房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析案例

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析案例房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析案例房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析案例資料僅供參考文件編號(hào)：2022年4月房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析案例版本號(hào)：A修改號(hào)：1頁次：1.0審核：批準(zhǔn):發(fā)布日期：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析實(shí)例一、項(xiàng)目概況該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目位于某市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)科技貿(mào)易園內(nèi)，根據(jù)該市規(guī)劃局關(guān)于該地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的批復(fù)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)如下：1、用地面積：12243平方米2、建筑密度：≤35%3、容積率(地上)：≤4、綠化率：≥25%5、人口密度：≤1085人/公頃6、規(guī)劃用途：商住綜合樓二、規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的要求及對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查與分析，擬在該地塊上興建一幢23層的商住綜合樓宇。樓宇設(shè)兩層地下停車庫。裙樓共4層，1～2層為商業(yè)用途，3～4層以配套公建為主，包括社會(huì)文化活動(dòng)中心、區(qū)級(jí)中心書店、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理辦公室等。裙樓頂層作平臺(tái)花園。塔樓2個(gè)，均為20層高，為住宅用途。本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參見表6-1與表6-2。表6-1項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）項(xiàng)目單位數(shù)量項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米121243居住人數(shù)人1071總建筑面積平方米55338(地上)平均每戶建筑面積平方米124居住面積平方米37899平均每戶居住人數(shù)人公建面積平方米5077人均居住用地平方米綠化用地平方米3060道路面積平方米5233居住戶數(shù)戶306車庫面積平方米7500表6-2項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（二）層數(shù)功能所占面積（平方米）總面積（平方米）裙樓4商鋪1124815528公建面積4280塔樓19（2個(gè)）住宅1942（每層）36898地上總建筑面積52426地下室2停車庫72007764設(shè)備面積300人防面積264三、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實(shí)施計(jì)劃1、有關(guān)工程計(jì)劃的說明項(xiàng)目總工期為36個(gè)月（從2011年3月至2014年3月）。當(dāng)完成地下室第一層工程時(shí)，開展預(yù)售工作。2、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃見表6-3。四、項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算1、投資與成本費(fèi)用估算（1）土地出讓地價(jià)款包括兩部分：①土地使用權(quán)出讓金根據(jù)該市國有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，可計(jì)算出該地塊的土地使用權(quán)出讓金為4257萬元。②拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，該地塊拆遷補(bǔ)償費(fèi)為8075萬元。上述兩項(xiàng)合計(jì)：12332萬元。表6-3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目名稱持續(xù)時(shí)間（月）進(jìn)度安排(按雙月計(jì)20112012201320141征地拆遷646810122468101224681012242前期工程3基礎(chǔ)工程64主體結(jié)構(gòu)工程75設(shè)備安裝工程66室內(nèi)外裝修工程77紅線內(nèi)外工程38公建配套工程39竣工驗(yàn)收210銷售27（2）前期工程費(fèi)本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算見表6-4：表6-4前期工程費(fèi)估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)×3%2可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)×%3水文、地質(zhì)、勘探費(fèi)建安工程費(fèi)×%4通水、通電、通路費(fèi)建安工程費(fèi)×%5場(chǎng)地平整費(fèi)60元／平方米總計(jì)（3）建安工程費(fèi)參照有關(guān)類似建安工程的投資費(fèi)用，用單位指標(biāo)估算法得到該項(xiàng)目的建安工程費(fèi)估算結(jié)果。見表6-5。表6-5建安工程費(fèi)估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目建筑面積土建裝飾設(shè)備金額合計(jì)單價(jià)金額單價(jià)金額單價(jià)金額1塔樓41460平方米11054581420125051212裙樓18325平方米其中商鋪：13248平方米110520254758705523447110514644756294062499合計(jì)11067（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)其估算過程參見表6-6：表6-6基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量合計(jì)1供電工程65萬元／公頃頃2供水工程15萬元／公頃公頃833道路工程萬元／公頃公頃4綠化工程萬元／公頃公頃5其他工程占建安工程費(fèi)的2%11067萬元合計(jì)（5）開發(fā)期稅費(fèi)其估算過程參見表6-7：表6-7開發(fā)期稅費(fèi)估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明(估算依據(jù))1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅建安工程費(fèi)×5%2分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)×12%3建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)×4‰4供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)住宅：商鋪：住宅：噸／人，600元／噸商鋪：噸／人，600元／噸5供電用電負(fù)荷費(fèi)住宅：商鋪：住宅：4kVA／戶，480元/kVA商鋪：8kVA／百㎡，1000元/kVA6其他建安工程費(fèi)的2%合計(jì)（6）不可預(yù)見費(fèi)取以上（1）～（4）項(xiàng)之和的3%。則不可預(yù)見費(fèi)為：（12332++11067+）×3%=(萬元)開發(fā)成本小計(jì)：萬元。2、開發(fā)費(fèi)用估算（1）管理費(fèi)用取以上（1）～（4）項(xiàng)之和的3%。則管理費(fèi)用為：（(萬元)（2）銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用主要包括：廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，占銷售收入的2%；銷售代理費(fèi)，占銷售收入的2%；其他銷售費(fèi)用，占銷售收入的1%。合計(jì)為萬元。銷售收入詳見表6-9。（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用指建設(shè)期借款利息。第1年借款9000萬元，貸款利率為%，每年等本償還，要求從建設(shè)期第2年起2年內(nèi)還清。建設(shè)期借款利息計(jì)算如下：第1年應(yīng)計(jì)利息：(0+9000÷2)×%=（萬元）第2年應(yīng)計(jì)利息：+0÷2)×%=（萬元）第3年應(yīng)計(jì)利息：+0÷2)×%=（萬元）則財(cái)務(wù)費(fèi)用為上述合計(jì)：萬元。詳見表6-14貸款還本付息表。開發(fā)費(fèi)用小計(jì)：萬元?？偝杀举M(fèi)用合計(jì)：萬元3、投資與總成本費(fèi)用估算匯總表詳見表6-8。表6-8投資與總成本費(fèi)用估算匯總表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明1開發(fā)成本以下(1)～(6)項(xiàng)合計(jì)（1）土地費(fèi)用12332（2）前期工程費(fèi)（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（4）建安工程費(fèi)11067（5）開發(fā)期稅費(fèi)（6）不可預(yù)見費(fèi)2開發(fā)費(fèi)用以下(1)～(3)項(xiàng)合計(jì)（1）管理費(fèi)用（2）銷售費(fèi)用銷售收入×5%（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用3合計(jì)4、項(xiàng)目銷售收入估算（1）銷售價(jià)格估算根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，確定該項(xiàng)目各部分的銷售單價(jià)為：住宅：6700元／平方米商鋪：17200元／平方米車位：21萬元／個(gè)（2）銷售收入的估算本項(xiàng)目可銷售數(shù)量為：住宅37899平方米；裙樓中的商鋪部分13248平方米，地下車位188個(gè)。詳見表6-9表6-9銷售總收入預(yù)測(cè)表單位：萬元用途可售數(shù)量預(yù)計(jì)銷售單價(jià)銷售收入住宅37899平方米6700元／平方米商鋪13248平方米17200元／平方米車位188個(gè)210000元3948合計(jì)（3）銷售計(jì)劃與收款計(jì)劃的確定具體見表6-10表6-10銷售收入分期按比例預(yù)測(cè)單位：萬元銷售計(jì)劃各年度收款情況合計(jì)年份銷售比例銷售數(shù)量第1年第2年第3年第一年第二年住宅：60%24876商鋪：60%車位：60%第三年住宅：40%16584商鋪：40%車位：40%75合計(jì)100%100%5、稅金估算（1）銷售稅金與附加估算具體見表6-11表6-11銷售稅金及附加估算表單位：萬元序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)計(jì)算期1231營業(yè)稅銷售收入×5%2城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅×7%3教育費(fèi)附加營業(yè)稅×3%4教育專項(xiàng)基金營業(yè)稅×4%5防洪工程維護(hù)費(fèi)銷售收入×%6印花稅銷售收入×%7交易管理費(fèi)銷售收入×%合計(jì)銷售收入×%（2）土地增值稅估算具體見表6-12表6-12土地增值稅估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)算過程1銷售收入2扣除項(xiàng)目金額以下4項(xiàng)之和開發(fā)成本取項(xiàng)的20%開發(fā)費(fèi)用銷售稅金及附加其他扣除項(xiàng)目3增值額(1)－(2)4增值率(3)／(2)×100%%5增值稅稅率(4)≤50%30%6土地增值稅(3)×(5)6、投資計(jì)劃與資金籌措本項(xiàng)目開發(fā)投資總計(jì)需萬元。其資金來源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)的自有資金即資本金；二是銀行貸款；三是預(yù)售收入用于再投資部分。本項(xiàng)目開發(fā)商投入資本金15000萬元作為啟動(dòng)資金，其中第一年投入約%，第二年投入約%，第三年投入約%；從銀行貸款9000萬元，全部于第一年投入；不足款項(xiàng)根據(jù)實(shí)際情況通過預(yù)售收入解決。具體見投資計(jì)劃與資金籌措表6-13。表6-13投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)計(jì)算期第0年第一年第二年第三年1建設(shè)投資02資金籌措0自有資金1500003957借貸資金90000900000預(yù)售收入再投入007、借款還本付息估算長期借款9000萬元，等本償還，寬限期1年，2年內(nèi)還清，貸款利率%。具體見表6-14。表6-14借款還本付息估算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)計(jì)算期第一年第二年第三年1借款還本付息年初借款累計(jì)0本年借款9000900000本年應(yīng)計(jì)利息年底還本付息0年末借款累計(jì)02借款還本付息的資金來源投資回收0五、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析（1）全部投資現(xiàn)金流量表設(shè)Ic=10%，具體計(jì)算見表6-15表6-15現(xiàn)金流量表（全部投資）單位；萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算期01231現(xiàn)金流入00銷售收入002現(xiàn)金流出0建設(shè)投資0銷售稅金及附加00土地增值稅00所得稅003凈現(xiàn)金流量(1)－(2)04稅前凈現(xiàn)金流量(3)+(0評(píng)價(jià)指標(biāo)：eq\o\ac(○,)稅前全部投資凈現(xiàn)值：NPV=（萬元）②稅后全部投資凈現(xiàn)值：NPV=（萬元）③稅前全部投資內(nèi)部收益率：IRR=%④稅后全部投資內(nèi)部收益率：IRR=%（2）動(dòng)態(tài)盈利分析①凈現(xiàn)值開發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。將本項(xiàng)目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折算為項(xiàng)目實(shí)施初期（即為本項(xiàng)目開始投資的當(dāng)年年初）的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和就是項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。基準(zhǔn)收益率是項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時(shí)所采用的折現(xiàn)率，一般取稍大于同期貸款利率為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。本房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在長期貸款利率的基礎(chǔ)上上浮了約2%，即10%作為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。經(jīng)上面計(jì)算，本項(xiàng)目稅前、稅后全部投資的NPV分別為萬元和萬元，均大于0。這說明本項(xiàng)目可按事先規(guī)定的基準(zhǔn)收益率獲利，在所確定的計(jì)算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目可行。②內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是項(xiàng)目折現(xiàn)率的臨界值。本項(xiàng)目屬于獨(dú)立方案的評(píng)價(jià)與分析，經(jīng)上面計(jì)算，稅前、稅后全部投資的IRR分別為%%和；均大于同期貸款利率%和基準(zhǔn)收益率10%（Ic），說明項(xiàng)目盈利，達(dá)到同行業(yè)的收益水平，項(xiàng)目可行。2、損益表與靜態(tài)盈利指標(biāo)（1）損益表具體見表6-17表6-17損益表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)計(jì)算期合計(jì)1231銷售收入02總成本費(fèi)用03銷售稅金及附加04土地增值稅05利潤總額(1－2－3－4)06所得稅(5)×44%07稅后利潤(5)－(6)08盈余公積金(7)×10%09可分配利潤(7)－(8)0（2）評(píng)價(jià)指標(biāo)①全部投資的投資利潤率=利潤總額／總投資額×100%=（×100%=%②全部投資的投資利稅率=利稅總額／總投資額×100%=（++）／×100%=%③資本金投資利潤率=利潤總額／資本金×100%=（／15000）×100%=%④資本金凈利潤率=稅后利潤／資本金×100%=／15000×100%=%（3）靜態(tài)盈利分析本項(xiàng)目以上4個(gè)指標(biāo)與房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)項(xiàng)目相比應(yīng)該是比較好的，故項(xiàng)目可以考慮接受。3、資金來源與運(yùn)用表（1）資金來源與運(yùn)用表具體見表6-18表6-18資金來源與運(yùn)用表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算期1231資金來源銷售收入0資本金銀行借款9000002資金的運(yùn)用建設(shè)投資借款還本付息0銷售稅金及附加0土地增值稅0所得稅03盈余資金(1)—(2)04累計(jì)盈余資金0（2）資金平衡能力分析根據(jù)表6-18，本項(xiàng)目每年累計(jì)盈余資金均大于或等于零，故從資金平衡角度分析，該項(xiàng)目是可行的。4，盈虧平衡分析銷售總面積=37899+13248+7500=58647（平方米）平均銷售價(jià)格=58647=（萬元）總成本=+++=+銷售收入=盈虧平衡點(diǎn)：總收入=銷售收入+=Q=(平方米)5,不確定分析（1）銷售收入敏感性分析銷售收入變化幅度第0年第一年第二年第三年IRR20%000%15%000%10%000%5%000%0%000%-5%000%-10%00021504%-15%000%-20%000%-15%00%-20%00% 變化幅度20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%銷售收入irr%%%%%%%%%六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析指標(biāo)匯總詳見表6-19：表6-19項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益指標(biāo)匯總表類別項(xiàng)目靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)NPVIRR投資利潤率投資利稅率稅前稅后稅前稅后全部投資%%%%七、結(jié)論從項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析來看，項(xiàng)目稅前、稅后全部投資凈現(xiàn)值與稅后資本金投資凈現(xiàn)值均大于零，內(nèi)部收益率均大于基準(zhǔn)收益率和貸款利率，且每年累計(jì)盈余資金大于零，故從盈利能力和償債能力分析來看，該項(xiàng)目都是可行的。小結(jié)：財(cái)務(wù)分析是房地產(chǎn)投資分析的核心部分。它是依據(jù)國家財(cái)稅制度、現(xiàn)行價(jià)格和有關(guān)法規(guī)，分析項(xiàng)目的盈利能力、清償能力和資金平衡能力，并據(jù)此判斷項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一種經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法。這些能力是通過各種報(bào)表和一系列指標(biāo)來表現(xiàn)的。