北京公館營銷策劃報告課件

北京公館營銷策劃報告

2007年10月5日1北京公館營銷策劃報告

目標(biāo)：2008年底實(shí)現(xiàn)銷售額10億元2009年9月實(shí)現(xiàn)銷售總面積95％，銷售額18.3億元2目標(biāo)：2現(xiàn)金計劃表產(chǎn)品類型簽約額(億元)累計回款額(億元)2007.12-2008.32.61.32008.04-2008.0634.12008.07-2008.091.56.352008.10-2008.1238.62009.01-2009.03211.12009.04-2009.063.513.852009.07-2009.092.718.3合計18.318.3建議爭取銀行放款期為30至45天3現(xiàn)金計劃表產(chǎn)品類型簽約額累計回款額2007.12-2008.時間段2007.10-2007.112007.12-2008.32008.4-2008.82008.9-2008.122009.1-2009.9合計投放載體預(yù)算（萬元）預(yù)算（萬元）預(yù)算（萬元）預(yù)算（萬元）預(yù)算（萬元）預(yù)算（萬元）網(wǎng)絡(luò)5020202060170整合炒作/報紙/雜志/紙媒10080100100200580活動50150200100150650客戶通訊020202050110道具（VI、名片戶型圖等）20

20售樓處裝飾10

10樓書、沙盤等70

70機(jī)場150

70

220戶外200100100

400廣告公司2040504090240機(jī)動費(fèi)用

150150合計6704104903507002620總體營銷預(yù)算——約為總銷售額的1.5%4時間段2007.10-2007.112007.12-2008報告體系政策研究市場研究第一部分：市場研究第二部分：定位區(qū)域解讀產(chǎn)品解讀產(chǎn)品及營銷定位客戶定位第三部分：營銷實(shí)現(xiàn)多極分控核心思想營銷原則銷售策略實(shí)施推廣策略實(shí)施5報告體系政策研究第一部分：市場研究第二部分：定位區(qū)域第一部分：市場研究6第一部分：市場研究607年政策總結(jié)分析20071月26日王岐山在第十二屆人民代表大會上表示“07年將加大住房保障力度”06月05日近10年來首次同時上調(diào)存貸利率和準(zhǔn)備金率01月29日北京市建委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個人購買商品房的通知》03月05日在第十屆全國人民代表大會第五次會議上，溫家寶在《政府工作報告》要繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管，著力調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)加強(qiáng)住房結(jié)構(gòu)管理03月18日上調(diào)銀行人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27%1月清查土地增值稅，利潤按遞進(jìn)稅率收取北京于5月發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》規(guī)定中國人民銀行決定，自2007年9月15日起，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27個百分點(diǎn)，(新)

北京于9月發(fā)布提高第二套住房首付比例的(新)05月19日上調(diào)銀行人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27%中國人民銀行決定，自2007年7月12日起，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27個百分點(diǎn)，(新)

08月22日上調(diào)銀行人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27%07年地產(chǎn)調(diào)控政策仍以“平穩(wěn)、適度”為主，但從出臺頻率和調(diào)控力度上都有所加大。雖然07年央行年內(nèi)5次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率以及存款利率。同時政府出臺了針對二次購房提高首付比例的政策。但不能否認(rèn)：707年政策總結(jié)分析20071月26日王岐山在第十二08年政策預(yù)測縱觀07年房地產(chǎn)宏觀政策的發(fā)展，偉業(yè)認(rèn)為奧運(yùn)會前不會出臺重量級的政策，但可能會在奧運(yùn)會后出臺。1.金融方面。08年將會是07年的延續(xù)，央行繼續(xù)加息的腳步不會放緩。買房的經(jīng)濟(jì)成本將會持續(xù)增加依次抑制高端需求。2.政策方面。已從“抑制需求”轉(zhuǎn)向“抑制需求與擴(kuò)大供給相結(jié)合”政府今后的調(diào)控方向上將可能改變以往“抑制需求”而轉(zhuǎn)向“抑制需求與擴(kuò)大供給相結(jié)合”。今后幾年，政府預(yù)計將會在加大對商品房消費(fèi)市場調(diào)控的同時，加大經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房上的供給，以彌補(bǔ)在政策性住宅供給方面的“角色缺位”，實(shí)現(xiàn)保障性供應(yīng)與市場供應(yīng)有機(jī)結(jié)合。3.嚴(yán)查違規(guī)已成為重要調(diào)控手段。6月18日，銀監(jiān)會對被企業(yè)挪用信貸資金的8家商業(yè)銀行分支機(jī)構(gòu)進(jìn)行行政處罰，其中包括工商銀行、中國銀行、興業(yè)銀行、中信銀行等。預(yù)計今后嚴(yán)查行業(yè)內(nèi)違規(guī)現(xiàn)象將會愈演愈烈，未來將可能在土地批租、開發(fā)融資、稅收征收等環(huán)節(jié)加大執(zhí)法力度。4.調(diào)控房價將成為“十七大”前的政治任務(wù)，部分主要城市的具體措施將會陸續(xù)出臺并將會“從嚴(yán)”掌握。預(yù)計下一輪房地產(chǎn)臺調(diào)控在“地方執(zhí)行力不足”的薄弱環(huán)節(jié)上預(yù)計會有較大突破。08年國家宏觀調(diào)控依然會以金融手段先行，調(diào)息的頻率以及幅度將會更加劇烈。由于北京奧運(yùn)，預(yù)計不會有劇烈的政策出臺，但是奧運(yùn)后的情況不可期。808年政策預(yù)測縱觀07年房地產(chǎn)宏觀政策的發(fā)展，偉業(yè)認(rèn)為奧運(yùn)會小結(jié)【啟示】：奧運(yùn)會后政策的不確定性，尤其對于高檔房地產(chǎn)的項目的控制政策的陸續(xù)出臺；加之目前部分五環(huán)內(nèi)已拿地的發(fā)展商屯地現(xiàn)象明顯，會加大未來的銷售競爭。一方面可能奧運(yùn)后房價持續(xù)走高，也有可能在政策和市場競爭的雙重壓迫下，高端市場進(jìn)入“疲軟期”。建議本案在奧運(yùn)前迅速實(shí)現(xiàn)1/3的銷售額，08年底前實(shí)現(xiàn)超過6成的銷售額，從容面對后奧運(yùn)時期不可預(yù)期的政策和市場風(fēng)險。面臨著十七大召開和奧運(yùn)的臨近，構(gòu)建“和諧”社會總體目標(biāo)的發(fā)展要求預(yù)示著奧運(yùn)會前政府出臺過于嚴(yán)厲的宏觀層面政策的可能性不大。預(yù)計整體調(diào)控基調(diào)將以“平穩(wěn)”和“適度”為主；由于奧運(yùn)前后政策的不可期性，對市場產(chǎn)生了較大的影響。越接近奧運(yùn)，持幣觀望的客戶越多。同時，由于奧運(yùn)期間的注意力經(jīng)濟(jì)，必然在一定時期內(nèi)嚴(yán)重影響甚至停滯項目的銷售工作；從最近出臺的提高第二套住房首付比例以及央行持續(xù)加息的情況來看，政府在加大中低檔供應(yīng)的同時，對于需求的控制政策也會陸續(xù)出臺。國家將會在政策、稅收等方面鼓勵低價房的供應(yīng)，同時會對高價房在稅收、政策等方面予以控制。9小結(jié)【啟示】：奧運(yùn)會后政策的不確定性，尤其對于高檔房地產(chǎn)的項項目名稱地理位置占地建筑面積容積率分期情況/目前期數(shù)建筑樣式裝修成交均價在售樓座開盤時間近期主力戶型主力戶型總價海晟國際公寓東直門外大街36號704002100002.985期/5期板塔結(jié)合精裝修2800006.3.2545-80平米0、1居90-160萬NAGA上院東直門內(nèi)大街9號21904690003.15

1期/1期板樓精裝修2660505.11.30300平米3居798萬瑞士公寓工體北路66號697621427.741期/1期板樓精裝修2612507.880-120平米2居210-313萬新城國際國貿(mào)北14650033期/3期板塔結(jié)合精裝修2800006.10130-200平米300-800萬US聯(lián)邦宵運(yùn)路60377.241期/1期塔樓精裝修2130807.2200-250300-600萬波菲特宵運(yùn)路27403.241期/1期塔樓精裝修1843407.550-90100-300萬當(dāng)代MOMA東直門香河園路1號

618002200002.644期/4期板樓、塔樓精裝修2719606.1170-180平米3居460-490萬高端公寓市場分析10項目名稱地理位置占地建筑面積容積率分期情況/目前期數(shù)建筑樣式200到300平米的產(chǎn)品多為三居，主臥面積在20平米左右，客廳面積30多平米。300平米以上的戶型多為四居，主臥面積在30平米左右，客廳面積40多平米。200-300平米的戶型產(chǎn)品，整體功能尺度相對保守和平庸。主臥面積達(dá)到40平米以上，客廳面積達(dá)到50平米以上，擁有奢華尺度的產(chǎn)品面積基本達(dá)到600-800平米左右。而200-300平米同時具有奢華尺度的產(chǎn)品存在市場機(jī)會，同時面臨市場風(fēng)險！市場分析——戶型尺度11200到300平米的產(chǎn)品多為三居，主臥面積在20平米左右，客市場小結(jié)區(qū)域是核心價值和必要價值，產(chǎn)品是決定價值和充分價值；07年高端市場表現(xiàn)良好，但是隨著存量的逐步釋放競爭將會更加激烈；07年價格漲浮劇烈，新入市產(chǎn)品的價格大多集中在單價25000元，單價已不是本項目的銷售難點(diǎn)；由于均受國家90/70的政策影響，大戶型產(chǎn)品逐漸成為市場中的稀缺產(chǎn)品，但從目前市場情況來看，200平米以下的產(chǎn)品比大面積產(chǎn)品在銷售表現(xiàn)上，尤其是銷售速度要明顯勝于大面積產(chǎn)品。大面積產(chǎn)品未來存在較大的市場空間和市場機(jī)會但是在速度方面存在風(fēng)險；隨著高單價產(chǎn)品的增多，單價在2-3萬的產(chǎn)品形象降低。重新樹立30000元單價項目的豪宅形象能夠在市場中實(shí)現(xiàn)差異化，形成競爭優(yōu)勢。12市場小結(jié)區(qū)域是核心價值和必要價值，產(chǎn)品是決定價值和充分價值；第二部分：定位13第二部分：定位13燕莎是北京乃至全國最具國際化氣質(zhì)的地區(qū)；第三使館區(qū)將完全形成規(guī)模，涉外氛圍更加濃厚和成熟；燕莎將不會再有土地供應(yīng)，全都為高檔建筑物覆蓋。區(qū)域解讀北京的燕莎中國的燕莎世界的燕莎!14燕莎是北京乃至全國最具國際化氣質(zhì)的地區(qū)；區(qū)域解讀北京的燕莎產(chǎn)品解讀區(qū)位解讀城市價值：北京核心/三環(huán)環(huán)線/燕莎商圈/配套齊全/成熟便利未來價值：國際化城市中心/“動感激情”/無限生活/都市核心規(guī)劃解讀產(chǎn)品價值：現(xiàn)代時尚/創(chuàng)新設(shè)計/高端品質(zhì)未來價值：同城市和諧共生/都市無限生活建筑解讀建筑價值：德國品質(zhì)/高端硬件配置/高新技術(shù)住宅應(yīng)用未來價值：北京國際化交流空間附加價值：北京華遠(yuǎn)品牌/個性產(chǎn)品/精裝生活/高質(zhì)物業(yè)服務(wù)北京絕對意義的黃金地段，國際化都市核心區(qū)品質(zhì)住宅品牌開發(fā)商15產(chǎn)品解讀區(qū)位解讀15

北向

通透

西向

南向

東向

東南向254273932442739323300236224242343931729214242343932030018023619331254234361370379297269410

18331254234361726260297269410

17171183180236180239187300

163312542343612943792972692374241533125423436129437929726923742414171183180236209267239187183279133312542343613433792972692464471233125423436134337929726924644711171183180236267273239187183279103312542343613433792972692464479331254234361343379297269246447817118318023626727323918718327973312542343933743792972692464476331254234393747

26029726924644751711831802743633631696372742794331254234393359364

12744433312542343935232773712872464472171183180274356273239187183279產(chǎn)品解讀16北向通透西向南向東向東南向25427393244通透戶型戶型面積260-290340-370戶型分類2居半3居優(yōu)點(diǎn)雙臥室和廳朝南明衛(wèi)，采光良好，南北通透，超大尺度主臥系列2個臥室和客廳南向，明衛(wèi)，370平米的大尺度3居缺點(diǎn)推薦用途自住，投資自住為主，多口之家戶型等級11產(chǎn)品解讀通透型戶型面積270380戶型分類3居3居優(yōu)點(diǎn)雙臥室南向采光16.8米超大面寬配合8米進(jìn)深雙臥室南向采光16.8米超大面寬配合8米進(jìn)深缺點(diǎn)整體戶型為L型，戶型不方正整體戶型為L型，戶型不方正推薦用途自住為主自住為主戶型等級22東南向戶型戶型面積236361戶型分類2居半3居優(yōu)點(diǎn)236平米超大2居半東南向大面積采光景觀客廳東南向大面積采光景觀客廳缺點(diǎn)存在純棟、西戶型存在純東、西戶型推薦用途自住為主自住為主戶型等級22東南向戶型戶型面積187269戶型分類1居半2居優(yōu)點(diǎn)大尺度一居半，東南向，極度奢華，東南向大面積采光景觀客廳東南向大面積采光景觀客廳缺點(diǎn)存在純西戶型存在純西戶型推薦用途投資型產(chǎn)品投資兼自住戶型等級1117通透戶型戶型面積260-290340-370戶型分類2居半3南向戶型戶型面積240300戶型分類2居2居優(yōu)點(diǎn)雙臥室客廳南向，大尺度2居，超大面寬雙臥室客廳南向，大尺度2居。超大面寬缺點(diǎn)推薦用途自用投資自住戶型等級12產(chǎn)品解讀西向戶型面積180230-250戶型分類1居半2居優(yōu)點(diǎn)180平米一居，奢侈投資價值極高超大尺度一居半缺點(diǎn)朝向不好面積偏大，朝向不好推薦用途投資型產(chǎn)品投資兼自住戶型等級13東向戶型面積180250戶型分類1居半2居優(yōu)點(diǎn)180平米一居奢侈投資價值極高超大尺度一居半缺點(diǎn)朝向不好面積偏大，朝向不好推薦用途投資型產(chǎn)品投資型產(chǎn)品戶型等級13北向戶型戶型面積170(粗算)330430戶型分類3居2居2居優(yōu)點(diǎn)面積小，三面采光投資價值極高三面采光客廳餐廳超大尺度三面采光客廳餐廳超大尺度缺點(diǎn)朝向不好，面積大朝向不好，面積大推薦用途投資型產(chǎn)品自住社交用戶型等級144北向戶型戶型面積280440戶型分類2居半3居優(yōu)點(diǎn)近50米采光面近20米超大面寬近50米采光面近20米超大面寬缺點(diǎn)朝向不好，面積大朝向不好，面積大推薦用途低單價投資企業(yè)會所社交用戶型等級44在偉業(yè)眼中：北京公館是多種空間產(chǎn)品在一棟建筑中的聚合18南向戶型戶型面積240300戶型分類2居2居優(yōu)點(diǎn)雙臥室客廳南SWOT分析Strengths優(yōu)勢分析Weaknesses劣勢分析地處燕莎商圈；華遠(yuǎn)開發(fā)商品牌；高端產(chǎn)品配置（全鋼框架、呼吸幕墻等）；產(chǎn)品活動空間超大尺度；高端軟性服務(wù)；多數(shù)戶型具有多個采光面；戶型尺度奢華，客廳、餐廳和主臥的尺度放到最大?？蚣芙Y(jié)構(gòu)空間任意分割，讓業(yè)主充滿了自由想象的空間，使居住環(huán)境更加個性化。面市時間長，外立面陳舊；產(chǎn)品各戶型差異大，面積普遍偏大造成銷售總價高；外立面公建化，客戶接受度低；由于地塊關(guān)系，內(nèi)部無自然景觀配套。Opportunities機(jī)會分析Threats威脅分析高端公寓市場逐漸成熟，價格一路上揚(yáng)；客戶購買力持續(xù)增強(qiáng)；相對小的面積中超大的餐廳客廳尺度能否成為本項目的亮點(diǎn)；稀缺地段的稀缺產(chǎn)品。外資限購對本項目的影響大；業(yè)內(nèi)及客戶對本項目固有觀念；國家宏觀調(diào)控政策的不可預(yù)見性；產(chǎn)品差異化明顯，營銷難度大；四線產(chǎn)品保持同比平穩(wěn)去化難度大。19SWOT分析Strengths優(yōu)勢分析Weaknesses產(chǎn)品定位位于燕莎核心區(qū)，具有奢華尺度空間的頂級城市公寓關(guān)鍵詞：

唯一：稀缺科技尺度20產(chǎn)品定位位于燕莎核心區(qū)，具有奢華尺度空間的頂級城市公寓關(guān)鍵詞項目價值體系分析城市價值價值維度項目評價保值性增值性使用功能投資收益綜合評定居住價值高長線持有價值高短期投資收益低城市價值：燕莎核心區(qū)域的城市價值源于涉外特性，且區(qū)域城市價值形成周期長,增長性強(qiáng).項目保值性：項目的稀缺地段和硬件價值足以支撐項目價值的長期穩(wěn)定保持項目增值性：當(dāng)昆侖公寓在區(qū)域豎立起鮮明的價值標(biāo)桿，本項目的增值預(yù)期也將被市場和客戶接受使用功能：先進(jìn)而完善的硬件設(shè)計、豐富的項目及周邊軟性服務(wù)配套決定了項目的巨大使用價值投資收益：項目較高的單價與當(dāng)前北京市場高端項目的租金收益對比的結(jié)果，決定了本項目短線投資收益較低21項目價值體系分析城市價值價值維度項目評價保值性增值性使用功能為認(rèn)可本項目價值的高端客戶打造面積適宜的綜合價值較高的在保持項目價值的基礎(chǔ)上稀市豪宅傳世藏品營銷定位22為認(rèn)可本項目價值的高端客戶打造面積適宜的綜合價值較高的在保持客戶定位北京東部高端公寓項目的客戶構(gòu)成基本相同。項目的位置、產(chǎn)品、價格和推廣調(diào)性等會影響客戶在構(gòu)成的比例和客戶等級上有所不同。客戶構(gòu)成外籍（外籍華人）外埠客戶比例高。我們在對通用時代、天安豪園、銀泰中心、新城國際以及鳳凰城成交客戶分析資料的研究中發(fā)現(xiàn)：23客戶定位北京東部高端公寓項目的客戶構(gòu)成基本相同。我們在對通用客戶定位——東部高端客戶總體描述東部高端項目客戶構(gòu)成24客戶定位——東部高端客戶總體描述東部高端項目客戶構(gòu)成24客戶定位——東部高端客戶總體描述東部高端項目客戶籍貫可以看出，東部客戶當(dāng)中，外籍或具有海外生活經(jīng)驗、生活背景的客戶比例很高，大多屬于在北京工作的外籍人士或出國海歸人士。25客戶定位——東部高端客戶總體描述東部高端項目客戶籍貫可以看出客戶定位——東部高端客戶總體描述東部高端項目客戶區(qū)域客戶所在區(qū)域中，在北京工作和生活客戶占絕對比例，這其中又以北京東部地區(qū)的客戶居多；而港臺客戶與其它省市客戶的比例大致相同。26客戶定位——東部高端客戶總體描述東部高端項目客戶區(qū)域客戶所在客戶分類演藝文體圈知名人士外企跨國公司外籍高管本土私營企業(yè)主海歸及具有海外生活經(jīng)驗的人群演藝文體圈知名人士本土私營企業(yè)主港澳臺地區(qū)投資客演藝文體圈知名人士外企跨國公司外籍高管本土私營企業(yè)主海歸及具有海外生活經(jīng)驗的人群國家背景國企高層北向大戶型R01、L01東南向大戶型R03、L04東向小戶型R02西向小戶行L02、L03北向小戶型L01東南向小戶型R03東南向大戶型R03、L04南向戶型R04南北通透戶型R05、L05社交型投資型自住型模糊空間—流動空間巧妙融合設(shè)計重視投資性--小面積，低總價朝向因素影響小重視專屬使用空間的尺度--起居室系列設(shè)計彰顯公共活動的區(qū)域及細(xì)節(jié)夸張尺度體現(xiàn)氣度戶型各功能分區(qū)明確彰顯公共活動的區(qū)域及細(xì)節(jié)夸張尺度體現(xiàn)氣度戶型各功能分區(qū)明確重視專屬使用空間—主臥系列設(shè)計強(qiáng)調(diào)舒適實(shí)用的均好性戶型朝向好，采光足居室數(shù)量足夠，滿足多口之家中西分離—廚房功能講究交通組織舒適27客戶分類演藝文體圈知名人士演藝文體圈知名人士演藝文體圈知名人區(qū)域構(gòu)成北京地區(qū)外埠港澳臺外籍職業(yè)構(gòu)成外企高層港澳臺本土私營企業(yè)主企業(yè)高級管理層演藝界自由職業(yè)28區(qū)域構(gòu)成北京地區(qū)外埠外籍職業(yè)構(gòu)成外企高層本土私營企業(yè)主演藝界第三部分：營銷實(shí)現(xiàn)29第三部分：營銷實(shí)現(xiàn)29核心思路：以快打慢，以質(zhì)取勝奧運(yùn)前賣速度：相對低價快銷，追求銷售量，實(shí)現(xiàn)安全現(xiàn)金流奧運(yùn)后賣價格：高價高房，實(shí)現(xiàn)利益最大化銷售策略實(shí)施30核心思路：以快打慢，以質(zhì)取勝銷售策略實(shí)施30基礎(chǔ)：進(jìn)行房源銷售控制，保證去化區(qū)間的順序控制節(jié)奏：蓄客→放房→成交/蓄客→放房→成交/蓄客→放房→成交漲價：在銷售節(jié)奏節(jié)點(diǎn)進(jìn)行價格的“跳躍增長”價格策略原則31基礎(chǔ)：進(jìn)行房源銷售控制，保證去化區(qū)間的順序控制價格策略原則32007.112008.32008.82008.122009.92008.9銷售節(jié)奏控制蓄客放房成交蓄客放房成交蓄客放房成交蓄客放房成交漲價漲價漲價322007.112008.32008.82008.122009254273932442739323300236223312343931729213312343932030018023619331254234361370379297269410

18331254234361726260297269410

17171183180236180239187300

163312542343612943792972692374241533125423436129437929726923742414171183180236209267239187183279133312542343613433792972692374471233125423436134337929726923744711171183180236267273239187183279103312542343613433792972692374479331254234361343379297269237447817118318023626727323918718327973312542343933743792972692374476331254234393747

26029726923744751711831802743633631696372372794331254234393359363363364

12744433312542343933593712872464472171183180274523277239187183279ABCD多極產(chǎn)品分布圖1、東西北向、小面積、低總價2、高樓層、朝向好、高舒適總套數(shù)57套總面積13560平米所占比例24%200以下32面積5736200-30015面積4059300-40010面積3765低樓層朝向好面積偏大總套數(shù)61套總面積22004平米所占比例38%200-30030套面積8052平米300-40026套面積9590平米400以上5套面積4362平米東西向總套數(shù)36套總面積8794平米所占比例15%北向大戶型產(chǎn)品總套數(shù)36套總面積13215平米所占比例23%200-3008套面積2295平米300-40012套面積3972平米400以上16套面積6943平米產(chǎn)品極D產(chǎn)品極A產(chǎn)品極B產(chǎn)品極C332542739324427393233002362233121、東西北向、小面積、低總價2、高樓層、朝向好、高舒適總套數(shù)57套總面積13560平米所占比例24%200以下32面積5736200-30015面積4059300-40010面積3765低樓層朝向好面積偏大總套數(shù)61套總面積22004平米所占比例38%200-30030套面積8052平米300-40026套面積9590平米400以上5套面積4362平米東西向總套數(shù)36套總面積8794平米所占比例15%北向大戶型產(chǎn)品總套數(shù)36套總面積13215平米所占比例23%200-3008套面積2295平米300-40012套面積3972平米400以上16套面積6943平米階段投放計劃2007.112008.38122009.99B：低層投放3000平米C：投放3000平米D：400以下6000平米全開B：中低層投放8000平米C：投放3000平米A：高層4000平米B：中高層投放6000平米C：投放3000平米D：400以上中層4000平米A：高層7000平米全部投放B：高層8500平米全部投放C：投放3000平米D：剩余6000平米全開A：200平米以下，投放3000平米；A：200平米以下，3700平米；200-400投放1000平米中層D：400以下全開，400以上低層1000平米341、東西北向、小面積、低總價2、高樓層、朝向好、高舒適總套2007.112008.32008.82008.12D產(chǎn)品3500平米26%階段價：26000元/平米全盤住宅均價：約32000元全盤住宅銷額：約18.3億階段均價：27000元/平米成交面積：9534平米階段均價：30000元/平米成交面積：15100平米階段均價：33000元/平米成交面積：9000平米階段均價：36500元/平米成交面積：18126平米2009.9C產(chǎn)品1800平米20%階段價：27000元/平米B產(chǎn)品2200平米10%階段價：28000元/平米A產(chǎn)品2034平米15%階段價：29000元/平米D產(chǎn)品2500平米20%28000元/平米C產(chǎn)品3000平米35%29000元/平米B產(chǎn)品6600平米30%31000元/平米A產(chǎn)品3000平米22%32000元/平米D產(chǎn)品2000平米15%30000元/平米C產(chǎn)品1000平米12%31500元/平米B產(chǎn)品4000平米18%34000元/平米A產(chǎn)品2000平米15%35500元/平米B產(chǎn)品9000平米40%37500元/平米A產(chǎn)品6026平米45%39500元/平米D產(chǎn)品4500平米33%32500元/平米C產(chǎn)品3000平米35%34500元/平米4.5億元3億元8.2億元2008.92.6億元去化面積所占比例階段去化面積產(chǎn)品分類352007.112008.32008.82008.12D產(chǎn)品現(xiàn)金計劃表產(chǎn)品類型簽約額(億元)累計回款額(億元)2007.12-2008.32.61.32008.04-2008.0634.12008.07-2008.091.56.352008.10-2008.1238.62009.01-2009.03211.12009.04-2009.063.513.852009.07-2009.092.718.3合計18.318.3建議爭取銀行放款期為30至45天36現(xiàn)金計劃表產(chǎn)品類型簽約額累計回款額2007.12-2008.整體銷售期[2007.12-2009.9]實(shí)現(xiàn)總銷售面積的95%產(chǎn)品類型消化面積(平米)銷售額(億元)銷售均價(元/平米)A130604.6435500B218007.433500C88002.730300D125003.629000合計5616018.332500銷售總額37整體銷售期[2007.12-2009.9]實(shí)現(xiàn)總銷售面積的核心思路：多級引爆，控制關(guān)鍵時間節(jié)點(diǎn)，投放足夠費(fèi)用各個銷售節(jié)奏前的推廣引爆推廣手段的集中應(yīng)用推廣費(fèi)用的集中投放好鋼用在刀刃上推廣策略實(shí)施38核心思路：推廣策略實(shí)施382007.112008.32008.82008.122009.92008.9推廣的逐級引爆推廣引爆蓄客放房成交推廣引爆蓄客放房成交推廣引爆蓄客放房成交推廣引爆蓄客放房成交漲價漲價漲價392007.112008.32008.82008.122009階段推廣實(shí)施垂直打擊期準(zhǔn)備期點(diǎn)火啟動期北京公館主形象樹立引起市場廣泛關(guān)注保證項目順利樹立正面形象推廣目的北京公館產(chǎn)品價值的塑造產(chǎn)品稀缺性的描述推廣主題針對銷售難點(diǎn)進(jìn)行定點(diǎn)清除區(qū)域稀缺性北京公館，與家族共榮產(chǎn)品的唯一性京城頂級公寓只有兩種北京公館和非北京公館充分利用奧運(yùn)注意力經(jīng)濟(jì)北京公館，北京200810月11月12月3月8月12月2007年2008年持續(xù)期順利度過后奧運(yùn)時期的審美疲勞產(chǎn)品力的充分展示德國科技豪宅燕莎無雙尺度引爆點(diǎn)內(nèi)部推介新年開盤慶典對話節(jié)目四地亮相奧運(yùn)酒會建筑雙年展2008北京奢侈品展奧運(yùn)慈善拍賣40階段推廣實(shí)施垂直打擊期準(zhǔn)備期點(diǎn)火啟動期北京公館主形象樹立推廣項目品牌/區(qū)域價值升值精細(xì)化操作——華遠(yuǎn)品牌及燕莎區(qū)域價值產(chǎn)品規(guī)劃價值溝通精細(xì)化操作——規(guī)劃產(chǎn)品價值生活體驗的精細(xì)化操作——品質(zhì)生活體驗精細(xì)化亮點(diǎn)營銷操作41項目品牌/區(qū)域價值升值精細(xì)化操作——華遠(yuǎn)品牌及燕莎區(qū)域價值精生活體驗的精細(xì)化操作——品質(zhì)生活體驗賣場打造——酒店品質(zhì)托起高端形象體現(xiàn)尊貴的實(shí)用主義精細(xì)化亮點(diǎn)營銷操作－賣場打造42生活體驗的精細(xì)化操作——品質(zhì)生活體驗賣場打造——酒店品質(zhì)托起生活體驗的精細(xì)化操作——品質(zhì)生活體驗提供客戶專屬服務(wù)，使客戶產(chǎn)生尊貴感，感受項目高價值接待服務(wù)——銷售環(huán)節(jié)提供尊貴型專屬系統(tǒng)化服務(wù)精細(xì)化亮點(diǎn)營銷操作－服務(wù)品質(zhì)打造43生活體驗的精細(xì)化操作——品質(zhì)生活體驗提供客戶專屬服務(wù)，使客戶生活體驗的精細(xì)化操作——品質(zhì)生活體驗多元化的銷售道具構(gòu)建實(shí)景的體驗，視覺沖擊產(chǎn)生購買沖動銷售道具——多方位視覺實(shí)景感受，是現(xiàn)場樣板間開放前最有利的銷售法寶藏品樓書虛擬樣板間三維視頻名品沙盤精細(xì)化亮點(diǎn)營銷操作－銷售道具44生活體驗的精細(xì)化操作——品質(zhì)生活體驗多元化的銷售道具構(gòu)建實(shí)景客戶資源精細(xì)化操作——偉業(yè)/華遠(yuǎn)客戶資源偉業(yè)龐大業(yè)緣資源招集，全員驅(qū)動“活力卡”熱銷策略全員營銷——知名度提升、客戶源驟增的低成本營銷產(chǎn)品推薦會介紹產(chǎn)品，提升傳播廣度發(fā)布“帶客戶”獎勵政策辦理實(shí)名活力卡or激活活力卡自己成交或介紹他人成交，獲得第一筆獎金5000元介紹一名客戶成交，獲得5000元，無人數(shù)封頂；介紹客戶10人但未成交獎勵1000元；繼續(xù)介紹客戶介紹成交客戶介紹未成交客戶精細(xì)化亮點(diǎn)營銷操作－“活力卡”策略45客戶資源精細(xì)化操作——偉業(yè)/華遠(yuǎn)客戶資源偉業(yè)龐大業(yè)緣資源招集客戶資源精細(xì)化操作——偉業(yè)客戶資源開啟磅礴客戶資源，持續(xù)驅(qū)動銷售資源持續(xù)驅(qū)動——偉業(yè)成交客戶資源的利用精細(xì)化亮點(diǎn)營銷操作－偉業(yè)客戶資源46客戶資源精細(xì)化操作——偉業(yè)客戶資源開啟磅礴客戶資源，持續(xù)驅(qū)動825317469西北部地區(qū)1中成大廈2倚霞園3清楓華景園4錦秋知春5學(xué)風(fēng)19116企圖ATT7立方庭8領(lǐng)秀硅谷9誠品建筑6531047129811北部地區(qū)1歐陸經(jīng)典2陽光新干線3北辰綠色家園4康斯丹郡5上元6萬科星園7歐陸經(jīng)典-萬興苑8慧忠北里臥龍花園融域西奧中心東北部地區(qū)1望京新城A4區(qū)2季景．沁園3華鼎世家4綠蔭芳鄰5世安望京6風(fēng)格雅園7融科橄欖16354271東部區(qū)域1、天安豪園2、通用國際公寓3、星河灣I期4、沿海賽落城5、華僑城2354北部別墅1、棕櫚灘2、龍灣3、長河玉墅4、北京灣5、無雙1234547825317469西北部地區(qū)6531047129811北部地偉業(yè)代理銷售京外市場：山西、沈陽、大連、天津、山東、河南、河北、武漢偉業(yè)在上述北方城市中已積累客戶20000份客戶名單精細(xì)化亮點(diǎn)營銷操作－偉業(yè)客戶資源48偉業(yè)代理銷售京外市場：偉業(yè)在上述北方城市中20000份客戶名感官營銷——征服感覺，創(chuàng)造認(rèn)同視覺聽覺嗅覺觸覺心理強(qiáng)化現(xiàn)場的視覺要素：人、物銷售的魅力就是語言的魅力情趣化氛圍，氣味反映品質(zhì)：人、物拉近客戶與項目的距離：人、物處處為客戶著想，“真誠打動一切”溫馨的觸覺體驗清新的嗅覺品味專業(yè)的視覺效果愉悅的心理認(rèn)可舒適的聽覺感受精細(xì)化亮點(diǎn)營銷操作－體驗式營銷49感官營銷——征服感覺，創(chuàng)造認(rèn)同視覺聽覺嗅覺觸覺心理強(qiáng)化多極分控策略分階段實(shí)施50多極分控策略分階段實(shí)施50準(zhǔn)備期[07.10-07.11]媒體策略推廣主題推廣目的推廣活動內(nèi)部推介活動對話節(jié)目北京公館與家族共榮充分準(zhǔn)備，推廣逐步實(shí)施，打消問題樓盤的舊觀念，挖掘、引爆首批客戶確定廣告公司沙盤、效果圖、印刷品等各種銷售道具到位銷售中心具備銷售條件銷售團(tuán)隊組建及培訓(xùn)輔助工作關(guān)鍵詞：亮相戶外、圍檔、網(wǎng)絡(luò)等媒體逐級發(fā)布；項目網(wǎng)站建設(shè)加快，形成逐級信息遞近；所有專業(yè)業(yè)內(nèi)媒體“飽和”投放高端通道的逐步打開51準(zhǔn)備期[07.10-07.11]媒體策略推廣主題推廣目的推沙盤制作高品質(zhì)項目沙盤，模型選材考究，將沙盤座進(jìn)行包裝，采用有肌理的壁紙進(jìn)行包裝，提升檔次感。區(qū)域沙盤：體現(xiàn)地段的稀缺價值。等比例縮放本案所在燕莎核心及輻射區(qū)域，可采用大面積落地形式突出區(qū)域擺放。通過室內(nèi)及模型自身燈光效果的配合，營造出氣勢感。建議尺寸長10M，寬4M，最高樓體1-1.2M。標(biāo)準(zhǔn)層剖面模型：展現(xiàn)布局，作為選房道具。與區(qū)域沙盤制作風(fēng)格統(tǒng)一，注意居室內(nèi)部環(huán)境的營造，體現(xiàn)品味。呼吸玻璃幕墻演示模型：突出本案產(chǎn)品賣點(diǎn)，展現(xiàn)高檔科技公寓的價值。通過多路燈光效果的控制，將科技理論快速展現(xiàn)。預(yù)算費(fèi)用：區(qū)域沙盤22萬+標(biāo)準(zhǔn)層剖面模型8萬+呼吸玻璃幕墻演示模型5萬＝35萬營銷要素分析及主要銷售條件準(zhǔn)備期[07.10-07.11]52沙盤制作高品質(zhì)項目沙盤，模型選材考究，將沙盤座進(jìn)行包裝，采用實(shí)景宣傳片以虛實(shí)結(jié)合的手法拍攝本案宣傳片，體現(xiàn)地段優(yōu)勢、產(chǎn)品價值及品質(zhì)生活氛圍。與沙盤動靜結(jié)合，帶來感官震撼。畫面制作：利用實(shí)景拍攝配合動畫效果，形成強(qiáng)烈視覺沖擊；多角度展現(xiàn)外觀及內(nèi)部裝修配飾等細(xì)節(jié)，在體現(xiàn)奢華尊貴的同時體現(xiàn)居者品味。音效制作：配合畫面帶來男聲低沉渾厚的解說，背景音樂有古典歌劇的高亢震撼感。制作片長：5分鐘。預(yù)算費(fèi)用：30萬營銷要素分析及主要銷售條件準(zhǔn)備期[07.10-07.11]53實(shí)景宣傳片以虛實(shí)結(jié)合的手法拍攝本案宣傳片，體現(xiàn)地段優(yōu)勢、產(chǎn)品樓書高品質(zhì)項目樓書，從書的設(shè)計和材質(zhì)都能表現(xiàn)項目的高檔次感。由于本案立足于城市頂級公寓，為了表現(xiàn)此獨(dú)有的高檔次生活品質(zhì)。建議開發(fā)商制作精美樓書。樓書主要內(nèi)容為：1、規(guī)劃、建筑等設(shè)計理念介紹，表現(xiàn)出獨(dú)有的意識形態(tài)。2、利用大幅畫面表現(xiàn)產(chǎn)品的唯一性，深度挖掘產(chǎn)品價值。3、突出本案地段的稀缺性，及配套服務(wù)的國際化標(biāo)準(zhǔn)。4、成本：200元/本營銷要素分析及主要銷售條件準(zhǔn)備期[07.10-07.11]54樓書高品質(zhì)項目樓書，從書的設(shè)計和材質(zhì)都能表現(xiàn)項目的高檔次感。推廣主題稀缺地段稀缺產(chǎn)品北京公館，與家族共榮！準(zhǔn)備期[07.10-07.11]55推廣主題稀缺地段北京公館，與家族共榮！準(zhǔn)備期[07.10-博客開放高品質(zhì)項目博客，與主線活動和主流地產(chǎn)博客互動，建立網(wǎng)絡(luò)營銷形象陣地。載體選擇：焦點(diǎn)、搜房、新浪等網(wǎng)站(以新浪為主，焦點(diǎn)或搜房為輔)維護(hù)：廣告公司建議：任總博客掛本項目鏈接博客主題：1、討論2007年高檔公寓市場，誰是破浪乘風(fēng)者？2、討論北京公館項目的出現(xiàn)對于燕莎區(qū)域和北京高檔公寓市場有何影響？準(zhǔn)備期[07.10-07.11]56博客開放高品質(zhì)項目博客，與主線活動和主流地產(chǎn)博客互動，建立網(wǎng)載體選擇新浪購買資源：首頁文字聯(lián)—重要節(jié)點(diǎn)/月初、新聞中心文字聯(lián)－平日配送資源：各主要頻道首頁/子頁通欄搜狐購買資源：首頁文字聯(lián)—重要節(jié)點(diǎn)/月初、新聞中心文字聯(lián)－平日配送資源：各主要頻道首頁/子頁通欄焦點(diǎn)購買資源：樓盤詳情頁通欄1/大旗幟1－月初、首頁文字聯(lián)－平日、首頁通欄1－月初、帖子最終頁文字聯(lián)－平日配送資源：新聞中心文字聯(lián)、樓盤詳情頁/帖子最終頁資源預(yù)算費(fèi)用：10-15萬/月網(wǎng)絡(luò)憑借其更新速度、巨大的信息儲量、多媒體的展示形式和多平臺的對比優(yōu)勢成為貫穿始終的推廣媒體。網(wǎng)絡(luò)廣告投放準(zhǔn)備期[07.10-07.11]57載體選擇網(wǎng)絡(luò)憑借其更新速度、巨大的信息儲量、多媒體的展示形式整合軟硬性炒作多媒體軟文硬廣組合投放，軟硬兼施，掌握媒介話語主動權(quán)，集中引爆廣泛關(guān)注——“飽和”媒體選擇：北京青年報、新浪論壇、焦點(diǎn)網(wǎng)、《財富》雜志等。軟文主題：1、討論2007年高檔公寓市場，誰是破浪乘風(fēng)者？2、討論北京公館項目的出現(xiàn)對于燕莎區(qū)域和北京高檔公寓市場有何影響？費(fèi)用：50-100萬準(zhǔn)備期[07.10-07.11]雜志—新地產(chǎn)/紅地產(chǎn)/安家/樓市……報紙—北京青年報/新京報網(wǎng)絡(luò)—搜房/焦點(diǎn)58整合軟硬性炒作多媒體軟文硬廣組合投放，軟硬兼施，掌握媒介話語項目網(wǎng)站公開在本案入市前期，搭建項目網(wǎng)站，逐漸豐富網(wǎng)站內(nèi)容，豐富的多媒體效果形成強(qiáng)烈的感官刺激，擴(kuò)大認(rèn)知、產(chǎn)生好感。設(shè)計建議：制作純動畫效果網(wǎng)站，形成強(qiáng)烈視聽感受。制作公司建議：拓之林費(fèi)用預(yù)算：8萬元準(zhǔn)備期[07.10-07.11]59項目網(wǎng)站公開在本案入市前期，搭建項目網(wǎng)站，逐漸豐富網(wǎng)站內(nèi)容，售樓處投入使用空間布置：調(diào)性把握：尊貴、內(nèi)斂銷售動線，動靜分區(qū)視聽感受區(qū)產(chǎn)品展示茶歇區(qū)營銷功能：超大區(qū)域沙盤，視覺震撼，區(qū)域價值無雙科技展示模型，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品唯一模型上方增加燈光設(shè)施整改建議：大堂內(nèi)小型竹林效果不佳，建議改為模型區(qū)和電視墻超大型區(qū)域沙盤需要地面于天花板的燈光修飾游泳池的玻璃墻壁的效果影響售樓處整體感，建議調(diào)整畫面準(zhǔn)備期[07.10-07.11]60售樓處投入使用空間布置：準(zhǔn)備期[07.10-07.11]6售樓處銷售動線準(zhǔn)備期[07.10-07.11]洽談區(qū)區(qū)域沙盤呼吸幕墻演示模型主銷售動線分戶模型61售樓處銷售動線準(zhǔn)備期[07.10-07.11]洽談區(qū)區(qū)域沙簽約財務(wù)室投入使用準(zhǔn)備期[07.10-07.11]財務(wù)室水吧洽談室洽談室衛(wèi)生間衛(wèi)生間接待區(qū)空間布置：調(diào)性把握：尊貴、內(nèi)斂動靜分區(qū)私密性財務(wù)的安全性產(chǎn)品展示茶歇餐點(diǎn)營銷功能：項目便簽紙紙杯等小型道具宣傳片播放調(diào)整建議：地面地板重新鋪設(shè)調(diào)整照明，增加室內(nèi)明亮度建議用大型奢華家具隔離功能區(qū)62簽約財務(wù)室投入使用準(zhǔn)備期[07.10-07.11]財務(wù)室水主路戶外廣告發(fā)布長線戶外推廣——長期的視覺提醒，區(qū)域的勢能侵略東三環(huán)及機(jī)場高速周邊區(qū)域是項目潛在客群集中的區(qū)域，故偉業(yè)認(rèn)為，應(yīng)集合東三環(huán)以及機(jī)場高速的重要戶外視覺動線，構(gòu)成整體的視覺影響力，加強(qiáng)區(qū)域的宣傳力度。由于目前北京市政府進(jìn)行大規(guī)模的戶外廣告整頓，能否找到合適的戶外廣告牌不可預(yù)期。偉業(yè)將竭盡全力尋找。盡可能達(dá)到目的，但是仍然不能尋找到合適的資源，偉業(yè)會在其他推廣方面予以考慮和彌補(bǔ)。投放時間：2007.12-2008.12預(yù)估總費(fèi)用：300萬/（不可期）準(zhǔn)備期[07.10-07.11]63主路戶外廣告發(fā)布長線戶外推廣——長期的視覺提醒，區(qū)域的勢能侵準(zhǔn)備期[07.10-07.11]主路戶外廣告發(fā)布階段戶外推廣——短期集中的視覺提醒，區(qū)域的勢能侵略項目啟動階段需要大量的短期戶外投放，在一定區(qū)域內(nèi)引爆。在項目現(xiàn)場以及三元橋地區(qū)的戶外大屏幕是目標(biāo)受眾的集中的區(qū)域，故偉業(yè)認(rèn)為，應(yīng)在以上區(qū)域投放短期戶外，達(dá)到啟動階段的廣告覆蓋量。偉業(yè)利用自有資源，偵測到下圖區(qū)域中的幾個戶外資源尚可使用，由于其區(qū)位較好，建議戶外廣告的投放在下述備選項中選擇。小樓包裝：現(xiàn)場小樓外里面進(jìn)行包裝，增強(qiáng)現(xiàn)場指引力度和銷售氛圍項目樓頂設(shè)立廣告牌：區(qū)域戶外，樓體亮燈，售樓處門前植物修正三元橋大型電視屏幕：新型戶外資源，短期利器投放時間：2007.12-2008.12預(yù)估總費(fèi)用：400萬64準(zhǔn)備期[07.10-07.11]主路戶外廣告發(fā)布階段戶外推機(jī)場推廣——貴賓通道投放，強(qiáng)烈視覺沖擊強(qiáng)制視覺媒體，擊破空中精英的首要武器首都機(jī)場是北京精英階層的集散地，是項目潛在客群集中的區(qū)域，故偉業(yè)認(rèn)為，應(yīng)分階段集中投放廣告吸引目標(biāo)客戶的注意力，構(gòu)成影響力，配合航機(jī)雜志加強(qiáng)宣傳力度。同時首都機(jī)場在全國機(jī)場擁有連鎖性廣告特許經(jīng)營權(quán)，可進(jìn)行異地投放。投放時間：2007.12-2008.1/2008.4/2008.9-2008.10/分段投放預(yù)估總費(fèi)用：150萬準(zhǔn)備期[07.10-07.11]65機(jī)場推廣——貴賓通道投放，強(qiáng)烈視覺沖擊強(qiáng)制視覺媒體，擊破空中高端渠道的定點(diǎn)投放對稱飛機(jī)場----貴賓室----公務(wù)艙----頭等艙高爾夫球場---北京---大連---上海---深圳---三亞---珠海----昆明----成都----太原五星級酒店----北京----天津----上海----廣州----香港----大連----青島----三亞俱樂部/商會----北京----上海----浙江----福建----廣東----山東新聞網(wǎng)絡(luò)----鳳凰衛(wèi)視----CCTV----新浪搜狐學(xué)習(xí)組織----EMBA群體----黨校群體北京區(qū)域----CBD----溫榆河----西山----亞北----金融街北京外區(qū)域----三亞----香港----澳門高端客戶的取向路線機(jī)場貴賓通道廣告高檔消費(fèi)場所資料擺放高檔俱樂部推薦會新聞性媒體——新浪/搜狐/百度精準(zhǔn)/21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道清華EMBA同學(xué)會準(zhǔn)備期[07.10-07.11]66高端渠道的定點(diǎn)投放對稱飛機(jī)場----貴賓室----公務(wù)艙--偉業(yè)華遠(yuǎn)內(nèi)部產(chǎn)品推介活動時間：2007年11月下旬 活動主題：內(nèi)部產(chǎn)品推介參與人員：偉業(yè)高端客戶以及華遠(yuǎn)會會員、華遠(yuǎn)老業(yè)主、意向客戶媒體配合：華遠(yuǎn)會預(yù)告、電子郵件告知、短信活動告知；活動現(xiàn)場媒體宣傳?；顒幽康模涸谌A遠(yuǎn)會員中傳播產(chǎn)品內(nèi)涵，并取得品牌與產(chǎn)品雙宣傳的目的；推售華遠(yuǎn)預(yù)購卡（兩千元認(rèn)購金在購房時可抵兩萬，同時金卡會員可按會員標(biāo)準(zhǔn)享受多一個點(diǎn)的折扣）費(fèi)用：10萬準(zhǔn)備期[07.10-07.11]67偉業(yè)華遠(yuǎn)內(nèi)部產(chǎn)品推介活動時間：2007年11月下旬 準(zhǔn)備CCTV-對話央視《對話》節(jié)目是一檔針對高端人群的財富管理類節(jié)目，受到很多高端人士的青睞。因此，偉業(yè)建議與央視合作一期《對話》節(jié)目，借此迅速提高項目的知名度。邀請對象：中國知名房地產(chǎn)開發(fā)公司老總、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、各大網(wǎng)站房地產(chǎn)板塊的主編、GMP建筑事務(wù)所資深設(shè)計師等。主題：科技住宅是否會成為未來住宅發(fā)展的主流？北京是否是世界建筑的試驗田？節(jié)目播出時間：2007年11月場地：CCTV演播大廳。預(yù)算:30萬準(zhǔn)備期[07.10-07.11]68CCTV-對話央視《對話》節(jié)目是一檔針對高端人群的財富管理類階段營銷費(fèi)用預(yù)算準(zhǔn)備期[07.10-07.11]時間段2007.10-2007.11投放載體預(yù)算（萬元）網(wǎng)絡(luò)50整合炒作/報紙/雜志/紙媒100活動50客戶通訊0道具（VI、名片戶型圖等）20售樓處裝飾10樓書、沙盤等70機(jī)場150戶外200廣告公司20合計67069階段營銷費(fèi)用預(yù)算準(zhǔn)備期[07.10-07.11]時間段20點(diǎn)火啟動期[07.12-08.3]媒體策略推廣主題推廣活動北京公館與非北京公館的概念打造北京公館，收關(guān)燕莎，盛世開盤業(yè)內(nèi)同行推介活動頂級樣板鑒賞會，新年答謝活動產(chǎn)品推薦啟動全員營銷推廣目的集中引爆市場，實(shí)現(xiàn)開盤熱銷，保證點(diǎn)火啟動成功戶外、圍檔、網(wǎng)絡(luò)等媒體全面延續(xù)；報廣、雜志等媒體傳達(dá)項目信息，塑造形象；圍繞“燕莎商圈核心”話題展開多點(diǎn)媒體炒作高端通道的逐步打開異地推廣力度強(qiáng)勁關(guān)鍵詞：開盤、熱銷70點(diǎn)火啟動期[07.12-08.3]媒體策略推廣主題推廣活動北推廣主題強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的唯一性京城頂級公寓只有兩種，北京公館&非北京公館點(diǎn)火啟動期[07.12-08.3]71推廣主題強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的唯一性京城頂級公寓只有兩種，北京公館&非北平面報廣——前期形象塑造，開盤告知紙媒傳播度廣，缺乏精度，且效果日漸衰退，故建議本案的形象塑造不以平面報廣為主，在開盤期集中投放1-2期，開盤亮相的主要平面載體。時間安排：07/12，投放2次投放載體：《北京青年報》A疊新聞版，另外可在《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》或者《財經(jīng)時報》中任選一家投放即可費(fèi)用預(yù)算：50萬點(diǎn)火啟動期[07.12-08.3]72平面報廣——前期形象塑造，開盤告知紙媒傳播度廣，缺乏精度，且航機(jī)雜志——形象傳播基地，直擊空中飛人雜志的材質(zhì)較報紙好，且投放航機(jī)雜志，鎖定目標(biāo)客群的同時提升項目品質(zhì)。時間安排：07/12/01-08/12/31，投放1-2次投放載體：中國之翼、中國航空、南方航空……費(fèi)用預(yù)算：30萬點(diǎn)火啟動期[07.12-08.3]73航機(jī)雜志——形象傳播基地，直擊空中飛人雜志的材質(zhì)較報紙好，且全員營銷——長期口碑傳播，持續(xù)客戶驅(qū)動業(yè)內(nèi)人士推薦本案正式開盤后售樓處及樣板間完全對業(yè)內(nèi)人士開放，通過預(yù)約控制到訪量，并同時公開對業(yè)內(nèi)人士推薦客戶購房的獎勵政策，促進(jìn)口碑傳播及持續(xù)客戶驅(qū)動。參與對象：房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，每日控制50組左右時間安排：07/12/20-07/12/24活動流程：項目介紹→參觀樣板間→獲得資料及獲知獎勵政策費(fèi)用預(yù)算：20萬（作為獎勵總費(fèi)用）點(diǎn)火啟動期[07.12-08.3]74全員營銷——長期口碑傳播，持續(xù)客戶驅(qū)動業(yè)內(nèi)人士推薦點(diǎn)火啟動期業(yè)內(nèi)人士推介偉業(yè)資源資源因素：行業(yè)能力強(qiáng)，能夠在沒有市場推廣下把握項目價值熟悉長線及短線投資操作，重視購買時機(jī)富有經(jīng)濟(jì)實(shí)力開發(fā)商及偉業(yè)所積累的業(yè)緣關(guān)系可快速啟動，如高端外籍經(jīng)紀(jì)公司可充分利用偉業(yè)操作大量高端項目客戶市場作用：

業(yè)內(nèi)推廣并急速輻射接觸自身圈層及相關(guān)社會圈層市場形象的快速推廣和銷售的強(qiáng)勢啟動點(diǎn)火啟動期[07.12-08.3]75業(yè)內(nèi)人士推介偉業(yè)資源資源因素：點(diǎn)火啟動期[07.12-08.全員營銷——長期口碑傳播，持續(xù)客戶驅(qū)動老客戶推薦采取客戶帶客戶現(xiàn)金獎勵方案。對于在本案已成交的老客戶帶領(lǐng)新客戶來售樓處看房，并且成交的，對新老客戶給予一定的物質(zhì)獎勵，此項活動將貫徹本案銷售始終。參與對象：成交客戶時間安排：07/12底獎勵內(nèi)容：新客戶簽約給予一定折扣，并現(xiàn)金獎勵老客戶費(fèi)用預(yù)算：300萬(主要為給予老客戶的獎勵，按總房款1000萬，成交30套，每套10萬計算，成交后支出，費(fèi)用通過價格上浮一個點(diǎn)實(shí)現(xiàn)，不記入推廣費(fèi)）點(diǎn)火啟動期[07.12-08.3]76全員營銷——長期口碑傳播，持續(xù)客戶驅(qū)動老客戶推薦點(diǎn)火啟動期[客戶通訊通過客戶介紹客戶，成交的比例日漸增大，說明項目的的知名度和美譽(yù)度已達(dá)到了相當(dāng)高的水平，利用客戶口碑傳播是成本幾乎為零且成交率較高的銷售渠道。同時為使其作用的發(fā)揮最大化，需要對客戶進(jìn)行保養(yǎng)，將本案近期的宣傳活動、利好信息及工程進(jìn)度在《客戶通訊》中體現(xiàn)，增加客戶信心，為本案帶來質(zhì)量較高的意向客戶，促進(jìn)低成本銷售。時間安排：07/12/31，后每3-4個月出刊一次設(shè)計細(xì)節(jié)：注重品質(zhì)及精美程度，與樓書風(fēng)格一致。費(fèi)用預(yù)算：10萬點(diǎn)火啟動期[07.12-08.3]77客戶通訊通過客戶介紹客戶，成交的比例日漸增大，說明項目的的知四地亮相——北京公館，收官燕莎借助距離北京奧運(yùn)的時機(jī)，屆時在北京、香港、澳門以及臺灣選擇高端酒店，舉行北京公館收關(guān)燕莎四地齊開的盛大活動。同時以此為噱頭，推出中港奧臺四地私家藏品展，抬升項目品質(zhì)，引發(fā)中外人士的關(guān)注。邀請對象：房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)、知名中外企業(yè)、新聞界高管、演藝、體育界人士時間安排：07/12/上旬PM15:00-PM20:30活動流程：盛大開盤儀式/接待中心→樣板參觀/實(shí)樓樣板→輝煌晚宴/五星級飯店（昆侖飯店）場地布置：當(dāng)天停訪；接待中心豪華布置，是開盤儀式的主會場；樣板間及接待中心擺放私家藏品，并專人看護(hù)；晚宴會場氣派奢華，節(jié)目選擇以量少精致為主，并配合抽獎。媒體配合：香港、澳門、臺灣媒體的新聞通稿；內(nèi)地紙媒（北青、紅地產(chǎn)、樓市）和網(wǎng)絡(luò)（新浪、搜房、焦點(diǎn)）的新聞通稿；活動現(xiàn)場易拉寶、散發(fā)資料、POP掛旗等展示?；顒幽康模簶淞㈨椖客怃N形象，以次拔升客戶檔次；現(xiàn)在海外推廣，造成國內(nèi)客戶的廣泛關(guān)注；引起市場關(guān)注度，快速預(yù)熱市場。費(fèi)用預(yù)算：100萬點(diǎn)火啟動期[07.12-08.3]78四地亮相——北京公館，收官燕莎借助距離北京奧運(yùn)的時機(jī)，屆時在傳世樣板，頂級鑒賞會——新年開盤慶典點(diǎn)火啟動期[07.12-08.3]樣板間完成，結(jié)合2007年新年。延續(xù)開盤熱銷氛圍，舉辦此活動，同時推出中外私家藏品展，抬升項目品質(zhì)，引發(fā)中外人士的關(guān)注。邀請對象：房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)、知名中外企業(yè)、新聞界高管、演藝、體育界人士，共100人左右時間安排：07/12/28活動流程：接待中心→樣板參觀/實(shí)樓樣板→輝煌晚宴/五星級飯店（昆侖飯店）場地布置：當(dāng)天停訪；接待中心豪華布置，是開盤儀式的主會場；樣板間及接待中心擺放私家藏品，并專人看護(hù)；晚宴會場氣派奢華，節(jié)目選擇以量少精致為主，并配合抽獎。費(fèi)用預(yù)算：50萬79傳世樣板，頂級鑒賞會——新年開盤慶典點(diǎn)火啟動期[07.12-階段營銷費(fèi)用預(yù)算點(diǎn)火啟動期[07.12-08.3]時間段2007.12-2008.3投放載體預(yù)算（萬元）網(wǎng)絡(luò)20整合炒作/報紙/雜志/紙媒80活動150客戶通訊20戶外100廣告公司40合計41080階段營銷費(fèi)用預(yù)算點(diǎn)火啟動期[07.12-08.3]時間段20垂直打擊期[08.4-08.8]媒體策略推廣主題推廣活動北京公館，北京2008異地推廣活動入住活動，公館.lafite激情奧運(yùn)推廣目的全民關(guān)注奧運(yùn)下，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)戶外、圍檔、網(wǎng)絡(luò)等媒體連續(xù)投放高端通路充分利用外埠推廣向外延伸關(guān)鍵詞：奧運(yùn)81垂直打擊期[08.4-08.8]媒體策略推廣主題推廣活動北京推廣主題強(qiáng)調(diào)地段的稀缺性北京公館，北京2008垂直打擊期[08.4-08.8]82推廣主題強(qiáng)調(diào)地段的稀缺性北京公館，北京2008垂直打擊期[0高端雜志——精準(zhǔn)定位高端人士，直擊潛在客群在第二銷售期，利用航機(jī)雜志作為廣告投放的媒體，引起了空中飛人的注意。在第三銷售期，建議改用非航機(jī)類高端雜志延續(xù)廣告的投放，盡力全面覆蓋高端客群的注意力范圍。時間安排：08/04-08/6，投放1-2次投放載體：《財富》、《環(huán)球企業(yè)家》、《財經(jīng)》等……費(fèi)用預(yù)算：30萬垂直打擊期[08.4-08.8]83高端雜志——精準(zhǔn)定位高端人士，直擊潛在客群在第二銷售期，利用垂直打擊期[08.4-08.8]針對性異地推廣，奧運(yùn)前的激情碰撞山西籍、東北籍以及內(nèi)蒙的投資客會在本階段開始關(guān)注本案，建議到外省市進(jìn)行項目推介會。同時，偉業(yè)在山西和東北均有代理銷售的項目，所以由偉業(yè)在兩地整合相關(guān)資源進(jìn)行推廣能夠取得良好的效果，最大限度的降低人力物力的消耗。時間：08年4月地點(diǎn)：山西太原、東北沈陽、內(nèi)蒙古包頭費(fèi)用：50萬84垂直打擊期[08.4-08.8]針對性異地推廣，奧運(yùn)前的激情垂直打擊期[08.4-08.8]入住活動—公館.lafite到08年6月的時候，項目進(jìn)入入住階段，應(yīng)該適時推出答謝老客戶聚焦新客戶的高端入住活動。莊重、典雅，最古典的旋律與最悠久的美酒完美結(jié)合，再次渲染本案的內(nèi)在奢華貴族品質(zhì)，宮廷氣派?；顒觾?nèi)容：邀請國際最負(fù)盛名的交響樂團(tuán)來京演出及品嘗世界歷史上最為悠久的來自法國波爾圖地區(qū)五大酒莊之一---拉斐酒莊的世界頂級紅酒--ChateauLafiteRothchild邀請對象：已簽約的客戶、已有簽約意向的準(zhǔn)客戶及這些客戶的親朋好友、生意合作伙伴，新聞界高管，五百強(qiáng)企業(yè)高管、社會名流、文體界知名人士等。場地：保利劇院預(yù)算：20萬85垂直打擊期[08.4-08.8]入住活動—公館.lafite激情奧運(yùn)——“為奧運(yùn)加油，為北京喝彩”新聞發(fā)布酒會2008年奧運(yùn)會是整個中華民族的盛事，全國上下都拭目以待。開發(fā)商可在項目售樓中心舉行新聞發(fā)布會，用全國上下對奧運(yùn)會的注意力來為項目升溫。邀請對象：北京奧組委人士、國家體育明星、新聞界高管、少量文藝界人士和開發(fā)商方面的代表，總共100人左右時間安排：08/03/05PM20:00-22:00活動流程：開發(fā)商作為主辦方召開新聞發(fā)布酒會，開發(fā)商致辭，為體育健兒加油鼓勵，設(shè)置20萬元的獎勵，并用項目的超豪華會所來支持奧運(yùn)會的發(fā)展，支持運(yùn)動員來北京公館的超豪華會所休息、放松和娛樂。然后是文藝界人士獻(xiàn)聲助唱，舉行酒會。場地布置：活動在項目售樓處大廳舉行，需要將售樓處進(jìn)行布置，加桌椅布置成豪華酒店模樣。費(fèi)用預(yù)算：20萬垂直打擊期[08.4-08.8]86激情奧運(yùn)——“為奧運(yùn)加油，為北京喝彩”新聞發(fā)布酒會2008傳世藏品，奧運(yùn)慈善拍賣會由于本案主要定位于高端客戶，所以，在項目熱銷期內(nèi)，在本案的售樓大廳內(nèi)，舉辦古董展賣會，以對于古董的收藏興趣吸引高端客群的眼球，進(jìn)而提高項目在目標(biāo)客群的知名度。邀請對象：古董鑒賞業(yè)內(nèi)知名人士和收藏大家、對古董收藏感興趣的人，包括房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)、知名中外企業(yè)、文體演藝界知名人士，共50人左右時間安排：08/4月活動流程：兩天的古董展示時間/項目樣板間兩天的拍賣時間/售樓大廳場地布置：展示的兩天項目停止接訪，項目樣板間布置成豪華的古董展示間，由專人看護(hù)，入場嘉賓統(tǒng)一發(fā)放通行證，售樓大廳準(zhǔn)備高檔紅酒和精致冷餐；后兩天的下午為拍賣時間，將售樓中心裝飾一新，作為拍賣場所，進(jìn)行拍賣。費(fèi)用預(yù)算：50萬垂直打擊期[08.4-08.8]87傳世藏品，奧運(yùn)慈善拍賣會由于本案主要定位于高端客戶，所以，在階段營銷費(fèi)用預(yù)算垂直打擊期[08.4-08.8]時間段2008.4-2008.8投放載體預(yù)算（萬元）網(wǎng)絡(luò)20整合炒作/報紙/雜志/紙媒100活動200客戶通訊20戶外100廣告公司50合計49088階段營銷費(fèi)用預(yù)算垂直打擊期[08.4-08.8]時間段200持續(xù)銷售期[08.9-08.12]媒體策略推廣主題推廣活動德國科技豪宅，燕莎無雙尺度國際建筑藝術(shù)雙年展客戶答謝，傳世拍賣會推廣目的全民關(guān)注奧運(yùn)下，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)戶外、圍檔、網(wǎng)絡(luò)等媒體連續(xù)投放高端通路充分利用外埠推廣向外延伸關(guān)鍵詞：雙年展89持續(xù)銷售期[08.9-08.12]媒體策略推廣主題推廣活動德推廣主題北京后奧運(yùn)時期持續(xù)銷售期[08.9-08.12]德國科技豪宅，燕莎無雙尺度！90推廣主題北京后奧運(yùn)時期持續(xù)銷售期[08.9-08.12]德國重塑業(yè)內(nèi)巔峰形象——國際建筑藝術(shù)雙年展中國國際建筑藝術(shù)雙年展，首屆于2004年在人民大會堂開幕，是加強(qiáng)國際建筑藝術(shù)交流的窗口與建筑技術(shù)交流的橋梁。開發(fā)商和政府合作，將2008年的國際建筑藝術(shù)雙年展的國際建筑作品展示移到本項目內(nèi)來舉辦，提高項目在業(yè)界的知名度。邀請對象：房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)知名人士參展作品：國際和國內(nèi)著名建筑師和建筑事務(wù)所的作品，包括德國GMP建筑事務(wù)所的作品時間安排：08/9/20活動流程：開展第一天邀請知名人士來觀展，有專業(yè)服務(wù)人員進(jìn)行現(xiàn)場講解，并配以媒體報道，以后的一周時間為自由展覽時間。場地布置：展覽在項目售樓處大廳舉行。費(fèi)用預(yù)算：50萬持續(xù)銷售期[08.9-08.12]91重塑業(yè)內(nèi)巔峰形象——國際建筑藝術(shù)雙年展中國國際建筑藝術(shù)雙年展高端人群集中引爆——2008北京奢侈品展近年，在北京上海等地接連舉辦了數(shù)次奢侈品展，且現(xiàn)場銷售額逐年提高，中國的高端人士開始關(guān)注此類活動，尤其以北京和上海舉辦的活動最為知名。參加此類活動的人群是本項目的目標(biāo)客戶，且擁有強(qiáng)大的購買力，建議承辦2008北京奢侈品展活動。邀請對象：國內(nèi)”隱形“富豪，高端人士參展作品：國內(nèi)外知名奢侈品品牌時間安排：08/10/20活動流程：活動當(dāng)天在酒店舉辦，設(shè)置參觀樣板間活動環(huán)節(jié)，并配以媒體報道，以后的一周時間為自由展覽時間。場地布置：展覽在項目附近酒店舉辦。費(fèi)用預(yù)算：50萬持續(xù)銷售期[08.9-08.12]92高端人群集中引爆——2008北京奢侈品展近年，在北京上海等地階段營銷費(fèi)用預(yù)算持續(xù)銷售期[08.9-08.12]時間段2008.9-2008.12投放載體預(yù)算（萬元）網(wǎng)絡(luò)20整合炒作/報紙/雜志/紙媒100活動100客戶通訊20機(jī)場70廣告公司40合計35093階段營銷費(fèi)用預(yù)算持續(xù)銷售期[08.9-08.12]時間段20二次強(qiáng)銷期[09.1-09.9]媒體策略推廣主題推廣活動北京公館讓經(jīng)典成為永恒定期高端PARTY歐美同學(xué)會聯(lián)宜美洲俱樂部等高端商務(wù)活動推廣目的項目入住半年，渠道圈層營銷實(shí)現(xiàn)戶外、網(wǎng)絡(luò)等媒體連續(xù)投放高端通路充分利用外埠推廣向外延伸關(guān)鍵詞：渠道94二次強(qiáng)銷期[09.1-09.9]媒體策略推廣主題推廣活動北京推廣主題高調(diào)收尾讓經(jīng)典成為永恒二次強(qiáng)銷期[09.1-09.9]95推廣主題高調(diào)收尾讓經(jīng)典成為永恒二次強(qiáng)銷期[09.1-09.9奢華空間，打造私屬Party盛宴經(jīng)過將近一年時間的積累，項目已經(jīng)聚集了一批高端客群。在此，偉業(yè)建議利用項目超大尺度的奢華會所，為有需要的業(yè)主舉辦私屬Party,一是作為對老客戶的答謝，二是利用老客戶的私人交際圈，使更多地潛在目標(biāo)客群注意到項目，并促進(jìn)新的認(rèn)購簽約量。與會對象：有需要的業(yè)主自身及其邀請的朋友等?；顒觾?nèi)容：根據(jù)要求，開發(fā)商對會所進(jìn)行必要的包裝和裝飾，并可以免費(fèi)提供保安系統(tǒng)，使業(yè)主及其朋友能夠得到舒適自在奢華的身心享受?；顒訄龅兀航?jīng)過整修的北京公館項目會所時間：建議項目從09年3月起，每一個月舉辦一次。預(yù)算:一次10萬二次強(qiáng)銷期[09.1-09.9]96奢華空間，打造私屬Party盛宴經(jīng)過將近一年時間的積歐美同學(xué)會企業(yè)家聯(lián)誼會通過贊助歐美同學(xué)會企業(yè)家聯(lián)誼會的論壇活動塑造北京公館在這些具有高級知識分子身份的企業(yè)家心目中的高貴形象。邀請對象：企業(yè)家聯(lián)誼會會長、常務(wù)副會長、秘書長、華遠(yuǎn)集團(tuán)代表、各大媒體記者?；顒觾?nèi)容：準(zhǔn)備飲品和冷餐，與會者在古典音樂背景下，互相溝通企業(yè)經(jīng)營的心得經(jīng)驗，交流認(rèn)識更多的朋友，同時也更多地熟悉本項目，認(rèn)識項目的收藏價值。活動場地：經(jīng)過全新布置的北京公館項目售樓處時間：09年4月預(yù)算:50萬二次強(qiáng)銷期[09.1-09.9]97歐美同學(xué)會企業(yè)家聯(lián)誼會通過贊助歐美同學(xué)會企業(yè)家聯(lián)誼會的贊助美洲俱樂部的休閑商務(wù)活動塑造北京公館城市頂級公寓形象,尤其是面對美洲俱樂部的會員均為北美海歸派,多從事與于IT高薪技術(shù)產(chǎn)業(yè)，因此重點(diǎn)突出本案由德國GMP設(shè)計的真正科技豪宅！邀請對象：以張朝陽為代表的網(wǎng)絡(luò)精英及微軟、惠普等國際知名IT公司的駐中國區(qū)高管?；顒觾?nèi)容：配合美洲俱樂部的一次主題活動場地：華潤大廈頂層時間:09年5月預(yù)算：50萬二次強(qiáng)銷期[09.1-09.9]98贊助美洲俱樂部的休閑商務(wù)活動塑造北京公館城市頂級公寓形階段營銷費(fèi)用預(yù)算二次強(qiáng)銷期[09.1-09.9]時間段2009.1-2009.9投放載體預(yù)算（萬元）網(wǎng)絡(luò)60整合炒作/報紙/雜志/紙媒200活動150客戶通訊50廣告公司90機(jī)動費(fèi)用50合計60099階段營銷費(fèi)用預(yù)算二次強(qiáng)銷期[09.1-09.9]時間段200總體營銷預(yù)算——約為總銷售額的1.5%投放載體說明預(yù)算（萬元）網(wǎng)絡(luò)多網(wǎng)站的全程軟硬性推廣、項目網(wǎng)站及博客170整合炒作/報紙/雜志/紙媒重要節(jié)點(diǎn)的市場大眾告知580活動全程貫穿的各類造勢及促銷活動650客戶通訊各類銷售道具的制作110道具（VI、名片戶型圖等）20售樓處裝飾10樓書、沙盤等70機(jī)場220戶外樓體，三元橋LCD等400廣告公司240機(jī)動費(fèi)用150合計18.3億*1%=2745萬2620100總體營銷預(yù)算——約為總銷售額的1.5%投放載體說明預(yù)算（萬元THANKS感謝開發(fā)商對偉業(yè)的信任2007年10月5日101THANKS感謝開發(fā)商對偉業(yè)的信任2007年10月5日101北京公館營銷策劃報告

2007年10月5日102北京公館營銷策劃報告

目標(biāo)：2008年底實(shí)現(xiàn)銷售額10億元2009年9月實(shí)現(xiàn)銷售總面積95％，銷售額18.3億元103目標(biāo)：2現(xiàn)金計劃表產(chǎn)品類型簽約額(億元)累計回款額(億元)2007.12-2008.32.61.32008.04-2008.0634.12008.07-2008.091.56.352008.10-2008.1238.62009.01-2009.03211.12009.04-2009.063.513.852009.07-2009.092.718.3合計18.318.3建議爭取銀行放款期為30至45天104現(xiàn)金計劃表產(chǎn)品類型簽約額累計回款額2007.12-2008.時間段2007.10-2007.112007.12-2008.32008.4-2008.82008.9-2008.122009.1-2009.9合計投放載體預(yù)算（萬元）預(yù)算（萬元）預(yù)算（萬元）預(yù)算（萬元）預(yù)算（萬元）預(yù)算（萬元）網(wǎng)絡(luò)5020202060170整合炒作/報紙/雜志/紙媒10080100100200580活動50150200100150650客戶通訊020202050110道具（VI、名片戶型圖等）20

20售樓處裝飾10

10樓書、沙盤等70

70機(jī)場150

70

220戶外200100100