城市經(jīng)濟學(xué)：第1講 初識城市經(jīng)濟學(xué)的應(yīng)用

北京大學(xué)城市規(guī)劃與設(shè)計學(xué)院限選課城市經(jīng)濟學(xué)課程名稱：城市經(jīng)濟學(xué)(UrbanEconomics)學(xué)分：3學(xué)分課程類型：專業(yè)限選課先修要求：無（需對經(jīng)濟學(xué)有感覺）上課時間：每周三08:30-11:30，共16次教學(xué)方式：課堂講授與討論結(jié)合考試方式：課程論文成績評定：課程論文50分、課堂報告40分、課堂表現(xiàn)及考勤10分課程大綱課程大綱應(yīng)用基礎(chǔ)類課程，重點介紹與城市規(guī)劃相關(guān)的經(jīng)濟學(xué)原理和經(jīng)濟分析方法。目的是培養(yǎng)學(xué)生從經(jīng)濟角度認識城市規(guī)劃工作的意義和目的，掌握城市規(guī)劃中常用的經(jīng)濟分析方法，以在未來的工作中增強規(guī)劃方案的經(jīng)濟合理性與可行性。課程以微觀經(jīng)濟學(xué)為理論基礎(chǔ)，要求選課的同學(xué)具有一定的經(jīng)濟學(xué)基礎(chǔ)，至少對經(jīng)濟學(xué)感興趣。課程大綱第一講初識城市經(jīng)濟學(xué)的應(yīng)用第二講微觀經(jīng)濟學(xué)精要（學(xué)生授課）第三講城市經(jīng)濟學(xué)緒論第四講城市化的機制與道路第五講區(qū)位與土地租金第六講土地利用模式與城市空間結(jié)構(gòu)第七講競標(biāo)地租理論的應(yīng)用第八講城市最佳規(guī)模第九講城市住房市場第十講住房保障政策第十一講城市交通第十二講城市公共設(shè)施區(qū)位第十三講稅收的效率和土地稅第十四講小組作業(yè)討論第十五講小組作業(yè)討論第十六講小組作業(yè)討論教材及參考資料《城市經(jīng)濟學(xué)》（第6版）（美）阿瑟·奧沙利文

周京奎譯，北京大學(xué)出版社2008.《城市經(jīng)濟與城市政策》丁成日著，商務(wù)印書館，2008.《區(qū)位與土地利用—地租的一般理論》（美）威廉·阿隆索

商務(wù)印書館2007.《城市經(jīng)濟學(xué)》（區(qū)域與城市經(jīng)濟學(xué)手冊第2、4卷），彼得·尼茨坎普等主編，經(jīng)濟科學(xué)出版社，2003.課堂報告要求根據(jù)選課人數(shù)共分13組，每組需進行一次課堂報告。(1)第二講微觀經(jīng)濟學(xué)精要（3組）：效用最大化與利潤最大化、邊際概念的意義與運用、供求曲線與市場均衡。(2)城市經(jīng)濟學(xué)理論的應(yīng)用文獻講解（11組）：根據(jù)課堂講述內(nèi)容，對相關(guān)文獻（英文文獻）進行講解、評論和討論，幫助同學(xué)們學(xué)習(xí)如何應(yīng)用城市經(jīng)濟學(xué)理論解決專業(yè)問題。課程調(diào)研報告要求按照課堂報告的分組以深圳為研究區(qū)開展調(diào)查研究，完成調(diào)研報告。各組選題須以深圳為案例區(qū)，選擇某個城市空間現(xiàn)象進行調(diào)研，剖析其是否、或在多大程度上符合城市經(jīng)濟學(xué)規(guī)律，并解釋原因。調(diào)研報告要有實地調(diào)查數(shù)據(jù)，有分析過程，有圖有表有真相。最后三次課，每個小組需對調(diào)研課題進行課堂演示，接受同學(xué)們質(zhì)詢。學(xué)期末以小組為單位提交10000-15000字的調(diào)研報告。城市經(jīng)濟學(xué)第1講

初識城市經(jīng)濟學(xué)的應(yīng)用科學(xué)研究與科學(xué)理論身邊的城市經(jīng)濟學(xué)城市經(jīng)濟學(xué)理論及方法的應(yīng)用

－－以深圳城中村為例主要內(nèi)容1.科學(xué)研究與科學(xué)理論主要內(nèi)容科學(xué)與藝術(shù)科學(xué)研究三部曲理論研究應(yīng)用研究經(jīng)濟學(xué)與空間規(guī)劃科學(xué)與藝術(shù)藝術(shù)是人們對感情、感受、感覺的表達，是感性的，是個人的；當(dāng)人們有同樣的感受時，藝術(shù)作品就會引起人們的共鳴。典型的藝術(shù)有音樂、繪畫、文學(xué)等形式，用不同的手段（聲音、色彩、文字）把作者的感覺表達出來?？茖W(xué)是人們對世界認知的表達，是人們對自然和社會現(xiàn)象因果關(guān)系的追蹤和邏輯表述，是理性的?？茖W(xué)與藝術(shù)藝術(shù)家認為這是一種美，他們用各種藝術(shù)手段去描述和表達這種美?？茖W(xué)家關(guān)心的是為什么太陽會東升西落？如何用科學(xué)手段去發(fā)現(xiàn)、闡釋太陽升落的規(guī)律?？茖W(xué)研究三部曲現(xiàn)象－－規(guī)律：是怎么樣的？原因－－解釋：為什么是這樣的？目的－－應(yīng)用：應(yīng)該怎么做？如太陽的升落是一種現(xiàn)象，對這種現(xiàn)象的研究首先要找出其規(guī)律：東邊升起西邊落下是規(guī)律；夏天升起的早，冬天升起的晚也是規(guī)律；然后要對規(guī)律給予解釋，有地心說，日心說等；解釋清楚了，就可以應(yīng)用，比如建筑物的間距要根據(jù)冬至日的日照角度來確定。理論研究科學(xué)的理論來自科學(xué)研究的第二步，即對現(xiàn)象及其規(guī)律的解釋；理論給出的是一種因果關(guān)系，“因”是影響因素，“果”就是觀察到的規(guī)律；各種影響因素之間如何相互作用導(dǎo)致出不同的結(jié)果；這也就是我們常說的作用機制，從結(jié)果出發(fā)，找出原因和機制，將其表達出來，就成為科學(xué)的理論。一般來說，理論可分為定性和定量理論。理論研究定性理論：區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的循環(huán)累積因果理論定性表達的因果關(guān)系可以算作是一種理論，但不是嚴格意義上的理論，因為這種因果關(guān)系可能發(fā)生也可能不發(fā)生；如果新產(chǎn)業(yè)需要的勞動力少，就可能不會引起一個循環(huán)；定性的理論缺點是不嚴密，沒有給出因果關(guān)系發(fā)生的條件，也沒有因果間量的關(guān)系，是一種不嚴格的因果關(guān)系。理論研究定量理論：杜能的農(nóng)業(yè)區(qū)位論給定假設(shè)條件來簡化問題：在一個平原地區(qū)，沒有山脈與河流；平原的中心是市場，市場是唯一的；土地所有者和使用者是分離的；土地所有者把土地出租給出價最高者；土地使用者是企業(yè)，產(chǎn)品在市場中出售；企業(yè)總產(chǎn)出是給定的，與區(qū)位無關(guān)；企業(yè)總成本是給定的，與區(qū)位無關(guān)；設(shè)定幾個主要的變量：R：地租Q：產(chǎn)量P：產(chǎn)品價格C：生產(chǎn)成本k：距市場距離t：運費率定量模型的表達是嚴格的，假設(shè)條件給出了因果關(guān)系成立的邊界條件；只要邊界條件成立，因果關(guān)系就是成立的；變量不同的取值會導(dǎo)致出不同的結(jié)果；因和果之間的量化關(guān)系也是精確的；這就是科學(xué)的理論追求的精確的因果關(guān)系。理論研究一般來說，演繹法是建立科學(xué)理論的基本方法，即從基本假定出發(fā)，根據(jù)所選因素之間的相互關(guān)系進行邏輯推理，最后得出結(jié)論；在推理過程無誤的情況下，假設(shè)前提成立時，結(jié)論就成立；假設(shè)前提是必要的，它給出了結(jié)論成立的邊界條件；如在一定的溫度和壓力之下，2個氫原子和1個氧原子可以結(jié)合成水；但如果溫度和壓力太高或太低，就不會生成水；溫度和壓力構(gòu)成邊界條件。演繹法建立起來的理論是科學(xué)的，嚴格的，符合邏輯的；但在實際中假設(shè)前提不一定都成立；基本模型建立起來后，就可以把假設(shè)前提一個個放松，演繹出結(jié)果的變化；即在不同的條件下，會出現(xiàn)怎樣不同的現(xiàn)象；如杜能環(huán)在不同情況下的變形。理論研究理論研究理論是撐起一個學(xué)科大廈的基本構(gòu)架，是承重的梁和柱；有了這個構(gòu)架，就可以往上貼磚加瓦，建起整個大樓；理論是撐起學(xué)科生命的骨架，有了這個骨架，就可以包上血肉和皮，成為一個活生生的生命；應(yīng)用研究應(yīng)用研究一般有三種主要類型從抽象到具體－－參數(shù)確定從現(xiàn)實到未來－－預(yù)測從理論到行動－－政策選擇經(jīng)濟學(xué)與空間規(guī)劃現(xiàn)象的研究－－地理學(xué)理論的研究－－經(jīng)濟學(xué)應(yīng)用的研究－－空間規(guī)劃經(jīng)濟學(xué)研究人類社會經(jīng)濟活動的規(guī)律和運行機制，采用了科學(xué)的研究方法，屬于社會科學(xué)?，F(xiàn)代經(jīng)濟學(xué)已經(jīng)建立起一套比較嚴密的理論體系，用于解釋市場經(jīng)濟的運行機制，并證明了完全競爭的市場可以實現(xiàn)效率的目標(biāo)。經(jīng)濟學(xué)的理論也說明了在特定條件會出現(xiàn)市場失靈，這時就需要政府對市場進行干預(yù)。經(jīng)濟學(xué)與空間規(guī)劃政府干預(yù)市場的手段之一是空間規(guī)劃；空間規(guī)劃的實質(zhì)是對土地資源的使用用途進行分配；而資源分配是最基本的經(jīng)濟活動。政府通過空間規(guī)劃可以實現(xiàn)下列目的

－－安排公共產(chǎn)品的供給；

－－減小外部效應(yīng)；

－－維護社會的整體利益和長遠利益；經(jīng)濟學(xué)與空間規(guī)劃空間規(guī)劃的科學(xué)性在于規(guī)劃是否遵循了科學(xué)理論給出的原理；遵循了科學(xué)原理的規(guī)劃可以減少政府與市場的沖突，使規(guī)劃易于實施；所以規(guī)劃師要懂得一些經(jīng)濟學(xué)，尤其是與空間相關(guān)的經(jīng)濟學(xué)理論；城市經(jīng)濟學(xué)就是這樣的一門經(jīng)濟學(xué)分支，所以規(guī)劃師要學(xué)習(xí)城市經(jīng)濟學(xué)。主要內(nèi)容2.身邊的城市經(jīng)濟學(xué)為什么城市中心高樓林立，城市郊區(qū)矮房子連片？為什么寫字樓往往分布在城市中心，而工廠分布在城市郊區(qū)？為什么同一座城市中同一時間開盤的商品房，單位面積價格相差可能數(shù)千元，什么因素影響了商品房的定價？你怎么評價大學(xué)城周邊的兩條地鐵線（一條已建成、一條正在修建）？中國城市應(yīng)該進入地鐵時代嗎？廣州萬慶良腐敗案中提到，萬指示親信的地產(chǎn)公司在南沙開發(fā)伊始天價拿地，幫其營造政績，為什么這么說？主要內(nèi)容3.城市經(jīng)濟學(xué)理論及方法的應(yīng)用－－以城中村為例理論模型應(yīng)用（方程推導(dǎo)）：城中村的存在如何影響城市住房競標(biāo)地租曲線。理論模型應(yīng)用（曲線推導(dǎo)）：城中村非正規(guī)住房市場形成的機理。經(jīng)驗?zāi)Ｐ蛻?yīng)用：基于特征價格模型的城中村房租影響因素及其程度。與理論模型的比較：城中村空間形態(tài)的演變是否符合城市一般規(guī)律，有何獨特性。理念與方法的應(yīng)用：城中村改造的市場動力評價。城中村的概念都涉及“城”和“村”的概念，體現(xiàn)了“城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)”的基本特征；都指出城中村的實質(zhì)是一種農(nóng)村社區(qū)，實行的是農(nóng)村典型的集體管理體制；都指出城中村在物質(zhì)形態(tài)構(gòu)成和生活結(jié)構(gòu)方面已經(jīng)明顯非農(nóng)化；原著民在城中村居住者中占有很小比例，城中村的居住主體是城市外來流動人口。深圳城中村的概念按照2004年深圳市政府發(fā)布的《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》，深圳市城中村是指全市城市化過程中依照有關(guān)規(guī)定由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的村民及繼受單位保留使用的非農(nóng)建設(shè)用地的地域范圍內(nèi)的建成區(qū)域。深圳市共有城中村320個，其中特區(qū)內(nèi)91個，全市以自然村為單位的城中村約2000余個，出租屋380多萬間。城中村除常住人口32.7萬人外，還居住著469.4萬的暫住人口，約占全市流動人口的一半。截至2004年底，深圳特區(qū)城中村私房占地面積800.1公頃，建筑總棟數(shù)42300棟，建筑面積2138.9萬平方米，建筑密度53.06%，平均層數(shù)5層，容積率2.67。內(nèi)容理論模型應(yīng)用（方程推導(dǎo)）：城中村的存在如何影響城市住房競標(biāo)地租曲線。理論模型應(yīng)用（曲線推導(dǎo)）：城中村非正規(guī)住房市場形成的機理。經(jīng)驗?zāi)Ｐ蛻?yīng)用：基于特征價格模型的城中村房租影響因素及其程度。與理論模型的比較：城中村空間形態(tài)的演變是否符合城市一般規(guī)律，有何獨特性。理念與方法的應(yīng)用：城中村改造的市場動力評價。城中村的存在如何影響城市住房競標(biāo)地租曲線內(nèi)容一模型推導(dǎo)過程.doc城中村的存在如何影響城市住房競標(biāo)地租曲線內(nèi)容一a競標(biāo)地租曲線的變化內(nèi)容理論模型應(yīng)用（方程推導(dǎo)）：城中村的存在如何影響城市住房競標(biāo)地租曲線。理論模型應(yīng)用（曲線推導(dǎo)）：城中村非正規(guī)住房市場形成的機理。

經(jīng)驗?zāi)Ｐ蛻?yīng)用：基于特征價格模型的城中村房租影響因素及其程度。與理論模型的比較：城中村空間形態(tài)的演變是否符合城市一般規(guī)律，有何獨特性。理念與方法的應(yīng)用：城中村改造的市場動力評價。城中村非正規(guī)住房市場形成的機理

內(nèi)容二周邊土地增值對城中村發(fā)展的驅(qū)動在市場均衡條件下，城中村村民預(yù)期的土地供應(yīng)曲線為S，土地供應(yīng)量和土地租金分別為Q、P，在相應(yīng)的容積率曲線F下，城中村房屋供應(yīng)數(shù)量為q，房租為p，地租與房租的關(guān)系曲線為L。圖3-9基于城中村土地價值變化的四象限模型城中村非正規(guī)住房市場形成的機理

內(nèi)容二周邊土地增值對城中村發(fā)展的驅(qū)動圖3-9基于城中村土地價值變化的四象限模型當(dāng)城中村周邊的土地升值時，村民對自有土地的預(yù)期收益提升，由于村民手中的土地數(shù)量有限，只能通過提升容積率增加建筑面積從而提升土地租金，新的容積率曲線為F1，相應(yīng)的房屋數(shù)量提升至q1，房屋供給量增加導(dǎo)致價格降低.城中村非正規(guī)住房市場形成的機理

內(nèi)容二周邊土地增值對城中村發(fā)展的驅(qū)動這一模型演變關(guān)系表明，當(dāng)城中村周邊土地升值時，對城中村居住空間帶來的影響是土地開發(fā)強度進一步增大、出租屋供給數(shù)量進一步增加、房租略有下降、村民收益提升。由于流動人口的住房需求不一定隨土地升值增加，故由土地增值帶來的出租屋數(shù)量增加可能導(dǎo)致城中村出租屋的空置及租金下降，從而影響村民的收益。為彌補損失的收益、村民會進一步興建房屋，而興建房屋又會進一步增加空置，同時導(dǎo)致村內(nèi)居住環(huán)境惡化，村民收益降低。于是惡性循環(huán)機制形成?；鶞?zhǔn)地價每上升1元，城中村土地租金將上升0.29元，而房屋租金僅上升0.05元，結(jié)合城中村的容積率可知，房屋租金對基準(zhǔn)地價的彈性小于土地租金。這也進一步驗證了在周邊土地增值的情況下，城中村房租變化不大，而主要通過提高開發(fā)強度增加建筑面積從而提高農(nóng)民的土地收益。城中村非正規(guī)住房市場形成的機理

內(nèi)容二流動人口住房需求對城中村發(fā)展的驅(qū)動在一定的住房需求曲線d下，住房市場在E點達到均衡，此時的房屋數(shù)量和價格分別為q、p，在一定的容積率水平F下，土地數(shù)量為Q，土地租金為P。城中村非正規(guī)住房市場形成的機理

內(nèi)容二流動人口住房需求對城中村發(fā)展的驅(qū)動當(dāng)流動人口數(shù)量增加、房屋需求上漲后，第I象限的住房需求曲線向外平移至d1，根據(jù)前述對流動人口房屋價格變動較小的分析結(jié)論，假設(shè)新的房屋供需平衡點仍在價格p處實現(xiàn)，則根據(jù)d1，均衡點的房屋數(shù)量為q1，由于城中村土地的固定性，房屋數(shù)量的提升只能通過增加容積率實現(xiàn)，故新的容積率曲線F1生成，新的容積率與房屋價格相乘，得到城中村土地租金水平，隨著容積率的提升而升高，因此在新的均衡情況下，城中村土地租金由P增加至P1。由于城中村房屋建設(shè)成本較低，故只要當(dāng)P1明顯大于P，對城中村村民來說其土地收益就會增加，村民便有擴大建設(shè)規(guī)模的動力。城中村非正規(guī)住房市場形成的機理

內(nèi)容二市場環(huán)境對城中村發(fā)展的驅(qū)動房租價格模型：R(d)為以居住質(zhì)量為變量的房屋租金函數(shù)，R0為農(nóng)用租金、R1為建筑租金，k為不同群體對居住質(zhì)量的支付偏好。窮人無家可歸的兩種情況：(1)當(dāng)k1>k2時，無論在何種情況，第一類人愿意支付的房租都大于第二類人，也就是說，任何情況下都由富人（對居住質(zhì)量要求較高的人）挑選房屋。那么，在房屋數(shù)量有限的情況下（房屋供給只能滿足富人的居住需求時），窮人就可能無家可歸。(2)可能存在如圖6-17所示的情況，低收入家庭的競價曲線很大一部分低于房屋的農(nóng)用租金和建筑租金，也就是說低收入家庭能夠支付的房租可能不足土地農(nóng)轉(zhuǎn)非后開發(fā)為住宅的成本。

城中村非正規(guī)住房市場形成的機理

內(nèi)容二市場環(huán)境對城中村發(fā)展的驅(qū)動城中村相對獨立于城市房地產(chǎn)市場，無論城市整體房地產(chǎn)市場短缺或過剩，城中村的居住空間是相對固定的。村民有向正規(guī)房地產(chǎn)市場過濾出的低收入家庭提供住房的經(jīng)濟動力。房租價格模型的組成中，農(nóng)用地租和位置地租是固定的，但建筑地租卻是因人而異的，對城中村村民來說，由于他們不用支付土地成本和正規(guī)房地產(chǎn)商的企業(yè)運營成本，其建設(shè)相同質(zhì)量房屋的成本要明顯低于開發(fā)商，因此對于一些開發(fā)商無法承受的房屋租金水平，城中村卻可以承受。城中村建筑的低成本卻不是在任何情況下都保持優(yōu)勢的，對于一些高端或大規(guī)模房地產(chǎn)，城中村村民由于不具有正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、無法獲取銀行的貸款支持，靠自身有限的經(jīng)濟實力和經(jīng)營能力是無法完成開發(fā)的；對于一些上市買賣的商品房，城中村由于土地權(quán)屬的問題也無法涉足。這樣一來，城中村就只能開展一些被正規(guī)房地產(chǎn)市場淘汰的、低成本的建設(shè)項目，面向低收入家庭的廉租房正是最佳選擇。內(nèi)容理論模型應(yīng)用（方程推導(dǎo)）：城中村的存在如何影響城市住房競標(biāo)地租曲線。理論模型應(yīng)用（曲線推導(dǎo)）：城中村非正規(guī)住房市場形成的機理。經(jīng)驗?zāi)Ｐ蛻?yīng)用：基于特征價格模型的城中村房租影響因素及其程度。與理論模型的比較：城中村空間形態(tài)的演變是否符合城市一般規(guī)律，有何獨特性。理念與方法的應(yīng)用：城中村改造的市場動力評價?；谔卣鲀r格模型的城中村房租影響因素及其程度內(nèi)容三影響住宅價格的因素包括區(qū)位、鄰里特征和房地產(chǎn)個體特征三個方面。特征價格理論認為消費者對異質(zhì)商品的需求并不是基于商品本身，而是因為其內(nèi)含的特征或?qū)傩?，但這些屬性的市場價格是隱含的，只有總的價格和交易可被觀察。特征價格模型即是利用可被觀察的總價格和各種屬性特征，建立他們之間的函數(shù)關(guān)系。

P為城中村單位面積的土地租金，P0為常量，其含義是除特征變量外其他影響價格的常量之和；X1為和X2分別為城中村到城市中心和次級中心的直線距離，X3-X11分別為城中村周邊居住、商業(yè)、工業(yè)、配套設(shè)施、市內(nèi)交通用地的比例以及城中村周邊房屋租金、城中村土地面積、容積率和人口密度，ai和bj為對應(yīng)變量的特征價格，ε為隨機變量?；谔卣鲀r格模型的城中村房租影響因素及其程度內(nèi)容三應(yīng)用SPSS軟件對91個城中村數(shù)據(jù)進行逐步回歸（StepwiseRegression）（顯著性水平設(shè)為5%），得到回歸分析結(jié)果。城中村房屋租金的特征價格方程：城中村的房屋租金價格水平受到周邊房屋租金、周邊居住用地密度、市內(nèi)交通用地密度和工業(yè)用地密度四個因素的影響，且四個因素的影響方向為正。低收入流動人口的居住偏好：十分注重交通通達性，其次是就業(yè)地附近，對居住環(huán)境自身條件和周邊配套設(shè)施水平不關(guān)注。Sig.：0.0000.0000.0000.0040.008基于特征價格模型的城中村房租影響因素及其程度內(nèi)容三第一個進入方程的變量是周邊房屋租金，價格彈性為0.034。城中村房租與商品房房租保持同步增長符合客觀規(guī)律，商品房房價提高會將一部分人擠入低端租房市場，從而增加低端市場的需求，導(dǎo)致價格提升。其余三變量量綱一致，具有可比性。三個要素中，對城中村房屋租賃價格影響力最大的是周邊市內(nèi)交通用地密度，表明城中村租客在選擇住所時比較注重交通通達性。城中村房屋租賃價格對周邊工業(yè)用地密度表現(xiàn)出正向敏感性，彈性為0.47。這一結(jié)果與城市一般房地產(chǎn)市場規(guī)律存在差異。這一結(jié)果恰好可以通過城中村內(nèi)外來流動人口的自身屬性進行解釋。工業(yè)區(qū)周邊的城中村剛好能夠同時滿足外來流動人口的就業(yè)和居住需要，需求較大。周邊居住用地密度對城中村房屋租賃價格的正向影響與工業(yè)用地密度類似，彈性為0.384。居住用地越多，其配套的低端服務(wù)業(yè)就業(yè)需求越大，因此他們傾向于居住在居住地附近的城中村內(nèi)?；谔卣鲀r格模型的城中村房租影響因素及其程度內(nèi)容三其他七個要素未進入方程的原因城中村周邊房屋租賃價格、城中村距市中心距離和次級中心距離三個要素能夠從全市、區(qū)和片區(qū)三個不同尺度反映城中村對于區(qū)位的敏感性，周邊房屋租賃價格進入方程表明微觀區(qū)位特征對城中村房屋租賃價格的形成作用更大；城中村個體因素（包括土地面積、容積率和人口密度）都未能進入特征價格模型，這表明城中村這類特殊的居住空間對自身環(huán)境的敏感性較低，即其價格并不隨居住條件的好壞而產(chǎn)生明顯變化，這也從一個側(cè)面解釋了為什么城中村的建設(shè)形態(tài)一直保持在惡性和粗放的膨脹方面，并未出現(xiàn)提高建筑檔次的改造動力；配套設(shè)施用地主要包括市政設(shè)施和公共設(shè)施兩個方面，如圖書館、政府辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院等，配套設(shè)施用地密度未能進入特征價格方程再次證明了城中村內(nèi)租客對于生活質(zhì)量的重視程度較低；根據(jù)2006年深圳特區(qū)土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)，標(biāo)明的商業(yè)服務(wù)業(yè)用地主要是大型寫字樓和商場，這類用地?zé)o論在提供就業(yè)還是消費方面檔次都比較高，作為城中村居住主體的外來流動人口對這類城市設(shè)施需求不足，故其沒有進入特征價格模型。內(nèi)容理論模型應(yīng)用（方程推導(dǎo)）：城中村的存在如何影響城市住房競標(biāo)地租曲線。理論模型應(yīng)用（曲線推導(dǎo)）：城中村非正規(guī)住房市場形成的機理。經(jīng)驗?zāi)Ｐ蛻?yīng)用：基于特征價格模型的城中村房租影響因素及其程度。與理論模型的比較：城中村空間形態(tài)的演變是否符合城市一般規(guī)律，有何獨特性。理念與方法的應(yīng)用：城中村改造的市場動力評價。城中村空間形態(tài)的演變是否符合城市一般規(guī)律內(nèi)容四在階段I，靠近城市中心的土地開發(fā)強度高，隨著城市社會經(jīng)濟發(fā)展，地租曲線會向右移動；在階段II，由于拆除階段I建設(shè)的房屋并不經(jīng)濟，城市發(fā)展選擇向外擴張方式，在階段I外側(cè)進行城市開發(fā)，開發(fā)強度遵循當(dāng)時的地價情況；到了階段III，城市邊緣地帶的發(fā)展與階段II時一致；不同的是，在階段I發(fā)展的地方，因土地價格上漲，一些區(qū)位的建筑拆除將變得有利可圖，于是進行了城市再開發(fā)，再開發(fā)時的開發(fā)強度根據(jù)階段III的地價情況而定。比較：城中村建設(shè)總量、占地規(guī)模、開發(fā)強度的時空演化特征及規(guī)律城中村空間形態(tài)的演變是否符合城市一般規(guī)律內(nèi)容四空間上：城中村建設(shè)總量與占地面積具有很強的正相關(guān)性，而與容積率相關(guān)性不強?？梢娚钲谔貐^(qū)城中村仍具有城市發(fā)展早期特征――土地占用規(guī)模決定發(fā)展規(guī)模，土地資本密度（開發(fā)強度）尚未發(fā)揮對空間規(guī)模決定性影響作用。城中村建設(shè)總量的時空演化特征城中村空間形態(tài)的演變是否符合城市一般規(guī)律內(nèi)容四城中村建設(shè)總量的時空演化特征時間上：五年間城中村建筑總量明顯上升，總建筑面積增幅為104.95%，最大增幅6.51倍。隨著建筑面積增長率的提高，城中村周圍城鎮(zhèn)用地比例基本呈下降趨勢，而工礦用地和其他用地比例基本呈上升趨勢。據(jù)此可得位于城鄉(xiāng)結(jié)合部的城中村發(fā)展速度高于城市中心，而工礦用地周圍城中村發(fā)展速度高于居住和商業(yè)用地周圍。城中村空間形態(tài)的演變是否符合城市一般規(guī)律內(nèi)容四城中村占地規(guī)模的時空演化特征按照我國農(nóng)村宅基地劃定政策，在同一個地區(qū)，農(nóng)村居民點占地規(guī)模通常由村民戶數(shù)和人口規(guī)模決定，一旦劃定短期內(nèi)改變較小。城中村是否符合此規(guī)律？城中村占地規(guī)模僅由1999年的780.93萬平方米增長到2004年的800.11萬平方米，增幅為2.46%，其中31個村占地規(guī)模變化量在1000平米以內(nèi)，符合農(nóng)村居民點占地規(guī)模變化小的特征。被城鎮(zhèn)用地包圍的城中村控制較好，且占地面積增幅越小的城中村周圍城鎮(zhèn)用地比例越高；隨著周圍工礦和其他用地比例增加，城中村占地規(guī)模變化量提高，增加了城市邊緣大占地規(guī)模城中村的分布比重。城中村空間形態(tài)的演變是否符合城市一般規(guī)律內(nèi)容四城中村占地規(guī)模的時空演化特征城市中心區(qū)城中村早期發(fā)展過快，村內(nèi)能擴展土地早已耗盡，而位于邊緣的城中村早期發(fā)展較慢，近年來村內(nèi)仍有發(fā)展空間；城市中心土地控制嚴格，且城中村私宅區(qū)周圍城市建設(shè)密度已經(jīng)很高，沒有可供城中村繼續(xù)拓展的空間，而城市邊緣和工業(yè)用地周邊個別城中村仍有機會鉆政府土地管理的空子擴展建設(shè)空間。總體來看，城中村建設(shè)規(guī)模的大幅度提高能夠基本消化在穩(wěn)定的占地空間內(nèi)，根本原因在于根深蒂固的農(nóng)村土地集體所有制觀念：一方面農(nóng)民在認為是世代相傳、自有的土地上大興土木，不顧城市規(guī)劃和管理約束；另一方面仍能較好地執(zhí)行政府及村集體劃分宅基地的規(guī)矩，很少超出紅線建設(shè)。城中村空間形態(tài)的演變是否符合城市一般規(guī)律內(nèi)容四城中村開發(fā)強度的時空演化特征空間上：城中村與一般城市空間類似，表現(xiàn)出明顯的由市中心向周圍衰減的規(guī)律，無論是開發(fā)強度的綜合指標(biāo)容積率，還是平面指標(biāo)建筑密度和立面指標(biāo)建筑層數(shù)，都隨著福田區(qū)→羅湖區(qū)→南山區(qū)→鹽田區(qū)（四區(qū)中心性依次降低）依次遞減。城中村空間形態(tài)的演變是否符合城市一般規(guī)律內(nèi)容四城中村開發(fā)強度的時空演化特征時間上：五年間容積率平均增幅為113%，其中增幅超過一倍的占53.84%。提升容積率可通過平面上增加建筑密度和立面上提高住宅層數(shù)兩種方式實現(xiàn)。深圳特區(qū)91個城中村1999-2004年平均層數(shù)增長率為63.52%，而平均建筑密度增長率為24.89%，可見城中村主要通過增加建筑層數(shù)提高開發(fā)強度。這一特征主要由一家一棟的農(nóng)村宅基地政策決定，反映了村民個體追求房租收益而缺乏整體統(tǒng)籌的弊端：城中村私房租賃市場興起之初，由于缺乏土地集約利用和資產(chǎn)經(jīng)營意識，同時受宅基地建設(shè)政策約束，村民沒有多家聯(lián)合利用盡可能少量土地集中開發(fā)高樓層、高質(zhì)量出租屋，而普遍選擇最大限度利用宅基地建設(shè)低層住宅的粗放開發(fā)模式，導(dǎo)致一開始村內(nèi)可建房土地就已基本占用，后期發(fā)展只能靠提高建筑層數(shù)實現(xiàn)。城中村空間形態(tài)的演變是否符合城市一般規(guī)律內(nèi)容四城中村開發(fā)強度的時空演化特征為挖掘城中村開發(fā)強度變化的空間分布特征，根據(jù)1999及2004年各村容積率統(tǒng)計及幾何中心到城市中心的距離，繪制了1999-2004年城中村容積率空間分布比較圖，并粗略擬和了2004和1999年城中村容積率空間分布散點，發(fā)現(xiàn)2004年開發(fā)強度（容積率）表現(xiàn)出比1999年更為明顯的距離衰減特征（2004年容積率曲線擬和效果較好，且斜率大于1999年曲線）。城中村空間形態(tài)的演變是否符合城市一般規(guī)律內(nèi)容四城中村由農(nóng)村居民點向城市出租屋區(qū)過渡之初，表現(xiàn)出獨特性。按照城市發(fā)展一般規(guī)律，早期發(fā)展集中在城市中心區(qū)，開發(fā)強度隨距市中心距離增加逐漸降低。而城中村由農(nóng)村居民點轉(zhuǎn)化而來，特別是深圳這種短期內(nèi)從無到有、快速城市化的新興城市，一開始就“遍地開花”；同時，城中村原始規(guī)模主要由村民數(shù)量決定，不具有區(qū)位性差異，城中村間空間形態(tài)差異表現(xiàn)為村內(nèi)用地規(guī)模和村外土地利用類型的差異。城中村空間形態(tài)的演變是否符合城市一般規(guī)律內(nèi)容四城中村發(fā)展起步以用地擴張和增加建筑密度為主要手段，與城市發(fā)展一般規(guī)律類似，都呈現(xiàn)出較粗放的土地利用模式。但由于城中村受到農(nóng)村居民點建設(shè)紅線控制，空間擴展范圍十分有限。同時根據(jù)出租屋市場需求不同，城中村空間形態(tài)開始表現(xiàn)出區(qū)位性差異，靠近市中心的村在土地紅線范圍內(nèi)迅速擴大建筑占地面積，并通過適度提高建筑層數(shù)增加建筑總量；距市中心較遠的村僅通過擴大占地面積便可以滿足出租屋市場需要；而遠離市中心的城中村仍維持原農(nóng)村居民點建設(shè)形態(tài)。城中村空間形態(tài)的演變是否符合城市一般規(guī)律內(nèi)容四城中村進入快速發(fā)展階段后，區(qū)位差異性顯著提升，開發(fā)強度、主要是建筑層數(shù)，隨距市中心距離的增加明顯衰減。但是，同一般城市發(fā)展規(guī)律一樣，新興地區(qū)的開發(fā)強度將高于上一輪發(fā)展的邊緣地區(qū)，這使得城中村開發(fā)強度空間衰減曲線和城市發(fā)展曲線一樣，在某一時段的某一空間截面表現(xiàn)出不規(guī)則的波動。這一時期，靠近城市中心的城中村主要通過提高建筑層數(shù)來擴大建設(shè)規(guī)模，而城市邊緣地區(qū)城中村由于仍能找到可供開發(fā)土地，因此通過平面和立面共同擴張以增加建設(shè)規(guī)模。盡管城中村也是通過提高資本密度的方式實現(xiàn)原有居住空間的“更新”，但與一般城市更新的手段完全不同：城市更新通過拆除重建不僅獲得更高經(jīng)濟效益，還有效改善了城市景觀、提升城市空間質(zhì)量；而城中村資本密度的提升則建立在低水準(zhǔn)居住空間的擴展方面，有的甚至直接對現(xiàn)有房屋加層，其建筑質(zhì)量和景觀美感都得不到保障和提升。城中村空間形態(tài)的演變是否符合城市一般規(guī)律內(nèi)容四城市中心區(qū)的城中村進入穩(wěn)定發(fā)展階段后，逐漸開始注重景觀質(zhì)量和環(huán)境改善；而城緣城中村則繼續(xù)城市中心區(qū)城中村先前的發(fā)展模式。當(dāng)?shù)退?、粗放的建設(shè)規(guī)模擴張達到極限，土地的區(qū)位價值無法通過廉租屋得以體現(xiàn)后，城中村土地所有者開始謀求提升土地收益的出路，個別城中村啟動了降低開發(fā)強度（特別是建筑密度）的城中村改造，通過改善居住品質(zhì)提升單位面積土地收益。而對于遠離城市中心區(qū)的城中村，城鄉(xiāng)混合的土地利用和周邊工業(yè)的迅速發(fā)展為其空間擴張?zhí)峁┝肆己脵C遇，但由于城市中心區(qū)城中村的“前車之鑒”，政府增強了土地和建設(shè)管理力度，這在一定程度上抑制了城市外緣城中村的快速發(fā)展。內(nèi)容理論模型應(yīng)用（方程推導(dǎo)）：城中村的存在如何影響城市住房競標(biāo)地租曲線。理論模型應(yīng)用（曲線推導(dǎo)）：城中村非正規(guī)住房市場形成的機理。經(jīng)驗?zāi)Ｐ蛻?yīng)用：基于特征價格模型的城中村房租影響因素及其程度。與理論模型的比較：城中村空間形態(tài)的演變是否符合城市一般規(guī)律，有何獨特性。理念與方法的應(yīng)用：城中村改造的市場動力評價。城中村改造的市場動力評價內(nèi)容五城市更新按照實施主體可分為兩種類型：一是由市場主導(dǎo)，這類更新改造行為產(chǎn)生的動力是土地經(jīng)濟效率能夠顯著提高，使更新改造行為本身的投入具有經(jīng)濟獲益能力；二是由政府主導(dǎo)，這類更新改造較注重土地綜合利用效率的提升，特別是在改善城市景觀和社會環(huán)境、保護城市文化遺產(chǎn)等方面，當(dāng)然這類改造也要兼顧市場動力，否則改造帶來的經(jīng)濟效率損失將由政府承擔(dān)。具有市場動力的改造是指，