南通CBD項(xiàng)目推介課件

南通CBD項(xiàng)目推介10/18/2022南通CBD項(xiàng)目推介10/15/2022本報(bào)告內(nèi)容1、南通宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)概述2、CBD研究與案例借鑒3、項(xiàng)目定位4、地塊價(jià)值評(píng)估2本報(bào)告內(nèi)容1、南通宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)概述2、CBD研究與案例借鑒3、項(xiàng)南通是蘇北經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭羊

城市定位為上海都市圈副中心城市城市區(qū)位優(yōu)越：發(fā)展依托江海，蘇通大橋通車(chē)后將納入上海一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈；經(jīng)濟(jì)領(lǐng)先：年GDP超千億、財(cái)政收入超百億，在江北處于領(lǐng)軍者地位；城市定位:以建設(shè)上海北翼現(xiàn)代化港口、工貿(mào)、旅游城市的總目標(biāo)，建設(shè)上海都市圈副中心城市資料來(lái)源：南通市城市總體規(guī)劃概要3南通是蘇北經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭羊

城市定位為上海都市圈副中心城市城市區(qū)基本分析南通市GDP快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展階段南通市年GDP近年持續(xù)保持上升趨勢(shì)，且上升幅度逐年增加；南通2003年年GDP1006.65元，增幅達(dá)到13.4％，年GDP支撐南通房地產(chǎn)高速度的發(fā)展勢(shì)頭總體來(lái)看，2003年南通年GDP江蘇第四，表明其經(jīng)濟(jì)實(shí)力在江蘇緊追蘇南，處于第二集團(tuán)領(lǐng)頭羊的位置指標(biāo)1：GDPGDP增長(zhǎng)率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展庫(kù)茲涅茨模型4基本分析南通市GDP快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展階段南通市CBD的定義CBD——英文全稱(chēng)為CentralBusinessDistrict即中央商務(wù)區(qū)最早產(chǎn)生于上世紀(jì)20年代的美國(guó)現(xiàn)代大都市的CBD——是經(jīng)濟(jì)生活國(guó)際化的產(chǎn)物；是適應(yīng)生產(chǎn)力進(jìn)步的結(jié)果；同時(shí)也應(yīng)是一個(gè)城市現(xiàn)代化的象征與標(biāo)志。關(guān)鍵詞：中央商務(wù)區(qū)商務(wù)中心區(qū)中央商業(yè)區(qū)5CBD的定義CBD——關(guān)鍵詞：5CBD的特征城市CBD的四大基本特征

——具有最高的交通可達(dá)性（CBD無(wú)一例外處于城市干道系統(tǒng)的核心）；與城市最初的發(fā)源地、目前的地理中心有一定的關(guān)聯(lián)性；具有良好技術(shù)設(shè)施、服務(wù)配套和城市景觀(guān)；擁有最高的地價(jià)和房?jī)r(jià)；6CBD的特征城市CBD的四大基本特征——6項(xiàng)目處于政府定義中的新城區(qū)核心區(qū)

——規(guī)劃較其他區(qū)域有顯著的差異化優(yōu)勢(shì)區(qū)域發(fā)展前景好:南通“十五”計(jì)劃確定的五大重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)之一——未來(lái)南通市行政、經(jīng)濟(jì)、文化和居住的新城市中心，南通城市發(fā)展的里程碑；特征優(yōu)勢(shì)顯著：樞紐化、中心化、國(guó)際化；產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐：崇川經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)以機(jī)電電子、醫(yī)藥、紡織及物流為產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向；南通經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)以商業(yè)貿(mào)易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交通倉(cāng)儲(chǔ)，金融保險(xiǎn)為產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向。南通經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)崇川經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目區(qū)域7項(xiàng)目處于政府定義中的新城區(qū)核心區(qū)

——規(guī)劃較其他區(qū)域有顯著的CBD意象曼哈頓CBD法國(guó)拉德方斯8CBD意象曼哈頓CBD法國(guó)拉德方斯8城市北京上海深圳廣州南通啟動(dòng)時(shí)間1993年1990年1993年1993年2005年啟動(dòng)時(shí)GDP值(億元)10201608660

8071007CBD啟動(dòng)征兆南通的中央商務(wù)區(qū)即將啟動(dòng)9城市北京上海深圳廣州南通CBD研究---深圳基本規(guī)模用地規(guī)模：總用地面積4.13平方公里建筑容量：總建筑面積為750平方米人口規(guī)模：規(guī)劃就業(yè)人口26萬(wàn)，居住人口7.7萬(wàn)1993年1995年1996年1997年1998年1999—2001

深圳CBD建設(shè)次序

進(jìn)入成熟期商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)辦公項(xiàng)目開(kāi)發(fā)居住項(xiàng)目開(kāi)發(fā)土地開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開(kāi)始啟動(dòng)投資啟動(dòng)中心區(qū)主干道基本完成投資大廈、信息樞紐中心大廈建設(shè)中；中心區(qū)基礎(chǔ)市政設(shè)施“七通一平”基本完成；成功拍賣(mài)出讓一塊居住用地；中心區(qū)城市公園建成；和黃、中海、深業(yè)、居住項(xiàng)目開(kāi)工；六大政府工程（市民中心、圖書(shū)館、音樂(lè)廳等）同時(shí)開(kāi)工；；中心區(qū)進(jìn)入高速發(fā)展期；高交會(huì)館正式起用；新中心區(qū)地位已經(jīng)確立；居住項(xiàng)目竣工投入使用；江蘇大廈、國(guó)際商會(huì)大廈等高級(jí)寫(xiě)字樓也相繼落成；10CBD研究---深圳基本規(guī)模1993年1995年CBD研究---廣州基本規(guī)模用地規(guī)模：總用地面積6.6平方公里建筑容量：總建筑面積為780平方米人口規(guī)模：規(guī)劃人口容量18萬(wàn)人投資啟動(dòng)進(jìn)行大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)土地開(kāi)發(fā)已成規(guī)模；居住項(xiàng)目開(kāi)始建設(shè)進(jìn)行緩慢的居住項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；辦公項(xiàng)目開(kāi)始建設(shè)新的建設(shè)高潮開(kāi)始，建設(shè)量巨增；商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)始建設(shè)；珠江新城進(jìn)入成熟開(kāi)發(fā)階段；市政基礎(chǔ)設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)施大部分建成投入使用；居住區(qū)的品質(zhì)得到廣泛認(rèn)可；1993年1994年1995年1996—1997年1998年1999—2001

廣州CBD建設(shè)次序

進(jìn)入成熟期商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)辦公項(xiàng)目開(kāi)發(fā)居住項(xiàng)目開(kāi)發(fā)土地開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開(kāi)始啟動(dòng)11CBD研究---廣州基本規(guī)模投資啟動(dòng)進(jìn)行大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)土CBD研究---上?；疽?guī)模用地規(guī)模：總用地面積1.7平方公里建筑容量：總建筑面積為400平方米上海CBD建設(shè)次序

投資啟動(dòng)南浦大橋啟動(dòng)外高橋啟動(dòng)區(qū)楊浦大橋通車(chē)東方明珠封頂金茂大廈開(kāi)工浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)正大廣場(chǎng)科技園建成新的建設(shè)高潮開(kāi)始，建設(shè)量巨增；辦公項(xiàng)目大量啟動(dòng)國(guó)際會(huì)議中心建成科技項(xiàng)目大量進(jìn)駐張江高科技園區(qū)進(jìn)入成熟期新的建設(shè)高潮開(kāi)始，建設(shè)量巨增；1990年1992年1994年-----1998年1999年1999—2001

進(jìn)入成熟期科技項(xiàng)目飛速發(fā)展辦公項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)辦公項(xiàng)目啟動(dòng)土地開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開(kāi)始啟動(dòng)休閑觀(guān)光區(qū)集中商業(yè)區(qū)集中商務(wù)辦公區(qū)住宅聚居區(qū)功能延續(xù)周邊辦公區(qū)功能延續(xù)周邊住宅區(qū)12CBD研究---上?；疽?guī)模上海CBD投資啟動(dòng)南浦大橋啟動(dòng)楊CBD研究結(jié)論1、CBD的建設(shè)時(shí)間均超過(guò)10年2、CBD走聯(lián)合開(kāi)發(fā)之路3、CBD的物業(yè)比例為住宅:辦公:商業(yè)=45%:40%:15%4、CBD開(kāi)發(fā)次序?yàn)樽≌?商業(yè)-辦公-酒店13CBD研究結(jié)論1、CBD的建設(shè)時(shí)間均超過(guò)10年2、CBD走聯(lián)南通房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況1、商務(wù)樓:5萬(wàn)平米/5000元均價(jià)/客戶(hù)90萬(wàn)/功能模糊化2、商業(yè):濠河內(nèi)15萬(wàn)/老城區(qū)式/散點(diǎn)式/人民路/桃塢路位置3、住宅:130萬(wàn)/容積率2.5鳳凰1.2/天安1.1/封閉式城市化/OCT4、開(kāi)發(fā)次序:住宅---商業(yè)---商務(wù)---酒店/同時(shí)持續(xù)公共設(shè)施建設(shè)14南通房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況1、商務(wù)樓:5萬(wàn)平米/5000元均住宅板塊分布圖鐘秀路洪江路工農(nóng)路外環(huán)東路青年路人民路濠北路濠西路外環(huán)西路濠河躍龍路北區(qū)板塊4000-4500元/平米中心板塊6000元/平米西區(qū)板塊4000--5000元/平米東區(qū)板塊4000--5000元/平米新城板塊4500-6500元/平米15住宅板塊分布圖鐘秀路洪江路工農(nóng)分布狀況集中分布在兩個(gè)區(qū)域：濠河周邊傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，如躍龍路、人民路、南大街、青年路圍合形成的城市中心區(qū)；工農(nóng)路新興商務(wù)區(qū)。市政府南遷，工農(nóng)路成為直達(dá)新市政廣場(chǎng)的最便捷主干道路，拉動(dòng)工農(nóng)路沿線(xiàn)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的迅速發(fā)展?！衲贤▏?guó)際大廈●新地標(biāo)項(xiàng)目●中華廣場(chǎng)●潤(rùn)友大廈●嘉隆大廈●東方鑫乾●金鷹國(guó)際大廈●南通大廈●浦發(fā)銀行大廈●文峰大廈●天虹大廈●王府公寓●新海通大廈16分布狀況集中分布在兩個(gè)區(qū)域：●南通國(guó)際大廈●新地標(biāo)項(xiàng)目●中華技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)CR0504-A地塊——規(guī)劃用地：61萬(wàn)平方米總建筑面積：134萬(wàn)平方米功能規(guī)劃：商務(wù)辦公/酒店商業(yè)/居住用地A地塊17技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)CR0504-A地塊——A地塊17地塊周邊新城雛形初現(xiàn)

崇川路嗇園路園林路崇川路工農(nóng)南路桃園路地塊方正平整；交通便捷：通過(guò)工農(nóng)南路與老城區(qū)相連僅10分鐘車(chē)程；新城雛形初現(xiàn)：四周道路整潔順暢，遙望新市府廣場(chǎng)，相鄰的體育會(huì)展中心和南通大學(xué)新校區(qū)可為本項(xiàng)目的啟動(dòng)期帶來(lái)人氣東至：南通大學(xué)北至：市政府機(jī)構(gòu)及文化藝術(shù)區(qū)西至：25米寬綠化帶洗車(chē)展銷(xiāo)店南至：體育會(huì)展中心18地塊周邊新城雛形初現(xiàn)

崇川路嗇園區(qū)域整體形象定位項(xiàng)目區(qū)位特征項(xiàng)目地塊特征消費(fèi)者需求競(jìng)爭(zhēng)分析連接上海、蘇南的樞紐地帶蘇北經(jīng)濟(jì)領(lǐng)頭羊未來(lái)南通市行政、經(jīng)濟(jì)、文化和居住的新城市中心南通城市發(fā)展的里程碑規(guī)模和形態(tài)不可復(fù)制性周邊配套皆以國(guó)際化新城的規(guī)劃思路配置新都市核心絕版、國(guó)際化認(rèn)政府內(nèi)心深處有很強(qiáng)的融入蘇南及上海都市圈的渴望追求有城市魅力和內(nèi)涵的生活對(duì)社區(qū)環(huán)境和社區(qū)氛圍關(guān)注程度不斷提高新市府、都市魅力仍以傳統(tǒng)的封閉式居住小區(qū)為主，功能單一，僅能滿(mǎn)足基本生活需求層面的要求對(duì)區(qū)域核心價(jià)值挖掘弱，營(yíng)銷(xiāo)弱，可復(fù)制性強(qiáng)開(kāi)放的，區(qū)域的新市府核心區(qū)-國(guó)際的、開(kāi)放的都市魅力新城19區(qū)域整體形象定位項(xiàng)目區(qū)位特征項(xiàng)目地塊特征消費(fèi)者需求競(jìng)爭(zhēng)分析連項(xiàng)目形象定位南通●都市示范區(qū)(UDD.NT)UrbanDemoDistrict示范南通的未來(lái)成為二線(xiàn)城市發(fā)展的典范20項(xiàng)目形象定位示范南通的未來(lái)20體育會(huì)展中心項(xiàng)目的三核結(jié)構(gòu)都市活力區(qū)都市動(dòng)力區(qū)都市人居區(qū)商務(wù)、酒店、城市綠軸，與北側(cè)文化藝術(shù)廣場(chǎng)功能氣質(zhì)相符。居住區(qū)靠近大學(xué)校區(qū)和舊有建成區(qū)，居住氛圍好。商業(yè)廣場(chǎng)、會(huì)展中心沿主干道和開(kāi)發(fā)區(qū)分布，利于打造成為開(kāi)放性商業(yè)中心。21體育會(huì)展中心項(xiàng)目的三核結(jié)構(gòu)都市都市都市商務(wù)、酒店、城市綠軸，具有符號(hào)意義的軸線(xiàn)（“第五大道”或“香榭里大街”式），成為城市的主要景觀(guān)大道。入口處的界定。區(qū)域入口的界定歡迎進(jìn)入：南通都市示范區(qū)22具有符號(hào)意義的軸線(xiàn)（“第五大道”或“香榭里大街”式），成為城外圍導(dǎo)示系統(tǒng)——形象墻形象墻展示大盤(pán)特有的氣勢(shì)——尚未開(kāi)工部分，可用形象墻圍合，注明各自功能23外圍導(dǎo)示系統(tǒng)——形象墻形象墻展示大盤(pán)特有的氣勢(shì)——尚未開(kāi)工部2、建設(shè)期和外裝修期間項(xiàng)目形象的展示邊界的界定242、建設(shè)期和外裝修期間項(xiàng)目形象的展示邊界的界定24導(dǎo)視系統(tǒng)、路旗、街燈的視覺(jué)統(tǒng)一邊界的界定25導(dǎo)視系統(tǒng)、邊界的界定25區(qū)域標(biāo)志物以現(xiàn)代、氣派的銷(xiāo)售中心形成區(qū)域標(biāo)志物售樓處位置26區(qū)域標(biāo)志物以現(xiàn)代、氣派的銷(xiāo)售中心形成區(qū)域標(biāo)志物售樓處26區(qū)域整體規(guī)劃展示售樓處內(nèi)的規(guī)劃展示，預(yù)示了城市的未來(lái)27區(qū)域整體規(guī)劃展示售樓處內(nèi)的規(guī)劃展示，預(yù)示了城市的未來(lái)27國(guó)際符號(hào)1、斑馬線(xiàn)2、中英文導(dǎo)示系統(tǒng)3、道路兩邊相互呼應(yīng)28國(guó)際符號(hào)1、斑馬線(xiàn)28城市符號(hào)10000000平方豪米不到100個(gè)100000個(gè)顧客串門(mén)安慰洞城市符號(hào)貫穿于整個(gè)社區(qū)，如廣場(chǎng)、庭院、商業(yè)、空地（三角地），提升區(qū)域的現(xiàn)代與國(guó)際氣息。29城市符號(hào)10000000平方豪米不到城市符號(hào)貫穿于整個(gè)社區(qū)，城市雕塑群展示城市符號(hào)30城市雕塑群展示城市符號(hào)30區(qū)域?qū)鞠到y(tǒng)——導(dǎo)識(shí)視覺(jué)統(tǒng)一導(dǎo)示是一種格調(diào)，無(wú)處不在的品位滲透著，悄悄地改變著人們的心理體驗(yàn)。31區(qū)域?qū)鞠到y(tǒng)——導(dǎo)識(shí)視覺(jué)統(tǒng)一導(dǎo)示是一種格調(diào)，區(qū)域?qū)鞠到y(tǒng)——鋪地視覺(jué)統(tǒng)一32區(qū)域?qū)鞠到y(tǒng)——鋪地視覺(jué)統(tǒng)一32國(guó)際化整體體現(xiàn)

——國(guó)際風(fēng)情街33國(guó)際化整體體現(xiàn)

局部面：各地塊土地價(jià)值測(cè)算結(jié)果圖中所標(biāo)注的是各個(gè)分地塊(商辦性質(zhì))的土地地價(jià)，其中B-02地塊按商業(yè)土地價(jià)格計(jì)；土地價(jià)格排序由1到11依次遞減；各地塊土地地價(jià)的評(píng)估在本項(xiàng)目整體宗地土地價(jià)的基礎(chǔ)上綜合考慮了規(guī)模、昭示度、資源、開(kāi)發(fā)順序和物業(yè)功能五大因素。5759元/平R<3.26029元/平R=3.25729元/平R<2.84738元/平R<3.14595元/平R<2.56058元/平R<3.26482元/平R<4.64963元/平R<3.65931元/平R<3.54934/平R<3.85169元/平R<3.51112345679810結(jié)論34局部面：各地塊土地價(jià)值測(cè)算結(jié)果圖中所標(biāo)注的是各個(gè)分地塊(商辦結(jié)語(yǔ)以現(xiàn)代、氣派的銷(xiāo)售中心形成區(qū)域標(biāo)志物萬(wàn)科的選擇