商業(yè)廣場工作匯報1103課件

象山涌金國際廣場

招商工作階段性匯報規(guī)劃設計階段工作內容匯報

前期策劃工作完全圍繞規(guī)劃設計的工作展開，我們的策劃理念完全被融入到了設計圖紙中，未來的策劃工作將隨著設計方案的深入而進一步細致到根據(jù)業(yè)態(tài)的定位進行建筑內部的功能細節(jié)調整；前期策劃中，建筑規(guī)劃設計、商業(yè)定位、業(yè)態(tài)組合、品牌選擇已經(jīng)充分考慮到了銷售和經(jīng)營的平衡，項目未來的商業(yè)管理和運營沒有問題。規(guī)劃設計階段工作內容匯報1、圣馬克廣場對商業(yè)的建設性作用

設計的關鍵要點——滿足總面積17500平方米可售店鋪價值最大化

滿足內廣場、外沿街店鋪價值共同提升

滿足店鋪小面積分割及商鋪的長寬比的需要

滿足整體人流車流動線的流暢、合理

滿足立面的審美價值和商鋪小分割的實際使用價值規(guī)劃設計階段工作內容匯報3、連廊對商業(yè)的建設性作用設計的關鍵要點——滿足次各體塊、各層商鋪之間的互動關系滿足商業(yè)整體業(yè)態(tài)的布局要求滿足各層平面交通組織的要求

招商工作流程匯報目前的招商進度已經(jīng)超越了常規(guī)的工作速度。除保留部分需要招商外，17500平方米店鋪銷售過程中是否需要保留部分品牌店的經(jīng)營會視銷售前的市場情況而定，我們會在顧全大局的前提下提出合理的建議，靈活應變的目的是保證收益的最大化。常規(guī)招商工作節(jié)點及工作內容安排1、合同整理及歸檔。2、與經(jīng)營管理方交接。1、確定開業(yè)推廣方案無開業(yè)階段1、品牌店鋪正式簽約。2、檢驗物業(yè)條件的。3、商家裝修審核。無無竣工驗收階段1、餐飲娛樂商家正式簽約。2、品牌店鋪意向招商。無1、商場形象設計建議。2、商場導示系統(tǒng)設計建議。內部裝修階段1、次主力店正式簽約。2、餐飲娛樂商家意向招商。1、確定商場運作模式及經(jīng)營管理模式。1、內部裝修裝飾建議。2、二次商裝建議。外立面施工階段1、次主力店招商并意向簽約1、確定項目業(yè)態(tài)布局及目標品牌。2、確定物業(yè)管理公司及經(jīng)營管理公司。1、內部動線及鋪位分割布局方案。2、外立面方案建議。結構封頂1、主力店招商并簽約。1、確定項目整體定位。2、確定招商推廣方案及資料。3、確定項目租金及物業(yè)管理費的標準。1、根據(jù)主力店要求修改結構圖紙。2、提出公用管線鋪設及用量要求。擴初階段經(jīng)營問題工程問題招商執(zhí)行策劃執(zhí)行工程進度

產(chǎn)權式商鋪階段性招商流程第一階段（規(guī)劃中執(zhí)行）：預招商工作工作目的：此輪招商對于銷售宣傳工作是起到至關重要作用的，知名的品牌及物業(yè)管理服務是品質的保證，良好的商業(yè)規(guī)劃及品牌組合規(guī)劃，合理的商業(yè)動線環(huán)流規(guī)劃是最終的業(yè)主信心的保證。第二階段（銷售前執(zhí)行）：業(yè)態(tài)品牌預落位招商工作工作目的：此輪招商對于銷售工作是起到至關重要的作用，能直接左右銷售的價格及銷售的周期。引領性品牌的落位能直接提升業(yè)態(tài)區(qū)域內商鋪的租金及品牌檔次，直接左右租金的收益。良好的投資回報率預期以及品牌業(yè)態(tài)組合將樹立優(yōu)良的企業(yè)形象。

第三階段（物業(yè)竣工后執(zhí)行）：區(qū)域客戶招商工作工作目的：此輪招商工作是項目投資回報率的集中體現(xiàn)，優(yōu)勢的前期準備工作和品牌商家的預落位工作成果的集中體現(xiàn)，良好的商業(yè)規(guī)劃及品牌組合規(guī)劃，合理的商業(yè)動線安排將有效提升商用物業(yè)中死角、高層物業(yè)的售價，使物業(yè)平均售價抬升至一個新的高度。我們建議的階段性招商內容（主力店）主力店商家定位并招商（項目規(guī)劃設計階段，施工建造前）主力店的引進關系到整個項目的整體定位及對于業(yè)態(tài)分布的規(guī)劃方向，對于項目是起到承上啟下作用，成功的引進適合的主力品牌商家能夠整體拔高商業(yè)租賃態(tài)勢及租金。由于主力品牌商業(yè)對于房型、朝向、層高、停車場、動線的要求比較特殊，所以在項目建造前如能確定其具體落位并按照其要求建造對于項目整體商業(yè)定位及規(guī)劃將起到至關重要的作用。我們現(xiàn)階段能夠確定引進的主力店：大潤發(fā)第一階段我們建議的階段性招商內容（引導性品牌店）區(qū)域引導性品牌商家招商并落位（項目竣工前，外立面施工中）區(qū)域領導性品牌商家的引進對于區(qū)域行業(yè)業(yè)態(tài)招商起到的導航標桿的作用，其品牌落位一般位于區(qū)域商業(yè)內的領導位置，能夠有效的帶動區(qū)域整體的消費習慣及消費方式，能有效的帶動區(qū)域內其他商家品牌形象并能提升區(qū)域內商家的租金，耳熟能詳?shù)钠放茖τ谙M者是一種既親切又放心的品質保證，良好的管理能力及銷售技巧能夠帶動周邊商業(yè)的整體商業(yè)營銷水平，使整體商業(yè)環(huán)境得到良好有效的提升且?guī)尤藲庠鲩L并使商家長期的處于良性的循環(huán)中，租金才能夠不斷增長。我們主要推介引進的區(qū)域領導性商業(yè)品牌：餐飲業(yè)：新開元、蘇浙匯、采蝶軒、味千拉面、巴貝拉、真功夫港麗茶餐廳（香港菜）/蕉葉咖喱屋（泰國菜）/大漁（日本料理）辛香匯（川菜）/巴貝拉（西餐）/權金城（韓國料理）化妝品：屈臣氏、絲芙蘭、佰草集服裝:C&A、VICUTU、優(yōu)衣庫、ONLY、JACKJONES、VEROMODA美容纖體：思妍麗、瑪花纖體、悠庭保健會所第三階段三層業(yè)態(tài)及品牌

特色餐飲港麗茶餐廳（香港菜）/蕉葉咖喱屋（泰國菜）/大漁（日本料理）兒童；書城玩具反斗城/寶大祥兒童城/博庫書城/新華書店/大眾書局家居生活特力屋/簡愛家居健身一兆韋德/力美健美容；纖體悠庭/艾維庭/大班足浴專業(yè)次主力店蘇寧電器我們建議的業(yè)態(tài)及品牌四層業(yè)態(tài)及品牌特色餐飲辛香匯（川菜）/巴貝拉（西餐）/權金城（韓國料理）大型餐飲象山海鮮酒家/新開元/蘇浙匯影院時代影院/橫店影院我們建議的業(yè)態(tài)及品牌五樓業(yè)態(tài)及品牌KTV好樂迪量販KTV/上海歌城KTV/天上人間娛樂大茂網(wǎng)吧戰(zhàn)/略高手網(wǎng)吧/傳奇桌球游藝世嘉游藝/湯姆熊娛樂中心/星期八小鎮(zhèn)我們建議的業(yè)態(tài)及品牌結語：

對于象山涌金商業(yè)廣場項目，我們建議現(xiàn)階段致力于尋找主力商業(yè)品牌對于本商業(yè)廣場的合作及次主力品牌合作意向的收集整理；品牌、租賃條件比對工作。如在實現(xiàn)銷售前冒然招商的話，會產(chǎn)生以下兩個嚴重問題：1、商家沒有看到建筑結構和實際商業(yè)的繁華前，承租條件必然極低，這對于開發(fā)商是非常被動的。2、過低的租賃條件和透支的商鋪價格之間無法平衡，極低的投資回報率將直接導致商鋪銷售的困難。

所以，我們并不建議過早進行關于價格等實質性商務簽約。主力店的招商工作匯報百貨店招商過程中的問題并不是招商工作的不到位。由于對方的條件已經(jīng)完全顛覆了我們的規(guī)劃方案、和戰(zhàn)略利益，目前來看的確弊大于利，我們只能選擇放棄.主力百貨商家洽談工作匯報銀泰百貨工作進程：項目介紹——完成實地看房——完成合作建議——其要求大潤發(fā)超市移至地下相應位置，沿丹南路地面部分全部作為銀泰百貨的經(jīng)營面積，且租賃面積不少于40000平方米。工作難點：由于項目設計圖紙已經(jīng)基本確定，若做以上改動，不僅與開發(fā)商的開發(fā)初衷不符，而且對于商鋪的銷售面積和價格也會帶來不可估算的損失。天虹百貨工作進程：項目介紹——完成實地看房——完成合作建議——未能滿足合作要求工作難點：（1）由于天虹百貨目前對于浙江市場布點對于城市人口及商業(yè)氛圍的綜合考量下，在象山港大橋通車后區(qū)域前景無法正確判斷前，目前的商業(yè)環(huán)境尚不適合天虹百貨在該區(qū)域進行拓展計劃，故象山市場尚處于觀望階段。（2）關于其接受輸出管理的經(jīng)營模式，對方的建議是：希望百貨店的位置在丹南路主入口，和銀泰對于物業(yè)位置的要求相同；另外，對于產(chǎn)權分散的商業(yè)項目對方不是非常認可，擔心未來產(chǎn)權商鋪的不可控制會影響整體的經(jīng)營效果。主力百貨商家洽談工作匯報次主力店招商工作匯報次主力品牌商家洽談工作匯報作為第二階段我們將開展工作目前我們的工作重點將放在優(yōu)勢次主力品牌意向確定工作上面，目前我們已經(jīng)聯(lián)系了國美電器、錢柜（量販KTV）、好樂迪（量販KTV）、天上人間KTV、傲運會（滔博體育）、名店運動城、領先體育、特力屋（家居用品）、多樣屋、無印良品、一兆韋德健身中心、力美健健身中心、威爾士健身中心、卡通尼樂園、湯姆熊樂園、浙江橫店影視娛樂中心、時代影院等優(yōu)勢品牌對于項目的推薦工作，并著手收集并整理長三角區(qū)域的其他優(yōu)勢次主力商業(yè)的洽談工作。結語：對于次主力品牌商家的引進，我們將秉承租賃商家與業(yè)主雙方互惠互利的原則，將以租金及營業(yè)額提成二者取高的方式，使商圈內物業(yè)潛在價值得到充分的發(fā)揮，在租賃商家成長的同時使物業(yè)租金亦得到有效的提升。引進目的型消費群體為主的商業(yè)形態(tài)消化商業(yè)區(qū)域內的弱勢物業(yè)，形成一個高效益的商業(yè)動線環(huán)流將變得切實而可行。區(qū)域引導性品牌店招商工作匯報區(qū)域引導性品牌商家洽談工作匯報對于區(qū)域引導性品牌商家，我們已經(jīng)開始對長三角地區(qū)相關行業(yè)進行收集并整理工作，并著手整理其在相關消費能力、人口密度與上升空間相似的區(qū)域內可承受的租金上限及銷售狀況分析，以便于在項目招商活動開展的同時能對于其的承租狀況進行有效的類比工作。對于區(qū)域引導性品牌商家，我們已經(jīng)對開展了對于優(yōu)勢引領品牌的推薦工作并進行了相關的介紹和宣傳，增加項目的知名度及認知度以便于順利開展后期招商工作。對于區(qū)域引導性品牌商家，我們將利用長三角商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟會員團隊優(yōu)勢對于項目本身精心的包裝及營銷。在行業(yè)內樹立一個新的區(qū)域標桿為招商工作鋪平道路。下階段主要招商工作計劃主力店招商完成主要百貨經(jīng)營品牌對于本項目商業(yè)合作模式的確立工作并確立備選方案。次主力招商完成長三角區(qū)域優(yōu)勢次主力品牌篩選工作，引進至少10家品牌至現(xiàn)場實地勘察，匯總項目抗性分析。引導性品牌招商建立品牌資源庫，進行項目預推薦工作。TO:老板1、前期策劃工作完全圍繞規(guī)劃設計的工作展開，我們的策劃理念完全被融入到了設計圖紙中，未來的策劃工作將隨著設計方案的深入而進一步細致到根據(jù)業(yè)態(tài)的定位進行建筑內部的功能細節(jié)調整；2、目前的招商進度已經(jīng)超越了常規(guī)的工作速度，百貨店招商過程中的問題并不是招商工作的不到位。由于對方的條件已經(jīng)完全顛覆了我們的規(guī)劃方案、和戰(zhàn)略利益，目前來看的確弊大于利，我們