典當(dāng)業(yè)務(wù)與融資貸款詳解課件

典當(dāng)業(yè)務(wù)與融資貸款詳解典當(dāng)業(yè)務(wù)與融資貸款詳解典當(dāng)業(yè)務(wù)與融資貸款詳解當(dāng)今典當(dāng)?shù)母拍钚再|(zhì)和作用典當(dāng)業(yè)歷史沿革新中國典當(dāng)業(yè)發(fā)展概況典當(dāng)術(shù)語介紹1234

典當(dāng)業(yè)務(wù)當(dāng)今典當(dāng)業(yè)務(wù)類型介紹5典當(dāng)業(yè)務(wù)與融資貸款詳解典當(dāng)業(yè)務(wù)與融資貸款詳解典當(dāng)業(yè)務(wù)與融資貸1當(dāng)今典當(dāng)?shù)母拍钚再|(zhì)和作用典當(dāng)業(yè)歷史沿革新中國典當(dāng)業(yè)發(fā)展概況典當(dāng)術(shù)語介紹1234

典當(dāng)業(yè)務(wù)當(dāng)今典當(dāng)業(yè)務(wù)類型介紹5當(dāng)今典當(dāng)?shù)母拍钚再|(zhì)和作用典當(dāng)業(yè)歷史沿革新中國典當(dāng)業(yè)發(fā)展概況典一、新中國典當(dāng)業(yè)發(fā)展三個階段二、新時期典當(dāng)業(yè)發(fā)展情況分析三、未來典當(dāng)業(yè)發(fā)展趨勢分析

新中國典當(dāng)?shù)陌l(fā)展?fàn)顩r新中國典當(dāng)?shù)陌l(fā)展?fàn)顩r相同點：（1）都是以財產(chǎn)作押進行限期有償?shù)慕栀J行為，屬于金融業(yè)務(wù)；（2）都是社會融資體系的組成部分；（3）主要社會功能均為資金融通，救急解難?，F(xiàn)代典當(dāng)行與傳統(tǒng)當(dāng)鋪的聯(lián)系與區(qū)別：不同點：（1）地位作用不同：現(xiàn)代典當(dāng)是補充金融市場的地位，古代典當(dāng)為剝削窮人的社會地位；（2）服務(wù)對象不同：現(xiàn)代典當(dāng)以個體單位及中小企業(yè)為主，古代典當(dāng)為個人為主；（3）經(jīng)營范圍不同：現(xiàn)代典當(dāng)經(jīng)營范圍廣泛，古代典當(dāng)為民品為主；（4）經(jīng)營性質(zhì)不同：（5）交易方式不同：現(xiàn)代典當(dāng)交易方式有抵押質(zhì)押兩種；而古代典當(dāng)多為質(zhì)押。相同點：現(xiàn)代典當(dāng)行與傳統(tǒng)當(dāng)鋪的聯(lián)系與區(qū)別：不同點：一、典當(dāng)?shù)母拍睿旱洌撼龅淙藢⑵渌械牟粍赢a(chǎn)轉(zhuǎn)移給承典人換取典金，在典期內(nèi)承典人有權(quán)使用該不動產(chǎn)，并且享受該不動產(chǎn)的收益權(quán)，典期到期后，出典人償還典金，出典人交還其不動產(chǎn)。（時間比較長，現(xiàn)在這種物權(quán)使用情況較少）當(dāng)：當(dāng)戶將其動產(chǎn)、財產(chǎn)權(quán)利作為當(dāng)物質(zhì)押或者將其房地產(chǎn)作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，交付一定比例費用，取得當(dāng)金，并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、償還當(dāng)金、贖回當(dāng)物的行為。典當(dāng)類型：（1）經(jīng)營型典當(dāng)（2）消費型典當(dāng)?shù)洚?dāng)?shù)母拍?、性質(zhì)和作用：一、典當(dāng)?shù)母拍睿旱洚?dāng)?shù)母拍睢⑿再|(zhì)和作用：二、典當(dāng)?shù)奶攸c：1、小額性2、短期性3、便捷性（包括快捷性和靈活性）4、安全性5、規(guī)范性（指操作方面）典當(dāng)業(yè)務(wù)與融資貸款詳解課件1、當(dāng)戶2、收當(dāng)人3、當(dāng)物4、當(dāng)金5、交當(dāng)6、收當(dāng)7、當(dāng)票8、當(dāng)期典當(dāng)術(shù)語介紹：9、折當(dāng)率10、典當(dāng)綜合費及費率11、贖當(dāng)12、續(xù)當(dāng)13、頂當(dāng)14、抽當(dāng)15、絕當(dāng)16、出當(dāng)1、當(dāng)戶典當(dāng)術(shù)語介紹：9、折當(dāng)率典當(dāng)綜合費及費率動產(chǎn)質(zhì)押典當(dāng)?shù)脑戮C合費率不得超過當(dāng)金的42‰。如：汽車、貴金屬、電子產(chǎn)品等。房地產(chǎn)抵押典當(dāng)?shù)脑戮C合費率不得超過當(dāng)金的27‰。財產(chǎn)權(quán)利質(zhì)押典當(dāng)?shù)脑戮C合費率不得超過當(dāng)金的24‰。如：股票、存單、等。典當(dāng)綜合費及費率典當(dāng)?shù)臉I(yè)務(wù)類型簡介：民品財產(chǎn)權(quán)利機動車房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)黃鉑金、數(shù)碼產(chǎn)品等有價值的物品股權(quán)、倉單、上市公司股票等有價值的財產(chǎn)權(quán)利1、未出售2、已出售1、房產(chǎn)2、地產(chǎn)

機動車房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利民品典當(dāng)?shù)臉I(yè)務(wù)類型簡介：民品財產(chǎn)權(quán)利機動車房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)黃鉑金、2、業(yè)務(wù)運營1、公司概況中泰創(chuàng)展控股有限公司介紹2、業(yè)務(wù)運營1、公司概況中泰創(chuàng)展控股有限公司介紹中泰創(chuàng)展控股有限公司是一家致力于投資控股中國典當(dāng)專業(yè)投資機構(gòu)，成立于2008年12月，注冊資本2.65億元人民幣。公司自成立以來，立足北京，面向全國，開拓創(chuàng)新，在全國各大中城市布局典當(dāng)投資網(wǎng)絡(luò)，短短三年多時間，已在四個直轄市，二十多個省會城市建立了分支機構(gòu)。目前9個職能部門，董事長辦公室、財務(wù)運營中心、人力行政中心、風(fēng)險控制中心、業(yè)務(wù)管理部、兼并收購部、總工辦、上市辦、基金合作部。目前共計41家業(yè)務(wù)部門，其中5家同業(yè)合作部；9家直營業(yè)務(wù)部、27家典當(dāng)行。公司概況中泰創(chuàng)展控股有限公司是一家致力于投資控股中國典當(dāng)專業(yè)投資機構(gòu)公司目前主要業(yè)務(wù)類型

1、常規(guī)抵（質(zhì)）押類項目

2、股權(quán)投資類項目

二、業(yè)務(wù)運營公司目前主要業(yè)務(wù)類型

1、常規(guī)抵（質(zhì)）押類項目

2、股權(quán)1、常規(guī)類抵（質(zhì)）押項目房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)：

以客戶所有的權(quán)屬清晰、證照齊全、真實有效的房屋、在建工程、土地為抵押物，通過抵押登記的方式，通過典當(dāng)行或者銀行委托貸款的模式向客戶發(fā)放貸款。倉單質(zhì)押融資業(yè)務(wù)：

客戶將其持有的倉儲公司出具的倉單，以背書質(zhì)押的方式向我司進行融資借款。業(yè)務(wù)運營1、常規(guī)類抵（質(zhì)）押項目業(yè)務(wù)運營動產(chǎn)質(zhì)押融資業(yè)務(wù)：客戶將其具有所有權(quán)的易變現(xiàn)、易保存的動產(chǎn)以出質(zhì)的方式質(zhì)押給我司，我司通過引進第三方租賃倉儲場所形成我司對質(zhì)物的間接占有，同時該第三方對質(zhì)物進行監(jiān)管的融資模式。過橋貸款業(yè)務(wù)：客戶取得貸款項目后，在還舊借新時，自身缺少部分資金還貸，由我司先行墊付還款，待新貸款發(fā)放后，歸還我司當(dāng)金并支付息費的業(yè)務(wù)。所墊還過橋的放款主體包括銀行以及符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的其他主體。抵（質(zhì)）押物可以房地產(chǎn)、動產(chǎn)、股權(quán)等。業(yè)務(wù)運營動產(chǎn)質(zhì)押融資業(yè)務(wù)：業(yè)務(wù)運營2、股權(quán)投資類項目

我司通過設(shè)立房地產(chǎn)基金或者直接投資的形式，采取受讓合作方或合作方所持項目公司股權(quán)、增資入股、受讓特定債權(quán)等方式，成為項目公司股東并行使股東權(quán)利，與合作方共擔(dān)風(fēng)險、共享收益的融資業(yè)務(wù)活動。

業(yè)務(wù)運營2、股權(quán)投資類項目業(yè)務(wù)運營二、房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險一、借貸類項目常見問題及相關(guān)風(fēng)險二、房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題一、借貸類項目常見問題及相關(guān)一、借貸類項目操作模式及相關(guān)風(fēng)險一、借貸類項目操作模式及相關(guān)風(fēng)險借貸類項目常見問題及相關(guān)風(fēng)險問題｜question

（一）倉單質(zhì)押與動產(chǎn)質(zhì)押的區(qū)別以及應(yīng)注意的問題（二）對項目評估應(yīng)關(guān)注的事項（三）對于涉及拆遷及回遷的項目需要關(guān)注的問題（四）僅對土地進行抵押的貸款項目中需注意的問題（五）還款來源的重要性及如何確定（六）對如擺帳類業(yè)務(wù)借貸類項目常見問題及相關(guān)風(fēng)險問題｜question（一）倉借貸類項目常見問題及相關(guān)風(fēng)險（一）倉單質(zhì)押與動產(chǎn)質(zhì)押的區(qū)別以及應(yīng)注意的問題1、概念①動產(chǎn)質(zhì)押：債務(wù)人或第三人將其動產(chǎn)移交債權(quán)人占有，將該動產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法拍賣、變賣該動產(chǎn)，并以其價款優(yōu)先受償。②倉單質(zhì)押：是權(quán)利質(zhì)押的一種，是以倉單為標(biāo)的物而成立的質(zhì)權(quán)。由保管人出具的，由出質(zhì)人將倉單背書交付質(zhì)權(quán)人占有，在債務(wù)人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)時，可憑倉單向保管人請求提取倉儲物進行變價并優(yōu)先受償。借貸類項目常見問題及相關(guān)風(fēng)險（一）倉單質(zhì)押與動產(chǎn)質(zhì)押的區(qū)別以借貸類項目常見問題及相關(guān)風(fēng)險2、二者區(qū)別及應(yīng)當(dāng)關(guān)注的問題①二者質(zhì)押物不同。②二者關(guān)注的重點不同。倉單質(zhì)押更關(guān)注保管人的資質(zhì)，動產(chǎn)質(zhì)押則關(guān)注動產(chǎn)本身的價值。③動產(chǎn)質(zhì)押應(yīng)注意重復(fù)質(zhì)押的問題。借貸類項目常見問題及相關(guān)風(fēng)險2、二者區(qū)別及應(yīng)當(dāng)關(guān)注的問題借貸類項目常見問題及相關(guān)風(fēng)險（二）對項目評估應(yīng)關(guān)注的事項1.對于在建工程項目完工程度較差的，評估依據(jù)建議以成本重置法進行，對于已封頂在建工程且完工程度較好的，可以結(jié)合收益法綜合考慮評估價值,并且折當(dāng)率不高于40%，折當(dāng)后每平米單價應(yīng)低于建筑安裝成本。2.對于一二線城市中已取得房產(chǎn)證的商業(yè)或?qū)懽謽琼椖?，項目位置較好，位于城市中心或商業(yè)（商務(wù)）中心區(qū)域，周邊商業(yè)（商務(wù)）氣氛濃厚，折當(dāng)率可適當(dāng)放寬，原則上不能高于抵押物評估值百分之五十。3.對于土地抵押除應(yīng)關(guān)注企業(yè)的評估價值,當(dāng)?shù)赝恋啬壳暗某山粌r格外,還需要對土地當(dāng)時的取得成本、違約成本等進行綜合考慮。借貸類項目常見問題及相關(guān)風(fēng)險（二）對項目評估應(yīng)關(guān)注的事項1.借貸類項目常見問題及相關(guān)風(fēng)險（三）對于涉及拆遷及回遷的項目需要關(guān)注的問題１．抵押項目中如果涉及回遷的話，必須去房產(chǎn)局落實抵押物是否涉及回遷房產(chǎn)，如涉及上述房產(chǎn)，則可能導(dǎo)致將回遷房產(chǎn)進行抵押擔(dān)保，最后出現(xiàn)訴訟風(fēng)險將導(dǎo)致整個抵押物不能夠處置的風(fēng)險。２．對于涉及拆遷的項目,拆遷問題沒有解決前,該類項目不建議操作。借貸類項目常見問題及相關(guān)風(fēng)險（三）對于涉及拆遷及回遷的項目需借貸類項目常見問題及相關(guān)風(fēng)險（四）僅對土地進行抵押的貸款項目中需注意的問題１.對于取得土地在規(guī)定時間內(nèi)未開發(fā)的項目，應(yīng)了解該土地是否已經(jīng)納入政府閑置土地公示中，該土地是否需要交納違約金等影響土地正常開發(fā)的因素，對于長期未開發(fā)土地應(yīng)謹(jǐn)慎選擇，排除地塊由于閑置被收回等法律風(fēng)險。２.對于僅對土地抵押的項目，原則上不同意對抵押土地進行開發(fā)建設(shè)。借貸類項目常見問題及相關(guān)風(fēng)險（四）僅對土地進行抵押的貸款項目借貸類項目常見問題及相關(guān)風(fēng)險如必須進行開發(fā)，則需要對相關(guān)事項進行核實：①需要了解當(dāng)?shù)厥欠窨梢宰芳釉诮üこ痰盅杭爱?dāng)?shù)卦诮üこ痰盅旱南嚓P(guān)政策,如果無法追加在建工程抵押,則新增建筑物不屬抵押范圍,對將來抵押物的處置造成一定困難。②抵押土地上的在建工程如進行銷售，則對銷售行為我方將無法控制,會造成抵押物價值的降低,應(yīng)增加控制該項目公司證照、印鑒等方式，并限制銷售回款的流出，最好能與借款人協(xié)商用相應(yīng)銷售回款償還我司借款。借貸類項目常見問題及相關(guān)風(fēng)險如必須進行開發(fā)，則需要對相關(guān)事項借貸類項目常見問題及相關(guān)風(fēng)險（六）對如擺帳類業(yè)務(wù)，應(yīng)認(rèn)真核實交易背景的真實性，避免由于合作方主觀惡意，對我司資金安全造成危害。

借貸類項目常見問題及相關(guān)風(fēng)險（六）對如擺帳類業(yè)務(wù)，應(yīng)認(rèn)真核實二、房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險二、房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險問題｜question

（一）我司對該類項目的基本要求（二）對項目合作方的選擇（三）對擬投資項目的選擇（四）對項目合作方自有投入部分的認(rèn)定（五）對投資項目未來銷售預(yù)測的方法（六）項目公司或有負(fù)債的查證方式房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險問題｜question（房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險1.資金配比比例不低于1:1。2.融資年化收益率原則不低于30%。3.我司通過投資占項目公司股權(quán)比例大于95%以上。4.項目本身的要求：①項目所在地最低應(yīng)為較發(fā)達(dá)的二三線城市。②開發(fā)項目以住宅為主，商業(yè)面積不超過總建筑面積30%。（一）我司對該類項目的基本要求房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險（一）我司對該類項目的基本房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險5.項目公司管理人員具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。6.公司以及高級管理人員有良好的誠信記錄。房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險5.項目公司管理人員具有豐房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險1.對資質(zhì)及開發(fā)經(jīng)驗的要求：①具備房地產(chǎn)開發(fā)（三級）資質(zhì)以上。②豐富開發(fā)經(jīng)驗，累計獨立開發(fā)面積不得少于30萬平方米。A.判斷合作方是否有能力開發(fā)該項目，避免因開發(fā)經(jīng)驗不足而導(dǎo)致項目失敗的風(fēng)險。B.判斷合作方是否具備為本項目公司追加投入的資金實力，如合作方運作項目能力強，則在其前期項目開發(fā)中會積累大量的資金，有利于幫助我們判斷其對本項目投入是否為自有資金投入，從而規(guī)避第三方借款投入的債務(wù)風(fēng)險。（二）對項目合作方的選擇房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險（二）對項目合作方的選擇房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險2、對項目合作方誠信的要求：

①被執(zhí)行人信息網(wǎng)查詢企業(yè)涉訴案件情況。

實際操作中，常常出現(xiàn)盡職調(diào)查,查詢了被執(zhí)行人信息網(wǎng)時無涉訴案件，但上報項目時或放款前夕出現(xiàn)涉訴案件，因此提醒各典當(dāng)行和業(yè)務(wù)部門要隨時查詢。

②向我方提供的與項目有關(guān)的核心資料應(yīng)為真實、全面（此項需要重點關(guān)注）。③通過征信系統(tǒng)查詢企業(yè)是否存在不良征信記錄。④是否涉及做假賬，或存在幾套賬的情況。⑤是否涉及惡意逃稅行為等。房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險2、對項目合作方誠信的要求房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險1.選擇項目應(yīng)以住宅項目為主。2.項目所在地經(jīng)濟應(yīng)比較發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)交易較為活躍、剛性需求較高，對于土地供應(yīng)量或住宅存量過大的區(qū)域應(yīng)予堅決回避。3.可以適當(dāng)參與商業(yè)或?qū)懽謽堑任飿I(yè)形態(tài)：①應(yīng)位于大中型城市的中心地段或商業(yè)商務(wù)集中區(qū)域。②合作方應(yīng)具備豐富開發(fā)此類房產(chǎn)的經(jīng)驗。③此類項目不易把握，應(yīng)慎重參與。

（三）對擬投資項目的選擇房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險（三）對擬投資項目的選擇房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險4.對于承接其他金融機構(gòu)（信托公司）的房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目應(yīng)關(guān)注的問題：①此類項目一般為承接信托公司的項目，由于信托公司的性質(zhì)決定了其無法辦理展期，只能進行兌付。②應(yīng)對項目公司的財務(wù)狀況進行詳細(xì)調(diào)查，并與相關(guān)信托公司約定權(quán)利義務(wù)的承擔(dān)。③應(yīng)避免承接在信托到期不能兌付系由于項目在開發(fā)過程中發(fā)生瑕疵導(dǎo)致項目無法繼續(xù)開發(fā)的項目。④應(yīng)對在與我司合作的期間內(nèi)，合作方有無利潤作出客觀分析評價。

房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險4.對于承接其他金融機構(gòu)（房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險(四）對項目合作方自有投入部分的認(rèn)定1.可以記入的項目：①可控制的前期項目的尾盤。應(yīng)按實際投入的成本計算，而不能因系現(xiàn)房按銷售價格計算。房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險(四）對項目合作方自有投入房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險②現(xiàn)開發(fā)項目的實際已投入成本：包含土地成本、實際的工程投入、相關(guān)的費用支出。對于實際工程款的支付存在不確定性時，應(yīng)按照實際發(fā)生的工程量來確定工程款的支付金額。采用此方法主要是規(guī)避開發(fā)商通過主承包商倒賬以增加已支出工程款的金額來滿足我司自資金配比的要求，也可以通過詢問施工方來確定工程款的支付情況。③已經(jīng)取得但不在本期間開發(fā)土地的成本：對于分期開發(fā)的項目，已經(jīng)取得的土地，但不在本期開發(fā)的地塊成本可以計入項目公司投入資金配比金額中。房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險②現(xiàn)開發(fā)項目的實際已投入成房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險2．應(yīng)扣除的項目：非股東借款的對外債務(wù)：信托本金和未付息費、銀行借款、民間借貸等在我司介入期間需要償還的債務(wù)。房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險2．應(yīng)扣除的項目：房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險3.不應(yīng)計入的項目：①不可控的資產(chǎn)，如已經(jīng)抵押的或以物抵債的資產(chǎn)。②已經(jīng)支出的各種息費（銀行貸款利息、信托利息、民間借貸息費等）。房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險3.不應(yīng)計入的項目：房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險特別注意：項目公司股東借款的風(fēng)險問題：我司目前接觸的項目，在資金來源上很多是由注冊資本金和股東借款組成，對于股東借款是否為自有資金投入，在核實方面存在較大難度，目前我司資金介入期間采用風(fēng)控措施主要為：讓股東階段性放棄債權(quán)，但此方式涉及危害股東的債權(quán)人的合法權(quán)益，從而產(chǎn)生代位追償權(quán)的問題，上述問題可以通過讓股東與項目公司簽訂借款協(xié)議，將借款期限超過我司資金的介入期間等方式來解決。房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險特別注意：項目公司股東借款房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險（五）對投資項目未來銷售預(yù)測的方法：1.參考前期銷售進度和價格。2.參考周邊類似樓盤的銷售進度和價格。3.結(jié)合本項目的品質(zhì)以及開發(fā)商的實力，以當(dāng)?shù)鼗蚩杀葏^(qū)域市場以往年度其他可比項目的整體銷售收入作為本項目未來銷售預(yù)測的參考。房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險（五）對投資項目未來銷售預(yù)房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險（六）項目公司或有負(fù)債的查證方式1.與公司管理層的溝通。2.與公司律師或律師事務(wù)所的溝通。3.查詢與銀行之間的往來函件：票據(jù)貼現(xiàn)、背書及其他擔(dān)保信息。4.查詢稅務(wù)結(jié)算報告是否存在稅務(wù)爭議；查詢稅務(wù)局網(wǎng)站是否存在欠稅信息。5.查詢股東會記錄，確定是否存在未決訴訟、仲裁、擔(dān)保以及對未來事項或協(xié)議的財務(wù)承諾等。6.查詢企業(yè)相關(guān)支出：如律師費、賠償費、滯納金、違約金等支出往往意味著訴訟等事項。房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險（六）項目公司或有負(fù)債的查借貸類項目常見問題及相關(guān)風(fēng)險（五）還款來源的重要性及如何確定1.還款來源是項目安全結(jié)束的保證，必須予以充分關(guān)注。2.在房地產(chǎn)項目操作中盡量保證抵押物與還款來源的一致性。3.對于房地產(chǎn)項目，根據(jù)政策及市場的情況，應(yīng)通過對相關(guān)按揭?guī)粼黾游曳接¤b的方式，對該等帳戶進行監(jiān)管，并督促借款人按照預(yù)先制定的還款計劃償還借款。4.還款來源的認(rèn)定，應(yīng)認(rèn)為是附時間的事件，而非附條件的事件。對一些或有事項應(yīng)予以謹(jǐn)慎認(rèn)定。5.對于已經(jīng)可以被認(rèn)定為還款來源的，應(yīng)在項目存續(xù)期間不斷跟進核實，掌握還款來源的變化，如發(fā)生還款來源的消滅的情形，應(yīng)制定相應(yīng)預(yù)案，保證我司資金安全。借貸類項目常見問題及相關(guān)風(fēng)險（五）還款來源的重要性及如何確定謝謝謝謝謝謝！謝謝！43典當(dāng)業(yè)務(wù)與融資貸款詳解典當(dāng)業(yè)務(wù)與融資貸款詳解典當(dāng)業(yè)務(wù)與融資貸款詳解當(dāng)今典當(dāng)?shù)母拍钚再|(zhì)和作用典當(dāng)業(yè)歷史沿革新中國典當(dāng)業(yè)發(fā)展概況典當(dāng)術(shù)語介紹1234

典當(dāng)業(yè)務(wù)當(dāng)今典當(dāng)業(yè)務(wù)類型介紹5典當(dāng)業(yè)務(wù)與融資貸款詳解典當(dāng)業(yè)務(wù)與融資貸款詳解典當(dāng)業(yè)務(wù)與融資貸44當(dāng)今典當(dāng)?shù)母拍钚再|(zhì)和作用典當(dāng)業(yè)歷史沿革新中國典當(dāng)業(yè)發(fā)展概況典當(dāng)術(shù)語介紹1234

典當(dāng)業(yè)務(wù)當(dāng)今典當(dāng)業(yè)務(wù)類型介紹5當(dāng)今典當(dāng)?shù)母拍钚再|(zhì)和作用典當(dāng)業(yè)歷史沿革新中國典當(dāng)業(yè)發(fā)展概況典一、新中國典當(dāng)業(yè)發(fā)展三個階段二、新時期典當(dāng)業(yè)發(fā)展情況分析三、未來典當(dāng)業(yè)發(fā)展趨勢分析

新中國典當(dāng)?shù)陌l(fā)展?fàn)顩r新中國典當(dāng)?shù)陌l(fā)展?fàn)顩r相同點：（1）都是以財產(chǎn)作押進行限期有償?shù)慕栀J行為，屬于金融業(yè)務(wù)；（2）都是社會融資體系的組成部分；（3）主要社會功能均為資金融通，救急解難?，F(xiàn)代典當(dāng)行與傳統(tǒng)當(dāng)鋪的聯(lián)系與區(qū)別：不同點：（1）地位作用不同：現(xiàn)代典當(dāng)是補充金融市場的地位，古代典當(dāng)為剝削窮人的社會地位；（2）服務(wù)對象不同：現(xiàn)代典當(dāng)以個體單位及中小企業(yè)為主，古代典當(dāng)為個人為主；（3）經(jīng)營范圍不同：現(xiàn)代典當(dāng)經(jīng)營范圍廣泛，古代典當(dāng)為民品為主；（4）經(jīng)營性質(zhì)不同：（5）交易方式不同：現(xiàn)代典當(dāng)交易方式有抵押質(zhì)押兩種；而古代典當(dāng)多為質(zhì)押。相同點：現(xiàn)代典當(dāng)行與傳統(tǒng)當(dāng)鋪的聯(lián)系與區(qū)別：不同點：一、典當(dāng)?shù)母拍睿旱洌撼龅淙藢⑵渌械牟粍赢a(chǎn)轉(zhuǎn)移給承典人換取典金，在典期內(nèi)承典人有權(quán)使用該不動產(chǎn)，并且享受該不動產(chǎn)的收益權(quán)，典期到期后，出典人償還典金，出典人交還其不動產(chǎn)。（時間比較長，現(xiàn)在這種物權(quán)使用情況較少）當(dāng)：當(dāng)戶將其動產(chǎn)、財產(chǎn)權(quán)利作為當(dāng)物質(zhì)押或者將其房地產(chǎn)作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，交付一定比例費用，取得當(dāng)金，并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、償還當(dāng)金、贖回當(dāng)物的行為。典當(dāng)類型：（1）經(jīng)營型典當(dāng)（2）消費型典當(dāng)?shù)洚?dāng)?shù)母拍?、性質(zhì)和作用：一、典當(dāng)?shù)母拍睿旱洚?dāng)?shù)母拍?、性質(zhì)和作用：二、典當(dāng)?shù)奶攸c：1、小額性2、短期性3、便捷性（包括快捷性和靈活性）4、安全性5、規(guī)范性（指操作方面）典當(dāng)業(yè)務(wù)與融資貸款詳解課件1、當(dāng)戶2、收當(dāng)人3、當(dāng)物4、當(dāng)金5、交當(dāng)6、收當(dāng)7、當(dāng)票8、當(dāng)期典當(dāng)術(shù)語介紹：9、折當(dāng)率10、典當(dāng)綜合費及費率11、贖當(dāng)12、續(xù)當(dāng)13、頂當(dāng)14、抽當(dāng)15、絕當(dāng)16、出當(dāng)1、當(dāng)戶典當(dāng)術(shù)語介紹：9、折當(dāng)率典當(dāng)綜合費及費率動產(chǎn)質(zhì)押典當(dāng)?shù)脑戮C合費率不得超過當(dāng)金的42‰。如：汽車、貴金屬、電子產(chǎn)品等。房地產(chǎn)抵押典當(dāng)?shù)脑戮C合費率不得超過當(dāng)金的27‰。財產(chǎn)權(quán)利質(zhì)押典當(dāng)?shù)脑戮C合費率不得超過當(dāng)金的24‰。如：股票、存單、等。典當(dāng)綜合費及費率典當(dāng)?shù)臉I(yè)務(wù)類型簡介：民品財產(chǎn)權(quán)利機動車房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)黃鉑金、數(shù)碼產(chǎn)品等有價值的物品股權(quán)、倉單、上市公司股票等有價值的財產(chǎn)權(quán)利1、未出售2、已出售1、房產(chǎn)2、地產(chǎn)

機動車房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利民品典當(dāng)?shù)臉I(yè)務(wù)類型簡介：民品財產(chǎn)權(quán)利機動車房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)黃鉑金、2、業(yè)務(wù)運營1、公司概況中泰創(chuàng)展控股有限公司介紹2、業(yè)務(wù)運營1、公司概況中泰創(chuàng)展控股有限公司介紹中泰創(chuàng)展控股有限公司是一家致力于投資控股中國典當(dāng)專業(yè)投資機構(gòu)，成立于2008年12月，注冊資本2.65億元人民幣。公司自成立以來，立足北京，面向全國，開拓創(chuàng)新，在全國各大中城市布局典當(dāng)投資網(wǎng)絡(luò)，短短三年多時間，已在四個直轄市，二十多個省會城市建立了分支機構(gòu)。目前9個職能部門，董事長辦公室、財務(wù)運營中心、人力行政中心、風(fēng)險控制中心、業(yè)務(wù)管理部、兼并收購部、總工辦、上市辦、基金合作部。目前共計41家業(yè)務(wù)部門，其中5家同業(yè)合作部；9家直營業(yè)務(wù)部、27家典當(dāng)行。公司概況中泰創(chuàng)展控股有限公司是一家致力于投資控股中國典當(dāng)專業(yè)投資機構(gòu)公司目前主要業(yè)務(wù)類型

1、常規(guī)抵（質(zhì)）押類項目

2、股權(quán)投資類項目

二、業(yè)務(wù)運營公司目前主要業(yè)務(wù)類型

1、常規(guī)抵（質(zhì)）押類項目

2、股權(quán)1、常規(guī)類抵（質(zhì)）押項目房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)：

以客戶所有的權(quán)屬清晰、證照齊全、真實有效的房屋、在建工程、土地為抵押物，通過抵押登記的方式，通過典當(dāng)行或者銀行委托貸款的模式向客戶發(fā)放貸款。倉單質(zhì)押融資業(yè)務(wù)：

客戶將其持有的倉儲公司出具的倉單，以背書質(zhì)押的方式向我司進行融資借款。業(yè)務(wù)運營1、常規(guī)類抵（質(zhì)）押項目業(yè)務(wù)運營動產(chǎn)質(zhì)押融資業(yè)務(wù)：客戶將其具有所有權(quán)的易變現(xiàn)、易保存的動產(chǎn)以出質(zhì)的方式質(zhì)押給我司，我司通過引進第三方租賃倉儲場所形成我司對質(zhì)物的間接占有，同時該第三方對質(zhì)物進行監(jiān)管的融資模式。過橋貸款業(yè)務(wù)：客戶取得貸款項目后，在還舊借新時，自身缺少部分資金還貸，由我司先行墊付還款，待新貸款發(fā)放后，歸還我司當(dāng)金并支付息費的業(yè)務(wù)。所墊還過橋的放款主體包括銀行以及符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的其他主體。抵（質(zhì)）押物可以房地產(chǎn)、動產(chǎn)、股權(quán)等。業(yè)務(wù)運營動產(chǎn)質(zhì)押融資業(yè)務(wù)：業(yè)務(wù)運營2、股權(quán)投資類項目

我司通過設(shè)立房地產(chǎn)基金或者直接投資的形式，采取受讓合作方或合作方所持項目公司股權(quán)、增資入股、受讓特定債權(quán)等方式，成為項目公司股東并行使股東權(quán)利，與合作方共擔(dān)風(fēng)險、共享收益的融資業(yè)務(wù)活動。

業(yè)務(wù)運營2、股權(quán)投資類項目業(yè)務(wù)運營二、房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險一、借貸類項目常見問題及相關(guān)風(fēng)險二、房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題一、借貸類項目常見問題及相關(guān)一、借貸類項目操作模式及相關(guān)風(fēng)險一、借貸類項目操作模式及相關(guān)風(fēng)險借貸類項目常見問題及相關(guān)風(fēng)險問題｜question

（一）倉單質(zhì)押與動產(chǎn)質(zhì)押的區(qū)別以及應(yīng)注意的問題（二）對項目評估應(yīng)關(guān)注的事項（三）對于涉及拆遷及回遷的項目需要關(guān)注的問題（四）僅對土地進行抵押的貸款項目中需注意的問題（五）還款來源的重要性及如何確定（六）對如擺帳類業(yè)務(wù)借貸類項目常見問題及相關(guān)風(fēng)險問題｜question（一）倉借貸類項目常見問題及相關(guān)風(fēng)險（一）倉單質(zhì)押與動產(chǎn)質(zhì)押的區(qū)別以及應(yīng)注意的問題1、概念①動產(chǎn)質(zhì)押：債務(wù)人或第三人將其動產(chǎn)移交債權(quán)人占有，將該動產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法拍賣、變賣該動產(chǎn)，并以其價款優(yōu)先受償。②倉單質(zhì)押：是權(quán)利質(zhì)押的一種，是以倉單為標(biāo)的物而成立的質(zhì)權(quán)。由保管人出具的，由出質(zhì)人將倉單背書交付質(zhì)權(quán)人占有，在債務(wù)人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)時，可憑倉單向保管人請求提取倉儲物進行變價并優(yōu)先受償。借貸類項目常見問題及相關(guān)風(fēng)險（一）倉單質(zhì)押與動產(chǎn)質(zhì)押的區(qū)別以借貸類項目常見問題及相關(guān)風(fēng)險2、二者區(qū)別及應(yīng)當(dāng)關(guān)注的問題①二者質(zhì)押物不同。②二者關(guān)注的重點不同。倉單質(zhì)押更關(guān)注保管人的資質(zhì)，動產(chǎn)質(zhì)押則關(guān)注動產(chǎn)本身的價值。③動產(chǎn)質(zhì)押應(yīng)注意重復(fù)質(zhì)押的問題。借貸類項目常見問題及相關(guān)風(fēng)險2、二者區(qū)別及應(yīng)當(dāng)關(guān)注的問題借貸類項目常見問題及相關(guān)風(fēng)險（二）對項目評估應(yīng)關(guān)注的事項1.對于在建工程項目完工程度較差的，評估依據(jù)建議以成本重置法進行，對于已封頂在建工程且完工程度較好的，可以結(jié)合收益法綜合考慮評估價值,并且折當(dāng)率不高于40%，折當(dāng)后每平米單價應(yīng)低于建筑安裝成本。2.對于一二線城市中已取得房產(chǎn)證的商業(yè)或?qū)懽謽琼椖?，項目位置較好，位于城市中心或商業(yè)（商務(wù)）中心區(qū)域，周邊商業(yè)（商務(wù)）氣氛濃厚，折當(dāng)率可適當(dāng)放寬，原則上不能高于抵押物評估值百分之五十。3.對于土地抵押除應(yīng)關(guān)注企業(yè)的評估價值,當(dāng)?shù)赝恋啬壳暗某山粌r格外,還需要對土地當(dāng)時的取得成本、違約成本等進行綜合考慮。借貸類項目常見問題及相關(guān)風(fēng)險（二）對項目評估應(yīng)關(guān)注的事項1.借貸類項目常見問題及相關(guān)風(fēng)險（三）對于涉及拆遷及回遷的項目需要關(guān)注的問題１．抵押項目中如果涉及回遷的話，必須去房產(chǎn)局落實抵押物是否涉及回遷房產(chǎn)，如涉及上述房產(chǎn)，則可能導(dǎo)致將回遷房產(chǎn)進行抵押擔(dān)保，最后出現(xiàn)訴訟風(fēng)險將導(dǎo)致整個抵押物不能夠處置的風(fēng)險。２．對于涉及拆遷的項目,拆遷問題沒有解決前,該類項目不建議操作。借貸類項目常見問題及相關(guān)風(fēng)險（三）對于涉及拆遷及回遷的項目需借貸類項目常見問題及相關(guān)風(fēng)險（四）僅對土地進行抵押的貸款項目中需注意的問題１.對于取得土地在規(guī)定時間內(nèi)未開發(fā)的項目，應(yīng)了解該土地是否已經(jīng)納入政府閑置土地公示中，該土地是否需要交納違約金等影響土地正常開發(fā)的因素，對于長期未開發(fā)土地應(yīng)謹(jǐn)慎選擇，排除地塊由于閑置被收回等法律風(fēng)險。２.對于僅對土地抵押的項目，原則上不同意對抵押土地進行開發(fā)建設(shè)。借貸類項目常見問題及相關(guān)風(fēng)險（四）僅對土地進行抵押的貸款項目借貸類項目常見問題及相關(guān)風(fēng)險如必須進行開發(fā)，則需要對相關(guān)事項進行核實：①需要了解當(dāng)?shù)厥欠窨梢宰芳釉诮üこ痰盅杭爱?dāng)?shù)卦诮üこ痰盅旱南嚓P(guān)政策,如果無法追加在建工程抵押,則新增建筑物不屬抵押范圍,對將來抵押物的處置造成一定困難。②抵押土地上的在建工程如進行銷售，則對銷售行為我方將無法控制,會造成抵押物價值的降低,應(yīng)增加控制該項目公司證照、印鑒等方式，并限制銷售回款的流出，最好能與借款人協(xié)商用相應(yīng)銷售回款償還我司借款。借貸類項目常見問題及相關(guān)風(fēng)險如必須進行開發(fā)，則需要對相關(guān)事項借貸類項目常見問題及相關(guān)風(fēng)險（六）對如擺帳類業(yè)務(wù)，應(yīng)認(rèn)真核實交易背景的真實性，避免由于合作方主觀惡意，對我司資金安全造成危害。

借貸類項目常見問題及相關(guān)風(fēng)險（六）對如擺帳類業(yè)務(wù)，應(yīng)認(rèn)真核實二、房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險二、房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險問題｜question

（一）我司對該類項目的基本要求（二）對項目合作方的選擇（三）對擬投資項目的選擇（四）對項目合作方自有投入部分的認(rèn)定（五）對投資項目未來銷售預(yù)測的方法（六）項目公司或有負(fù)債的查證方式房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險問題｜question（房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險1.資金配比比例不低于1:1。2.融資年化收益率原則不低于30%。3.我司通過投資占項目公司股權(quán)比例大于95%以上。4.項目本身的要求：①項目所在地最低應(yīng)為較發(fā)達(dá)的二三線城市。②開發(fā)項目以住宅為主，商業(yè)面積不超過總建筑面積30%。（一）我司對該類項目的基本要求房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險（一）我司對該類項目的基本房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險5.項目公司管理人員具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。6.公司以及高級管理人員有良好的誠信記錄。房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險5.項目公司管理人員具有豐房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險1.對資質(zhì)及開發(fā)經(jīng)驗的要求：①具備房地產(chǎn)開發(fā)（三級）資質(zhì)以上。②豐富開發(fā)經(jīng)驗，累計獨立開發(fā)面積不得少于30萬平方米。A.判斷合作方是否有能力開發(fā)該項目，避免因開發(fā)經(jīng)驗不足而導(dǎo)致項目失敗的風(fēng)險。B.判斷合作方是否具備為本項目公司追加投入的資金實力，如合作方運作項目能力強，則在其前期項目開發(fā)中會積累大量的資金，有利于幫助我們判斷其對本項目投入是否為自有資金投入，從而規(guī)避第三方借款投入的債務(wù)風(fēng)險。（二）對項目合作方的選擇房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險（二）對項目合作方的選擇房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險2、對項目合作方誠信的要求：

①被執(zhí)行人信息網(wǎng)查詢企業(yè)涉訴案件情況。

實際操作中，常常出現(xiàn)盡職調(diào)查,查詢了被執(zhí)行人信息網(wǎng)時無涉訴案件，但上報項目時或放款前夕出現(xiàn)涉訴案件，因此提醒各典當(dāng)行和業(yè)務(wù)部門要隨時查詢。

②向我方提供的與項目有關(guān)的核心資料應(yīng)為真實、全面（此項需要重點關(guān)注）。③通過征信系統(tǒng)查詢企業(yè)是否存在不良征信記錄。④是否涉及做假賬，或存在幾套賬的情況。⑤是否涉及惡意逃稅行為等。房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險2、對項目合作方誠信的要求房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險1.選擇項目應(yīng)以住宅項目為主。2.項目所在地經(jīng)濟應(yīng)比較發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)交易較為活躍、剛性需求較高，對于土地供應(yīng)量或住宅存量過大的區(qū)域應(yīng)予堅決回避。3.可以適當(dāng)參與商業(yè)或?qū)懽謽堑任飿I(yè)形態(tài)：①應(yīng)位于大中型城市的中心地段或商業(yè)商務(wù)集中區(qū)域。②合作方應(yīng)具備豐富開發(fā)此類房產(chǎn)的經(jīng)驗。③此類項目不易把握，應(yīng)慎重參與。

（三）對擬投資項目的選擇房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險（三）對擬投資項目的選擇房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險4.對于承接其他金融機構(gòu)（信托公司）的房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目應(yīng)關(guān)注的問題：①此類項目一般為承接信托公司的項目，由于信托公司的性質(zhì)決定了其無法辦理展期，只能進行兌付。②應(yīng)對項目公司的財務(wù)狀況進行詳細(xì)調(diào)查，并與相關(guān)信托公司約定權(quán)利義務(wù)的承擔(dān)。③應(yīng)避免承接在信托到期不能兌付系由于項目在開發(fā)過程中發(fā)生瑕疵導(dǎo)致項目無法繼續(xù)開發(fā)的項目。④應(yīng)對在與我司合作的期間內(nèi)，合作方有無利潤作出客觀分析評價。

房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險4.對于承接其他金融機構(gòu)（房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險(四）對項目合作方自有投入部分的認(rèn)定1.可以記入的項目：①可控制的前期項目的尾盤。應(yīng)按實際投入的成本計算，而不能因系現(xiàn)房按銷售價格計算。房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險(四）對項目合作方自有投入房地產(chǎn)股權(quán)投資類項目常見問題及風(fēng)險②現(xiàn)開發(fā)項目的實際已投入成本：包含土地成本、實際的工程投入、相