倉儲(chǔ)物流公募REITs實(shí)務(wù)中的核心問題探討

倉儲(chǔ)物流公募REITs實(shí)務(wù)中的核心問題探討倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目作為公募REITs底層資產(chǎn)具有獨(dú)特優(yōu)勢，是公募REITs產(chǎn)品的重要資產(chǎn)類型之一。本文將從倉儲(chǔ)物流資產(chǎn)概述、倉儲(chǔ)物流合格資產(chǎn)的篩選、倉儲(chǔ)物流REITs交易機(jī)制設(shè)計(jì)角度分析倉儲(chǔ)物流公募REITs實(shí)務(wù)中的核心問題。序言2021年6月，首批9只公募REITs在上交所和深交所成功上市，其中有2只公募REITs產(chǎn)品的底層基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目，分別為中金普洛斯倉儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(以下簡稱“普洛斯REITs”)和紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(以下簡稱“鹽田港REITs”)。根據(jù)世界銀行的數(shù)據(jù)，中國倉儲(chǔ)物流設(shè)施總庫存(含高標(biāo)庫和非高標(biāo)庫)約10億平方米，但現(xiàn)代倉儲(chǔ)物流設(shè)施庫存占比不足7%，人均存量依然明顯低于發(fā)達(dá)國家，未來居民消費(fèi)能力的提高、城鎮(zhèn)化的發(fā)展，將驅(qū)動(dòng)倉儲(chǔ)物流行業(yè)整體需求的增長。2020年新冠疫情爆發(fā)以來，電商行業(yè)、零售行業(yè)、第三方物流等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，使得資本市場對倉儲(chǔ)物流的關(guān)注和配置達(dá)到前所未有的高度。倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目作為公募REITs底層資產(chǎn)具有獨(dú)特優(yōu)勢，不僅回報(bào)穩(wěn)健可觀，產(chǎn)品運(yùn)作的管控風(fēng)險(xiǎn)也高度可控，是公募REITs產(chǎn)品的重要資產(chǎn)類型之一。一倉儲(chǔ)物流資產(chǎn)概述倉儲(chǔ)物流行業(yè)是指利用自建或租賃庫房、場地，儲(chǔ)存、保管、裝卸搬運(yùn)、配送貨物的行業(yè)。國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)發(fā)布的《物流術(shù)語》(GB/T18354-2021)將物流設(shè)施定義為：“用于物流活動(dòng)所需的、不可移動(dòng)的建筑物、構(gòu)筑物及場所”。倉儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施是商貿(mào)流通與物流活動(dòng)的基礎(chǔ)性設(shè)施，也是支撐城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、戰(zhàn)略性資源。倉儲(chǔ)物流行業(yè)市場分為現(xiàn)代倉儲(chǔ)物流設(shè)施(即“高標(biāo)準(zhǔn)倉庫”或“高標(biāo)庫”)和常規(guī)倉儲(chǔ)物流設(shè)施(即“非高標(biāo)庫”)。根據(jù)項(xiàng)目主要用途的不同，高標(biāo)庫可以進(jìn)一步細(xì)分為：標(biāo)準(zhǔn)庫、高溫冷庫、低溫冷庫、危險(xiǎn)品倉庫、自動(dòng)化分揀立體倉庫等。倉儲(chǔ)物流的主要租戶包括第三方物流企業(yè)(快遞、快運(yùn)、城市配送)、電商公司、批發(fā)零售企業(yè)、制造業(yè)以及其他行業(yè)企業(yè)，主要的收入來源為租金和管理費(fèi)收入，主要運(yùn)營支出為物業(yè)管理費(fèi)、市場營銷費(fèi)、租賃傭金、行政管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、設(shè)施維護(hù)所需的資本性支出、稅費(fèi)等。二倉儲(chǔ)物流合格資產(chǎn)的篩選就擬參與REITs的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)滿足的申報(bào)條件，發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)、交易所各自均出臺(tái)了相應(yīng)的規(guī)定。國家發(fā)改委在《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》(發(fā)改辦投資〔2020〕586號(hào)，以下簡稱“586號(hào)文”)以及《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知》(發(fā)改投資〔2021〕958號(hào)，以下簡稱“958號(hào)文”)中規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目應(yīng)成熟穩(wěn)定、滿足以下條件：基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確；土地使用依法合規(guī)；基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目具有可轉(zhuǎn)讓性；基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目成熟穩(wěn)定；資產(chǎn)規(guī)模符合要求；發(fā)起人(原始權(quán)益人)等參與方符合要求；基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目手續(xù)應(yīng)當(dāng)依法合規(guī)(包括依法依規(guī)取得固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)手續(xù))；回收資金的具體用途和相應(yīng)金額符合國家政策和企業(yè)主營業(yè)務(wù)要求；涉及外商投資的項(xiàng)目，符合國家利用外資有關(guān)法律法規(guī)等。根據(jù)中國證監(jiān)會(huì)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》(以下簡稱“《公募REITs指引》”)第八條[1]的規(guī)定，擬參與公募REITs的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)滿足如下要求：原始權(quán)益人享有完全所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)利，不存在重大經(jīng)濟(jì)或法律糾紛；不存在他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定(基礎(chǔ)設(shè)施基金成立后能夠解除他項(xiàng)權(quán)利的除外)；已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，現(xiàn)金流不依賴第三方補(bǔ)貼等非經(jīng)常性收入等。在篩選、審查擬參與公募REITs倉儲(chǔ)物流資產(chǎn)時(shí)，除應(yīng)考慮上述監(jiān)管部門對所有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的共性要求外，還應(yīng)結(jié)合倉儲(chǔ)物流資產(chǎn)的特點(diǎn)對以下方面予以關(guān)注：（一）固定資產(chǎn)投資管理手續(xù)問題根據(jù)958號(hào)文附件《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)要求》，固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)手續(xù)主要包括：(1)項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)或備案手續(xù)；(2)規(guī)劃、用地、環(huán)評、施工許可手續(xù)；(3)竣工驗(yàn)收報(bào)告(或建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理“五方驗(yàn)收單”，或政府批復(fù)的項(xiàng)目轉(zhuǎn)入商運(yùn)文件)；(4)外商投資項(xiàng)目應(yīng)取得國家利用外資有關(guān)手續(xù)；以及(5)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)辦理的其他必要手續(xù)。根據(jù)586號(hào)文的規(guī)定，為了證明項(xiàng)目依法依規(guī)取得固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)手續(xù)，需要提供的證明材料包括了項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)或核準(zhǔn)、備案文件復(fù)印件；規(guī)劃、用地、環(huán)評、施工許可證書或批復(fù)文件復(fù)印件；項(xiàng)目竣工驗(yàn)收文件和產(chǎn)權(quán)文件(如有)復(fù)印件等。部分倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目的建成時(shí)間較早，可能存在材料缺失或手續(xù)不全的問題，針對這一情況，958號(hào)文附件規(guī)定：“項(xiàng)目投資管理手續(xù)缺失的，應(yīng)依法依規(guī)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，或以適當(dāng)方式取得相關(guān)部門認(rèn)可；如現(xiàn)行法律法規(guī)、規(guī)章制度、政策文件等明確無需辦理的，應(yīng)對有關(guān)情況作出詳細(xì)說明，并提供項(xiàng)目所在地相關(guān)部門或機(jī)構(gòu)出具的證明材料[2]”。以普洛斯REITs為例，普洛斯淀山湖物流園一期項(xiàng)目未取得建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)評批復(fù)文件。就此問題，普洛斯取得了該項(xiàng)目的環(huán)保主管部門蘇州市昆山生態(tài)環(huán)境局于2021年2月22日出具的《關(guān)于對昆山普淀倉儲(chǔ)有限公司<關(guān)于普洛斯淀山湖物流園一期項(xiàng)目環(huán)評批復(fù)手續(xù)的咨詢函>的回復(fù)》，該回復(fù)記載：“根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評價(jià)分類管理名錄(2021年版)》(生態(tài)環(huán)境部令第16號(hào)，自2021年1月1日起施行)，你公司普洛斯淀山湖物流園一期項(xiàng)目不涉及油庫、氣庫和有毒、有害、危險(xiǎn)品倉儲(chǔ)等內(nèi)容，已不再納入建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評價(jià)管理，無需補(bǔ)辦已建成項(xiàng)目的環(huán)境影響評價(jià)文件審批/備案手續(xù)。針對你公司普洛斯淀山湖物流園一期項(xiàng)目未辦理建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)評批復(fù)文件，我局將嚴(yán)格按照生態(tài)環(huán)境部《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目“未批先建”違法行為法律適用問題的意見》(環(huán)政法函〔2018〕31號(hào))“未批先建”違法行為自建設(shè)行為終了之日起二年內(nèi)未被發(fā)現(xiàn)的，環(huán)保部門應(yīng)當(dāng)遵守《行政處罰法》第二十九條的規(guī)定，不予行政處罰的意見執(zhí)行?！保ǘ┩恋仄谙迒栴}倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目中，需關(guān)注土地剩余使用權(quán)期限和公募REITs產(chǎn)品期限適配的問題。以普洛斯REITs為例，該產(chǎn)品的存續(xù)期為50年(即至2070年)，但7個(gè)物流園的土地使用權(quán)到期日分別介于2054-2064年之間，土地使用權(quán)續(xù)期存在不確定性。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(2020年修訂)第四十條的規(guī)定，土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。而該條例第四十一條也規(guī)定，土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請續(xù)期。需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)依照該條例第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。由于目前土地主管部門并未就非住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期事宜作出明確、具體的審批標(biāo)準(zhǔn)及操作指南。若發(fā)生土地使用權(quán)期限屆滿后被要求支付高昂的土地使用權(quán)出讓金，或承擔(dān)額外條件，或申請續(xù)期不被批準(zhǔn)，或土地使用權(quán)在到期前被提前收回，且獲得的補(bǔ)償金不足以覆蓋基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目估值或彌補(bǔ)經(jīng)營損失的情況，將會(huì)對基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目產(chǎn)生重大不利影響。（三）土地用途問題在倉儲(chǔ)物流公募REITs中，底層基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目常見的土地用途為倉儲(chǔ)用地或工業(yè)用地。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2010年12月24日發(fā)布的《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》(GB50137-2011)的規(guī)定，城市建設(shè)用地包括城市內(nèi)的居住用地、公共管理與公共服務(wù)用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、工業(yè)用地、物流倉儲(chǔ)用地、道路與交通設(shè)施用地、公共設(shè)施用地、綠地與廣場用地。根據(jù)自然資源部土地利用管理司的相關(guān)回復(fù)[3]：“工業(yè)用地、倉儲(chǔ)用地同為二級地類，屬于不同用途，因此，應(yīng)該依據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條的規(guī)定辦理，‘土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。’”根據(jù)上述用地標(biāo)準(zhǔn)，原則上來說，工業(yè)用地與物流倉儲(chǔ)用地為兩種不同的土地類型，如將土地用途為工業(yè)用地的倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)發(fā)行公募REITs，需要核查項(xiàng)目所在地關(guān)于工業(yè)用地、倉儲(chǔ)物流用地規(guī)劃的具體文件、鼓勵(lì)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策文件、工業(yè)土地的監(jiān)管文件等，根據(jù)項(xiàng)目所在地當(dāng)?shù)赜玫卣咔闆r，個(gè)案判斷是否存在土地批準(zhǔn)用途與實(shí)際用途不一致的法律風(fēng)險(xiǎn)[4]。根據(jù)滬深交易所的相關(guān)規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目“土地實(shí)際用途應(yīng)當(dāng)與其規(guī)劃用途及其權(quán)證所載用途相符。如不一致，基金管理人和資產(chǎn)支持證券管理人聘請的律師應(yīng)說明其實(shí)際用途的法律、法規(guī)及政策依據(jù)，基金管理人和資產(chǎn)支持證券管理人應(yīng)當(dāng)在相關(guān)文件中充分揭示風(fēng)險(xiǎn)，并設(shè)置相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施?！币虼?，倘若確實(shí)存在土地用途與實(shí)際用途不一致的風(fēng)險(xiǎn)，建議原始權(quán)益人申請改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途或通過取得當(dāng)?shù)卣蛲恋刂鞴懿块T的同意函件緩釋合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。以普洛斯REITs為例，普洛斯通州光機(jī)電物流園項(xiàng)目建設(shè)用地性質(zhì)為工業(yè)用地，建筑使用性質(zhì)包括廠房、綜合樓、分揀用房及附屬設(shè)施用房等，目前亞馬遜實(shí)際租賃該項(xiàng)目用于倉儲(chǔ)。北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)通州分局就此問題出具了《關(guān)于對“關(guān)于確認(rèn)普洛斯通州光機(jī)電物流園項(xiàng)目用途情況申請函”的回復(fù)意見》，確認(rèn)：“鑒于項(xiàng)目已取得北京市規(guī)自委通州分局核發(fā)的相關(guān)規(guī)劃手續(xù)，且完成竣工驗(yàn)收備案并已取得房屋所有權(quán)證等相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書，考慮到該項(xiàng)目的歷史建設(shè)背景及相關(guān)業(yè)態(tài)要求，北京市規(guī)自委通州分局已書面確認(rèn)項(xiàng)目符合促進(jìn)城市功能合理復(fù)合化發(fā)展、推進(jìn)存量空間的精細(xì)化提升等要求，并同意普洛斯通州光機(jī)電物流園項(xiàng)目參與申報(bào)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)?！保ㄋ模┺D(zhuǎn)讓限制問題根據(jù)滬深證券交易所出臺(tái)的公募REITs相關(guān)指引的規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)“不存在法定或約定的限制轉(zhuǎn)讓或限制抵押、質(zhì)押的情形，且轉(zhuǎn)讓已獲得有效的審批手續(xù)(如適用)”。在實(shí)務(wù)中，特別是通過劃撥、協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式取得的用地，或用地類型為工業(yè)用地的情況，可以從兩個(gè)層面關(guān)注轉(zhuǎn)讓限制的問題。第一個(gè)層面是相關(guān)資產(chǎn)涉及的手續(xù)文件以及合同所載明的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓限制，比如《土地出讓合同》或《土地投資協(xié)議》中是否約定了對基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓限制和對持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制。以鹽田港REITs為例，《招募說明書》中披露，(1)在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓層面，土地主管部門出于規(guī)范建設(shè)用地、規(guī)劃管理的考慮，在鹽田港集團(tuán)、項(xiàng)目公司簽署的《土地出讓合同補(bǔ)充協(xié)議七》中設(shè)置了“宗地及建筑物限整體轉(zhuǎn)讓”等要求，是對于目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目用地轉(zhuǎn)讓形式的具體要求，并非對轉(zhuǎn)讓行為作出限制，項(xiàng)目公司也不涉及分拆轉(zhuǎn)讓目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的需求；(2)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓層面，由于目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)對應(yīng)的宗地國有土地使用權(quán)系通過協(xié)議出讓方式取得，根據(jù)《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)要求》的要求，須取得《土地出讓合同》簽署機(jī)構(gòu)(或按現(xiàn)行規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)職責(zé)的機(jī)構(gòu))出具的無異議函。就此，鹽田港集團(tuán)已經(jīng)取得了深圳市規(guī)劃和自然資源局鹽田管理局出具的復(fù)函，確認(rèn)鹽田港現(xiàn)代物流中心項(xiàng)目已簽訂的土地出讓合同及補(bǔ)充協(xié)議書中未對項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行限制，其對該項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs無異議。第二個(gè)層面是規(guī)則層面對相關(guān)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓限制。例如，2016年3月30日，上海市人民政府辦公廳發(fā)布了《上海市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市規(guī)劃國土資源局制訂的<關(guān)于加強(qiáng)本市工業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定>的通知》(滬府辦〔2016〕23號(hào))，該通知規(guī)定，工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)廠房類的建設(shè)用地使用權(quán)人出資比例結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)改變的，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)出讓人同意。因此倘若基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目位于上海市，且土地性質(zhì)屬于“工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)廠房類”，則持有該項(xiàng)目的項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓需要事先取得土地出讓人的同意。（五）土地增值稅問題發(fā)改委在項(xiàng)目審核過程中，對于公募REITs項(xiàng)目納稅方案的合規(guī)性問題也是高度關(guān)注，也對此作出了專門要求。根據(jù)958號(hào)文附件的規(guī)定，發(fā)起人(原始權(quán)益人)、基金管理人應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定和要求，對如實(shí)辦理相關(guān)事項(xiàng)的承諾、并表或出表管理的情況說明、擬納稅方案向稅務(wù)部門書面報(bào)告情況(如需)、需說明的重大問題等進(jìn)行準(zhǔn)確完整的信息披露。而以項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式間接轉(zhuǎn)讓倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目的，有可能涉及計(jì)征土地增值稅的風(fēng)險(xiǎn)。我國土地增值稅暫行條例及相關(guān)實(shí)施細(xì)則并未明確規(guī)定股權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)視同轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，但在國家稅務(wù)總局針對地方稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)于個(gè)案請示的批復(fù)中，如《關(guān)于天津泰達(dá)恒生轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地增值稅征繳問題的批復(fù)》(國稅函[2011]415號(hào))、《關(guān)于土地增值稅相關(guān)政策問題的批復(fù)》(國稅函[2009]387號(hào))，其中存在“利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式讓渡土地使用權(quán)，實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)交易行為，應(yīng)依照《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，征收土地增值稅”的認(rèn)定意見。盡管如此，前述案例均是國家稅務(wù)總局針對地方稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)于個(gè)案請示的批復(fù)，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<全國稅務(wù)機(jī)關(guān)公文處理辦法>的通知》(國稅發(fā)〔2012〕92號(hào))的有關(guān)規(guī)定，“批復(fù)適用于答復(fù)下級機(jī)關(guān)請示事項(xiàng)。若請示的問題具有普遍性，可使用‘通知’或其他文種行文，不再單獨(dú)批復(fù)請示單位。上級稅務(wù)機(jī)關(guān)針對下級稅務(wù)機(jī)關(guān)有關(guān)特定稅務(wù)行政相對人的特定事項(xiàng)如何適用稅收法律、法規(guī)、規(guī)章或稅收規(guī)范性文件的答復(fù)或者解釋，需要普遍執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)按照《稅收規(guī)范性文件制定管理辦法》的規(guī)定制定稅收規(guī)范性文件?！钡刂聊壳?，國家稅務(wù)總局尚未就股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否征收土地增值稅出具普遍執(zhí)行的稅收規(guī)范性文件。并且根據(jù)公開檢索的司法案例[5]，存在人民法院對股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不應(yīng)繳納土地增值稅的裁判意見。因此，對于倉儲(chǔ)物流公募REITs項(xiàng)目公司的股權(quán)重組階段是否需計(jì)征土地增值稅的問題，建議就個(gè)案情況與當(dāng)?shù)囟愂照鞴懿块T在項(xiàng)目前期進(jìn)行充分溝通。（六）項(xiàng)目收入問題根據(jù)586號(hào)文及958號(hào)文的要求，公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目應(yīng)滿足“現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，投資回報(bào)良好，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正”、“項(xiàng)目收益持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，直接或穿透后來源于多個(gè)現(xiàn)金流提供方。因商業(yè)模式或者經(jīng)營業(yè)態(tài)等原因，現(xiàn)金流提供方較少的，重要現(xiàn)金流提供方應(yīng)當(dāng)資質(zhì)優(yōu)良，財(cái)務(wù)情況穩(wěn)健”的基本條件。《公募REITs指引》規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施基金擬持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合“現(xiàn)金流來源合理分散，且主要由市場化運(yùn)營產(chǎn)生，不依賴第三方補(bǔ)貼等非經(jīng)常性收入”的要求。根據(jù)滬深交易所的相關(guān)規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目現(xiàn)金流應(yīng)當(dāng)符合以下條件：(1)基于真實(shí)、合法的經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生，價(jià)格或收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)符合相關(guān)規(guī)定；(2)持續(xù)、穩(wěn)定，近3年(不滿3年的，自開始運(yùn)營起)未出現(xiàn)異常波動(dòng)。存在異常波動(dòng)的，需說明波動(dòng)原因和合理性；(3)來源合理分散，直接或穿透后來源于多個(gè)現(xiàn)金流提供方。因商業(yè)模式或者經(jīng)營業(yè)態(tài)等原因，現(xiàn)金流提供方較少的，重要現(xiàn)金流提供方應(yīng)當(dāng)資質(zhì)優(yōu)良，財(cái)務(wù)情況穩(wěn)??；(4)近3年總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正；(5)中國證監(jiān)會(huì)和該證券交易所規(guī)定的其他條件。并且，倉儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目還需要符合“近3年總體出租率較高，租金收入較高，租金收繳情況良好，主要承租人資信狀況良好、租約穩(wěn)定，承租人行業(yè)分布合理”的條件。在倉儲(chǔ)物流行業(yè)中，一些位于重點(diǎn)交通樞紐城市、大規(guī)模、高空間利用率、充分實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化的高標(biāo)庫，通常系面向大型互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)營企業(yè)、高端零售商、高端制造業(yè)等行業(yè)門類，該類租戶對倉儲(chǔ)項(xiàng)目品質(zhì)要求高，同時(shí)對租金的價(jià)格敏感度及違約概率均偏低；而面向?qū)ψ饨鹈舾卸容^高的眾多小租戶散租的倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目，雖然能滿足現(xiàn)金流來源分散的要求，但受經(jīng)濟(jì)環(huán)境等外部因素影響，反而租金收入波動(dòng)大而不一定能滿足現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定的要求。因此，為滿足對REITs項(xiàng)目對收入來源的要求，應(yīng)關(guān)注項(xiàng)目的主要租戶租金占全部營業(yè)收入的占比情況。以普洛斯REITs為例，根據(jù)基金管理人披露，目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的經(jīng)營高度市場化，收入來源分散，主要租戶包括京東、美團(tuán)、德邦物流、上海醫(yī)藥、捷豹路虎等。截至2020年12月31日，按合同租金及管理費(fèi)金額占比計(jì)算，前十大租戶占比58.32%，關(guān)聯(lián)租戶占比5.70%。此外，建議還應(yīng)關(guān)注承租方身份主體是否與項(xiàng)目公司存在股權(quán)關(guān)聯(lián)關(guān)系及占比情況、是否存在當(dāng)?shù)刎?cái)政補(bǔ)助或其他形式的補(bǔ)貼收入。（七）項(xiàng)目用地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)問題在《公募REITs指引》中，中國證監(jiān)會(huì)也強(qiáng)調(diào)了基金管理人在基礎(chǔ)設(shè)施基金運(yùn)作過程中需建立相關(guān)機(jī)制防范外部管理機(jī)構(gòu)的履約風(fēng)險(xiǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營過程中的風(fēng)險(xiǎn)。以鹽田港REITs《紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金招募說明書》中所介紹，“目前倉儲(chǔ)物流用地供應(yīng)緊張且價(jià)格逐漸走高，同時(shí)一般附帶高隱性成本，如投資強(qiáng)度、稅收貢獻(xiàn)、容積率等限制要求，投資成本較高?！笔聦?shí)上在我國大量的倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目的一手拿地階段，除與規(guī)劃與自然資源部門簽署土地出讓合同外，項(xiàng)目公司一般會(huì)另行與當(dāng)?shù)卣蛩趫@區(qū)的管理委員會(huì)簽訂相關(guān)的《投資協(xié)議》或《項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議》，就項(xiàng)目運(yùn)營的投資強(qiáng)度、產(chǎn)出強(qiáng)度和稅收強(qiáng)度等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行約定，并且一般會(huì)設(shè)置相關(guān)未達(dá)標(biāo)后的違約責(zé)任，例如要求項(xiàng)目公司補(bǔ)足差額部分，繳納相關(guān)違約金甚至由相關(guān)主管部門限期收回土地使用權(quán)等。因此對于底層倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目的投資情況和經(jīng)營情況，還應(yīng)當(dāng)結(jié)合項(xiàng)目拿地階段通過各種形式所做出的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)承諾及相關(guān)違約責(zé)任進(jìn)行綜合的風(fēng)險(xiǎn)判斷。（八）項(xiàng)目改擴(kuò)建問題在倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目已經(jīng)取得建筑物的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后，可能會(huì)基于客戶要求、項(xiàng)目更新等原因?qū)ㄖ镌俅芜M(jìn)行改擴(kuò)建，因此還需關(guān)注改擴(kuò)建工程是否依法依規(guī)履行固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)手續(xù)，比如改擴(kuò)建工程是否存在夾層或加建、改擴(kuò)建階段是否按工程內(nèi)容辦理了行政許可等手續(xù)、用地面積是否存在超越紅線或不符合退界要求、建筑面積是否與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證記載一致等問題。倘若項(xiàng)目改擴(kuò)建涉及變更規(guī)劃條件(如增加建筑面積、外立面調(diào)整、主體結(jié)構(gòu)變更等)的，建設(shè)單位應(yīng)申請取得新的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，反之則不需要，可以直接申請施工許可。以北京地區(qū)為例，根據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)發(fā)布的《關(guān)于<辦理建筑許可>常見問題130條問答信息匯總》[6]，其中即載明“符合建設(shè)項(xiàng)目使用性質(zhì)正面清單，不增加現(xiàn)狀建筑面積，不改變建筑外輪廓的，可以直接辦理施工許可證”。以普洛斯REITs為例，普洛斯廣州保稅物流園二期周轉(zhuǎn)庫因被臺(tái)風(fēng)毀損倉庫頂部而重新修復(fù)建設(shè)，重建工程與原工程規(guī)劃內(nèi)容相同，不存在新建、擴(kuò)建、加建、改建、危房原址重建等需要辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的情形，因此廣州保稅普洛斯無需就二期重建工程取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。根據(jù)《建筑工程施工許可管理辦法》，“工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。”而部分地方要求對此有進(jìn)一步的放寬，例如北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于做好社會(huì)投資簡易低風(fēng)險(xiǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目建筑工程施工許可有關(guān)問題的通知》，將需申請施工許可證的工程投資額的限額上調(diào)至了人民幣100萬元；廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工許可證辦理限額的通知》規(guī)定，“工程投資額在100萬元以下(含100萬元)或者建筑面積在500平方米以下(含500平方米)的房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程(以下稱“限額以下小型工程”)，可以不申請辦理施工許可證?！币虼?，倘若項(xiàng)目施工范圍不符合所在地區(qū)關(guān)于豁免辦理施工許可相關(guān)條件的，仍應(yīng)向主管住建部門申請取得施工許可證。根據(jù)586號(hào)文的規(guī)定，“基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目手續(xù)依法合規(guī)是試點(diǎn)工作順利開展的必要前提；應(yīng)以手續(xù)辦理時(shí)的法律法規(guī)、規(guī)章制度、國家政策等為依據(jù)，判定相關(guān)手續(xù)的合法合規(guī)性。”因此，如倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目存在二次改擴(kuò)建行為的，應(yīng)結(jié)合改擴(kuò)建工程當(dāng)時(shí)對應(yīng)的相關(guān)法規(guī)確定對應(yīng)的行政許可手續(xù)辦理要求。如確實(shí)存在未辦理相應(yīng)手續(xù)的情況，建議原始權(quán)利人及時(shí)向相關(guān)行政機(jī)關(guān)申請補(bǔ)辦或取得相關(guān)政府部門認(rèn)可不構(gòu)成重大違法違規(guī)的函件，并由原始權(quán)益人出具承諾函，承諾對由此給REITs造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。三倉儲(chǔ)物流REITs交易機(jī)制設(shè)計(jì)倉儲(chǔ)物流REITs與其他資產(chǎn)類型的基礎(chǔ)設(shè)施REITs無顯著差異，均是采取“證券投資基金+專項(xiàng)計(jì)劃”的交易架構(gòu)，證券投資基金持有專項(xiàng)計(jì)劃全部份額，通過專項(xiàng)計(jì)劃持有項(xiàng)目公司全部股權(quán)，并間接持有底層倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目。普洛斯REITs和鹽田港REITs均構(gòu)造了“股+債”的投資結(jié)構(gòu)來實(shí)現(xiàn)部分稅收籌劃，債務(wù)利息可以進(jìn)行稅前抵扣(股東借款金額與股權(quán)投資比例不超過2:1時(shí))，以減少稅費(fèi)支出。在普洛斯REITs中，專項(xiàng)計(jì)劃在成為各項(xiàng)目公司股東后，將使用部分募集資金向各項(xiàng)目公司發(fā)放股東借款，并委托上海普洛斯作為外部管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行運(yùn)營管理，交易結(jié)構(gòu)如下圖所示：點(diǎn)擊可查看大圖在鹽田港REITs中，專項(xiàng)計(jì)劃將使用募集資金收購SPV股權(quán)，并向原始權(quán)益人購買其對于SPV的債權(quán)。在收購?fù)瓿珊蟮?個(gè)月內(nèi)，項(xiàng)目公司將反向吸收合并SPV。反向吸收合并完成后，SPV注銷，計(jì)劃管理人(代表專項(xiàng)計(jì)劃)直接持有項(xiàng)目公司100%的股權(quán)，鹽田港物流作為外部管理機(jī)構(gòu)對底層項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營管理。反向吸收合并完成后，鹽田港REITs的整體架構(gòu)如下：點(diǎn)擊可查看大圖在倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目的運(yùn)營管理方面，需關(guān)注是否存在相關(guān)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，如運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)是否具有相應(yīng)資質(zhì)、是否存在承租人私自建設(shè)改造的情況[7]、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目是否投保了足額保險(xiǎn)[8]等。通常運(yùn)營管理倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目無需具備特殊資質(zhì)，如普洛斯REITs項(xiàng)目的《招募說明書》中披露：運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)運(yùn)營方式為將倉儲(chǔ)物流園物業(yè)對外出租用于物流倉儲(chǔ)用途，從事前述業(yè)務(wù)無需取得特別的經(jīng)營資質(zhì)；鹽田港REITs項(xiàng)目的《招募說明書》中披露：外部管理機(jī)構(gòu)為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目提供運(yùn)營管理服務(wù)無需取得不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營管理資質(zhì)。基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)不涉及經(jīng)營資質(zhì)。但仍不排除存在例外情況，比如倉儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目所在地法規(guī)對倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目的運(yùn)營管理設(shè)有特殊資質(zhì)的要求。除了以上事項(xiàng)外，在資產(chǎn)篩選和交易機(jī)制設(shè)計(jì)階段，不僅需要關(guān)注倉儲(chǔ)物流資產(chǎn)過往的建設(shè)開發(fā)情況、現(xiàn)在的運(yùn)營管理情況，還需要關(guān)注未來的維修運(yùn)營改造計(jì)劃、租戶流失風(fēng)險(xiǎn)。部分竣工時(shí)間較早的倉儲(chǔ)物流園，可能存在基礎(chǔ)設(shè)施老舊需要大額資金進(jìn)行維修改造的風(fēng)險(xiǎn)，或未來周邊新建物流園可能會(huì)對目標(biāo)項(xiàng)目產(chǎn)生較大沖擊，導(dǎo)致租戶流失，進(jìn)而影響現(xiàn)金流情況。[注]

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《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》第八條：基礎(chǔ)設(shè)施基金擬持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合下列要求：(一)原始權(quán)益人享有完全所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)利，不存在重大經(jīng)濟(jì)或法律糾紛，且不存在他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定，基礎(chǔ)設(shè)施基金成立后能夠解除他項(xiàng)權(quán)利的除外；(二)主要原始權(quán)益人企業(yè)信用穩(wěn)健、內(nèi)部控制健全，最近3