房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成及全成本管控

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成及全成本的管控莞深區(qū)域成本管理部目

錄123房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成碧桂園的全成本管控體系成本管控中的常見問題1房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成一、

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成×成本管控

省錢成本管控是解決如何科學(xué)地花錢的問題一、

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在全生命周期中要花哪些錢？“我們”了解多少？一、

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成01土地成本碧02行政事業(yè)性收費(fèi)與前期工程費(fèi)用桂

三園

大地

類產(chǎn)

13項(xiàng)

個(gè)目

科成

目本03主體建筑安裝工程費(fèi)04景觀環(huán)境工程05社區(qū)管網(wǎng)工程06公共配套設(shè)施07工程建設(shè)其他費(fèi)用08開發(fā)間接費(fèi)用09管理費(fèi)用開發(fā)成本期間費(fèi)用

10營(yíng)銷費(fèi)用11財(cái)務(wù)費(fèi)用12稅金13所得稅稅費(fèi)總成本一、

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成一、開發(fā)成本—①土地成本分為土地出讓價(jià)款、土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款、土地溢價(jià)款。土地出讓金除土地出讓金中的拆遷補(bǔ)償費(fèi)之外的，另外發(fā)生的有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)（拆）遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。以及長(zhǎng)期各類土地租賃費(fèi)用、交易費(fèi)用等，不土地

拆遷補(bǔ)償及成本

相關(guān)費(fèi)用含短期租賃費(fèi)用及紅線外拆遷費(fèi)用土地出讓金的3%。契稅一、

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成一、開發(fā)成本—②行政事業(yè)性收費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)、新型墻體基金、白蟻防治費(fèi)、圖紙審查報(bào)批報(bào)建費(fèi)

費(fèi)、消防審查費(fèi)、項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)測(cè)費(fèi)、交通影響評(píng)估咨詢服務(wù)、防雷評(píng)估分?jǐn)倷z測(cè)費(fèi)及其他。行政事業(yè)性收費(fèi)定額外專項(xiàng)

包含基礎(chǔ)專項(xiàng)檢測(cè)、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)、生檢測(cè)費(fèi)

活給水水質(zhì)檢測(cè)費(fèi)等。增容配套費(fèi)

水、電、燃?xì)庠鋈?。一?/p>

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成一、開發(fā)成本—②前期工程費(fèi)用含臨時(shí)施工道路、臨時(shí)施工供排水、臨時(shí)施工供三通工程費(fèi)場(chǎng)地平整電等。場(chǎng)地基本平整及大型土石方開挖工程。含臨時(shí)辦公、宿舍設(shè)施、臨時(shí)場(chǎng)地、臨時(shí)圍墻、臨時(shí)圍板。臨時(shí)設(shè)施前期工程費(fèi)含初勘、詳勘、沉降觀測(cè)及基坑觀測(cè)、驗(yàn)線、復(fù)線、定線、放線和面積丈量?？睖y(cè)丈量費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)各類設(shè)計(jì)費(fèi)用。（博意、順茵、外判）臨時(shí)性獨(dú)立樣板房和獨(dú)立售樓部（含建造、精裝及軟裝修，后期會(huì)拆除的建筑）。獨(dú)立樣板房和獨(dú)立售樓部一、

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成一、開發(fā)成本—③主體建筑安裝工程費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體建筑安裝室內(nèi)精裝修工程工程費(fèi)主體安裝工程一、

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成一、開發(fā)成本—③主體建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)工程費(fèi)地下室結(jié)構(gòu)及粗

地下室結(jié)構(gòu)（含除樁基及地下室大開挖土石方工程外的裝修

基礎(chǔ)工程）及粗裝修建筑成本。地上結(jié)構(gòu)及粗裝

有地下室時(shí)為地下室頂板以上結(jié)構(gòu)，無(wú)地下室時(shí)為除樁含樁基礎(chǔ)、基坑支護(hù)、降水費(fèi)用及其他地基處理工程。修基外的基礎(chǔ)工程及上部結(jié)構(gòu)工程及粗裝修建筑成本。主體建筑工程費(fèi)門窗工程單元門、入戶門、外立面門窗、防火門及防火卷簾。公共部位裝修

樓梯間、入戶大堂、電梯間、電梯轎廂裝修。外立面裝修欄桿工程外立面干掛石材、幕墻、涂料、塊料、裝飾線及飾件等。（陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)護(hù)窗欄桿）一、

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成一、開發(fā)成本—③主體建筑安裝工程費(fèi)室內(nèi)裝修工程建筑物戶內(nèi)的裝修裝飾費(fèi)用。室內(nèi)裝修水

精裝修范圍水電安裝工程（含燈具、電潔具等）。室內(nèi)精裝修工程集團(tuán)統(tǒng)一指定的門、地板、樓梯扶手、櫥柜四大類成本，不含入戶門。四大類費(fèi)用包括洗手柜、鏡柜、淋浴屏、抽煙機(jī)等。精裝交樓其他配置一、

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成一、開發(fā)成本—③主體建筑安裝工程費(fèi)主體水暖電消防

含主體給排水、電氣、消防、通風(fēng)空調(diào)、防雷、空調(diào)采暖工程等。主體安裝工程太陽(yáng)能熱水工程

精裝修范圍水電安裝工程（含燈具、潔具等）。包括電子門禁、可視對(duì)講、監(jiān)控、電子顯示屏單體智能化工程等建筑主體內(nèi)的智能化安防工程。含電梯的采購(gòu)、安裝、交樓前的維護(hù)成本等。機(jī)械停車位的建安成本。電梯工程機(jī)械停車位發(fā)電機(jī)及安裝

發(fā)電機(jī)及安裝（非臨電），機(jī)房環(huán)保工程。一、

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成一、開發(fā)成本—④景觀環(huán)境工程含小區(qū)紅線內(nèi)道路及小型橋梁，小區(qū)內(nèi)擋土墻、圍墻及護(hù)小市政工程坡，分戶圍欄，排水與排污工程，含化糞池。主體內(nèi)外土建類的園建工程，如涼亭、池塘、石藝、木裝飾工程、魚池水池的建設(shè)，室外泳池及人工湖工程。園建工程綠化工程景觀環(huán)境苗木采購(gòu)、場(chǎng)地租用、綠化種植及交樓前的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用等。雕塑、造型、陶罐等各類成品擺件。工程

建筑小品小區(qū)運(yùn)動(dòng)游樂設(shè)施、泛光照明、信報(bào)箱、交通設(shè)施、指示牌等。其他景觀工程紅線外景觀工程紅線外園建綠化景觀、道路、路燈等全部景觀環(huán)境費(fèi)用。啊一、

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成一、開發(fā)成本—⑤社區(qū)管網(wǎng)工程小市政范圍內(nèi)的室外安裝工程，含路燈、電纜套管工程，綠化淋養(yǎng)系統(tǒng)、給水工程、消防工程等；園建配套的水電安裝工程。小市政管網(wǎng)工程含室外供水、供電、供暖、燃?xì)?、電視、電信網(wǎng)絡(luò)、環(huán)保、防雷八大專業(yè)的工程范圍，以整個(gè)小區(qū)或項(xiàng)目整體布局考慮的非個(gè)體設(shè)施社區(qū)管網(wǎng)工程大市政管網(wǎng)工程小區(qū)智能化工程包括社區(qū)監(jiān)控、邊界防范、電子巡更、背景音樂、電子顯示屏、車輛管理等。啊一、

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成一、開發(fā)成本—⑥公共配套設(shè)施包括為方便業(yè)主而建造的交通網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)點(diǎn)、大型的跨公建配套幼兒園、學(xué)校物業(yè)配套河、跨區(qū)橋梁工程、屬于公建性質(zhì)的會(huì)所、屬于公建性質(zhì)的活動(dòng)中心、配套酒店工程及配套的醫(yī)院等。教育配套工程。公共配套設(shè)施指為苑區(qū)內(nèi)業(yè)主提供物業(yè)管理的辦公場(chǎng)所、活動(dòng)場(chǎng)所等成本分?jǐn)偅êt(yī)務(wù)所、派出所等），含簡(jiǎn)裝費(fèi)用。樣板房與售樓部裝修其他公共配套設(shè)施樣板房與售樓部裝修成本（含軟裝及相應(yīng)配套）。其他公共配套設(shè)施，含車位的虧損分?jǐn)?。啊撒一?/p>

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成一、開發(fā)成本—⑦工程建設(shè)其他費(fèi)用工程監(jiān)理服務(wù)工程造價(jià)咨詢各類監(jiān)理工程費(fèi)用。招投標(biāo)代理服務(wù)、造價(jià)咨詢服務(wù)。各類工程保險(xiǎn)費(fèi)用（不含施工方自身承擔(dān)的保險(xiǎn)費(fèi)用）。工程保險(xiǎn)工程獎(jiǎng)勵(lì)工程建設(shè)其他費(fèi)用給予施工單位工程質(zhì)量及進(jìn)度方面的獎(jiǎng)勵(lì)。工程已完工，非施工方保修范圍且不屬于施工方原因產(chǎn)生的維修或更新費(fèi)用。物業(yè)維修費(fèi)趕工費(fèi)開荒清潔費(fèi)物業(yè)前期介入費(fèi)啊撒一、

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成一、開發(fā)成本—⑧開發(fā)間接費(fèi)用主要核算項(xiàng)目除財(cái)務(wù)、人力、營(yíng)銷等部門外的一線項(xiàng)目開發(fā)管理部門所發(fā)生的行政管理費(fèi)用。直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)等；定期結(jié)轉(zhuǎn)到開發(fā)成本的間接費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)用項(xiàng)目物業(yè)人員（保安、保潔）工資及物業(yè)用料采購(gòu)，涉及銷售案場(chǎng)及未售的空置物業(yè)管理前期物業(yè)介入費(fèi)：簽訂的顧問服務(wù)協(xié)議，含銷售案場(chǎng)特約物業(yè)服務(wù)協(xié)議（僅包含案場(chǎng)管理人員工資和服務(wù)費(fèi)），不含保安清潔人員工資及物料費(fèi)用。啊撒一、

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成二、間接費(fèi)—⑨⑩?間接費(fèi)用管理費(fèi)用項(xiàng)目營(yíng)銷人員的勞資薪酬、廣告費(fèi)、宣傳推廣費(fèi)、委托代銷手續(xù)費(fèi)、展覽費(fèi)、租賃費(fèi)等項(xiàng)目營(yíng)銷部門發(fā)生的所有費(fèi)用，銷售案場(chǎng)特約物業(yè)服務(wù)支出，未在合同總價(jià)中扣除的銷售/收樓/工程質(zhì)量原因造成的減免或贈(zèng)送物業(yè)服務(wù)費(fèi)，租賃臨時(shí)展銷中心的租金、裝修（含硬軟裝）成本，應(yīng)區(qū)域項(xiàng)目要求新開業(yè)的酒店在新開業(yè)期的虧損。間接費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用含各類利息、財(cái)務(wù)顧問費(fèi)、安排費(fèi)、咨詢費(fèi)等。啊撒一、

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成三、稅收—??稅金、所得稅主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及城建稅及附加、堤圍費(fèi)。附加轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅稅費(fèi)“營(yíng)改增”后無(wú)法及時(shí)取得有效增值稅發(fā)票而增加的成本，在有效稅務(wù)管理下應(yīng)為0。不可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅所得稅毛利潤(rùn)的25%。啊撒2碧桂園的全成本管控體系二、碧桂園的全成本管控體系什么是全成本？全員

全面

全過程二、碧桂園的全成本管控體系營(yíng)銷采購(gòu)財(cái)務(wù)全員成本工程開發(fā)設(shè)計(jì)二、碧桂園的全成本管控體系全面示范區(qū)園建

精裝交樓其他配置門窗工程規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)

三通工程費(fèi)泛光照明貨量區(qū)綠化供配電系統(tǒng)小區(qū)道路工程給排水工程勘測(cè)丈量費(fèi)場(chǎng)地平整營(yíng)銷費(fèi)用軟裝人防易地建設(shè)費(fèi)土地出讓金

物業(yè)前期介入費(fèi)二、碧桂園的全成本管控體系投資版目標(biāo)成本方案版目標(biāo)成本前期成本策劃定價(jià)成本標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)庫(kù)前期版合約規(guī)劃方案版合約規(guī)劃動(dòng)態(tài)成本過程管控開盤后評(píng)估結(jié)算后評(píng)估月度回顧會(huì)全過程二、碧桂園的全成本管控體系為新項(xiàng)目獲取階段制定的目標(biāo)成本，投資階投資版目標(biāo)成本段的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)作為后續(xù)管理的底線目標(biāo)。為土地獲取后、在投資版目標(biāo)成本基礎(chǔ)上，基于成本策劃而制定的目標(biāo)成本。方案版目標(biāo)成本作為項(xiàng)目過程控制的基準(zhǔn)。方案版目標(biāo)成本目標(biāo)管理一、二線城市項(xiàng)目整體利潤(rùn)率不低于8%；“勞斯萊斯”項(xiàng)目三、四線城市項(xiàng)目整體利潤(rùn)率不低于10%；集團(tuán)關(guān)于項(xiàng)目利潤(rùn)的管理目標(biāo)（3）別墅產(chǎn)品（毛坯）利潤(rùn)率不低于12%啊撒二、碧桂園的全成本管控體系合同、費(fèi)用的發(fā)生如果與合約規(guī)劃不符，需進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。項(xiàng)目實(shí)時(shí)更新動(dòng)態(tài)成本情況，每月提交成本回顧月報(bào)。動(dòng)態(tài)管理標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)控：對(duì)建造標(biāo)準(zhǔn)與限額設(shè)計(jì)的達(dá)成進(jìn)行過程跟蹤。u項(xiàng)目每月組織月度成本回顧會(huì)，內(nèi)容包括但不限于：成本情況匯報(bào)、成本超支結(jié)余分析、經(jīng)營(yíng)指標(biāo)變動(dòng)分析，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警及跟蹤，問題及解決方案等。啊撒二、碧桂園的全成本管控體系開盤后7個(gè)日歷天內(nèi)（遇重大節(jié)假日，如國(guó)慶、春節(jié)順延）召開開盤后評(píng)估會(huì)議。后評(píng)估管理各標(biāo)段總包結(jié)算全部完成終審后60天內(nèi)須完成結(jié)算后評(píng)估。啊撒3成本管控工作中的常見問題三、成本管控工作中的常見問題設(shè)計(jì)管

合約管理環(huán)節(jié)

理環(huán)節(jié)施工現(xiàn)場(chǎng)管理環(huán)節(jié)三、成本管控工作中的常見問題圖紙漏項(xiàng)太多招標(biāo)施工不同圖設(shè)計(jì)管理分批出圖對(duì)材料、工藝研究不透工程設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的有效把握輕易按施工單位修改三、成本管控工作中的常見問題1、基礎(chǔ)工程基礎(chǔ)工程費(fèi)：以總建筑面積為單位折算的指標(biāo)，目前的造價(jià)水平一般是80－180元/m2，有去到600-700的。地基處理樁基礎(chǔ)非樁基礎(chǔ)三、成本管控工作中的常見問題地基處理完全與場(chǎng)地的地質(zhì)條件有關(guān)三、成本管控工作中的常見問題樁基礎(chǔ)它的造價(jià)水平受什么影響？樁型

樁長(zhǎng)造價(jià)上有彈性，要有優(yōu)化意識(shí)！打樁記錄三、成本管控工作中的常見問題1、地下室地下室面積

地下室層數(shù)設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)性基坑支護(hù)頂板覆土人防

防水工程

工程土方工程地下室：地下室工程的造價(jià)，一般是2,000－3,000元／m2。三、成本管控工作中的常見問題平面布局很重要>多棟高層建筑地下室縱向示意圖三、成本管控工作中的常見問題2、基坑支護(hù)涉及到經(jīng)濟(jì)性在能夠保證安全的情況下，盡量?jī)?yōu)化方案，追求最大的經(jīng)濟(jì)性。三、成本管控工作中的常見問題3、人防工程受限與國(guó)家的強(qiáng)制性規(guī)定，想不建都不行。三、成本管控工作中的常見問題4、地下室防水防水層不建議做兩道，如果怕漏，從施工管理上找原因，而不準(zhǔn)通過額外花費(fèi)來(lái)補(bǔ)自己管理上的漏洞。以設(shè)計(jì)

補(bǔ)施工？三、成本管控工作中的常見問題5、地面以上建筑以住宅層的單體造價(jià)為例，目前一般是每建筑面積指標(biāo)為1,450－1,850元／m2（不含戶內(nèi)裝飾）不含外立面裝飾、外墻保溫、防水等項(xiàng)目，所以，影響造價(jià)水平的因素集中在設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性上。ⅹ√屋面造型√鋼筋砼三、成本管控工作中的常見問題5-1防水工程外墻是不是一定要做防水？可以再作研究，外墻滲漏主要集中在窗框與外墻的交界處。墻體滲漏的情況，少見。此項(xiàng)攤至地上建筑面積一般約為20-30元/m2（僅廚衛(wèi)與屋面)外墻全部做防水，造價(jià)增加至少40元／m2三、成本管控工作中的常見問題5-2外立面裝修這是影響建筑物單體造價(jià)水平的又一個(gè)重要因素。外立面裝飾面積與建筑面積之比，普遍的數(shù)字是1－1.3；對(duì)于聯(lián)排別墅或獨(dú)棟別墅來(lái)講，墻積比目前大部分墻地比在1.4-1.6之間，甚至更高。如果在設(shè)計(jì)上，能夠注意立面的層次不要過多，將會(huì)大大地降低墻地比。裝飾的檔次涂料、面磚、掛石等價(jià)格差異較大。三、成本管控工作中的常見問題6、配套工程這一項(xiàng)工程，因?yàn)樵O(shè)計(jì)和施工都是壟斷的，所以它的費(fèi)用顯得較為剛性。具備一些彈性的項(xiàng)目是變配電工程，經(jīng)濟(jì)性主要體現(xiàn)在設(shè)計(jì)上，所以其設(shè)計(jì)的需要甲方專人把握，甚至需要公關(guān)。其造價(jià)水平又與地方土政策有關(guān)，可注意以下幾點(diǎn)：n高低壓柜和元器件n對(duì)于電纜，n對(duì)于地庫(kù)面積很大的地庫(kù)，啊三、成本管控工作中的常見問題設(shè)計(jì)階段的成本管控限額設(shè)計(jì)、合理配置三、成本管控工作中的常見問題設(shè)計(jì)管

合約管理環(huán)節(jié)

理環(huán)節(jié)施工現(xiàn)場(chǎng)管理環(huán)節(jié)三、成本管控工作中的常見問題項(xiàng)目部單方面更改沒有充分的施工規(guī)劃人為地改變施工順序強(qiáng)逼施工單位進(jìn)場(chǎng)受施工單位影響及引誘擅自更改合同范圍不按合約規(guī)定程序代工現(xiàn)場(chǎng)簽證不嚴(yán)現(xiàn)場(chǎng)管理空口許諾風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)若去三、成本管控工作中的常見問題土方工程需考慮到開挖土方的可利用性項(xiàng)目自用外運(yùn)能否用于本期或該項(xiàng)目的前期回填聯(lián)系需求項(xiàng)目，“變廢為寶”大型土石方、基坑三、成本管控工作中的常見問題按合同的約定，分判的時(shí)候劃分好合同范圍，對(duì)于室外工程的土石方開挖與回填分判給一家單位去做，不能消防挖了弱電挖，弱電挖完煤氣挖，外電挖，機(jī)電挖，