超級綜合體的合約策劃(萬象城項目)

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)超級綜合體的合約策劃（萬象城項目）內(nèi)容提要商業(yè)綜合體屬于非標(biāo)建筑，成本控制非常復(fù)雜，城市綜合體的合約規(guī)劃更加復(fù)雜多變，今天就以華潤萬象城為例，講解超級綜合體的合約策劃，全文刪減后約2萬字，希望大家喜歡一、項目概況本工程位于青島市市南區(qū)山東路、閩江路、香港中路、海門路合圍地塊（原潛艇學(xué)院），處于青島市中心的核心位置，屬較繁華的城市中心區(qū)域，周邊建筑物密集。作為頂級的ShoppingMall之一、置地內(nèi)部最大的萬象城系列產(chǎn)品，青島萬象城是由購物中心、寫字樓和公寓樓組成的綜合體。代表了全新的都市生活方式，承載著華潤置地以品質(zhì)給城市更多改變的品牌最求。總建筑面積約46.7萬平方米,占地面積5.3萬平方米。地下3層（另有局部7層）裙樓商場6層，地上最高是41層（含2個避難層）的酒店式公寓，總高度174m；及40層（含2個避難層）的超高層甲級寫字樓，總高度200m的一系列建筑群。本項目總工期33個月。二、總包承包合同模式、總包承包范圍、總包管理及協(xié)調(diào)照管責(zé)任總包合同模式本工程擬采用施工管理總承包模式，前期雙方簽訂總承包合作模式協(xié)議書，工程實施階段簽訂實際施工總承包合同及備案合同。華潤建筑作為總承包單位，采用“成本+酬金+獎罰”的計價方式，對本工程實施過程中的技術(shù)、質(zhì)量、進(jìn)度、安全、成本等所有方面進(jìn)行組織協(xié)調(diào)，全面負(fù)責(zé)工程的質(zhì)量、工期及成本控制。除業(yè)主獨立供應(yīng)商、獨立分包商以外，其他專業(yè)分包均與華潤建筑簽訂分包合同?？偘芾碡?zé)任1.外部協(xié)調(diào)與溝通華潤建筑負(fù)責(zé)本項目的外部協(xié)調(diào)與溝通，包括統(tǒng)一與質(zhì)監(jiān)站、安監(jiān)站及其他政府部門的日常工作聯(lián)系與接洽，協(xié)調(diào)過程中可要求相關(guān)分包單位參加和協(xié)助。各分包單位日常與業(yè)主、監(jiān)理、設(shè)計的溝通與協(xié)調(diào)，由華潤建筑負(fù)責(zé)組織并牽頭，業(yè)主、監(jiān)理的指令通過華潤建筑下達(dá)給各分包單位（包括華潤建筑自有分包、指定分包）。2．公共設(shè)施華潤建筑按《總包實施規(guī)劃》統(tǒng)一規(guī)劃現(xiàn)場臨建，根據(jù)現(xiàn)場場地情況，負(fù)責(zé)為現(xiàn)場所有工人（包括華潤建筑自有分包、指定分包）提供統(tǒng)一食堂、洗手間，各分包進(jìn)場后將不再搭建食堂、洗手間；按業(yè)主認(rèn)可的承包商方案布設(shè)一級水、電網(wǎng)，設(shè)立足夠的供水接駁點，設(shè)立足夠的一級配電箱；統(tǒng)一規(guī)劃和安裝所有施工階段公共區(qū)的消防設(shè)施，包括塔樓地上部分的樓層消防用水。3.現(xiàn)場安全、文明施工華潤建筑配備專職的安全管理人員，負(fù)責(zé)整個現(xiàn)場的安全生產(chǎn)與文明施工管理工作，負(fù)責(zé)公共部分及常規(guī)安全投入，包括整個現(xiàn)場的標(biāo)語、標(biāo)示，警示牌，安全通道，安全防護(hù)，現(xiàn)場照明等；負(fù)責(zé)整個現(xiàn)場的排水、排污及設(shè)施的維護(hù)、清理、疏通，負(fù)責(zé)地庫的防洪，防雨。4環(huán)境保護(hù)華潤建筑統(tǒng)一成立雜工隊、安排專門車輛，負(fù)責(zé)整個現(xiàn)場垃圾清運，在現(xiàn)場設(shè)立幾個垃圾堆放點，各分包單位的垃圾將清理至垃圾堆放點，由華潤建筑統(tǒng)一組織外運與處理。5.測量統(tǒng)一管理華潤建筑負(fù)責(zé)整個項目實施過程中的測量統(tǒng)一管理，測量控制網(wǎng)的建立與定期復(fù)核，定期復(fù)核資料需每月上報監(jiān)理審查；提供給各分包單位的測量基點距分包工作地點距離不得大于50m，各測量控制點標(biāo)識明顯、固定，并在附近標(biāo)識各測量參數(shù)（包括點號、高程、坐標(biāo)），在各分包單位進(jìn)場第一次見面會時將整個現(xiàn)場測量控制網(wǎng)平面圖及各點參數(shù)提交給各分包單位；每月對測量控制網(wǎng)進(jìn)行復(fù)核，如發(fā)現(xiàn)問題，對測量控制網(wǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行修改，并及時發(fā)給各分包單位；對主體砼結(jié)構(gòu)已完成的樓層，負(fù)責(zé)將各軸線明顯、規(guī)則地標(biāo)識于柱、墻上，并在柱、墻上標(biāo)出高于本樓層標(biāo)高1000mm的標(biāo)高線；在各層隔墻及設(shè)備房砌筑完成后，在墻上標(biāo)出高于本樓層標(biāo)高1000mm的標(biāo)高線；在設(shè)備安裝區(qū)域10m范圍內(nèi)，至少提供兩條供設(shè)備定位的軸線及標(biāo)高點；負(fù)責(zé)本工程日常沉降觀測。6.成本管理施工聯(lián)系單（無論是華潤建筑自有的，還是其他指定、獨立分包所有的）須由華潤建筑會簽后上報監(jiān)理，由監(jiān)理簽署意見后報業(yè)主，業(yè)主的指令亦將通知監(jiān)理傳遞至華潤建筑，由華潤建筑分發(fā)各相關(guān)分包實施。設(shè)計變更由業(yè)主下發(fā)監(jiān)理，由監(jiān)理下發(fā)華潤建筑，華潤建筑下發(fā)各相關(guān)分包。工程變更造價申報（無論是華潤建筑自有的，還是其他指定分包所有的）由華潤建筑會簽后上報監(jiān)理，由監(jiān)理簽署意見（主要審核現(xiàn)場簽證及證實圖紙與實際實施情況）后報業(yè)主，業(yè)主、測量師在審核變更造價時，通知華潤建筑澄清問題，審核完成后，由業(yè)主下發(fā)監(jiān)理，監(jiān)理下發(fā)華潤建筑，華潤建筑下發(fā)各相應(yīng)分包。各期中期付款申請書由華潤建筑匯總各分包中期付款申請書后，統(tǒng)一報送監(jiān)理，監(jiān)理簽署意見后報業(yè)主?？偝邪秶?總承包范圍7.1主體土建部分：包括墊層、地下室及上部結(jié)構(gòu)工程、勁性鋼結(jié)構(gòu)及屋面桁架、砌體工程、防水、保溫隔熱、基層、飾面粗裝修、樓梯扶手、粗裝區(qū)域內(nèi)防火門供應(yīng)安裝、機(jī)電工程等；精裝修區(qū)域：樓地面為現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板；內(nèi)墻面完成至水泥砂漿面層，頂棚為結(jié)構(gòu)板清理干凈。（注、墻面水泥砂漿抹灰高度到樓板底）出租區(qū)域：按租戶條件圖施工至完成面（租戶條件圖未詳細(xì)說明時，按精裝區(qū)域的要求施工）粗裝修區(qū)域按建筑圖紙要求施工至建筑完成面。室外工程，包括飾面層以下之防水、保溫隔熱、墊層、基層、結(jié)構(gòu)、砌體、土方回填(硬鋪裝至結(jié)構(gòu)墊層、軟綠化至腐植土下防水、疏水層)等；外圍工程，包括圍墻、入口大門、崗?fù)さ绕渌ㄖ?；預(yù)留、預(yù)埋統(tǒng)籌及配合安裝，塞縫、外露管線抹灰及一般修補(bǔ)工作。7.2總包機(jī)電工程：負(fù)責(zé)深化設(shè)計、供應(yīng)、安裝、調(diào)試及保修下列各項工程：防雷及接地系統(tǒng)之供應(yīng)及安裝從低壓配電柜出線起之分支電路配電設(shè)備，包括干線電纜/橋架/托盤、保護(hù)套管的供應(yīng)、安裝及接駁，低壓柜饋出母線槽安裝，電氣三箱安裝；非精裝區(qū)照明燈具之供應(yīng)、安裝及接駁；從電氣三箱出線起之分配線路(精裝修區(qū)除外)，包括照明、動力等終端電路之電纜/電線、橋架/托盤、線管、開關(guān)、插座等的供應(yīng)、安裝及接駁；商業(yè)公共精裝區(qū)域電氣系統(tǒng)：供精裝區(qū)的配電箱（無論是在精裝修區(qū)域還是在非精裝修區(qū)域內(nèi)）后的全部管線工程由精裝修單位負(fù)責(zé)供應(yīng)、安裝及接駁，包括但不限于配電箱內(nèi)出線回路至照明末端燈具的管路預(yù)埋、電線敷設(shè)、燈具及開關(guān)面板、插座的供應(yīng)及安裝工作。供精裝區(qū)的配電箱前的照明管線工程由華潤建筑負(fù)責(zé)供應(yīng)、安裝及接駁。公寓樓電氣系統(tǒng)：華潤建筑負(fù)責(zé)供應(yīng)及安裝電氣管線工程至配電箱，配電箱后工作電氣管線工程由精裝修單位負(fù)責(zé)供應(yīng)及安裝，包括但不限于配電箱內(nèi)出線回路至末端燈具的管路預(yù)埋、電線敷設(shè)、燈具及開關(guān)面板、插座的供應(yīng)及安裝工作。公共區(qū)域、戶內(nèi)區(qū)域電氣系統(tǒng)：華潤建筑負(fù)責(zé)全部供應(yīng)及安裝電氣管線工程，包括但不限于配電箱內(nèi)出線回路至末端燈具的管路預(yù)埋、電線敷設(shè)；燈具、開關(guān)、插座的供應(yīng)及安裝及電源接駁由精裝修單位負(fù)責(zé)。電氣動力系統(tǒng)：華潤建筑負(fù)責(zé)供應(yīng)、安裝及接駁至末端用電點。雨水系統(tǒng)：供應(yīng)、安裝雨水排水系統(tǒng)(虹吸排水系統(tǒng)除外)，包括雨水排水管道系統(tǒng)、閥門、地漏、雨水口、各類配件及支架等，其中虹吸排水系統(tǒng)工程不在此范圍內(nèi)。排水系統(tǒng)：從室外排水出建筑物的第一個排水井起，供應(yīng)、安裝污水排水系統(tǒng)，包括污水排水管道系統(tǒng)、排水泵、閥門、地漏、各類配件及支架等。其中衛(wèi)生潔具、排水泵的供應(yīng)由獨立供貨人負(fù)責(zé)。精裝修區(qū)域的地漏供應(yīng)、安裝及衛(wèi)生潔具的安裝不包括在本專業(yè)范圍內(nèi)。給水系統(tǒng)：從建筑物以外1米起，供應(yīng)、安裝生活給水系統(tǒng)，包括給水管道系統(tǒng)、設(shè)備、各類閥門配件、智能化系統(tǒng)監(jiān)控點的預(yù)留接口、普通水表、水箱及支架等。其中給水水泵、生活變頻給水設(shè)備（包括變頻控制柜、水泵及氣壓罐）的供應(yīng)除外。熱水系統(tǒng)：全熱水系統(tǒng)供應(yīng)、安裝熱水管道系統(tǒng)、設(shè)備、各類閥門配件、智能化系統(tǒng)監(jiān)控點的預(yù)留接口、普通水表、支架等。其中熱水循環(huán)泵及容積式熱交換器的供應(yīng)除外。消防水系統(tǒng)：供應(yīng)及安裝消防水系統(tǒng)及之所需一切預(yù)留、預(yù)埋工作，包括但不限于過/穿梁、柱板套管，構(gòu)件及預(yù)埋件。室外排水：負(fù)責(zé)室外給水及排水系統(tǒng)，包括紅線范圍內(nèi)所有的室外給水系統(tǒng)管道、閥門、室外消防栓、閥門井/室的砌筑、土方開挖及回填，并接駁至紅線范圍內(nèi)連接市政給水系統(tǒng)的最后一個水表井。室外消防水泵接合器由消防工程分包單位負(fù)責(zé)安裝；（與山東公司溝通是否由華潤建筑負(fù)責(zé)）潔具：非精裝修范圍內(nèi)的潔具﹑地漏及水龍頭安裝；電梯坑排水：供應(yīng)及安裝電梯坑底之排水工程，潛污泵的供應(yīng)除外。通風(fēng)系統(tǒng)：包括服務(wù)于地下室通風(fēng)/排風(fēng)/排油煙系統(tǒng)。不包括商業(yè)部分廚房排油煙風(fēng)機(jī)、凈化器及補(bǔ)風(fēng)機(jī)的供應(yīng)及安裝。冷卻水系統(tǒng)；冷凍系統(tǒng)；空調(diào)系統(tǒng)：包括服務(wù)于寫字樓廚房、洗衣房的空調(diào)系統(tǒng)。鍋爐房：系統(tǒng)設(shè)備、動力管道系統(tǒng)及送風(fēng)/排風(fēng)/排煙系統(tǒng)。分體空調(diào)：供應(yīng)、安裝及接駁及寫字樓的電梯機(jī)房等用房的分體空調(diào)設(shè)備。華潤建筑需提供所有本系統(tǒng)工程范圍內(nèi)要求建筑承包商配合的資料，包括預(yù)留孔洞、坑、槽，混凝土基礎(chǔ)等工程由建筑承包商完成。所有需在建筑構(gòu)造內(nèi)預(yù)埋的套管、構(gòu)件、預(yù)埋件等均由華潤建筑提供給建筑承包商預(yù)埋?？偘鼌f(xié)調(diào)照管責(zé)任8.總包協(xié)調(diào)照管內(nèi)容①華潤建筑對整個工程負(fù)責(zé)，與指定分包簽訂合同，將業(yè)主發(fā)給華潤建筑的業(yè)主指令中有關(guān)指定分包工程之部份傳送給指定分包商，并確保該等指令得到迅速地正確地執(zhí)行。②與各單項指定分包之工程具體界面，詳見后述之指定分包工程合同范圍及界面描述。③華潤建筑對指定分包的照管如下：在現(xiàn)場提供空間給指定分包商架設(shè)自己的貯存?zhèn)}。提供合理空間及通道給指定分包商使用。指定分包商須負(fù)責(zé)修補(bǔ)由其本身引致對在施工場地上通道所造成之損壞。華潤建筑提供現(xiàn)場已有的爬梯及腳手架給指定分包商使用，但不需為指定分包商額外搭設(shè)或延長保留此類設(shè)施的請求。提供工地上統(tǒng)一的衛(wèi)生設(shè)施及其它設(shè)施共同使用。提供標(biāo)高及定位的基本點、線給指定分包商作為依據(jù)而進(jìn)行自已的定位。提供工地上現(xiàn)成的圍網(wǎng)、圍板、安全欄桿等以保障場地安全。若指定分包商因應(yīng)自己施工而進(jìn)行拆卸改動，則指定分包商須負(fù)責(zé)繼后之修復(fù)工作。提供施工用水、施工電力的接駁點，各分包負(fù)責(zé)從接駁點至作業(yè)面的接駁，華潤建筑按一定比率收取指定分包商水電費，收取比率見后表。提供工地上一般現(xiàn)成的防水、防風(fēng)及防雨保護(hù)的措施。若指定分包商因應(yīng)自己施工而進(jìn)行拆卸改動，則指定分包商須負(fù)責(zé)繼后之修復(fù)工作。提供已在施工場地之機(jī)械及設(shè)備包括機(jī)械操作人員給指定分包商使用，以便卸下指定分包商之物料及起吊至不同位置。在工程交付業(yè)主前，進(jìn)行全面的清理工作。此等華潤建筑之清潔工作并不減低指定分包商按其分包合同須負(fù)擔(dān)之清潔責(zé)任。按照經(jīng)業(yè)主確認(rèn)的承包商案內(nèi)容向指定分包商有償提供辦公室、宿舍，按照15元/m2?月收取租金，12元/m2?月收取生活區(qū)水電費；分包免費使用工地生活區(qū)沖涼房、開水鍋爐、廁所；提供工地食堂供分包工人有償就餐；提供統(tǒng)一的工地廁所，計劃在首層室外、塔樓每隔四層各設(shè)一個四個蹲位的廁所，在辦公室區(qū)域設(shè)置供總分包及監(jiān)理管理人員使用的廁所；提供工地統(tǒng)一的守衛(wèi)及現(xiàn)場巡邏，要求工人佩戴胸卡出入，每張胸卡不收成本費，只收取押金10元/張，退卡后押金退還。由于施工之用水電費已包括在指定合同價款內(nèi)，應(yīng)由分包商自行承擔(dān)?？偘?jīng)過多個工程項目的水電費用分析，建議指定分包及獨立專業(yè)承包商施工水電費收取比率見下表（計費基數(shù)均為工程總造價，包含供應(yīng)及安裝）。正式供電后的調(diào)試費用由業(yè)主承擔(dān)。施工水電費收取比例指定分包確因工程實際情況需要延長使用現(xiàn)場的外架、塔吊、施工電梯，經(jīng)華潤建筑同意后方可延期有償使用三、業(yè)主計價模式雙方就本項目進(jìn)行商務(wù)洽談，就分判方案、招標(biāo)流程達(dá)成以下一致意見：①雙方遵循計價公平、透明及充分體現(xiàn)華潤建筑的價格競爭優(yōu)勢、有利于提高工程管理決策效率的原則，土建工程及機(jī)電工程采用“成本+利潤+獎罰”的計價方式，華潤建筑基本費用采用包干價形式。②招標(biāo)采購流程根據(jù)土建工程采用綜合單價包干原則，土建分判商及材料供應(yīng)商招標(biāo)由華潤建筑組織、業(yè)主確認(rèn)投標(biāo)入圍單位，定標(biāo)后上報分判報告并經(jīng)雙方領(lǐng)導(dǎo)審定的模式；鋼結(jié)構(gòu)、機(jī)電項目分包及材料設(shè)備招標(biāo)采用華潤建筑組織、業(yè)主全程參與的模式。華潤置地萬象城一期項目業(yè)主參與部分招采流程華潤建筑所有文件均以助理總經(jīng)理（兼項目經(jīng)理）朱早孫書面簽發(fā)為準(zhǔn)；山東公司所有文件均以項目總經(jīng)理書面簽發(fā)為準(zhǔn)。華潤建筑招標(biāo)采購地點：土建類分判、機(jī)電勞務(wù)分包、機(jī)電材料、設(shè)備招標(biāo)采購均在青島完成。本著協(xié)同、互信、降低成本原則，取消華潤建筑履約擔(dān)保手續(xù)及山東公司工程款支付擔(dān)保手續(xù)。雙方意向?qū)θA潤建筑自有工程的工程進(jìn)度款按每月工程進(jìn)度節(jié)點以華潤建筑自有工程造價的百分比支付。每月支付比例按以下原則確定：施工圖紙計量未完成，總價未確定前：1.1參考集團(tuán)內(nèi)已完類似工程“成都萬象城”地下室及地上相關(guān)結(jié)構(gòu)及建筑造價指標(biāo)，評估兩地人工、主要材料、機(jī)械等確定相關(guān)修正系數(shù)，以修正后的造價指標(biāo)×建筑面積作為華潤建筑自有工程暫定總價（含開辦費項目）。1.2將上述暫定總價分為結(jié)構(gòu)及建筑兩部分，按地下室底板、地下室標(biāo)準(zhǔn)層、地下室頂板、地上轉(zhuǎn)換層、地上標(biāo)準(zhǔn)層為基礎(chǔ)單元進(jìn)行分解，確定每層結(jié)構(gòu)、建筑所占總價的比例，以此比例為依據(jù)，結(jié)合實際完工形象進(jìn)度確定每月付款比例。1.3為確保付款安全，當(dāng)累計支付工程款額達(dá)到暫定總價的80%時停止支付，唯雙方完成施工圖計量確定施工圖總價后按確定的施工圖總價清單支付進(jìn)度款。施工圖紙計量完成，總價確定后：按照施工形象進(jìn)度結(jié)合工程量清單支付進(jìn)度款。華潤建筑自有土建工程調(diào)價范圍砌體及抹灰材料、人工費、鋼結(jié)構(gòu)材料價，（預(yù)應(yīng)力鋼筋待圖紙出具完畢后視情況而定）。其中鋼結(jié)構(gòu)調(diào)價辦法：以投標(biāo)期青島鋼材信息價作為鋼材材料基價，以分包中標(biāo)通知書發(fā)出當(dāng)月起六個月信息價格的平均值作為鋼材材料結(jié)算價格。甲乙雙方的備案合同合同暫定為12億元［華潤建筑自有工程+指定分包工程］。防火門、木門、鋼質(zhì)門由業(yè)主采購，由華潤建筑負(fù)責(zé)進(jìn)行安裝；白蟻防治由山東公司負(fù)責(zé)招標(biāo)工作；人防工程作為業(yè)主指定分包不在華潤建筑自有工程范圍內(nèi)。四、獨立承包商供應(yīng)商及指定分包項目1、獨立承包項目市政接駁等建議業(yè)主獨立發(fā)包，以獨立承包商的方式由專業(yè)承包商與業(yè)主直接簽訂合同。獨立承包商直接向業(yè)主申請進(jìn)度款，業(yè)主批復(fù)后直接支付予承包商，承包商向業(yè)主開具發(fā)票。2、業(yè)主指定分包項目土石方開挖、基坑支護(hù)、樁基工程、消防、幕墻、精裝修、玻璃欄桿、泛光照明、硬鋪裝、軟綠化、水景、標(biāo)識、電梯扶梯、智能化、變配電、發(fā)電機(jī)、燃?xì)狻⒈鶊?、防火卷簾等工程建議業(yè)主進(jìn)行招標(biāo)，確定中標(biāo)單位后由華潤建筑與其簽訂指定分包合同。指定分包向華潤建筑申請進(jìn)度款，華潤建筑統(tǒng)一向業(yè)主申請，業(yè)主批復(fù)后支付與華潤建筑，由華潤建筑向業(yè)主開具發(fā)票。在收到業(yè)主付款后，華潤建筑支付予各指定分包，指定分包開發(fā)票給華潤建筑。3、業(yè)主供應(yīng)材料設(shè)備清單電梯及扶梯、發(fā)電機(jī)、空調(diào)冷水機(jī)組、冷卻塔、變壓器、高壓柜、低壓柜、消防設(shè)備、擦窗機(jī)、水泵；精裝修區(qū)的潔具、石材、燈具、小五金等由業(yè)主直接并與中標(biāo)單位簽訂獨立供應(yīng)合同。供應(yīng)商直接向業(yè)主申請進(jìn)度款，業(yè)主批復(fù)后直接支付予供應(yīng)商，供應(yīng)商向業(yè)主開具發(fā)票。4、與獨立承包商、指定分包商之施工界面簡述如下：精裝修分包工程：精裝修指定分包負(fù)責(zé)深化設(shè)計、供應(yīng)、安裝、保修下列各部分：精裝修區(qū)域(地面、墻身、天棚)土建粗裝修以上之所有飾面工程；精裝修區(qū)域隔斷、門窗及小五金等；精裝修區(qū)域固定家俱及裝置；精裝修區(qū)域燈槽欄板、欄桿、扶手等；精裝修區(qū)域燈具、開關(guān)、插座及管線等之供應(yīng)及安裝；精裝修區(qū)域潔具及五金之安裝；精裝修區(qū)域地漏之供應(yīng)及安裝；電梯轎廂飾面及扶梯飾面；配合服務(wù)責(zé)任：須配合機(jī)電、消防、智能化等其他分包工程之安裝要求，包括但不限于孔槽(洞)位置預(yù)留預(yù)埋或開孔、塞縫封邊、修補(bǔ)恢復(fù)及所有相關(guān)工作。幕墻指定分包工程：幕墻指定分包負(fù)責(zé)設(shè)計、供應(yīng)、安裝、調(diào)試及保修下列各部分：玻璃、石材、鋁板幕墻；鋁合金玻璃、門窗、百葉、掛板；玻璃屋面及采光天窗；玻璃雨棚及外墻欄桿等；其它零星項目；配合服務(wù)責(zé)任：須配合室外照明、標(biāo)識等其他分包工程之安裝要求，包括但不限于孔槽(洞)位置預(yù)留預(yù)埋或開孔、塞縫封邊、修補(bǔ)恢復(fù)及所有相關(guān)工作；幕墻與土建結(jié)構(gòu)間的層間防火封堵設(shè)計、供應(yīng)及安裝。門窗指定分包工程：門窗分包負(fù)責(zé)設(shè)計、供應(yīng)、安裝、調(diào)試及保修門窗工程及門窗框與土建結(jié)構(gòu)間的防火、保溫、防水及封堵工作。園林硬景指定分包工程：園林硬景指定分包負(fù)責(zé)：地面墊層或找平層以上之硬質(zhì)(石材、玻璃等)鋪裝；水景、泳池飾面工程；樹池、花池、飾面工程、路牙、篦子；園林小品、家俱、擋車桿、垃圾箱等；配合服務(wù)責(zé)任：須配合室外照明、標(biāo)識等其他分包工程之安裝要求，包括但不限于孔槽(洞)位置預(yù)留預(yù)埋或開孔、塞縫封邊、修補(bǔ)恢復(fù)及所有相關(guān)工作；各機(jī)電檢查井的裝飾性井蓋的深化設(shè)計、供應(yīng)及安裝。園林軟綠化分包工程：園林軟綠化分包負(fù)責(zé)：供應(yīng)及鋪設(shè)種植土、表土保濕覆蓋物、無紡布等；供應(yīng)、種植、養(yǎng)護(hù)及保修綠化植物(喬木、灌木、草皮等)；配合服務(wù)責(zé)任:須配合室外照明、標(biāo)識等其他分包工程之安裝要求，包括但不限于孔槽(洞)位置預(yù)留預(yù)埋或開孔、塞縫封邊、修補(bǔ)恢復(fù)及所有相關(guān)工作。標(biāo)識分包工程：標(biāo)識分包工程負(fù)責(zé)深化設(shè)計、供應(yīng)、安裝、調(diào)試及保修下列各項工程：標(biāo)志標(biāo)牌包括框架、面板及工藝制作；支承結(jié)構(gòu)及基座等土建配套工程；與建筑連接之固定連接件及吊掛件等；機(jī)電配套包括霓虹燈、光管、變壓器及連接至附近電源之線管等。防火卷簾分包工程：防火卷簾分包負(fù)責(zé)深化設(shè)計、供應(yīng)、安裝、調(diào)試及保修下列各項工程：防火卷簾(重卷及/或側(cè)卷)；防火卷簾周邊的耐火物料填充及耐火隔斷封堵；負(fù)責(zé)防火卷簾工程的一切報建及驗收工作；提供操作及維修手冊并進(jìn)行人員培訓(xùn)；自卷簾門控制箱接出至電動卷簾門的電纜及管線的供應(yīng)及安裝；提供防火卷簾門的控制箱內(nèi)接駁點供消防分包單位接駁以達(dá)到消防控制聯(lián)動。高壓配電柜供應(yīng)合同、供配電監(jiān)控系統(tǒng)供應(yīng)及安裝工程：該分包負(fù)責(zé)：10KV真空斷路器柜供應(yīng)；與10KV真空斷路器柜配套的直流電源柜供應(yīng)；10KVSF6環(huán)網(wǎng)柜供應(yīng)；供配電監(jiān)控系統(tǒng)供應(yīng)及安裝；低壓配電柜供應(yīng)合同負(fù)責(zé)：寫字樓低壓配電系統(tǒng)；商業(yè)低壓配電系統(tǒng)；制冷機(jī)房低壓配電系統(tǒng)；低壓配電系統(tǒng)以及各發(fā)電機(jī)房低壓配電系統(tǒng)；變壓器供應(yīng)合同負(fù)責(zé)：干式變壓器的供應(yīng)及安裝。發(fā)電機(jī)供應(yīng)及安裝分包工程合同負(fù)責(zé)：發(fā)電機(jī)組及控制屏（發(fā)電機(jī)配電柜的安裝由變配電承包商負(fù)責(zé)）；燃料系統(tǒng)：包括室內(nèi)油箱、室外油罐及設(shè)備間的連接管道、閥門、油泵及一切所需配件及輔助材料；發(fā)電機(jī)自啟動控制電纜及管材等配件和輔助材料；發(fā)電機(jī)系統(tǒng)接地；發(fā)電機(jī)組之煙、氣排放管道(至室外)、濾煙池及一切所需配件和輔助材料；發(fā)電機(jī)房環(huán)保及噪音處理；發(fā)電機(jī)組減震裝置；使發(fā)電機(jī)組正常運行所需之調(diào)試、檢測及一切所需工作；發(fā)電機(jī)組至低壓配電柜ATS電源切換柜的控制電纜及管路連接。變配電安裝分包工程合同及外線電纜及電氣設(shè)備檢測工程負(fù)責(zé)：市政變電站至高壓配電柜間10KV電纜、電纜橋架及其他輔助材料的供應(yīng)、安裝及接駁；相關(guān)的電纜溝，電纜井、保護(hù)管等工程的材料供應(yīng)、安裝及接駁；10KV高壓配電柜、變壓器及低壓配電柜（含發(fā)電機(jī)配電柜）的安裝；高壓配電柜至變壓器及高壓柜間的10KV電纜，橋架/托盤的供應(yīng)、安裝及接駁；變壓器至低壓配電柜間母線槽的安裝及接駁或電纜/橋架/托盤的供應(yīng)、安裝及接駁；低壓配電柜間聯(lián)絡(luò)母線槽的安裝及接駁或電纜的供應(yīng)、安裝及接駁；發(fā)電機(jī)配電柜至低壓電源切換柜之間母線槽的安裝及接駁；發(fā)電機(jī)組至發(fā)電機(jī)配電柜之間電纜/橋架的供應(yīng)、安裝及接駁；發(fā)電機(jī)組配電柜的安裝；業(yè)主供應(yīng)設(shè)備及材料的二次搬運及保管；提供所安裝設(shè)備的基礎(chǔ)槽鋼并配合土建承包商進(jìn)行安裝按規(guī)范及驗收要求，供應(yīng)及安裝絕緣橡膠墊/板；所有變配電房的接地系統(tǒng)；變配電工程的報建、驗收手續(xù)；變配電低壓柜工程完工后移交總承包、業(yè)主使用前對操作、維護(hù)、運行等管理工作的培訓(xùn)；使本分包工程項目正常運行所需之一切工作及費用；工程報建、驗收、送電及相關(guān)手續(xù)完成后，承包商須提供送電后至總承包工程完工期間的配電房之管理、操作、運行及維護(hù)等的工作。室外照明系統(tǒng)供應(yīng)及安裝分包工程負(fù)責(zé)：寫字樓、商業(yè)部分各個建筑立面、屋頂平面、周邊道路、園林景觀和水景設(shè)計等相關(guān)的照明及效果燈光等所有與室外燈光工程有關(guān)的燈具（含光源及技術(shù)要求內(nèi)指定配件等）的供應(yīng)及安裝。由低壓配電箱配電開關(guān)的出線電纜開始至室外燈光工程末端照明燈具的所有配電和控制用線管、線槽、橋架、電線、電纜、接地、及其它輔助材料等的供應(yīng)及安裝。對室外燈光、室內(nèi)商業(yè)公共精裝修區(qū)域照明及租戶內(nèi)營業(yè)時間以外的效果燈光的控制系統(tǒng)（包括控制設(shè)備、元件、控制電纜、電線、線槽、橋架、接地及其它輔助材料等）的供應(yīng)及安裝。配合并指導(dǎo)室外燈光工程承包商的安裝施工、系統(tǒng)調(diào)試、驗收、操作培訓(xùn)等工作。室內(nèi)燈光照明、配電箱的供應(yīng)和安裝不包括在本工程范圍內(nèi)。自本系統(tǒng)工程電源配電箱之后所有本系統(tǒng)所需的配電設(shè)備和材料供應(yīng)及安裝。升降機(jī)/扶梯工程承包商負(fù)責(zé)：供應(yīng)、安裝及接駁電源至升降機(jī)機(jī)房/扶梯之動力/照明配電箱，并完成電梯機(jī)房內(nèi)照明系統(tǒng)的供應(yīng)、安裝及接駁，井道內(nèi)照明及動力配電箱出線起，由升降機(jī)/扶梯承包商負(fù)責(zé)。扶手電梯電源由華潤建筑引至扶手電梯上端機(jī)坑內(nèi)并負(fù)責(zé)電源接駁。供應(yīng)、安裝及接駁接地裝置至指定位置，供升降機(jī)/扶梯承包商接駁及完成有關(guān)接地系統(tǒng)。供應(yīng)、安裝及預(yù)埋件至升降機(jī)機(jī)房/扶梯基礎(chǔ)，并完成電梯單位要求的設(shè)備基礎(chǔ)預(yù)埋件的供應(yīng)、制作、定位、預(yù)埋安裝，但預(yù)埋件基礎(chǔ)的定位尺寸準(zhǔn)確復(fù)核工作由升降機(jī)/扶梯承包商負(fù)責(zé)。供應(yīng)、安裝及預(yù)留洞至升降機(jī)機(jī)房/扶梯控制按鈕盒、門洞頂顯示燈盒的預(yù)留，并完成電梯單位要求的控制按鈕盒、門洞頂顯示燈盒預(yù)埋件供應(yīng)、制作、定位、預(yù)埋安裝，但控制按鈕盒、門洞頂顯示燈盒預(yù)埋件的定位尺寸準(zhǔn)確復(fù)核工作由升降機(jī)/扶梯承包商負(fù)責(zé)。升降機(jī)/扶梯承包商必須提供一切有關(guān)的資料及圖紙交華潤建筑作施工配合用，在現(xiàn)場須負(fù)責(zé)核對并保證下列工程已滿足要求。包括但不限于：提供井道及垂直準(zhǔn)確度為30mm內(nèi)；按設(shè)計要求為門框提供準(zhǔn)確的孔位；為門框和底部門檻提供空位并在其四周進(jìn)行灌槳。門框及門檻由承包商安裝；為裝入按鈕盒和指示器留孔；為井壁開孔提供臨時護(hù)欄并保持就位；為正確的安裝門框、門梁、按鈕盒和指示器之需要進(jìn)行開鑿并修補(bǔ)；提供門框找正和找平需要之測量數(shù)據(jù)；按照電梯規(guī)范要求底坑內(nèi)安裝扶手鐵梯（安裝要求由電梯分包方提供）；機(jī)房內(nèi)安裝扶手鐵梯及圍棚柵；井道壁上安裝緊急救生門；機(jī)房門主告示牌；提供完整的能防風(fēng)雨的垂直電梯機(jī)房，其結(jié)構(gòu)具有符合深圳本地規(guī)范的耐火等級；提供防風(fēng)雨，能排水的升降梯井坑，井坑須作一般防水處理；機(jī)房內(nèi)曳引機(jī)所需之吊重環(huán)(或相類裝置)及/或吊重型鋼，吊重環(huán)或吊重型鋼材和安裝要求由承包商提供；雙面開門井道之縱深偏差為2Omm內(nèi)；曳引機(jī)承重鋼梁及底坑緩沖器安裝完畢后混凝土墩樁的澆筑工作；電動扶梯兩端之支撐；在上下兩層樓梯的平臺上提供所需大小的開孔位，承包商在工地要核對開孔位的確實尺寸，以及所需的挖方、排水和通風(fēng)孔；扶手(側(cè)板)外側(cè)角鋼與天花板或樓板交接處之防護(hù)；如需要時，上下層樓梯平臺的混凝土支持梁；消防工程負(fù)責(zé)：供應(yīng)、安裝及接駁電源至消防工程所需動力配電箱，除了從消防動力配電箱至防排煙系統(tǒng)和燃?xì)鈭缶到y(tǒng)所有電動閥的電源均由消防分包單位負(fù)責(zé)，消防電梯動力配電箱至電機(jī)的供電電源由電梯分包單位負(fù)責(zé)，防火卷簾動力配電箱至電機(jī)的供電電源由防火卷簾承包商負(fù)責(zé)，其余所有供電電源均由華潤建筑單位負(fù)責(zé)引至末端電機(jī)；供應(yīng)、安裝及接駁電源至消防工程所需消防風(fēng)機(jī)的配電箱，消防風(fēng)機(jī)的設(shè)備控制箱與消防報警聯(lián)動控制由消防承包商負(fù)責(zé)；供應(yīng)、安裝及接駁電源至消防控制中心照明配電箱；消防控制中心照明系統(tǒng)由其他承包商負(fù)責(zé)；供應(yīng)及安裝及接駁接地裝置至消防工程所需的控制箱內(nèi)，并完成消防系統(tǒng)各設(shè)備接地的測試工作，但消防報警控制系統(tǒng)主機(jī)內(nèi)部接地裝置由消防設(shè)備廠家完成。華潤建筑負(fù)責(zé)室外給水及排水系統(tǒng)供應(yīng)、安裝及接駁，包括紅線范圍內(nèi)所有的室外給水系統(tǒng)管道、閥門、室外消防栓、閥門井/室的砌筑、土方開挖及回填，并接駁至紅線范圍內(nèi)連接市政給水系統(tǒng)的最后一個水表井。室外消防水泵接合器由消防工程分包單位負(fù)責(zé)安裝。智能化工程承包商負(fù)責(zé)：供應(yīng)、安裝及接駁智能化工程所需之電源配電箱至智能化機(jī)房，該電源配電箱出線以后UPS箱及分配電箱由智能化工程承包商負(fù)責(zé)。弱電通信接入室、保安消防控制中心、計算機(jī)中心機(jī)房、中心配線間的裝修、配電及照明的供應(yīng)、安裝及接駁由智能化工程承包商負(fù)責(zé)；供應(yīng)及安裝接地裝置至弱電通信接入間、保安消防控制中心、計算機(jī)中心機(jī)房、中心配線間之指定位置，供智能化承包商接駁及完成有關(guān)接地系統(tǒng)。單項工作接地測試工作由智能化分包完成，整體接地裝置測試由總承包配合完成。對智能化系統(tǒng)監(jiān)控的機(jī)電設(shè)備的強(qiáng)電控制箱，華潤建筑須按照智能化系統(tǒng)分包單位的要求制作控制二次回路，強(qiáng)電控制箱二次回路之后的線纜材料由智能化工程承包商負(fù)責(zé)供應(yīng)、安裝及接駁。智能化工程承包商須在系統(tǒng)深化設(shè)計時提供相應(yīng)控制二次回路的電氣要求，并對華潤建筑的強(qiáng)電控制箱二次回路圖紙進(jìn)行審查。供應(yīng)及安裝商場智能化系統(tǒng)各戶型戶內(nèi)預(yù)埋之線管插座底盒。水景工程承包商負(fù)責(zé)：供應(yīng)、安裝及接駁電源電纜至水景工程之動力/照明配電箱，從上述配電箱出線起，由水景工程承包商負(fù)責(zé)。供應(yīng)及安裝接地裝置至指定位置供水景工程承包商接駁及完成有關(guān)接地系統(tǒng)。擦窗機(jī)承包商負(fù)責(zé)：供應(yīng)、安裝及接駁電源電纜至擦窗機(jī)工程之動力配電箱，從上述動力配電箱出線起包括小動力(插座)，由擦窗機(jī)承包商負(fù)責(zé)。供應(yīng)及安裝接地裝置至指定位置供擦窗機(jī)承包商接駁及完成有關(guān)接地系統(tǒng)。燃?xì)夤こ坛邪蹋汗?yīng)及安裝電源電纜至燃?xì)夤こ讨妱泳o急切斷閥/箱，電纜與電動緊急切斷。閥/箱的接駁由燃?xì)夤こ坛邪特?fù)責(zé)。寫字樓、商業(yè)部分電動緊急切斷閥控制電纜的供應(yīng)、安裝及接駁由消防工程承包商負(fù)責(zé)。商場部分電動緊急切斷閥控制電纜的供應(yīng)、安裝及接駁由燃?xì)夤こ坛邪特?fù)責(zé)。供應(yīng)及安裝接地裝置至指定位置供燃?xì)夤こ坛邪探玉g及完成有關(guān)接地系統(tǒng)。華潤建筑須負(fù)責(zé)商場燃?xì)庾詣訄缶白詣映硐到y(tǒng)所需之控制線、線管的預(yù)埋。（進(jìn)口）給、排水泵供應(yīng)合同負(fù)責(zé)：按招標(biāo)圖紙所繪畫、工料規(guī)范-技朮要求所描述的提供是項發(fā)展項目給水系統(tǒng)所需的給水泵、熱水循環(huán)泵及變頻供水設(shè)備，包括變頻控制柜、氣壓罐、傳感器以及部分潛污泵的供應(yīng)，指導(dǎo)，監(jiān)督施工，協(xié)助調(diào)試直至系統(tǒng)試運行。提供變頻控制柜與水泵電機(jī)間之電源/控制電纜及與傳感器間之控制電纜的技術(shù)參數(shù)/規(guī)格/型號，上述電纜及電管/線槽/橋架之供應(yīng)、安裝及接駁由華潤建筑單位負(fù)責(zé)。（國產(chǎn)）消防水泵、排水泵之供應(yīng)合同負(fù)責(zé)：按招標(biāo)圖紙所繪畫、工料規(guī)范-技朮要求所描述的提供是項發(fā)展項目所有消防水系統(tǒng)所需消防水泵、地下室排水系統(tǒng)等所需之潛污泵的供應(yīng)，并指導(dǎo)、監(jiān)督施工，協(xié)助調(diào)試直至系統(tǒng)正常運行。提供配電柜與水泵電機(jī)間之電源電纜的技術(shù)參數(shù)/規(guī)格/型號，上述電纜及電管/線槽/橋架之供應(yīng)、安裝及接駁由華潤建筑單位和消防工程承包商分別負(fù)責(zé)。衛(wèi)生潔具（含水龍頭）供應(yīng)合同負(fù)責(zé)：按招標(biāo)圖紙所繪畫、工料規(guī)范-技朮要求所描述的提供是項發(fā)展項目給排水系統(tǒng)所需的衛(wèi)生潔具及水龍頭（包括相關(guān)配件、供水軟管、角閥等）供應(yīng)，指導(dǎo)、監(jiān)督施工。衛(wèi)生潔具（含水龍頭）的安裝屬于精裝修承包商的工作范圍。虹吸排水工程供應(yīng)及安裝合同負(fù)責(zé)：按招標(biāo)圖紙所繪畫，工料規(guī)范-技朮要求所描述的是項發(fā)展項目所需之虹吸排水系統(tǒng)工程，包括供應(yīng)、安裝、保養(yǎng)及保修等一切所需工作。市政給排水系統(tǒng)工程負(fù)責(zé)：按招標(biāo)圖紙所繪畫、工料規(guī)范-技朮要求所描述的提供是項發(fā)展項目市政給排水系統(tǒng)工程，包括但不限于：給水系統(tǒng)：供應(yīng)、安裝及接駁供水管道系統(tǒng)，由市政供水管網(wǎng)至紅線內(nèi)水表井，包括水表井的砌筑、閥門、水表、土方開挖回填、混凝土路面的拆除及恢復(fù)等。負(fù)責(zé)辦理與市政給水系統(tǒng)接駁的相關(guān)手續(xù)，完成通水及正式供水的所有工作。排水系統(tǒng)：供應(yīng)、安裝及接駁排水管道系統(tǒng)由市政排水管網(wǎng)至紅線內(nèi)第一個檢查/排水井，包括井室的砌筑、土方開挖回填、混凝土路面的拆除及恢復(fù)等。負(fù)責(zé)辦理與市政排水系統(tǒng)接駁的相關(guān)手續(xù)，取得正式的排水登記許可證，完成正常排水的所有工作。冷卻塔供應(yīng)及安裝分包工程合同：按招標(biāo)圖紙所繪畫、工料規(guī)范-技朮要求所描述的供應(yīng)及安裝是項發(fā)展項目空調(diào)系統(tǒng)所需的冷卻塔設(shè)備，協(xié)助調(diào)試直至空調(diào)系統(tǒng)試運行。負(fù)責(zé)冷卻塔的供應(yīng)及安裝。華潤建筑單位負(fù)責(zé)電源線、控制線的供應(yīng)、安裝及接駁。冷卻塔供應(yīng)單位須提供冷卻塔電機(jī)與動力配電箱之間所有電源線、控制線的規(guī)格及型號。華潤建筑負(fù)責(zé)冷卻塔土建基礎(chǔ)的施工，冷卻塔供應(yīng)單位負(fù)責(zé)冷卻塔與土建基礎(chǔ)的連接。冷水主機(jī)供應(yīng)合同：按招標(biāo)圖紙所繪畫、工料規(guī)范-技朮要求所描述的提供是項發(fā)展項目空調(diào)系統(tǒng)所需的冷水主機(jī)及減震裝置供應(yīng)，指導(dǎo)、監(jiān)督施工，協(xié)助調(diào)試直至空調(diào)系統(tǒng)試運行及操作培訓(xùn)工作。供應(yīng)及安裝冷水主機(jī)之群控系統(tǒng)，包括傳感器、電纜及軟件/電腦等。低壓配電柜至主機(jī)啟動柜再至冷水主機(jī)間電纜/母線、傳感器及群控所涉及到的控制柜與設(shè)備及閥門間的控制電纜之供應(yīng)、安裝及接駁由總承包商負(fù)責(zé)。冷水主機(jī)若有加熱裝置，加熱裝置的電源線由總承包商負(fù)責(zé)供應(yīng)、安裝及接駁。鍋爐設(shè)備供應(yīng)合同：按招標(biāo)圖紙所繪畫、工料規(guī)范-技朮要求所描述的深化設(shè)計及提供是項發(fā)展項目空調(diào)/熱水系統(tǒng)所需的鍋爐設(shè)備供應(yīng)，指導(dǎo)、監(jiān)督施工，直至空調(diào)/熱水系統(tǒng)試運行及操作培訓(xùn)工作，包括但不限于下列設(shè)備：蒸氣鍋爐熱水鍋爐補(bǔ)給水水泵除氧器/軟水器取樣冷卻器/排污擴(kuò)容器鍋爐之群控系統(tǒng)，包括傳感器、電纜及軟件之供應(yīng)及安裝華潤建筑負(fù)責(zé)鍋爐房燃油系統(tǒng)以及鍋爐房系統(tǒng)及鍋爐管道等供應(yīng)及安裝。華潤建筑負(fù)責(zé)鍋爐房排煙管道及控制系統(tǒng)之供應(yīng)及安裝?？照{(diào)末端設(shè)備供應(yīng)合同：按招標(biāo)圖紙所繪畫、工料規(guī)范-技朮要求所描述的提供是項發(fā)展項目空調(diào)系統(tǒng)所需的末端設(shè)備供應(yīng)，指導(dǎo)、監(jiān)督施工，協(xié)助調(diào)試直至空調(diào)系統(tǒng)試運行，包括但不限于下列設(shè)備：組合式空氣處理器(含蒸汽加濕調(diào)節(jié)閥、汽水分離器)風(fēng)機(jī)盤管五、總包合約策劃1.合約策劃編制原則為使本項目合約工作有計劃地、高效地順利開展，從而使項目建安成本得到切實、有效地控制，特編制此合約策劃書。本次合約策劃編制的原則有三：根據(jù)本工程的建筑體量、工程特點、施工難重點確定主要施工標(biāo)段；為有效控制成本，以直接找到市場上最下游端分包資源，并符合華潤建筑的管理經(jīng)驗和對分包協(xié)調(diào)照管內(nèi)容確定分判方案的細(xì)度；在華潤建筑的分包資源基礎(chǔ)上結(jié)合山東當(dāng)?shù)睾蜕綎|公司的分包資源，對分判方案做適度調(diào)整，以增強(qiáng)可操作性。合約策劃的主要內(nèi)容包括項目概況、分判方案、計價模式、界面劃分、甲供材清單、對候選單位的資格要求、指定分包與華潤建筑的合約關(guān)系、分判計劃及需要其他部門對合約工作的配合安排，以指導(dǎo)日后合約工作的有效開展。2.分判方案2.1土石方工程土石方標(biāo)段①：基坑大開挖劃分為2~3個小標(biāo)段，土石方開挖及外運宜在當(dāng)?shù)卣曳职Y源。土石方標(biāo)段②：需外購?fù)翆舆M(jìn)行土方回填，宜在當(dāng)?shù)卣曳职Y源。土石方標(biāo)段③：基槽、基坑的土方二次開挖，抗浮樁，基槽、基坑的土石方二次開挖時大挖機(jī)進(jìn)入不了工作面，需改用小挖機(jī)或改為人工挖方，施工工藝的改變會對成本增加較多。根據(jù)深圳華潤中心一期、二期施工管理經(jīng)驗，土方施工隊開挖后的基槽、基坑的溝槽尺寸很難滿足設(shè)計要求，對施工面的原狀土層極有可能造成破壞，不符合土方夯實度要求。基于上述原因，需備用一個土方二次開挖分包，擬將上述工作內(nèi)容并入主體土建分包。2.2基坑支護(hù)工程基坑支護(hù)分包考慮本工程的體量，劃分為2~3個標(biāo)段。2.3樁基工程樁基工程一般劃分為1~2個標(biāo)段。2.4主要土建勞務(wù)分包標(biāo)段劃分華潤建筑的土建分包實際上是擴(kuò)大勞務(wù)分包，鋼筋、砼等主要材料、塔吊、施工電梯等垂直運輸機(jī)械由華潤建筑提供，臨時建筑、臨時水電、垃圾外運、現(xiàn)場保安、檢測試驗等由華潤建筑統(tǒng)一考慮，土建分包負(fù)責(zé)提供勞務(wù)、其他材料及輔助機(jī)械。這樣的分包資源一般是包工頭，中建系等大的承包商不愿意做此勞務(wù)分包。市場上這樣的包工頭一般能夠承接的施工規(guī)模在10萬m2,且墊資能力有限。故主要土建勞務(wù)分包標(biāo)段劃分原則有如下考慮：按地理區(qū)域劃分開，施工場地盡量方正、平面距離不易過長，便于組織施工；考慮每標(biāo)段施工面積適合分包商施工管理能力，在10萬m2,左右為宜；考慮地下、地上搭配，便于勞動力的組織和避免地下室短期內(nèi)勞動力需求密集但又快速退場而造成成本上漲，同時模板可在地上地下間周轉(zhuǎn)，有利于成本控制；地上塔樓及相應(yīng)地下室以后澆帶為界劃分為一個標(biāo)段，便于工期控制及模板充分周轉(zhuǎn)，有利于成本控制；根據(jù)上述標(biāo)段劃分原則分為4個標(biāo)段，每標(biāo)段在9~12萬m2左右。2.5鋼結(jié)構(gòu)分包計劃劃分為2個標(biāo)段，萬象城鋼結(jié)構(gòu)及金屬屋面為一個標(biāo)段，酒店、公寓等鋼構(gòu)為另一個標(biāo)段。2.6防水分包計劃將防水劃分為2個標(biāo)段，以保持一定的競爭性?？紤]工程的延續(xù)性，將地下室底板、最先出地面的酒店式公寓防水劃分為一個標(biāo)段；地下室外墻、頂板等室外防水及寫字樓劃分為一個標(biāo)段，其中精裝修區(qū)域室內(nèi)防水劃入精裝修單位界面。如此2個標(biāo)段的工程量相對較均衡，亦應(yīng)是防水承包商可承受的防水規(guī)模。2.7后期區(qū)裝修勞務(wù)分包除業(yè)主精裝修指定分包以外區(qū)域的裝修工程，按市場勞務(wù)資源的專業(yè)細(xì)分，劃分如下標(biāo)段：地下室耐磨地面工程，目前還不清楚具體使用什么地面材料；非精裝修區(qū)的墻面、天棚的涂裝工程；非精裝修區(qū)的墻面、地面等的瓷磚、石材鋪裝工程，包括后勤區(qū)樓梯欄桿、鋁合金門窗工程；2.8機(jī)電工程勞務(wù)標(biāo)段劃分機(jī)電勞務(wù)分包市場資源一般是分系統(tǒng)按機(jī)電不同專業(yè)細(xì)分的，機(jī)電主要勞務(wù)標(biāo)段劃分也遵循此原則，劃分如下8個標(biāo)段：機(jī)電標(biāo)段①：地下車庫及設(shè)備用房等給排水系統(tǒng)及電氣系統(tǒng)的安裝工程；與地上住宅樓的機(jī)電管線分界：除電纜母線外，其余機(jī)電管線以首層底板為界。機(jī)電標(biāo)段②：地下室空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等安裝工程；與地上住宅樓的機(jī)電管線以首層底板為界。機(jī)電標(biāo)段③：包括住宅樓自地庫頂板、首層底板起給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)等安裝工程；除引至住宅樓地上機(jī)電管線除電纜母線外，其余機(jī)電管線以地庫頂板、首層底板為界。機(jī)電標(biāo)段④：包括住宅樓地庫頂板、首層底板起通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等安裝工程；引至地下室機(jī)房機(jī)電管線除電纜母線外，其余機(jī)電管線以地庫頂板、首層底板為界。機(jī)電標(biāo)段⑤：包括寫住宅、地下室的空調(diào)自控系統(tǒng)(BA控制)安裝工程。機(jī)電標(biāo)段⑥：包括住宅、地下室等消防水系統(tǒng)。機(jī)電標(biāo)段⑦：鍋爐房安裝工程。機(jī)電標(biāo)段⑧：機(jī)電預(yù)埋及指定分包未進(jìn)場之前預(yù)埋工作。2.7華潤建筑供應(yīng)材料、設(shè)備除以上勞務(wù)分包外，為加強(qiáng)成本控制，華潤建筑還需采購建筑工程、機(jī)電工程的主要材料設(shè)備。土建材料：鋼筋由業(yè)主供應(yīng)外，華潤建筑還需提供砼、套筒、變形縫等，同時為控制工程質(zhì)量，華潤建筑需為分包代購模板、砌塊、安全網(wǎng)、砌筑用水泥等；機(jī)電材料、設(shè)備：結(jié)合深圳華潤中心一期、二期、沈陽華潤中心一期、北京鳳凰城置地廣場公建的經(jīng)驗做法，華潤建筑還需采購母線、電纜、配電箱、變頻器、板換、集水器、分水器、定壓膨脹補(bǔ)液機(jī)組、定壓膨脹補(bǔ)防凍液水箱、定壓補(bǔ)水罐、分體空調(diào)、VAVBOX箱、全自動軟化水裝置、電子除垢儀、光氫離子空氣凈化裝置、風(fēng)柜、風(fēng)機(jī)、橡塑保溫材料、空調(diào)閥門、給排水閥門、熱力入口裝置、熱計量裝置、紫外線消毒器、組合式不銹鋼水箱、銅管、及非精裝區(qū)的燈具、開關(guān)插座、潔具、水龍頭、地漏、隔油池等材料設(shè)備。2.8不構(gòu)成工程實體的臨時施工措施類依據(jù)華潤建筑的華潤建筑管理經(jīng)驗，除以上永久工程外，還需有準(zhǔn)備如下臨時工程的標(biāo)段：標(biāo)段①：生產(chǎn)區(qū)及生活區(qū)的臨時建筑，包括辦公室、工人宿舍、廁所、食堂、沖涼房、鍋爐房、工具間、配電房、設(shè)備房、小賣部、門崗、洗車池、垃圾池、化糞池、沉淀池、污水井、場內(nèi)臨時道路、排水溝、地面硬化、塔吊及施工電梯基礎(chǔ)、集水井、洗手池、臨時蓄水池、臨建圍護(hù)、塔吊覆蓋區(qū)防護(hù)、所有臨建的維護(hù)、拆除等。標(biāo)段②：生產(chǎn)區(qū)及生活區(qū)的臨時水電工程，包括臨時給水、臨時排水、臨時降水、臨時用電、臨時通風(fēng)等工程的材料設(shè)備供應(yīng)、安裝、移位、日常維護(hù)、拆除等。標(biāo)段③：板房租賃，包括辦公室、管理人員及工人的宿舍的租賃和購置工作，華潤建筑會根據(jù)各板房的租期進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比選，判斷是租是購。標(biāo)段④：塔吊租賃分包，本工程需8臺塔吊，其中一臺內(nèi)爬塔，包括塔吊的進(jìn)退場費用、運輸費用、租賃費用、安裝起升費用、司機(jī)工資、日常保養(yǎng)維護(hù)、塔吊拆除等。標(biāo)段⑤：施工電梯租賃分包，本工程需6臺施工電梯，包括電梯的進(jìn)退場費用、運輸費用、租賃費用、安裝費用、司機(jī)工資、日常保養(yǎng)維護(hù)、電梯拆除等。標(biāo)段⑥：垃圾外運分包，負(fù)責(zé)從現(xiàn)場垃圾池隨時清理和外運垃圾；標(biāo)段⑦：雜工隊，負(fù)責(zé)現(xiàn)場安全文明的維護(hù)、現(xiàn)場清潔等工作；標(biāo)段⑧：現(xiàn)場保安隊，負(fù)責(zé)現(xiàn)場巡更，對進(jìn)出人員、車輛和檢查和登記，負(fù)責(zé)防盜、防斗毆事件；負(fù)責(zé)成品保護(hù)的監(jiān)督工作等；標(biāo)段⑨：測量隊，為控制工程的整體施工質(zhì)量組建專門的測量組，負(fù)責(zé)提供給各分包單位距工作面不大于50m的測量基點；對主體砼結(jié)構(gòu)已完成的樓層，將各軸線明顯、規(guī)則地標(biāo)識于柱、墻上，并在柱、墻上標(biāo)出高于本樓層標(biāo)高1000mm的標(biāo)高線；在各層隔墻及設(shè)備房砌筑完成后，需在墻上標(biāo)出高于本樓層標(biāo)高1000mm、1500mm的二條標(biāo)高線；在設(shè)備安裝區(qū)域10m范圍內(nèi)，需至少提供兩條供設(shè)備定位的軸線及標(biāo)高點；負(fù)責(zé)本工程的日常沉降觀測。根據(jù)現(xiàn)場施工進(jìn)度情況，組建3-4組測量組。根據(jù)工程實際情況，還會有檢測試驗分包、保險、CI制作、地磅、開荒隊等分包隊伍。詳細(xì)標(biāo)段劃分見附件《山東華潤置地?萬象城項目分判方案》3.分判計劃根據(jù)招標(biāo)圖紙的出圖情況和華潤建筑管理習(xí)慣，總結(jié)出了不同分包標(biāo)段按實際情況分別采取總價包干、綜合單價、人工工資等計價方式，并根據(jù)確定的分判方案和最新的工程總工期安排，編制了分判計劃，詳見《山東華潤置地?萬象城項目分判方案》。對分包單位的管理在整個工程招標(biāo)分判過程中，華潤建筑將本著“慎重選擇、優(yōu)質(zhì)照管、嚴(yán)格管理、合作共贏”的原則進(jìn)行招投標(biāo)工作的管理：4.1慎重選擇華潤建筑會依據(jù)前期調(diào)研及悅府一期考察和了解的當(dāng)?shù)亟ㄖ袌?，?yōu)化分包采購方案，通過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)穆募s能力評審選擇出合適的承包商。在評標(biāo)過程中會綜合考慮承包商的技術(shù)實力、經(jīng)濟(jì)實力、管理經(jīng)驗、價格合理性、公司信譽、標(biāo)書響應(yīng)、項目團(tuán)隊能力等，簡單的技術(shù)、商務(wù)標(biāo)評比難以選擇到合適的承包商，有些承包商投標(biāo)營銷能力很強(qiáng)，但工程管理履約能力卻一般。項目成敗主要取決于其項目管理團(tuán)隊特別是項目經(jīng)理、公司主管領(lǐng)導(dǎo)的經(jīng)營思想及管理能力，因此，考察其項目經(jīng)理及主管領(lǐng)導(dǎo)非常關(guān)鍵。華潤建筑在遴選分包商時將：面試項目部主要管理人員；考察項目經(jīng)理完成的最近竣工項目；對分包商的領(lǐng)導(dǎo)/老板誠信、實力進(jìn)行評估。4.2優(yōu)質(zhì)照管華潤建筑作為總承包商，會認(rèn)真履行總包合同約定，為分包商提供良好的工作條件，包括現(xiàn)場工作面、圖紙、外部環(huán)境、及時支付工程款及辦理竣工結(jié)算等。4.3嚴(yán)格管理華潤建筑會嚴(yán)格按照合同要求對分包商的工期、質(zhì)量、安全文明施工進(jìn)行過程監(jiān)管，以保證工程按期、優(yōu)質(zhì)、文明地建成。優(yōu)質(zhì)照管及嚴(yán)格管理的目的是以更短的工期、更低的成本達(dá)到最優(yōu)的工程質(zhì)量。4.4合作雙贏合作雙贏是指對表現(xiàn)優(yōu)秀的分包商不斷探索建立長期的互信合作機(jī)制，在多項目發(fā)展深耕細(xì)作的環(huán)境下，依靠合作產(chǎn)生規(guī)模效益、依靠合作產(chǎn)生管理效益，達(dá)到雙贏。華潤建筑有著高效的管理團(tuán)隊，嚴(yán)格的管理制度，清廉的工作作風(fēng)，嚴(yán)格遵照合約精神，做到付款及時，結(jié)算及時，最大程度控制合約風(fēng)險。5、合約管理重點5.1甲供材料管理本工程材料用量較大，主要土建材料就有鋼筋預(yù)計約59,400噸，混凝土約327,000m3，模板約1,145,000m2，還有大量的機(jī)電設(shè)備材料，嚴(yán)格控制對甲供材的領(lǐng)用環(huán)節(jié)是成本控制的難點、重點。首先在合同中約定應(yīng)供量的計算規(guī)則，與分包商約定實際供貨量與應(yīng)供量有差距時的獎罰原則；其次合約人員要提前按區(qū)域、樓棟、層數(shù)、部位部件計算好各種材料設(shè)備的應(yīng)供量供相關(guān)部門參考，審核部門嚴(yán)格審核擬用部位的應(yīng)供量，認(rèn)真復(fù)核分包所提的材料設(shè)備進(jìn)貨計劃要求是否合理，從根源上控制超供的發(fā)生。遵循供貨商、總包商、分包商三方簽收制度，