2022年市場-世聯(lián)XXXX年月惠州大亞灣紅樹東郡營銷策略總綱

紅樹東郡——營銷策略總綱世聯(lián)地產(chǎn)謹(jǐn)呈：集團我們對目標(biāo)的理解經(jīng)過溝通發(fā)展商目標(biāo)：實現(xiàn)快速銷售，開盤三月內(nèi)銷售200套發(fā)展商目標(biāo)世聯(lián)的理解：銷售:走速為上形象：鞏固品牌，建立本地影響力本次報告需要解決的問題1、本項目的市場形象是什么2、2012年項目以什么樣的策略去面臨競爭01本體分析本體。本體大區(qū)位、大交通周邊四至現(xiàn)狀園林、配套、產(chǎn)品6深惠一體化城市發(fā)展下，深圳向東發(fā)展，本項目處于深圳向東發(fā)展軸線惠州由沿江城市向沿海城市發(fā)展的戰(zhàn)略，本項目處于惠州向沿海方向發(fā)展的城市發(fā)展軸線深圳龍崗惠陽淡水大亞灣惠州向沿海發(fā)展深圳向東發(fā)展大亞灣大道石化大道淡澳河池塘水景資源山體景觀行政、金融商務(wù)區(qū)帶西區(qū)：綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)中心區(qū)：行政金融商務(wù)居住區(qū)旅游區(qū)：黃金海岸旅游區(qū)東區(qū)：石油化學(xué)產(chǎn)業(yè)區(qū)港區(qū)港口物流區(qū)大亞灣五區(qū)一岸線規(guī)劃東區(qū)：主要發(fā)展石油化學(xué)產(chǎn)業(yè)。規(guī)劃建設(shè)為世界級石化工業(yè)基地。西區(qū)：主要發(fā)展電子、汽車零部件產(chǎn)業(yè)，港區(qū)：以惠州港為基礎(chǔ)，重點發(fā)展港口、物流業(yè)中心區(qū)：以行政、金融、商務(wù)、居住為發(fā)展方向，突出濱海特色的核心區(qū)域，完善城市功能的重點地區(qū)。黃金海岸旅游區(qū)：主要包括霞涌、辣甲島、三門島、五洲島和筆架山五大景區(qū)，目標(biāo)是把大亞灣區(qū)建設(shè)成區(qū)域性旅游勝地。沿海岸線：共同打造出充分體現(xiàn)惠州沿海城市特色的濱海景觀帶。CBD大區(qū)位：大亞灣區(qū)屬于國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，目前處于快速的城市化進程中總部基地商業(yè)中心中央公園行政中心體育館紅樹林公園中大惠亞醫(yī)院中山三院體育館中央公園行政中心商業(yè)中心總部基地4個公園1所醫(yī)院3所學(xué)校6條道路2個產(chǎn)業(yè)園1條綠道中央公園，紅樹林公園，濱海公園，虎頭山公園中山大學(xué)附屬醫(yī)院黃魚涌小學(xué)，澳頭高中部，西區(qū)一中科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園，精細化工區(qū)中興中路北段，龍海二路(深圳對接）等大區(qū)位：項目位于大亞灣中心區(qū)，享受便捷的市政,商業(yè)和生活配套項目澳頭出口惠州南站沿海高速深汕高速石化大道南坪快速廈深高鐵惠澳大道深汕高速項目距離沿海高速入口約2分鐘，廈深高鐵口約5分鐘，深汕高速入口約15分鐘，到達深圳中心區(qū)的時間為45-60min,已納入大深圳1小時生活圈，廈深高鐵開通后，項目到達深圳中心區(qū)的時間將進一步縮減為30min；項目距離惠陽的淡水老城區(qū)中心車程20分鐘，距離大亞灣中心區(qū)車程8分鐘；距離澳頭鎮(zhèn)中心區(qū)車程4分鐘在地理位置上處于大亞灣中心地帶，具有輻射各片區(qū)的潛質(zhì)惠陽中心區(qū)20分鐘大亞灣中心區(qū)8分鐘大亞灣西部工業(yè)區(qū)澳頭鎮(zhèn)片區(qū)4分鐘大交通：項目連接三條高速，一條高鐵，交通便利，屬深圳一小時生活圈中興中路中興五路本項目環(huán)中路項目位于兩條主干道中興中路與中興五路中間，屬于交通腹地，項目北面規(guī)劃為華中路，預(yù)計項目銷售期內(nèi)不會開工建設(shè)，項目通達性較差。大亞灣中心區(qū)車流量集中在石化大道，距離項目約1KM，項目昭示性不強。本體交通：項目處于干道腹地通達性較差項目現(xiàn)在周邊環(huán)境：項目四至發(fā)展尚不成熟項目四至東面：農(nóng)民房外立面為裸磚，外觀形象較差，短期內(nèi)不會拆除；南面：荒地及池塘荒地為其他項目用地，項目銷售期內(nèi)部會啟動，將維持現(xiàn)狀；西面：排洪渠水質(zhì)污濁，后期將會填埋，但銷售期間預(yù)計將保持現(xiàn)狀；北面：水塘目前正在填埋，但是進程緩慢，預(yù)計銷售期間維持小規(guī)模填滿狀態(tài)；風(fēng)田水庫水景鐵爐嶂山景風(fēng)田水庫，是惠陽大亞灣的主要水源地之一，旅游開發(fā)程度不成熟；距離項目約2Km，項目約10層以上能觀賞到水庫全景；鐵爐嶂公園，是大亞灣片區(qū)規(guī)劃的市政公園之一，目前處于啟動期，有待進一步開發(fā)；距離項目約3Km，項目4層起，能觀賞到公園景色；景觀資源：周邊有一定的景觀資源，但可視性較差。建筑分類建面占地面積0.8萬㎡總建筑面積4.7079萬㎡容積率5.88住宅建筑面積4.4290萬㎡商業(yè)1259㎡住宅戶數(shù)577本項目屬于小規(guī)模、高容積率高層住宅13簡歐外立面尊貴大方，高品質(zhì)感的外立面本項目園林從細節(jié)出發(fā)，打造一個精致，浪漫的東南亞水景社區(qū)項目具有高品質(zhì)感的社區(qū)配套規(guī)劃，會所，泳池，商業(yè)街等戶型面積(㎡）使用率戶數(shù)比例1房30114.8%579.88%19.93%1+1房48107%5810.05%2+1房71-78112%-122%23039.86%59.96%84-88117%11620.10%2+2房88111.7%5810.05%19.76%108114.8%569.71%復(fù)式20620.35%0.35%合計577100%面積區(qū)間：30-108平米；主力戶型：71-88平米2+1房；使用率：107%-122%；戶型特色：搭板贈送與大面積入戶花園贈送，大亞灣后期不在報建；項目戶型面積跨度較大，以71-88平米為主，贈送面積大，使用率高1房戶型（30㎡）入戶花園設(shè)計，超大贈送面積；戶型設(shè)計方正緊湊，實用率高；創(chuàng)意戶型，百變的空間1+1房戶型（48㎡）戶型評價：1.贈送超大入戶花園，可通過裝修改成舒適度高的一房一廳2、空間布局方正緊湊；3.設(shè)景觀陽臺，通風(fēng)采光良好；戶型評價：1.贈送超大入戶花園，可通過裝修設(shè)計，實現(xiàn)N+12.空間布局方正緊湊,動靜分區(qū)合理；3、雙陽臺設(shè)計2+1房戶型（71㎡）2+1房戶型（88㎡）戶型評價：超大贈送面積，贈送超大入戶花園，通過入戶花園和搭板裝修設(shè)計，可實現(xiàn)N+1房和雙陽臺設(shè)計；2.主臥帶獨立洗手間3.戶型方正，干濕分明，動靜分明；4.落地凸窗設(shè)計，270°園林景觀；戶型評價：

1.高增送率，贈送超大入戶花園，可實現(xiàn)N+1房，可通過搭板贈送景觀陽臺2.空間布局方正緊湊,動靜分區(qū)合理；3.通過搭板實現(xiàn)雙陽臺設(shè)計；入戶花園設(shè)計，超大贈送面積；戶型設(shè)計方正緊湊，實用率高；創(chuàng)意戶型，百變的空間2+2房戶型（88㎡）2+2房戶型（108㎡）戶型評價：1、超大贈送，贈送超大入戶花園，和通過搭板贈送實現(xiàn)N+2房，和雙陽臺設(shè)計2、戶型方正，動靜分區(qū)合理；3.絕大部分朝南設(shè)計，通風(fēng)采光良好；4、主臥帶獨立洗手間戶型評價：1、超大贈送，贈送超大入戶花園，和通過搭板贈送實現(xiàn)N+2房，和雙陽臺設(shè)計2、戶型方正，動靜分區(qū)合理；3.朝南設(shè)計，通風(fēng)采光良好；4、主臥帶獨立洗手間;入戶花園設(shè)計，超大贈送面積；戶型設(shè)計方正緊湊，實用率高；創(chuàng)意戶型，N+2百變的空間港灣翡翠灣翡翠華府

A項目白馬山世紀(jì)集團，在深圳經(jīng)營15年，在深圳有一定的品牌影響力和客戶基礎(chǔ)本體分析小結(jié)中心區(qū)高容積率超高贈送的精品住宅02大勢大市市場。項目的市場基礎(chǔ)大勢宏觀政策對房地產(chǎn)市場影響的判斷大亞灣房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢判定近年大亞灣房地產(chǎn)市場發(fā)展周期分析依據(jù)道氏模型的房地產(chǎn)市場趨勢研判政策走向判斷上升趨勢大趨勢取決于：1、城市化2、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型3、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型2006200720082009201020112012201320052004發(fā)達國家的城市化率一般在70%左右，中國的城市化率仍處在發(fā)展階段，在相當(dāng)長一段時間內(nèi)城鎮(zhèn)人口的不斷增加帶來對居住的要求不斷上漲是毋庸置疑的趨勢。消費結(jié)構(gòu)的變化和中國富人群體的不斷擴大，投資方向的缺失使得資金的流向仍然主要是房地產(chǎn)。宏觀趨勢長期整體向上中期趨勢：周期性階段波動，調(diào)控是正常的經(jīng)濟走勢大限貸政策影響小小限購政策影響大三線城市60-90平受限貸影響較大90-140平受限購和限貸雙重影響60平以下和140平以上受限購影響較大限購限貸的效力仍將維持一段時間全國70個大中城市商品住宅銷售價格指數(shù)變化情況房價上漲過快已經(jīng)被遏制調(diào)控是正常的經(jīng)濟走勢短期趨勢：取決于購房者的心理預(yù)期/供需矛盾中國房地產(chǎn)目前處于中期波動期間，目前的狀況仍將維持1.5-2年。政策是大勢，建議不要和政策博弈，不能忽略其背后的經(jīng)濟，政治等綜合的因素。量價走勢：四季度至2012年上半年市場量價走勢模擬2012年下半年會是一個量價關(guān)系博弈的階段，有可能成交量有一定上漲，但是價格還將持續(xù)下滑，并且進入價格的最低谷2012年上半市場進入政策調(diào)控以來的第二次低谷，量價齊跌，成交量進入最低谷。大勢宏觀政策對房地產(chǎn)市場影響的判斷大亞灣房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢判定近年大亞灣房地產(chǎn)市場發(fā)展周期分析石化產(chǎn)業(yè)：中海殼牌南海石化項目02年建設(shè)06年投產(chǎn)，奠定了石化產(chǎn)業(yè)作為大亞灣龍頭產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)園區(qū)發(fā)展、政策扶持產(chǎn)業(yè)發(fā)展深惠（大亞灣）一體化開發(fā)區(qū)成立國務(wù)院批準(zhǔn)開發(fā)區(qū)升級為國家級經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)開發(fā)區(qū)擴大近3倍港口物流業(yè)：2007年和記黃埔入股大亞灣惠州港建設(shè)，強力推動大亞灣港口業(yè)發(fā)展汽車制造業(yè)：比亞迪產(chǎn)業(yè)園于06年建設(shè)，07年投產(chǎn)，標(biāo)志著園區(qū)另一支柱產(chǎn)業(yè)汽車制造業(yè)的發(fā)展大亞灣GDP穩(wěn)居惠州各區(qū)市第一，石化產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值近千億，全產(chǎn)業(yè)鏈條逐步完善199119932002200620072010單一化產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段，以制造業(yè)為主2010年以前，深圳與大亞灣的聯(lián)系主要以龍崗與淡水的連接為主，缺乏公共交通的直接聯(lián)系首條直通大亞灣公交建立沿海高速拉通與關(guān)內(nèi)聯(lián)系…………大亞灣發(fā)展?fàn)顩rGDP（2010）343.2億元同比增長69.8%人口（2010）14.58萬人同比增長2.5%29大亞灣的發(fā)展受到自身產(chǎn)業(yè)和深惠一體化的雙重驅(qū)動，近年來經(jīng)濟快速發(fā)展2004-2007年惠陽大亞灣房地產(chǎn)消化量2004-2007年惠陽大亞灣房地產(chǎn)供需情況對比2005年以來多種因素推動房地產(chǎn)的快速發(fā)展：

深圳樓市快速發(fā)展的拉動；大亞灣價值提前釋放；深圳客戶投資客戶持續(xù)進入惠陽大亞灣市場；快速發(fā)展期價格持續(xù)上升快速發(fā)展期市場供應(yīng)及消化量持續(xù)上升快速發(fā)展期（04-07年）：市場供應(yīng)量、消化量、均價同時上升。中建彩虹城之前預(yù)計開盤價格會在5000元/平米，新政后以4200元/平米低調(diào)開盤；新政與經(jīng)濟危機的共同影響之下：定價預(yù)期降低！上門量猛降！07與08年惠陽大亞灣房地產(chǎn)推售及消化量比較08年惠陽住宅均價走勢調(diào)整期（07-08年）：市場消化量、均價、客戶量同時下滑；09上半年與08年惠陽大亞灣房地產(chǎn)推售及消化量比較2009年上半年惠陽大亞灣房地產(chǎn)月銷量走勢2009年上半年惠陽大亞灣房地產(chǎn)月價格走勢受深圳市場回暖影響及長時間剛性壓抑的釋放,投資需求復(fù)蘇，2009年上半年惠陽大亞灣市場一路飄紅,2009年上半年惠陽大亞灣房地產(chǎn)市場一路飄紅，半年的銷售量已遠遠超過了2008年全年成交總量，成交均價一路上揚；復(fù)蘇期（09年），市場供應(yīng)量減少，消化量及均價同時上升博弈期內(nèi)，開發(fā)商對規(guī)劃利好的期望與市場對政府調(diào)控的期望相互博弈，市場消化量及價格受政策影響，震蕩程度較大。博弈期10年-11年上半年，供應(yīng)量激增，均價整體上揚，消化量呈季節(jié)性變化2011年9月至11月，量價齊跌，打折促銷降價TheEnd2011年9月起，受政策影響，市場觀望氣氛濃重，局部樓盤開始已各種促銷方式降價走量，10月份市場全面降價，大盤紛紛低價入市，搶占市場，如龍光城開盤實收5050元/平米，11月市場進入全面降價時代，降幅在10-20%。35住宅市場發(fā)展（成交量）快速發(fā)展期（04年-07年第四季度）2005年后惠陽大亞灣區(qū)域利好提前釋放，市場持續(xù)上升城市價值因為預(yù)期而提前釋放新政后投資客退潮客戶觀望，市場急速下滑受深圳市場影響，投資客涌入，市場第一次高潮來臨政府救市，剛性需求釋放，深圳市場回暖促使市場復(fù)蘇調(diào)整期（07年第四季度-08年底）復(fù)蘇期（09年初-2011年8月）2002-2009年大亞灣住宅成交均價2002-2009年惠陽住宅成交均價05年后中海殼牌的投產(chǎn)刺激深圳購房熱潮，外銷客戶更進一步推動惠陽大亞灣住宅市場量價齊升,進而刺激開發(fā)商的集中爆發(fā);07年新政前達到頂峰07-08年年新政后深圳投資客7成退場，受深圳影響較大的惠陽大亞灣市場同樣出現(xiàn)了量價齊跌的局面隨著09年深圳市場的回暖,惠陽大亞灣市場進入復(fù)蘇期從2010年4月開始，政策密集出臺，在2010年分別形成兩輪觀望期又價格持續(xù)上漲。2011年“國八條”調(diào)控政策再度出臺，目前市場進入觀望期。調(diào)整期（2011年四季度-）政府持續(xù)深度調(diào)控，市場觀望情緒濃厚大亞灣歷年價格走勢圖大亞灣市場目前處于新一輪調(diào)整期宏觀政策對房地產(chǎn)市場影響的判斷大亞灣房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢判定近年大亞灣房地產(chǎn)市場發(fā)展周期分析大勢37未來區(qū)域利好規(guī)劃利好3—交通網(wǎng)絡(luò)逐步兌現(xiàn)坪山新區(qū)的建設(shè)、大鵬新區(qū)的規(guī)劃，標(biāo)志著深圳二線關(guān)整體外移，大亞灣區(qū)域?qū)⒂型蔀橄乱粋€深圳龍崗。深圳撤關(guān)將促進大亞灣住宅市場的發(fā)展，同時推動投資產(chǎn)品的發(fā)展；規(guī)劃利好1—深莞惠一體化規(guī)劃利好2—深圳二線關(guān)整體外移深莞惠一體化將打破大亞灣與深圳之間的區(qū)隔，將極大的促進惠陽大亞灣住宅市場發(fā)展；規(guī)劃利好4—城市功能升級加快廈深高鐵目前處于建設(shè)中，預(yù)計兩年內(nèi)可通車，大亞灣到深圳中心區(qū)的時間有望縮短到15-20分鐘；深圳地鐵12號線預(yù)計2014年通車，地鐵將直通大亞灣關(guān)口；2012年大亞灣建區(qū)20周年，區(qū)域規(guī)劃將逐步兌現(xiàn)；2012年，眾多規(guī)劃利好的釋放期，將對大亞灣市場發(fā)揮積極作用珠三角經(jīng)濟圈中的價格洼地，未來的城市價值成為投資熱點9月底-10月初惠灣市場在傳統(tǒng)季節(jié)性淡季之后，沒有進入預(yù)期中的5月的傳統(tǒng)旺季，受政策調(diào)控影響大，尤其是限貸的影響，提高了投資客的門檻，但自然上門比例（包括廣告推廣和老帶新）占60%，一般單盤周均走量5套以上就進入惠灣市場走量T0P10；8月底9月初起，t市場推售量增大，成交量有所提升，但持續(xù)力不強，進入11月，成交開始下滑。以深圳客戶為主，投資意識強，對政策的敏感度高，市場整體受政策影響明顯惠灣片區(qū)的成交均價在10年之前波動較大，并且是在波動中快速上升，進入2010年價格進入平穩(wěn)上升期，增長速度明顯下降，進入2011年，價格圍繞5300元上下波動2011年前9個月惠灣市場均價維持在5400元/平米上下波動

項目產(chǎn)品開盤時間銷售價格（元∕㎡）實際降價幅度（元∕㎡）優(yōu)惠促銷DADA的草地高層2011-3-1358001300特價房4550新園華府高層2010-07-3052002005000光耀馬克高層2011-7-096800（含1500裝修）1000特價5800（含1500裝修）陽光圣菲高層2011-095400800特價房4600億嘉菁華園高層2011-075500900特價房4600啟航新時代高層2010-054900800特價房4100海天陽光高層2010-1058001000特價房4800秋谷康城高層2010-05580010004800德州城四期高層2011-115300400特價房4888大愛城高層2010-1060003005700新園華府高層2010-07-3052006004600簡愛高層2011-0950009004100龍光城高層2011-094600卓越東部蔚藍海岸高層2011-104500新入市大盤9月后大盤的入市，價格開始出現(xiàn)松動，眾多項目開始變向的打折促銷降價2012年，是大亞灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建區(qū)20周年，政府的重點工作之一是將進一步的完善大亞灣的規(guī)劃落實。2012年大亞灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)將建成并投入使用的配套設(shè)施：中山大學(xué)附屬醫(yī)院、濱海公園等。一系列配套設(shè)施的投入使用將大大改善區(qū)域內(nèi)的居住環(huán)境與生活品質(zhì)。大亞灣建區(qū)20周年，區(qū)域利好逐步兌現(xiàn)新天名城2期陽基項目金泓項目藍灣新宸2期金莎項目CBD2012年，大亞灣中心區(qū)將會持續(xù)成為發(fā)地產(chǎn)開發(fā)的熱點，市政中心一公里范圍內(nèi)預(yù)計2012年啟動建設(shè)或進入市場的項目有：金莎世紀(jì)城、金泓項目、新天名城2期，陽基項目，藍灣新宸2期；2012年，CBD效應(yīng)持續(xù)，大亞灣中心區(qū)依然將保持市場熱度惠灣片區(qū)的成交均價在10年之前波動較大，并且是在波動中快速上升，進入2010年價格進入平穩(wěn)上升期，增長速度明顯下降，進入2011年，價格圍繞5300元上下波動2011年前9個月惠灣市場均價維持在5400元/平米上下波動惠陽某項目上門成交情況惠陽某上門成交情況大亞灣中心區(qū)某項目上門成交情況大亞灣西區(qū)某項目上門成交情況2011年深圳三級市場在惠灣片區(qū)的聯(lián)動上門量呈不規(guī)則變化，基本圍繞著項目的大節(jié)點產(chǎn)生大批量代客宏觀大勢小結(jié)1.政策對本項目的影響。2012年上半年，房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)折，對本項目的量、價實現(xiàn)有很大制約；2.惠灣市場印象。惠灣市場是個很特殊的市場，不能明確的劃分第一、第二居所；在投資客戶基礎(chǔ)上，細分的置業(yè)目的較多，市場的政策敏感度高；2011年價格進入停滯期，并在9月分后出現(xiàn)價格松動，并出現(xiàn)3字頭項目上下波動。本項目2012年上半年入市，片區(qū)房地產(chǎn)依舊屬于低谷期威脅：明年政策將繼續(xù)深度調(diào)控，投資性需求受抑制；項目上市時，屬于市場低谷期；機遇：大亞灣20周年，規(guī)劃利好逐步兌現(xiàn)，城市居住價值提升；深圳與大亞灣的房地產(chǎn)市場的價格剪刀差持續(xù)存在；惠灣片區(qū)的競爭勢態(tài)項目競爭點對點分析大市大愛城花城灣龍光城秋谷康城DADA的草地50-70㎡二房，80-90㎡三房及107㎡三房，963套70㎡左右兩房，93㎡左右三房，115㎡左右四房為主600套。二期兩房70-80㎡，三房85-100㎡約80—120平方米的兩房至三房單位，約800套78㎡左右兩房、90~140㎡三房為主，40㎡一房、130~145㎡四房少量。800套40多㎡至69㎡的一房和兩房組成，800套51㎡左右一房、75㎡左右兩房、90㎡左右三房、100㎡~110㎡四房，約400套2012年第一季度2012年第三季度2012年第四季度2012年第二季度惠華簡愛德洲城陽基項目橡墅新華聯(lián)廣場翠堤尚園二期，85~94㎡兩房，120~142㎡三房為主，45㎡一房少量，600套70㎡左右兩房，94-100㎡三房為主，43-50㎡一房少量，約1500套愛琴海60-73㎡的兩房和86-102㎡三房并輔助少量的四房，600套1+1房67-75㎡，2+1房88-100㎡為主，600套78㎡左右兩房、90~140㎡三房為主，40㎡一房、130~145㎡四房少量。800套一期主力戶型為70-130㎡的兩房至三房，500套中央公園117-126㎡的小三房和41-64㎡的單房為主。部分77-79㎡兩房和四房，396套楓丹白露御璽山一期兩房70-85㎡，2328套本項目入市期預(yù)計2012年的推售總面積150萬平米，供應(yīng)量預(yù)計超過20000套，競爭激烈預(yù)計2012年的推售總面積150萬平米，供應(yīng)量預(yù)計超過20000套，競爭激烈套本項目主力戶型面積區(qū)間70-90平米的中小戶型是市場的主導(dǎo)，同質(zhì)化嚴(yán)重惠灣片區(qū)的競爭勢態(tài)項目競爭點對點分析大市龍富花園中興佳苑翠堤尚園藍灣新宸橡墅自留地DADA的草地新華聯(lián)廣場楓丹白鷺中央公園花郡陽基新天名城2期金莎花園本項目尾盤銷售持銷期金泓預(yù)計明年入市項目選定的競爭的原則區(qū)位、戶型面積、推售時間、剩余貨量、客戶來源，核心競爭項目：DADA的草地、新華聯(lián)廣場、中央公園、橡墅項目名稱本項目DADA的草地區(qū)位大亞灣CBD，臨近中興五路大亞灣CBD，大亞灣區(qū)中心區(qū)惠澳大道（鐵爐嶂森林公園南面）規(guī)模/建筑面積占地面積0.8萬㎡，建筑面積4.7079萬㎡占地面積:58555㎡，建筑面積:246186㎡小區(qū)配套會所，游泳池，商業(yè)街多功能會所、開放式商業(yè)街、社區(qū)小劇場、室內(nèi)賽道恒溫泳池、戶外大型泳池、戶外自助BBQ燒烤場地、8個羽毛球場、2個籃球場、1個足球場、2個網(wǎng)球場、北師大幼兒園等。區(qū)域配套紅樹林公園，總部基地，商業(yè)中心，體育館，中山三院，中央公園等紅樹林公園，總部基地，商業(yè)中心，體育館，中山三院，中央公園等，和三大公園環(huán)繞建筑外立面簡歐風(fēng)格時尚現(xiàn)代外立面園林精致浪漫的東南亞水景社區(qū)現(xiàn)代簡約亞熱帶風(fēng)情園林資源景觀

無自然公園景觀戶型高贈送，N+1,N+2高贈送，性價比高，高達110%的贈送均價---4800元/平品牌集團光耀集團vs本項目相對DADA草地：規(guī)模小，配套不齊全本項目相對DADA草地：贈送比例相當(dāng)，可擴展空間大49.9平米75.12平米90.79平米48.15平米

本項目可擴展至兩房使用70.89平米

本項目可擴展至三房使用本項目可擴展至四房使用本項目客廳使用面積更大88.48平米108.11平米108.45平米DADA本項目形象定位100萬平米藝術(shù)居住區(qū)核心訴求配套、規(guī)模、品牌營銷渠道長期大推廣：線上線下全面啟動銷售速度月均走量約80套熱銷戶型80-90平米的兩房主力客戶組成區(qū)域：深圳、坪山；置業(yè)目的：投資+自??；年齡：30-35競爭策略截留客戶；突顯區(qū)位優(yōu)勢；DADA的草地營銷分析DADA的草地營銷分析88折4800特價房4550特價房月供58月Action1、DADA的草地8月份率先打折促銷，一次性85折，按揭88折；Effect：單周銷售20套；Action2、9月DADA推出特價房4777元/平米；

Effect：當(dāng)周走量31套；Action3、10月推出4550元的特價房；Effect：兩周共銷售80套；Action4、11月DADA推出三年月供58月；

Effect：當(dāng)月去化100套左右；項目名稱本項目橡墅區(qū)位大亞灣CBD，臨近中興五路大亞灣CBD，大亞灣中興五路規(guī)模/建筑面積占地面積0.8萬㎡，建筑面積4.7079萬㎡占地面積，2.45萬㎡，建筑面積10.168萬㎡小區(qū)配套會所，游泳池，商業(yè)街商業(yè)，游泳池區(qū)域配套紅樹林公園，總部基地，商業(yè)中心，體育館，中山三院，中央公園等紅樹林公園，總部基地，商業(yè)中心，體育館，中山三院，中央公園等建筑外立面簡歐風(fēng)格

現(xiàn)代風(fēng)格園林精致浪漫的東南亞水景社區(qū)社區(qū)園林較為分散資源景觀

無

無戶型高贈送，N+1,N+2錯層設(shè)計，4.05米高廳，舒適度高品牌集團大亞灣CBD，大亞灣中興五路vs本項目相對橡墅：規(guī)模小，贈送面積大本項目相對橡墅：贈送面積大本項目橡墅形象定位像別墅一樣的三錯層核心訴求創(chuàng)新型產(chǎn)品營銷渠道無強勢推廣、無三級市場銷售狀況開盤銷售約70套，剩余貨量熱銷戶型50-60平米小戶型客戶組成深圳客戶，東莞客戶，主要為開發(fā)商老業(yè)主，關(guān)系戶競爭策略突出產(chǎn)品贈送突出項目品質(zhì)橡墅營銷分析Action1：橡墅在開盤前針對開發(fā)商在東莞及深圳項目的老業(yè)主進行專場的項目宣講會，Effect：開盤單天成交客戶中開發(fā)商老業(yè)主與老業(yè)主推薦比率分別占到40%和29%；成交客戶中26%的客戶來自東莞；橡墅營銷分析項目名稱本項目中央公園區(qū)位大亞灣CBD，臨近中興五路大亞灣區(qū)中興北路178號規(guī)模/建筑面積占地面積0.8萬㎡，建筑面積4.7079萬㎡占地面積:50000㎡，建筑面積:170140㎡小區(qū)配套會所，游泳池，商業(yè)街商鋪、游泳池區(qū)域配套紅樹林公園，總部基地，商業(yè)中心，體育館，中山三院，中央公園等紅樹林公園，總部基地，商業(yè)中心，體育館，中山三院，中央公園等建筑外立面簡歐風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格園林精致浪漫的東南亞水景社區(qū)中央園林資源景觀

無紅樹林資源景觀戶型高贈送，N+1,N+2小復(fù)式、贈送多，實用率高品牌集團無vs本項目相對中央公園：規(guī)模小，小區(qū)景觀資源弱本項目相對中央公園：贈送面積相當(dāng)，產(chǎn)品可擴展空間大本項目使用率115%，中央公園使用率約105%；相同面積，本項目房間數(shù)+1本項目中央公園形象定位可以完滿的深圳生活核心訴求產(chǎn)品附加值、中心區(qū)區(qū)位營銷渠道主要依靠三級市場，線上小規(guī)模推廣銷售狀況每月約50套熱銷戶型50平米小戶型，70-90兩至三房客戶組成深圳投資客競爭策略突出產(chǎn)品贈送，突顯項目品質(zhì)紅樹東郡VS中央公園Action1、10月起，全面啟動三級市場；Effect1：10月加推，當(dāng)周銷售29套；Effect2：11月10日新品加推，

監(jiān)測到當(dāng)周上門180批，三級市場占80%，成交28套；中央公園營銷分析開盤加推加推加推項目名稱本項目新華聯(lián)廣場區(qū)位大亞灣CBD，臨近中興五路大亞灣區(qū)中心區(qū)北片石化大道中（大亞灣體育館斜對面）規(guī)模/建筑面積占地面積0.8萬㎡，建筑面積4.7079萬㎡占地面積:397120㎡，建筑面積:1303880㎡小區(qū)配套會所，游泳池，商業(yè)街五星級酒店、購物廣場、商業(yè)街、幼兒園等區(qū)域配套紅樹林公園，總部基地，商業(yè)中心，體育館，中山三院，中央公園等總部基地，商業(yè)中心，體育館，中山三院，中央公園等建筑外立面簡歐風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格園林精致浪漫的東南亞水景社區(qū)地中海風(fēng)情園林資源景觀

無無戶型高贈送，N+1,N+2戶型方正實用品牌集團新華聯(lián)集團vs本項目相對新華聯(lián)廣場：規(guī)模小，昭示性差，配套不齊全本項目相對新華聯(lián)廣場：戶型方正，贈送面積大本項目新華聯(lián)新華聯(lián)廣場營銷分析形象定位130萬平米，國際都市綜合體核心訴求區(qū)位、配套、品牌、規(guī)模營銷渠道三級市場為主銷售狀況月均走量約20套熱銷戶型85-100平米兩房客戶組成深圳客戶競爭策略突出產(chǎn)品贈送突出項目品質(zhì)Action1：與大粵網(wǎng)深度合作，組織看樓團；Effect：新華聯(lián)開盤當(dāng)天，大粵網(wǎng)上門看樓車12輛，通過網(wǎng)絡(luò)上門約600人，看樓團成交5套；新華聯(lián)廣場營銷分析大粵網(wǎng)看樓車有效性可行性截留客戶高品質(zhì)展示強勢推廣差異化形象定位重要節(jié)點借助三級市場短信網(wǎng)絡(luò)深挖老客戶片區(qū)競爭項目的營銷手段今年7月，深圳實施二手房按評估價過戶征稅新政，近幾個月來，二手房成交量陷入低谷，眾多房產(chǎn)中介遭受打擊，業(yè)績大幅下降，部分中介裁員關(guān)鋪。片區(qū)的重要營銷手段三級聯(lián)動深受深圳市場二手房萎縮影響1、市場向上：受傭金額度與結(jié)傭速度影響，當(dāng)宏觀及整體市場反彈時，深圳三級市場將依然聚焦深圳二手房交易

2、市場與現(xiàn)階段持平：節(jié)點式大批量代客，持續(xù)性弱

3、市場持續(xù)惡化：二手房成交量萎靡，三級市場緊縮，客戶質(zhì)量持續(xù)下降未來深圳三級市場的發(fā)展趨勢預(yù)計明年上半年項目入市時期，市場與現(xiàn)階段基本持平，對于本項目三級的利用點為節(jié)點式爆破，短期合作。本項目的最大優(yōu)勢在于產(chǎn)品的可拓展空間大；營銷推廣的啟示：1、網(wǎng)絡(luò)是目前較為有效的低成本營銷手段2、完善的營銷展示可以得到客戶更大的認可；3、三級渠道能為重要節(jié)點聚集人氣，營造賣壓；4、深度挖掘關(guān)系客戶是解決營銷的方法之一競爭點對點小結(jié)競爭大市小結(jié)1.惠灣片區(qū)整體競爭。2012年，惠灣片區(qū)有超過2萬套的高層產(chǎn)品入市，供大于需，競爭嚴(yán)重，同時產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。2.惠灣片區(qū)競爭與競合。項目位于中心區(qū)，恰逢明年為大亞灣20周年，區(qū)政府將著重建設(shè)中心區(qū)，并伴隨著中心區(qū)眾多項目同時入市，對于片區(qū)的整體有著一定的利好，本項目應(yīng)當(dāng)借勢?？山柚畡?.大亞灣20周年。適逢大亞灣20周年，管委會明確表示2012年大亞灣將重點打造中心區(qū)，包含房地產(chǎn)項目與市政配套（包含項目門口的排洪渠），怎樣與政府合作提升項目形象，為本項目的可行方向2.競合。金沙世紀(jì)城、陽基中心城、德州中心城、新天二期、藍灣二期2012年中心區(qū)新增推售樓盤將超過7個，加上在售項目，整體推盤量超過15，大推盤量產(chǎn)生大量的推廣，帶來大量的客戶，截留競爭對手的客戶，是本項目明年的重要動作。02客戶客戶。惠灣片區(qū)的市場客戶A本地原住民客戶限制因素1：本土人口有限惠陽全區(qū)人口約40多萬，人口年自然增長率不足5%，不能支撐大亞灣市場。淡水當(dāng)前人口僅21萬，大亞灣常駐人口19萬。市場供應(yīng)與消化均集中在區(qū)政府所在地淡水。從2000年到2010年大亞灣GDP增長了近10倍，但常住人口僅翻了一倍，至10年，全區(qū)常住人口19.25萬；借鑒案例中獨特且有良好市場反響的營銷、推廣及外延。競爭主要來源于中心區(qū)；區(qū)位、戶型面積、推售時間、剩余貨量、客戶來源，中國房地產(chǎn)目前處于中期波動期間，目前的狀況仍將維持1.從新城的發(fā)展規(guī)律看，2012年，大亞灣處于城市發(fā)展的形成階段；廈深高鐵目前處于建設(shè)中，預(yù)計兩年內(nèi)可通車，大亞灣到深圳中心區(qū)的時間有望縮短到15-20分鐘；價格區(qū)間：4500---4700元/平米借勢推廣-----展示ⅰ,精神堡壘、形象墻ⅱ營銷中心、看樓通道、樣板房精神堡壘是客戶對項目形象的第一屆觸點2+2房戶型（88㎡）福田私營企業(yè)中層管理陳女士小限購政策影響大大亞灣CBD，臨近中興五路相同面積，本項目房間數(shù)+1A本地原住民客戶限制因素2：自建房居住為主，置業(yè)需求弱本土客戶當(dāng)前約66%居住于自建房中，交易活躍，價格低廉；A本地原住民客戶限制因素3：老鎮(zhèn)情結(jié)&惠城情結(jié)本地客戶置業(yè)的兩種優(yōu)先選擇：中高收入愿意選擇老鎮(zhèn)（城市便利），區(qū)外置業(yè)首選惠城（中心，教育等配套水平），具有強烈的置業(yè)區(qū)域偏好，僅少數(shù)人接受大亞灣置業(yè)；客戶訪談：自己住要面積大點的，當(dāng)然最好是在市中心，40萬可以接受，這里已經(jīng)住習(xí)慣了，生活方便，沒想過去大亞灣買房，因為那里很偏僻，而且有污染。中銘豪園業(yè)主李先生客戶訪談：大亞灣雖然說有規(guī)劃的中心區(qū)，但是那里還是很荒涼，很多房子，但是沒有人啊，一般沒人會去那里買房的，有錢的去惠城、深圳，沒錢的在惠陽，要不就住自建房那也比住那里好，你說是不是？彩虹城客戶譚小姐A本地原住民客戶非剛性需求——置業(yè)急迫性不高/選擇太多/老鎮(zhèn)情結(jié)，屬于市場上慢熱的“跟隨者”群體，短期快速放大可能性不高200620042002050%本地客戶體量變化趨勢圖200820102012客戶群量B產(chǎn)業(yè)客戶04年起隨著工業(yè)區(qū)的發(fā)展和中海殼牌的建設(shè)進駐，石化區(qū)、工業(yè)區(qū)高管和工業(yè)區(qū)技術(shù)人員客戶開始出現(xiàn)并逐漸增加；211、麗江花園2、熊貓國際3、瑞景居4、棕櫚島別墅34年份典型項目產(chǎn)業(yè)客戶比例2004熊貓國際1-2期10%2004瑞景居1期20%2005瑞景居2期20%2006棕櫚島別墅40-50%2006麗江花園20%B產(chǎn)業(yè)客戶在經(jīng)歷短暫的增長期后，產(chǎn)業(yè)移民客戶在07年后開始出現(xiàn)增長緩慢趨勢；年份典型項目產(chǎn)業(yè)客戶比例2007中天彩虹城9%2007菩提園8%2007-09美岸棲庭5%2007-09新天名城3%20008中銘豪園20%2010仁和WE衛(wèi)城10%業(yè)內(nèi)人士訪談：“中海油能拉動10萬人來大亞灣就業(yè)?！币郧斑@曾經(jīng)是一個宣傳亮點，但是項目正式投產(chǎn)后，由于機械化率生產(chǎn)比例很高，并沒有拉動那么多人就業(yè)。近幾年，惠陽和大亞灣的產(chǎn)業(yè)人口，也沒有如預(yù)期那樣顯著增加，造成這邊的房子基本空置；“淡水房地產(chǎn)信息咨詢部負責(zé)人總體比例基本都在10%以下，產(chǎn)業(yè)客戶體量很??；B產(chǎn)業(yè)客戶限制因素1：有效客戶群體有限，在經(jīng)歷初期的消化后增長緩慢專家語錄：人口數(shù)量低一直以來都是我們面臨的問題，石化產(chǎn)業(yè)對人口的帶動，之前被高估了。因為現(xiàn)在很多操作都是自動化的，不需要那么多人力。從大的方向來講，一個城市要吸引人來定居，靠重工業(yè)肯定不行，大亞灣需要把旅游和文化產(chǎn)業(yè)做起來，才會吸引更多人前來居住。大亞灣區(qū)規(guī)劃建設(shè)局房產(chǎn)科科長胡勇強1西區(qū)勞動密集型企業(yè)為主，低端產(chǎn)業(yè)工人為主，有效客群有限；2石化區(qū)自動化程度高，產(chǎn)業(yè)工人總量有限；中海殼牌3000人/中海油1500人以富士康/比亞迪為代表，80%以上為中低端產(chǎn)業(yè)工人；業(yè)內(nèi)人士訪談：“產(chǎn)業(yè)園這邊企業(yè)都是一些制造業(yè)，人是很多，但是都是一些打工的，他們一般就一個什么組長，管幾百個工人，現(xiàn)在出來買房的可能就那些人，但對價格的承受能力非常的弱，基本上只能接受在總價30萬以內(nèi)的房子，他們大多選擇西區(qū)這邊，像這邊一些單體樓，價格很便宜的，挺多比亞迪的人買；

德洲城項目負責(zé)人工業(yè)區(qū)客戶置業(yè)現(xiàn)狀：1、高收入人群已置業(yè)/企業(yè)高端租房解決：高管/專家2、中等收入人群群體數(shù)量大多選擇城區(qū)或者福利房置業(yè)，未來新增人群也需1-2年的“心理穩(wěn)固期”才能產(chǎn)生有效置業(yè)需求3、普通產(chǎn)業(yè)工人非有效置業(yè)需求：宿舍解決；B產(chǎn)業(yè)客戶限制因素2：剛性置業(yè)需求弱，大部分客戶向惠城外溢殼牌員工居住狀況調(diào)查B產(chǎn)業(yè)客戶限制因素3：配套、環(huán)境等因素造成置業(yè)客戶群體向惠城外流；1周邊配套2環(huán)境、景觀3物業(yè)管理、發(fā)展商信譽4小區(qū)規(guī)模5升值潛力自住客置業(yè)的主要關(guān)注點：影響產(chǎn)業(yè)客戶置業(yè)的關(guān)鍵因素：1周邊配套缺乏2治安及社會環(huán)境差3石化區(qū)環(huán)境污染山水華府客戶付先生：“這邊環(huán)境比較好，配套全，大亞灣那邊現(xiàn)在配套還是比較差的，而且有很多娛樂、桑拿，治安也不好，而且靠近石化城，那邊不是很多石化企業(yè)的么，這個對健康不好，雖然現(xiàn)在技術(shù)是很先進，但是多多少少還是有影響的，我們平時上班就在那里，要是還住那里，時間長了還是不太好的”新天名城項目主管：“我們曾經(jīng)也嘗試過去產(chǎn)業(yè)園拉客戶，但是發(fā)現(xiàn)很難，工業(yè)區(qū)的客戶價格承受能力太弱，原來我們賣3千多地時候他們還嫌貴，至于像石化區(qū)的客戶一般會選擇城區(qū)，一來這里的配套不完善，二來，石化區(qū)的員工還是會認為石化產(chǎn)業(yè)對環(huán)境和健康是有影響的，他們平時上班沒有辦法，所以下班了就不希望還住在附近；”從產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展規(guī)律看：過渡階段——以工業(yè)園產(chǎn)業(yè)帶動大量居住需求尚未產(chǎn)生，短期內(nèi)很難構(gòu)成核心客戶群體;B產(chǎn)業(yè)客戶階段

起步期發(fā)展期成熟發(fā)展期園區(qū)發(fā)展啟動區(qū)建設(shè)，少量企業(yè)入住產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，大量外資企業(yè)進入園區(qū)建設(shè)基本完成房地產(chǎn)市場對商品房需求很少需求逐漸釋放價值潛力尚未被完全開發(fā)出來產(chǎn)業(yè)需求大量釋放物業(yè)形態(tài)原有住宅新建商品房，租賃市場高檔樓盤價格變化區(qū)域原有價格體系房價與區(qū)域價值同步增長房價升值拐點效應(yīng)居住人群本地農(nóng)戶為主，少量開發(fā)區(qū)工作人員產(chǎn)業(yè)區(qū)技術(shù)人員；部分高端客戶高端客戶穩(wěn)定增長配套及交通生活配套設(shè)施檔次較低，交通很不方便基本生活設(shè)施逐漸完善，部分教育配套大規(guī)模商業(yè)配套設(shè)施建設(shè)大亞灣工業(yè)區(qū)目前處于過渡階段新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)與房地產(chǎn)發(fā)展一般規(guī)律

發(fā)展規(guī)律：早期房地產(chǎn)主要是為產(chǎn)業(yè)服務(wù)的生產(chǎn)和生活配套當(dāng)產(chǎn)業(yè)規(guī)模和企業(yè)人口達到一定數(shù)量并且人口穩(wěn)定后，逐漸開始大規(guī)模的居住物業(yè)開發(fā)

這一階段的出現(xiàn)一般在12年以上；限制因素長期存在，2012年產(chǎn)業(yè)客戶對大亞灣市場不會有明顯的支撐作用；B產(chǎn)業(yè)客戶200620042002050%產(chǎn)業(yè)客戶體量變化趨勢圖200820102012客戶群量C深圳客戶03-05年，惠陽與大亞灣市場推售項目量小，價格低，市場發(fā)展緩慢；03-05年市場推售量為30萬平米，消化月均速度為21套/月，且主要集中在惠陽城區(qū)；05-07年起，深圳客戶的進駐，受深圳客戶拉動，惠陽大亞灣區(qū)域房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，價量提升迅速;C深圳客戶深圳客進入后，市場快速發(fā)展，05-06年市場推售量為５０萬平米，月均消化速度為８０套/月C深圳客戶成交客戶來源區(qū)域統(tǒng)計分析成交客戶置業(yè)目的統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)來源：德州城、美岸棲庭、熊貓國際深圳客戶特點：2005-2007年，帶動市場發(fā)展的主要是深圳的投資客，從成交客戶的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，深圳客戶基本占到市場的9成，其中投資客占8成；05-07年起，深圳客戶的進駐，受深圳客戶拉動，惠陽大亞灣區(qū)域房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，價量提升迅速，C深圳客戶深圳投資客戶的基本構(gòu)成和特點：以深圳中小投資為主，普通白領(lǐng)、自由職業(yè)者、中層管理者、小企業(yè)主等；高學(xué)歷，26-35歲左右，財富的初級積累，價格承受能力有限；追求高回報率的城市未來價值挖掘者；35%05-07年起，深圳客戶的進駐，受深圳客戶拉動，惠陽大亞灣區(qū)域房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，價量提升迅速，07年大亞灣客戶置業(yè)目的分析美岸棲停項目負責(zé)人：“06年以前大亞灣已經(jīng)有很多規(guī)劃，投資客也一直是市場的主力客戶，但是沒有實現(xiàn)很多客戶還是持懷疑態(tài)度，06年中海殼牌的進駐，使得大亞灣的區(qū)域價值一下子凸顯出來，大量深圳的投資進入，那時候不管什么房子都好賣?！?007年，帶投資目的的深圳客戶比例基本占大亞灣市場的90%；C深圳客戶驅(qū)動因素1——產(chǎn)業(yè)驅(qū)動，06年深圳投資客出現(xiàn)快速增長；05-07年起，深圳客戶的進駐，受深圳客戶拉動，惠陽大亞灣區(qū)域房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，價量提升迅速，C深圳客戶驅(qū)動因素2——低投資門檻，吸引深圳中小投資客；深圳惠陽-大亞灣商品房歷年成交均價（元/平米）房價快速上漲投資客大量出現(xiàn)投資門檻提高投資熱情高漲低端投資客外流轉(zhuǎn)向大亞灣房價對投資轉(zhuǎn)移的作用C深圳客戶07-09年——投資客撤場下的自住客比例上升新政以保護自住客戶為目的，在投資熱潮退卻的時候，龍崗自住客戶比例開始增加。07-08年市場消化基本以自用客為主；新政前新政后新政前后深圳客戶比例變化新政前后深圳客戶變化：新政前深圳投資客戶為主，占85%-90%

；深圳投資客＞深圳自住客＞大亞灣產(chǎn)業(yè)移民；新政后龍崗自住客戶比例迅速上升；龍崗自住客戶＞深圳投資客戶＞大亞灣產(chǎn)業(yè)移民。C深圳客戶深圳自住客戶的基本構(gòu)成和特點：1、以龍崗客戶為主，主要來自于中心城和坑梓、坪山大工業(yè)區(qū)；龍崗客戶中帶自住目的的客戶占7成以上。深圳其他區(qū)客戶基本以投資為主，投資客占近7成；數(shù)據(jù)來源：德州城、美岸棲庭、熊貓國際07-09年——投資客撤場下的自住客比例上升2、以產(chǎn)業(yè)客為主，受到價格的擠壓和供應(yīng)短缺驅(qū)趕到周邊惠陽大亞灣區(qū)域置業(yè)。深圳客戶工作行業(yè)深圳客戶職位基本以工業(yè)區(qū)的技術(shù)人員和中層管理者為主數(shù)據(jù)來源：德州城、美岸棲庭、熊貓國際C深圳客戶3、對總價敏感，價格承受能力弱，目前主要集中在西區(qū)項目專業(yè)人士訪談：目前德州城的深圳自住客比例較高，主要是這里離坑梓、坪山很近，這些客戶的價格承受能力較弱，大多在30萬以下，中心區(qū)有點遠，客戶覺得價格有點高，而且那邊配套沒有起來，生活居住的氛圍沒有；德州城項目主策C深圳客戶驅(qū)動因素1——片區(qū)供應(yīng)短缺，促使剛性置業(yè)需求轉(zhuǎn)移；從05年盈百富金領(lǐng)域和泰富華庭推出后，06－08年，坪山、坑梓地區(qū)供應(yīng)短缺，需求主要依賴外部市場滿足；客戶的主要置業(yè)區(qū)域轉(zhuǎn)移向龍崗中心城和龍崗鎮(zhèn)，但該區(qū)域的高價格抑制普通白領(lǐng)的置業(yè)需求，使部分低端剛需客轉(zhuǎn)向大亞灣；深圳大工業(yè)區(qū)項目統(tǒng)計分析供應(yīng)空檔期07-09年——投資客撤場下的自住客比例上升C深圳客戶驅(qū)動因素2——區(qū)域房價梯級明顯，受龍崗價格擠壓外流；坑梓中心城中心城價格驅(qū)趕價梯級18000-10000元/㎡坪山大亞灣價梯級25800-7500元/㎡坪山坑梓價格、供應(yīng)驅(qū)趕價梯級33000-4000元/㎡房地產(chǎn)價格剪刀差2009年惠陽房價比深圳最低區(qū)的房價相差約6000元/㎡，存在相當(dāng)大的價格差。隨著未來龍崗價值的提升，這種價格優(yōu)勢將更加明顯；07-08年——投資客撤場下的自住客比例上升C深圳客戶驅(qū)動因素3——交通瓶頸打破，深惠公路拓寬工程啟動；2007年深惠公路拓寬工程啟動：深惠路改造擴建工程始于深圳市布吉聯(lián)檢站，拓寬后的深惠路寬度將從目前的33米擴大到70米。預(yù)計拓寬工程完工后從布吉海關(guān)到深惠交界處只需20-30分鐘，大大節(jié)省了時間成本。改造前道路狹窄，交通擁擠，大巴、貨柜車、泥頭車眾多，經(jīng)常塞車；07-08年——投資客撤場下的自住客比例上升C深圳客戶09-11年——投資客為主，客戶置業(yè)目的開始多元化深圳客戶置業(yè)的變化：2009年隨著市場的復(fù)蘇，投資客重新回到大亞灣市場，成為市場主力客戶群體，但置業(yè)用途開始多元化，從早期的投資為主開始向自住、度假、養(yǎng)老等多元化變化；深圳客戶置業(yè)的變化：

市場復(fù)蘇后，深圳投資客戶趨于理性，但投資主動性并未降低，對于產(chǎn)品的選擇更加苛求；目前投資客戶表現(xiàn)變化明顯，購房決策延遲，投資主動性未減；投資關(guān)注點更關(guān)注買家需求，成交戶型逐漸以居家型中小戶型為主；2投資成本增加，投資需求沒有完全釋放。3投資客戶需要經(jīng)歷一段政策消化期，對政策影響缺乏專業(yè)性判斷影響其購房決策，未完全釋放的投資需求可以被進一步深挖和引導(dǎo)時間新政前新政后投資客青睞戶型單身公寓、1房為主20-40㎡小2房，3房為主50-90㎡/90-100㎡投資客戶訴求發(fā)展前景看好，總價低發(fā)展前景好，好轉(zhuǎn)手美岸棲庭專業(yè)人士訪談：新政前投資客投資熱情高漲，當(dāng)天成交量高，市場復(fù)蘇后投資現(xiàn)在又回來，但是趨于理性，不再單純以低總價作為投資的首選，更傾向于選擇容易出手的緊湊型2房、3房，可以投資也可以以后自己住，不單單是投資；美岸棲庭客戶訪談：以前聽朋友說這里投資不錯，戶型、價格、地段等等都能接受，聽說房價可能要降，所以再等等看房價的走勢。福田私營企業(yè)中層管理陳女士之前在淡水買的房子有點太小了，感覺現(xiàn)在市場的情況下，不是很好轉(zhuǎn)手，再買一套，現(xiàn)在買二手房的那些人都比較看重房子的實用性，不僅是價格。羅湖某貿(mào)易公司經(jīng)理吳先生C深圳客戶1市區(qū)地鐵：45分鐘當(dāng)前60分鐘車程龍崗中心城2010年，3號線開通徹底打破龍崗的交通瓶頸；根據(jù)地鐵公司測算，建成后從紅嶺中路出發(fā)至龍崗中心城僅需45分鐘左右未來每天運營時間為每天早6時至半夜12時。2012年前，早晚高峰時段每小時對開12列，間隔8分鐘；至2019年，高峰時段每小時可對開25列列車，每3分鐘即可發(fā)出一班車。深圳客戶09-11年——投資客為主，客戶置業(yè)目的開始多元化C驅(qū)動因素1：龍崗價值提升深圳客戶跨區(qū)域置業(yè)需求增加；高房價提升龍崗新居民進入門檻，價格驅(qū)使區(qū)域低端客戶向大亞灣外流成為必然；坑梓中心城中心城價格驅(qū)趕價梯級18000-10000元/㎡坪山大亞灣價梯級25800-7500元/㎡坪山坑梓價格、供應(yīng)驅(qū)趕價梯級34000-6000元/㎡惠陽大亞灣與深圳相比在房價及消費上都具有價格的優(yōu)勢，形成了明顯的價格剪刀差；

惠陽大亞灣這邊的消費水平不高，在這里買套房子，周末來度假感覺不錯，路上時間跟去大、小梅沙差不多，而且消費要低很多，喜歡這種生活方式。

——新天名城業(yè)主吳先生驅(qū)動因素2：2010-2011年，眾多規(guī)劃利好開始釋放深莞惠一體化，區(qū)域觀念打破，大亞灣融入大深圳；公共交通建設(shè)：2009年底：開通9條公交化班線，實行對開運營2010年底前，制定第二批跨界客運班線公交化運營方案2012年，將構(gòu)建三市之間機構(gòu)、口岸、重要交通樞紐、旅游交通網(wǎng)納入規(guī)劃范圍，在中遠期逐步組織實施。統(tǒng)一區(qū)號：目前，深莞惠區(qū)號統(tǒng)一已經(jīng)提上日程，進入?yún)f(xié)商階段，最快2015年實施；深莞惠一體化建設(shè)相關(guān)動態(tài)：驅(qū)動因素3：大亞灣進入城市發(fā)展的形成階段新興區(qū)域城市化發(fā)展經(jīng)歷四個階段；規(guī)劃與城市間交通網(wǎng)絡(luò)的形成配套建設(shè)，開始形成居住氛圍生活配套逐步完善，居住氛圍進一步提升輻射周邊區(qū)域，形成區(qū)域中心新城區(qū)發(fā)展歷程的4個階段第一階段第二階段第三階段第四階段啟動期形成期發(fā)展期成熟期模型來源：世聯(lián)研究新城發(fā)展階段特征客戶變化大亞灣開發(fā)現(xiàn)狀啟動期基礎(chǔ)設(shè)施，交通路網(wǎng)連通自住客較少市政道路建設(shè)；沿海高速；形成期行政公共/辦共設(shè)施啟動自住客開始增加，居住氛圍不成熟2010，紅樹林公園；2010，行政中心；2011，市民中心發(fā)展期生活配套逐步完善，居住氛圍進一步提升自住客占主力，居住氛圍形成，配套成熟——成熟期輻射周邊區(qū)域，形成區(qū)域中心區(qū)域升級，中高端客戶回流——從新城的發(fā)展規(guī)律看，2012年，大亞灣處于城市發(fā)展的形成階段；自住客比例開始增長，但由于區(qū)域配套尚未成熟，自住客增長緩慢，仍以投資客為主；客戶研究——大亞灣客戶發(fā)展歷程和趨勢研判通過對三類客戶的研究，我們總結(jié)出大亞灣客戶發(fā)展兩大趨勢結(jié)論：隨著區(qū)域的發(fā)展：1、客戶置業(yè)多元化趨勢明顯，自住比例上升；2、短期內(nèi)，區(qū)域居住成熟度有限，投資客依舊是主力客戶群量2006200420020大亞灣客戶變化趨勢圖200820102012投資客為主，客戶多元化趨勢形成；深圳投資客深圳自住客深圳度假客本地客產(chǎn)業(yè)客客戶年齡集中在30-35歲，主要為個體戶和公司職員，認可配套，投資為主；項目1客戶研究——大亞灣中心區(qū)項目成交客戶分析項目2客戶的單位性質(zhì)主要集中于私營和自由職業(yè)分別占33%和25%；成交客戶關(guān)注問題主要有：價位、區(qū)域和地理位置、交通，分別占比重的36%、27%和11%；客戶中以投資客戶為主,占成交客戶總額的70%,其次為自住占23%；客戶主要為私營和自由職業(yè)者，以投資為主，主要關(guān)注價格問題；110客戶的單位性質(zhì)主要集中于私營和企業(yè)職員分別占44%和36%；客戶中以投資兼自住客戶為主,占成交客戶總額的66%,其次是投資占20%；客戶普遍關(guān)注周邊配套和項目升值潛力，分別占總成交的36%和22%項目3客戶主要為私營和企業(yè)職員，以投資兼自住為主，主要關(guān)注周邊配套問題；核心客戶重點客戶游離客戶本地原住民、其他偶得客戶；深圳客戶:深圳中下產(chǎn)階層，年輕，有一定財富積累；月收入在20000元以下，在外打工有數(shù)年，買不起深圳的房子，但又希望在離自已工作較近的地方，有一套自已的物業(yè)，不僅可以投資一下，還能安慰自已在外漂的心靈。產(chǎn)業(yè)客戶：周邊產(chǎn)業(yè)園新移民，以自住為主；我們的目標(biāo)客戶定位：項目主力客戶描述——背景描述非深圳本地在深圳打拼有一定經(jīng)濟實力中堅力量年輕缺少歸屬感——他們是在深圳打拼的“外來人口”；——他們在深圳經(jīng)營多年，人際關(guān)系網(wǎng)已扎根于深圳；——他們是社會的中堅力量，是企業(yè)的技術(shù)骨干、白領(lǐng)、社會精英；——他們是80年代的那撥嬰兒潮，現(xiàn)在風(fēng)華正茂，——他們大多經(jīng)過高等學(xué)府的歷練，有文明的教養(yǎng)和冷靜的思辨能力；——他們年輕，有一定經(jīng)濟實力，工資正在增長中，但是沒有過多的積蓄。難以接受深圳高房價，渴望在城市擁有自己的居住房子；——他們時尚前衛(wèi)，網(wǎng)絡(luò)是他們生活的不可或缺的元素，QQ、MSN、微博是他們獲取咨詢的主要途徑；——他們充滿了想象力，極富創(chuàng)造性；——他們在激烈的社會競爭中，被規(guī)則所束縛，被潛規(guī)則壓榨；——他們注重品質(zhì)，懂得欣賞與品位；——他們工作繁忙，所以追求閑適的生活；——他們并不沉默，懂得怎樣表達自己，通常帶著點冷幽默與自嘲；時尚富有創(chuàng)造力熱衷表達被潛規(guī)則注重品質(zhì)追求閑適生活項目主力客戶描述——特征描述DADA的草地關(guān)鍵詞：主導(dǎo)規(guī)模、品質(zhì)、附加值、配套劉先生，背景：33歲，高中文憑，來深圳10年，在布吉工作，企業(yè)中層管理。客戶話語：“整個社區(qū)還是很有品質(zhì)感的，球場啊，學(xué)校啊，什么的都有，雖然和深圳比較遠，但我就可以自己買輛車，特別和布吉那邊比較的話，這邊的房價還是可以接受的，而且贈送的面積還很大，特別是陽臺，很大很有感覺。再也不用在深圳受租房子的各種麻煩，房子生活的自己說的算”典型客戶描摹納威人的幸福關(guān)鍵詞：不愿意受限制升值、交通、價格何先生背景：26歲，南山工作，IT行業(yè)“因為我自己在科技園上班，覺得科技園周邊的房子將來肯定還是很好出租的，要是這邊之后有合適的企業(yè)，會考慮到這邊來工作，深圳那邊的房價實在比較難承受。再這邊的話買房比較輕松，不用考慮其他的條條框框的限制，也很放松深圳太壓抑了，最多就是買輛車再，但還是比在深圳便宜”典型客戶描摹項目主力客戶描述——客戶深層解讀他們是年輕時尚的白骨精，他們被潛規(guī)則所壓抑，被要求閉嘴；他們想拿到生活的話語權(quán)，導(dǎo)演自己的生活！結(jié)合客戶的心里需求與市場競爭，我們的形象應(yīng)當(dāng)怎樣的定位？什么是形象定位

形象定位是要在廣告宣傳中反復(fù)出現(xiàn)的，是極力強調(diào)和渲染的，也是消費者接受廣告宣傳以后，心目中留下的項目形象。它首先承擔(dān)著表現(xiàn)產(chǎn)品，告之信息和塑造形象的功能，最后達到促進銷售的目的。它是開發(fā)商要在消費者心目中塑造的東西，具有更多人文的或形而上的意味。

屬性定位，-----我在哪？我是什么？形象定位是建立項目與目標(biāo)客戶價值溝通的語言產(chǎn)品區(qū)域形象品牌視覺與通路地段產(chǎn)品的高贈送面積深圳知名開發(fā)商非主干道，昭示性較弱主要道路未通，客戶上門有一定困難；;強化周邊主干道的導(dǎo)視系統(tǒng),引導(dǎo)客戶主動關(guān)注是關(guān)鍵.片區(qū)形象亟需提升：目前周邊農(nóng)民房較多，外圍環(huán)境較差；居住人員及業(yè)態(tài)分布混雜。中心生活區(qū)，升值潛力大六大市政配套，五大公園競爭區(qū)內(nèi)競爭激烈競爭主要來源于中心區(qū)；產(chǎn)品在片區(qū)具有較高競爭力。項目價值體系——消費者：他們買什么？F（Features）我有什么A（Advantages）我好在哪里B（Benefit）我能給你帶來什么價值深圳東中心區(qū)，1h生活圈超高贈送率的產(chǎn)品東南亞度假園林品牌良好的規(guī)劃配套中心區(qū)的最佳的居住環(huán)境產(chǎn)品的多變及實用性高滿足不同需求的戶型轉(zhuǎn)換找到溝通的價值點隨心而變的生活空間可以自己主導(dǎo)的生活新中軸片區(qū)最高的得房率產(chǎn)品社區(qū)我在哪？我是什么我與客戶的精神共鳴？我能給到客戶精神層面的？？精神層面出發(fā)的形象定位客戶精神層面客戶的精神層面：工資盡管增長中，生活工作中各種被迫做出的決定，渴望主導(dǎo)

積蓄不多，追求品質(zhì)建立產(chǎn)品-客戶的溝通渠道奮發(fā)向上，不滿現(xiàn)狀，卻也迫于壓力渴望擺脫壓力，主導(dǎo)掌控隨心所欲的設(shè)計自己的產(chǎn)品（百變）完全掌控自己的置業(yè)（相對深圳的價格）在本項目生活的主導(dǎo)+產(chǎn)品的演變品牌的周邊配套完善的多變的便利的舒適的絕版：項目的產(chǎn)品的贈送面積方式，在報建上已經(jīng)不再通過。新中軸：城市中央生活區(qū)，突現(xiàn)項目的區(qū)域價值和未來發(fā)展前景。新中軸

.絕版生活導(dǎo)演家生活導(dǎo)演：與客戶產(chǎn)生精神的共鳴，客戶自己主導(dǎo)自己的生活，自己設(shè)計自己的產(chǎn)品屬性定位案名建議?1號導(dǎo)演1號：中小戶型中的NO1

做自己的生活的1號（等同于最高及的指揮）導(dǎo)演：主導(dǎo)、自行支配，不受制約條件的潛規(guī)則備選：。奧斯卡

市場總結(jié)市場方面2012年政策持續(xù)調(diào)控，處于市場調(diào)整期未來競爭產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重,中心區(qū)應(yīng)當(dāng)抓住競合的利好，突出本項目的產(chǎn)品特性深圳中下階層青年客戶群在未來依然是大亞灣中小戶型的主流客戶競爭方面客戶方面如何在政策高壓，片區(qū)同質(zhì)競爭的市場快速走量？實現(xiàn)目標(biāo)的問題界定Q2：如何在同質(zhì)化的激烈競爭中突圍，實現(xiàn)項目快速銷售？通過研究背景類似、具備參考條件的案例，為本項目的發(fā)展戰(zhàn)略和定位提供借鑒對案例選取的前提——城市發(fā)展階段相似；新城泛中心區(qū)；項目規(guī)模相似；產(chǎn)品類似程度高，70-90平米中小戶型為主；快速走量，完成銷售目標(biāo)；擁有獨特方法成功吸引客戶，打開市場，突破競爭。龍華——優(yōu)品建筑東莞——孚泰晶城案例研究的目的——對本案的整體發(fā)展戰(zhàn)略提供參考；如何在中心城區(qū)，突圍同質(zhì)項目的正面競爭，取得客戶的認可；借鑒案例中獨特且有良好市場反響的營銷、推廣及外延。案例借鑒案例借鑒一：龍華品質(zhì)生活新起點——優(yōu)品建筑占地：2.74萬M2總建：5.67萬M2住宅：4.61萬M2商業(yè)：3883M2底層架空：3700M2建筑覆蓋率：26%總戶數(shù)：446戶車位：102個項目位于深圳福中心龍華，項目2003年8月入市時市場競爭激烈，大盤突起，如體量40萬平米的錦繡江南，體量達36萬平米的風(fēng)和日麗。項目2004年4月售罄，短短8個月的時間內(nèi)將446套全部消化，其營銷的主要突破口在一、精準(zhǔn)的項目定位、尋找差異化產(chǎn)品訴求；二、制定合理有效的價格策略龍華品質(zhì)生活新起點——優(yōu)品建筑代表龍華未來的生活方向龍華新的街區(qū)代表宣揚質(zhì)的主張實現(xiàn)對生活的想象突破口一：差異化的形象訴求區(qū)位、配套、產(chǎn)品名稱總規(guī)模價格優(yōu)品建筑5.7萬3475美麗365四期20萬3600風(fēng)和日麗三期36萬3600富通天駿11.7萬3300大信花園二期6.6萬2900蘋果園7.4萬3700假日托樂嘉6.2萬3600錦繡江南二期40萬4200世紀(jì)春城33萬3900書香門第5萬4800山湖林海32萬4600突破口二：合理的價格策略，低開快走8個月售罄，開盤銷售121套CBD核心商務(wù)區(qū)南城步行街商圈本案華凱廣場總用地10878平米總建面47579平米住宅39014平米商業(yè)2643平米總套數(shù)907套容積率3.83綠地率35%停車位地下136，地上54土地年限70年案例借鑒：孚泰晶城孚泰晶城位于東莞南城，緊鄰CBD核心商務(wù)區(qū)，項目2008年5月入市時，東莞南城市場中小戶型存量達到80萬平米；項目入市三個月內(nèi)銷售304套，營銷的主要突破口為：高品質(zhì)的形象展示。簡約、趣味的共享空間個性化主題雕塑價值體系的完美展示細節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)打破傳統(tǒng)意義上的“廳房概念”：創(chuàng)造完整流動的室內(nèi)空間案例下的思考面臨同樣的競爭市場背景：市場大量的同質(zhì)化競爭產(chǎn)品項目本身體量小，內(nèi)部配套少，不具備競爭力采取的突圍策略：在片區(qū)定位都主打趣味的同時增加客戶心里對生活的訴求項目合理的價格策略，低開快走，走量至上優(yōu)品建筑面臨同樣的競爭市場背景：08年的市場淡市項目本身體量小，內(nèi)部配套少，不具備競爭力采取的突圍策略：高品質(zhì)的展示，第一時間的輸出，迫使客戶產(chǎn)生沖動的第一把利劍孚泰晶城03營銷策略營銷。項目的營銷及價值輸出宏觀市場：2012年上半年政策依舊嚴(yán)峻，片區(qū)市場依舊低迷競爭市場：2012年惠灣片區(qū)同質(zhì)化競爭慘烈，高層供應(yīng)量超過150萬方客戶方面：項目的目標(biāo)客戶群體面臨的選擇眾多，同時越來越注重項目的品質(zhì)市場現(xiàn)狀利好及借鑒經(jīng)驗市場利好：2012年是大亞灣成立20周年，中心區(qū)的配套將逐步完善，政府將著力提升片區(qū)的整體形象競爭利好：2012年中心區(qū)的推盤量大增，隨之而來的大推廣將為片區(qū)帶來大量的客戶量借鑒經(jīng)驗：惠灣：1、渠道的節(jié)點爆破與客戶的深挖2、低首付與網(wǎng)絡(luò)資源耳朵整合案例：1、低開快走的價格策略

2、展示現(xiàn)行結(jié)合好片區(qū)的各項利好，運用成功案例的營銷手段是本項目突破的可行方向減小劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅利用機會，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會我們的戰(zhàn)略優(yōu)勢（S）：大贈送，戶型靈活A(yù)項目的客戶資源品牌開發(fā)商劣勢（W）：地塊規(guī)模偏小項目的昭示性弱項目配套不足項目周邊環(huán)境雜亂，形象差機會（O）：大亞灣CBD效應(yīng)新城開發(fā)有規(guī)模性效應(yīng)，有利于形成區(qū)域熱點大亞灣20周年，政府明年重點打造中心區(qū)，片區(qū)形象提升大亞灣石化、港口以及大型制造業(yè)的迅速發(fā)展，提供了居住需求威脅（T）：品牌開發(fā)商搶灘惠陽大亞灣市場年底中小戶型供應(yīng)量大明年政策及深圳市場波動威脅√借勢中心區(qū)的競合，發(fā)揮項目本身的優(yōu)勢營銷策略借勢營銷A,借勢推廣B,借勢推售C,借勢客戶營銷策略分解借勢中心區(qū)競合的推廣借勢片區(qū)20周年的推廣借勢推廣借勢營銷A,借勢推廣B,借勢推售C,借勢客戶借勢中心區(qū)競合的推廣截客，立足片區(qū)市場活動的連線，借網(wǎng)絡(luò)重展示借勢中心區(qū)的競合策略借勢大亞灣20周年片區(qū)形象拔升，組合高品質(zhì)展示1、怎樣截客？引導(dǎo)客戶至項目的導(dǎo)視系統(tǒng)-----a,導(dǎo)視牌、b,路旗、c,人肉導(dǎo)視2、使客戶初步產(chǎn)生認知的形象展示------精神堡壘、形象墻3、促使客戶買單的兩點一線展示----營銷中心、看樓通道、樣板房營銷策略分解2本項目1連環(huán)導(dǎo)視-----關(guān)鍵地點（可以和A項目共用）紅樹東郡34借勢推廣-----截客a,導(dǎo)視牌、路旗、人肉導(dǎo)視沿著沿海高速出口布置項目的導(dǎo)視系統(tǒng)，吸引客戶上門連環(huán)導(dǎo)視-----節(jié)點式的特色人員導(dǎo)視競爭對手的關(guān)鍵節(jié)點自身的關(guān)鍵節(jié)點1243本案服裝的奇特識別標(biāo)志的獨特（每個導(dǎo)視帶上導(dǎo)演的面具）借勢推廣-----截客a,導(dǎo)視牌、路旗、人肉導(dǎo)視上門客戶對項目的認可度取決于1、地段2、配套3、產(chǎn)品4、品質(zhì)通過什么樣的方式將客戶認可的，同時是本項目所具備的表現(xiàn)出來得到客戶的認可，并在第一時間促使客戶產(chǎn)生購買的沖動。借勢中心區(qū)競合的推廣借勢推廣借勢中心區(qū)競合的推廣截客，立足片區(qū)市場重展示1本項目紅樹東郡23連環(huán)導(dǎo)視-----精神堡壘精神堡壘是客戶對項目形象的第一屆觸點1、用材品質(zhì)高2、尺寸大3、拜訪位置明顯借勢推廣-----展示ⅰ,精神堡壘、形象墻ⅱ營銷中心、看樓通道、樣板房展示組合拳----圍墻---借勢排洪渠施工1本項目23新天金弘德州橡墅排洪渠施工現(xiàn)場與排洪渠市政工程合作，由發(fā)展商出資施工圍墻，但是圍墻上面為本項目的形象畫面1、增大了項目的形象展示面2、增加了項目的導(dǎo)視強度借勢推廣-----展示ⅰ,精神堡壘、形象墻

ⅱ營銷中心、看樓通道、樣板房展示組合拳----圍墻---借勢排洪渠施工以導(dǎo)演為基礎(chǔ)的故事演繹，初步觸碰客戶內(nèi)心的“主導(dǎo)性”的渴望借勢推廣-----展示ⅰ,精神堡壘、形象墻

ⅱ營銷中心、看樓通道、樣板房增加玻璃體等元素提升空間感與整體品質(zhì)感展示組合拳----營銷中心內(nèi)部—整體品質(zhì)感借勢推廣-----展示ⅰ,精神堡壘、形象墻ⅱ營銷中心、看樓通道、樣板房墻體LCD：把客戶在電腦上的操作直接的投影在營銷中心入口處，將產(chǎn)品放大通過高科技手段，客戶可以自己動手在電腦上隨意改動自己的產(chǎn)品，隨意的導(dǎo)演樣板間的裝飾搭配，房間的改動營銷中心展示組合拳----營銷中心內(nèi)部的價值輸出---虛擬樣板間借勢推廣-----展示ⅰ,精神堡壘、形象墻ⅱ營銷中心、看樓通道、樣板房展示組合拳----營銷中心的價值輸出---展板借勢推廣-----展示ⅰ,精神堡壘、形象墻ⅱ營銷中心、看樓通道、樣板房在營銷中心專門設(shè)立品牌展示區(qū)，通過櫥窗、影音宣傳企業(yè)品牌。展示組合拳----營銷中心內(nèi)部-的價值輸出-