昆風(fēng)地塊前期養(yǎng)老公寓市場(chǎng)定位策劃報(bào)告134p

昆風(fēng)地塊塊前期市市場(chǎng)定位位方向策劃報(bào)告告2012年12月報(bào)告體系系一、行業(yè)業(yè)大勢(shì)二、項(xiàng)目目基礎(chǔ)分分析三、項(xiàng)目目界定四、西市市區(qū)客戶戶群特征征及需求求五、項(xiàng)項(xiàng)目本體體分析六、項(xiàng)目目發(fā)展定定位七、國(guó)內(nèi)內(nèi)老年公公寓案例例分析八、案例例分析對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目的借鑒鑒九、產(chǎn)品品打造建建議十、項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)分分析及應(yīng)應(yīng)對(duì)策略略十一、項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)發(fā)展策策略思考考十二、項(xiàng)項(xiàng)目平面面布局規(guī)規(guī)劃第一部分分行行業(yè)大大勢(shì)行業(yè)大勢(shì)勢(shì)1、“十二二五”期期間完成成3600萬(wàn)套保障障性住房房建設(shè)，，3600萬(wàn)套=30億平米=等于全國(guó)國(guó)5年商品房房開(kāi)發(fā)總總和；2、“限購(gòu)購(gòu)”的根根本目標(biāo)標(biāo)是為保保障房讓讓路，換換言之，，在“十十二五””期間或或保障房房建設(shè)目目標(biāo)達(dá)成成之前不不會(huì)取消消；3、98年分稅制制改革拉拉開(kāi)了地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的騰飛飛大幕，，2011年開(kāi)始的的營(yíng)業(yè)稅稅合并增增值稅目目前已經(jīng)經(jīng)在10余省市實(shí)實(shí)施，標(biāo)標(biāo)志著國(guó)國(guó)家為下下一步強(qiáng)強(qiáng)化調(diào)控控埋下了了伏筆；；4、全國(guó)人人口信息息采集已已于6月底完成成，全國(guó)國(guó)省市地地稅官員員進(jìn)京進(jìn)進(jìn)行為期期半年的的培訓(xùn),房產(chǎn)稅成成為懸在在行業(yè)頭頭頂?shù)摹啊把呷保兄醒肱c地地方的博博弈背景景下，什什么時(shí)候候?qū)嵤┒级加锌赡苣?；這樣的數(shù)數(shù)據(jù)與趨趨勢(shì)不得得不讓我我們關(guān)注注！1、瑞信調(diào)調(diào)查的中中國(guó)居民民對(duì)于房房地產(chǎn)看看漲/看跌指數(shù)數(shù)，2011年10月至2012年4月處于50以下（整整體看跌跌）。2011年11月見(jiàn)最低低點(diǎn)之后后，連漲漲8個(gè)月，其其中5月份跨越越了50這一榮枯枯分水嶺嶺。2、美國(guó)2012年9月14日實(shí)行QE3∞∞，日本實(shí)實(shí)施QE9，中國(guó)政政策上再再一次淡淡化房地地產(chǎn)打壓壓措施的的情況下下，中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)大周期期（18-20年漲跌輪輪回，具具體參見(jiàn)見(jiàn)博文：：庫(kù)茲涅涅茲房地地產(chǎn)周期期）的上上升階段段尚未完完全走完完。這一一輪三年年左右的的房地產(chǎn)產(chǎn)庫(kù)存周周期很可可能將于于明年3月前后結(jié)結(jié)束。3、圖一：：中國(guó)人人民銀行行資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表“儲(chǔ)備貨幣幣”增量（單單位：萬(wàn)萬(wàn)億人民民幣/年）注：原始始數(shù)據(jù)更更新到8月份（央央行僅公公布到8月份）；9月及以后為計(jì)計(jì)算機(jī)擬合預(yù)預(yù)估數(shù)據(jù)。圖二：商業(yè)銀銀行系統(tǒng)“每月新增外匯匯占款”6個(gè)月移動(dòng)平均均值注：原始數(shù)據(jù)據(jù)更新到9月份；10月份及以后為為計(jì)算機(jī)擬合合預(yù)估數(shù)值從外匯占款和和其它經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)綜合來(lái)看看;1、看漲明年3月份(政府換屆)以后中國(guó)房地地產(chǎn)的牛尾行行情；2、看漲明年3月份以后新一一輪通貨膨脹脹；結(jié)論相關(guān)城市整體體的宏觀市場(chǎng)場(chǎng)、商業(yè)及其其他物業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)、規(guī)劃等環(huán)環(huán)節(jié)，是解決決項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略略及市場(chǎng)定位位的基礎(chǔ)性分分析第二部分項(xiàng)項(xiàng)目基礎(chǔ)礎(chǔ)分析昆明地處中國(guó)國(guó)西南，云南南省會(huì)，是國(guó)國(guó)內(nèi)知名的旅旅游城市，規(guī)規(guī)劃中未來(lái)的泛亞中心心城市云南省省會(huì)城城市，全省唯唯一特大城市市，中國(guó)著名名歷史文化名名城和優(yōu)秀旅旅游城市。轄轄主城四區(qū)兩兩縣市，南部部三縣及北部部五縣，主城城人口324萬(wàn)人；滇池造就的北北緯25度上的“春城城”奇跡，年年接待游客近近3000萬(wàn)人次，旅游游景點(diǎn)眾多，，旅游業(yè)是城城市發(fā)展的重重要支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)之一；昆明著力實(shí)施施以東南亞、、南亞為重點(diǎn)點(diǎn)的全方位開(kāi)開(kāi)放戰(zhàn)略強(qiáng)化化云南在中國(guó)國(guó)-東盟自由貿(mào)易易區(qū)建設(shè)中的的橋頭堡作用用，帶來(lái)城市市及城市商業(yè)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大大機(jī)遇。聯(lián)合國(guó)評(píng)定的的地球上除新新西蘭外最適適合人類(lèi)居住住的城市，““一湖四片””的規(guī)劃更是是將昆明推向向了全世界。。大干快上的經(jīng)經(jīng)濟(jì)政策特別別是城中村改改造，使昆明明未來(lái)城市走走向增加了諸諸多不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)的情形，而而由于國(guó)內(nèi)信信息一貫的不不透明，具體體影響難以預(yù)預(yù)測(cè)昆明市主城區(qū)區(qū)249平方公里范圍圍內(nèi)，有城中中村336個(gè)，面積近近20平方公里，建建筑面積達(dá)3800多萬(wàn)平方米。。可供建設(shè)面面積月7000萬(wàn)平米，按照照昆明最高消消化730萬(wàn)平方米面積積計(jì)算，可供供昆明消化10年，今年建筑筑面積1300萬(wàn)，換句話說(shuō)說(shuō)有約500萬(wàn)的面積變?yōu)闉榇媪?；昆?36個(gè)城中村中，，位于二環(huán)以以外的有265個(gè)，涉及城中中村土地面積積達(dá)84000畝左右；一環(huán)環(huán)至二環(huán)區(qū)域域的城中村有有51個(gè)，涉及城中中村土地約5900畝，平均每村村占地面積約約為116畝；一環(huán)以內(nèi)內(nèi)的城中村僅僅有22個(gè)，涉及城中中村土地面積積約625畝，平均每村村占地約為31.25畝。區(qū)域城中村數(shù)量 （個(gè)）占地面積 （畝）涉及人口盤(pán)龍區(qū)6719182.24200784官渡區(qū)10330000220000五華區(qū)519794153000西山區(qū)11520864.43247040合計(jì)33679840.67820824盤(pán)龍區(qū)官渡區(qū)城中村改造集集中區(qū)域.昆明城市功能能已經(jīng)組團(tuán)化化、區(qū)域化，，項(xiàng)目所屬的的泛西市區(qū)高高新板塊，其其商業(yè)的發(fā)展展特征是市場(chǎng)場(chǎng)化、低端化化、配套化從城市區(qū)位的的演變來(lái)看，，本項(xiàng)目處于于西市區(qū)從2007-2008年，在二環(huán)邊邊首次出現(xiàn)城城市副中心開(kāi)開(kāi)始，到2010年，昆明格局局開(kāi)始重新規(guī)規(guī)劃。主城區(qū)區(qū)規(guī)劃為未來(lái)來(lái)的城市金融融商業(yè)中心、、楊家片區(qū)規(guī)規(guī)劃為省級(jí)行行政辦公區(qū)、、呈貢規(guī)劃為為市級(jí)行政辦辦公區(qū)和教育育區(qū)、巫家壩壩規(guī)劃為城市市商業(yè)金融次次中心。昆明明城市功能已已經(jīng)組團(tuán)化化、區(qū)域化；；項(xiàng)目所屬的泛泛西市區(qū)，區(qū)區(qū)域?qū)傩詻Q定定商業(yè)發(fā)展趨趨向于品質(zhì)化化、檔次化、、功能化。遠(yuǎn)景城市規(guī)模昆明市中心城人口規(guī)模（萬(wàn)人）468規(guī)劃線網(wǎng)線路長(zhǎng)度（km)功能層次高峰小時(shí)斷面客流（萬(wàn)人次/h)系統(tǒng)規(guī)模1號(hào)線34基本骨架線3.79大運(yùn)量地鐵2號(hào)線22.4基本骨架線3.26大運(yùn)量地鐵3號(hào)線19.1基本骨架線2.22中運(yùn)量輕軌4號(hào)線42.9內(nèi)部填充線2.07中運(yùn)量輕軌5號(hào)線17.6內(nèi)部填充線2.05中運(yùn)量輕軌機(jī)場(chǎng)線26.6內(nèi)部填充線0.59中低運(yùn)量輕軌合計(jì)162.6——軌道交通在改改善城市交通通模式和推動(dòng)動(dòng)生活方式變變遷的同時(shí)，，將極大改變變城市商業(yè)的的發(fā)展模式，，以此推動(dòng)城城市時(shí)尚度的的提升并為沿沿線項(xiàng)目帶來(lái)來(lái)更廣泛人流流從目前輕軌的的規(guī)劃情況來(lái)來(lái)看，通過(guò)城城市輕軌能夠夠完全實(shí)現(xiàn)南北方方向和東西方方向的交通貫貫聯(lián)，特別對(duì)對(duì)南北方向的交通通便捷性的改改進(jìn)力度最大大；據(jù)規(guī)劃，，未來(lái)1小時(shí)都市圈的的范圍內(nèi)，可可以由昆明市市老城區(qū)最北北端的北市區(qū)到到達(dá)呈貢大學(xué)學(xué)城；通過(guò)對(duì)項(xiàng)目四四至、周邊道道路構(gòu)成、區(qū)區(qū)域市場(chǎng)及輻輻射范圍界定定、本身?xiàng)l件件及技術(shù)指標(biāo)的的分析，界定定項(xiàng)目屬性，，為項(xiàng)目定位位提供條件第三部分項(xiàng)項(xiàng)目界定?四至范圍?道路分析?區(qū)域市場(chǎng)?經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)標(biāo)?項(xiàng)目屬性項(xiàng)目區(qū)域：項(xiàng)項(xiàng)目所處西市市區(qū)，周邊配配套服務(wù)設(shè)施施相對(duì)落后，，隨著政府發(fā)發(fā)展導(dǎo)向由工工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)向城城市副中心，，大型居住、、商業(yè)、商務(wù)務(wù)項(xiàng)目的逐漸漸進(jìn)駐和交通通配套設(shè)施的的逐步完善，，西市區(qū)的價(jià)價(jià)值開(kāi)始顯現(xiàn)現(xiàn)政府規(guī)劃主導(dǎo)導(dǎo)城市由單中中心向多中心發(fā)展，未來(lái)來(lái)形成“一主主三副”的城城市格局；西市區(qū)組成主主要由高新區(qū)區(qū)、五華區(qū)和西山區(qū)部分分區(qū)域組成；；西市區(qū)作作為傳統(tǒng)的工業(yè)業(yè)區(qū)，配套設(shè)設(shè)施、居住氛圍、商業(yè)環(huán)環(huán)境等相對(duì)落落后于北市區(qū)和南市區(qū)，，隨著城市規(guī)規(guī)劃發(fā)展的引導(dǎo)，工業(yè)區(qū)區(qū)逐漸外遷，，土地性質(zhì)逐步改變，交交通設(shè)施逐步步完善等，加加快西市區(qū)向““城市副中心心”發(fā)展的步步伐，成為產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的重要要支撐和承接接經(jīng)濟(jì)、人口轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的重要載載體；項(xiàng)目位置：項(xiàng)項(xiàng)目所在位置置屬于西市區(qū)區(qū)規(guī)劃的商業(yè)業(yè)中心地帶，，是銜接西市市區(qū)和中心城城區(qū)的重要節(jié)節(jié)點(diǎn)城市總體規(guī)劃劃修編方案(2008-2020年)中，將西市區(qū)分為為三個(gè)組團(tuán)發(fā)發(fā)展；馬街組團(tuán)：西西市區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)最早區(qū)區(qū)域，同時(shí)也是西山山區(qū)政府的所所在地，政府府主要因素下，其將將成為未來(lái)西西市區(qū)商業(yè)、、商務(wù)、居住中心區(qū)；；春雨路、人民民西路延長(zhǎng)線線至昆瑞公路路組團(tuán)：聚集大量高品品質(zhì)項(xiàng)目，如如百大國(guó)際花花園、經(jīng)典雙城等；；高新區(qū)組團(tuán)：：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)炙熱區(qū)域，，同時(shí)也是居住氛圍圍濃厚、教育育資源豐富的的區(qū)域；商業(yè)：現(xiàn)有以以市場(chǎng)型和城城中村較低端端配套商業(yè)為為主，缺乏成成熟的品質(zhì)型型商業(yè)配套，，未來(lái)大型商商業(yè)項(xiàng)目主要要集中在高新新區(qū)，項(xiàng)目周周邊的大型商商業(yè)項(xiàng)目匱乏乏；商務(wù)：商務(wù)辦辦公主要以自自建項(xiàng)目為主主，商務(wù)氛圍圍缺失。居住：居住環(huán)環(huán)境不斷改善善，目前品質(zhì)質(zhì)型住宅有百百大花園、戛戛納小鎮(zhèn)、經(jīng)經(jīng)典雙城、啟啟鴻假日等，，但居住氛圍圍尚未成熟；；教育：教育氛氛圍相對(duì)濃厚厚，如昆明理理工津橋?qū)W院院、師大附中中、高新一中中、一小、交交通管理學(xué)院院、昆明醫(yī)學(xué)學(xué)院海源學(xué)院院等；企業(yè)：集中于于高新區(qū)，如如可口可樂(lè)、、白馬藥業(yè)、、滇紅藥業(yè)、、沃特生物等等；其它配套：西西北部客運(yùn)站站等，其它配配套缺失。區(qū)域認(rèn)知：通通達(dá)性較好，，項(xiàng)目周邊的的二環(huán)路和普普吉路能有效效的與其它區(qū)區(qū)域連通，但但形象展示性性較差，消費(fèi)費(fèi)者心理認(rèn)知知度相對(duì)較低低項(xiàng)目四至：項(xiàng)項(xiàng)目東鄰二環(huán)環(huán)西路，昭示示性較好，但但周邊區(qū)域以以市場(chǎng)類(lèi)物業(yè)業(yè)、工業(yè)區(qū)和和城中村所包包圍，檔次相相對(duì)較低。本案項(xiàng)目東側(cè)二環(huán)環(huán)西路，緊鄰鄰高架橋項(xiàng)目北側(cè)為興興云煙草汽車(chē)車(chē)城項(xiàng)目東側(cè)二環(huán)環(huán)西路，緊鄰鄰高架橋項(xiàng)目西側(cè)為春春光小區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)部：項(xiàng)項(xiàng)目地塊方正正，除辦公樓樓外均以廠房房為主。昆風(fēng)大廈食尚緣餐廳廠房1.城市副中心地地位：項(xiàng)目所所處的西市區(qū)區(qū)為昆明未來(lái)來(lái)城市副中心心之一，未來(lái)來(lái)功能復(fù)合性強(qiáng)，屬后后起高成長(zhǎng)區(qū)區(qū)域；2.政府規(guī)劃主導(dǎo)導(dǎo)，區(qū)域快速速發(fā)展，政府府主導(dǎo)西市區(qū)區(qū)由工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向多功能復(fù)復(fù)合區(qū)，市政配套逐步步完善，工業(yè)業(yè)設(shè)施外遷及及其土地性質(zhì)質(zhì)改變，區(qū)域域發(fā)展?jié)摿Υ蟠?，奠定?xiàng)目未來(lái)發(fā)展基基礎(chǔ)3.商業(yè)及配套設(shè)設(shè)施相對(duì)滯后后：目前商業(yè)業(yè)多以相對(duì)中中低端配套性性市場(chǎng)型商業(yè)業(yè)主導(dǎo)，缺乏特色化、、復(fù)合化、綜綜合化、主題題化的商業(yè)設(shè)設(shè)施1.綜合性商業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃包括括、商業(yè)街、、辦公樓、酒酒店及公寓等等多重物業(yè)，，具備綜合性商商業(yè)開(kāi)發(fā)特征征，因此在項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略略上應(yīng)充分考考量區(qū)域來(lái)發(fā)發(fā)展規(guī)劃和項(xiàng)目自身所能能吸引的客群群及與高新區(qū)區(qū)商業(yè)發(fā)展的的關(guān)系，合理理的制定項(xiàng)目目發(fā)展策略。。2、較容易開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目：由于于項(xiàng)目地塊自自身特點(diǎn)，本本項(xiàng)目地塊方方正平坦，且且項(xiàng)目地本身沒(méi)有過(guò)多拆拆遷建筑物，，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)進(jìn)度將是有有利時(shí)間保障障。3.成為區(qū)域中高高端物業(yè)的可可能：項(xiàng)目的的商業(yè)體量、、區(qū)位、建筑筑形式、周邊邊商業(yè)環(huán)境及消消費(fèi)群體等特特征使其將發(fā)發(fā)展成為中高高端物業(yè)的基基礎(chǔ)區(qū)域?qū)傩皂?xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性界定定：城市副中中心區(qū)，結(jié)合合城市發(fā)展及及區(qū)域?qū)傩詠?lái)來(lái)看，滿足發(fā)發(fā)展發(fā)展中高高端物業(yè)的基基本條件重點(diǎn)樓盤(pán)個(gè)案案分析——經(jīng)典雙城

項(xiàng)目概況地理位置人民西路與海源路交匯口，西一中對(duì)面建筑面積/占地面積300萬(wàn)/66.67萬(wàn)平米開(kāi)發(fā)商云南經(jīng)典房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商業(yè)面積100/萬(wàn)平方米物業(yè)類(lèi)型普通住宅、公寓、商業(yè)、寫(xiě)字樓容積率4.49整合推廣銳酉營(yíng)銷(xiāo)綠化率/主力戶型80.3~122.77㎡總戶數(shù)1020開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010年底停車(chē)位/開(kāi)盤(pán)折扣辦理優(yōu)惠登記，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日優(yōu)惠0.5%裝修情況毛坯價(jià)格/樓盤(pán)概述一期共推出6棟，均為34層，2梯5戶朝向西南，東南戶型定位戶型面積段戶型種類(lèi)比例兩房?jī)蓮d85~106㎡313.3%三房?jī)蓮d89~138㎡686.7%總戶型種類(lèi)：9總戶數(shù)：1020建筑風(fēng)格、園園林定位經(jīng)典雙城一期期共將推出1020套住房，以三房?jī)蓮d為為主，占86.7%經(jīng)典雙城運(yùn)用用現(xiàn)代的建筑筑風(fēng)格，獨(dú)創(chuàng)創(chuàng)矩陣式商業(yè)公公園生態(tài)模式。密集的建筑規(guī)規(guī)模，樓間距距很小，影響響底層業(yè)主采采光，互視對(duì)對(duì)視嚴(yán)重，對(duì)對(duì)業(yè)主的隱私私保護(hù)欠缺。。小區(qū)打造開(kāi)放式的商業(yè)業(yè)社區(qū)，綠化率很低低，基本沒(méi)有有成型的景觀觀。綠化帶城城帶狀分布被被分割成一個(gè)個(gè)個(gè)的矩形框框。矩陣式的建筑筑規(guī)劃，讓小小區(qū)看上更加加開(kāi)放，但是是少了傳統(tǒng)小小區(qū)的居家生生活感覺(jué)。價(jià)格定位客戶定位項(xiàng)目位置處在在人民西路上上，沿著人民民西路一直走走便是昆明市市的中心區(qū)，，地段在西市市區(qū)來(lái)說(shuō)具有有很高的優(yōu)越越性，周邊擁?yè)碛悬S土坡客客運(yùn)站，西苑苑客運(yùn)站，馬馬街客運(yùn)站，，加上自身的的品牌打造，，因此預(yù)期售售價(jià)比較高。。先開(kāi)發(fā)的經(jīng)典典壹城項(xiàng)目，，開(kāi)盤(pán)均價(jià)為為4800元/㎡，經(jīng)典雙城城一期的開(kāi)盤(pán)盤(pán)預(yù)售均價(jià)在7500元/平米。定位在昆明市市的中產(chǎn)階級(jí)級(jí)。主力定位客戶戶是西市區(qū)的的企事業(yè)單位位員工，中高高等院校教職職工。周邊老社區(qū)的的客戶。項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目處在西市市區(qū)最靠近昆昆明中心區(qū)的的位置，獨(dú)創(chuàng)矩陣式商商業(yè)公園生態(tài)態(tài)模式。自身打造100萬(wàn)㎡的豪華商商業(yè)街區(qū)，將建設(shè)有嘉嘉年華，大型型商場(chǎng)，已有有1000多商家加盟，，有國(guó)際一線線品牌，也有有國(guó)內(nèi)二線品品牌。未來(lái)的輕軌四四號(hào)線在項(xiàng)目目處設(shè)立站點(diǎn)點(diǎn)。自身規(guī)劃幼兒園和和小學(xué)，周邊邊擁有西一中中、師大附中中、等小中高高等級(jí)別的名名校。周?chē)植贾S黃土坡、西苑苑、馬街三個(gè)個(gè)客運(yùn)站，這這三個(gè)客運(yùn)站站是通往安寧寧、嵩明等縣縣以及麗江、、大理等的樞樞紐。周邊市政配套套的日趨完善善，路網(wǎng)日益益發(fā)達(dá)，周邊邊有沃爾瑪和和家樂(lè)福這類(lèi)類(lèi)大型超市。?？蛻舳ㄎ皇侵挟a(chǎn)階級(jí)，主主力戶型的設(shè)設(shè)計(jì)室三房為為主，占到86.7%。針對(duì)西市區(qū)極極度缺乏的商商業(yè)配套，項(xiàng)項(xiàng)目著力打造造一個(gè)大型、、完善的商業(yè)業(yè)中心，并將將之作為賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，報(bào)版、戶戶外廣告等不不遺余力的宣宣傳。借助之前項(xiàng)目目經(jīng)典壹城的的成功借勢(shì)，，乘熱打鐵，，宣傳經(jīng)典雙雙城，其實(shí)二二者并非一個(gè)個(gè)項(xiàng)目，但是是讓客戶產(chǎn)生生是同一項(xiàng)目目的錯(cuò)覺(jué)，用用很少的時(shí)間間快速的增加加項(xiàng)目的社會(huì)會(huì)認(rèn)知度。辦理實(shí)名制的的優(yōu)惠登記，，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日可可享受0.5%的優(yōu)惠。項(xiàng)目宣傳語(yǔ)，，著重強(qiáng)調(diào)地地理位置的優(yōu)優(yōu)越和商業(yè)規(guī)規(guī)劃規(guī)模的龐龐大。高新區(qū)板塊普吉路人民西路二環(huán)西路高新區(qū)板塊區(qū)區(qū)域位置高新區(qū)板塊是是西市區(qū)現(xiàn)階階段房地產(chǎn)市市場(chǎng)最火爆的的板塊，大量量樓盤(pán)在今年年集中放量。。樓盤(pán)物業(yè)以小小高層、高層層為主，西市市區(qū)少量花園園洋房、復(fù)式式和別墅戶型型都集中在這這個(gè)區(qū)域。區(qū)域內(nèi)擁有幾十家高高新技術(shù)企業(yè)業(yè)(見(jiàn)附表)，并且還會(huì)有有新的企業(yè)進(jìn)進(jìn)駐，現(xiàn)正大大規(guī)模進(jìn)行城城中村的改造造以及一些污污染企業(yè)的外外遷。區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)發(fā)發(fā)達(dá)，隨著新新規(guī)劃的道路路陸續(xù)竣工通通車(chē)，區(qū)域內(nèi)內(nèi)交通變愈加加得暢通。該該區(qū)域有83、113、C63等可可以以到到達(dá)達(dá)市市中中心心區(qū)區(qū)域域。。區(qū)域域內(nèi)內(nèi)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)近近年年來(lái)來(lái)發(fā)發(fā)展展勢(shì)勢(shì)頭頭強(qiáng)強(qiáng)勁勁，，具具代代表表性性的的樓樓盤(pán)盤(pán)有有鼎鼎易易天天城城、、假假日日城城市市等等等等。。擁有有高高新新一一小小、、師師大大附附中中、、津津橋橋?qū)W學(xué)院院,醫(yī)學(xué)學(xué)院院等等初初高高中中、、大大學(xué)學(xué)名名校校。積華生物醫(yī)藥控股有限公司云南天紅堂藥業(yè)有限公司云南世紀(jì)天樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司云南萬(wàn)康生物科技有限公司中美合資昆明滇虹藥業(yè)有限公司昆明萊美藥業(yè)有限公司云南翰瑪標(biāo)識(shí)制造工程有限公司云南銀發(fā)環(huán)保集團(tuán)股份有限公司昆明百事可樂(lè)飲料有限公司云南省久泰藥業(yè)有限公司云南康美佳藥業(yè)有限公司云南亞太環(huán)境工程設(shè)計(jì)研究有限公司昆明滇寶防水建材有限公司云南宏盛錦盟企業(yè)集團(tuán)有限公司云南杰康藥業(yè)有限公司昆明狀元珂辰軟件開(kāi)發(fā)有限公司昆明積大制藥有限公司云南宏華建設(shè)發(fā)展有限公司云南天紅堂藥業(yè)有限公司昆明藝嘉旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司S（優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)））房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展勢(shì)勢(shì)頭頭迅迅猛猛，，一一些些優(yōu)優(yōu)秀秀樓樓盤(pán)盤(pán)的的出出現(xiàn)現(xiàn)，，是是客戶戶對(duì)對(duì)高高新新區(qū)區(qū)有有了了很很高高的的認(rèn)認(rèn)知知度度。。道路路、、教教育育等等的的市市政政配配套套完完善善。。有有輕輕軌軌三三、、四四號(hào)號(hào)線線經(jīng)經(jīng)過(guò)過(guò)，，擁有有昆昆明明最最大大的的汽汽車(chē)車(chē)4S店板板塊塊。。高新新區(qū)區(qū)政政府府和和密密集集的的高高新新企企業(yè)業(yè)分分布布在在這這里里，，為為房房地地產(chǎn)產(chǎn)消消費(fèi)費(fèi)提提供供了了有有力力保保障障。。W（劣劣勢(shì)勢(shì)））區(qū)域域內(nèi)內(nèi)缺乏乏完完善善的的商商業(yè)業(yè)配配套套。。曾經(jīng)經(jīng)區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)污污染染企企業(yè)業(yè)較較多多，，昆昆明明客客戶戶對(duì)對(duì)高高新新區(qū)區(qū)的的認(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)普普遍遍都都還還停停留留在在以以前前的的階階段段，，覺(jué)覺(jué)得得不不適適宜宜居居住住，，影影響響購(gòu)購(gòu)房房欲欲望望。。城中中村村的的改改造造和和大大量量樓樓盤(pán)盤(pán)的的建建設(shè)設(shè)，，噪音音、、空空氣氣污污染染嚴(yán)嚴(yán)重重。。O（機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)））越來(lái)來(lái)越越多多的的技技術(shù)術(shù)企企業(yè)業(yè)入入駐駐高高新新區(qū)區(qū)，，這這些些單單位位的的員員工工購(gòu)購(gòu)房房需需求求將將會(huì)會(huì)拉拉動(dòng)動(dòng)高高新新區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的需需求求。。道路路建建設(shè)設(shè)以以及及城城中中村村的的改改造造，，加加上上商商業(yè)業(yè)等等配配套套的的完完善善，，有有利利于于該該板板塊塊價(jià)價(jià)值值的的提提升升，，房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的前前景景優(yōu)優(yōu)越越，，有有一一定定的的升升值值空空間間。。T（威威脅脅））安寧寧、、嵩嵩明明等等臨臨近近縣縣的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展也也加加快快步步伐伐，，在在環(huán)環(huán)境境和和價(jià)價(jià)格格上上占占據(jù)據(jù)很很大大的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，會(huì)會(huì)和和高高新新板板塊塊對(duì)對(duì)客客戶戶進(jìn)進(jìn)行行競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。。眾多多企企業(yè)業(yè)云云集集在在西西市市區(qū)區(qū)，，隨著著多多個(gè)個(gè)樓樓盤(pán)盤(pán)的的集集中中放放量量，，西西市市區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)變變得得更更加加激激烈烈。。分類(lèi)在售/售罄一期開(kāi)盤(pán)價(jià)二期開(kāi)盤(pán)價(jià)二手房?jī)r(jià)格租售價(jià)格租售比新域盛景在售430079007000~800018.751/400麗陽(yáng)星城售罄17505500~600012.51/500傲云峰售罄7000左右16.251/400水逸康橋售罄5000左右7000~900017.51/400棕櫚園售罄7000~8000151/500朝花曦拾售罄7000~800017.51/400戛納小鎮(zhèn)售罄6500~700013.751/500單位：（元/平方米）單位（月元/平方米）片區(qū)區(qū)的的房房?jī)r(jià)價(jià)走走勢(shì)勢(shì)呈呈上上升升的的狀狀態(tài)態(tài)，，處處于于升升值值的的狀狀態(tài)態(tài)，，在在一一段段時(shí)時(shí)間間內(nèi)內(nèi)任任然然會(huì)會(huì)持持續(xù)續(xù)。。片區(qū)區(qū)樓樓市市的的需需求求并并沒(méi)沒(méi)有有飽飽和和，，任任處處于于需需大大于于供供的的狀狀態(tài)態(tài)。。根據(jù)據(jù)租租售售比比的的國(guó)國(guó)際際標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和和中中國(guó)國(guó)的的現(xiàn)現(xiàn)狀狀，，這這個(gè)個(gè)片片區(qū)區(qū)的的樓樓市市發(fā)發(fā)展展情情況況相相對(duì)對(duì)穩(wěn)穩(wěn)定定。。板塊塊重重點(diǎn)點(diǎn)樓樓盤(pán)盤(pán)個(gè)個(gè)案案分分析析———假日日城城市市

項(xiàng)目概況地理位置昆瑞路與海源中路交叉口（西市區(qū)）建筑面積/占地面積70萬(wàn)/6.67萬(wàn)平米開(kāi)發(fā)商昆明啟鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商業(yè)面積6.5萬(wàn)平方米物業(yè)類(lèi)型商鋪、公寓、小高層、高層容積率4.25整合推廣天橙中國(guó)傳播機(jī)構(gòu)綠化率42%主力戶型67~79平米2房89~138平米3房總戶數(shù)4470開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010.8（具體待定）停車(chē)位2999開(kāi)盤(pán)折扣邀請(qǐng)卡活動(dòng)憑卡開(kāi)盤(pán)當(dāng)日優(yōu)惠0.5%裝修情況毛坯價(jià)格/樓盤(pán)概述共22棟，1~4棟回遷戶，5~10棟商鋪三層加住宅，11~22棟住宅，樓層為18層或34層朝向西南，東南戶型型定定位位戶型面積段戶型種類(lèi)比例兩房?jī)蓮d67~79㎡3/三房?jī)蓮d89~138㎡12/四房?jī)蓮d138、191㎡2/總戶型種類(lèi)：17總戶數(shù)：4470建筑筑風(fēng)風(fēng)格格、、園園林林定定位位假日日城城市市共共有有4470戶，，以以三三房房為為主主小區(qū)區(qū)運(yùn)運(yùn)用用現(xiàn)現(xiàn)代代建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格，，為為點(diǎn)式式或或者者板板式式的的高高層層住住宅宅，，因因?yàn)闉槌魑髂夏稀?、東東南南方方向向，，采采光光很很好好。小區(qū)區(qū)的的建建筑筑密密度度大大，，容容積積率率高高，，樓樓間間距距比比較較近近，，致致使使互互視視和和對(duì)對(duì)視視嚴(yán)嚴(yán)重重，，也也影影響響地地層層業(yè)業(yè)主主的的采采光光。。70萬(wàn)㎡㎡水水景景，，利利用用第第十十的的高高差差形形成成跌跌落落式式的的水水景景，，有有一一定定的的視視覺(jué)覺(jué)沖沖擊擊力力。。600米的的中中央央水水景景周周?chē)鷩O(shè)設(shè)計(jì)計(jì)有有涼涼亭亭、、木木質(zhì)質(zhì)拱拱橋橋、、沙沙灘灘、、露露天天游游泳泳池池等等給給人人一一種種悠悠閑閑、、輕輕松松的的感感覺(jué)覺(jué)。。小區(qū)區(qū)綠綠化化率率達(dá)達(dá)到到42%，讓讓整整個(gè)個(gè)小小區(qū)區(qū)看看上上去去很很美美，，富富有有生生機(jī)機(jī)。。價(jià)格格定定位位客戶戶定定位位項(xiàng)目目打打造造2萬(wàn)㎡㎡水水景景，，6.5萬(wàn)㎡㎡商商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)，，600M濱河河風(fēng)風(fēng)情情商商業(yè)業(yè)街街，，在很很大大程程度度上上迎迎合合昆昆明明本本地地人人喜喜歡歡水水景景的的居居住住習(xí)習(xí)慣慣和和加加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)對(duì)西西市市區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)配配套套的的完完善善。。著著力力打打造造一一個(gè)個(gè)客客戶戶認(rèn)認(rèn)知知度度高高的的品品牌牌，，為為樓樓盤(pán)盤(pán)銷(xiāo)銷(xiāo)售售造造勢(shì)勢(shì)。。假日日城城市市的的開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)預(yù)預(yù)售售均均價(jià)價(jià)在在7000元~7500元/平米米。。定位位在在昆昆明明市市的的中中產(chǎn)產(chǎn)階階級(jí)級(jí)。。主力力定定位位客客戶戶是是西西市市區(qū)區(qū)的的企企事事業(yè)業(yè)單單位位員員工工，，中中高高等等院院校校教教職職工工。。周邊邊老老社社區(qū)區(qū)的的客客戶戶。。項(xiàng)目目賣(mài)賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略略項(xiàng)目處在在高新去去板塊的的中心區(qū)區(qū)位置，，中心景景觀為2萬(wàn)㎡水景景，想打打造雙水水岸生活活。自身打造造6.5萬(wàn)㎡商業(yè)業(yè)區(qū)和600M濱河風(fēng)情情商業(yè)街街，已有家樂(lè)福福、國(guó)美美電器等等知名品品牌加入入。戶型豐富富，朝向向以東南南，西南南為主，，采光性性好，景景觀占有有率高。未來(lái)的輕輕軌四號(hào)號(hào)線在項(xiàng)項(xiàng)目臨近近處設(shè)立立站點(diǎn)。。自身規(guī)劃劃幼兒園園，周邊邊擁有高高新一小小、西一一中、師師大附中中、等小小中高等等級(jí)別的的名校。。周邊交通通方便，，駕車(chē)15分鐘即可可到達(dá)市市中心，，66、C69、56、180通往市中中心及熱熱點(diǎn)區(qū)域域?？蛻舳ㄎ晃皇侵挟a(chǎn)產(chǎn)階級(jí)，，主力戶型型的設(shè)計(jì)計(jì)為兩房房?jī)蓮d和和三房?jī)蓛蓮d，并結(jié)合一一些躍層層的戶型型。針對(duì)西市市區(qū)極度度缺乏的的商業(yè)配配套，項(xiàng)項(xiàng)目著力力打造一一個(gè)可以以滿足基基本購(gòu)物物需求的的商業(yè)街街區(qū)，針針對(duì)昆明明客戶對(duì)對(duì)水景的的喜好，，打造2萬(wàn)平米中中央水景景并通過(guò)過(guò)戶外廣廣告，報(bào)報(bào)版等著著力宣傳傳，取得得了很好好的效果果。辦理實(shí)名名制的優(yōu)優(yōu)惠卡，，開(kāi)盤(pán)當(dāng)當(dāng)日可享享受0.5%的優(yōu)惠。。項(xiàng)目宣傳傳語(yǔ)，突突出自身身項(xiàng)目的的優(yōu)勢(shì)，，42%綠化率和和中央水水景，強(qiáng)調(diào)一種種悠閑、、輕松、、富有情情調(diào)的居居住環(huán)境境。突出自己己的教育育配套優(yōu)優(yōu)勢(shì)王家橋板塊龍泉路二環(huán)北路普吉路王家橋板板塊區(qū)域域位置普吉路以以東，二二環(huán)北路路以北，，龍泉路路以西。。區(qū)域內(nèi)生生地較多多，房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)還有待待進(jìn)一步步開(kāi)發(fā)，，目前正正在進(jìn)行行城中村村改造，，和道路路規(guī)劃的的建設(shè)。。房地產(chǎn)市市場(chǎng)相對(duì)其他他版塊滯滯后，市政配配套不夠夠完善，，教育等等的資源源依托高高新板塊塊和二環(huán)環(huán)以內(nèi)。。王家橋板板塊是西西市區(qū)與與北市區(qū)區(qū)聯(lián)通的的地段，，道路建建設(shè)竣工工之后，，西市區(qū)區(qū)與北市市區(qū)的連連通性會(huì)會(huì)增強(qiáng)，，會(huì)帶動(dòng)動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的發(fā)展。。王家橋板板塊王家橋板板塊的房房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展展相對(duì)其其他板塊塊明顯滯滯后，一一些污染染型的企企業(yè)云集集在這里里，這些些企業(yè)的的改遷工工作正在在進(jìn)行中中，城中中村的改改造以及及道路規(guī)規(guī)劃都在在建設(shè)中中。區(qū)域的價(jià)值值還沒(méi)有體體現(xiàn)出來(lái)有有待進(jìn)一步步發(fā)覺(jué)，客戶多為潛潛在客戶。。板塊內(nèi)是五五華區(qū)道路路重點(diǎn)建設(shè)設(shè)的區(qū)域之之一，規(guī)劃劃建設(shè)工作作結(jié)束之后后，該板塊塊的區(qū)域價(jià)價(jià)值會(huì)進(jìn)一一步得到體體現(xiàn)，房地地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)會(huì)有進(jìn)一步步的發(fā)展，，在生地完完成向熟地地的過(guò)度之之后，引入入的企業(yè)員員工以及區(qū)區(qū)域內(nèi)的原原住民都將將成為該片片區(qū)的客戶戶，拉動(dòng)需需求，催快快房地產(chǎn)市市場(chǎng)的發(fā)展展。?西市區(qū)整整體?馬街板?高新區(qū)板板塊?西市區(qū)五五華板塊?小結(jié)第四部分西西市市區(qū)客戶群群特征、需需求搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)網(wǎng)針對(duì)昆明明西區(qū)的置置業(yè)調(diào)查，，共有1643名網(wǎng)友參與與投票。參與調(diào)查的的1643網(wǎng)友，已有有976人在昆明已已擁有住房房，占投票票總?cè)藬?shù)的的59%會(huì)在昆明西西區(qū)買(mǎi)房，，占總票數(shù)數(shù)的66%25—30歲年齡段最最多，占投投票人數(shù)的的31%西市區(qū)客戶戶需求搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)網(wǎng)針對(duì)昆明明西區(qū)的置置業(yè)調(diào)查，，共有1643名網(wǎng)友參與與投票。買(mǎi)房原因的的選擇相對(duì)對(duì)較分散，，有24%的網(wǎng)友因“房?jī)r(jià)相對(duì)對(duì)便宜”而選擇西區(qū)區(qū)。西區(qū)部分樓盤(pán)價(jià)格高高成為42%的投票者不不考慮西區(qū)區(qū)的原因。。對(duì)比得出，，西市區(qū)樓樓盤(pán)的價(jià)格格只是相對(duì)對(duì)其他片區(qū)區(qū)較低，實(shí)實(shí)際價(jià)格在在客戶能承承受的范圍圍內(nèi)浮動(dòng)。。西市區(qū)客戶戶需求西市區(qū)客戶戶需求搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)網(wǎng)針對(duì)昆明明西區(qū)的置置業(yè)調(diào)查，，共有1643名網(wǎng)友參與與投票。西區(qū)的宜居居已得到認(rèn)認(rèn)可，有47%的受訪者選選擇會(huì)在西西區(qū)長(zhǎng)住。。“自住和投投資兼有””是西區(qū)購(gòu)購(gòu)房的主流流，占受訪訪網(wǎng)友的30%。85%的網(wǎng)友會(huì)選選擇“從銀銀行按揭貸貸款”的方方式付款。。隨著一些工工廠、水泥泥廠等污染染性較強(qiáng)企企業(yè)被規(guī)劃劃外遷，西西市區(qū)區(qū)域域內(nèi)的高新新技術(shù)企業(yè)業(yè)會(huì)更加豐豐富并且集集中，這些些單位員工工會(huì)成為主主力客戶群群之一。高新一小等等名校的進(jìn)進(jìn)駐，教育育資源的逐逐漸完善，，將帶動(dòng)一一部分購(gòu)房房需求?？涂蛻舳ㄎ辉谠诟咝＝搪毬毠ず蜑榱肆说玫絻?yōu)越越的教育配配套而購(gòu)房房的市民。。高新區(qū)內(nèi)以以科技型人人員、出國(guó)國(guó)留學(xué)人員員為主，片片區(qū)容納大大部分的中中端客戶群群，西市區(qū)區(qū)的高新產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)域規(guī)規(guī)劃，能吸吸引相關(guān)企企業(yè)和人才才入駐，帶帶來(lái)一定量量的高端購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力。西市區(qū)近幾幾年的飛速速發(fā)展，讓讓更多的人人看到西市市區(qū)未來(lái)的的發(fā)展?jié)摿α?，結(jié)合目目前西市區(qū)區(qū)相對(duì)較低低的價(jià)格，，會(huì)吸引其其他片區(qū)的的客戶來(lái)西西市區(qū)置業(yè)業(yè)，同時(shí)也也吸引了一一大批投資資客的關(guān)注注。外流群體減減少，到西西市區(qū)置業(yè)業(yè)、投資客客戶群體增增多，將成成為昆明市市中產(chǎn)階級(jí)級(jí)新主力置置業(yè)區(qū)主力客戶群群本地公務(wù)員員階層：這批人的收收入相對(duì)比比較穩(wěn)定，，主要靠每每月積蓄來(lái)來(lái)維持生計(jì)計(jì)。這批人人因其所處處職位和部部門(mén)不同，，收入也有有高有低。。他們?cè)谧∽》垦a(bǔ)貼上上受到更好好的優(yōu)待，，刺激了他他們的購(gòu)房房欲望。由由于收入穩(wěn)穩(wěn)定，這批批人供樓的的信心比較較強(qiáng)。本地私營(yíng)業(yè)業(yè)主階層：：他們擁有自自己的產(chǎn)業(yè)業(yè)，業(yè)主有有大有小，，財(cái)力也各各不相同，，但以中等等有產(chǎn)階層層占較大比比例。作為為有產(chǎn)業(yè)階階層，他們們?cè)谶@里創(chuàng)創(chuàng)業(yè)多年，，對(duì)這里有有了感情，，加上各種種其他因素素的作用，，有了在這這塊奮斗多多年的熱土土安家的想想法。由于于收入不同同，不同地地源人對(duì)不不同戶型、、不同品味味的住房，，追求不盡盡相同。本地企業(yè)白白領(lǐng)階層：：這些人士是是企業(yè)的中中、高級(jí)管管理人員，，他們的年年收入一般般在4至5萬(wàn)元之間，，有些高級(jí)級(jí)白領(lǐng)達(dá)10萬(wàn)元/年以上。他他們是房產(chǎn)產(chǎn)消費(fèi)的主主流，而且且大多手上上已積累了了一筆儲(chǔ)蓄蓄，現(xiàn)在很很多都沒(méi)有有住房。入駐企業(yè)白白領(lǐng)、私營(yíng)營(yíng)業(yè)主階層層：隨著西市區(qū)區(qū)的規(guī)劃工工作如火如如荼的進(jìn)行行中，馬街街板塊有一一些企業(yè)入入駐，也顯顯現(xiàn)了很多多大型的商商業(yè)中心，，這些白領(lǐng)領(lǐng)和業(yè)主的的收入一般般會(huì)很高，，會(huì)考慮在在離上班或或者鋪面比比較近的地地方置業(yè)。。次主力客戶戶群本地居民：：這些人為老老小區(qū)的居居民和城中中村的居民民，其收入入有高有低低，很多靠靠小生意和和出租自建建房房營(yíng)生生。這類(lèi)消消費(fèi)群體購(gòu)購(gòu)房的目的的是為了改改善居住環(huán)環(huán)境，大多多選擇買(mǎi)房房后將原有有的房屋租租出。周?chē)瑓^(qū)的的年輕中產(chǎn)產(chǎn)階級(jí)：中心區(qū)、南南、北市區(qū)區(qū)與西市區(qū)區(qū)的連通性性很強(qiáng)離得得很近，但但房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格卻有2000~3000元/㎡的差距，，西市區(qū)物物業(yè)具有較較大的價(jià)格格空間，這這些人的收收入水平中中等，首次次置業(yè)的會(huì)會(huì)選擇到西西市區(qū)置業(yè)業(yè)。投資客：受輕軌三號(hào)號(hào)線以及西西市區(qū)大規(guī)規(guī)模道路規(guī)規(guī)劃，使得得馬街板塊塊的交通居居住環(huán)境有有很大改變變，增強(qiáng)了了與中心區(qū)區(qū)、南市區(qū)區(qū)的聯(lián)通，，房地長(zhǎng)市市場(chǎng)發(fā)展前前景被普遍遍看好，這這里也是通通往安寧、、嵩明等縣縣以及麗江江、大理等等市的樞紐紐，旅游地地產(chǎn)的發(fā)展展前景優(yōu)越越。越來(lái)越越多的投資資客開(kāi)始青青睞馬街板板塊。西市區(qū)供需需預(yù)測(cè)今年的西市市區(qū)的總體體消化量為為5261套，月均消消化438.42套。成交趨勢(shì)呈呈上升狀態(tài)。2011年西市區(qū)成成交套數(shù)西市區(qū)處于于一個(gè)供小小于求的狀狀態(tài)。樓盤(pán)的銷(xiāo)售售市場(chǎng)并未未飽和，還還需要很大大的放量。。2011年市場(chǎng)各區(qū)區(qū)域供求情情況2012年，西市區(qū)區(qū)將繼續(xù)處處于一個(gè)供供小于求的的狀態(tài)，2013年西市區(qū)將將迎來(lái)一個(gè)個(gè)更大范圍圍的集中放放量，對(duì)供供求關(guān)系會(huì)會(huì)產(chǎn)生一定定的影響。?？蛻纛A(yù)測(cè)隨著經(jīng)典雙雙城、西山山新城、假假日城市等等大盤(pán)自身身項(xiàng)目商業(yè)業(yè)體量的集集中補(bǔ)充，，這批商家家的購(gòu)房需需求會(huì)很巨巨大，這批批客戶將逐逐漸成為主主力客戶群群之一。高新技術(shù)企企業(yè)園區(qū)在在不斷的擴(kuò)擴(kuò)大，政府府加大招商商引資的力力度，越來(lái)來(lái)越多大型型高新技術(shù)術(shù)企業(yè)入駐駐西市區(qū)，，這些企業(yè)業(yè)的員工、、管理層等等將成為購(gòu)購(gòu)房的主力力軍。隨著西市區(qū)區(qū)規(guī)劃進(jìn)程程不斷的加加快，區(qū)域域面貌煥然然一新，因因?yàn)閰^(qū)域價(jià)價(jià)值的不斷斷體現(xiàn)，投投資客的涌涌入也變得得順理成章章，這批客客戶雖算不不上主力客客戶，但是是對(duì)西市區(qū)區(qū)房地產(chǎn)的的發(fā)展也能能起到很好好的推進(jìn)作作用。西市區(qū)會(huì)涌涌入一大批批客戶，加加上原先的的客戶群，，西市區(qū)的的客戶群體體會(huì)有所增增加。價(jià)格預(yù)測(cè)西市區(qū)的價(jià)價(jià)格處于一一個(gè)供小于于求的狀態(tài)態(tài)，供求不不平衡，會(huì)會(huì)致使房?jī)r(jià)價(jià)有一定的的上漲。西市區(qū)道路路規(guī)劃、商商業(yè)配套的的逐漸增強(qiáng)強(qiáng)在加上大大批新新產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的入駐駐，使得西西市區(qū)工業(yè)業(yè)、商業(yè)、、居住環(huán)境境都有了很很大程度的的提升，區(qū)區(qū)域消費(fèi)能能力也增強(qiáng)強(qiáng)，整個(gè)西西市區(qū)的區(qū)區(qū)域價(jià)值得得到提升，，像中心區(qū)區(qū)、南、北北市區(qū)看齊齊，因此房房?jī)r(jià)也會(huì)向向這些區(qū)域域追趕，房房?jī)r(jià)上漲的的可能性很很大。大環(huán)境上整整個(gè)昆明市市的房?jī)r(jià)在在新的房地地產(chǎn)政策出出臺(tái)以后并并未見(jiàn)明顯顯下調(diào)，房房?jī)r(jià)在一段段時(shí)間內(nèi)會(huì)會(huì)受其影響響，但是效效果難以預(yù)預(yù)測(cè)。2009年市場(chǎng)區(qū)域域價(jià)格情況況價(jià)格會(huì)呈上上漲趨勢(shì)，，但幅度不不會(huì)很大。。中天花園推推出后，價(jià)價(jià)格持續(xù)小小幅上漲，，鼎易天景景推出別墅墅價(jià)格高達(dá)達(dá)12450元/㎡中天花園推推出后，價(jià)價(jià)格持續(xù)小小幅上漲，，鼎易天景景推出別墅墅價(jià)格高達(dá)達(dá)12450元/㎡客戶、價(jià)格格預(yù)測(cè)西市區(qū)的樓樓市發(fā)展?fàn)顮顟B(tài)持續(xù)上上升，區(qū)域內(nèi)供需需關(guān)系不平平衡，處于于供小于求求的狀態(tài)。。今、明年住住宅和商鋪鋪仍然會(huì)有有大規(guī)模的的放量，以滿足西市市區(qū)的需求求。西市區(qū)樓盤(pán)盤(pán)的價(jià)格呈上漲漲趨勢(shì)，今今年這個(gè)勢(shì)勢(shì)頭將會(huì)持持續(xù)。西市區(qū)一部部分道路規(guī)規(guī)劃、市政政配套、城城中村等的的建設(shè)即將將竣工，西西市區(qū)的面面貌會(huì)有巨巨大改變。。西市區(qū)商業(yè)業(yè)配套的日日趨完善，，一方面來(lái)來(lái)自政府的的投入，一一方面來(lái)自自開(kāi)放商對(duì)對(duì)項(xiàng)目的規(guī)規(guī)劃。西市區(qū)能否否承受如此此巨大的商商業(yè)體量？？2010年上半年昆昆明樓市商商品房共成成交170.9億元，同比比增長(zhǎng)27.36%。其中，，商品住宅宅套數(shù)增長(zhǎng)長(zhǎng)6.28%，同比大幅幅增勢(shì)減緩緩；而非住宅套數(shù)數(shù)則增長(zhǎng)了了108%，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)發(fā)展勢(shì)頭迅迅猛。整個(gè)西市區(qū)區(qū)商業(yè)體量量約有200多萬(wàn)㎡，云都國(guó)際兩兩棟高層住住宅1-3層為商業(yè)部部分，中晟晟·溪城規(guī)劃有有約2萬(wàn)㎡的商業(yè)業(yè)街，中天天花園規(guī)劃劃2.5㎡商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，假日城城市商業(yè)體體量約6.5萬(wàn)㎡，鼎易易天城商業(yè)業(yè)體量也達(dá)達(dá)到了8萬(wàn)多㎡，經(jīng)經(jīng)典雙城更更是號(hào)稱有有100萬(wàn)㎡的商業(yè)業(yè)體量，西西山新城占占地133萬(wàn)多㎡，它它的商業(yè)體體量也會(huì)在在100萬(wàn)平米左右右。以西市區(qū)目目前的消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣來(lái)看看，商業(yè)氛氛圍尚有待待培養(yǎng)，目目前還有絕絕大部分人人習(xí)慣去市市中心購(gòu)物物。同時(shí)，，住宅、商商鋪的相對(duì)對(duì)集中供應(yīng)應(yīng)，也面臨臨著空置率率的問(wèn)題。。當(dāng)交通更加加便捷，地地產(chǎn)項(xiàng)目不不斷涌現(xiàn)，，到底西市市區(qū)能否承承載大型的的商業(yè)項(xiàng)目目還有待商商榷。西市區(qū)目前前正在規(guī)劃劃建設(shè)中，，區(qū)域價(jià)值值得到提升升，但是這這樣龐大的的商業(yè)體量量集中釋放放，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境會(huì)很激激烈，對(duì)招招商會(huì)產(chǎn)生生一定的難難度，若商商業(yè)體量無(wú)無(wú)明顯差異異化，會(huì)給給西市區(qū)的的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)來(lái)很多負(fù)面面的影響。。第五部分項(xiàng)項(xiàng)目本體分分析地塊特征分分析地塊價(jià)值分分析地塊發(fā)展方方向初判地塊特征分分析：◆地塊屬性性為商務(wù)用地，面積相對(duì)對(duì)較??；◆容積率5.0，屬于高密密度項(xiàng)目，，不具備開(kāi)開(kāi)發(fā)高檔項(xiàng)項(xiàng)目的條件件;◆地塊周邊邊主要是工工業(yè)廠房及及老舊居民民安置區(qū)，，項(xiàng)目公建設(shè)設(shè)施相對(duì)較較少，較大大程度上影影響了項(xiàng)目目的檔次；項(xiàng)目地塊認(rèn)認(rèn)知商業(yè)價(jià)值分分析◆地塊與城城中村改造造一路之隔隔，未來(lái)商業(yè)價(jià)價(jià)值較大；；◆地塊周邊邊有高校云集，，學(xué)生有較較強(qiáng)消費(fèi)能能力；◆地塊周邊缺乏成成規(guī)模的商商業(yè)配套，，形成市場(chǎng)的的空白點(diǎn)；；；◆周邊有近近10萬(wàn)的居住人人群，形成成固定的消費(fèi)費(fèi)群；小結(jié)：由于地塊周邊中小學(xué)學(xué)、大學(xué)、、等眾多學(xué)學(xué)校和住宅宅區(qū)環(huán)伺，，消費(fèi)潛力力強(qiáng)大，為項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)提供了了部分市場(chǎng)場(chǎng)依據(jù)；地塊價(jià)值分分析（一）項(xiàng)目目發(fā)展方向向初判考慮市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)因素下下的發(fā)展方方向比較發(fā)展方向當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況評(píng)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)比較優(yōu)勢(shì)/提升空間高檔化發(fā)展現(xiàn)有供應(yīng)和潛在供應(yīng)均較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈優(yōu)勢(shì)景觀比較優(yōu)勢(shì)明顯私人交通可達(dá)性比較優(yōu)勢(shì)明顯生活升級(jí)配套完備程度提升空間較大產(chǎn)品品質(zhì)差異化提升空間較大非高檔化發(fā)展現(xiàn)有供應(yīng)和潛在供應(yīng)均較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈地段與城市中心的距離比較優(yōu)勢(shì)明顯公共交通可達(dá)性優(yōu)勢(shì)明顯生活必需配套完備程度提升空間大性價(jià)比提升空間較小主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)點(diǎn)價(jià)值支撐分分析◆周邊大學(xué)、、中小學(xué)生生、學(xué)生租租房需求，，為項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)投資性性產(chǎn)品提供供基礎(chǔ)；◆對(duì)于看重教教育資源，，方便子女女就學(xué)的家家長(zhǎng)提供了了類(lèi)似“學(xué)學(xué)區(qū)房”的的產(chǎn)品；◆周邊眾多的的消費(fèi)人群群，對(duì)于經(jīng)經(jīng)營(yíng)類(lèi)住房房有一定需需求；◆投資類(lèi)產(chǎn)品品可以作為為社區(qū)商業(yè)業(yè)配套的一一部分，增增加項(xiàng)目的的附加值；；（二）項(xiàng)目目發(fā)展方向向初判在項(xiàng)目土地地成本具有有剛性、地地塊面積小小的情況下下，實(shí)施““補(bǔ)缺型””市場(chǎng)戰(zhàn)略略無(wú)疑當(dāng)前前最好的選選擇。方向判定：：第六部分項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展定定位項(xiàng)目定位思思考項(xiàng)目總體定定位項(xiàng)目形象定定位項(xiàng)目形象策策略主力客戶群群定位如何借勢(shì)周邊環(huán)境并引領(lǐng)造勢(shì)？如何跳出項(xiàng)目本身，跳出區(qū)域、跳出限制？如何突破和豐富現(xiàn)有產(chǎn)品，全面超越目前的區(qū)域定位與區(qū)域檔次？確定本案價(jià)值方向針對(duì)本項(xiàng)目目戰(zhàn)略高度度的思考跳出競(jìng)爭(zhēng)發(fā)發(fā)現(xiàn)價(jià)值——借勢(shì)、跳出出、超越核心思考點(diǎn)點(diǎn)：項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)該打造什什么樣的產(chǎn)產(chǎn)品？假設(shè)點(diǎn)一：：寫(xiě)字樓由于項(xiàng)目周周邊文潔地地產(chǎn)的城市市綜合體項(xiàng)項(xiàng)目、保利利地產(chǎn)的綜綜合體項(xiàng)目目、聯(lián)想融融科的數(shù)碼碼港項(xiàng)目均均設(shè)計(jì)有大大比列的寫(xiě)寫(xiě)字樓產(chǎn)品品，加之同同屬西市區(qū)區(qū)城中村改改造的其他他項(xiàng)目，寫(xiě)寫(xiě)字樓市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常常激烈，市市場(chǎng)空間較較窄，定位位于此無(wú)可可避免的會(huì)會(huì)陷入全面面競(jìng)爭(zhēng)。假設(shè)點(diǎn)二：：酒店高新區(qū)酒店店物業(yè)較少少，最好的的是華帝王王朝酒店，，入住率也也不是很高高，而該類(lèi)類(lèi)物業(yè)的發(fā)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)進(jìn)入大品牌牌時(shí)代，定定位于此類(lèi)類(lèi)物業(yè)將面面對(duì)投資回回收期漫長(zhǎng)長(zhǎng)的局面。。假設(shè)點(diǎn)三：：公寓+寫(xiě)字樓周邊大量的的城中村改改造項(xiàng)目均均有這類(lèi)物物業(yè)，并且且具有先發(fā)發(fā)優(yōu)勢(shì)，本本項(xiàng)目地塊塊面積小，，若過(guò)度重重復(fù)這一型型態(tài)，顯示示不了自身身的優(yōu)勢(shì)，，不具備強(qiáng)強(qiáng)大的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。?！皾M城盡是城城市綜合體體”的結(jié)果也就就意味著，，是其重要要組成部分分的公寓、、酒店、寫(xiě)寫(xiě)字樓等產(chǎn)產(chǎn)品扎堆面面市，這些些大量上馬馬產(chǎn)品將開(kāi)開(kāi)始轉(zhuǎn)入對(duì)對(duì)前期產(chǎn)品品的消化階階段。市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)異異常激烈。。本案在區(qū)域域內(nèi)在以上上幾種方案案均不完全全可行的情情況下，如如遵循傳統(tǒng)統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)思路，，無(wú)異于是是在為政府府“墾荒””無(wú)可避免免的會(huì)陷入入全面競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目目應(yīng)另辟蹊蹊徑，重新新審視項(xiàng)目目，跳出項(xiàng)項(xiàng)目看項(xiàng)目目，這樣項(xiàng)項(xiàng)目才具備備生命力。。全程策劃/代理的重中中之重是——幫助項(xiàng)目贏贏在起跑線線上！贏了了再打！“好房子自自己會(huì)說(shuō)話話”，房地地產(chǎn)產(chǎn)品成成形之時(shí)，，便決定了了它未來(lái)70%的命運(yùn)。從營(yíng)銷(xiāo)的角角度來(lái)看，，做產(chǎn)品其其實(shí)就是做做賣(mài)點(diǎn)。從市場(chǎng)的角角度來(lái)看，，我們認(rèn)為為有三種不不同的態(tài)度度——迎合、引導(dǎo)導(dǎo)、超越?。男袠I(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的角度來(lái)來(lái)看，存在在“三品””之爭(zhēng)——品質(zhì)、品位位、品牌??！究竟是在產(chǎn)產(chǎn)品中做賣(mài)賣(mài)點(diǎn)，還是是在賣(mài)點(diǎn)中中做產(chǎn)品？？究竟是迎合合市場(chǎng)，還還是引導(dǎo)市市場(chǎng)，抑或或超越市場(chǎng)場(chǎng)？“三品”之之爭(zhēng)，企業(yè)業(yè)如何過(guò)渡渡？如何取取舍？孰重重孰輕？我們相信，，正因?yàn)椴徊煌膽B(tài)度度，不同的的選擇，也也成就了不不同的開(kāi)發(fā)發(fā)商。所以以就會(huì)有人人做車(chē)頭，，有人當(dāng)車(chē)車(chē)廂……思路決定出出路最大的劣勢(shì)勢(shì)背后往往往隱藏著最最強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)勢(shì)！只有跳出地地產(chǎn)做地產(chǎn)產(chǎn)，才是該該地塊最佳佳的發(fā)展選選擇。德源源地產(chǎn)策劃劃班子以辯辯證的、發(fā)發(fā)散、逆向向的思維，，在充分權(quán)權(quán)衡了當(dāng)前前昆明房地地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀基礎(chǔ)上上，多次論論證，認(rèn)為為昆風(fēng)地塊塊的開(kāi)發(fā)，，不能做房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)中隨波逐逐流的一枚枚棋子，不不能在別人人的基礎(chǔ)上上的簡(jiǎn)單克克隆，而應(yīng)應(yīng)該是昆明明房地產(chǎn)市市場(chǎng)走向復(fù)復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的第一一啖湯，這這樣昆風(fēng)地地塊才能實(shí)實(shí)現(xiàn)“金鱗鱗化龍”的的騰龍一躍躍。于此，結(jié)合合國(guó)內(nèi)最先先進(jìn)的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理理念——泛泛地產(chǎn)理念念，結(jié)合昆明最最適合人居居的氣候優(yōu)優(yōu)勢(shì)，在相相同的硬件件基礎(chǔ)上植植入全新的的開(kāi)發(fā)理念念，將地塊塊開(kāi)發(fā)與發(fā)發(fā)展的著眼眼點(diǎn)放到了了中高端養(yǎng)養(yǎng)生的層面面上，跳出出單一地產(chǎn)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)思思維，站在在更高的層層面，對(duì)地地塊的項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)定位位為具有國(guó)際化化標(biāo)準(zhǔn)的云云南首創(chuàng)超超五星級(jí)養(yǎng)養(yǎng)生公寓詮釋?zhuān)阂匀碌睦砟钅睢⑾冗M(jìn)的的模式、專(zhuān)專(zhuān)業(yè)的服務(wù)務(wù)體系打造造具有市場(chǎng)場(chǎng)化、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化以及合合理化以養(yǎng)養(yǎng)老、養(yǎng)生生公寓為核核心的樣板板養(yǎng)老典范范。關(guān)鍵詞：標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化全裝裝修、時(shí)尚尚、家居；；定位思路解解析：如前所述，，本項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)另辟蹊徑徑，跳出項(xiàng)項(xiàng)目看項(xiàng)目目，這樣項(xiàng)項(xiàng)目才具備備生命力，，定位中高高端養(yǎng)老主主題型的物物業(yè)，采用用錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式填補(bǔ)補(bǔ)商圈漏缺缺。滿足眾眾多退休人人士養(yǎng)老及及照顧孩子子的需求符符合主流購(gòu)購(gòu)房群體的的訴求；定位支撐一一：房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)過(guò)多年的的開(kāi)發(fā)及昆昆明大躍進(jìn)進(jìn)般的城中中村改造，，過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)和相對(duì)過(guò)過(guò)剩的市場(chǎng)場(chǎng)呼喚新的的突破點(diǎn)；；中高端老老年公寓形形態(tài)，這一一產(chǎn)品和社社區(qū)形態(tài)正正是當(dāng)前市市場(chǎng)的稀缺缺產(chǎn)品形態(tài)態(tài)。定位支撐二二：進(jìn)入老齡化化社會(huì)是不不爭(zhēng)的事實(shí)實(shí)，這就需需要建造和和發(fā)展適合合不同老年年人各種類(lèi)類(lèi)型的住宅宅“田園型型、山水型型”養(yǎng)老產(chǎn)產(chǎn)品由于離離城市相對(duì)對(duì)遠(yuǎn),中高端老年年公寓會(huì)成成為越來(lái)越越多老年人人的首選。。而商業(yè)性的高端老年公寓市市場(chǎng)上沒(méi)有有，這預(yù)示著本本項(xiàng)目的進(jìn)進(jìn)入將面臨臨巨大的市市場(chǎng)空間；；定位支撐三三：國(guó)家、省、、市各級(jí)政政府鼓勵(lì)進(jìn)進(jìn)行老年公公寓的建設(shè)設(shè)；【項(xiàng)目總體定定位】本項(xiàng)目擁有有的物業(yè)功功能：商業(yè)＋居住?。虅?wù)＋＋文化以現(xiàn)代養(yǎng)老老為基礎(chǔ)，，以慈善為為本源，建建設(shè)具有鮮鮮明傳統(tǒng)美美德特色的的養(yǎng)老社區(qū)區(qū)典范。集集“中高端養(yǎng)養(yǎng)生”、醫(yī)醫(yī)療康復(fù)、、商業(yè)服務(wù)務(wù)、娛樂(lè)、、生活于于一體”的養(yǎng)老示范范社區(qū)。形象定位策略核心離塵不離城城，CBD的城市高端端養(yǎng)生復(fù)合合型項(xiàng)目品牌知名度度化政府目標(biāo)標(biāo)為企業(yè)行行為站在為政府府分憂的高高度替政府在解解決養(yǎng)老問(wèn)問(wèn)題上，貢貢獻(xiàn)力量。。從而提升品品牌知名度度！形象策略建筑的發(fā)展展，源自生生活的發(fā)展展隨著生活的的發(fā)展，對(duì)對(duì)建筑，對(duì)對(duì)產(chǎn)品已有有了更高的的要求本案的全新新開(kāi)發(fā)理念念，從建筑筑、園林，，小品乃至至產(chǎn)品的細(xì)細(xì)節(jié)無(wú)處不體現(xiàn)現(xiàn)尊貴、對(duì)對(duì)生活質(zhì)量量的無(wú)限追追求站在公司發(fā)發(fā)展理念的的高度上獲得領(lǐng)先的的視角和領(lǐng)領(lǐng)袖的氣度度形象策略——國(guó)際化元素素打造項(xiàng)目目明天！“愛(ài)丁堡”內(nèi)涵導(dǎo)入世界最早的的富人區(qū)之之一文化與藝術(shù)術(shù)A、無(wú)處不在在的尊貴感感1、“買(mǎi)的不僅僅僅是房子，，更是尊貴貴的城市生生活”2、園林小品品、建筑、、戶型、會(huì)會(huì)所、服務(wù)務(wù)，充分地地從老年人人的角度追追求品質(zhì)和和細(xì)節(jié)，體體現(xiàn)對(duì)老年年人無(wú)微不不至的尊重重B、無(wú)處不在在的高尚感感1、“買(mǎi)的不僅僅僅是房子，，更是國(guó)際際化的尊貴貴生活方式式”2、植入國(guó)際際化的元素素，在產(chǎn)品品和服務(wù)理理念上樹(shù)立立全新標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，對(duì)增加社區(qū)區(qū)的尊貴感感非常重要要，可通過(guò)過(guò)建筑形象象和內(nèi)部設(shè)設(shè)施意義表表現(xiàn)。C、倡導(dǎo)高尚尚的生活理理念1、國(guó)外的知知名的富人人區(qū)早已不不是簡(jiǎn)單的的財(cái)富聚集集，更是有有著高尚生生活理念的的高度認(rèn)同同。2、高尚的的生活理念念不僅需要要從宣傳上上，更需要要從產(chǎn)品上上予以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。加強(qiáng)會(huì)所的的開(kāi)放性和和檔次感倡導(dǎo)健康、、養(yǎng)生的生生活理念宮殿階層富豪階層中產(chǎn)階級(jí)上層中產(chǎn)階級(jí)中層中產(chǎn)階級(jí)下層以下忽略不計(jì)主力客群定定位主力客群定定位分析1、基于項(xiàng)目目戰(zhàn)略定位位本案主要要面向三類(lèi)類(lèi)目標(biāo)顧客客群體：其一，本身身文化程度度、收入水水平較高的的企事業(yè)單單位老年退退休人群。。這類(lèi)顧客較較高的文化化素質(zhì)，決決定了他們們對(duì)于老年年生活有著著較高的追追求，他們們不但希望望自己的老老年生活擁?yè)碛休^好的的醫(yī)療、家家政等服務(wù)務(wù)保障，更更希望晚年年生活能夠夠豐富多彩彩，滿足其其物質(zhì)和精精神的雙重重要求。同同時(shí)，這類(lèi)類(lèi)顧客本身身經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)豐厚，可可以獨(dú)立負(fù)負(fù)擔(dān)起在專(zhuān)專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老社社區(qū)購(gòu)房的的經(jīng)濟(jì)開(kāi)支支，一般不不需要子女女的經(jīng)濟(jì)支支持，故他他們?cè)谫?gòu)買(mǎi)買(mǎi)上具有更更大的自主主決定權(quán)。。其二，經(jīng)濟(jì)濟(jì)收入、文文化素質(zhì)較較高的中年年子女。這類(lèi)人群一一般工作較較為忙碌，，缺乏足夠夠的陪伴父父母、照顧顧父母的時(shí)時(shí)間，但他他們非常孝孝敬父母，，關(guān)心父母母的老年生生活于身心心健康，希希望父母可可以在一個(gè)個(gè)適宜的居居住環(huán)境中中安度晚年年。這類(lèi)目目標(biāo)顧客群群既有購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老老服務(wù)社區(qū)區(qū)住房的支支付能力，，又極其希希望可以為為父母購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)這類(lèi)住房房作為養(yǎng)老老之用。其三，有一一定收入、、不喜城市市中心區(qū)的的喧囂生活活環(huán)境、追追求安逸平平靜的老年年生活的退退休老人。。這類(lèi)老人也也許收入并并不豐厚，，但他們對(duì)對(duì)于養(yǎng)老生生活有著自自己的追求求，在考慮慮必要的養(yǎng)養(yǎng)老配套的的同時(shí)，對(duì)對(duì)價(jià)格較為為敏感。2、目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)客戶需求求從上述目標(biāo)標(biāo)客戶以及及需求分析析可以看出出，目標(biāo)市市場(chǎng)認(rèn)可接接受本案的的核心需求求在于：適宜的居住住環(huán)境+較好醫(yī)療體體系+完善的家政政服務(wù)+可承受的支支付能力結(jié)論：基于此，居居住景觀、、環(huán)境的打打造，合理理醫(yī)療體系系的引進(jìn)，，完善家政政服務(wù)的配配備以及合合理價(jià)格（（或租金））是本案開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)展的的基礎(chǔ)。中高端養(yǎng)生住宅對(duì)獨(dú)特、稀稀缺、昂貴貴的財(cái)富的的領(lǐng)先性占占有高度的私人人社交需求求、圈子文文化獨(dú)特的價(jià)值值觀及生活活哲學(xué)的高高度契合享受極高檔檔次、舒適適、高尚的的居住生活活安逸性、私私密性主力客群—五大核心欲欲求第七部分國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)老年公寓寓案例分析析案例分析小結(jié)北京東方太太陽(yáng)城國(guó)內(nèi)最成功功老年社區(qū)區(qū)之一；定定位——“世界級(jí)的高高尚退休社社區(qū)”、“全新退休生生活的領(lǐng)跑跑者”區(qū)域概況順義以農(nóng)業(yè)業(yè)發(fā)展為主主，植被覆覆蓋率、綠綠化率和空空氣質(zhì)量等等環(huán)境條件件和基礎(chǔ)條條件都非常常好，很多多綠化率高高檔的別墅墅項(xiàng)目都是是在京順路路沿線的地地區(qū)。新版北京總總規(guī)確定城城市發(fā)展格格局是兩軸軸、兩帶、、多中心，，多中心就就包括順義義；首都機(jī)機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建也也為順義經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展注注入了新動(dòng)動(dòng)力，順義義必將成為為北京重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展的區(qū)區(qū)域。主要目標(biāo)客客源地為北北京。2006年，北京65歲及以上人人口超10%，早已進(jìn)入入老齡化社社會(huì)，人均均GDP達(dá)6210美元，有較較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力。組團(tuán)帶狀排排布最大借借景、組團(tuán)團(tuán)設(shè)計(jì)體現(xiàn)現(xiàn)老年社區(qū)區(qū)特色：極極致景觀與與閉合的開(kāi)開(kāi)放組團(tuán)北京東方太太陽(yáng)城規(guī)規(guī)劃特點(diǎn)公建區(qū)二期一期三期設(shè)計(jì)公司美國(guó)SASAKI設(shè)計(jì)公司擔(dān)擔(dān)綱，將東東方太陽(yáng)城城作為一個(gè)個(gè)城市來(lái)整整體規(guī)劃，，為中國(guó)老老年人的生生活環(huán)境創(chuàng)創(chuàng)造一個(gè)新新型范例規(guī)劃依據(jù)使命：關(guān)愛(ài)老人、、專(zhuān)注銀發(fā)發(fā)產(chǎn)業(yè)目標(biāo)：開(kāi)退休社區(qū)區(qū)之先河，，立晚年幸幸福之標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)理念：摒棄原來(lái)的的養(yǎng)老方式式，老有所所學(xué)、老有有所養(yǎng)、老老有所樂(lè)，，老有所為為為老人的生生活提供全全方位的配配套，生活活、醫(yī)療、、娛樂(lè)、休休閑、交流流等設(shè)施完完善配套設(shè)施醫(yī)療中心、、老年文教教中心、老老年健身娛娛樂(lè)中心、、會(huì)議中心心、購(gòu)物中中心、家政政服務(wù)中心心等共7萬(wàn)平方米的的商業(yè)城。。生活通訊配配套：道路路無(wú)障礙設(shè)設(shè)計(jì)鋪設(shè)防防滑鋼磚，，公寓住宅宅樓全部能能容納擔(dān)架架地醫(yī)用電電梯，社區(qū)區(qū)內(nèi)建有先先進(jìn)的弱電電管理中心心，配有緊緊急援助呼呼叫系統(tǒng)、、生活服務(wù)務(wù)系統(tǒng)、信信息傳遞系系統(tǒng)（與寬寬帶光纖銜銜接），在在社區(qū)綠化化帶內(nèi)還建建有帶編碼碼的公共衛(wèi)衛(wèi)生間，并并在其內(nèi)安安裝有安全全呼叫設(shè)施施與社區(qū)智智能化安全全系統(tǒng)連接接。成本投入首期投入超超過(guò)8億元人民幣幣社區(qū)園景中心廣場(chǎng)休閑長(zhǎng)椅社區(qū)超市社區(qū)雕塑北京東方太太陽(yáng)城配配套特點(diǎn)定位高端，，吸引大量量高端客戶戶，是國(guó)內(nèi)內(nèi)老年社區(qū)區(qū)建設(shè)探索索的樓盤(pán)之之一產(chǎn)品類(lèi)型典藏四合院獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅公寓均價(jià)戶數(shù)710823189面積424-843266-502193-24478-272單價(jià)210001200073005500東方太陽(yáng)城城二期產(chǎn)品品構(gòu)成產(chǎn)品公寓500套價(jià)格變化2002年2003年2004年2005年面積71-2443000320035004000東方太陽(yáng)城城一期公寓寓價(jià)格走勢(shì)勢(shì)一組團(tuán)2007年5月2日開(kāi)盤(pán)，2008年7月1日前入住。。板式公寓寓1-3居，均價(jià)6400元；點(diǎn)式公公寓4居，均價(jià)8000元，開(kāi)盤(pán)總總套數(shù)361套，已簽約約套數(shù)276套二組團(tuán)將于于2007年7月開(kāi)盤(pán)售，，2008年6月入住，戶戶型為80-180平方米一至至四居?xùn)|方太陽(yáng)城城三期銷(xiāo)售售現(xiàn)狀北京東方太太陽(yáng)城取取得成果果一期主流客客戶：階層：95%以上是高知知識(shí)、高收收入階層中中老年人職業(yè)：教授、商人人、企業(yè)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、文藝藝工作者為為主收入：是有一定穩(wěn)穩(wěn)固經(jīng)濟(jì)來(lái)來(lái)源，綜合合家庭月收收入通常不不低于5000元意識(shí)形態(tài)：：很多有過(guò)在在國(guó)外居住住或者工作作的經(jīng)歷，，思想先進(jìn)進(jìn)有活力，，對(duì)于這種種新型的養(yǎng)養(yǎng)老形式容容易接受銷(xiāo)售情況：：一期、二期期分批開(kāi)盤(pán)盤(pán)后均已售售罄三期期房于于2007年5月開(kāi)盤(pán)，目目前開(kāi)盤(pán)部部分銷(xiāo)售率率超過(guò)75%該社