bào)酬的服務(wù)與努力；3.樂(lè)意為工作作出個(gè)人犧牲；4.重視工作中的每一個(gè)細(xì)節(jié)。三、積極1.從“要我做”到“我要做”；2.主動(dòng)分擔(dān)一些“分外”事；3.先做后說(shuō)，給上司驚喜；4.學(xué)會(huì)毛遂自薦；5.高標(biāo)準(zhǔn)要求：要求一步，做到三步；6.拿捏好主動(dòng)的尺度，不要急于表現(xiàn)、出風(fēng)頭甚至搶別人的工作。四、負(fù)責(zé)1.責(zé)任的核心在于責(zé)任心；2.把每一件小事都做好；3.言必信，行必果；4.錯(cuò)就是錯(cuò)，絕對(duì)不要找借口；5.讓問(wèn)題的皮球止于你；6.不因一點(diǎn)疏忽而鑄成大錯(cuò)。五、效率1.跟窮忙瞎忙說(shuō)“再見(jiàn)”；2.心無(wú)旁騖，專(zhuān)心致志；3.量化、細(xì)化每天的工作；4.拖延是最狠毒的職業(yè)殺手；5.牢記優(yōu)先，要事第一；6.防止完美主義成為效率的大敵。六、結(jié)果1.一開(kāi)始就要想怎樣把事情做成；2.辦法永遠(yuǎn)要比問(wèn)題多；3.聰明地工作而不僅僅是努力工作；4.沒(méi)有條件，就創(chuàng)造條件；5.把任務(wù)完成得超出預(yù)期。七、溝通1.溝通和八卦是兩回事；2.不說(shuō)和說(shuō)得過(guò)多都是一種錯(cuò)；3.帶著方案去提問(wèn)題，當(dāng)面溝通，當(dāng)場(chǎng)解決；4.培養(yǎng)接受批評(píng)的情商；5.胸懷大局，既報(bào)喜也報(bào)憂(yōu)；6.內(nèi)部可以有矛盾，對(duì)外一定要一致。八、團(tuán)隊(duì)1.滴水融入大海，個(gè)人融入團(tuán)隊(duì)；2.服從總體安排；3.遵守紀(jì)律才能保證戰(zhàn)斗力；4.不做團(tuán)隊(duì)的“短板”，如果現(xiàn)在是，就要給自己“增高”；5.多為別人、為團(tuán)隊(duì)考慮。九、進(jìn)取1.以空杯心態(tài)去學(xué)習(xí)、去汲取；2.不要總生氣，而要爭(zhēng)氣；3.不要一年經(jīng)驗(yàn)重復(fù)用十年；4.擠時(shí)間給自己“增高”、“充電”；5.發(fā)展自己的“比較優(yōu)勢(shì)”；6.挑戰(zhàn)自我，未雨綢繆。十、低調(diào)1.不要邀功請(qǐng)賞；2.克服“大材小用”的心理；3.不要擺架子耍資格；4.凡是人，皆須敬；5.努力做到名實(shí)相符，要配得上自己的位置；6.成績(jī)只是開(kāi)始，榮譽(yù)當(dāng)作動(dòng)力。十一、成本1.報(bào)銷(xiāo)賬目，一定要誠(chéng)信；2.不耍小聰明，不貪小便宜；3.不浪費(fèi)公司的資源，哪怕是一張紙；4.珍惜工作的每一分鐘時(shí)間；5.每付出成本，都要力爭(zhēng)最大收益；6.記?。菏∠碌模褪抢麧?rùn)！十二、感恩1.老板給了你飯碗；2.工作給你的不僅是報(bào)酬，還有學(xué)習(xí)、成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)；3.同事給了你工作中的配合；4.對(duì)手讓你看到距離和發(fā)展空間；5.批評(píng)者讓你不斷完善自我。項(xiàng)目經(jīng)理的三種應(yīng)變能力一、事事具細(xì)項(xiàng)目經(jīng)理在接管項(xiàng)目前應(yīng)充分做好準(zhǔn)備工作，但是準(zhǔn)備再好的項(xiàng)目經(jīng)理，也很難料想或防止項(xiàng)目偶然事件的發(fā)生。事事具細(xì)是項(xiàng)目經(jīng)理常用的一種解決問(wèn)題的方式之一。例如：項(xiàng)目經(jīng)理在解決一起小區(qū)物業(yè)與業(yè)主的糾紛過(guò)程中，在進(jìn)行分析時(shí)，往往被表面現(xiàn)象蒙蔽，很長(zhǎng)時(shí)間不能解決，使公用設(shè)施造成潛在隱患，具體情節(jié)如下：事例一：某小區(qū)12號(hào)樓103業(yè)主由于裝修不慎，將電梯豎井內(nèi)墻壁打穿，同時(shí)將自家廚房?jī)?nèi)供水管打穿，造成電梯豎井內(nèi)輕微漏水，為電梯的安全運(yùn)行造成隱患。經(jīng)物業(yè)管理中心與業(yè)主多次溝通，業(yè)主仍由于裝修費(fèi)用過(guò)高原因不愿意維修，寧愿多交些水費(fèi)，也要求物業(yè)予以修復(fù)或維持原狀，即使物業(yè)部門(mén)發(fā)放了整改通知單。案例啟示：在解決此類(lèi)問(wèn)題時(shí)，物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理往往由于自身的主觀意向去解決問(wèn)題，雖然認(rèn)真聽(tīng)取了電梯維保單位及項(xiàng)目維修人員的報(bào)告，積極努力的去與業(yè)主溝通解決，但是收效甚微。如何變被動(dòng)為主動(dòng)，是對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的一次考驗(yàn)。經(jīng)過(guò)項(xiàng)目經(jīng)理的努力，迅速解決了這個(gè)棘手的問(wèn)題。(百聞不如—見(jiàn)，項(xiàng)目經(jīng)理在處理此類(lèi)問(wèn)題時(shí)有必要事事具細(xì)，通過(guò)項(xiàng)目經(jīng)理親自調(diào)查發(fā)現(xiàn)，業(yè)主打穿與業(yè)主家熱水器連接的熱水管，由于微漏不明顯，造成維修工與電梯維保員工誤判，經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理在電梯豎井內(nèi)檢查，發(fā)現(xiàn)流出的是熱水。經(jīng)與業(yè)主溝通，業(yè)主很快答應(yīng)解決這個(gè)問(wèn)題，并找到了長(zhǎng)期電費(fèi)高漲的原因。)此時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理可以在解決問(wèn)題后主動(dòng)向員工提問(wèn)，如何解決這個(gè)問(wèn)題。此時(shí)員工的注意力會(huì)馬上轉(zhuǎn)移到項(xiàng)目經(jīng)理身上，項(xiàng)目經(jīng)理可以通過(guò)不同的回答來(lái)進(jìn)行判斷，對(duì)員工的回答作恰當(dāng)?shù)男〗Y(jié)和補(bǔ)充。這樣項(xiàng)目經(jīng)理可迅速化解原來(lái)未能解決問(wèn)題的尷尬局面。二、物管專(zhuān)業(yè)知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)物業(yè)管理人員所擁有處理問(wèn)題的專(zhuān)業(yè)知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)是順利與業(yè)主溝通、解決問(wèn)題的法寶，良好的處理問(wèn)題的方式與溝通方法是項(xiàng)目經(jīng)理所具備的優(yōu)勢(shì)，也是物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化的一種體現(xiàn)。事例二：所管理項(xiàng)目10一102業(yè)主提出的家中客廳地暖不熱的問(wèn)題。今年一月初的一場(chǎng)大雪使京津近三十年來(lái)經(jīng)歷了一場(chǎng)前所未有的供暖考驗(yàn)，對(duì)于物業(yè)所管理項(xiàng)目而言，也是服務(wù)項(xiàng)目中的重中之重，如何處理業(yè)主、物業(yè)服務(wù)中心、供熱公司三者之間的問(wèn)題是對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的考驗(yàn)，也是對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理業(yè)務(wù)應(yīng)變能力的考驗(yàn)。首先根據(jù)原有物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)分步驟進(jìn)行解決：(1)是否地暖管路存在問(wèn)題需要對(duì)每一組豎井內(nèi)管路進(jìn)行檢查，排除問(wèn)題，必要時(shí)再聯(lián)系建設(shè)方對(duì)業(yè)主家內(nèi)地暖進(jìn)行檢查：(2)是否業(yè)主家內(nèi)閥門(mén)未完全打開(kāi)，導(dǎo)致供暖效果不好，達(dá)不到流量需求。(3)是否有隱蔽工程(往往業(yè)主在裝修時(shí)私自做了改動(dòng)，影響循環(huán))。采取的方法是將閥門(mén)打開(kāi)到位，再查看客廳是否達(dá)標(biāo)：最終解決的方式是聯(lián)系建設(shè)方進(jìn)行維修或找熱力公司進(jìn)行排污處理。(4)與熱力站進(jìn)行溝通，主要原因?yàn)橛商鞖馓?，供暖流量不足，造成供暖不達(dá)標(biāo)，影響了居民生活，熱力公司正在加緊解決。案例啟示：對(duì)此類(lèi)問(wèn)題尋求各相關(guān)單位共同檢測(cè)、分析、檢查并得出結(jié)論是本案例的一個(gè)難點(diǎn)，但往往并不能收到良好的效果。此時(shí)項(xiàng)目經(jīng)理要通過(guò)本身的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)來(lái)考慮問(wèn)題，分析找出存在問(wèn)題的原因并達(dá)成一致意見(jiàn)予以解決，有可能收到意想不到的結(jié)果。本案例的最終解決方式是熱力公司采取應(yīng)急預(yù)案予以解決，但如果項(xiàng)目經(jīng)理如不再第一時(shí)間內(nèi)了解小區(qū)供熱狀況，有可能造成物業(yè)公司與業(yè)主之間矛盾的發(fā)生，有可能引發(fā)業(yè)主通過(guò)居委會(huì)、相關(guān)職能部門(mén)維權(quán)事件的發(fā)生，造成不良影響。良好的專(zhuān)業(yè)技能及經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)，是項(xiàng)目經(jīng)理與業(yè)主加深關(guān)系的橋梁。三、信息溝通一個(gè)小區(qū)做的好與不好，在信息發(fā)展的今天，可以通過(guò)各種信息手段了解(如手機(jī)信息、網(wǎng)絡(luò)信息、電視信息、相關(guān)部門(mén)信息等)。如在新接管本小區(qū)項(xiàng)目時(shí)，為了能及時(shí)了解小區(qū)目前存在的問(wèn)題以及前期遺留的問(wèn)題，可通過(guò)網(wǎng)絡(luò)在相關(guān)網(wǎng)站上找到本小區(qū)的信息，可以在第一時(shí)間內(nèi)了解本項(xiàng)目的狀況以及業(yè)主所期望的內(nèi)容。事例三：小區(qū)項(xiàng)目燃?xì)鈫?wèn)題：在項(xiàng)目業(yè)主領(lǐng)鑰匙裝修的時(shí)候，燃?xì)夤揪驮?jīng)提出警告，天然氣表位置嚴(yán)禁擅自改動(dòng)或產(chǎn)生相對(duì)移位，倘若違規(guī)擅自改移，天然氣將不予開(kāi)通。但是，總是有些業(yè)主，嫌房子格局不符合自己的設(shè)計(jì)初衷，擅自改變了房子的格局(注：開(kāi)發(fā)商樣板間造型是誤導(dǎo)業(yè)主改造的原因之一，同時(shí)物業(yè)管理中心未及時(shí)盡到告知義務(wù))，造成了天然氣表位置移位，結(jié)果自然很麻煩。在處理此類(lèi)遺留問(wèn)題時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)信息、業(yè)主論壇、社區(qū)論壇等了解業(yè)主對(duì)此類(lèi)問(wèn)題的認(rèn)識(shí)，及時(shí)掌握業(yè)主的動(dòng)態(tài)。案例啟示：在充分了解此類(lèi)問(wèn)題的同時(shí)，第一時(shí)間與相關(guān)業(yè)主進(jìn)行溝通是解決問(wèn)題的關(guān)鍵。最終結(jié)果是經(jīng)小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)調(diào)與業(yè)主達(dá)成一致，物業(yè)公司以減免三個(gè)月物業(yè)費(fèi)的方式圓滿(mǎn)的解決了二年來(lái)的遺留問(wèn)題，不僅收回了欠費(fèi)，項(xiàng)目經(jīng)理也在小區(qū)樹(shù)立起了威信。由于物業(yè)管理的不可抗辯性，往往項(xiàng)目經(jīng)理在處理小區(qū)事務(wù)時(shí)，要充分考慮自身的角色，即使項(xiàng)目經(jīng)理有較高能力與素質(zhì)，但在管理過(guò)程中，角色意識(shí)也是項(xiàng)目經(jīng)理處理小區(qū)問(wèn)題時(shí)要考慮的重要組成部分。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)具備的“角色”意識(shí)：1、“我也是業(yè)主”首先項(xiàng)目經(jīng)理要把自己當(dāng)成多面業(yè)主。無(wú)論是業(yè)主、租戶(hù)、空置房都是項(xiàng)目服務(wù)的內(nèi)容。項(xiàng)目經(jīng)理可以是業(yè)主，也可以是租戶(hù)，也有可能是開(kāi)發(fā)商(空置房業(yè)主)。通過(guò)不同的角色轉(zhuǎn)換，經(jīng)過(guò)換位思考，是個(gè)成熟的項(xiàng)目經(jīng)理走過(guò)的必經(jīng)之路。2、經(jīng)營(yíng)家意識(shí)項(xiàng)目服務(wù)最終結(jié)果是為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。一個(gè)好的項(xiàng)目，特別是前期物業(yè)管理過(guò)程中，可以為企業(yè)贏得較高的利潤(rùn)。老小區(qū)就會(huì)存在投入與產(chǎn)出的問(wèn)題，一個(gè)好的項(xiàng)目經(jīng)理不能僅停留在單純的物業(yè)服務(wù)上，而是提升到經(jīng)營(yíng)物業(yè)服務(wù)上，這也是物業(yè)服務(wù)發(fā)展的方向。項(xiàng)目經(jīng)理的角色在這里就是經(jīng)營(yíng)家。3、創(chuàng)造性意識(shí)、有效性意識(shí)物業(yè)的創(chuàng)造性發(fā)展是項(xiàng)目經(jīng)理拓展自己空間與創(chuàng)造性相結(jié)合的一種方式，項(xiàng)目的發(fā)展要不斷吸取先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。如：通過(guò)物業(yè)項(xiàng)目的投標(biāo)可以為企業(yè)拓展服務(wù)：通過(guò)不同項(xiàng)目的管理可以進(jìn)行橫向比較：而通過(guò)考察、參觀等可以開(kāi)闊視野。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)可分為有效服務(wù)與無(wú)效服務(wù)，有效服務(wù)為物業(yè)服務(wù)中心創(chuàng)造價(jià)值，無(wú)效服務(wù)浪費(fèi)項(xiàng)目的資源。項(xiàng)目經(jīng)理管理小區(qū)的主要工作放在人員的管理上，只有人力資源管理到位，才能服務(wù)到位，從人力資源的源頭抓起，是項(xiàng)目經(jīng)理治理小區(qū)的最主要的角色。4、調(diào)解員意識(shí)糾正違章搭建等問(wèn)題是令物業(yè)服務(wù)企業(yè)頭痛的難題，。由于業(yè)主自有物業(yè)違章搭建靈活程度性較大，給物業(yè)服務(wù)人員的管理帶來(lái)一定難度，也許在一夜之間，違章搭建已落實(shí)完成。在既定事實(shí)下，物業(yè)服務(wù)人員只能下整改通知書(shū)規(guī)避責(zé)任，同時(shí)向相關(guān)部門(mén)上報(bào)。做好業(yè)主間的調(diào)解員就是在業(yè)主到小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心辦理裝修申請(qǐng)之前，所負(fù)責(zé)區(qū)域的物業(yè)服務(wù)人員與業(yè)主先行進(jìn)行溝通，引導(dǎo)業(yè)主參照樣板間的裝修模式，提前告