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文檔簡介
第一部分市場調(diào)查一、
宏觀市場分析(一)
總體宏觀經(jīng)濟(jì)政策1、我國總體宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢2011
年,我國經(jīng)濟(jì)增長由政策刺激向自主增長有序轉(zhuǎn)變,物價上漲勢頭初步得到控制,同時經(jīng)濟(jì)增長呈平穩(wěn)減速態(tài)勢。全年
GDP
增長
9.2%,CPI
上漲
5.4%。2012
年,我國將呈現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增速和物價漲幅“雙降”態(tài)勢,預(yù)計
GDP
增長
8.7%左右,CPI
上漲
4%左右,經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總量矛盾有所緩解,但結(jié)構(gòu)性矛盾更加突出,國際環(huán)境不確定性更大。2、我國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)、趨勢及政策2011
年全年經(jīng)濟(jì)走勢呈現(xiàn)以下特點(diǎn):(1)物價上漲勢頭初步得到控制,宏觀調(diào)控首要任務(wù)取得成效;(2)經(jīng)濟(jì)增長平穩(wěn)減速,部分刺激政策退出力度把握適度;(3)保障房投資成為新亮點(diǎn),固定資產(chǎn)投資保持穩(wěn)定增長;(4)汽車消費(fèi)退潮明顯,其他消費(fèi)增長波瀾不驚;(5)受國際市場影響逐步加大,進(jìn)出口增速前高后低。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中存在的主要問題包括:1、食品價格周期性大幅波動的深層次矛盾并未有效解決;2、成本上升壓力持續(xù)存在導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)步入結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期;3、房價居高不下仍然是廣大百姓最為關(guān)切的社會問題;4、沿海地區(qū)出口加工型中小企業(yè)經(jīng)營最為困難;5、國內(nèi)部分地方和企業(yè)對全球經(jīng)濟(jì)調(diào)整的趨勢性要求反應(yīng)遲鈍。2012
年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展將表現(xiàn)出以下三種趨勢:(1)全球經(jīng)濟(jì)將低速增長。展望未來,全球經(jīng)濟(jì)活力正在減弱,并且內(nèi)外部失衡進(jìn)一步加劇,市場信心近期大幅下降,下行風(fēng)險逐漸增大。發(fā)達(dá)國家正在步入滯脹的泥潭,一方面,主要國家普遍面臨主權(quán)債務(wù)壓力和金融穩(wěn)定風(fēng)險,私人需求尚未接過拉動經(jīng)濟(jì)增長的接力棒,經(jīng)濟(jì)增長動力仍然不足;另一方面,由于貨幣政策依舊寬松,甚至存在出臺新的量化寬松政策的可能,通脹壓力相對較大。新興經(jīng)濟(jì)體面臨著外部環(huán)境復(fù)雜多變,大量熱錢沖擊以及政策緊縮對經(jīng)濟(jì)增長的抑制等問題,其經(jīng)濟(jì)增速將繼續(xù)呈放緩態(tài)勢。根據(jù)
IMF《世界經(jīng)濟(jì)展望》秋季報告預(yù)測,2012
年世界經(jīng)濟(jì)將增長
4%,與今年基本持平。其中,發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體將增長
1.9%,新興和發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體將增長
6.1%。(2)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境總體良好。一方面,“十二五”規(guī)劃第二年進(jìn)入投資項(xiàng)目集中建設(shè)階段,中西部不斷承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移逐步成為帶動經(jīng)濟(jì)增長的新亮點(diǎn),擴(kuò)大居民消費(fèi)的政策體系不斷完善將進(jìn)一步擴(kuò)大消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)。另一方面,經(jīng)濟(jì)增長也存在一些不利因素:刺激性政策逐步退出以及嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使得經(jīng)濟(jì)增速進(jìn)一步放緩,地方財政風(fēng)險和土地市場交易趨冷對地方投資融資能力形成制約,資源、勞動力成本上升抬高了經(jīng)濟(jì)增長的成本,出口放緩對工業(yè)生產(chǎn)形成一定壓力。(3)2012
年中國經(jīng)濟(jì)增長前景預(yù)測。如果
2012
年歐美債務(wù)危機(jī)在一定程度上得到控制,主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體整體不出現(xiàn)二次衰退,發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體通脹壓力得到一定緩解,世界經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持低速增長態(tài)勢。同時,我國把“調(diào)結(jié)構(gòu)”作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)。繼續(xù)實(shí)行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策,財政政策的擴(kuò)張力度有所減弱,財政赤字率略有下降;貨幣政策則主要加大對表外業(yè)務(wù)的控制力度,使社會融資總量增長進(jìn)入真正穩(wěn)健狀態(tài)。在這一國際環(huán)境和政策假設(shè)情景下,經(jīng)模型測算,我國經(jīng)濟(jì)可望在結(jié)構(gòu)調(diào)整中保持平穩(wěn)較快增長態(tài)勢,GDP
增長
8.7%左右;且經(jīng)過精心調(diào)控,妥善應(yīng)對輸入性通貨膨脹壓力,可以將居民消費(fèi)價格上漲幅度控制在
4%左右。(二)
湖南省旅游地產(chǎn)的現(xiàn)狀和特征1、湖南省旅游發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢2011
年,全省旅游業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展,旅游總量實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,全年接待入境旅游者
220
萬人次,同比增長
16%;實(shí)現(xiàn)入境旅游收入
10.65
億美元,同比增長
20%,創(chuàng)歷史新高;接待國內(nèi)旅游者
2.45
億人次,同比增長
20%;實(shí)現(xiàn)國內(nèi)旅游收入
1652
億元,同比增長
21%;實(shí)現(xiàn)旅游總收入
1740
億元人民幣以上,同比增長
22%。同時,全省目前共有等級旅游區(qū)(點(diǎn))157
家,韶山、岳陽樓-君山島、天門山、岳麓山—橘子洲
4
家景區(qū)新晉升為國家
5A
級景區(qū),加上之前的張家界武陵源和南岳衡山,5A
級景區(qū)共有六個。從國際經(jīng)驗(yàn)來看,800
美金到
1000
美金人均
GDP
的時候,人們產(chǎn)生了旅游的動機(jī),到
4000
美金的時候產(chǎn)生了出國旅游的動機(jī)。整個社會繼而邁入休閑時代。美國在六十年代,歐洲在七十年代,日本是八十年代分別進(jìn)入休閑時代。同時,我國國民的生活軸心正逐步由勞動轉(zhuǎn)向休閑。這是因?yàn)榧夹g(shù)進(jìn)步和勞動生產(chǎn)率的提高,直接導(dǎo)致勞動時間的減少,閑暇時間增加,社會生活時間分配結(jié)構(gòu)產(chǎn)生變化。按照我國現(xiàn)行的節(jié)假日制度,我國國民的年節(jié)假休息日為
115
天,再加上帶薪休假,總休息時間大約超過
1/3。2011
年,湖南人均
GDP
超過了
4000
美元,觀光旅游的份額在日漸縮小,休閑度假旅游正在蓬勃發(fā)展,一個休閑消費(fèi)時代即將快速來臨。2、湖南省旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀但是,相對于我省豐富的旅游資源來說,湖南在休閑旅游地產(chǎn)這個領(lǐng)域并未真正發(fā)展起來,應(yīng)該說是方興未艾,目前并沒有什么非常成功的案例,但潛力是非常巨大的。過去不少湖南企業(yè),以休閑旅游地產(chǎn)的名義運(yùn)作項(xiàng)目,但往往“休閑旅游掛帥,住宅開發(fā)唱戲”,即先地產(chǎn)后休閑旅游,沒做綜合性的休閑旅游地產(chǎn)先做房地產(chǎn)開發(fā),把休閑旅游做成了幌子。開發(fā)企業(yè)在前期的住宅類產(chǎn)品的開發(fā)中獲取利潤,卻忽視了休閑旅游項(xiàng)目自身的造血機(jī)能和經(jīng)營能力,為將來的長期運(yùn)營埋下隱患。目前,我省休閑旅游地產(chǎn)已建和待建項(xiàng)目主要集中分布在長株潭中心城市群和經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、區(qū)位交通較好的資源性城市張家界、郴州等。隨著長株潭城市群兩型社會建設(shè)的深入,長沙市
2011
年出臺了首個關(guān)于旅游業(yè)發(fā)展的決議指出,未來
5
年長沙旅游投資和旅游總收入分別超千億元,力爭實(shí)現(xiàn)躋身全國省會城市前五強(qiáng)的目標(biāo);以及《大湘西生態(tài)文化旅游圈旅游發(fā)展總體規(guī)劃》的出臺,提出未來十年計劃投資
2000
億元,把大湘西生態(tài)文化旅游圈(包括張家界、湘西土家族苗族自治州、懷化、邵陽、常德五市及永州市的江永縣和江華瑤族自治縣)建設(shè)成為全國重要的旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū),一些優(yōu)質(zhì)的休閑旅游地產(chǎn)項(xiàng)目也正在籌劃中。3、湖南旅游地產(chǎn)發(fā)展的特征從以上可以基本看出我省旅游地產(chǎn)發(fā)展的主要特征:(1)政策、經(jīng)濟(jì)、資源、區(qū)位、交通是發(fā)展旅游地產(chǎn)的五大要素,我省旅游地產(chǎn)的發(fā)展還處于起步階段,休閑度假旅游地產(chǎn)是旅游地產(chǎn)發(fā)展的主流,主要項(xiàng)目集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)和資源優(yōu)質(zhì)區(qū)。(2)我省旅游地產(chǎn)基本遵循先旅游后地產(chǎn)的發(fā)展模式,圍繞旅游資源,打造旅游項(xiàng)目,提升旅游人氣,建設(shè)旅游地產(chǎn)。(3)在我省旅游資源豐富的基礎(chǔ)上,受國家房控政策的影響,各種市場投資主體紛紛進(jìn)入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域,旅游地產(chǎn)投資主體多元化,旅游地產(chǎn)投資活動日趨頻繁,旅游地產(chǎn)發(fā)展速度加快。與此同時,資源的爭奪、市場的競爭也日趨激烈。(4)規(guī)劃建設(shè)的項(xiàng)目向大投資、大規(guī)模、高檔次發(fā)展,少則上億元,多至幾億、幾十億元,而且往往是由一家投資商控制一個旅游區(qū)的開發(fā),少則幾平方公里,多則一二十平方公里乃至更多。這與旅游開發(fā)早期小打小鬧的零星開發(fā)大不相同。(5)我省休閑度假旅游地產(chǎn)的建設(shè)不斷提質(zhì),不僅表現(xiàn)在與地產(chǎn)配套的硬件設(shè)施上,而且表現(xiàn)在休閑度假文化的強(qiáng)化,主題色彩的營造上。(三)
湖南省酒店業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和特征及發(fā)展方向1、湖南省酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀據(jù)省旅游局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計,截止到
2011
年上半年,湖南全省旅游星級酒店達(dá)到
595
家,其中五星級酒店
17
家,四星級酒店
62
家,星級酒店平均出租率達(dá)到
75.66%,位居全國第一。隨著香格里拉、瑞吉、威斯汀、萬豪、希爾頓、洲際、凱賓斯基等國際頂級品牌的相繼入湘,目前簽約并開工開建的國際品牌酒店有
5
家以上,到
2015
年,長沙將有
10
家以上國際品牌酒店開業(yè)。目前,長沙共有星級旅游酒店
84
家,集聚了
36
家四星級酒店,12
家五星級酒店,而全國具有
10
家五星級以上的城市僅有
19
個,全市星級酒店連續(xù)三年入住率居全國第一位。株洲、湘潭、郴州、常德各
1
家、張家界
2
家(其中
1
家為
2012
年
2
月開業(yè))五星級酒店。在已經(jīng)通過星級評定的
595
家酒店中,擁有
200
間以上客房的大型酒店主要密集在省會長沙,就各地州市而言,擁有
120
間以上客房的酒店就稱得上是“巨無霸”了,占據(jù)行業(yè)主流的大都是
70
至
120
間規(guī)模的中型酒店,而
70
間客房以下的小型酒店也不在少數(shù)。從客源結(jié)構(gòu)來看,五星級酒店中,約
45%的客源來源于高端商務(wù)需求,會議需求占
30%,休閑娛樂約占
15%,其他占
10%;四星級酒店的主要客源來于商務(wù)和休閑娛樂,商務(wù)客源約占
40%,休閑娛樂的消費(fèi)需求約占
30%,其他占30%。同時,國際品牌酒店和本地品牌酒店客源差別明顯,國際品牌酒店以高端商務(wù)和會議需求為主,而本地品牌酒店中會議、餐飲、休閑娛樂比例較高。整體上來說,湖南酒店業(yè)的主要利潤來源于客房,在與社會餐飲、娛樂企業(yè)以及中低檔招待所等替代性產(chǎn)業(yè)的競爭中,全省酒店業(yè)最明顯的競爭優(yōu)勢主要體現(xiàn)在客房這一環(huán)節(jié)上,酒店所擁有客房的數(shù)量和規(guī)格是衡量酒店贏利能力的核心指標(biāo),從這個意義上來說,湖南酒店業(yè)的運(yùn)營模式基本還是“客房經(jīng)濟(jì)”。2、湖南省酒店業(yè)發(fā)展特征(1)目前以本土知名品牌為主,隨著國際頂級酒店品牌的紛紛入湘,湖南酒店業(yè)的國際化水平日益提高,將形成國際品牌酒店和民族本土知名酒店相互促進(jìn)的良性競爭態(tài)勢,并逐步進(jìn)入國際競爭國內(nèi)化、國內(nèi)競爭國際化的格局。(2)四星級和五星級酒店主要集中在長沙,市場競爭較為激烈,呈現(xiàn)出由城市中心區(qū)域逐步向周邊區(qū)域發(fā)展的趨勢。(3)酒店的連鎖化經(jīng)營趨勢在繼續(xù)加強(qiáng),除全國知名經(jīng)濟(jì)型酒店在省內(nèi)密集布點(diǎn)外,本土知名品牌酒店在省內(nèi)各市州也積極搶點(diǎn)進(jìn)駐。(4)隨著旅游業(yè)的高速發(fā)展,受旅游市場需求的推動,旅游景區(qū)或周邊的酒店業(yè)處于黃金增長期,而且高星級酒店在知名旅游景區(qū)或周邊落地的數(shù)量在逐步增加。3、湖南酒店業(yè)的發(fā)展方向國際品牌酒店在湖南的擴(kuò)張將繼續(xù)保持強(qiáng)勁的勢頭,其先進(jìn)的管理、運(yùn)營和服務(wù)水平將會帶動湖南高端酒店業(yè)的升級提質(zhì);酒店所有權(quán)呈多元化趨勢;運(yùn)用低碳科技打造的“綠色酒店”將是未來湖南酒店業(yè)發(fā)展的方向;酒店文化向多元化、主題化、精細(xì)化發(fā)展,藝術(shù)、文化、歷史等元素將會更多滲入進(jìn)來;酒店的集團(tuán)連鎖經(jīng)營模式會加速擴(kuò)大。(四)
湖南省溫泉旅游(休閑)產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)的特點(diǎn)1、湖南溫泉旅游(休閑)產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)狀況湖南的溫泉資源和開發(fā)項(xiàng)目主要集中在以下四大板塊內(nèi),據(jù)了解我省目前共有
85
個(2011
年數(shù)據(jù))大大小小的溫泉項(xiàng)目,其溫泉旅游投資開發(fā)狀況如下:灰湯溫泉板塊,歷史悠久、開發(fā)較早,且位于長株潭城市群內(nèi),依托較大的消費(fèi)市場,區(qū)內(nèi)集中了華天城、紫龍灣、湘電、職療、金太陽、柏楊坡等較多的溫泉企業(yè)。從
2010
以來的簽約項(xiàng)目中,投資
10
億元以上的就有
5
個,其中待建的就有北京星牌集團(tuán)的龍熙溫泉山莊,將建設(shè)成為中國首席國際標(biāo)準(zhǔn)溫泉療養(yǎng)區(qū);臺灣爵森視野有限公司的綠野香田溫泉生態(tài)城等。目前整個灰湯溫泉國際旅游區(qū)正處于深度開發(fā)中,涉及經(jīng)營型溫泉物業(yè)(溫泉酒店、室外溫泉洗浴和游樂場所以及相關(guān)的旅游產(chǎn)品)和投資型溫泉物業(yè)(溫泉旅游地產(chǎn)),灰湯溫泉逐步由功能單一化的療養(yǎng)性,向功能多樣化的休閑性發(fā)展;由個別性的休閑項(xiàng)目,逐步向溫泉沐浴、桑拿、按摩、SPA、藥浴、健身、體檢等等結(jié)合的休閑產(chǎn)業(yè)鏈及康復(fù)療養(yǎng)產(chǎn)業(yè)鏈的雙產(chǎn)業(yè)交織結(jié)構(gòu)形態(tài)發(fā)展。在板塊競爭中處于領(lǐng)先地位。郴州溫泉板塊,為全國第四個“中國溫泉之鄉(xiāng)”,溫泉資源豐富,且在長株潭和珠三角之間,交通區(qū)位較好,目前處于開發(fā)初期,有汝城溫泉、天堂溫泉、龍女溫泉、悅來溫泉等中小型溫泉企業(yè),還有宜章的一六溫泉、資興的湯市溫泉、安仁的龍海溫泉等都在緊鑼密鼓地開發(fā)之中,開發(fā)潛力較大,屬于第二梯隊層次。張家界溫泉板塊,處于張家界黃金旅游線上,依托湘西秀麗的自然風(fēng)景,溫泉與清新幽靜的生態(tài)環(huán)境融為一體,具有較強(qiáng)的資源綜合優(yōu)勢,板塊內(nèi)有慈利的萬福溫泉、江埡溫泉等溫泉企業(yè)。邵陽、懷化零散分布一些溫泉,基本上還是開發(fā)的處女地。懷化麻陽的溫泉,距離鳳凰僅有
7
公里。從總體上來說,湖南的溫泉旅游開發(fā)還處于初步發(fā)展期,比較偏重于經(jīng)營型溫泉物業(yè)的投資開發(fā),相比廣東、福建、重慶、江西等地還較落后,主體上還是本土企業(yè)在投資開發(fā),外省的溫泉開發(fā)企業(yè)正在逐步進(jìn)入,除了灰湯溫泉的開發(fā)具有相對較高的層次外,其他基本上還是小打小鬧的狀況。2、
湖南溫泉旅游(休閑)產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)的特點(diǎn)(1)湖南溫泉旅游的投資開發(fā)目前集中在離長沙等中心城市較近的灰湯國際溫泉旅游度假區(qū)內(nèi),以及離廣州較近的郴州地區(qū),其他地方的溫泉旅游開發(fā)還只處于小規(guī)模狀態(tài)。(2)溫泉旅游投資開發(fā)的主體本土化、多元化,既有華天、通程、湖南出版集團(tuán)等實(shí)力較強(qiáng)的國企,也有金太陽、華夏廣益等民企,但隨著開發(fā)的深入,全國性(包括臺灣、香港)的溫泉投資開發(fā)商開始積極涉入進(jìn)來。(3)溫泉旅游投資開發(fā)傾重于溫泉的休閑旅游上,以經(jīng)營型的溫泉度假物業(yè)為主,投資型的溫泉旅游地產(chǎn)還很少涉及,但溫泉旅游地產(chǎn)越來越受投資開發(fā)商的重視。(4)溫泉旅游投資開發(fā)向大規(guī)模、高檔次、綜合性方向發(fā)展,華天在灰湯的溫泉項(xiàng)目就占地
5000
畝,項(xiàng)目內(nèi)容可謂包羅萬象,有五星級酒店、高爾夫等高檔次產(chǎn)品。二、長沙/灰湯城市功能定位與文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r研究(一)長沙/灰湯的城市功能定位1、長沙市城市功能定位長沙,美稱“星城”,為國家“資源節(jié)約型
環(huán)境友好型”綜合改革配套實(shí)驗(yàn)區(qū),是一座具有
3000
年歷史的“楚漢名城”,國務(wù)院首批公布的
24
個歷史文化名城之一和首批對外開放的旅游城市之一,其城市旅游形象為“山水洲成,快樂之都”。長沙是湖南省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、科技、交通、通信、金融中心,是一座以機(jī)械、紡織、商貿(mào)和食品加工工業(yè)為主的綜合性工商業(yè)城市,亦是中西部地區(qū)主要的區(qū)域性中心城市之一。未來
15
年內(nèi),在基本建成區(qū)域性中心城市的基礎(chǔ)上,長沙將建設(shè)成為區(qū)域性國際城市。圍繞這個總的目標(biāo),分三步走:第一步,2011
年到
2015
年,積極融入國際化進(jìn)程,建成區(qū)域性中心城市;第二步,2016
年到
2020
年,全面提升國際化水平,基本形成區(qū)域性國際城市框架;第三步,2021
年到
2025
年,力爭建成國際化城市,確立區(qū)域性國際城市功能和城市國際化形象。2、灰湯城市功能定位灰湯鎮(zhèn)的總體目標(biāo)是:“演繹溫泉文化,打造世界灰湯”,建設(shè)“中部溫泉第一城”。灰湯未來開發(fā)建設(shè)將遵循“1234”戰(zhàn)略,即確立一個目標(biāo):建設(shè)寧靜、溫馨、自然、生態(tài)的現(xiàn)代溫泉城和國際旅游度假區(qū);堅持二個定位:把灰湯建設(shè)成縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的次中心,湖南乃至中部地區(qū)最具影響力的旅游目的地和集散地;構(gòu)建三個中心:商務(wù)會議中心、健身康體中心、休閑度假中心;打造四大品牌:溫泉文化、生態(tài)湖泊、森林氧吧、風(fēng)情小鎮(zhèn)。通過造景、造城、造勢,尤其是通過以溫泉資源為基礎(chǔ),創(chuàng)造性地賦予溫泉旅游嶄新的文化底蘊(yùn),深度開發(fā)溫泉所在地域的歷史文化及民俗民風(fēng),充實(shí)產(chǎn)品的精神內(nèi)涵;通過結(jié)合寧鄉(xiāng)本土的鄉(xiāng)土文化、民俗風(fēng)情、自然景觀,展現(xiàn)灰湯溫泉景點(diǎn)的人文特色;通過大力發(fā)展綜合“養(yǎng)生保健、娛樂休閑、度假體驗(yàn)”等主題的復(fù)合型溫泉旅游業(yè),將溫泉旅游項(xiàng)目與旅游地產(chǎn)、旅游商業(yè)、休閑娛樂等項(xiàng)目有機(jī)結(jié)合,來增強(qiáng)灰湯溫泉旅游景點(diǎn)的內(nèi)在魅力,使灰湯溫泉成為中外游客神往的勝地。(二)長沙/灰湯文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及動向1、長沙文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及動向長沙市“十二五”文化發(fā)展規(guī)劃確定了長沙市文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的六大重點(diǎn)領(lǐng)域:影視傳媒、動漫游戲、新聞出版、演藝娛樂、文化旅游以及創(chuàng)意設(shè)計。規(guī)劃提出要重點(diǎn)建設(shè)十大標(biāo)志性文化項(xiàng)目,即長沙市文化藝術(shù)中心、長沙市美術(shù)館、長沙漢文化系列項(xiàng)目、銅官窯遺址公園、炭河里遺址公園、曾國藩文化園、青蘋果“華文報刊文獻(xiàn)數(shù)據(jù)庫”基地、月亮島文化樂園、長沙動漫文化創(chuàng)意園、夢幻湘江大觀天下。制定了“一軸兩翼三城”的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局?!耙惠S”即以銅官窯、月亮島、“兩館一廳”(博物館、圖書館、音樂廳)、橘子洲及興馬洲等為依托的濱江文化軸;“兩翼”即以工藝設(shè)計、研發(fā)服務(wù)、物聯(lián)網(wǎng)以及教育培訓(xùn)、文化旅游、國際會展為主的大河西文化創(chuàng)意區(qū),以解放西路的歌廳酒吧、田漢大劇院和琴島的演藝娛樂、定王臺書市以及太平街、化龍池等歷史文化街區(qū)為依托的主城區(qū)文化休閑區(qū);“三城”即金鷹影視文化城、麓谷動漫游戲城、岳麓山大學(xué)城。預(yù)計到
2015
年,長沙市文化產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值達(dá)
2300
億元,增加值
1100
億元以上,年均增長
20%以上,文化產(chǎn)業(yè)增加值占全市
GDP
的比重
10%以上。2、灰湯文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展及動向灰湯是我國著名的三大高溫復(fù)合溫泉所在地,自
20
世紀(jì)
60
年代實(shí)現(xiàn)溫泉度假旅游開發(fā)至今,灰湯溫泉已然成為了全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略發(fā)展的重點(diǎn),溫泉文化成為全鎮(zhèn)深入挖掘和演繹的重中之重。由此,相繼建立了湘電灰湯溫泉山莊(湖南電力溫泉療養(yǎng)院)、湖南總工會職工療養(yǎng)院、等溫泉接待中心,近年先后引進(jìn)紫龍灣溫泉、金太陽休閑農(nóng)莊、灰湯溫泉華天城、綠野香田生態(tài)健康城、紫龍山莊園、龍熙溫泉山莊等重大旅游項(xiàng)目,更是為灰湯溫泉的發(fā)展添加了濃墨重彩的一筆。根據(jù)灰湯溫泉國際旅游度假區(qū)的規(guī)劃和發(fā)展,在未來的發(fā)展中,灰湯將打造成為國內(nèi)一流的康體休閑、溫泉療養(yǎng)旅游度假區(qū),溫泉文化產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)展和繁榮則是灰湯文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)方向。(三)長沙/灰湯路網(wǎng)規(guī)劃、市政配套系統(tǒng)、城市綠化系統(tǒng)、休閑設(shè)施規(guī)劃的研究1、長沙/灰湯路網(wǎng)規(guī)劃(1)長沙市路網(wǎng)規(guī)劃“十二五”期間,我市交通運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總投資規(guī)模將達(dá)到
670
億元。其中,投資
278.1
億元,建設(shè)高速公路
480
公里;投資
145.4
億元,新建和改建干線公路
1000
公里;投資
85
億元,建設(shè)農(nóng)村公路
6000
公里(含縣、區(qū)主要經(jīng)濟(jì)干線);投資
8.6
億元,建設(shè)改造橋梁
15
座/6730
延米;投資
97.9
億元,新改建客運(yùn)站
36
個、農(nóng)村招呼站
1000
個、公交停車場
9
個、公路貨運(yùn)站(物流中心)11
個;投資
59.4
億元,建成湘江長沙綜合樞紐,新建港區(qū)
3
個。到
2015
年,基本形成以“15
縱
5
橫”為骨架(縱向的有小河——張坊——大圍山、瀏陽紅色旅游線路、澄潭江鎮(zhèn)——高坪鎮(zhèn)——古港鎮(zhèn)、國道
106、岳汝高速、省道
207、國道
107、長株高速、京港澳高速、省道
102+芙蓉路、省道
101+西三環(huán)+長潭西高速、京港澳高速復(fù)線、寧韶株高速、省道
209+橫益線、益婁衡高速;橫向有格塘——路口——張坊、國道
319(調(diào)規(guī))、省道
309+開元大道+繞城北連接線+繞城高速+金洲大道、長益高速+大瀏高速、文家市鎮(zhèn)——普跡鎮(zhèn)——煤炭壩鎮(zhèn)——溈山),以“1
港
1
樞紐”為抓手(長沙港、湘江長沙綜合樞紐),以“4
鐵
1網(wǎng)”為補(bǔ)充(武廣高鐵、滬昆高鐵、城際鐵路和城市地鐵;湘江內(nèi)河航道網(wǎng)),以“1
城
2
極”為依托(長沙市中心城區(qū);東部以黃花航空港和武廣高鐵站為核心極的對外輻射樞紐,西部先導(dǎo)區(qū)以大河西綜合樞紐站為核心極的對外輻射樞紐)的客運(yùn)快速化、貨運(yùn)物流化的智能型綜合交通運(yùn)輸體系。(2)灰湯路網(wǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展灰湯鎮(zhèn)現(xiàn)有柏油路四通八達(dá),由
X096、X043
和華天路三條主干道路連通,交通順暢。與毛澤東故居韶山、劉少奇故居花明樓成“品”字形排列,各相距
30-40km。東距長沙火車站
90km,黃花國際機(jī)場
110km,石長鐵路、洛湛鐵路交錯其旁,交通便利。從長沙出發(fā),沿長常高速公路、寧灰公路到灰湯共
85km,90
分鐘的車程?,F(xiàn)有周邊地區(qū)前往灰湯的交通路線如下所示:株洲、湘潭方向出發(fā)(距離約
95km):株洲-湘潭-上瑞高速-韶山出口下-韶山汽車站-白田鎮(zhèn)-灰湯鎮(zhèn);張家界方向出發(fā)(距離約
170km):張家界-長張高速-寧鄉(xiāng)出口下-寧鄉(xiāng)大道-金洲大道-寧灰公路-灰湯鎮(zhèn);婁底方向出發(fā)(距離約
60km):婁底-壺天鎮(zhèn)-青山橋-流沙河-老糧倉-楓木橋-灰湯鎮(zhèn);韶山方向出發(fā)(距離約
32km):韶山出口下-韶山汽車站-白田鎮(zhèn)-灰湯鎮(zhèn)。目前正在修建長花灰韶高等級公路、長韶婁高速公路和婁益高速公路將極大的改善灰湯的整體交通區(qū)位條件,著名旅游景點(diǎn)韶山、花明樓、灰湯將連成一體,未來從長沙出發(fā)前往灰湯只需要
40
分鐘。2、灰湯市政配套系統(tǒng)全鎮(zhèn)累計共投入資金
90
多萬元,完成了烏江河道、洞庭支渠、攔河水壩、小二型水庫及骨干山塘的整修加固。在
2010
年榮獲集鎮(zhèn)管理示范鄉(xiāng)鎮(zhèn)的基礎(chǔ)上,灰湯鎮(zhèn)進(jìn)一步強(qiáng)化城鎮(zhèn)整治,成立城管專業(yè)隊伍和
36
人的環(huán)衛(wèi)工保潔隊伍,著力改善了鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌,制定實(shí)施細(xì)則辦法,完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。2011
年上半年,該鎮(zhèn)投資
300
多萬元添置了一臺垃圾清掃車,新建了
20O
個垃圾池、20O
個分類垃圾果皮箱,繼續(xù)完善了花果山村黑家灣環(huán)保示范點(diǎn),對花果山村近
200
戶農(nóng)戶進(jìn)行改水改廁建設(shè),啟動了壓縮式垃圾站建設(shè),成功申報了環(huán)境衛(wèi)生連片整治項(xiàng)目,在
2011
年“長沙市十佳衛(wèi)生鄉(xiāng)鎮(zhèn)”評選中,灰湯鎮(zhèn)榜上有名。3、灰湯鎮(zhèn)城市綠化灰湯鎮(zhèn)近年來注重鎮(zhèn)域自然生態(tài)的保護(hù),大力植樹造林,嚴(yán)禁亂砍濫伐,鎮(zhèn)內(nèi)植被茂盛,芳草菲菲,四季常青,主要道路綠化率均達(dá)到
100%。2000
畝水面面積的紫龍湖是該鎮(zhèn)投資
600
萬建設(shè)的湖南省首個人工濕地污水處理系統(tǒng),日處理污水能力達(dá)
4000
噸,沿湖綠化設(shè)計理念先進(jìn),花草樹木高低錯落,疏密有致,還是一個可應(yīng)用于劃水、游泳、垂釣的市民休閑好去處。東鶩山的萬株桃樹更是會在春暖花開之際,為美景灰湯增色萬千。在城市環(huán)境美化的征途中,灰湯鎮(zhèn)先后獲得了湖南省文明單位、湖南省衛(wèi)生文明單位、湖南省園林式單位、全國部門造林
400
家單位等榮譽(yù)稱號,2011
年灰湯被評為全國生態(tài)文明先進(jìn)鎮(zhèn),是名副其實(shí)的森林公園和天然氧吧。4、灰湯休閑設(shè)施灰湯的休閑設(shè)施主要是圍繞溫泉療養(yǎng)建立了各種酒店、度假村、休閑莊園,并衍生出了溫泉游泳、保齡健身、歌舞娛樂、棋牌競技、電子游戲、室內(nèi)高爾夫、休閑農(nóng)業(yè)等內(nèi)容的活動項(xiàng)目,溫泉活動的內(nèi)容更加的豐富和充實(shí)。(四)長沙/灰湯文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析1、長沙文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析近年來,長沙文化產(chǎn)業(yè)取得了快速發(fā)展,形成了媒體傳媒、文化旅游、出版發(fā)行、娛樂文化、文博會展、卡通動畫等文化支柱產(chǎn)業(yè),電視湘軍、出版湘軍、文學(xué)湘軍、“藍(lán)貓”等一批知名品牌馳名全國,文化產(chǎn)業(yè)已成為長沙國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的增長點(diǎn)。2008
年長沙市有文化經(jīng)營戶
10.81
萬家,全市經(jīng)營性收入過億元的文化企業(yè)有長沙晚報報業(yè)集團(tuán)、長沙廣電集團(tuán)、三辰卡通、湘繡城等
20
家單位。2008
年長沙市文化產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到
480
億元,增加值
270
億元,同比增長
17%,占全市
GDP
的
9%,占全省文化產(chǎn)業(yè)增加值的
50%左右,增速和對
GDP
的貢獻(xiàn)率均居全國省會城市前列。2009
年,長沙市共有文化經(jīng)營單位
4.9962
萬個,從業(yè)人員達(dá)
47
萬人;2009
年長沙文化產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)出(收入)762.2
億元,實(shí)現(xiàn)增加值
371.8
億元,增長
21%,占全市
GDP
的比重
9.9%,實(shí)現(xiàn)稅收總額
58.7
億元,經(jīng)濟(jì)規(guī)模和貢獻(xiàn)率在全國省會城市中居第三位,成為長沙的支柱產(chǎn)業(yè)。2010
年深圳文博會,湖南
14
個文化產(chǎn)業(yè)簽約項(xiàng)目中,長沙有
8
個,簽約金額達(dá)
12
億多元。長沙市是中國第一個民族卡通品牌的誕生地,長沙動漫已成為國產(chǎn)卡通品牌產(chǎn)業(yè)化推廣和應(yīng)用的領(lǐng)頭雁,全市原創(chuàng)動漫已連續(xù)多年居全國第一,宏夢、三辰卡通被國家文化部授予全國動漫產(chǎn)業(yè)示范基地;手機(jī)動漫異軍突起,開發(fā)和運(yùn)營商拓維集團(tuán)去年成功上市,被譽(yù)為“動漫第一股”;繼《藍(lán)貓?zhí)詺?/p>
3000
問》在全球
40
余個國家播出后,《山貓吉咪字母歷險記》2009
年又在美國電視臺播出;目前長沙動漫已形成集研發(fā)、制作、播出、發(fā)行、教育培訓(xùn)、衍生產(chǎn)品開發(fā)于一體的產(chǎn)業(yè)體系。目前,長沙市共有規(guī)模以上(主營業(yè)務(wù)收入
500
萬元以上)文化用品、設(shè)備及相關(guān)文化產(chǎn)品生產(chǎn)的工業(yè)企業(yè)
566家,限額以上(批發(fā)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入
2000
萬元以上,零售企業(yè)
500
萬元以上)文化用品、設(shè)備及相關(guān)產(chǎn)品銷售的企業(yè)
90
家,年營業(yè)收入超過億元的文化服務(wù)業(yè)單位
56
家。2、灰湯文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析隨著灰湯溫泉國家級旅游度假區(qū)建設(shè)的持續(xù)推進(jìn),灰湯文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)在于溫泉文化,將注重突出本土特色,加強(qiáng)對溫泉文化、古鎮(zhèn)文化的挖掘及包裝,進(jìn)一步拓展溫泉文化內(nèi)涵,將本土文化與度假區(qū)相融合,風(fēng)貌、風(fēng)情本土化、特色化,增加度假區(qū)的文化底蘊(yùn)。(五)灰湯自然資源和溫泉度假旅游區(qū)現(xiàn)狀分析1、灰湯自然資源現(xiàn)狀灰湯溫泉,地處南方,濕度大,一年四季熱氣騰騰,如煙霧一般直往外冒。尤其一到冬春兩季,大地氣溫不高,水汽蒸發(fā)不力,故數(shù)里之遙,可見湯泉境內(nèi)白云浮蒸如煙,銀霧騰空,朦朧一片。好似那耕作的農(nóng)夫,在田野正撒著石灰。走進(jìn)湯泉,騰云駕霧,云里梭,霧里行,飄飄欲仙,似有流連仙境之感。境內(nèi)的東鶩山,主峰海拔
429.8
米。古為禪林圣地,山上多廟,向有四十八庵之說,至今遺跡可尋。山峰“鷹嘴石”,獨(dú)石凌空,形奇勢險,數(shù)十里外均可視見。2、灰湯溫泉度假旅游區(qū)現(xiàn)狀分析1996
年湖南長沙灰湯溫泉國際旅游度假區(qū)成立,省、市政府批準(zhǔn)設(shè)立了湖南長沙灰湯特別招商區(qū),列入湖南省和長沙市對外開發(fā)的重點(diǎn)。1998
年國家旅游局確定灰湯為全國
43
家“中國旅游業(yè)面向
21
世紀(jì)優(yōu)先發(fā)展項(xiàng)目”之一,是湖南唯一入選的項(xiàng)目。2000
年,灰湯溫泉開發(fā)納入國家計委首批旅游國債基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金扶植的重點(diǎn)項(xiàng)目。目前灰湯溫泉國際旅游度假區(qū)內(nèi)設(shè)有湖南湘電溫泉山莊、湖南省總工會職工療養(yǎng)院、華天大酒店、紫龍灣溫泉、金太陽現(xiàn)代農(nóng)莊等多個大型旅游服務(wù)接待景點(diǎn),各種檔次溫泉賓館、山莊
6
個,農(nóng)家樂
60
多家,接待床位
4000
多個,大中小型會議室
20
個,達(dá)
4A
級標(biāo)準(zhǔn)景區(qū)兩個,達(dá)五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店兩個,大型戶外溫泉體驗(yàn)區(qū)四個,共計戶外溫泉池近
100
泓,三星級標(biāo)準(zhǔn)溫泉體育館
1
座,中式溫泉藥浴中心
1
座,特色商貿(mào)街一條,旅游特色產(chǎn)品開發(fā)公司一家。另外,整個旅游區(qū)的街道經(jīng)提質(zhì)改造煥然一新,10
公里東鶩山景區(qū)游道、5
公里原木步道已建成,萬畝紅楓林、桃花谷逐步形成。目前已經(jīng)形成了“吃、住、行、游、購、娛”六大要素齊備的接待服務(wù)體系。以下是區(qū)內(nèi)
5
家主要溫泉企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀:湖南灰湯溫泉華天城,項(xiàng)目總投資
40
億,占地
7
平方公里,以溫泉為核心要素,并開發(fā)建設(shè)
17
萬平米五星級國際會議中心酒店、大型綜合游樂場、群眾體育綠地公園、優(yōu)質(zhì)果木花卉基地和部分高級住宅等項(xiàng)目,一期工程已基本竣工,已于
2011
年
9
月全面投入運(yùn)營,2014
年將完成整體開發(fā)建設(shè),建成后將成為長株潭城市群的“后花園”和聞名全國的旅游目的地。紫龍灣溫泉國際大酒店,項(xiàng)目總投資
3
億元,是按國家
AAAA
級旅游景區(qū)和五星級標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)的大型主題露天溫泉旅游度假村,經(jīng)營內(nèi)容包括主題溫泉
SPA、主題宴會、五星級酒店、至尊溫泉會所、養(yǎng)生保健按摩、會議會展等。紫龍灣最近還新增加了全國唯一的溫泉園區(qū)生態(tài)高空飛索。單日最高接待人數(shù)達(dá)
5000
人次,全年接待游客近
50
萬人次,成為名副其實(shí)的“湖南人的五星溫泉”。湘電溫泉山莊項(xiàng)目,是上世紀(jì)八十年代建立的一所現(xiàn)代化山莊,占地
300
余畝,是一所集會議培訓(xùn)、休閑養(yǎng)生、療養(yǎng)體檢于一體的健康旅游山莊。目前還正在擴(kuò)建生態(tài)溫泉中心、體檢大樓、高級療養(yǎng)院等。湖南省總工會職工療養(yǎng)院,位于灰湯東鶩山麓,占地
300
畝,床位
420
多張,下設(shè)職工醫(yī)院、水療中心、溫泉山莊等多個部門,溫泉山莊以著名的灰湯溫泉為依托,遵循
SPA
傳統(tǒng)理念,結(jié)合中醫(yī)傳統(tǒng)開發(fā)了一系列具有保健養(yǎng)生功能的溫泉療法。這里氣候宜人,環(huán)境幽雅,空氣新鮮,具有令人神往的莊園風(fēng)光,是湖南省第一家集療養(yǎng)、休閑、會議、度假、旅游、業(yè)務(wù)洽談于一體的休養(yǎng)勝地。金太陽現(xiàn)代休閑山莊,占地
400
畝,是一所集休閑娛樂、農(nóng)耕文化、會務(wù)中心、餐飲美食、豪華別墅、拓展訓(xùn)練為一體的現(xiàn)代休閑農(nóng)莊,有室內(nèi)外泡池近百個,逆漂、兒童水上樂園、大型室內(nèi)功能泡池;柴火飯莊;高品質(zhì)的濱江溫泉地產(chǎn),花果、蔬菜的種植、采摘;溫泉山莊,分別有豪華別墅和普通客房,可滿足各種接待需求。(六)灰湯溫泉度假旅游區(qū)目前存在的問題由于灰湯溫泉旅游正處于從康復(fù)療養(yǎng)向大眾休閑、養(yǎng)生保健的過渡發(fā)展期,原有的事業(yè)單位療養(yǎng)基地已經(jīng)滿足不了市場發(fā)展的需求,商業(yè)開發(fā)進(jìn)程的不斷推進(jìn)促使灰湯溫泉原有運(yùn)作的模式必須發(fā)生相應(yīng)的改變,在這個過程中,主要存在的問題有一下幾個方面:一是溫泉產(chǎn)品開發(fā)層次較低,低成本的取水開店模式盛行,產(chǎn)品主題特色不夠明顯。溫泉旅游活動項(xiàng)目大都建在室內(nèi),較為封閉、熱氣大、礦物質(zhì)味道重、檔次不夠高、環(huán)境舒適度欠佳,而且溫泉產(chǎn)品雷同性高,衍生產(chǎn)品較少。在建的華天溫泉城是以溫泉為主題,功能和產(chǎn)品更加豐富的一個大型項(xiàng)目。二是營銷宣傳力度薄弱,現(xiàn)有的首頁網(wǎng)站,信息覆蓋面較窄、頁面美觀度和特色性欠佳,網(wǎng)絡(luò)營銷力度不強(qiáng),各種營銷活動的組織和參與積極性不高;營銷范圍集中在湖南省內(nèi),尤以長株潭為主;宣傳重點(diǎn)過度集中于溫泉的療效,而沒有有效的結(jié)合衍生產(chǎn)品的豐富性、趣味性等,容易使受眾產(chǎn)生產(chǎn)品單一的印象。三是資源豐富度不夠。一方面灰湯本身的資源類型單一,除溫泉資源外,東鶩山和紫龍湖的開發(fā)建設(shè)才剛起步,;另一方面沒有很好的與紅色旅游熱線韶山、花明樓串聯(lián)一線,實(shí)現(xiàn)資源互補(bǔ),客源共享的旅游精品游線,隨著長花灰韶高等級公路的開通,這個問題將會得到有效的解決。四是資源充分利用和資源保護(hù)問題。溫泉水量的過度采用會造成水資源的枯竭,如何高效的利用水資源,保護(hù)好生態(tài)環(huán)境,保持溫泉度假旅游區(qū)的可持續(xù)發(fā)展是每個開發(fā)企業(yè)和灰湯鎮(zhèn)政府需要高度關(guān)注和解決的難題。三、灰湯旅游業(yè)、溫泉/酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r研究(一)溫泉資源特征灰湯擁有溫泉、冷泉、氡泉三泉合一的奇觀。三種泉型同出一地,是其它溫泉景區(qū)所沒有的獨(dú)特地質(zhì)資源現(xiàn)象。溫泉出水溫度
89.5℃,無色、透明,有微弱的硫化氫氣味,經(jīng)科學(xué)鑒測,溫泉水質(zhì)屬高溫堿性,重碳酸鈉型、氟硅酸礦泉水,PH
值為
9,礦化度為
0.222—0.32∕升,總硬度為
0.387—0.96
德度,內(nèi)含鋅、鉀、鈉、鈣、鎂、銅、鐵、硼等
29
種微量元素和重碳酸鹽、偏硅酸、氟化物等多種化合物,具有消炎、鎮(zhèn)靜、安神、調(diào)節(jié)生理機(jī)能、改善心血管功能等藥物無法替代的神奇功效,對皮膚病、運(yùn)動消化、血液循環(huán)、神經(jīng)系統(tǒng)的多種慢性疾病具有獨(dú)特療效,素有“天然藥泉”,“神水”之稱,同時又是一種寶貴的熱能資源。冷泉之水可使雞蛋冷熟,當(dāng)?shù)厝顺o嬂淙逶厝?,食?dāng)?shù)毓呒仪?,長壽之人,隨處可遇。氡泉之水對人體內(nèi)分泌功能有良好影響,能使婦女恢復(fù)通經(jīng)、延緩衰老和男子回復(fù)青春,故有人稱之為“返老還童泉”??睖y查明,灰湯溫泉的日可供水量在
1
萬噸以上,但常年水溫為
89.5℃,將這些高溫湯泉水摻兌成
73℃至
23℃不等的水溫用于浴場和療養(yǎng)的話,則富有巨大的開發(fā)潛力和經(jīng)濟(jì)價值。(二)溫泉酒店規(guī)劃建筑特征灰湯現(xiàn)有的溫泉旅游接待中心主要是灰湯溫泉華天城、紫龍灣旅游區(qū)、湘電溫泉山莊、湖南總工會職工療養(yǎng)院、金太陽溫泉度假村和柏楊坡溫泉山莊,其建筑特征都是在中式風(fēng)格的基礎(chǔ)上,糅合現(xiàn)代風(fēng)格、田園風(fēng)格和其他風(fēng)格,尤以灰湯溫泉華天城和紫龍灣旅游區(qū)的酒店建筑體量和建筑特色突出?;覝珳厝A天城的建筑風(fēng)格整體體現(xiàn)的是現(xiàn)代中式風(fēng)格,以重檐斗拱隔開的
3
棟
10
層建筑,頗具漢唐古風(fēng),氣勢恢弘而獨(dú)具特色,溫泉中心則是按古典、高雅的純?nèi)帐絺鹘y(tǒng)溫泉文化風(fēng)格設(shè)計。紫龍灣旅游區(qū)的建筑風(fēng)格體現(xiàn)的也是現(xiàn)代中式風(fēng)格,融合徽式建筑和南方園林特色,整體的色調(diào)淡雅,清新脫俗,體量相對華天而言要小。(三)溫泉酒店客房設(shè)計特點(diǎn)不同消費(fèi)檔次的客房從標(biāo)準(zhǔn)間到豪華間甚至于總統(tǒng)間不等,既有商務(wù)客房,也有酒店式公寓,貼合市場需求,度假別墅數(shù)量較少,金太陽溫泉山莊、紫龍灣旅游區(qū)、湘電溫泉山莊有一部分。(四)配套設(shè)施整個溫泉旅游度假區(qū)的道網(wǎng)系統(tǒng)已經(jīng)形成,水電管網(wǎng)以及綠化等公共設(shè)施覆蓋全境。投入運(yùn)營溫泉酒店和溫泉山莊的各項(xiàng)基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全,且非常重視園林綠化。除主體酒店和溫泉設(shè)施之外,湘電溫泉山莊和湖南總工會職工療養(yǎng)院的醫(yī)療康養(yǎng)設(shè)施設(shè)備和技術(shù)齊全,配備專業(yè)醫(yī)療人員;金太陽溫泉度假村結(jié)合休閑農(nóng)業(yè)打造的生態(tài)農(nóng)業(yè)種植區(qū)、養(yǎng)殖區(qū)和柴火飯莊;紫龍灣旅游區(qū)開創(chuàng)溫泉戶外活動樂土,打造了泉海搏浪大型游樂園;灰湯溫泉華天城更是大手筆投入,配套建設(shè)大型戶外體育公園、大型綜合游樂場、優(yōu)質(zhì)果木花卉基地。(五)入住率調(diào)查目前灰湯溫泉國際旅游度假區(qū)內(nèi)有各種檔次溫泉賓館、山莊
6
個,農(nóng)家樂
60
多家,接待床位
4000
多個。溫泉旅游的旺季為當(dāng)年的
11
月至來年的
2
月,區(qū)域內(nèi)酒店的入住率能達(dá)到
80%—100%,需要預(yù)定,比淡季上漲3
成至
5
成;淡季的節(jié)假日入住率基本能達(dá)到
40%—60%。(注:數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)上綜合調(diào)查)(六)房價調(diào)查從價格上看,灰湯溫泉華天城和紫龍灣都側(cè)重于中高端客戶市場的服務(wù),華天城房價從
648
元到
13888
不等,紫龍灣兼客房價格從
798
元到
88888
元不等,根據(jù)具體的價格如下圖所示:灰湯溫泉華天城紫龍灣溫泉湘電溫泉山莊、湖南總工會職工療養(yǎng)院、金太陽溫泉度假村和柏楊坡溫泉山莊的客房價格相對要便宜很多,可以滿足大眾需求,如下圖所示:資料來源于中國灰湯網(wǎng)-湖南長沙灰湯溫泉國際旅游度假區(qū)管理局和湖南總工會職工療養(yǎng)院官方網(wǎng)站金太陽度假村廣8(七)目標(biāo)客戶群調(diào)查1、客戶職業(yè)調(diào)查及消費(fèi)水平企事業(yè)單位職員、白領(lǐng)、私營業(yè)主、商務(wù)人員出游比重最高合計
68.9%;公務(wù)員和服務(wù)行業(yè)人員出游比重
14.4%;離退休人員為
10%;其中,企事業(yè)白領(lǐng)和商務(wù)人群消費(fèi)能力最強(qiáng),合計人均消費(fèi)
5000
元以上占
80%以上;私營業(yè)主占
74%;離退休人員消費(fèi)能力相對較弱,占
40%。(注:以上數(shù)據(jù)來源于寧鄉(xiāng)縣旅游部門)可以分析得出:企事業(yè)職員、白領(lǐng)、私營業(yè)主、商務(wù)人群出游比重最高,消費(fèi)能力最強(qiáng),是本項(xiàng)目發(fā)展的重點(diǎn)客群。50.00%企事業(yè)、白領(lǐng)30.00%10.00%14%企事業(yè)、白領(lǐng)私營業(yè)主商務(wù)人群離退休人員游客職業(yè)情況其他離退休人員
10%教師9%3%服務(wù)行業(yè)人員9%
公務(wù)員4%農(nóng)民1%
商務(wù)人員22%28%私營業(yè)主人均度假消費(fèi)60.00%40.00%20.00%0.00%2000元以內(nèi)2001-5000元5001-10000元10000元以上2、客戶溫泉度假的需求結(jié)構(gòu)由以上矩陣可知,溫泉旅游度假的主要目標(biāo)市場為:中高端企業(yè)市場、家庭出游市場、都市白領(lǐng)市場、商務(wù)會晤市場。主要目標(biāo)市場的功能需求為:養(yǎng)生保健
、主題娛樂、商務(wù)會議,培訓(xùn)修學(xué)產(chǎn)品也有較大需求空間。3、客戶區(qū)域構(gòu)成(資料來源:在寧鄉(xiāng)縣旅游部門搜集及分析)戶,
20%周邊客 境外客戶,
15% 戶,
5% 省外客省內(nèi)客戶,
60%區(qū)域構(gòu)成情況境外客戶依次為韓國、香港、臺灣、日本、其他省外客戶依次為北京、上海、浙江、廣東、其他省內(nèi)客戶長沙、湘潭、韶山、婁底、株洲、益陽、其他周邊客戶寧鄉(xiāng)及周邊村鎮(zhèn)三、
灰湯溫泉旅游地產(chǎn)開發(fā)總體情況調(diào)查(一)市場供應(yīng)、需求、銷售情況分析目前,區(qū)域內(nèi)只有灰湯溫泉華天城在開發(fā)銷售別墅。而金太陽溫泉山莊已開發(fā)的
11
棟森林小別墅只是作為旅游度假酒店經(jīng)營用?;覝珳厝A天城一期“天峪”共有獨(dú)棟別墅
160
棟,占地
550
畝,首批華天城“天峪”簡歐風(fēng)情的別墅
16
棟,分為
13
棟中小面積別墅(建筑面積為
413
㎡——710
㎡),與三棟大型別墅(建筑面積分別為為
1827
㎡、1945
㎡、2621
㎡),緊鄰華天灰湯溫泉大酒店,配有溫泉入戶、一墅一電梯、贈送私家花園,享有酒店物業(yè)管理。預(yù)計
2011
年
10
月中旬開盤,銷售均價為
13000—15000
元/㎡,目前認(rèn)籌中,已認(rèn)籌
9
套,但未交認(rèn)籌金,認(rèn)籌優(yōu)惠有:認(rèn)籌即享
10
萬抵
30
萬;客戶簽約選擇一次性付款可享受
97
折優(yōu)惠,按揭
99
折;簽約客戶可免
3
年華天城高爾夫球會費(fèi);簽約自動升級為灰湯華天溫泉酒店終身
VIP
客戶,在酒店消費(fèi)享有
8
折優(yōu)惠。(二)典型項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計和園林設(shè)計特點(diǎn)1、華天城項(xiàng)目規(guī)劃圖2、華天城別墅建筑設(shè)計特點(diǎn)西班牙風(fēng)情(三)客戶分析通過在華天城“天峪”首期別墅項(xiàng)目現(xiàn)場對看房者進(jìn)行訪談的了解客戶信息,得到客戶基本特征與關(guān)注、需求特點(diǎn)??蛻艨春萌A天城“天峪”的原因依次為:
獨(dú)一無二的溫泉資源、優(yōu)美的自然環(huán)境、華天強(qiáng)大的品牌、完善的綜合配套。
客戶多為與華天有業(yè)務(wù)往來的企業(yè)高層。
客戶購買的用途自住與度假結(jié)合較多,也有少量投資客。
客戶誠意度較高,對產(chǎn)品較為認(rèn)可,購買可能性較高。
客戶在灰湯購買別墅首要考慮的是環(huán)境與品質(zhì),其次是配套和物業(yè)。四、
市場需求與購買研究(一)對溫泉酒店、休閑、投資類開發(fā)物業(yè)需求的調(diào)研1、對溫泉酒店需求的調(diào)研(1)從區(qū)內(nèi)旅游人數(shù)和酒店接待能力看。2010
年灰湯溫泉國際旅游度假區(qū)旅游人數(shù)超過
100
萬人次,增長
50%;到
2011
年
9
月,隨著華天城的正式營運(yùn),更加推動了區(qū)域旅游的發(fā)展,而未來
3—5
年,度假區(qū)的旅游人次還有一個飛躍式的增長,樂觀估計會達(dá)到
300
萬—500
萬人次;按旅游人次增長
30%計,預(yù)計
2012
年日均旅游人次可達(dá)到3500—4000,旅游旺季日均可達(dá)到
8000
人次以上。而目前區(qū)內(nèi)有各種檔次溫泉賓館
6
個,其中五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店
2個,農(nóng)家樂
60
多家,接待床位
4000
多個,顯然各類酒店的總接待能力還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠滿足需求。例如:在
2011
年十一黃金周期間,紫龍灣溫泉大酒店、金太陽生態(tài)農(nóng)莊
1
日至
5
日的普通客房節(jié)前就被預(yù)訂一空,湘電溫泉山莊客房節(jié)前的預(yù)訂也達(dá)到
80%。(2)從游客出游特點(diǎn)和消費(fèi)特點(diǎn)來看。游客來灰湯旅游一般逗留時間為
1—2
天,住一晚的出游情形占較大比例,而隨著區(qū)域朝規(guī)?;?、綜合化發(fā)展的步伐加快,游客逗留時間也會增加,住二晚的情形會越來越多。而且游客中企事業(yè)單位職員、白領(lǐng)、私營業(yè)主、商務(wù)人員占比為
68.9%,消費(fèi)能力較強(qiáng),一般都選擇條件較好的酒店住宿,以滿足其休閑度假的需求,而目前區(qū)內(nèi)只有
2
家五星級酒店,高品質(zhì)的酒店相對較少。從以上兩點(diǎn)可以看出,市場對區(qū)內(nèi)高星級、高品質(zhì)以及中高價位的酒店住宿需求是比較旺盛的,而區(qū)內(nèi)相應(yīng)的酒店接待能力還不能滿足市場需求,因此區(qū)內(nèi)高星級、高品質(zhì)以及中高價位的酒店還有較大發(fā)展空間。2、對休閑開發(fā)物業(yè)需求的調(diào)研(1)經(jīng)營企業(yè)對休閑開發(fā)物業(yè)的需求A.從國際溫泉的發(fā)展來看,溫泉的應(yīng)用發(fā)展經(jīng)歷了四個階段,目前正處于主題溫泉開發(fā)階段,而主題溫泉的開發(fā)就是與體育、農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)等更多產(chǎn)業(yè)進(jìn)行融合,更加注重休閑物業(yè)的開發(fā),延伸溫泉的產(chǎn)業(yè)價值鏈,這根本上是由不斷變化的市場內(nèi)在需求推動的。B.從國內(nèi)溫泉的發(fā)展來看,隨著國內(nèi)旅游正逐步轉(zhuǎn)向休閑度假方向,休閑度假物業(yè)的需求愈來愈旺盛,投資開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)模上越來越大,在綜合性上也越來越強(qiáng),以滿足消費(fèi)者對休閑度假產(chǎn)品日益增加的需求。象知名溫泉企業(yè)天沐溫泉在江西投資開發(fā)建設(shè)的廬山溫泉旅游度假村和明月山溫泉旅游度假村,都在純粹的溫泉洗浴、療養(yǎng)外添加了娛樂、體育、農(nóng)業(yè)、地產(chǎn)等休閑度假產(chǎn)品。C.從區(qū)域內(nèi)溫泉的發(fā)展來看,也是休閑度假產(chǎn)品越來越豐富,休閑度假氛圍越來越濃厚,從最初的湘電溫泉山莊和湖南省總工會職工療養(yǎng)院僅僅只提供溫泉療養(yǎng)產(chǎn)品,發(fā)展到現(xiàn)在集療養(yǎng)、休閑、會議、度假、旅游、業(yè)務(wù)洽談于一體,以及湖南灰湯溫泉華天城的五星級酒店、大型綜合游樂場、體育綠地公園、優(yōu)質(zhì)果木花卉基地、商業(yè)購物街、度假別墅等休閑度假產(chǎn)品玲瑯滿目。(2)消費(fèi)者對休閑開發(fā)物業(yè)的需求市場對休閑度假物業(yè)的消費(fèi)行為主要有以下三種:一是非置業(yè)型的度假、運(yùn)動、商務(wù)活動等休閑消費(fèi)行為。這些消費(fèi)行為,主要是到旅游休閑地產(chǎn)的配套項(xiàng)目上消費(fèi),比較典型的有:到高爾夫球場打球,到配套的高級酒店進(jìn)行商務(wù)或休閑、度假,到溫泉、體育等配套項(xiàng)目上進(jìn)行消費(fèi)??蛻舻竭@些配套項(xiàng)目上進(jìn)行消費(fèi),也是看中了高端旅游休閑地產(chǎn)項(xiàng)目優(yōu)美的環(huán)境、清新的空氣,而到私密而高端的消費(fèi)場所,能讓人身心放松。二是以度假或商務(wù)接待活動為目的的置業(yè)消費(fèi)行為。對于此類客戶,由于喜歡在節(jié)
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