房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告工業(yè)房產(chǎn)(成本法)

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告工業(yè)房產(chǎn)(成本法)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告工業(yè)房產(chǎn)(成本法)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告工業(yè)房產(chǎn)(成本法)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：＊*＊＊*＊有限企業(yè)位于*＊房產(chǎn)抵押價(jià)值評估估價(jià)拜托人：＊＊＊＊有限企業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：山西同業(yè)房地產(chǎn)咨詢估價(jià)有限責(zé)任企業(yè)參加估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師：＊＊＊＊＊＊估價(jià)報(bào)告編號：晉同房評報(bào)字［201*]第*F*＊＊號估價(jià)報(bào)告出具日期：二○一＊年＊*月＊日________________________________________________________________________________________有限企業(yè)位于房產(chǎn)抵押價(jià)值評估第1頁致估價(jià)拜托人函＊*＊＊＊*有限企業(yè)：我企業(yè)接受貴方的拜托，為了抵押貸款的需要，遵守公認(rèn)的估價(jià)原則，依照慎重的估價(jià)程序，采納成本法對貴方所屬的位于*＊＊＊,總建筑面積＊*＊＊＊＊平方米的房產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)201＊年*＊月*日的抵押價(jià)值進(jìn)行了評估。估價(jià)目的：為確立房地產(chǎn)抵押貸款額度供給參照依照而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。經(jīng)評定,估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的正常市場價(jià)值為人民幣＊＊元整(RMB：＊*＊*＊元）;估價(jià)對象在考慮法定優(yōu)先受償款后的抵押價(jià)值為人民幣*＊＊＊元整RMB:*＊＊*＊元)。詳盡見《估價(jià)結(jié)果明細(xì)表》(下頁）。估價(jià)相關(guān)狀況和說明，請見附后的估價(jià)報(bào)告。本估價(jià)報(bào)告使用限期至201＊年代*＊*日止.另請?zhí)貏e關(guān)注估價(jià)報(bào)告中的價(jià)值內(nèi)涵和假設(shè)和限制條件及變現(xiàn)能力解析。此致法定代表人：山西同業(yè)房地產(chǎn)咨詢估價(jià)有限責(zé)任企業(yè)二〇一＊年＊*月*＊＊日估價(jià)結(jié)果明細(xì)表房產(chǎn)建筑面積評估單價(jià)評估總價(jià)幢號結(jié)構(gòu)用途層數(shù)建成年代證號(m2）（元/m2)（萬元）12有限企業(yè)位于房產(chǎn)抵押價(jià)值評估第2頁3456合計(jì)4577有限企業(yè)位于房產(chǎn)抵押價(jià)值評估第3頁77(7(9)99)1010(1112(12(121321估價(jià)師申明我們鄭重申明：1、我們在本估價(jià)報(bào)告中陳說的事實(shí)是真實(shí)和正確的。2、本估價(jià)報(bào)告中的解析、建講和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)解析、建講和結(jié)論，但遇到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制.3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有益害關(guān)系，也與相關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)有限企業(yè)位于房產(chǎn)抵押價(jià)值評估第4頁人利害關(guān)系或成見。4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)建議》進(jìn)行解析，形成建講和結(jié)論,撰寫本估價(jià)報(bào)告。5、我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地勘探。6、沒有人對本估價(jià)報(bào)告供給重要專業(yè)幫助。7、本報(bào)告依照了估價(jià)拜托人供給的相關(guān)資料,估價(jià)拜托人對供給資料的真實(shí)性、完好性以及產(chǎn)生的結(jié)果負(fù)責(zé),我們僅對操作過程及采納方法的公允性負(fù)責(zé)。8、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師參加估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師姓名注冊號簽名署名日期*＊＊**＊*＊＊＊*＊估價(jià)假設(shè)和限制條件一、假設(shè)前提條件1、*＊＊合法有償獲得估價(jià)對象房地產(chǎn)，并支付相關(guān)稅費(fèi)。2、估價(jià)對象房地產(chǎn)作為工業(yè)用途,獲取最有效利用。3、在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場為公開、相同、自覺的交易市場。4、任何相關(guān)估價(jià)對象的運(yùn)作方式及程序吻合國家和地方的相關(guān)法律、法規(guī)。5、估價(jià)對象房地產(chǎn)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)未設(shè)定租借權(quán)、抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)益。6、估價(jià)對象房地產(chǎn)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)未設(shè)定其余法定優(yōu)先受償款。7、估價(jià)拜托人供給的《房屋所有權(quán)證》等資料復(fù)印件真實(shí)、合法、有效，估價(jià)對象房地產(chǎn)無司法機(jī)關(guān)查封、行政機(jī)關(guān)嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓情況,房地產(chǎn)權(quán)屬清楚,無糾有限企業(yè)位于房產(chǎn)抵押價(jià)值評估第5頁紛.二、限制條件1、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在本次估價(jià)特定的估價(jià)目的下形成的，即為確立房地產(chǎn)抵押貸款額度供給參照依照而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，不對其余用途和目的負(fù)責(zé),若改變用途或估價(jià)目的，需對估價(jià)對象重新評估。2、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在現(xiàn)行正常市場狀況下形成的，未考慮國家宏觀調(diào)控政策發(fā)生變化、政策調(diào)整及遇有不行抗力對房地產(chǎn)價(jià)值可能產(chǎn)生的影響。3、本次評估估價(jià)對象建筑面積依照了估價(jià)拜托人供給的《房屋所有權(quán)證》（＊房權(quán)證字第＊＊＊＊＊*＊＊＊號)上所載建筑面積，我們并未進(jìn)行實(shí)地測量。4、本報(bào)告一定完好使用，對僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容以致相關(guān)方面的損失,本企業(yè)不負(fù)任何責(zé)任。未經(jīng)評估單位書面贊同，本報(bào)告的所有或任一部分均不得使用于公開的文件、通知或報(bào)告中，也不得以任何形式公開發(fā)布。5、本次評估我們已對估價(jià)對象房地產(chǎn)權(quán)屬證書的真?zhèn)我约澳芊衽c估價(jià)對象房地產(chǎn)現(xiàn)狀吻合履行了必需的注意義務(wù)。但估價(jià)師對影響房地產(chǎn)權(quán)屬的法律和所有權(quán)問題不擔(dān)當(dāng)證明的責(zé)任。6、本報(bào)告除正式估價(jià)報(bào)告外，其余復(fù)印、影印件均沒法律效勞.7、本報(bào)告有效期為自報(bào)告完成之日起一年（即自201＊年＊*月*＊*日起至201*年＊*月＊＊*日止）。8、本報(bào)告由山西同業(yè)房地產(chǎn)咨詢估價(jià)有限責(zé)任企業(yè)負(fù)責(zé)解說。三、特別事項(xiàng)說明、價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)，估價(jià)對象房地產(chǎn)已設(shè)定抵押權(quán)?？紤]到重新設(shè)定抵押需注銷現(xiàn)有他項(xiàng)權(quán)益,故本次評估未考慮現(xiàn)有他項(xiàng)權(quán)益對估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)值的影響。2、在估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)假如估價(jià)對象自己狀況或國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、房地產(chǎn)市場狀況發(fā)生重要變化而引起估價(jià)對象價(jià)值發(fā)生變化時(shí),對付估價(jià)對象價(jià)值重新進(jìn)行評估。3、抵押時(shí)期，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)關(guān)注估價(jià)對象因不行抗力要素也許其余原由造有限企業(yè)位于房產(chǎn)抵押價(jià)值評估第6頁成抵押物價(jià)值的改變而可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn).4、抵押權(quán)人要按期或在房地產(chǎn)市場價(jià)格變化較快時(shí)對估價(jià)對象價(jià)值進(jìn)行再評估。5、估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)認(rèn)真閱讀并整體使用本報(bào)告,按既定的估價(jià)目的合理使用本報(bào)告.6、估價(jià)對象作為＊＊用房，其價(jià)值除受自己要素（實(shí)物要素、權(quán)益要素和區(qū)位要素）影響外,還遇到制度政策、經(jīng)濟(jì)要素、社會要素、交易方式等外面因素的影響，特別是抵押限期屆滿抵押權(quán)人未受清賬而將估價(jià)對象房地產(chǎn)拍賣也許變賣辦理的，其拍賣也許變賣價(jià)格受變現(xiàn)時(shí)間長短、辦理方式、營銷策略、辦理稅費(fèi)種類、數(shù)額和清賬序次的影響而不一樣。辦理財(cái)富現(xiàn)一般采納迅速變現(xiàn)方式，在無其余法定優(yōu)先受償款的影響下，按其清賬序次一般將產(chǎn)生評估費(fèi)、拍賣傭金、交易稅、契稅及按規(guī)定應(yīng)繳納的其余花費(fèi)，提請報(bào)告使用者注意。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)拜托人拜托方:*＊＊＊有限企業(yè)地址：＊＊*＊＊＊聯(lián)系人：＊聯(lián)系電話：*＊＊＊二、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)構(gòu)估價(jià)機(jī)構(gòu)：山西同業(yè)房地產(chǎn)咨詢估價(jià)有限責(zé)任企業(yè)機(jī)構(gòu)地址:*＊（縣）市迎澤區(qū)迎澤南街鼎元時(shí)代廣場第G區(qū)28號A座十七層1704號資格證書號：【晉】房估02201034有限企業(yè)位于房產(chǎn)抵押價(jià)值評估第7頁法人代表：王建民聯(lián)系電話：（0351)83902558390259三、估價(jià)目的為確立房地產(chǎn)抵押貸款額度供給參照依照而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。四、估價(jià)對象（一）權(quán)益狀況1、房產(chǎn)登記狀況依照估價(jià)拜托人供給的《房屋所有權(quán)證》（*＊*＊＊＊*＊＊＊*號）顯示：房屋所有權(quán)人：*＊＊*有限企業(yè)；房屋坐落：＊＊＊＊；丘（地）號：*＊＊＊;產(chǎn)別：＊＊＊＊;填發(fā)單位：*＊*＊；填發(fā)日期：201＊年＊月＊＊*日.其余狀況詳見下表：幢號房號結(jié)構(gòu)房屋總層數(shù)所在層數(shù)建筑面積(m2）設(shè)計(jì)/規(guī)劃用途123456合計(jì)＊＊＊＊2、他項(xiàng)權(quán)益狀況(未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)益）依照估價(jià)拜托人供給的相關(guān)資料,至價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)，估價(jià)對象房地產(chǎn)未設(shè)定抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)益。(已設(shè)定他項(xiàng)權(quán)益）依照估價(jià)拜托人供給的相關(guān)資料，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí),估價(jià)對象房地產(chǎn)已設(shè)定他項(xiàng)權(quán)益（他項(xiàng)權(quán)益人：＊＊*＊*＊＊，他項(xiàng)權(quán)益金額：＊＊＊萬元，他項(xiàng)權(quán)益限期:20年＊月日起至20＊＊年＊月＊*日止)。（二)實(shí)物狀況1、地域地址估價(jià)對象位于.東、南、西、北四至。有限企業(yè)位于房產(chǎn)抵押價(jià)值評估第8頁2、交通狀況（交通便利）估價(jià)對象*臨*＊*路（街），(東/南/西/北）距＊＊＊路（街）約＊米（公里），周邊分布有*＊＊路(街)、*＊＊路（街）等道路，通有＊＊＊路、＊＊＊路、＊＊*路等公交線路，距＊＊高速公路＊＊出入口約*＊*公里，距火車站約＊公里，交通便利.(交通一般）估價(jià)對象*臨＊路(街），周邊分布有＊*＊路（街）等道路，通有城鄉(xiāng)公交車,交通一般.(交通不便）估價(jià)對象＊臨＊（支路），（東/南/西/北)距＊＊＊路（街）約*＊＊米，未通有公交線路，交通不便.3、地域特色（家產(chǎn)集聚程度較高）估價(jià)對象位于＊*園(開發(fā))區(qū)，園(開發(fā)）區(qū)大要,周邊分布有＊*＊＊*＊、*＊*＊＊*、＊＊＊＊＊*等企業(yè)，家產(chǎn)集聚程度較高.（家產(chǎn)集聚程度一般）估價(jià)對象位于*＊＊（鄉(xiāng)）鎮(zhèn),(鄉(xiāng))鎮(zhèn)大要，地域內(nèi)分布有*＊*＊、＊*等部分企業(yè),家產(chǎn)集聚度一般。(家產(chǎn)集聚程度低）待估宗地所處地域?yàn)檗r(nóng)村,地域內(nèi)工業(yè)企業(yè)分別，家產(chǎn)集聚度低.4、估價(jià)對象基本大要納入本次評估范圍的估價(jià)對象為位于＊＊＊＊＊＊幢，總建筑面積*幢號設(shè)計(jì)/規(guī)劃用途結(jié)構(gòu)層數(shù)層高（m)建成年代建筑面積（m2）裝修及設(shè)施狀況123456合計(jì)*＊*＊＊＊＊*＊平方米。各幢詳盡狀況詳見下表：有限企業(yè)位于房產(chǎn)抵押價(jià)值評估第9頁五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)二○一＊年代＊＊*日六、價(jià)值種類本次估價(jià)采納的價(jià)值種類為房地產(chǎn)抵押價(jià)值。房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值,等于假設(shè)未成立法定優(yōu)先受償權(quán)益下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。七、估價(jià)原則（一）基根源則1、獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立、客觀、公正原則要求站在中立的立場上,腳踏實(shí)地、公正正直地評估出對各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公正合理的價(jià)值或價(jià)格。2、合法原則合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判斷的估價(jià)對象狀況下的價(jià)值或價(jià)格.3、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果是在依據(jù)估價(jià)目的確定的某一特準(zhǔn)時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格.4、代替原則代替原則要求估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對象的近似房地產(chǎn)在相同條件下的價(jià)值或價(jià)格誤差在合理范圍內(nèi)。5、最高最正確利用原則最高最正確利用原則要求估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對象最高最正確利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格。（二）特別原則慎重原則慎重原則是評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守的一項(xiàng)原則，它要求在存在不確定性要素的狀況下作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必需的慎重,充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能遇到的限制、將來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估假設(shè)有限企業(yè)位于房產(chǎn)抵押價(jià)值評估第10頁未成立法定優(yōu)先受償權(quán)益下的價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。八、估價(jià)依照1、《中華人民共和國財(cái)富評估法》（中華人民共和國主席令第46號）2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》3、《中華人民共和國物權(quán)法》4、《中華人民共和國擔(dān)保法》5、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291－2015)6、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)建議》7、《房屋所有權(quán)證》（*房權(quán)證＊*字第＊＊*＊*號)8、估價(jià)拜托人供給的相關(guān)資料9、估價(jià)人員實(shí)地勘探、檢查所獲取的資料10、估價(jià)方所掌握和采集的房地產(chǎn)市場相關(guān)資料九、估價(jià)方法依據(jù)估價(jià)對象的詳盡狀況和估價(jià)目的，本次評估采納成本法進(jìn)行評估。成本法是求取估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和折舊,而后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。十、估價(jià)結(jié)果經(jīng)評定，＊*＊＊有限企業(yè)所屬位于＊＊*＊的＊*＊＊*＊幢房產(chǎn)，總建筑面積*＊＊＊＊＊平方米，在現(xiàn)時(shí)狀況下于價(jià)值時(shí)點(diǎn)201*年＊月＊日的評估總價(jià)為*＊＊＊＊*萬元(詳見《估價(jià)結(jié)果明細(xì)表》）。估價(jià)結(jié)果明細(xì)表房產(chǎn)建筑面積評估單價(jià)評估總價(jià)幢號結(jié)構(gòu)用途層數(shù)建成年代證號（m2）(元/m2)（萬元）1有限企業(yè)位于房產(chǎn)抵押價(jià)值評估第11頁23合計(jì)估價(jià)結(jié)果匯總表幣種：人民幣估價(jià)方法成本法相關(guān)結(jié)果總價(jià)（萬元）：測算結(jié)果單價(jià)（元/m2）:總價(jià)（萬元):評估價(jià)值單價(jià)（元/m2）：房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估結(jié)果匯總表幣種：人民幣估價(jià)對象項(xiàng)目及結(jié)果估價(jià)對象1。假設(shè)未成立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值總價(jià)（萬元)：單價(jià)（元/m2)2。估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款總價(jià)(萬元）：2.1已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額總價(jià)（萬元）:2.2拖欠的建設(shè)工程價(jià)款總價(jià)（萬元）：2。3其余法定優(yōu)先受償款總價(jià)（萬元）：3.抵押價(jià)值總價(jià)（萬元）：單價(jià)（元/m2）十一、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師參加估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師姓名注冊號簽名署名日期有限企業(yè)位于房產(chǎn)抵押價(jià)值評估第12頁＊*＊＊*＊＊＊＊＊＊＊*＊*＊＊*＊＊十二、實(shí)地查勘日期二○一＊年*＊月＊＊＊日至二〇一*年*＊月*＊＊日十三、估價(jià)作業(yè)日期二○一*年＊*月*＊*日至二〇一＊年＊*月＊日房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別要素解析（一）權(quán)益狀況同結(jié)果報(bào)告。（二)實(shí)物狀況同結(jié)果報(bào)告。二、地域要素解析(一)地域地址同結(jié)果報(bào)告.(二）交通狀況同結(jié)果報(bào)告。（三）地域特色同結(jié)果報(bào)告。三、最高最正確利用解析房地產(chǎn)估價(jià)以房地產(chǎn)的最高最正確利用為前提,是估價(jià)對象的一種最可能、最經(jīng)濟(jì)的用途，能使估價(jià)對象利益最大化。依據(jù)估價(jià)對象四周環(huán)境及整體布局，估有限企業(yè)位于房產(chǎn)抵押價(jià)值評估第13頁價(jià)對象作為用房，吻合最高最正確利用原則。四、市場背景解析*（縣)市作為山西省省會，是山西省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和交通樞紐，也是中央政府確立的內(nèi)地開放城市之一。至2015年終，*＊（縣）市常住人口逾萬。最近幾年來，受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響,*＊（縣)市經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)雖有下滑，但整體態(tài)勢優(yōu)異，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)特別是道路交通建設(shè)方面見效明顯，跟著經(jīng)濟(jì)社會的迅速發(fā)展和人口的不停增添,作為城市建設(shè)主力的房地家產(chǎn)也獲取了迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場活躍。2016年3月在第十二屆全國人民代表大會第四次會議上，政府工作報(bào)告中指出，2016年房地產(chǎn)政策將以推動(dòng)城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)和房地產(chǎn)市場安莊重康發(fā)展為要點(diǎn).當(dāng)年棚戶區(qū)住宅改造600萬套，要提升棚改錢幣化部署比率。完美支持居民住宅合理花費(fèi)的稅收、信貸政策,滿足住宅剛性需乞降改進(jìn)性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存。隨之，中國人民銀行、中國銀行業(yè)督查管理委員會公布了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策相關(guān)問題的通知》,通知明確，在不實(shí)行“限購”措施的城市，居民家庭初次購買一般住宅的商業(yè)性個(gè)人住宅貸款,原則上最低首付款比率為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。中國人民銀行、住宅城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部也結(jié)合印發(fā)了《關(guān)于完美職工住宅公積金賬戶存款利率形成體系的通知》，決定自2月21日起，將職工住宅公積金賬戶存款利率，由現(xiàn)行依照歸集時(shí)間履行活期和三個(gè)月存款基準(zhǔn)利率，調(diào)整為一致按一年期按期存款基準(zhǔn)利率履行。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住宅城鄉(xiāng)建設(shè)部三部門亦于2月19日結(jié)合公布了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》,對個(gè)人購買家庭唯一住宅，面積為90平方米及以下的，減按1％的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1。5%的稅率征收契稅。對個(gè)人購買家庭第二套改進(jìn)性住宅，面積為90平方米及以下的，減按1％的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，有限企業(yè)位于房產(chǎn)抵押價(jià)值評估第14頁減按2％的稅率征收契稅。受國家相關(guān)房地產(chǎn)眾多利好政策的影響，估計(jì)今后一段時(shí)間內(nèi),＊*(縣)市房地產(chǎn)將連續(xù)朝著健康安穩(wěn)的方向發(fā)展。五、估價(jià)方法依據(jù)估價(jià)對象的詳盡狀況和估價(jià)目的，本次評估采納成本法進(jìn)行評估。成本法是求取估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和折舊，而后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。六、估價(jià)測算過程（一）原理及公式:成本法是求取估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和折舊，而后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法.公式:評估價(jià)值=重置成本×成新率重置成本=建設(shè)成本+管理花費(fèi)+銷售花費(fèi)+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(二）成新率的確定成新率是依據(jù)房屋建筑物的耐用年限、已使用年限，并依據(jù)現(xiàn)場勘探的實(shí)質(zhì)完損程度，參照原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》（試行）綜合予以評定。（1）理論成新率=尚可使用年限/耐用年限×100％(2）勘探成新率=完損等級評定合計(jì)參照《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》，確立其綜合成新率.《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》完損等級新舊程度評定標(biāo)準(zhǔn)100％新建、完好、堅(jiān)固、無變形、使用優(yōu)異、裝修粉刷有鮮感完滿房90％新建、完好、堅(jiān)固、無變形、使用優(yōu)異、但微見稍傷害80％新建、完好、堅(jiān)固、無變形、使用優(yōu)異、油化粉刷色彩尚好70%結(jié)構(gòu)整齊、色彩不鮮、內(nèi)外粉刷少許剝落基本完滿房60%結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)完滿、有少許損壞、裝修局部剝落及使用不便50%房屋完好、結(jié)構(gòu)有損、使用不靈、粉刷風(fēng)化酥松一般損壞房40％結(jié)構(gòu)許多損壞、強(qiáng)度有減、屋面漏水、裝修損壞、變形、粉刷剝落嚴(yán)重?fù)p壞房30％以下地基明顯沉降、承重構(gòu)件開變、漏雨、起砂、門窗使用不靈巧、內(nèi)外粉刷嚴(yán)重剝落（三)測算過程:有限企業(yè)位于房產(chǎn)抵押價(jià)值評估第15頁（若為單幢）/（若為多幢）以第*＊幢為例1)建設(shè)成本：建設(shè)成本指在獲得的房地產(chǎn)開發(fā)用地長進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必需的直接花費(fèi)、稅金等.主要包含：建筑安裝工程費(fèi)、勘探設(shè)計(jì)、和先期工程費(fèi)、開發(fā)時(shí)期稅費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其余工程費(fèi)等。①建筑安裝工程費(fèi)包含建筑房屋及隸屬工程所發(fā)生的土建工程花費(fèi)、安裝工程花費(fèi)、裝修裝修工程花費(fèi)等。參照《山西省建設(shè)工程計(jì)價(jià)依照（2011)》、《山西省建設(shè)工程投資估量指標(biāo)》和近在即似工程的造價(jià)資料，結(jié)合現(xiàn)場勘探和估價(jià)對象的實(shí)質(zhì)狀況，綜合確立建筑安裝工程費(fèi)為＊＊元/平方米。②勘探設(shè)計(jì)和先期工程費(fèi)及開發(fā)時(shí)期稅費(fèi)：包含可行性研究、工程勘探、環(huán)境影響議論、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、建設(shè)工程招招標(biāo)、施工的通水、通電、通路、場所平坦及暫時(shí)用房等開發(fā)項(xiàng)目先期工作的必需支出；稅費(fèi)包含相關(guān)稅收和地方政府或相關(guān)部門收取的花費(fèi)，如綠化建設(shè)費(fèi)、人防工程費(fèi)等。一般按建安工程費(fèi)的必定比率測算。本次取建安工程費(fèi)的*%.則：勘探設(shè)計(jì)和先期工程費(fèi)及開發(fā)時(shí)期稅費(fèi)=＊＊×*%=＊*（元/平方米）（保留兩位）③基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：包含城市規(guī)劃要求配套的道路、給排水（給水、雨水、污水、中水）、電力、電信、燃?xì)?、熱力、有線電視等設(shè)施的建設(shè)花費(fèi)。依據(jù)當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)文件規(guī)定，此處基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)?。?平方米（保留兩位）。④公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi):包含城市規(guī)劃要求配套的教育（如幼兒園）、醫(yī)療衛(wèi)生(如醫(yī)院）、文化體育（如文化活動(dòng)中心）、社區(qū)服務(wù)（如居委會)、市政公用（如公共洗手間)等非營業(yè)性設(shè)施的建設(shè)花費(fèi).考慮估價(jià)對象為工業(yè)用房的實(shí)質(zhì)狀況，此項(xiàng)花費(fèi)不予計(jì)取。⑤其余工程費(fèi)：包含工程監(jiān)理費(fèi)、完工查收費(fèi)等。有限企業(yè)位于房產(chǎn)抵押價(jià)值評估第16頁檢查＊*（縣）市目前工程監(jiān)理費(fèi)及完工查收花費(fèi)狀況，一般為建安造價(jià)的＊%。則其余工程費(fèi)=＊＊×*％=（元/平方米）（保留兩位)建設(shè)成本為①—⑤項(xiàng)合計(jì):＊*+＊＊+＊*+0+＊＊=*＊（元/平方米）(保留兩位)管理花費(fèi)：是指業(yè)主為組織和管理房屋開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的必需支出,包含人員薪水及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。檢查*＊（縣）市目前開發(fā)企業(yè)管理花費(fèi)的狀況，本次管理花費(fèi)取建設(shè)成本的＊％：管理花費(fèi)=＊*×*％=＊＊（元/平方米）（保留兩位）（3）銷售花費(fèi):是指預(yù)售將來開發(fā)完成的房地產(chǎn)也許銷售已經(jīng)開發(fā)完成的房地產(chǎn)的必需支出，包含廣告費(fèi)、銷售資料制作費(fèi)、樣板房或樣板間建設(shè)費(fèi)、售樓處建設(shè)費(fèi)、銷售人員花費(fèi)也許銷售代理費(fèi)等。考慮到估價(jià)對象自己的實(shí)質(zhì)狀況。本次評估此項(xiàng)花費(fèi)不予計(jì)取。（4）投資利息:是指在開發(fā)完成也許實(shí)現(xiàn)銷售從前發(fā)生的所有必需花費(fèi)應(yīng)計(jì)算的利息。建設(shè)成本、管理花費(fèi)、銷售花費(fèi)都應(yīng)計(jì)算利息。依據(jù)估價(jià)對象的詳盡狀況，確立建設(shè)期為1（2)年,依照中國人民銀行2015年12月24日宣告的貸款利率,取一年之內(nèi)（一至五年）期銀行貸款利率4。35%4.75%）作為資本利息率，按單(復(fù)）利計(jì)算,其計(jì)息基數(shù)為前三項(xiàng)花費(fèi)之和。（單利）（＊＊+*＊＊＊+0）×4。35％×1/2=＊*+*＊*＊V(元/平方米）（保留兩位）（復(fù)利）(＊＊＊＊+＊＊+0）×[（1+4。75%)2/2-1]=＊＊*＊+＊*V（元/平方米）(保留兩位）（5）銷售稅費(fèi)：是指銷售已經(jīng)開發(fā)完成的房地產(chǎn)也許預(yù)售將來開發(fā)完成的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi).包含“兩稅(營業(yè)稅、城市保護(hù)建設(shè)稅）一費(fèi)(教育費(fèi)附加）"及其余銷售稅費(fèi)（印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等）。則：考慮到估價(jià)對象自己的實(shí)質(zhì)狀況。本次評估此項(xiàng)花費(fèi)不予計(jì)取.（6）開發(fā)利潤有限企業(yè)位于房產(chǎn)抵押價(jià)值評估第17頁是指開發(fā)業(yè)主的正常回報(bào)。檢查＊＊（縣）市同種類項(xiàng)目開發(fā)利潤的均勻水平，本次評估按建設(shè)成本、管理花費(fèi)、銷售花費(fèi)、投資利息之和的10％計(jì)取.開發(fā)利潤=（+*＊＊*+0+＊*＊*+*＊V）×10%=＊*＊＊+*＊*＊V（元/平方米）（保留兩位)（7)房屋重置成本（V）V=(1）+(2）+（3）+(4）+（5）+（6）=(略）=*＊(元/平方米）（保留兩位）（8)成新率確立估價(jià)對象建成于＊*年，結(jié)構(gòu)為*＊結(jié)構(gòu)，耐用年限為＊*年，距價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)已使用＊*年，則理論成新率=（計(jì)算過程略）估價(jià)人員經(jīng)過現(xiàn)場勘探,估價(jià)對象使用保護(hù)狀況優(yōu)異/較好/一般，為*＊＊*房，勘探成新率為＊*％,綜合確立估價(jià)對象成新率=理論成新率×*＊％+勘探成新率×*＊％=%(9）估價(jià)對象房屋單價(jià)估價(jià)對象房屋單價(jià)=重置單價(jià)×成新率=＊＊×＊＊%=＊＊＊*（元/平方米）（結(jié)果取整)估價(jià)對象房屋總價(jià)=*＊*＊×（建筑面積）=＊＊（萬元）（結(jié)果取整）經(jīng)過以上測算過程，估價(jià)對象評估總價(jià)為＊*萬元。詳盡見《評估測算明細(xì)表》。有限企業(yè)位于房產(chǎn)抵押價(jià)值評估第18頁有限企業(yè)位于房產(chǎn)抵押價(jià)值評估第19頁評估測算明細(xì)表勘探設(shè)計(jì)和建筑安裝先期工程基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)其余工程費(fèi)費(fèi)及開發(fā)層高工程費(fèi)（元）(元)（元)(元）序號房屋總層數(shù)結(jié)構(gòu)時(shí)期稅費(fèi)（m)用途（元）AB=A×*%CDE=A×*％建設(shè)成本管理費(fèi)（元）銷售花費(fèi)(元）投資利息（元）稍售稅費(fèi)（元）重置單價(jià)(元）開發(fā)利潤(元）(元/平方米）建筑面積I=(F+G+H）×成新率序號（%）(平方米)×4.35％×1/2/（單利)FG=F×＊％HJK=（F+G+H+I)[（1+4。75%）2/2—1]（復(fù)L=F+G+H+I+J+K×10％(15％）利)合計(jì)

表—1建設(shè)成本（元)F=A+B+C+D+E表—2評估單價(jià)評估總價(jià)（元/平方米）(萬元）________________________________________________________________________________________有限企業(yè)位于房產(chǎn)抵押價(jià)值評估第20頁（四）法定優(yōu)先受償款的確定（如已設(shè)定他項(xiàng)權(quán)益）經(jīng)估價(jià)人員檢查并結(jié)合估價(jià)拜托人供給的相關(guān)資料，估價(jià)對象房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)已設(shè)定抵押權(quán)，不存在其余法定優(yōu)先受償款?？紤]到重新設(shè)定抵押需注銷現(xiàn)有他項(xiàng)權(quán)益，故本次評估未考慮他項(xiàng)權(quán)益對評估價(jià)值的影響,估價(jià)對象法定優(yōu)先受償款為零.（如未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)益）經(jīng)估價(jià)人員檢查并結(jié)合拜托方供給的相關(guān)資料,估價(jià)對象房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)未設(shè)定抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)益，不存在其余法定優(yōu)先受償款.故估價(jià)對象法定優(yōu)先受償款為零。（五）估價(jià)對象房地產(chǎn)抵押價(jià)值的確定估價(jià)對象房地產(chǎn)抵押價(jià)值=*

=假設(shè)未成立法定優(yōu)先受償權(quán)益下的價(jià)值—法定優(yōu)先受償款＊＊-0=＊*＊（萬元）七、估價(jià)結(jié)果經(jīng)評定,*＊＊＊＊*有限企業(yè)所屬位于*＊＊＊的＊＊*＊幢房產(chǎn),總建筑面積＊*平方米,在現(xiàn)時(shí)狀況下于價(jià)值時(shí)點(diǎn)201＊年＊月＊*＊日的評估總價(jià)為＊*萬元（詳見《估價(jià)結(jié)果明細(xì)表》).估價(jià)結(jié)果明細(xì)表房產(chǎn)

建筑面積

評估單價(jià)

評估總價(jià)幢號

結(jié)構(gòu)

用途

層數(shù)

建成年代證號

（m2)

（元/m2)

（萬元）123合計(jì)________________________________________________________________________________________有限企業(yè)位于房產(chǎn)抵押價(jià)值評估第21頁估價(jià)結(jié)果匯總表幣種:人民幣估價(jià)方法成本法相關(guān)結(jié)果總價(jià)（萬元)：測算結(jié)果單價(jià)（元/m2）:總價(jià)（萬元):評估價(jià)值單價(jià)（元/m2）：房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估結(jié)果匯總表幣種：人民幣估價(jià)對象項(xiàng)目及結(jié)果估價(jià)對象1。假設(shè)未成立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值總價(jià)（萬元）:單價(jià)（元/m2）2.估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款總價(jià)(萬元)：2.1已抵押擔(dān)保的