房地產(chǎn)法－企業(yè)培訓(xùn)教案

房地產(chǎn)法主講人：***房地產(chǎn)流程立項規(guī)劃土地取得拆遷建設(shè)買賣物業(yè)管理第一講房地產(chǎn)法概述一、房地產(chǎn)法律關(guān)系1、標的房屋＋土地＝房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）2、民事法律關(guān)系房地產(chǎn)上的權(quán)利及其流轉(zhuǎn)3、行政法律關(guān)系房地產(chǎn)權(quán)歸屬于與流轉(zhuǎn)過程中的行政權(quán)及其控制房地產(chǎn)法律關(guān)系＝房地產(chǎn)民事法律關(guān)系＋房地產(chǎn)行政法律關(guān)系第一講房地產(chǎn)法概述二、土地上之權(quán)利群土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)國有土地所有權(quán)土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)租賃土地使用權(quán)國有土地承包經(jīng)營權(quán)外資企業(yè)場地使用權(quán)城市私房用地使用權(quán)國有土地使用權(quán)集體土地使用權(quán)農(nóng)村承包經(jīng)營權(quán)宅基地使用權(quán)農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)土地抵押權(quán)土地承租權(quán)其他第一講房地產(chǎn)法概述三、土地使用權(quán)

土地和房屋在自然上不可分，在使用上更不可分，而我國堅持土地公有制，土地所有權(quán)歸屬國家或集體，土地不能自由轉(zhuǎn)讓，不能實現(xiàn)房地產(chǎn)所有權(quán)一體化。故創(chuàng)造出土地使用權(quán)，使其與房屋所有權(quán)主體保持一致，以達到相同效果，簡化因房屋與土地權(quán)利不一致帶來的麻煩和不便。第一講房地產(chǎn)法概述◆集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的方式國務(wù)院《土地管理法實施條例》A2“下列土地屬于全民所有即國家所有：（一）城市市區(qū)的土地；（二）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地；（三）國家依法征用的土地；（五）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體的所有土地；（六）因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地”案例N市M街道辦事處F村村委會將其所有一塊荒地出租給甲進行副食品加工，又將其所有的一片魚塘承包給乙經(jīng)營，分別簽訂合同。F與甲的合同中約定：“水電自理”，“如遇拆遷、征收，甲應(yīng)無條件遷出?！盕與乙的合同中沒有類似的約定，后N市建科技園區(qū)，上述荒地、魚塘皆在園區(qū)開發(fā)范圍內(nèi)。F與甲協(xié)商終止合同，因甲、乙要求補償過高，未能達成一致。甲、乙拒不遷出，F(xiàn)為配合園區(qū)拆遷需要，斷了甲、乙水電，甲、乙仍不遷出，自買發(fā)動機堅持。F按其律師建議，以甲、乙搞違章建筑為由通知解除合同。甲、乙訴諸法院，以F違約為由請求法院判令賠償損失。一問：F與甲、乙合同性質(zhì)？效力？二問：本案應(yīng)如何處理？案例分析一、F與甲的關(guān)系固定法律關(guān)系：F與甲的合同關(guān)系甲的請求權(quán)基礎(chǔ)：《合同法》A107“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失”M1：甲與F之間合同有效M2：F不履行或未按照合同約定履行合同義務(wù)M3：F的違約行為無法定或約定的理由R：F應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任案例分析定性：集體土地租賃合同找法：《土地管理法》A63：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！盇81：“擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處罰款?！薄逗贤ā稟52：“有下列情形之一的，合同無效：……（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！卑咐治鲇梅ㄈ握?、函攝甲之訴請應(yīng)否支持？合同效力？合同無效的法律后果《合同法》A56：“無效合同或者被撤銷合同自始沒有法律約束力?！盇58：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！卑咐址治鯢與乙的的合同同法律關(guān)關(guān)系：：略請求權(quán)權(quán)基礎(chǔ)礎(chǔ)：略略定性：：農(nóng)村村土地地承包包合同同？集集體土土地租租賃合合同？？找法：：《土地管管理法法》A14、A15《農(nóng)村土土地承承包法法》，最高高人民民法院院《關(guān)于審審理涉涉及農(nóng)農(nóng)村土土地承承包糾糾紛案案件適適用法法律問問題的的解釋釋》用法：：略案例分分析乙訴F違約案案如何何處理理？合同效效力？？是否違違約？？征收對對合同同履行行的影影響？？F履行不不能F是否有有免責(zé)責(zé)事由由？即即因征征收導(dǎo)導(dǎo)致F履行不不能，，F(xiàn)是否還還構(gòu)成成違約約？斷斷水電電、以以違章章建筑筑為由由通知知解除除合同同，其其行為為的性性質(zhì)？？乙得主主張何何種權(quán)權(quán)利？？違約損損害賠賠償？？補償？？案例分分析相關(guān)法法律規(guī)規(guī)定《土地管管理法法實施施條例例》A26-1““土地補補償費費歸農(nóng)農(nóng)村集集體經(jīng)經(jīng)濟所所有；；地上上附著著物及及青苗苗補償償費歸歸地上上附著著物及及青苗苗的所所有者者所有有?！薄薄掇r(nóng)村土地地承包法法》A16：“承包方方享有下下列權(quán)利利：……（二）承承包地被被依法征征用、占占用的，，有權(quán)依依法獲得得相應(yīng)的的補償；；……”《《關(guān)于審理理涉及農(nóng)農(nóng)村土地地承包糾糾紛案件件適用法法律問題題的解釋釋》A22-1：“承包地地被依法法征收，，承包方方請求發(fā)發(fā)包方給給付已經(jīng)經(jīng)收到的的地上附附著物和和青苗補補償費的的，應(yīng)予予支持。?！盇23““承包地被被依法征征收，放放棄統(tǒng)一一安置的的家庭承承包方，，請求發(fā)發(fā)包方給給付已經(jīng)經(jīng)收到的的安置補補助費的的，應(yīng)予予支持””第一講房房地地產(chǎn)法概概述四、國有有土地使使用權(quán)“我國的的土地使使用權(quán)根根本無法法納入傳傳統(tǒng)物權(quán)權(quán)法中所所有權(quán)與與用益物物權(quán)體系系，因我我國的土土地使用用權(quán)不是是個人所所有權(quán)分分離出來來的一種種權(quán)利，，而是國國家土地地分散利利用的必必然途徑徑；而國國家所有有權(quán)或全全民所有有權(quán)，均均不是嚴嚴格意義義上的私私權(quán)利，，而是制制度化的的權(quán)利；；它本身身不是可可交易和和可轉(zhuǎn)讓讓的權(quán)利利，而只只有創(chuàng)設(shè)設(shè)了土地地使用權(quán)權(quán)之后，，土地權(quán)權(quán)利才能能真正成成為財產(chǎn)產(chǎn)權(quán)－使使用權(quán)創(chuàng)創(chuàng)制完成成了土地地的物權(quán)權(quán)化過程程。因此此，我國國土地使使用權(quán)雖雖然是國國家所有有權(quán)派生生出來的的，但在在民法上上土地使使用權(quán)卻卻起著所所有權(quán)的的功能，，土地使使用權(quán)才才是我國國不動產(chǎn)產(chǎn)的‘自自物權(quán)’’?！钡谝恢v房房地地產(chǎn)法概概述創(chuàng)設(shè)土地地使用權(quán)權(quán)是為了了克服土土地公有有制所導(dǎo)導(dǎo)致的房房地產(chǎn)無無法自由由交易的的弊端而而創(chuàng)造出出來的法法律概念念。土地使用用權(quán)取代代了土地地所有權(quán)權(quán)的地位位，土地地所有權(quán)權(quán)不能流流轉(zhuǎn)！土土地使用用權(quán)可以以流轉(zhuǎn)??！土地使用用權(quán)名為為使用權(quán)權(quán)，實為為占有、、使用、、收益和和處分權(quán)權(quán)能之集集合。土地使用用權(quán)在土土地權(quán)利利群中處處于基礎(chǔ)礎(chǔ)地位，，土地他他項權(quán)利利皆建立立在土地地使用權(quán)權(quán)上。土地使用權(quán)既既是權(quán)利，又又是權(quán)利客體體第一講房房地產(chǎn)法概述述五、房地產(chǎn)法法上的一個重重要原則房地產(chǎn)權(quán)一致致原則建設(shè)部《城市房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)產(chǎn)籍管理暫暫行辦法》（90年）A3：“城市房屋的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與該房屋屋占用土地的的使用權(quán)實行行權(quán)利人一致致的原則，除除法律、法規(guī)規(guī)另有規(guī)定的的外，不得分分離”房屋所有權(quán)與與土地使用權(quán)權(quán)主體一致原原則建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬屬登記管理辦辦法》（2001年修正）A6“房屋權(quán)屬登記記應(yīng)當(dāng)遵循房房屋的所有權(quán)權(quán)和該房占用用范圍內(nèi)的土土地使用權(quán)權(quán)權(quán)利主體一致致的原則”國務(wù)院《城鎮(zhèn)國有土地地使用權(quán)出讓讓和轉(zhuǎn)讓暫行行條例》A24-1：“地上建筑物、、其他附著物物的所有人或或者共有人，，享有該建筑筑物、附著物物使用范圍內(nèi)內(nèi)的土地使用用權(quán)”第一講房房地產(chǎn)法概述述房屋所有權(quán)與與土地使用權(quán)權(quán)一同處分原原則《城市房地產(chǎn)管管理法》A31：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、、抵押時，房房屋的所有權(quán)權(quán)和該房屋占占用范圍內(nèi)的的土地使用權(quán)權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、、抵押?！眹鴦?wù)院《城鎮(zhèn)國有土地地使用權(quán)出讓讓和轉(zhuǎn)讓暫行行條例》A23：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓時，其地地上建筑物、、其他附著物物所有權(quán)隨之之轉(zhuǎn)讓?！眹鴦?wù)院《城鎮(zhèn)國有土地地使用權(quán)出讓讓和轉(zhuǎn)讓暫行行條例》A24-2：“土地使用者轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓地上建筑筑物、其他附附著物所有權(quán)權(quán)時，其使用用范圍內(nèi)的土土地使用權(quán)隨隨之轉(zhuǎn)讓，但但地上建筑物物、其他附著著物作為動產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外外”“房隨地走””、“地隨房房走”、“天天權(quán)隨地權(quán)””、“地權(quán)隨隨天權(quán)”第一講房房地產(chǎn)法概述述房產(chǎn)上之權(quán)利利群土地使用權(quán)房屋所有權(quán)房屋抵押權(quán)房屋承租權(quán)相鄰權(quán)建筑物區(qū)分所所有權(quán)公房私房直管公房自管公房農(nóng)村房屋城市房屋商品房二手房第一講房房地產(chǎn)法概述述房地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)構(gòu)土地使用權(quán)＋＋房屋所有權(quán)權(quán)房地產(chǎn)房屋私有土地公有房屋所有權(quán)土地使用權(quán)權(quán)房地產(chǎn)權(quán)屬屬登記種類土地登記：：《土地登記規(guī)規(guī)則》《國有土地使使用證》、《集體土地所所有證》、《集體土地使使用證》、《國有土地他他項權(quán)證》、《土地租賃證證》房屋登記：：《城市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬登記記管理辦法法》《房屋所有權(quán)權(quán)證》、《房屋共有權(quán)權(quán)證》、《房屋他項權(quán)權(quán)證》、《房屋租賃證證》統(tǒng)一登記《房地產(chǎn)權(quán)證證》、《房地產(chǎn)共有有權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項項權(quán)證》登記之效力力效力一：公公示原則公示原則：：當(dāng)物權(quán)變變動之際，，以有一足足由外界可可以辨認之之征象為必必要，此即即物權(quán)之公公示原則也也。在不動動產(chǎn)以“登登記”為其其征象；在在動產(chǎn)以““交付”（（即移轉(zhuǎn)占占有）為其其征象。換換言之，““登記”乃乃不動產(chǎn)物物權(quán)變動之之公示方法法；而“交交付”乃動動產(chǎn)物權(quán)之之公示方法法。推定權(quán)利人人《物權(quán)法》A16-1“不動產(chǎn)登記記簿記載的的事項，是是物權(quán)歸屬屬和內(nèi)容的的根據(jù)?！薄薄段餀?quán)法》A17““不動產(chǎn)權(quán)屬屬證書是權(quán)權(quán)利人享有有該不動產(chǎn)產(chǎn)物權(quán)的證證明”登記之效力力效力二：物物權(quán)變動的的生效要件件建設(shè)部《城市房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管管理暫行辦辦法》A18：“凡未按照本本辦法申請請并辦理房房屋產(chǎn)權(quán)登登記的，其其房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)的取得、、轉(zhuǎn)移、變變更和他項項權(quán)利的設(shè)設(shè)定，均為為無效。””國土局《土地登記規(guī)規(guī)則》A25““不經(jīng)變更登登記的土地地使用權(quán)，，所有權(quán)及及他項權(quán)利利的移轉(zhuǎn)屬屬于非法轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、不具具有法律效效力?！薄段餀?quán)法》A9-1“不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)的設(shè)立、、變更、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓和消滅滅，經(jīng)依法法登記，發(fā)發(fā)生效力；；未經(jīng)登記記，不發(fā)生生效力，但但法律另有有規(guī)定的除除外。”《物權(quán)法》A14““不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)的設(shè)立、、變更、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓和消滅滅，依照法法律規(guī)定應(yīng)應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀牡?，自記載載于不動產(chǎn)產(chǎn)登記簿時時發(fā)生效力力?！钡怯浿ЯαπЯθ汗旁瓌t公信原則物權(quán)之存在在既以登記記或占有為為其征象，，則信賴此此征象而有有所作為者者，縱令其其征象與實實質(zhì)的權(quán)利利不符，但但對此信賴賴者亦不生生任何影響響，俾維護護交易之安安全，此即即公信原則則是也。信賴利益保保護：《土地管理法法》A13：“依法登記的的土地所有有權(quán)和使用用權(quán)受法律律保護，任任何單位和和個人不得得侵犯?！薄毙刨嚴鎿p損害賠償？？《物權(quán)法》A21-2“因登記錯誤誤，給他人人造成損害害的，登記記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)當(dāng)承擔(dān)賠償償責(zé)任；登登記機構(gòu)賠賠償后，可可以向造成成登記錯誤誤的人追償償?！卑咐咐齺碓矗海耗暇┦泄墓臉菂^(qū)人民民法院（2005）鼓行重字字第2號行政判決決?；景盖椋海耗暇┦形逦鍡l巷38號301室的原房屋屋產(chǎn)權(quán)人是是本案原告告魏某，魏魏某與本案案第三人賀賀某原系戀戀愛關(guān)系。。2003年9月27日，賀某在在魏某不知知情的情況況下，到南南京市第三三公證處辦辦理了寧三三證內(nèi)經(jīng)字字第25222公證書，證證明授權(quán)委委托書上““魏某”的的簽名屬實實。經(jīng)上述述公證書公公正的授權(quán)權(quán)委托書中中，委托人人為魏某，，受托人為為俞某，受受托人的權(quán)權(quán)限為：““辦理該處處房地產(chǎn)抵抵押登記及及預(yù)登記手手續(xù)”。后后賀某向南南京市房地地產(chǎn)管理局局提交了房房屋權(quán)屬登登記申請書書，以魏某某為賣方，，賀某為買買方簽訂的的房地產(chǎn)買買賣契約，，及上述經(jīng)經(jīng)公證的授授權(quán)委托書書等材料，，申請辦理理本市五條條巷38號301室的交易過過戶手續(xù)。。案例南京市房地地產(chǎn)管理局局于2003年10月18日辦理了變變更登記，，并核發(fā)了了以賀某為為所有人的的房屋所有有權(quán)證。后后賀某與某某銀行新街街口支行訂訂立了個人人住房貸款款合同，用用于購買五五條巷38號301室，并以此此房產(chǎn)作為為抵押物與與某銀行新新街口支行行訂立了房房地產(chǎn)抵押押合同，雙雙方到房管管局辦理了了抵押登記記，房管局局隨后向某某銀行新街街口支行頒頒發(fā)了房屋屋他項權(quán)證證。因上述授權(quán)權(quán)委托書、、房產(chǎn)買賣賣契約中的的簽章均不不是魏某所所簽，魏某某應(yīng)如何主主張自己的的權(quán)利？案例分析法律關(guān)系分分析圖解魏某賀某南京市房地地產(chǎn)管理局局某銀行買賣貸款合同、、抵押合同同房屋登記案例分析本案案訴訟訟時時，，魏魏某某以以南南京京市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理局局為為被被告告訴訴至至南南京京市市鼓鼓樓樓區(qū)區(qū)人人民民法法院院，，請請求求撤撤銷銷對對本本市市五五條條巷巷38號301室房房屋屋權(quán)權(quán)屬屬的的移移轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)登登記記行行為為及及抵抵押押登登記記行行為為。。被被告告以以銀銀行行對對該該房房產(chǎn)產(chǎn)享享有有抵抵押押權(quán)權(quán)為為由由，，認認為為無無法法注注銷銷賀賀某某的的房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)證證。。訴訟訟關(guān)關(guān)系系圖圖解解魏某某南京京市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理局局（（被被告告））第三三人人賀賀某某第三三人人某某銀銀行行貸款款合合同同抵押押合合同同房屋屋登登記記糾糾紛紛案例例分分析析判決決書書鏈鏈接接一審審法法院院追追加加賀賀某某為為第第三三人人，，法法院院認認為為，，被被告告在在辦辦理理房房屋屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移登登記記時時負負有有嚴嚴格格審審查查當(dāng)當(dāng)事事人人提提供供的的必必備備要要件件的的義義務(wù)務(wù)，，本本案案中中被被告告在在審審查查工工作作中中出出現(xiàn)現(xiàn)疏疏漏漏，，當(dāng)當(dāng)事事人人提提供供的的授授權(quán)權(quán)委委托托書書中中并并沒沒有有辦辦理理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)過過戶戶的的委委托托權(quán)權(quán)限限，，故故被被告告作作出出的的房房屋屋權(quán)權(quán)屬屬移移轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)登登記記行行為為違違法法，，判判決決撤撤銷銷被被告告頒頒發(fā)發(fā)給給第第三三人人的的房房屋屋所所有有權(quán)權(quán)證證，，被被告告應(yīng)應(yīng)采采取取相相應(yīng)應(yīng)的的補補救救措措施施。。第第三三人人賀賀某某假假冒冒他他人人簽簽名名存存在在明明顯顯欺欺詐詐行行為為，，應(yīng)應(yīng)由由公公安安部部門門偵偵查查處處理理。。魏某不服提起起上訴案例分析判決書鏈接二審法院認為為：原審法院院僅對原告的的第一項訴訟訟請求作出了了判決，對其其他訴訟請求求未進一步審審查，也未做做出相應(yīng)判決決。此外，某某銀行與本案案被訴行政行行為存在法律律上的利害關(guān)關(guān)系，應(yīng)當(dāng)參參加本案的訴訴訟。據(jù)此，，二審法院裁裁定撤銷原判判、發(fā)回法院院重審。重審時，鼓樓樓法院認為：：本案中被告告在審查工作作中出現(xiàn)疏漏漏，當(dāng)事人提提供的授權(quán)委委托書中并沒沒有辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)過戶的委托托權(quán)限，故被被告作出的房房屋權(quán)屬移轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)登記行為證證據(jù)不足，依依法應(yīng)予撤銷銷。被告的移移轉(zhuǎn)登記行為為被撤銷后，，第三人賀某某以該房設(shè)定定抵押的依據(jù)據(jù)已不存在，，被告對此房房產(chǎn)的抵押登登記行為應(yīng)當(dāng)當(dāng)一并撤銷。。故法院判決決撤銷被告頒頒發(fā)給第三人人的房屋所有有權(quán)證，撤銷銷被告對該房房屋的抵押登登記行為。第二講拆拆遷法律、法規(guī)《城市房屋拆遷遷管理條例》（下稱《條例》）概念城市房屋拆遷遷是指在城市規(guī)規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有有土地上，因因城市建設(shè)需需要拆除房屋屋及其附屬物物，并由拆遷遷人對原房屋屋及其附屬物物的所有人或或使用人進行行補償和安置置的行為（A2）。拆遷人是指取得房屋屋拆遷許可證證的單位（A4-2）被拆遷人是指被拆遷房房屋的所有人人（A4-3）拆遷法律關(guān)系系房屋拆遷管理理部門拆遷人被拆遷人補償安置協(xié)議議拆遷許可裁決裁決的范圍：A16-1：拆遷人與被拆拆遷人或者拆拆遷人、被拆拆遷人與房屋屋承租人達不不成拆遷補償償安置協(xié)議的的，經(jīng)當(dāng)事人人申請，由房房屋拆遷管理理部門裁決。。A13-1：拆遷人與被拆拆遷人應(yīng)當(dāng)依依照本條例的的規(guī)定，就補補償方式和補補償金額、安安置用房面積積和安置地點點、搬遷期限限、拆遷過渡渡方式和過渡渡期限等事項項，訂立拆遷遷補償安置協(xié)協(xié)議。拆遷與補償《條例》A4：拆遷人應(yīng)當(dāng)依依照本條例的的規(guī)定，對被被拆遷人給予予補償、安置置；被拆遷人人應(yīng)當(dāng)在搬遷遷期限內(nèi)完成成搬遷。比較：《土地管理法》A47-1：征收（國家）土地的，按照照被征收土地地的原用途給給予補償。A6：拆遷房屋的單位取得房屋拆遷遷許可證后，，方可實施拆拆遷。裁決《條例》A16-1：拆遷人與被拆拆遷人或者拆拆遷人、被拆拆遷人與房屋屋承租人在達達不成拆遷補補償安置協(xié)議議的，經(jīng)當(dāng)事事人申請，由房屋拆遷管管理部門裁決決（民事仲裁裁？具體行政政行為？）。房屋屋拆遷遷管理理部門門是被被拆遷遷人的的，由由同級級人民民政府府裁決決。裁裁決應(yīng)應(yīng)當(dāng)自自收到到申請請之日日起30日內(nèi)作作出。。A16-2：當(dāng)事人人對裁裁決不不服的的，可可以自自裁決決書送送達之之日起起3個月內(nèi)內(nèi)向人民法法院起起訴（（行政政？民民事））。……A17-1：被拆遷遷人或或者房房屋承承租人人在裁裁決規(guī)規(guī)定的的搬遷遷期限限內(nèi)未未搬遷遷的，，由房屋屋所在在地的的市、、縣人人民政政府責(zé)責(zé)成有有關(guān)部部門強強制拆拆遷，或者者由房屋屋拆遷遷管理理部門門依法法申請請人民法法院強強制拆拆遷。。實務(wù)中中的拆拆遷人人在實踐中中常常常是行行政機機關(guān)充充當(dāng)拆拆遷人人，主主要有有四種種模式式：由人民民政府府下屬屬的拆遷辦辦充當(dāng)拆拆遷人人；拆遷違違法，，拆遷遷辦作作為內(nèi)內(nèi)設(shè)機機構(gòu)，，應(yīng)由由人民民政府府為被被告由政府府或土土管局局成立立的臨臨時組組織““拆遷指指揮部部”充當(dāng)當(dāng)拆遷遷人；；同上由政府府專門門成立立的土地儲儲備中中心充當(dāng)拆拆遷人人。“土地地銀行行”，，處于于試點點階段段，可可以成成為拆拆遷人人。但但限于政政府對對收購購、收收回的的土地地進行行前期期開發(fā)發(fā)，并并予以以儲存存的行行為。。《條例》A10-2““房屋拆拆遷管管理部部門不不得作作為拆拆遷人人，不不得接接受拆拆遷委委托。?！辈疬w管管理部部門進進行拆拆遷許許可，，拆遷遷人需需獲得得許可可后才才有權(quán)權(quán)進行行拆遷遷。第三講講國國有有土地地使用用權(quán)出出讓合合同國有土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓《城鎮(zhèn)國國有土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓暫暫行條條例》：55號令A(yù)8-1：“土地使使用權(quán)權(quán)出讓是指國國家以以土地地所有有者的的身份份將土土地使使用權(quán)權(quán)在一一定年年限內(nèi)內(nèi)讓與與土地地使用用者，，并由由土地地使用用者向向國家家支付付土地地使用用權(quán)出出讓金金的行行為。?！背鲎尫椒绞剑海赫袠藰?、拍拍賣、、掛牌牌、協(xié)協(xié)議1990年國務(wù)務(wù)院55號令A(yù)13-1：“土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓可以以采取取下列列方式式：協(xié)協(xié)議；；（二二）招招標；；（三三）拍拍賣。?！眹临Y資源部部《協(xié)議出出讓國國有土土地使使用權(quán)權(quán)規(guī)定定》國土資資源部部《招標拍拍賣掛掛牌出出讓國國有土土地使使用權(quán)權(quán)規(guī)定定》A4“商業(yè)、、旅游游、娛娛樂和和商品品住宅宅等各各類經(jīng)經(jīng)營性性用地地，必必須以以招標標、拍拍賣或或者掛掛牌方方式出出讓。。前款款規(guī)定定以外外用途途的土土地的的供地地計劃劃公布布后，，同一一宗地地有兩兩個以以上意意向用用地者者的，，也應(yīng)應(yīng)當(dāng)采采用招招標、、拍賣賣或者者掛牌牌方式式出讓讓。””國有土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓方式式國土資資源部部〔2006〕114號文《招標拍拍賣掛掛牌出出讓國國有土土地使使用權(quán)權(quán)規(guī)范范》（試行行）A4.3條規(guī)定定：““招標標拍賣賣掛牌牌出讓讓國有有土地地使用用權(quán)范范圍：：（1）供應(yīng)應(yīng)商業(yè)業(yè)、旅旅游、、娛樂樂和商商品住住宅等等各類類經(jīng)營營性用用地以以及有有競爭爭要求求的工工業(yè)用用地；；（2）其他他土地地供地地計劃劃公布布后同同一宗宗地有有兩個個或者者兩個個以上上意向向用地地者的的；（3）劃撥撥土地地使用用權(quán)改改變用用途，，《國有土土地劃劃撥決決定書書》或法律律、法法規(guī)、、行政政規(guī)定定等明明確應(yīng)應(yīng)當(dāng)收收回土土地使使用權(quán)權(quán)，實實行招招標拍拍賣掛掛牌出出讓的的；（4）劃撥撥土地地使用用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，，《國有土土地劃劃撥決決定書書》或法律律、法法規(guī)、、行政政規(guī)定定等明明確應(yīng)應(yīng)當(dāng)收收回土土地使使用權(quán)權(quán)，實實行招招標拍拍賣掛掛牌出出讓的的；（5）出讓讓土地地使用用權(quán)改改變用用途，，《國有土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓合同同》約定或或法律律、法法規(guī)、、行政政規(guī)定定等明明確應(yīng)應(yīng)當(dāng)收收回土土地使使用權(quán)權(quán)，實實行招招標拍拍賣掛掛牌出出讓的的；（6）法律律、法法規(guī)、、行政政規(guī)定定明確確應(yīng)當(dāng)當(dāng)招標標拍賣賣掛牌牌出讓讓的其其他情情形””國有土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓性質(zhì)行政行行為說說？民事法法律行行為說說？出讓主主體市、縣縣人民民政府府土地地管理理部門門。出讓客客體客體是是土地地使用用權(quán)，，不是是土地地本身身；土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓制度度只針針對國國有土土地實實行的的一種種土地地制度度；農(nóng)村集集體所所有的的土地地使用用權(quán)不不得出出讓、、轉(zhuǎn)讓讓或者者出租租用于于非農(nóng)農(nóng)業(yè)建建設(shè)。。國有土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓合同同55號令A(yù)8-2：“土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓應(yīng)當(dāng)當(dāng)簽訂訂出讓讓合同同?！薄弊罡呷巳嗣穹ǚㄔ骸蛾P(guān)于審審理涉涉及國國有土土地使使用權(quán)權(quán)合同同糾紛紛案件件適用用法律律問題題的解解釋》（下稱稱《土地使使用權(quán)權(quán)解釋釋》）A1：“本解釋所稱稱的土地使使用權(quán)出讓讓合同，是是指市、縣縣人民政府府土地管理理部門作為為出讓方將將國有土地地使用權(quán)在在一定年限限內(nèi)讓與受受讓方，受受讓方支付付土地使用用權(quán)出讓金金的協(xié)議。?！薄秶型恋厥故褂脵?quán)出讓讓合同》示范文本（（GF-2000-2601）國土資源部部、國家工工商行政管管理局2000年發(fā)布國有土地使使用權(quán)出讓讓合同的主主要條款當(dāng)事人條款款（示A1）出讓方：市市、縣人民民政府土地地管理部門門開開發(fā)發(fā)區(qū)管委會會不得作為為出讓方依據(jù)：55號令A(yù)11：“土地使用權(quán)權(quán)出讓合同同應(yīng)當(dāng)按照照平等、自自愿、有償償?shù)脑瓌t，，由市、縣縣人民政府府土地管理理部門（以以下簡稱出出讓方）與與土地使用用者簽訂。?！?/p>

國家家土地管理理局《對出讓國有有土地使用用權(quán)有關(guān)問問題請示的的答復(fù)》：“……所指‘市’’，包括全全國各級市市；所指‘‘縣’，不包括市轄轄區(qū)?！痹u析：《土地使用權(quán)權(quán)解釋》A2-1：“開發(fā)區(qū)管理理委員會作作為出讓方方與受讓方方訂立的土土地使用權(quán)權(quán)出讓合同同，應(yīng)當(dāng)認認定無效。。A2-2本解釋實施施前，開發(fā)區(qū)管管理委員會會作為出讓讓方與受讓讓方訂立的的土地使用用權(quán)出讓合合同，起訴訴前經(jīng)市、、縣人民政政府土地管管理部門追追認的，可可以認定合合同有效。?！比绾卫斫獗颈緱l規(guī)定？？是否合理理？土地用途、、出讓期間間條款（示A4、A6）土地用途最高年限居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或者其他用地50年變更土地用用途條款示范文本A17：“在出讓期限限內(nèi)，受讓讓人必須按按照本合同同規(guī)定的土土地用途和和土地使用用條件利用用土地，需需要改變本本合同規(guī)定定的土地用用途和土地地使用條件件的，必須須依法辦理理有關(guān)批準準手續(xù)，并并向出讓人人申請，取得出讓人人同意，簽訂土地地使用權(quán)出出讓合同變變更協(xié)議或或者重新簽簽訂土地使使用權(quán)出讓讓合同，相相應(yīng)調(diào)整土土地使用權(quán)權(quán)出讓金，，辦理土地地變更登記記?！币罁?jù)：55號令A(yù)18：“土地使用者者需要改變變土地使用用權(quán)出讓合合同規(guī)定的的土地用途途的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理理部門和城城市規(guī)劃部部門批準，依照本章章的有關(guān)規(guī)規(guī)定重新簽簽訂土地使使用權(quán)出讓讓合同，調(diào)調(diào)整土地使使用權(quán)出讓讓金，并辦辦理登記。?！痹u析：《土地使用權(quán)權(quán)解釋》A5：“受讓方經(jīng)出讓方和市、縣人民民政府城市市規(guī)劃行政政主管部門門同意，改變土地地使用權(quán)出出讓合同約約定的土地地用途，當(dāng)當(dāng)事人請求求按照起訴時同種用途的的土地出讓讓金標準調(diào)調(diào)整土地出出讓金的，，應(yīng)予支持持?！薄锻恋厥褂脵?quán)權(quán)解釋》A5應(yīng)注意的問題題1、提出變更更約定的土土地使用權(quán)權(quán)用途的主主體為原簽簽訂土地使使用權(quán)出讓讓合同的受受讓方；2、出讓方和和政府規(guī)劃劃部門均同同意變更土土地用途；；3、土地用途途的變更達達成一致，，但土地出出讓金未進進行重新調(diào)調(diào)整；4、以訴訟發(fā)發(fā)生時當(dāng)?shù)氐赝N土地地用途所對對應(yīng)的出讓讓金為調(diào)整整的依據(jù)。。討論變更土地獲獲得了政府府規(guī)劃部門門的批準，，但出讓方方不同意時時，是否產(chǎn)產(chǎn)生變更的的效果？為什么不規(guī)規(guī)定出讓方方變更土地地用途的情情形？以起訴時的的同種土地地出讓金標標準來予以以調(diào)整，是是否合理？？《土地使用權(quán)權(quán)解釋》A6A6：“受讓方擅自自改變土地地使用權(quán)出出讓合同約約定的土地地用途，出出讓方請求求解除合同同的，應(yīng)予予支持?！薄痹嚪治霰疽?guī)規(guī)定的可行行性？本條的法律律依據(jù)？《城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法》A25《合同法》A94？那種情形的的規(guī)定？《土地管理法法實施條例例》A6？土地使用用權(quán)期滿滿的處理理（一））55號令A(yù)40：“土地使用用權(quán)期滿滿，土地使使用權(quán)及及其地上上建筑物物、其他他附著物物所有權(quán)權(quán)由國家無償償取得。土地使使用者應(yīng)應(yīng)當(dāng)交還還土地使使用證，，并依照照規(guī)定辦辦理注銷銷登記。?！?5號令A(yù)41：“土地使用用權(quán)期滿滿，土地地使用者者可以申請請續(xù)期。需要續(xù)續(xù)期的，，應(yīng)當(dāng)依依照本條條例第二二章的規(guī)規(guī)定重新新簽訂合合同，支支付土地地使用權(quán)權(quán)出讓金金，并辦辦理登記記?！苯忉專簢彝恋氐毓芾砭志帧蛾P(guān)于對<中華人民民共和國國城鎮(zhèn)國國有土地地使用權(quán)權(quán)出讓和和轉(zhuǎn)讓暫暫行條例例>有關(guān)問題題的批復(fù)復(fù)》：“……經(jīng)批準續(xù)續(xù)期的，，按規(guī)定定重新簽簽訂土地地使用權(quán)權(quán)出讓合合同，支支付出讓讓金，并并辦理登登記，其其原地上的的建筑物物、其他他附著物物的產(chǎn)權(quán)權(quán)在續(xù)期期使用期期間可以以不變，，由出讓讓合同約約定。”土地使用用權(quán)期滿滿的處理理（二））示范文本本A25-1：“本合同約約定的使使用年限限屆滿，，土地使使用者需需要繼續(xù)續(xù)使用本本合同項項下宗地地的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)至遲遲于屆滿滿前一年年向出讓讓人提交交續(xù)期申申請書，，除根據(jù)社社會公共共利益需需要收回回本合同同項下土土地的，，出讓人人應(yīng)當(dāng)予予以批準準?！盇28:“土地出讓讓期限屆屆滿，受受讓人提提出續(xù)期期申請而而出讓人人根據(jù)本本合同第第二十五五條之規(guī)規(guī)定沒有有批準續(xù)續(xù)期的，，土地使使用權(quán)由由出讓人人代表國國家無償償收回，，但對于地上上建筑物物及其他他附著物物，出讓讓人應(yīng)當(dāng)當(dāng)根據(jù)收收回時地地上建筑筑物，其其他附著著物的殘殘余價值值給予受受讓人相相應(yīng)補償償?！薄冻鞘蟹康氐禺a(chǎn)管理理法》A21-1：“土地使用用權(quán)出讓讓合同約約定的使使用年限限屆滿，，土地使使用者需需要繼續(xù)續(xù)使用土土地的，，應(yīng)當(dāng)至至遲于屆屆滿前一一年申請請續(xù)期，，除根據(jù)社社會公共共利益需需要收回回該幅土土地的，，應(yīng)當(dāng)予予以批準準。經(jīng)批準準準予續(xù)期期的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)重新新簽訂土土地使用用權(quán)出讓讓合同，，依照規(guī)規(guī)定支付付土地使使用權(quán)出出讓金。。A21-2土地使用用權(quán)出讓讓合同約約定的使使用年限限屆滿，，土地使使用者未未申請續(xù)續(xù)期或者者雖申請請續(xù)期但但依照前前款規(guī)定定未獲批批準的，，土地使使用權(quán)由由國家無償收回?！薄蓖恋厥褂糜脵?quán)出讓讓金條款款（示A7、示A9）土地使用用權(quán)出讓讓金金額額的確定定依據(jù)：《土地使用用權(quán)解釋釋》A3:“經(jīng)市、縣縣人民政政府批準準同意以以協(xié)議方方式出讓讓的土地地使用權(quán)權(quán)，土地地使用權(quán)權(quán)出讓金金低于訂訂立合同同時當(dāng)?shù)氐卣窗凑諊壹乙?guī)定確確定的最低價的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)認定土土地使用用權(quán)出讓讓合同約約定的價格條款款無效。//當(dāng)事人請請求按照照訂立合合同時的的市場評評估價格格交納土土地使用用權(quán)出讓讓金的，，應(yīng)予支支持；受受讓方不不同意按按照市場場評估價價格補足足，請求求解除合合同的，，應(yīng)予支支持。因因此造成成的損失失，由當(dāng)當(dāng)事人按按照過錯錯承擔(dān)責(zé)責(zé)任?！薄比绾卫斫饨獗緱l規(guī)規(guī)定？是是否合理理？土地使用權(quán)出出讓金的給付付依據(jù)：55號令A(yù)14：“土地使用者應(yīng)應(yīng)當(dāng)在簽訂土土地使用權(quán)出出讓合同后六十日內(nèi)，支付全部土土地使用權(quán)出出讓金。逾期期未全部支付付的，出讓方方有權(quán)解除合合同，并可請請求違約賠償償。”生效條款（一一）示范文本A40:“本合同依照本本條第____款之規(guī)定生效效。//（一）本合同同項下宗地出出讓方案業(yè)經(jīng)經(jīng)____人民政府批準準，本合同自自雙方簽訂之之日起生效。。//（二）本合同同項下宗地出出讓方案尚需需經(jīng)____人民政府批準準，本合同自自_____人民政府批準準之日起生效效?！痹嚪治銎浜侠砝硇?？依據(jù)：55號令A(yù)10：“土地使用權(quán)出出讓的地塊、、用途、年限限和其他條件件，由市、縣縣人民政府土土地管理部門門會同城市規(guī)規(guī)劃和建設(shè)管管理部門、房房產(chǎn)管理部門門共同擬定方方案，按照國國務(wù)院規(guī)定的的批準權(quán)限報報經(jīng)批準后，，由土地管理理部門實施。?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管管理法》A11：“土地使用權(quán)出出讓，由市、、縣人民政府府有計劃、有有步驟地進行行。出讓的每每幅地塊、用用途、年限和和其他條件，，由市、縣人人民政府土地地管理部門會會同城市規(guī)劃劃、建設(shè)、房房產(chǎn)管理部門門共同擬訂方方案，按照國國務(wù)院規(guī)定，，報經(jīng)有批準準權(quán)的人民政政府批準后，，由市、縣人人民政府土地地管理部門實實施?！鄙l款（二二）《城市房地產(chǎn)管管理法》A63：違反本法第10條、第11條的規(guī)定，擅擅自批準出讓讓或者擅自出出讓土地使用用權(quán)用于房地地產(chǎn)開發(fā)的，，由上級機關(guān)關(guān)或者所在單單位給予有關(guān)關(guān)責(zé)任人行政政處分。鏈接：《土地使用權(quán)解解釋》A4:““土地使用權(quán)出出讓合同的出出讓方因未辦辦理土地使用用權(quán)出讓批準準手續(xù)而不能能交付土地，，受讓方請求求解除合同的的，應(yīng)予支持持?！比绾卫斫獗緱l條規(guī)定？是否否合理？土地利用條款款一般條款：示范文本A16:““受讓人必須依依法合理利用用土地，其在在受讓宗地上上的一切活動動，不得損害害或者破壞周周圍環(huán)境和設(shè)設(shè)施，使國家家或他人遭受受損失的受讓讓人應(yīng)負責(zé)賠賠償。”具體條款：示范文本A10-14土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、、抵押條款（（一）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓55號令A(yù)19-1：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓是指土地地使用者將土土地使用權(quán)再再轉(zhuǎn)移的行為為，包括出售售、交換和贈贈與?！蓖恋厥褂脵?quán)出出租55號令A(yù)28-1：“土地使用權(quán)出出租是指土地地使用者作為為出租人將土土地使用權(quán)隨隨同地上建筑筑物、其他附附著物租賃給給承租人使用用，由承租人人向出租人支支付租金的行行為?！鞭D(zhuǎn)讓條條件示范文文本A20:““受讓人人按照照本合合同約約定已已經(jīng)支支付全全部土土地使使用出出讓金金，領(lǐng)領(lǐng)取《國有土土地使使用證證》，取得得出讓讓土地地使用用權(quán)后后，有有權(quán)將將本合合同項項下的的全部部或部部分土土地使使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓、出出租、、抵押押，但但首次次轉(zhuǎn)讓讓（包包括出出售、、交換換和贈贈與））剩余余年期期土地地使用用權(quán)時時，應(yīng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)經(jīng)出讓讓人認認定符符合下下列第第__款規(guī)定定之條條件：：（一一）按按照本本合同同約定定進行行投資資開發(fā)發(fā)，完完成開開發(fā)投投資總總額的的百分分之二二十五五以上上；（（二））按照照本合合同約約定進進行投投資開開發(fā)，，形成成工業(yè)業(yè)用地地或其其他建建設(shè)用用地條條件。?！薄币酪罁?jù)據(jù)：55號令A(yù)19-2、28土地使使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓、出出租、、抵押押條款款（二二）評析：《土地使使用權(quán)權(quán)解釋釋》A9：“轉(zhuǎn)讓方方未取取得出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)證書書與受受讓方方訂立立合同同轉(zhuǎn)讓讓土地地使用用權(quán)，，起訴訴前轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方方已經(jīng)經(jīng)取得得出讓讓土地地使用用權(quán)證證書或或者有有批準準權(quán)的的人民民政府府同意意轉(zhuǎn)讓讓的，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)認定定合同同有效效?！薄比绾卫砝斫獗颈緱l規(guī)規(guī)定？？是否否合理理？書面合合同示范文文本A21-1：“土地使使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓、抵抵押、、轉(zhuǎn)讓讓、抵抵押雙雙方應(yīng)應(yīng)當(dāng)簽簽訂書書面轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、、抵押押合同同；土土地使使用權(quán)權(quán)出租租期限限超過過六個個月的的，出出租人人和承承租人人也應(yīng)應(yīng)當(dāng)簽簽訂書書面出出租合合同。?！币罁?jù)：55號令A(yù)20、29、34不違法法示范文文本A21-2：““土地使使用權(quán)權(quán)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、、抵押押及出出租合合同，，不得得違背背國家家法律律、法法規(guī)和和本合合同的的規(guī)定定?！薄币罁?jù)：：55號令A(yù)29、34土地使使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓、出出租、、抵押押條款款（三三）概括移移轉(zhuǎn)示范文文本A22：““土地使使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓，本本合同同和登登記文文件中中載明明的權(quán)權(quán)利、、義務(wù)務(wù)隨之之轉(zhuǎn)移移，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓后后，其其土地地使用用權(quán)的的使用用年限限為本本合同同約定定的使使用年年限減減去已已經(jīng)使使用年年限后后的剩剩余年年限。。本合合同項項下的的全部部或部部分土土地使使用權(quán)權(quán)出租租后，，本合合同和和登記記文件件中載載明的的權(quán)利利、義義務(wù)仍仍由受受讓人人承擔(dān)擔(dān)。依據(jù)：55號令A(yù)21、A22、30房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)一一同處處分示范文文本A23：““土地使使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓、出出租、、抵押押，地地上建建筑物物、其其他附附著物物隨之之轉(zhuǎn)讓讓、出出租、、抵押押；地地上建建筑物物、其其他附附著物物隨之之轉(zhuǎn)讓讓、出出租、、抵押押、土土地使使用權(quán)權(quán)隨之之轉(zhuǎn)讓讓、出出租、、抵押押?！薄币罁?jù)：55號令A(yù)23、24、33土地使使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓、出出租、、抵押押條款款（四四）土地登登記示范文文本A24：““土地使使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓、出出租、、抵押押的，，轉(zhuǎn)讓讓、出出租、、抵押押雙方方應(yīng)在在相應(yīng)應(yīng)的合合同簽簽訂之之日起起30日內(nèi)，，持本本合同同和相相應(yīng)的的轉(zhuǎn)讓讓、出出租、、抵押押合同同及《國有土土地使使用證證》，到土土地行行政主主管部部門申申請辦辦理土土地登登記。。”依據(jù)：55號令A(yù)25、31、35評析析：《土地地使使用用權(quán)權(quán)解解釋釋》A8：““土地地使使用用權(quán)權(quán)人人作作為為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓方方與與受受讓讓方方訂訂立立土土地地使使用用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓合合同同后后，，當(dāng)當(dāng)事事人人一一方方以以雙雙方方之之間間未未辦辦理理土土地地使使用用權(quán)權(quán)變變更更登登記記手手續(xù)續(xù)為為由由，，請請求求確確認認合合同同無無效效的的，，不不予予支支持持。?！薄比绾魏卫砝斫饨獗颈緱l條規(guī)規(guī)定定？？是是否否合合理理？？優(yōu)先先購購買買權(quán)權(quán)依據(jù)據(jù)：55號令令A(yù)26：““土地地使使用用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓價價格格明明顯顯低低于于市市場場價價格格的的，，市市、、縣縣人人民民政政府府有有優(yōu)優(yōu)先先購購買買權(quán)權(quán)。。//土地地使使用用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓的的市市場場價價格格不不合合理理上上漲漲時時，，市市、、縣縣人人民民政政府府可可以以采采取取必必要要的的措措施施。。””土地地使使用用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓、、出出租租、、抵抵押押條條款款（（五五））雙重重轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓的的處處理理《土地地使使用用權(quán)權(quán)解解釋釋》A10：““土地地使使用用權(quán)權(quán)人人作作為為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓方方就就同同一一出出讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)訂訂立立數(shù)數(shù)個個轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓合合同同，，在在轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓合合同同有有效效的的情情況況下下，，受受讓讓方方均均要要求求履履行行合合同同的的，，按按照照以以下下情情形形分分別別處處理理：：（（一一））已經(jīng)經(jīng)辦辦理理土土地地使使用用權(quán)權(quán)變變更更登登記記手手續(xù)續(xù)的受受讓讓方方，，請請求求轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓方方履履行行交交付付土土地地等等合合同同義義務(wù)務(wù)的的，，應(yīng)應(yīng)予予支支持持；；（（二二））均均未未辦辦理理土土地地使使用用權(quán)權(quán)變變更更登登記記手手續(xù)續(xù)，，已先先行行合合法法占占有有投投資資開開發(fā)發(fā)土土地地的受受讓讓方方請請求求轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓方方履履行行土土地地使使用用權(quán)權(quán)變變更更登登記記等等合合同同義義務(wù)務(wù)的的，，應(yīng)應(yīng)予予支支持持；；（（三三））均均未未辦辦理理土土地地使使用用權(quán)權(quán)變變更更登登記記手手續(xù)續(xù)，，又又未未合合法法占占有有投投資資開開發(fā)發(fā)土土地地，，先行支付付土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓款的受讓方方請求轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方履履行交付付土地和和辦理土土地使用用權(quán)變更更登記等等合同義義務(wù)的，，應(yīng)予支支持；（（四）合合同均未未履行，，依法成立立在先的的合同受受讓方請求履行行合同的的，應(yīng)予予支持。。//未能取得得土地使使用權(quán)的的受讓方方請求解解除合同同、賠償償損失的的，按照照《中華人民民共和國國合同法法》的有關(guān)規(guī)規(guī)定處理理。””公益保留留條款示范文本本A2：“出讓人根根據(jù)法律律的授權(quán)權(quán)出讓土土地使用用權(quán)，出出讓土地地的所有有權(quán)屬中中華人民民共和國國，國家家對其擁擁有憲法法和法律律授予的的司法管管轄權(quán)、、行政管管理權(quán)以以及其他他按中華華人民共共和國法法律規(guī)定定由國家家行使的的權(quán)力和和因社會公公眾利益益所必需需的權(quán)益益。地下資資源、埋埋藏物和和市政公公用設(shè)施施均不屬屬于土地地使用權(quán)權(quán)出讓范范圍?！薄盇12：“受讓人同同意在本本合同項項下宗地地范圍內(nèi)內(nèi)一并修修建下列列工程，，并在建建成后無償移交交給政府：：……”A14-2：“受讓人同同意政府府為公用事事業(yè)需要要而敷設(shè)的的各種管管道與管管線進山山、通過過、穿越越受讓宗宗地。””A19：“出讓人對對受讓人人依法取取得的土土地使用用權(quán)，在在本合同同約定的的使用年年限屆滿滿前不收收回；在在特殊情情況下，，根據(jù)社會會公共利利益需要要提前收收回土地地使用權(quán)權(quán)的，出讓人人應(yīng)當(dāng)依依照法定定程序報報批，并并根據(jù)收收回時地地上建筑筑物、其其他附著著物的價價值和剩剩余年期期土地使使用權(quán)價價格給予予受讓人人相應(yīng)的的補償。。”A18：“政府保留留對本合合同項下下宗地的的城市規(guī)劃調(diào)整整權(quán)，原土地地利用規(guī)規(guī)劃如有有修改，，該宗地地已有的的建筑物物不受影影響，但但在使用用期限內(nèi)內(nèi)該宗地地建筑物物、附著著物改建建、翻建建、重建建或期限限屆滿申申請續(xù)期期時，必必須按屆屆時有效效的規(guī)劃劃執(zhí)行。。”行政特權(quán)權(quán)條款（（一）雙重身份份，既是是出讓方方，又是是監(jiān)督者者依據(jù)：55號令A(yù)6：“縣級以上上人民政政府土地地管理部部門依法法對土地地使用權(quán)權(quán)的出讓讓、轉(zhuǎn)讓讓、出租租、抵押押、終止止進行監(jiān)監(jiān)督檢查查?！遍_發(fā)監(jiān)督督權(quán)示范文本本A33：“受讓人應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照照合同約約定進行行開發(fā)建建設(shè)，超超過合同同約定的的動工開開發(fā)是期期滿一年年未動工工開發(fā)的的，出讓讓人可以以向受讓讓人征收收相當(dāng)于于土地使使用權(quán)出出讓金20%以下的土土地閑置置費；滿滿2年未動工工開發(fā)的的，出讓讓人可以以無償收收回土地地使用權(quán)權(quán)；但因因不可抗抗力或者者政府、、政府有有關(guān)部門門的行為為或者動動工開發(fā)發(fā)必需的的前期工工作造成成功開發(fā)發(fā)遲延的的除外。。”行政特權(quán)權(quán)條款（（二）依據(jù)：55號令A(yù)17:“土地使用用者應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照土土地使用用權(quán)出讓讓合同的的規(guī)定和和城市規(guī)規(guī)劃的要要求，開開發(fā)、利利用、經(jīng)經(jīng)營土地地。//未按合同同規(guī)定的的期限和和條件開開發(fā)、利利用土地地的，市市、縣人人民政府府土地管管理部門門應(yīng)當(dāng)予予以糾正正，并根根據(jù)情節(jié)節(jié)可以給給予警告告、罰款款直至無無償收回回土地使使用權(quán)的的處罰。。”《城市房房地產(chǎn)產(chǎn)管理理法》A25：“以出讓讓方式式取得得土地地使用用權(quán)進進行房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的，，必須須按照照土地地使用用權(quán)出出讓合合同約約定的的土地地用途途、動動工開開發(fā)期期限開開發(fā)土土地。。超過過出讓讓合同同約定定的動動工開開發(fā)日日期滿滿一年年未動動工開開發(fā)的的，可可以征征收相相當(dāng)于于土地地使用用權(quán)出出讓金金百分分之二二十以以下的的土地地閑置置費；；滿二二年未未動工工開發(fā)發(fā)的，，可以以無償償收回回土地地使用用權(quán)；；但是是，因因不可可抗力力或者者政府府、政政府有有關(guān)部部門的的行為為或者者動工工開發(fā)發(fā)必需需的前前期工工作造造成動動工開開發(fā)遲遲延的的除外外?！薄苯鐦毒S維護權(quán)權(quán)示范文文本A10:““本合同同簽訂訂后____日內(nèi),當(dāng)事人人雙方方應(yīng)依依附件件《出讓宗宗地界界址圖圖》所標示示座標標實地地驗明明各界界址點點界樁樁，受受讓人人應(yīng)妥妥善保保護土土地界界樁，，不得得擅自自改動動，界界樁遭遭受破破壞或或移動動時，，受讓讓人應(yīng)應(yīng)立即即向出出讓人人提出出書面面報告告，申申請復(fù)復(fù)界測測量，，恢復(fù)復(fù)界樁樁?！薄眹型镣恋厥故褂脵?quán)權(quán)出讓讓合同同的性性質(zhì)理論界界民事合合同？？行政合合同？？實務(wù)界界民事合合同??！案例N市A小區(qū)系系比較較成熟熟、建建成不不到三三年的的居民民小區(qū)區(qū)。孰孰知N市搞舊舊城改改造，，重作作城市市規(guī)劃劃。A小區(qū)所所屬地地域被被納入入高級級住宅宅區(qū)。。N市國土土局發(fā)發(fā)布公公告，，公開開招標標開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)，B房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司司中標標后，，著手手開始始拆遷遷工作作。A小區(qū)居居民認認為自自己小小區(qū)建建成不不過三三年，，不想想拆遷遷。一問：：N市國土土局公公告行行為性性質(zhì)？？效力力？二二問問：A小區(qū)居居民應(yīng)應(yīng)如何何保護護自己己的權(quán)權(quán)益？？案例分分析A小區(qū)居居民應(yīng)應(yīng)如何何保護護自己己的權(quán)權(quán)益？？現(xiàn)狀：：遭遇遇拆遷遷目的：：不想想拆遷遷推理：：拆遷遷是否否合法法？B公司是是否取取得了了房屋屋拆遷遷許可可證？？誰誰負責(zé)責(zé)頒發(fā)發(fā)房屋屋拆遷遷許可可證？？房產(chǎn)產(chǎn)局!房產(chǎn)局局發(fā)證證行為為性質(zhì)質(zhì)？審審查條條件？？《城市房房屋拆拆遷管管理條條例》A7（見下頁頁），B公司是是否取取得了了國有有土地地使用用權(quán)批批準文文件？？國土土局是是否合合法收收回了了國有有土地地使用用權(quán)？？國土局局公開開招標標的公公告行行為性性質(zhì)？？(民事行行為？？行政政行為為？)效力？？策略：：如何何維權(quán)權(quán)？如如何實實現(xiàn)目目的？？行政訴訴訟？？(被告？？訴請請？)民事訴訴訟？？(侵權(quán)？？違約約？)《城市房房屋拆拆遷管管理條條例》A7申請領(lǐng)領(lǐng)取房房屋拆拆遷許許可證證的，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)向房房屋所所在地地的市市、縣縣人民民政府府房屋屋拆遷遷管理理部門門提及及下列列資料料：（一））建設(shè)設(shè)項目目批準準文件件；（二））建設(shè)設(shè)用地地規(guī)劃劃許可可證；；（三））國有有土地地使用用權(quán)批批準文文件；；（四））拆遷遷計劃劃和拆拆遷方方案；；（五））辦理理存款款業(yè)務(wù)務(wù)的金金融機機構(gòu)出出具的的拆遷遷補償償安置置資金金證明明。市、縣縣人民民政府府房屋屋拆遷遷管理理部門門應(yīng)當(dāng)當(dāng)自收收到申申請之之日起起30日內(nèi)，，對申申請事事項進進行審審查；；經(jīng)審審查，，對符符合條條件的的，頒頒發(fā)房房屋拆拆遷許許可證證。第四講房房地產(chǎn)合合作開發(fā)與與項目轉(zhuǎn)讓讓一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)簡介介何謂房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)？鏈接：《城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法》A2-3：本法所稱房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)，是指在在依據(jù)本法法取得國有有土地使用用權(quán)的土地地上進行基基礎(chǔ)設(shè)施、、房屋建設(shè)設(shè)的行為。。廣義的房地地產(chǎn)開發(fā):基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)+房屋建設(shè)第四講房房地產(chǎn)合合作開發(fā)與與項目轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的前提——取得國有土土地使用權(quán)權(quán)直接取得：：出讓劃撥轉(zhuǎn)讓間接取得：：合作開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合作開發(fā)（（聯(lián)建／合合建）狹義合作開開發(fā)概念雙方當(dāng)事人人約定，由由一方提供供土地，另另一方提供供資金、技技術(shù)、勞務(wù)務(wù)等，合作作開發(fā)土地地、建筑房房屋等項目目，并在項項目開發(fā)完完成以后按按照約定的的比例分取取項目成果果（如建成成的建筑物物或相應(yīng)的的土地使用用權(quán)）。法律特征：：(1)主體特殊：：提供土地地的一方是是供地方，，從事房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營的房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)為建筑筑方；(2)性質(zhì)不定：：或為合伙伙、或為承承攬與互易易或買賣之之混合，不不能一概而而論，應(yīng)作作具體分析析；(3)諾成、雙務(wù)務(wù)、有償合合同。合作開發(fā)廣義合作開開發(fā)任何以合作作為名的房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)。司法解釋關(guān)關(guān)于合作開開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)合同的界界定《土地使用權(quán)權(quán)解釋》A14：“本解釋所稱稱的合作開開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)合同，是是指當(dāng)事人人訂立的以以提供出讓讓土地使用用權(quán)、資金金等作為共共同投資，，共享利潤潤、共擔(dān)風(fēng)風(fēng)險合作開開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)為基本內(nèi)內(nèi)容的協(xié)議議?！焙献骱贤献骱贤餐鲑Y共享利潤共擔(dān)風(fēng)險共同經(jīng)營聯(lián)營營合作開發(fā)房房地產(chǎn)合同同性質(zhì)的司司法判斷一般的合作作開發(fā)房地地產(chǎn)合同：：合伙合同/發(fā)起人協(xié)議議約定提供土土地使用權(quán)權(quán)的當(dāng)事人人不承擔(dān)經(jīng)營營風(fēng)險，只收取固固定利益的的：土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同同《解釋》A24約定提供資資金的當(dāng)事事人不承擔(dān)經(jīng)營營風(fēng)險，只分配固固定數(shù)量房房屋的：房屋買賣合合同《解釋》A25約定提供資資金的當(dāng)事事人不承擔(dān)經(jīng)營營風(fēng)險，只收取固固定數(shù)額貨貨幣的：借款合同《解釋》A26約定提供資資金的當(dāng)事事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險，只以租賃或或者其他形式式使用房屋的的：房屋租賃合同同《解釋》A27合作開發(fā)的主主要模式法人型組建項目公司司；以項目公公司名義辦理理相關(guān)手續(xù)；；合作開發(fā)的的權(quán)利義務(wù)由由項目公司的的發(fā)起人協(xié)議議和章程具體體明確；土地地使用權(quán)以協(xié)協(xié)議折價或評評估作價的方方式入股。合伙型不組建項目公公司，以投資資各方名義共共同辦理有關(guān)關(guān)手續(xù)；合作作方式、投資資及權(quán)益分配配比例均由合合作協(xié)議約定定。契約型不組建項目公公司，以一方方名義單獨辦辦理有關(guān)手續(xù)續(xù)；合作方式式、投資及權(quán)權(quán)益分配比例例均由合作協(xié)協(xié)議約定。合作開發(fā)合同同的效力主體適格：至至少有一方具具備房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)質(zhì)，或者依法法成立具有房房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營資質(zhì)的項項目公司。鏈接：《土地使用權(quán)解解釋》A15：“合作開發(fā)房地地產(chǎn)合同的當(dāng)當(dāng)事人一方具具備房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認認定合同有效效?！?dāng)事人雙方均均不具備房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營營資質(zhì)的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)認定合同同無效。但起起訴前當(dāng)事人人一方已經(jīng)取取得房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)質(zhì)或者已依法法合作成立具具有房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)質(zhì)的房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)的，，應(yīng)當(dāng)認定合合同有效?！薄眲潛芡恋仨毥?jīng)經(jīng)批準。鏈接：《土地使用權(quán)解解釋》A16：“土地使用權(quán)人人未經(jīng)有批準準權(quán)的人民政政府批準，以以劃撥土地使使用權(quán)作為投投資與他人訂訂立合同合作作開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認認定合同無效效。但起訴前前已經(jīng)辦理批批準手續(xù)的，，應(yīng)當(dāng)認定合合同有效。””合作開發(fā)合同同的主要條款款（一）1、當(dāng)事人2、項目概況(包括：座落地地點、項目性性質(zhì)、四至、、占地面積、、有關(guān)規(guī)劃指指標等)3、項目現(xiàn)狀(包括：項目報報批現(xiàn)狀、動動拆遷、開發(fā)發(fā)現(xiàn)狀等)4、合作方式法法人型：項項目公司的注注冊資金、