商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃 2007年張家港城南商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目前期市場(chǎng)定位以及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告 (NX)

《房地產(chǎn)策劃大全—商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃》

團(tuán)圓網(wǎng)張家港城南商業(yè)廣場(chǎng)前期市場(chǎng)定位以及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告璀璨繁華光榮夢(mèng)想璀璨繁華——

理性論證的思辨，激情火花的碰撞項(xiàng)目挑戰(zhàn)性激起我們的沖動(dòng)與興奮光榮夢(mèng)想——

捍衛(wèi)我們的光榮（拒絕平庸，超越自我）成就貴司的夢(mèng)想（追求旺租、打造經(jīng)典）報(bào)告要解決的問(wèn)題商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如何運(yùn)作？項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)如何？如何看待深入認(rèn)識(shí)項(xiàng)目？項(xiàng)目如何進(jìn)行整體定位？該如何將項(xiàng)目推廣出去？項(xiàng)目招商工作如何開(kāi)展？報(bào)告思路行業(yè)分析分析市場(chǎng)認(rèn)識(shí)項(xiàng)目挖掘機(jī)會(huì)準(zhǔn)確定位周密計(jì)劃深入執(zhí)行第一部分商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作分析商業(yè)地產(chǎn)深度思考！是開(kāi)發(fā)商、投資者和經(jīng)營(yíng)者三者合一的有機(jī)整體是一個(gè)不可中斷的鏈條開(kāi)發(fā)商不能只管賣商鋪大賺特賺同時(shí)還要為投資者和經(jīng)營(yíng)者留下利潤(rùn)空間同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該與城市協(xié)調(diào)發(fā)展依托城市經(jīng)營(yíng)的大環(huán)境商業(yè)地產(chǎn)才能順勢(shì)而為，取得項(xiàng)目的全面成功！商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析一、項(xiàng)目與城市的協(xié)調(diào)發(fā)展1、商業(yè)地產(chǎn)特征商業(yè)地產(chǎn)一般都分布在城市最重要地段最顯眼位置代表著城市的形象2、商業(yè)地產(chǎn)作用與整個(gè)城市的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，為城市增光添彩需重視展示地域文化特色代表當(dāng)?shù)氐赜蛭幕厣臉?biāo)志性作品二、必須遵循開(kāi)發(fā)一般規(guī)律城市中心寸土寸金，地價(jià)昂貴，折遷補(bǔ)償、安置費(fèi)巨大，開(kāi)發(fā)成本非常高。本項(xiàng)目對(duì)于成本的控制需科學(xué)有效。2、嚴(yán)格對(duì)建設(shè)周期的有效控制建設(shè)周期少則一二年，多則三五年，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。建設(shè)周期失控，會(huì)給資金供應(yīng)、市場(chǎng)營(yíng)銷等帶來(lái)困難。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期建議嚴(yán)格控制在12個(gè)月內(nèi)。二、必須遵循開(kāi)發(fā)一般規(guī)律城市中心商業(yè)業(yè)態(tài)多樣本項(xiàng)目須有自己的市場(chǎng)定位，不必盲目跟風(fēng)樹(shù)立自己的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式風(fēng)格4、要有跨行業(yè)整合的能力商業(yè)地產(chǎn)不同于單純的住宅地產(chǎn)，而具有跨行業(yè)的特點(diǎn)不僅要為投資者定位，還要為經(jīng)營(yíng)者定位，甚至要為管理者定位本項(xiàng)目需牢不可破的樹(shù)立銷售為實(shí)、經(jīng)營(yíng)為先的發(fā)展理念三、重視項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)1、重視前期策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)主要表現(xiàn)在項(xiàng)目的前期策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)結(jié)合項(xiàng)目前期不能僅僅是建筑設(shè)計(jì)師的事，如果與前期相關(guān)市場(chǎng)與營(yíng)銷策劃脫節(jié)或失去關(guān)聯(lián)性，設(shè)計(jì)出來(lái)的產(chǎn)品大不了代表設(shè)計(jì)人員又出了一件作品或建筑藝術(shù)品本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得出定位結(jié)論，同時(shí)集中策劃的靈感智慧，運(yùn)用建筑的技術(shù)手段，發(fā)揮營(yíng)銷推廣策略共同完成，配合需具有實(shí)效性。三、重視項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)規(guī)模、檔次、區(qū)域，要根據(jù)市場(chǎng)需求而定項(xiàng)目在相關(guān)市場(chǎng)定位以后，既定大政方針不能隨心變化特別是對(duì)于定性定量的指標(biāo)及定位的改變確保戰(zhàn)略的一致性2、有效把握項(xiàng)目的定性與定量三、重視項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)本項(xiàng)目需與功能與城市的文化、藝術(shù)相結(jié)合，才經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)，形成具有城市特色的商業(yè)氛圍做商業(yè)地產(chǎn)不能目光短淺，過(guò)于急功近利，而應(yīng)該有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，立志做百年老店3、項(xiàng)目功能與城市的有機(jī)結(jié)合三、重視項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)空間與城市發(fā)展空間策劃單純的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)槿^(guò)程的整體經(jīng)營(yíng)策劃市場(chǎng)營(yíng)銷定位轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘袇^(qū)域發(fā)展定位策劃商業(yè)性功能轉(zhuǎn)變?yōu)樘嵘鞘形幕δ懿邉澤虡I(yè)地產(chǎn)對(duì)歷史文化的傳承具有獨(dú)特的作用例：發(fā)掘石庫(kù)門(mén)文化產(chǎn)生了上海新天地提煉四川蜀文化打造出成都好吃一條街琴臺(tái)路4、項(xiàng)目策劃須有創(chuàng)新思路四、突破經(jīng)營(yíng)管理瓶頸經(jīng)營(yíng)管理是商業(yè)地產(chǎn)的瓶頸突破經(jīng)營(yíng)管理瓶頸，商業(yè)地產(chǎn)才能滿盤(pán)皆活國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)踐的結(jié)果向地段論發(fā)出了挑戰(zhàn)占有好地段的商業(yè)地產(chǎn)不一定會(huì)贏缺乏地段優(yōu)勢(shì)的商業(yè)地產(chǎn)不一定會(huì)輸這里面的分也就在于是否突破了商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)瓶頸本項(xiàng)目的投資者/經(jīng)營(yíng)者同樣最怕的是經(jīng)營(yíng)不好經(jīng)營(yíng)不好投資就會(huì)泡湯要想讓投資者進(jìn)入本項(xiàng)目，須使投資者對(duì)回報(bào)有充分的信心進(jìn)行專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，選擇商業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展伙伴，是發(fā)展商必須考慮并重視的問(wèn)題五、構(gòu)建價(jià)值增值體系1、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值是由若干因素支撐的一個(gè)完整體系，不同因素的變化和組合，可以改變商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。2、追求商業(yè)地產(chǎn)投資利潤(rùn)，必須了解價(jià)值因素的排列組合及其對(duì)價(jià)值增值的作用，而且影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的因素復(fù)雜多樣。區(qū)位條件物業(yè)類型綜合經(jīng)營(yíng)程度裝修時(shí)間因素五、構(gòu)建價(jià)值增值體系區(qū)位條件宏觀區(qū)位影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值不同城市有不同的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)周期相同類型的商業(yè)地產(chǎn)在不同城市有不同的價(jià)值同一個(gè)城市的不同區(qū)位，具有不同的級(jí)差地租直接影響商業(yè)地產(chǎn)的土地成本物業(yè)類型不同類型收益性商業(yè)物業(yè)的租金由高到低的順序是商場(chǎng)（步行街/商業(yè)廣場(chǎng)/商業(yè)中心等）康樂(lè)中心（休閑、娛樂(lè)、餐飲）寫(xiě)字樓公寓而珠寶首飾、化妝品、女子時(shí)裝在各類商店的收益能力排比中則最高綜合經(jīng)營(yíng)程度五、構(gòu)建價(jià)值增值體系裝修大型綜合性商業(yè)體，往往一應(yīng)俱全，它們互相配合，營(yíng)造商氣，提升價(jià)值裝修造價(jià)越來(lái)越高，成為商業(yè)物業(yè)的重要組成部份裝修類型、風(fēng)格影響商業(yè)物業(yè)價(jià)值區(qū)域性大商業(yè)有長(zhǎng)期投資前景一般用３～５年時(shí)間便可進(jìn)入最佳經(jīng)營(yíng)期，并可保持１０年左右，此時(shí)價(jià)值最大。之后則須進(jìn)行重新裝修，價(jià)值降低“運(yùn)用之妙，存乎一心”，善于把握相關(guān)因素及其排列組合的藝術(shù)，就可以使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更具增值潛力時(shí)間因素五、構(gòu)建價(jià)值增值體系“搞地產(chǎn)賣完就是硬道理”的想法存在很大問(wèn)題尤其作為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，這種提法、想法和做法都是不合適的商業(yè)地產(chǎn)除要看是否有投資者把物業(yè)買(mǎi)走以外，更重要的是看他的后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理投資商業(yè)地產(chǎn)的人得到商業(yè)物業(yè)后，要有責(zé)任感。六、必須承擔(dān)社會(huì)責(zé)任本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)也是由多個(gè)環(huán)節(jié)組成開(kāi)發(fā)、銷售、經(jīng)營(yíng)、管理，是一個(gè)鏈條

六、必須承擔(dān)社會(huì)責(zé)任第一個(gè)是開(kāi)發(fā)商，當(dāng)然要講求投資效益，追求利潤(rùn)最大化，但不能把利潤(rùn)空間都占完了，不給第二個(gè)、第三個(gè)環(huán)節(jié)留下利潤(rùn)空間，第二個(gè)、第三個(gè)環(huán)節(jié)沒(méi)有利潤(rùn)空間，經(jīng)營(yíng)管理不成功，往往會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的品牌、信譽(yù)造成致命性的打擊。商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)應(yīng)該是由專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理公司來(lái)包裝，來(lái)經(jīng)營(yíng)管理，以形成品牌效應(yīng)，本項(xiàng)目也不例外。不得不思考

什么優(yōu)勢(shì)能使本項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中立足？

七、商家的選擇要具有科學(xué)性，了解商家需求

1、在定位中必須要考慮的問(wèn)題

商品線的寬度和深度服務(wù)機(jī)構(gòu)和店鋪的數(shù)量顧客服務(wù)的范疇顧客服務(wù)的質(zhì)量主流生活方式及發(fā)展趨勢(shì)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)性及敏感度所處區(qū)域（社區(qū)）的標(biāo)志及特性環(huán)境及氣氛營(yíng)造七、商家的選擇要具有科學(xué)性，了解商家需求

2、市場(chǎng)戰(zhàn)略審查

專業(yè)市場(chǎng)團(tuán)隊(duì)構(gòu)成的精銳性市場(chǎng)團(tuán)隊(duì)在項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)中的級(jí)別區(qū)分市場(chǎng)團(tuán)隊(duì)的推介質(zhì)量/團(tuán)隊(duì)的專業(yè)技術(shù)專業(yè)市場(chǎng)顧問(wèn)的輸入解決好市場(chǎng)顧問(wèn)相對(duì)開(kāi)發(fā)商的利益沖突八、零售商業(yè)面臨的問(wèn)題參考

1、商業(yè)發(fā)展面臨的困境困境一：客流分享困境二：租戶難求困境三：管理乏力主觀原因：投資者缺乏對(duì)商業(yè)發(fā)展規(guī)律的認(rèn)識(shí)行業(yè)原因：正面臨著一場(chǎng)綜合性的零售革命2、面臨困境的原因八、零售商業(yè)面臨的問(wèn)題參考

3、確定并遵循兩個(gè)重要的指導(dǎo)原則一是國(guó)外經(jīng)驗(yàn)與中國(guó)實(shí)際相結(jié)合二是穩(wěn)步發(fā)展與適時(shí)調(diào)整相結(jié)合如何進(jìn)行開(kāi)發(fā)決策？如何進(jìn)行營(yíng)運(yùn)管理？第二部分市場(chǎng)分析市場(chǎng)情況分析宏觀分析商業(yè)物業(yè)分析消費(fèi)情況分析典型商圈分析典型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析結(jié)論宏觀市場(chǎng)分析長(zhǎng)三角地區(qū)已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最重要一極；江蘇經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭強(qiáng)勁，GDP總量位列第二；蘇南地區(qū)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高速增長(zhǎng)；蘇錫常經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅猛，尤其蘇州無(wú)錫令人側(cè)目；蘇南的縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人民生活富足；江陰、張家港、常熟都位居百?gòu)?qiáng)前列。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)821億元，比2000年增長(zhǎng)了倍，年均增長(zhǎng)18.7%；城鄉(xiāng)居民購(gòu)買(mǎi)力不斷增強(qiáng)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)明顯加快，形成了以汽車、住宅、IT相關(guān)產(chǎn)品為主的新的消費(fèi)熱點(diǎn)；全市私家車擁有量已突破30萬(wàn)輛大關(guān),約為南京、無(wú)錫的總和；貿(mào)易業(yè)經(jīng)營(yíng)形式發(fā)生巨大變革，超級(jí)市場(chǎng)、便利店、專賣店、購(gòu)物中心、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、無(wú)店鋪銷售等多種零售業(yè)態(tài)共同發(fā)展；假日休閑娛樂(lè)消費(fèi)逐漸成為新的消費(fèi)時(shí)尚，假日消費(fèi)為零售市場(chǎng)帶來(lái)了巨大商機(jī)，成為“十五”時(shí)期一道新的亮麗的風(fēng)景線。蘇州商業(yè)經(jīng)濟(jì)分析十五期間蘇州社會(huì)消費(fèi)品零售總額趨勢(shì)圖十五期間蘇州通訊產(chǎn)品零售總額趨勢(shì)圖十五期間蘇州個(gè)人住房消費(fèi)總額趨勢(shì)圖十五期間蘇州餐飲業(yè)零售總額趨勢(shì)圖2006年無(wú)錫國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展。全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2805億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)％；私營(yíng)個(gè)體企業(yè)萬(wàn)戶，從業(yè)人員萬(wàn)人，注冊(cè)資金億元，分別增長(zhǎng)％、％和％。私營(yíng)個(gè)體企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值億元，占全市總量的％，完成工業(yè)總產(chǎn)值億元，實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元，上繳稅金億元。私營(yíng)個(gè)體固定資產(chǎn)投入億元，增長(zhǎng)％；社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元，增長(zhǎng)％，其中，城市消費(fèi)品零售額億元，增長(zhǎng)％；農(nóng)村消費(fèi)品零售額億元，增長(zhǎng)％；居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。全市城鎮(zhèn)集體以上單位在崗職工年平均工資25602元，增長(zhǎng)％。市區(qū)城市居民人均可支配收入16005元，同比增長(zhǎng)％。農(nóng)民人均純收入8004元，增長(zhǎng)％。無(wú)錫商業(yè)經(jīng)濟(jì)分析

讓我看看你的城市，我就能說(shuō)出這個(gè)城市的居民在文化上追求的是什么?！绹?guó)著名城市學(xué)家伊里爾·沙里寧

印象張家港百?gòu)?qiáng)前列蘇南四小龍人居經(jīng)典環(huán)保模范獨(dú)具魅力張家港精神經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)人口少能量小張家港社會(huì)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)分析2005年1-9月，張家港市國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持了健康、快速發(fā)展的良好勢(shì)頭，實(shí)現(xiàn)億元，增長(zhǎng)％；外資，私企，規(guī)模經(jīng)濟(jì)，三者均衡發(fā)展，形成了蘇南小城市的特有的富民結(jié)構(gòu)。

城市發(fā)展框架中心城區(qū)的“一中心五組團(tuán)”城市發(fā)展框架所謂“一中心五組團(tuán)”，即中心商務(wù)區(qū)、東部物流市場(chǎng)區(qū)、城西生活片區(qū)、南部暨陽(yáng)湖生態(tài)園區(qū)、城北居住片區(qū)。目前，張家港市區(qū)人口萬(wàn)人，市區(qū)建成區(qū)面積30平方公里，城市化率達(dá)52%。按照城市發(fā)展規(guī)劃推算，每年將有2萬(wàn)人左右進(jìn)城。而從老城區(qū)現(xiàn)有的容量和承載能力來(lái)看，已無(wú)法滿足這一需要。加上張家港城區(qū)人口集中在老城區(qū)，交通、環(huán)境、停車等問(wèn)題已日益突出，未來(lái)人口也將向西、南與東面逐步遷移。張家港：商業(yè)大片爭(zhēng)相上演本案香港城步行街老商業(yè)區(qū)購(gòu)物公園

傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，目前張家港唯一的商業(yè)核心，代表和引導(dǎo)著港城的消費(fèi)潮流，張家港商家最密集、人氣最旺的商業(yè)中心區(qū)。……步行街在張家港人心目中，要購(gòu)物就去步行街步行街業(yè)態(tài)整體分析步行街掠影——不止1家的KFC，代表了步行街國(guó)際化的快速步伐。消費(fèi)者分析年齡多集中于20~30歲之間，偏年輕化，絕大多數(shù)為結(jié)伴而行；根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一些折扣店業(yè)務(wù)相對(duì)較為火爆，而特別高檔的商品相對(duì)而言，其營(yíng)業(yè)狀況稍遜一籌，反映出目前步行街消費(fèi)心態(tài)為價(jià)格主導(dǎo)性；對(duì)比步行街與楊舍西街人流，步行街流動(dòng)性明顯慢于楊舍西街，步行街更多地吸納休閑人群，反映消費(fèi)者對(duì)新環(huán)境更有期待；對(duì)于目前消費(fèi)者而言，逛街的主要目的還是以購(gòu)物為主，休閑的潛在消費(fèi)暫未被挖掘；消費(fèi)者品牌意識(shí)尚未有效建立，對(duì)比國(guó)際運(yùn)動(dòng)品牌和國(guó)內(nèi)二線運(yùn)動(dòng)裝消費(fèi)，國(guó)際品牌并未獲得預(yù)期關(guān)注。目前核心商圈整體分析現(xiàn)有步行街缺乏互動(dòng)性和時(shí)尚引導(dǎo)性，偏重購(gòu)物，弱于參與；現(xiàn)有步行街缺乏新奇性和消費(fèi)體驗(yàn)性，偏重實(shí)際，弱于理想；現(xiàn)有步行街缺乏更多時(shí)尚業(yè)態(tài)，多數(shù)原因在于現(xiàn)有租金過(guò)于高昂，產(chǎn)租能力不高，單憑跑量的業(yè)態(tài)進(jìn)駐本無(wú)可能；凱麗百貨、第一商場(chǎng)等高檔百貨經(jīng)營(yíng)日漸成熟，步行街及周邊商場(chǎng)購(gòu)物功能將有可能進(jìn)一步弱化，本區(qū)域內(nèi)高檔商品經(jīng)營(yíng)將受到更大的沖擊；現(xiàn)有步行街表象看其經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品已趨完善，但是業(yè)種分配上還存在諸多缺陷，本案商業(yè)將有彌補(bǔ)該空缺的空間；因現(xiàn)有步行街其規(guī)模有限，導(dǎo)致部分業(yè)態(tài)無(wú)法進(jìn)駐。張家港樓市經(jīng)過(guò)近4年的發(fā)展，住宅地產(chǎn)已經(jīng)突破了原來(lái)單樓獨(dú)幢的簡(jiǎn)單模式，智能化物業(yè)管理，高檔小區(qū)配套，景觀營(yíng)造等都達(dá)到了同類城市中上水平。由于港城商業(yè)項(xiàng)目原本開(kāi)發(fā)較少，加上住宅地產(chǎn)的發(fā)展也帶動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展的因素，從原先投資住宅底商到目前投資專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)，張家港的商業(yè)地產(chǎn)正進(jìn)入一個(gè)全新的壯大期間。

港城商業(yè)地產(chǎn)分析

港城地產(chǎn)發(fā)展所處階段從人均GDP與宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率來(lái)判斷港城房地產(chǎn)所處發(fā)展階段。庫(kù)茲涅茨《各國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)》從人均GDP判斷港城所處的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段來(lái)看，2004年張家港人均GDP高達(dá)3630美元，按世界銀行標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，張家港房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)處于高速增長(zhǎng)期（800－4000美元），并向平穩(wěn)增長(zhǎng)期進(jìn)行過(guò)渡，而港城目前宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為％，大于8％，房地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)處于高速發(fā)展階段，綜合考慮張家港房產(chǎn)起步晚，前兩年房產(chǎn)呈跳躍式發(fā)展的因素，基本判斷張家港房產(chǎn)發(fā)展正處于高速發(fā)展向平穩(wěn)增長(zhǎng)的過(guò)渡期。

未來(lái)市場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。

據(jù)調(diào)查，目前在張家港樓市上本地的專業(yè)市場(chǎng)形態(tài)出現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)有：香港城，

本案，

溫州商貿(mào)城，

梁豐五金機(jī)電城，

金港中央廣場(chǎng)，

塘橋國(guó)際針紡城，

城西購(gòu)物公園等近10個(gè)左右。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年張家港在建商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目總量達(dá)662329平方米。按正常建設(shè)速度，意味著今后二、三年內(nèi)將有總量達(dá)60多萬(wàn)平方之巨的商業(yè)地產(chǎn)落戶港城，這對(duì)于僅有999平方公里的張家港來(lái)說(shuō)，可以說(shuō)是一個(gè)相當(dāng)大的規(guī)模。未來(lái)的張家港商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)有所加劇。

按照張家港市人口總量85萬(wàn)計(jì)算，張家港市人均擁有商業(yè)用房面積將新增平方米。2006年的張家港商業(yè)地產(chǎn)將邁入一個(gè)新的發(fā)展階段。

外地在張家港市推廣的商業(yè)地產(chǎn)也有揚(yáng)州高郵的江蘇（中國(guó)）紡織服裝城，蘇州渭塘的中國(guó)珍珠（寶石）城，無(wú)錫的禾嘉國(guó)際酒店式公寓，

揚(yáng)州的五亭龍國(guó)際玩具禮品城等數(shù)個(gè)之多。外地項(xiàng)目也來(lái)分羹

張家港商業(yè)目前主要癥結(jié)定位模糊：很多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始定位綜合性的以望吸引人氣，鋪開(kāi)銷售面積，但由于先前未對(duì)于市場(chǎng)進(jìn)行把握，實(shí)際在后期經(jīng)營(yíng)上存在較大困難。缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理：在張家港不難發(fā)現(xiàn)這種問(wèn)題，商鋪蓋的很漂亮，首期銷售情況也不錯(cuò)，但逐步就發(fā)展成為小商品市場(chǎng)，形象和檔次上不去，租金水準(zhǔn)也上不了臺(tái)階，后期商鋪的價(jià)值也難提升。招商的重視程度不夠：很多發(fā)展商重銷售但對(duì)于招商重視不夠，甚至于有了主題定位卻不去拓展主力店，等著客戶上門(mén)談?wù)猩?，缺乏“走?dòng)式”、“旗艦店帶二級(jí)店”的招商觀念，使得整體經(jīng)營(yíng)的檔次與租金水準(zhǔn)難以提升。過(guò)多強(qiáng)調(diào)投資回報(bào)率：為了沖銷售業(yè)績(jī)，不少發(fā)展商在在宣傳推廣上過(guò)度渲染投資回報(bào)率，甚至有外地項(xiàng)目在廣告中承諾零風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)率，但由于實(shí)際租金未達(dá)到實(shí)際承諾的水準(zhǔn)，不少發(fā)展商只能墊資付出客戶租金，損失了已經(jīng)到手的利潤(rùn)。香港城規(guī)模：建筑面積18萬(wàn)平米整體定位：國(guó)際級(jí)全業(yè)態(tài)一站式商業(yè)中心功能定位：集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、現(xiàn)代商務(wù)、度假為一體位置：東二環(huán)路與東苑路口營(yíng)銷推廣核心賣點(diǎn)：招商先行，已基本確定易初蓮花、錦江之星、國(guó)美電器，同時(shí)提出前三年返租7－8％，并有統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理目前銷售情況：接受登記，尚未開(kāi)盤(pán)價(jià)格：預(yù)售均價(jià)為－萬(wàn)/平米（沿街）、－萬(wàn)（內(nèi)街）實(shí)際實(shí)現(xiàn)均價(jià)：發(fā)展商為提升板塊人氣、提升物業(yè)價(jià)格而投入較大招商力度，由于易初蓮花及國(guó)美電器租金相對(duì)低廉，預(yù)計(jì)整體實(shí)際銷售價(jià)格為1－萬(wàn)元/平米。與本案處于同一板塊整體定位較為接近是直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一站式綜合性購(gòu)物商業(yè)城香港城形象定位：關(guān)鍵詞羅列：國(guó)際理念全業(yè)態(tài)一站式商業(yè)中心宣傳優(yōu)勢(shì)：輻射力大大規(guī)劃優(yōu)勢(shì)人氣優(yōu)勢(shì)運(yùn)營(yíng)模式領(lǐng)先商業(yè)設(shè)計(jì)領(lǐng)先戰(zhàn)略合作領(lǐng)先張家港購(gòu)物公園

整體定位：張家港城西新區(qū)的商業(yè)中心功能定位：購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等諸多功能于一體的綜合性消費(fèi)場(chǎng)所。占地面積：21萬(wàn)平米建筑面積：15萬(wàn)平米目前銷售情況：預(yù)熱中機(jī)遇：目前城西新區(qū)規(guī)劃平方公里，已建和在建的住宅面積約200萬(wàn)平方米，西區(qū)缺乏商業(yè)配套，但到2007年城西新區(qū)基本建成時(shí)，區(qū)內(nèi)人口將達(dá)12萬(wàn)。項(xiàng)目分為水晶宮購(gòu)物中心、克拉水岸、太陽(yáng)廣場(chǎng)、歐陸風(fēng)情街、溫泉酒店等五大版塊，引進(jìn)巴黎春天、伊斯丹、太平洋等中高檔百貨公司，肯德基、必勝客、星巴客等多家國(guó)際國(guó)內(nèi)知名餐飲企業(yè)，同時(shí)引進(jìn)多家品牌KTV演義中心、美容SPA館、桑拿城等休閑娛樂(lè)設(shè)施一個(gè)功能齊全的旗艦型“一站式”購(gòu)物休閑商業(yè)組群，將成為張家港市西部新區(qū)功能多樣、輻射面廣、獨(dú)具特色的新型商業(yè)地標(biāo)?？偼顿Y將達(dá)8億元，項(xiàng)目總占地33943平方米，總建筑面積194594平方米，擁有近60%的綠化率。旗艦型“一站式”購(gòu)物休閑商業(yè)組群購(gòu)物公園形象定位：結(jié)合項(xiàng)目的思考張家港雖然富足，但畢竟人口有限，消費(fèi)有限，況且周邊類似的直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目多，如果不能跳出張家港，競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必非常慘烈。能否讓張家港（含周邊城鎮(zhèn)）臨近其他蘇南城市的消費(fèi)者也來(lái)我們項(xiàng)目呢？如果能來(lái)，我們的項(xiàng)目想不火都不行！如何才能避免與香港城、購(gòu)物公園的直面競(jìng)爭(zhēng)？如何才能讓周邊城市的居民也來(lái)此消費(fèi)呢？必須給出人家來(lái)的理由！那就是：確實(shí)與眾不同、有特色、有吸引力。第三部分項(xiàng)目分析項(xiàng)目再分析周邊環(huán)境分析物業(yè)分析SWOT分析物業(yè)類型分析周邊環(huán)境分析地段絕佳，屬于未來(lái)城市中央?yún)^(qū)；毗鄰兩個(gè)生態(tài)公園；在老商業(yè)區(qū)和現(xiàn)代物流園區(qū)中間；緊臨長(zhǎng)途汽車站；附近酒店及娛樂(lè)設(shè)施齊備；中高檔小區(qū)眾多，人口密集。物業(yè)分析綜合體復(fù)合式物業(yè)；12萬(wàn)方的體量，對(duì)發(fā)展一站式體驗(yàn)中心比較適中；業(yè)態(tài)復(fù)雜，租售和經(jīng)營(yíng)方式多樣。SWOT分析A、優(yōu)勢(shì)（S）地段好：位于城南核心板塊；人氣足：周邊目前已經(jīng)集中了大量居民區(qū)及零散商業(yè)；規(guī)模大：能夠形成感召力；規(guī)劃好：規(guī)劃設(shè)計(jì)起點(diǎn)較高業(yè)態(tài)全：有打造一站式購(gòu)物中心條件交通好：交通便利，四通八達(dá)景觀佳：臨兩個(gè)生態(tài)公園，環(huán)境資源棒發(fā)展商：發(fā)展商實(shí)力雄厚，品牌強(qiáng)勢(shì)管理方面：統(tǒng)一管理，規(guī)范經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一宣傳政府支持：項(xiàng)目政府較為重視，支持力大[優(yōu)勢(shì)利用]整合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，打造張家港“商業(yè)旗艦”形象B、劣勢(shì)（W）

商業(yè)體量較大，招商、銷售有壓力開(kāi)發(fā)商首次介入張家港開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商認(rèn)知度不高開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)大型商業(yè)綜合體的經(jīng)驗(yàn)不足[劣勢(shì)規(guī)避]實(shí)施項(xiàng)目與企業(yè)品牌聯(lián)動(dòng)、企業(yè)與政府互動(dòng)、商業(yè)與公益交融整合強(qiáng)勢(shì)資源，各自發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)，聯(lián)袂創(chuàng)造輝煌成就當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，人民生活水平進(jìn)一步提高張家港人均收入逐步提高，消費(fèi)者新消費(fèi)覺(jué)悟提高，投資意識(shí)漸強(qiáng)蘇南經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展強(qiáng)勁，消費(fèi)者消費(fèi)品味提高對(duì)購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、文化觀賞綜合商業(yè)需求強(qiáng)烈交通日益發(fā)達(dá)，城市之間的距離在縮短目前市場(chǎng)上尚沒(méi)有已經(jīng)經(jīng)營(yíng)的綜合商業(yè)中心[機(jī)會(huì)利用]

張家港房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷水平相對(duì)落后，市場(chǎng)操作空間較大

快速切入市場(chǎng)，準(zhǔn)確定位，占領(lǐng)高地C、機(jī)會(huì)（O）D、威脅（T）

人口少，消費(fèi)力支撐不夠市場(chǎng)空間容量有限市場(chǎng)現(xiàn)有商戶較多，部分商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不佳同期幾個(gè)大體量商服物業(yè)推出，競(jìng)爭(zhēng)壓力極其巨大市場(chǎng)較小，口碑傳播較快，要求項(xiàng)目不能出現(xiàn)災(zāi)難性錯(cuò)誤[威脅規(guī)避]立足張家港市場(chǎng)，跳出張家港找市場(chǎng)先發(fā)制人搶市場(chǎng)，標(biāo)新立異占市場(chǎng)選擇有效的傳播途徑及創(chuàng)新手法打造商業(yè)典范，規(guī)范商業(yè)市場(chǎng)物業(yè)類型分析——國(guó)內(nèi)外零售業(yè)模式參照業(yè)態(tài)模式主要特色與功能主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已在中國(guó)開(kāi)設(shè)的店名（例）標(biāo)準(zhǔn)化食品超市

（SM）

營(yíng)業(yè)面積1000平方米以上，以經(jīng)營(yíng)生鮮食品為主，雜貨和家居用品為輔。傳統(tǒng)食品超市（不經(jīng)營(yíng)生鮮食品的小超市），食品店，雜貨店，菜市場(chǎng)阿霍德頂頂鮮超市（荷蘭）

友誼西龍超市（日本）大型綜合超市

（GMS）

營(yíng)業(yè)面積達(dá)2500平方米以上，綜合食品超市和百貨店特色。食品超市，百貨公司、食品專賣店和熟食店家樂(lè)福（法國(guó)）

沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)（美國(guó)）

商品批發(fā)集散中心

（新模式）

營(yíng)業(yè)面積10000平方米以上，以國(guó)內(nèi)外名牌產(chǎn)品的批發(fā)為主。批發(fā)商場(chǎng)，大型超市，倉(cāng)儲(chǔ)賣場(chǎng)利聯(lián)倉(cāng)行（香港）倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店

（WS）

營(yíng)業(yè)面積10000平方米以上，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容50%-70%為食品，50%-30%為非食品。批發(fā)商店，超級(jí)市場(chǎng)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)麥德龍（德國(guó)）

沃爾瑪山姆會(huì)員店（美國(guó)）

萬(wàn)客?。ê商m）

好又多（臺(tái)灣）

大潤(rùn)發(fā)（臺(tái)灣）便利店

（CVS）

營(yíng)業(yè)面積80-100平方米，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容為食品，飲料，便利性服務(wù)。食品店、雜貨店、快餐店、藥店7-11（美國(guó)）

羅林（日本）百佳（香港）超大型購(gòu)物中心

（MALL）

營(yíng)業(yè)面積40000平方米以上，提供購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、旅游、休閑、辦公為一體的全方位服務(wù)。百貨商廈、食品餐飲業(yè)、娛樂(lè)休閑業(yè)第一八佰伴商廈（日本）

遠(yuǎn)東百貨（臺(tái)灣）

中高檔百貨公司

營(yíng)業(yè)面積10000平方米以上，提供店中店和時(shí)尚百貨服務(wù)。百貨商場(chǎng)豐聯(lián)商廈（新加坡）太平洋百貨（臺(tái)灣）金鷹國(guó)際大洋百貨總結(jié)

大眾化現(xiàn)代連鎖型零售業(yè)，超大型現(xiàn)代購(gòu)物中心，新型百貨公司。大陸傳統(tǒng)商店歐美日為代表的跨功連鎖集團(tuán)臺(tái)、港、東南亞華人百貨集團(tuán)

臺(tái)、港、東南亞華人連鎖訪華團(tuán)SHOPPINGMALL簡(jiǎn)稱MALL，與購(gòu)物中心、商業(yè)街不能等同，美國(guó)對(duì)MALL的詮釋是指“在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體”，由開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)、統(tǒng)一管理的商業(yè)設(shè)施，它擁有大型核心店、多樣化商業(yè)街和寬廣的停車場(chǎng)，能滿足消費(fèi)者的購(gòu)物需求和日常生活的商業(yè)場(chǎng)所。MALL的支柱是大型的百貨店或綜合超市，大量的則是組成室內(nèi)商業(yè)街的多種專業(yè)店，還有餐飲、娛樂(lè)等企業(yè)。MALL作為一種商業(yè)零售企業(yè)群體，是20世紀(jì)中葉在美國(guó)開(kāi)始出現(xiàn)的，當(dāng)時(shí)美國(guó)人均GDP已達(dá)一萬(wàn)美元以上，家庭汽車化和住宅郊區(qū)化已基本形成，購(gòu)物和吃喝娛樂(lè)有新的需求，這是產(chǎn)生MALL的重要條件。日本、新加坡、韓國(guó)借鑒了美國(guó)的做法，在當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)態(tài)如百貨、超市、倉(cāng)庫(kù)商品、專業(yè)店等均已成熟，競(jìng)爭(zhēng)激烈，繁華商業(yè)已經(jīng)飽和甚至出現(xiàn)相對(duì)衰退的情況下，在郊區(qū)逐步開(kāi)發(fā)建立。SHOPPINGMALL的概念國(guó)內(nèi)最新型的SHOPPINGMALL舉例華潤(rùn)萬(wàn)象城由香港華潤(rùn)集團(tuán)在深圳投資開(kāi)發(fā)，集零售、餐飲、娛樂(lè)、辦公、酒店、居住等功能于一體，總建筑面積55萬(wàn)平方米，總投資逾40億港元，是深圳目前規(guī)模最大的綜合性商業(yè)建筑群。首期項(xiàng)目包括超大規(guī)模室內(nèi)購(gòu)物及娛樂(lè)中心“萬(wàn)象城”、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)5A甲級(jí)寫(xiě)字樓“華潤(rùn)大廈”。二期項(xiàng)目包括五星級(jí)商務(wù)大酒店、酒店式服務(wù)公寓及一個(gè)由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特大型室外娛樂(lè)休閑廣場(chǎng)。

華潤(rùn)中心首期項(xiàng)目萬(wàn)象城建筑面積達(dá)萬(wàn)平方米，擁有近300個(gè)獨(dú)立店鋪，集零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑、文化、康體等于一身，是真正意義的“一站式”消費(fèi)中心。華潤(rùn)萬(wàn)象城借鑒國(guó)外購(gòu)物中心的成功經(jīng)驗(yàn)，萬(wàn)象城的租戶組合方面采取了主力店＋次主力店＋專門(mén)店的形式。四家主力店包括深圳最大的電影城——7廳嘉禾影城、奧運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)的“冰紛萬(wàn)象”滑冰場(chǎng)。有近300個(gè)國(guó)內(nèi)外知名品牌專門(mén)店，包羅萬(wàn)象、異彩紛呈，其中三分之一的品牌商家是首次進(jìn)入中國(guó)大陸或者深圳市場(chǎng)?？偼顿Y7億元人民幣，位于深圳中心區(qū)CBD中央、占地4.3萬(wàn)平方米、建筑總面積達(dá)14萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心-中心城。中心城位于深圳市中心區(qū)核心地段，是深圳市重點(diǎn)扶持的第1號(hào)商貿(mào)流通項(xiàng)目，中國(guó)首個(gè)純美式生態(tài)型購(gòu)物中心

怡景中心城“最新的建筑形式、最佳的業(yè)態(tài)組合、最優(yōu)的營(yíng)運(yùn)管理”為三大發(fā)展目標(biāo)，傾心打造集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、旅游等為一體，以“生態(tài)休閑消費(fèi)”、“一站式滿足”為核心理念的純美式生態(tài)型休閑購(gòu)物中心。

CoCoPark，位于深圳市福田中心區(qū)，毗鄰深圳會(huì)展中心，擁有地鐵購(gòu)物公園站三地鐵口和未來(lái)的公交總站。項(xiàng)目占地面積約31000平方米，建筑面積約8.5萬(wàn)平方米，建筑主體為五層，其中地下二層，地上三層。停車位600個(gè)，聯(lián)動(dòng)星河國(guó)際花園停車場(chǎng)，共約2300個(gè)停車位CoCoParkCoCoPark要打造集一個(gè)餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、廣場(chǎng)秀、街頭文化藝術(shù)等多功能于一體的購(gòu)物中心，并首先提出園林情景式的“自由版購(gòu)物中心”概念。項(xiàng)目位于深圳南山區(qū)南油片區(qū)和蛇口片區(qū)的交界處，南海大道東側(cè)，工業(yè)八路北側(cè)，東濱路南側(cè)。項(xiàng)目占地面積39322平方米，商業(yè)面積70500平方米，規(guī)劃有約800個(gè)的停車位，為租賃性純商業(yè)物業(yè)。項(xiàng)目定位為集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)為一體，以中青年家庭為主力消費(fèi)群，著力于滿足南山區(qū)大量中高收入中青年家庭追求生活質(zhì)量、品位生活樂(lè)趣的需求，致力打造集“時(shí)尚＋陽(yáng)光＋溫馨”為一體的新型商業(yè)購(gòu)物中心。以“歡樂(lè)生活，你我共舞”為口號(hào)，花園城中心給消費(fèi)者帶來(lái)的不僅僅是一個(gè)純粹購(gòu)物的空間場(chǎng)所，更是一種追求時(shí)尚的生活態(tài)度，一種體驗(yàn)休閑的生活方式。國(guó)內(nèi)SHOPPINGMALL共性：1、體量大都在8－18萬(wàn)左右；2、都為多功能一站式消費(fèi)中心；3、都特別強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)功能；4、都處在城市核心區(qū)域；5、都是多業(yè)態(tài)復(fù)合體；6、交通便利；7、周邊配套齊備；8、自身的車位配套充足。國(guó)內(nèi)SHOPPINGMALL差異性：1、銷售租賃模式不盡相同；2、在消費(fèi)、體驗(yàn)功能基本類似的情況下，都有各自的細(xì)化定位主張，比如有的強(qiáng)調(diào)美式，有的強(qiáng)調(diào)自由、生態(tài)，有的強(qiáng)調(diào)歡樂(lè)陽(yáng)光；3、業(yè)態(tài)比例有差異。國(guó)內(nèi)SHOPPINGMALL總結(jié)看過(guò)了這么多項(xiàng)目，我們對(duì)本項(xiàng)目發(fā)出憧憬的同時(shí)，馬上面臨一個(gè)問(wèn)題，即我們?cè)撛趺崔k？我們應(yīng)該發(fā)展成什么樣的？這就涉及到項(xiàng)目定位的問(wèn)題。為什么要定位？因?yàn)闇?zhǔn)確的定位——才有荒涼的內(nèi)華達(dá)州的世界賭城拉斯維加斯才有香港成為全球最自由的經(jīng)濟(jì)體才有鄧小平的“一國(guó)兩制”的論斷才有美國(guó)蓮花公司重新崛起才有日本豐田打敗美國(guó)本土汽車品牌第四部分定位分析項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目屬性定位項(xiàng)目品質(zhì)定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目核心理念項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位經(jīng)營(yíng)管理定位定位元素分析銷售模式定位租賃模式定位目標(biāo)消費(fèi)群體定位目標(biāo)購(gòu)買(mǎi)群體定位項(xiàng)目客戶定位分析年齡多集中于20~30歲之間，偏年輕化，絕大多數(shù)為結(jié)伴而行；根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一些折扣店業(yè)務(wù)相對(duì)較為火爆，而特別高檔的商品相對(duì)而言，其營(yíng)業(yè)狀況稍遜一籌，反映出目前步行街消費(fèi)心態(tài)為價(jià)格主導(dǎo)性；對(duì)比步行街與楊舍西街人流，步行街流動(dòng)性明顯慢于楊舍西街，步行街更多地吸納休閑人群，反映消費(fèi)者對(duì)新環(huán)境更有期待；對(duì)于目前消費(fèi)者而言，逛街的主要目的還是以購(gòu)物為主，休閑的潛在消費(fèi)暫未被挖掘；消費(fèi)者品牌意識(shí)尚未有效建立，對(duì)比國(guó)際運(yùn)動(dòng)品牌和國(guó)內(nèi)二線運(yùn)動(dòng)裝消費(fèi)，國(guó)際品牌并未獲得預(yù)期關(guān)注。張家港老商業(yè)區(qū)消費(fèi)群分析中產(chǎn)階級(jí)定義——外企高級(jí)主管、上市公司、民企、國(guó)企的高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人，部分中小私企業(yè)主；知名律師會(huì)計(jì)師醫(yī)生教授藝術(shù)家主持人等專業(yè)技術(shù)專家；金融證券高級(jí)主管。中產(chǎn)階級(jí)特征——沒(méi)有或甚少權(quán)利背景，他們是在改革開(kāi)放的環(huán)境下，靠著個(gè)人的頑強(qiáng)奮斗和頭腦靈活才升到中產(chǎn)階級(jí)。他們是社會(huì)生活的穩(wěn)定力量，是改革開(kāi)放的直接受益者，是現(xiàn)狀的堅(jiān)實(shí)支持者；一般具有較高學(xué)歷，注重提高生活質(zhì)量，享受生活，重視教育與健康；都很勤奮；資產(chǎn)體現(xiàn)：有房有車有存款有事業(yè)，年收入15萬(wàn)～30萬(wàn)之間。終端客戶寫(xiě)真——中產(chǎn)階級(jí)項(xiàng)目終端消費(fèi)群定位小資產(chǎn)階級(jí)定義——外企的一般管理人員，上市公司、國(guó)企、民企的中低級(jí)主管、自由職業(yè)者；科研人員，剛?cè)胄械难菟嚾藛T，律師、醫(yī)生、講師、會(huì)計(jì)師等專業(yè)人士；大學(xué)中有著浪漫情調(diào)的大學(xué)生、研究生；自由度相對(duì)較高的記者、編輯、名不見(jiàn)經(jīng)傳的藝術(shù)家類；小資產(chǎn)階級(jí)特征——稍有資產(chǎn)，但不足以奢侈：追求生活品質(zhì)并要關(guān)注文化；喜標(biāo)榜自我、都市化、形式化的浪漫有閑暇時(shí)間年收入5萬(wàn)～10萬(wàn)元之間。終端客戶寫(xiě)真——小資產(chǎn)階級(jí)項(xiàng)目終端消費(fèi)群定位項(xiàng)目終端消費(fèi)群定位1、張家港城區(qū)消費(fèi)者……………約25%—35%2、張家港下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)者………約30%—35%3、張家港周邊縣（市）消費(fèi)者…約25%—30%4、游客或外地在張家港的生意人………………約10%—15%項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)群定位1、張家港城區(qū)投資客……………約40%—50%2、張家港下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資客………約10%—15%3、張家港周邊縣（市）投資客…約20%—25%4、其他專業(yè)投資客或外地在張家港的生意人…約10%—25%藝術(shù)家品味階層中產(chǎn)階層私營(yíng)業(yè)主企業(yè)家新白領(lǐng)階層外地購(gòu)買(mǎi)者集休閑、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、旅游觀光、商務(wù)為一體的一站式消費(fèi)商業(yè)廣場(chǎng)。一站式體驗(yàn)商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目屬性定位1、物業(yè)形態(tài)定位2、產(chǎn)品功能定位一個(gè)集步行街、綜合百貨、超級(jí)市場(chǎng)、大型餐飲、酒店式公寓、休閑廣場(chǎng)等為一體的立體式街區(qū)。休閑、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、旅游觀光、商務(wù)為一體的“體驗(yàn)式立體商業(yè)街區(qū)”——大型櫥窗式純商業(yè)廣場(chǎng)。項(xiàng)目產(chǎn)品定位3、產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)定位

（1）經(jīng)營(yíng)定位：綜合性服裝飾品、百貨、餐飲、娛樂(lè)、休閑商業(yè)廣場(chǎng)。（2）檔次定位：中檔偏高，中檔為主，部分高檔。（3）投資定位：購(gòu)鋪純投資和購(gòu)鋪?zhàn)誀I(yíng)投資（物業(yè)投資、經(jīng)營(yíng)投資）。項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目形象定位港城商業(yè)領(lǐng)袖蘇南財(cái)富標(biāo)王項(xiàng)目核心理念精彩生活歡樂(lè)你我釋意：一個(gè)娛樂(lè)、休閑、餐飲、購(gòu)物、文化藝術(shù)、商務(wù)、旅游等多功能于一體的360度體驗(yàn)中心。LIVINGPLAZA釋意：happyness/experenice/freedom/sunny/24H/5+2為什么要強(qiáng)調(diào)“體驗(yàn)”？來(lái)源：托夫勒——《第三次浪潮》

體驗(yàn)是一種創(chuàng)造難忘經(jīng)歷的活動(dòng)，是企業(yè)以服務(wù)為舞臺(tái)、商業(yè)為道具，圍繞消費(fèi)者創(chuàng)造出值得回憶的活動(dòng)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)到一定程度之后，人類的消費(fèi)重點(diǎn)將從產(chǎn)品和服務(wù)向體驗(yàn)轉(zhuǎn)移，繼產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)和服務(wù)經(jīng)濟(jì)之后，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。

體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)理論主題餐廳電影宋城迪斯尼體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)案例“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”正是全球的一個(gè)當(dāng)紅概念——微軟把它的操作系統(tǒng)命名為XP，IBM推出IBMThinkPad體驗(yàn)中心，在戴爾是“顧客體驗(yàn)：把握它”，在惠普是“整體客戶體驗(yàn)”。

華南MALL體驗(yàn)之城顛覆傳統(tǒng)營(yíng)銷模式——在體驗(yàn)中售樓，休閑、娛樂(lè)、洽談無(wú)處不在，售樓部就是華南MALL的精華濃縮，這里發(fā)布項(xiàng)目信息、傳達(dá)生活方式及文化，成為中國(guó)地產(chǎn)售樓模式在硬、軟件方面的重大突破。中央商務(wù)大廈體驗(yàn)營(yíng)銷案例——深圳中央商務(wù)大廈推行“客戶體驗(yàn)”。體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)——風(fēng)情營(yíng)銷案例運(yùn)動(dòng)元素攀巖、極限運(yùn)動(dòng)（滑板、山地車）、跆拳道、武館、舞蹈班、健身會(huì)餐飲元素英式、德式、法式、意式、南北美式、東南亞式等，快餐（肯德基、麥當(dāng)勞、SUBWAY）、咖啡館（星巴克、真鍋、名典、McCafe）、冰淇淋（天使冰王、哈根達(dá)斯）、巧克力店等娛樂(lè)元素酒吧（搖滾、鄉(xiāng)村、JASS吧、清吧、雪茄吧）、自助KTV、車吧、發(fā)燒友吧、餐吧、巴伐利亞酒吧、拉丁酒吧、港式酒吧文化元素畫(huà)廊、英文培訓(xùn)（有酒吧、有外國(guó)人、就有環(huán)境）新業(yè)態(tài)元素：折扣店、銀行超市、院線休閑元素酒店、會(huì)所、美發(fā)美體、數(shù)碼沖印

購(gòu)物元素超市、折扣店、服飾店、工藝品店、珠寶首飾店、化妝品市場(chǎng)定位元素項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)分布情況項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位本項(xiàng)目作為一站式體驗(yàn)消費(fèi)中心，其消費(fèi)構(gòu)成，包羅餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)、文化藝術(shù)、休閑等多業(yè)態(tài)。

業(yè)態(tài)比例：餐飲（酒吧）36%；電影院（娛樂(lè)休閑）15%；精品生活超市：10%；流行服飾及配套百貨：39%“統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理”項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理定位產(chǎn)品形態(tài)銷售模式模式釋義備注步行街購(gòu)鋪?zhàn)誀I(yíng)客戶購(gòu)鋪后擁有商鋪產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，客戶購(gòu)鋪后自行經(jīng)營(yíng)。客戶經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)須符合步行街整體業(yè)態(tài)規(guī)劃。購(gòu)鋪出租投資客戶購(gòu)鋪后擁有商鋪產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，客戶購(gòu)鋪后自行出租。租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)須符合步行街整體業(yè)態(tài)規(guī)劃。購(gòu)鋪托管投資客戶購(gòu)鋪后擁有商鋪產(chǎn)權(quán)，但在規(guī)定期限內(nèi)（前三年內(nèi)）沒(méi)有商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)，商鋪交由步行街商業(yè)管理公司統(tǒng)一招商出租，客戶獲得商鋪總價(jià)款的8%年固定回報(bào)（稅前），三年后可選擇繼續(xù)回租或回歸經(jīng)營(yíng)權(quán)。發(fā)展商將商鋪回租，由商業(yè)管理公司統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理，獲得租金收益，同時(shí)由商業(yè)管理公司承擔(dān)購(gòu)鋪客戶的年固定回報(bào)。綜合體購(gòu)鋪?zhàn)誀I(yíng)客戶購(gòu)鋪后擁有商鋪產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，客戶購(gòu)鋪后自行經(jīng)營(yíng)。必須是綜合體整體面積或整層面積，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)符合商場(chǎng)整體業(yè)態(tài)規(guī)劃。購(gòu)鋪出租投資客戶購(gòu)鋪后擁有商鋪產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，客戶購(gòu)鋪后自行出租。必須是綜合體整體面積或整層面積，租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)符合商場(chǎng)整體業(yè)態(tài)規(guī)劃。備注以上步行街及綜合體銷售模式（購(gòu)鋪?zhàn)誀I(yíng)、購(gòu)鋪出租投資、購(gòu)鋪托管投資）沒(méi)有限定特定樓層及特定區(qū)域。項(xiàng)目銷售模式定位銷售對(duì)象銷售模式模式釋義備注步行街租鋪經(jīng)營(yíng)客戶通過(guò)步行街商業(yè)管理公司或者商鋪業(yè)主租賃商鋪而自行經(jīng)營(yíng)，按時(shí)向業(yè)主交納租金，向商業(yè)管理公司交納管理費(fèi)用。租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)須符合步行街整體業(yè)態(tài)規(guī)劃。購(gòu)鋪投資、租鋪經(jīng)營(yíng)同步客戶可在一定區(qū)域內(nèi)購(gòu)鋪出租而賺取一定租金，同時(shí)可在指定業(yè)態(tài)范圍內(nèi)租鋪經(jīng)營(yíng)賺取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)購(gòu)鋪可自行出租也可進(jìn)行經(jīng)營(yíng)托管，租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)須符合步行街整體業(yè)態(tài)規(guī)劃。綜合體租鋪?zhàn)誀I(yíng)客戶通過(guò)步行街商業(yè)管理公司或者商鋪業(yè)主租賃商鋪而自行經(jīng)營(yíng)，按時(shí)向業(yè)主交納租金，向商業(yè)管理公司交納管理費(fèi)用。必須是綜合體整體面積或整層面積，租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)符合商場(chǎng)整體業(yè)態(tài)規(guī)劃。項(xiàng)目租賃模式定位第五部分推廣分析項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略項(xiàng)目賣點(diǎn)總結(jié)項(xiàng)目總體營(yíng)銷思路項(xiàng)目總體營(yíng)銷策略項(xiàng)目前期推廣現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷氛圍營(yíng)造廣告宣傳策略項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉項(xiàng)目八大訴求商業(yè)領(lǐng)袖，財(cái)富標(biāo)王

規(guī)劃創(chuàng)新，業(yè)態(tài)豐富超大規(guī)模，一流硬件港城商業(yè)領(lǐng)袖，蘇南最具投資價(jià)值的黃金鋪王

商業(yè)旺地，穩(wěn)定回報(bào)港城客廳，城市名片強(qiáng)勢(shì)陣容，傾力打造商場(chǎng)化管理，市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)商業(yè)旺區(qū)，消費(fèi)領(lǐng)袖商業(yè)規(guī)模宏大，硬件設(shè)施一流超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)，港城首席一站式“體驗(yàn)式商業(yè)街區(qū)”消費(fèi)基地，精彩生活，歡樂(lè)你我城市形象工程，蘇南商業(yè)新亮點(diǎn)，坐標(biāo)地位無(wú)可替代，政府傾力支持實(shí)力地產(chǎn)新聯(lián)地產(chǎn)拆巨資力邀各路精英強(qiáng)勢(shì)打造，塑造城市尊榮與繁華

港城最具經(jīng)營(yíng)、投資價(jià)值商業(yè)旺地，高投資回報(bào)保障成立專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，整合專業(yè)強(qiáng)勢(shì)品牌公司，進(jìn)行高水平經(jīng)營(yíng)管理統(tǒng)一運(yùn)作，確保商場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，實(shí)現(xiàn)發(fā)展商、投資者、商家共贏港城商業(yè)中心區(qū)首創(chuàng)人性化購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)領(lǐng)袖，倡導(dǎo)新型消費(fèi)經(jīng)營(yíng)理念項(xiàng)目總體營(yíng)銷思路趁熱打鐵，借臺(tái)唱戲高山打鼓，內(nèi)外接應(yīng)道高一尺，后來(lái)居上產(chǎn)品制勝，營(yíng)銷護(hù)航準(zhǔn)備充分，一炮打響政府互動(dòng)，名利兩旺規(guī)范行業(yè)，洗牌市場(chǎng)速度制勝，穩(wěn)打快仗經(jīng)營(yíng)為先，定位為重銷售為主，招商互動(dòng)項(xiàng)目總體營(yíng)銷策略兩條腿走路，品牌推廣作為營(yíng)銷主線貫穿項(xiàng)目推廣始終，期間通過(guò)實(shí)效促銷活動(dòng)完成項(xiàng)目前期銷售，兩者相互促進(jìn)。追求快（實(shí)現(xiàn)快速銷售）、準(zhǔn)（營(yíng)銷直效性）、穩(wěn)（把握市場(chǎng)及客戶穩(wěn)）、省（營(yíng)銷費(fèi)用省）原則。

“品牌持久戰(zhàn)+營(yíng)銷殲滅戰(zhàn)”

品牌與銷售、招商互動(dòng)1、我們的整體策略思路為：

策略思路品牌至勝，經(jīng)營(yíng)為先光輝形象，一鳴驚人論壇公關(guān)，活動(dòng)營(yíng)銷人勢(shì)累積，迅速突圍2、策略主題投石驚鳥(niǎo)點(diǎn)擊突圍

釋義：本項(xiàng)目無(wú)論是在規(guī)模還是在硬件上都具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，可利用的資源（地段、項(xiàng)目區(qū)位形象、規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計(jì)等）較為豐富，并在此基礎(chǔ)上構(gòu)思有效的策略思路。

以項(xiàng)目的特質(zhì)來(lái)說(shuō)，只要廣告包裝準(zhǔn)確到位，便會(huì)有一種“驚鳥(niǎo)”的可能性存在，也就是使目標(biāo)消費(fèi)群內(nèi)心產(chǎn)生共鳴、震動(dòng)，所以廣告策略的走勢(shì)一定是——利用有效時(shí)機(jī)，投石驚鳥(niǎo)，點(diǎn)擊突圍，快速收網(wǎng)。

3、策略總覽布陣—有效方位點(diǎn)擊點(diǎn)陣—項(xiàng)目形象懸疑投石—現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)勢(shì)造勢(shì)以突然性的形象及活動(dòng)出街制造港城樓市懸疑項(xiàng)目形象的高點(diǎn)建立，波段性市場(chǎng)攻擊利用現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，媒體整合策略出臺(tái)集中造勢(shì)驚鳥(niǎo)—媒體及活動(dòng)攻勢(shì)通過(guò)媒體活動(dòng)整合攻勢(shì)，制造火爆銷售收網(wǎng)—強(qiáng)媒體煽動(dòng)系列以有效媒體與促銷、聯(lián)動(dòng)活動(dòng)全面收網(wǎng)4、策略步驟解析：第二波：布陣第一波：點(diǎn)陣第三波：投石市場(chǎng)攻擊運(yùn)籌預(yù)熱階段局部范圍媒體定向封鎖項(xiàng)目形象懸疑期第四波：驚鳥(niǎo)第五波：收網(wǎng)市場(chǎng)攻擊鋪墊階段媒體形象造勢(shì)形象識(shí)別期市場(chǎng)攻擊引爆階段媒體整合封殺形象鮮明期市場(chǎng)攻擊爆破階段主賣點(diǎn)整合傳播形象鮮活期目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)和階段營(yíng)銷策略攻擊形象穩(wěn)定期進(jìn)度地面環(huán)境拆遷及施工狀態(tài)外部環(huán)境及包裝成型銷售現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)四周后項(xiàng)目前期推廣策略1、推廣核心標(biāo)的——項(xiàng)目的市場(chǎng)形象

項(xiàng)目品牌的核心價(jià)值項(xiàng)目品牌的VI項(xiàng)目品牌的功能發(fā)展商的品牌實(shí)力2、推廣受眾——

張家港、江陰、常熟全體民眾

3、推廣主要目標(biāo)——項(xiàng)目品牌市場(chǎng)形象的建立和滲透項(xiàng)目品牌印象的經(jīng)營(yíng)與塑造市場(chǎng)溫度培育及項(xiàng)目品牌形象展示項(xiàng)目品牌知曉度的市場(chǎng)擴(kuò)張搶先進(jìn)入市場(chǎng)，有效客戶的積累3、推廣內(nèi)容前期市場(chǎng)炒作項(xiàng)目新聞炒作媒體資源整合系列性公關(guān)、宣傳活動(dòng)報(bào)紙軟文、專題訪談核心媒體的確定、運(yùn)用前期市場(chǎng)亮相戶外廣告、公益活動(dòng)4、具體手段

在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)樹(shù)立廣告牌以發(fā)布項(xiàng)目登記信息項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)及城市主要節(jié)點(diǎn)樹(shù)立企業(yè)形象廣告參與城市公益活動(dòng)及公益設(shè)施建設(shè)銷售員進(jìn)行走銷宣傳，積累有效客戶

項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷氛圍（一）包裝總綱項(xiàng)目包裝包括基礎(chǔ)系統(tǒng)、應(yīng)用系統(tǒng)兩大部分。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝的目的，使項(xiàng)目形成高品質(zhì)形象感，并給客戶部分未來(lái)經(jīng)營(yíng)形象的感受，以支撐并提升項(xiàng)目的價(jià)格定位。

應(yīng)用系統(tǒng)A、營(yíng)銷通路包裝

B、賣場(chǎng)形象包裝

C、宣傳形象包裝

D、促銷禮品

通路組織、地盤(pán)包裝。本項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)最大的優(yōu)勢(shì)營(yíng)造賣場(chǎng)氛圍。

售樓處導(dǎo)示系統(tǒng)、售樓處展板系列、虛擬示范單位、室內(nèi)導(dǎo)示系統(tǒng)、停車場(chǎng)辦公事務(wù)系統(tǒng)、看樓專車形象設(shè)計(jì)、宣傳物料樓書(shū)、VCD項(xiàng)目介紹碟、宣傳冊(cè)在展銷期間吸引看樓客戶對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生良好印象，通過(guò)小禮品敦促落定，回饋業(yè)主。廣告宣傳策略廣告宣傳策略A、廣告目標(biāo)：B、廣告訴求C、廣告風(fēng)格

D、媒體組合

正確鎖定本項(xiàng)目的目標(biāo)受眾，根據(jù)該群體的投資特點(diǎn)及閱讀習(xí)慣，通過(guò)有效的廣告訴求，樹(shù)立本項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中的最佳形象，贏得更高的概念附加值，在目標(biāo)受眾心中形成立項(xiàng)投資的概念以支撐競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。B、廣告訴求主題特色和定位：“張家港首席一站式體驗(yàn)商業(yè)新天地，做財(cái)富主人，搶創(chuàng)富先機(jī)”。

主訴求點(diǎn)：區(qū)位——產(chǎn)品特質(zhì)——立體業(yè)態(tài)組合——經(jīng)營(yíng)管理——投資回報(bào)輔訴求點(diǎn)：發(fā)展商品牌——單鋪總價(jià)優(yōu)勢(shì)——項(xiàng)目規(guī)模——招商推廣主題：區(qū)位商業(yè)價(jià)值——商業(yè)形象——招商狀況——升值空間——投資回報(bào)C、廣告風(fēng)格

本項(xiàng)目在形象推廣階段，突出新聞風(fēng)格；在銷售階段推廣中，由于以實(shí)在的銷售賣點(diǎn)為主打，在廣告風(fēng)格處理上，要擯棄前階段以虛為主的風(fēng)格，采用系列的，色彩明麗的，售賣性強(qiáng)的訴求風(fēng)格，并結(jié)合本項(xiàng)目大商家形象設(shè)計(jì)，根據(jù)目標(biāo)受眾的欣賞習(xí)慣，采用富有動(dòng)感的節(jié)奏進(jìn)行推廣，打動(dòng)客戶。D、媒體組合

1、靜態(tài)宣傳方式

2、動(dòng)態(tài)宣傳方式

工地現(xiàn)場(chǎng)形象包裝、城區(qū)及周邊城市內(nèi)外大型社會(huì)廣告牌、市區(qū)內(nèi)知名商業(yè)物業(yè)外賣場(chǎng)、車站亭廣告報(bào)紙

電視廣告《張家港日?qǐng)?bào)》《蘇州日?qǐng)?bào)》相對(duì)適合硬性廣告，與《揚(yáng)子晚報(bào)》配合使用《現(xiàn)代快報(bào)》適合在項(xiàng)目需要集中轟炸時(shí)擴(kuò)大訊息覆蓋率。其他報(bào)紙：《揚(yáng)子晚報(bào)》、《廣播電視報(bào)》

制作30秒電視廣告片，在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前后及沖刺期廣告高投放階段，在當(dāng)?shù)匦侣劇ⅫS金節(jié)目檔中播出，作形象宣傳，宣傳覆蓋區(qū)域全縣城。全年在蘇州或地方有線電視臺(tái)做專題欄目掛名，宣傳覆蓋區(qū)域蘇南。電視廣告媒體以當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)《張家港電視臺(tái)》、《江陰電視臺(tái)》、《常熟電視臺(tái)》為主。廣告形式以電視游動(dòng)字幕和形象廣告插播為主。專業(yè)網(wǎng)站參加年度房地產(chǎn)展銷會(huì)開(kāi)展各類型公眾性公益性活動(dòng)贊助式印刷品

3、其它媒介

第六部分招商銷售分析招商銷售模式解析招商思路分析招商策略分析招商原則分析項(xiàng)目招商分析商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商比較關(guān)心的不同的商業(yè)地產(chǎn)有不同的條件及其所處的區(qū)域、商圈如何在多種經(jīng)營(yíng)模式中選擇合適的模式往往是開(kāi)發(fā)商很頭痛的問(wèn)題■招商模式解析【模式一】整體出租模式

釋義整體租賃是指開(kāi)發(fā)商不將物業(yè)出售，而將其整體出租給一家商業(yè)企業(yè)，由這家商業(yè)企業(yè)進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商每年向商業(yè)企業(yè)收取約定的租金。租金一般在第三或第四年起開(kāi)始遞增，前二，三年主要是幫助商業(yè)企業(yè)培養(yǎng)市場(chǎng)，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展；同時(shí)，商業(yè)企業(yè)向開(kāi)發(fā)商交納相當(dāng)于2—3個(gè)月租金的押金。

優(yōu)點(diǎn)不需設(shè)立專門(mén)的經(jīng)營(yíng)公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員交易簡(jiǎn)單，結(jié)算方便物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款，有利開(kāi)發(fā)新的項(xiàng)目物業(yè)的升值空間較大帶租約更有利于日后整體銷售或設(shè)計(jì)產(chǎn)權(quán)式商鋪

缺點(diǎn)收益低，其回報(bào)率在3～5%之間租期長(zhǎng)，物業(yè)就算升值，其套現(xiàn)的難度很大不排除租戶經(jīng)營(yíng)失敗而沒(méi)法交租的可能，因而對(duì)租戶的評(píng)估要求準(zhǔn)確

適用類型無(wú)商業(yè)專才的開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)相對(duì)保守的開(kāi)發(fā)商售后返租的產(chǎn)權(quán)式物業(yè)開(kāi)發(fā)商物業(yè)面積一般不超過(guò)30000㎡

■招商模式解析【模式二】分層或分片出租模式

釋義與整體出租模式相似，只是開(kāi)發(fā)商按市場(chǎng)需求，將各層或各片區(qū)分別出租給不同租戶

優(yōu)點(diǎn)租金相對(duì)整體出租要高一些風(fēng)險(xiǎn)分散，租金相對(duì)有一定保證物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款比整體出租更適合日后帶租約出售物業(yè)或設(shè)計(jì)成產(chǎn)權(quán)式商鋪某一層經(jīng)營(yíng)失敗時(shí)，開(kāi)發(fā)商能掌握主動(dòng)權(quán)，并進(jìn)行重新招租

缺點(diǎn)需重視前期的商業(yè)策劃（業(yè)態(tài)組合、功能定位、市場(chǎng)定位等）需設(shè)立相應(yīng)的管理部門(mén)及配備有關(guān)的商業(yè)專才各業(yè)態(tài)環(huán)環(huán)相扣，一家經(jīng)營(yíng)失敗，影響到其他租戶的經(jīng)營(yíng)，要求開(kāi)發(fā)商建立儲(chǔ)備租戶資源庫(kù)，并具備極強(qiáng)的招商能力

適用類型資金實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商售后返租的產(chǎn)權(quán)式商城物業(yè)面積在20000～50000㎡

■招商模式解析【模式三】分散出租模式釋義分散出租亦稱零租，開(kāi)發(fā)商在確定某一主題功能下對(duì)各個(gè)鋪位進(jìn)行招租，租期相對(duì)短些，一般為2～5年；開(kāi)發(fā)商應(yīng)幫助租戶統(tǒng)一辦理相關(guān)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記，甚至代開(kāi)具銷售發(fā)票、財(cái)務(wù)結(jié)算等。許多成功運(yùn)用模式的案例多數(shù)為大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，如深圳賽格電子配套市場(chǎng)，華強(qiáng)電子世界等

優(yōu)點(diǎn)租金很高，開(kāi)發(fā)商收益可最大化物業(yè)升值空間大，容易出售表現(xiàn)租期短，容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營(yíng)

缺點(diǎn)需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理需充分重視前期的市場(chǎng)定位，功能定位，功能定位的策劃工作招商能力的要求極高日常經(jīng)營(yíng)能力的要求高經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最大

適用類型商業(yè)區(qū)或城郊的大型商業(yè)物業(yè)面積在10000～500000㎡（停車場(chǎng)及卸貨區(qū)的面積足夠大）售后返租的產(chǎn)權(quán)式商城

■招商模式解析【模式四】分層（或片）與散鋪結(jié)合出租模式釋義此模式是將上述第2種和第3種模式結(jié)合。在確定了功能后，采用第2種模式引進(jìn)若干主力店，之后再利用主力店的品牌效應(yīng)，對(duì)各類中小店進(jìn)行招租。目前多數(shù)大型大商業(yè)采用此模式。

優(yōu)點(diǎn)大小租戶的結(jié)構(gòu)使項(xiàng)目穩(wěn)定性提高主力店的進(jìn)駐有助于將部分物業(yè)設(shè)計(jì)成產(chǎn)權(quán)式鋪位，并容易取得銷售的成功有利建立完整的租戶資源庫(kù)，為以后開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)造成功運(yùn)作的條件為開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造經(jīng)常性收益

缺點(diǎn)要求開(kāi)發(fā)商具備很雄厚的自有資金實(shí)力需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才對(duì)主力店的招租能力要求極高

適用類型主要是50000㎡以上的大商業(yè)

■招商模式解析【模式一】整體銷售方式

釋義即將商鋪全部或分層銷售，面向企業(yè)或大型投資客進(jìn)行銷售的方式

優(yōu)點(diǎn)快速銷售迅速回籠資金資金再利用

缺點(diǎn)犧牲利益較多價(jià)格較低客戶可遇不可求，銷售等待空置的問(wèn)題與產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)結(jié)果的不完整

適用類型有實(shí)力的發(fā)展商，可以等待資金的回籠，一般為群樓或底商商鋪

■銷售模式解析不同銷售方式結(jié)果整體銷售方式

快速回籠資金、銷售難度較大、發(fā)展商必須犧牲經(jīng)濟(jì)利益、銷售等待周期較長(zhǎng)、可能最終難以實(shí)現(xiàn)銷售

小面積分割銷售方式

提供輔助銷售手段、實(shí)現(xiàn)快速回籠資金、銷售難度減小、發(fā)展商獲得較好的經(jīng)濟(jì)利益回報(bào)、銷售周期縮短、最終可實(shí)現(xiàn)全部銷售，減少空置率

■銷售模式解析在前期策劃就應(yīng)確定銷售策略整售

整售對(duì)很多開(kāi)發(fā)商來(lái)講都是可遇而不可求的，商業(yè)行業(yè)整體利潤(rùn)較低，注重資產(chǎn)的良好流動(dòng)性，一般不會(huì)采取直接購(gòu)買(mǎi)的方式取得經(jīng)營(yíng)權(quán)。但對(duì)于總面積較小，總值相對(duì)較低而增值潛力較大的物業(yè)，仍可嘗試接觸部分資金實(shí)力雄厚的投資性公司，購(gòu)買(mǎi)方式可以整體（部分）股權(quán)轉(zhuǎn)讓等形式進(jìn)行以合理避稅。但一般來(lái)講，對(duì)整售不可抱有太大希望，以免貽誤商機(jī)

不售、整租

這種方式不牽涉產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，將數(shù)層甚至項(xiàng)目整體租賃給商業(yè)經(jīng)營(yíng)商。對(duì)于資金實(shí)力比較雄厚，看好物業(yè)的升值的開(kāi)發(fā)商往往這樣執(zhí)行。其優(yōu)點(diǎn)在于：整租給一家具備成功經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，便于經(jīng)營(yíng)定位和統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，商業(yè)經(jīng)營(yíng)易于成功，物業(yè)租金逐年遞增，形成穩(wěn)定的利潤(rùn)源泉，而且可將物業(yè)抵押融資，等待增值。但經(jīng)營(yíng)方進(jìn)行商業(yè)選址時(shí)選擇面廣，談判實(shí)力強(qiáng)，壓價(jià)狠，開(kāi)發(fā)商租金菲薄，初期資金壓力較大■銷售模式解析在前期策劃就應(yīng)確定銷售策略不售、零租

這種方式同樣為資金實(shí)力比較雄厚的開(kāi)發(fā)商所青睞，但要求開(kāi)發(fā)商具備出色的招商能力和商業(yè)物業(yè)管理能力或者有優(yōu)秀的專業(yè)公司作為長(zhǎng)期合作伙伴。廣州天河城就是一個(gè)成功案例，數(shù)十萬(wàn)平方米寸土未售，其開(kāi)發(fā)商每年坐收租金數(shù)億，很多經(jīng)營(yíng)戶求租無(wú)門(mén)。并且天河城的商業(yè)經(jīng)營(yíng)成功帶動(dòng)了自身物業(yè)，周邊土地、物業(yè)的迅速增殖，形成了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

零售、零租

是一般中小型開(kāi)發(fā)商以及低層商業(yè)樓盤(pán)和商業(yè)步行街的作法，有利于資金的迅速回收，商鋪產(chǎn)權(quán)分散到客戶，滯銷商鋪則作為出租物業(yè)。但不利于擴(kuò)大企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模和統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)定位。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)分散，難以統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，如果樓層較高，則極易出現(xiàn)一樓經(jīng)營(yíng)火爆，二樓以上冷冷清清的局面。如樓層不高則風(fēng)險(xiǎn)較低，特別適合于商業(yè)步行街。成都的羅馬假日廣場(chǎng)便成功操作了這種模式，該項(xiàng)目為商業(yè)步行街+大型超市，依靠著名大型超市旗艦店吸聚人氣，商業(yè)步行街僅為2-3層，全部分割成20-30平方米的單元商鋪，總價(jià)較低，吸引了眾多中小投資者，項(xiàng)目周期僅一年左右，贏得了豐厚回報(bào)

■招商與銷售組合模式解析在前期策劃就應(yīng)確定銷售策略零售、整租

這是一種高收益高風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)作模式，適用于大型封閉式商場(chǎng)。操作方法往往是：將每一層劃分為10—50平方米的小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售回收大量資金，確保項(xiàng)目盈利。然后通過(guò)返租的方法從購(gòu)房者手中取得商業(yè)鋪面的經(jīng)營(yíng)權(quán)，其返租利率一般定在6%——10%（高于銀行貸款利率才有吸引力）

優(yōu)點(diǎn)短期內(nèi)回收大量資金實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)，易吸引上行人流，盤(pán)活樓盤(pán)，有利于樓盤(pán)升值，讓客戶感受升值空間通過(guò)將經(jīng)營(yíng)權(quán)以返租的形式從產(chǎn)權(quán)所有者手中收回，交給真正經(jīng)營(yíng)實(shí)力的大商家進(jìn)行經(jīng)營(yíng)

風(fēng)險(xiǎn)合同期不可能很長(zhǎng)三樓以上銷售難度大，客戶風(fēng)險(xiǎn)高，一旦商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗，會(huì)導(dǎo)致業(yè)主租金顆粒無(wú)收6%—10%的返租率往往高于銀行同期利率與之收益相對(duì)應(yīng)的百貨業(yè)行業(yè)平均利潤(rùn)率，入不敷出?！稣猩膛c銷售組合模式解析結(jié)論總之，回籠資金（即產(chǎn)權(quán)分散銷售）與商業(yè)經(jīng)營(yíng)（即統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)）兩者總是一對(duì)深刻的矛盾，而且商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)對(duì)開(kāi)發(fā)商名譽(yù)、品牌的影響也將有很強(qiáng)的廣泛性和延續(xù)性：試想，一個(gè)銷售不暢，入住率低的住宅小區(qū)是很容易被市民遺忘的。而對(duì)于一個(gè)位于市中心，經(jīng)營(yíng)不善冷冷清清，返租承諾無(wú)法兌現(xiàn)（投資者云集討債）的大型購(gòu)物廣場(chǎng)：即使當(dāng)年開(kāi)發(fā)商銷售良好，早已賺得盆滿缽滿，其長(zhǎng)期的負(fù)面社會(huì)影響也會(huì)使開(kāi)發(fā)商的品牌形象大打折扣。值此集團(tuán)大舉進(jìn)攻商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的大好時(shí)機(jī)，相信公司同仁必能“膽大心細(xì)過(guò)三峽”，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)獲得其豐厚的投資收益。

■招商與銷售組合模式解析定位是根本——是否具有唯一性？是否具有可實(shí)現(xiàn)行？主題先行——引發(fā)品牌匯聚功效，產(chǎn)生功能聚集，形成市場(chǎng)戰(zhàn)略高點(diǎn)，商家不得不爭(zhēng)。講故事——戴姆勒—奔馳與克萊斯勒的合并就是始于故事的開(kāi)始；以商帶商——先優(yōu)惠引入知名大商家，誘引中等商家付出較高代價(jià)進(jìn)入，小商家高價(jià)瘋搶；■招商思路■招商類別一類：國(guó)際餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、服飾商家二類：上海、香港、臺(tái)灣、知名餐飲、娛樂(lè)、服飾三類：蘇南知名餐飲、娛樂(lè)、服飾、藝術(shù)商家由高到低，以商帶商■招商策略先國(guó)際，后國(guó)內(nèi)；先外地后本地；先知名特色，后普通商家商家的引入，要跳出南京的限制，把一些新商家、新元素、新面孔引入南京，從而形成我們項(xiàng)目的獨(dú)特個(gè)性與形象——國(guó)際娛樂(lè)街區(qū)。同類型商家限制數(shù)量（每一種類型、風(fēng)格、業(yè)態(tài)、行業(yè)都有名額限制。這是為了保證）一是萬(wàn)紫千紅，各種元素并存；二是不產(chǎn)生惡性競(jìng)爭(zhēng)，共生共存、相輝映；三是、形成招商熱潮搶購(gòu)；四是、吸引不同取向的客戶群體，形成龐大的娛樂(lè)聚集地。（續(xù)上）市場(chǎng)累積試探客戶培養(yǎng)、試探市場(chǎng)、熱度累積走出去請(qǐng)進(jìn)來(lái)香港、上海、深圳項(xiàng)目推介會(huì)（可選）以外打內(nèi)以洋帶本土

掀起搶購(gòu)高潮■招商策略市場(chǎng)空白原則不僅要立足在張家港，而且要立足于長(zhǎng)三角區(qū)域，至少要在蘇南地區(qū)尋找到市場(chǎng)的空白點(diǎn)，規(guī)避與成熟的大規(guī)模專業(yè)市場(chǎng)形成同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)可行性原則招商定位方向必須具有可行性，可操作性要強(qiáng)可操作性原則產(chǎn)品的定位必須滿足易招商、易成市、易產(chǎn)生人流、物流、現(xiàn)金流的條件成本導(dǎo)向原則必須解決經(jīng)營(yíng)商家拿貨的成本問(wèn)題，這樣才能讓商業(yè)真正興旺起來(lái)1234■招商原則招商手冊(cè)、招商海報(bào)現(xiàn)場(chǎng)VI物料POP物料招商合同文本《招商細(xì)則》、招商流程、租賃協(xié)議等商場(chǎng)平面分割圖（規(guī)劃效果圖）■招商物料第七部分細(xì)節(jié)建議標(biāo)志建筑物建議不影響本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格，建議項(xiàng)目的主經(jīng)營(yíng)推廣可以采用在項(xiàng)目東南和西南主要出入口設(shè)立大型類似歡樂(lè)谷（或世界之窗）的廣告招牌，大型的廣告招牌能吸引從清平高速和從項(xiàng)目周邊經(jīng)過(guò)的消費(fèi)者系統(tǒng)導(dǎo)示設(shè)置建議光環(huán)境設(shè)計(jì)及室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)建議商場(chǎng)無(wú)障礙設(shè)計(jì)建議

商場(chǎng)的無(wú)障礙設(shè)計(jì)主要是方便有需要的消費(fèi)者如推嬰兒的消費(fèi)者、殘疾人、老人等顧客；一般此類設(shè)施應(yīng)設(shè)商場(chǎng)主要出入口，如設(shè)計(jì)無(wú)障礙斜梯、垂直電梯、洗手間等。商業(yè)公共廣場(chǎng)人文景物營(yíng)造建議：

停車場(chǎng)配套：增設(shè)非營(yíng)業(yè)性配套項(xiàng)目：在停車場(chǎng)廣場(chǎng)上增設(shè)駐留人氣的汽車電影院，增加項(xiàng)目吸引消費(fèi)者眼球的的賣點(diǎn)。商業(yè)經(jīng)營(yíng)導(dǎo)購(gòu)標(biāo)示性物

第八部分管理建議概述

針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)定位較高的特點(diǎn)，建設(shè)項(xiàng)目后期必須要求有專業(yè)、規(guī)范的高水平物業(yè)管理與之相輔，以創(chuàng)立項(xiàng)目物業(yè)管理的品牌與商業(yè)經(jīng)營(yíng)的共同發(fā)展。

一、管理模式狹義的物業(yè)管理定義狹義的商業(yè)管理是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)及其附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常的維護(hù)和對(duì)其工作狀態(tài)的監(jiān)控管理

內(nèi)容治安防盜及其設(shè)備管理衛(wèi)生清潔及其設(shè)施管理水電、通訊狀況及其設(shè)施設(shè)備管理消防及其設(shè)備管理停車、公共休憩及其它場(chǎng)所設(shè)施管理內(nèi)部交通設(shè)施（電梯等）優(yōu)點(diǎn)專業(yè)的商服物業(yè)管理公司能提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)水平專業(yè)的管理公司能確保商場(chǎng)的正常經(jīng)營(yíng)和物業(yè)、消防安全需要，在商場(chǎng)硬件資源使用上達(dá)到很高的效率專業(yè)的商服物業(yè)管理公司能確保商場(chǎng)物業(yè)的保值增值及其附屬設(shè)施設(shè)備的正常使用和良好養(yǎng)護(hù)

廣義的物業(yè)管理定義廣義的物業(yè)管理除了單純的物業(yè)日常管理外，還包括不動(dòng)產(chǎn)的保值、增值方面的管理

內(nèi)容項(xiàng)目市場(chǎng)定位，經(jīng)營(yíng)管理建議項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況管理、跟蹤分析、計(jì)劃、實(shí)施、監(jiān)控、調(diào)整項(xiàng)目營(yíng)銷管理，包括項(xiàng)目整體CI策劃、品牌營(yíng)造與推廣等項(xiàng)目資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，包括項(xiàng)目成本控制、財(cái)務(wù)分析、工程的建立

結(jié)論項(xiàng)目真正的成功，除取決于狹義的物業(yè)管理外，還取決于廣義物業(yè)管理的到位

一、管理模式二、本項(xiàng)目物業(yè)管理介入期的選擇

1、商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理宜采取早期介入的方式物業(yè)管理的早期介入，是指從事前期物業(yè)管理的有關(guān)人員，從物業(yè)管理和運(yùn)作的角度為本項(xiàng)目提出管理規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗(yàn)收接管、房屋銷售、房屋租賃等多方面的建設(shè)性意見(jiàn)，并制定出物業(yè)管理方案，以便為以后物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。早期介入是房地產(chǎn)企業(yè)為優(yōu)化建設(shè)項(xiàng)目，并做好物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，是提高產(chǎn)業(yè)全過(guò)程經(jīng)營(yíng)效益，而共同協(xié)作的有效行為。二、本項(xiàng)目物業(yè)管理介入期的選擇

2、物業(yè)管理早期介入對(duì)本項(xiàng)目的主要作用有利于后期工作的順利進(jìn)行有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)、減少返工、減少后遺癥有利于物業(yè)的安全啟用、正常運(yùn)行是對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的前期準(zhǔn)備介入內(nèi)容介入方式經(jīng)營(yíng)管理介入建議一：物業(yè)管理在項(xiàng)目進(jìn)行銷售與招商前早期介入對(duì)項(xiàng)目的物業(yè)管理委托專門(mén)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行管理，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理輸入。建議二：以綜合體為股本投入方式聯(lián)合商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，共同成立商業(yè)合作公司，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體經(jīng)營(yíng)管理。建議三：自行成立物業(yè)管理公司進(jìn)行簡(jiǎn)單經(jīng)營(yíng)管理。銷售與招商組合1、物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者購(gòu)買(mǎi)后短期內(nèi)只擁有產(chǎn)權(quán)，不具有經(jīng)營(yíng)權(quán)（建議年內(nèi)）2、以售后回租的方式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)權(quán)，經(jīng)營(yíng)權(quán)歸新聯(lián)公司使用2年，保障項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的成功，2年后歸還物業(yè)投資者或繼續(xù)履約實(shí)施回租3、對(duì)外統(tǒng)一招商，并進(jìn)行全面統(tǒng)一管理三、經(jīng)營(yíng)管理介入與銷售、招商組合確定本項(xiàng)目管理目標(biāo)和設(shè)想

目標(biāo)為了給后期經(jīng)營(yíng)營(yíng)造一個(gè)美好的購(gòu)物環(huán)境，通過(guò)專業(yè)、規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)，提升商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值，使之成為區(qū)域獨(dú)具特色的規(guī)范商業(yè)賣場(chǎng)，樹(shù)立商業(yè)物業(yè)管理品牌

本項(xiàng)目管理設(shè)想

建設(shè)專業(yè)技術(shù)管理隊(duì)伍利用項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)以購(gòu)物環(huán)境取勝的特點(diǎn)，營(yíng)造獨(dú)特的經(jīng)商環(huán)境文化在物業(yè)管理基本職能方面全面導(dǎo)入ISO9002質(zhì)量管理體系，實(shí)行“職能管理標(biāo)準(zhǔn)化”，并進(jìn)行物業(yè)量化管理推行以經(jīng)營(yíng)商戶為中心的商業(yè)管理服務(wù)模式，主動(dòng)了解投資者與經(jīng)營(yíng)者的服務(wù)需求并維持良好的溝通，共同營(yíng)造良好的購(gòu)物樂(lè)園

四、確定本項(xiàng)目管理目標(biāo)和設(shè)想

商業(yè)物業(yè)管理的主要內(nèi)容包括店鋪（房屋）的使用、維修、養(yǎng)護(hù)等公用設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)所（地）的使用、養(yǎng)護(hù)和管理等，主要包括消防設(shè)施、電梯及機(jī)電設(shè)備、道路、路燈、連廊、機(jī)動(dòng)車、自行車（摩托車）房、園林綠地、溝、渠、池、井、管道、停車場(chǎng)等公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾收集、清運(yùn)公共生活及治安秩序所有營(yíng)業(yè)場(chǎng)所、文化娛樂(lè)、體育活動(dòng)場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)管理智能化系統(tǒng)的管理和維修養(yǎng)護(hù)車輛行駛及管理相關(guān)客戶檔案資料的管理

五、管理內(nèi)容六、管理方式以后期經(jīng)營(yíng)為依托，以提供管理服務(wù)為中心商場(chǎng)化管理，市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)六、管理方式（一）內(nèi)部管理架構(gòu)

新聯(lián)公司投資客與經(jīng)營(yíng)商戶管理物業(yè)管理公司物業(yè)主管部門(mén)管理處中央智能調(diào)度中心智能化支持小組房屋本體管理公用設(shè)施管理治安消防管理車輛道路管理經(jīng)營(yíng)管理檔案資料管理行政事務(wù)管理財(cái)務(wù)后勤管理客戶服務(wù)管理六、管理方式（二）運(yùn)作機(jī)制全面質(zhì)量管理計(jì)劃目標(biāo)管理協(xié)調(diào)管理督導(dǎo)管理管理運(yùn)作機(jī)制圖

業(yè)主和上級(jí)業(yè)務(wù)機(jī)關(guān)物業(yè)公司商場(chǎng)總經(jīng)理中央智能調(diào)度中心服務(wù)地點(diǎn)部門(mén)計(jì)算機(jī)輔助管理系統(tǒng)部門(mén)員工命令

指標(biāo)

指令反饋反饋督導(dǎo)重大突發(fā)事件六、管理方式（三）激勵(lì)機(jī)制激勵(lì)機(jī)制是激勵(lì)活動(dòng)要素在進(jìn)行過(guò)程中的相互聯(lián)系、相互作用、相互制約及激勵(lì)效果之間內(nèi)在聯(lián)系的綜合機(jī)體。實(shí)施管理日常目標(biāo)責(zé)任制，增強(qiáng)管理層的工作主動(dòng)性，按照商場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)制訂各項(xiàng)管理指標(biāo)，管理層將按此標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格做好每項(xiàng)工作，明確獎(jiǎng)懲實(shí)施獎(jiǎng)金、破格晉級(jí)制度，調(diào)動(dòng)全員工作熱情。管理處員工實(shí)施獎(jiǎng)懲制度，獎(jiǎng)金標(biāo)準(zhǔn)與工作表現(xiàn)和業(yè)績(jī)掛鉤，并可根據(jù)具體情況，對(duì)先進(jìn)給予存貯格晉級(jí)，以形成競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)機(jī)制，提高中工工作積極性依法管理，管教結(jié)合，融情于管。管理處依法與員工簽訂勞務(wù)合同，關(guān)心員工生活，幫助其解決家庭困難，使其無(wú)后顧之憂，保持良好工作情緒，給業(yè)主（經(jīng)營(yíng)戶）提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)六、管理方式（四）監(jiān)督機(jī)制

監(jiān)督機(jī)制是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理各項(xiàng)工作順利開(kāi)展的必要外在約束條件，防止或糾正工作中出現(xiàn)偏差，保證商場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)及其工作人員依法辦事。管理者對(duì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部工作人員進(jìn)行監(jiān)督。投資客與經(jīng)營(yíng)商戶對(duì)管理機(jī)構(gòu)及工作人員是否依法從事管理活動(dòng)進(jìn)行廣泛監(jiān)督，形成多方面綜合的監(jiān)督體系。同時(shí)通過(guò)反饋監(jiān)督、實(shí)行監(jiān)督等各種手段及實(shí)現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán)機(jī)制來(lái)保證商場(chǎng)物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制的有效實(shí)現(xiàn)。六、管理方式（五）自我約束機(jī)制管理公司（處）建立決策實(shí)施過(guò)程中的自我約束機(jī)制，以便各項(xiàng)物業(yè)管理工作得以順利進(jìn)行。經(jīng)濟(jì)利益促動(dòng)引導(dǎo)自我約束機(jī)制，充分適用經(jīng)濟(jì)措施去誘發(fā)管理對(duì)象對(duì)利益敏感的動(dòng)機(jī)，由這種動(dòng)機(jī)去對(duì)行為作自我約束。目標(biāo)結(jié)構(gòu)與責(zé)任相聯(lián)系的促動(dòng)機(jī)制。權(quán)力鏈條相互制約機(jī)制，建立管理對(duì)象之間相互制約的權(quán)力鏈條，造成相關(guān)機(jī)構(gòu)、相關(guān)員工相互制約的自我約束機(jī)制。六、管理方式（六）信息反饋及控制機(jī)制信息反饋控制方式中央值班調(diào)度室，通過(guò)投訴、閉路電視、各專業(yè)組配備的無(wú)線對(duì)講機(jī)等現(xiàn)代化工具，及時(shí)反饋每個(gè)營(yíng)業(yè)區(qū)域發(fā)生的任何情況。嚴(yán)格的崗位責(zé)任制和完善的管理規(guī)章，實(shí)行規(guī)范化運(yùn)作流暢嚴(yán)密的運(yùn)作流程，一環(huán)扣一環(huán)，一環(huán)監(jiān)督一環(huán)管理公司（處、部、隊(duì)）和主任的每月（日）檢查，通過(guò)總結(jié)評(píng)比來(lái)獲取反饋信息。通過(guò)反饋信息的總結(jié)評(píng)比，及時(shí)發(fā)現(xiàn)管理服務(wù)上的缺點(diǎn)、盲點(diǎn)，以便改進(jìn)工作，提高服務(wù)質(zhì)量。七、人員的配備、培訓(xùn)和管理管理架構(gòu)有利于物業(yè)管理基本職能，特別是工程管理、安全管理的“職能管理標(biāo)準(zhǔn)化”導(dǎo)入ISO9002質(zhì)量管理體系的實(shí)施實(shí)行財(cái)務(wù)核算直線管理職能，便于各分口的計(jì)劃成本控制和物料采購(gòu)、領(lǐng)用管理。設(shè)立中心管理職能，主要起管理協(xié)調(diào)和應(yīng)急調(diào)度的作用，并且能使管理服務(wù)過(guò)程中的各類信息迅速回饋，渠道直接暢通。突出“以客戶服務(wù)為中心”的管理念，更能規(guī)范物業(yè)形象，專注業(yè)主對(duì)管理服務(wù)的感受。行政事務(wù)管理透明管理如人員組織、人員考核、人員培訓(xùn)等。其有利于管理工作的實(shí)施，并能統(tǒng)一口徑對(duì)外宣傳，協(xié)調(diào)各方面的社會(huì)關(guān)系。八、商業(yè)物業(yè)管理對(duì)本項(xiàng)目的作用如果放任小業(yè)主發(fā)散地自我經(jīng)營(yíng)，小業(yè)主們往往會(huì)急于把商鋪出租，收回投資獲取利潤(rùn)，這個(gè)時(shí)候，品牌并不是他們首要考慮的問(wèn)題，能否出租出去才是首要問(wèn)題，至于出租給誰(shuí)？承租方賣什么？他們并不關(guān)心。到這個(gè)時(shí)候，項(xiàng)目很可能就成為一個(gè)集市，成為一個(gè)沒(méi)有品牌沒(méi)有生命力的市場(chǎng)，而商業(yè)本身的價(jià)值也不能實(shí)現(xiàn)，更不必奢望升值。所以，客觀上要求本項(xiàng)目必須關(guān)注品牌通路

如何取信品牌？（包括服裝服飾化妝品在內(nèi)的品牌）如何讓這些品牌進(jìn)駐？如何讓這些品牌成為自己購(gòu)物廣場(chǎng)高附加值的體現(xiàn)者？與品牌商的合作，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言{品牌共享定位層次明晰減低風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)：有效整合品牌資源，是鍛造和提升商業(yè)物業(yè)品牌的必由之路。沒(méi)有品牌內(nèi)涵的商業(yè)地產(chǎn)，必將付出高額的“入場(chǎng)費(fèi)”。開(kāi)發(fā)企業(yè)在與品牌機(jī)構(gòu)合作的同時(shí)，提升了企業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)抗高風(fēng)險(xiǎn)的能力，實(shí)現(xiàn)買(mǎi)賣商共贏，同時(shí)，用后續(xù)產(chǎn)品掙主導(dǎo)產(chǎn)品的錢(qián)，也促進(jìn)了行業(yè)良性的發(fā)展。如何解決好品牌通路的問(wèn)題便成為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的關(guān)鍵問(wèn)題，擁有了品牌通路的MALL才可以后顧無(wú)憂，而借船出海，品牌通路讓本項(xiàng)目步入快車道。八、商業(yè)物業(yè)管理對(duì)本項(xiàng)目的作用第九部分我們的優(yōu)勢(shì)創(chuàng)新策劃能力營(yíng)銷執(zhí)行能力資源整合能力龐大的商家資源我們的優(yōu)勢(shì)以正合，以奇勝；問(wèn)題就是機(jī)會(huì)；方法總比問(wèn)題多。思路決定出路態(tài)度決定一切；細(xì)節(jié)成就完美；條理化＋計(jì)劃性＝戰(zhàn)斗力。沒(méi)有執(zhí)行力就沒(méi)有戰(zhàn)斗力整合社會(huì)資源充分整合各種資源為我所用，實(shí)現(xiàn)效益、價(jià)值最大化。眾多國(guó)際品牌店資源；多種業(yè)態(tài)的商業(yè)龍頭資源；1000多家品牌商家；………..資源即價(jià)值生活品味——匯報(bào)完畢——謝謝我們有能力、有信心

與貴司共創(chuàng)項(xiàng)目佳績(jī)！

~END~內(nèi)容簡(jiǎn)介：一、包含六大版塊內(nèi)容：研究報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目工程、營(yíng)銷策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合全套容量：600GB，海量……二、41個(gè)細(xì)分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營(yíng)銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè)……三、企業(yè)實(shí)戰(zhàn)（開(kāi)發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬(wàn)科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火……四、熱點(diǎn)城市（覆蓋全國(guó)絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島……五、內(nèi)容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG……鄭重承諾：如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴(yán)重不符，無(wú)條件退貨！全國(guó)范圍送貨上門(mén)??！貨到付款?。?！由于篇幅所限，以下僅列出2010年更新的部分資料如對(duì)目錄有疑問(wèn)，可從下面的目錄中隨機(jī)抽取若干資料，聯(lián)系客服驗(yàn)證！更多詳情介紹請(qǐng)登陸：

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<研究報(bào)告2010年09月更新>《2010年8月上海房地產(chǎn)市場(chǎng)月度報(bào)告》--38頁(yè)ppt

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