房地產(chǎn)企業(yè)涉稅政策專(zhuān)題講座

房地產(chǎn)企業(yè)涉稅政策專(zhuān)題講座山東省國(guó)稅局培訓(xùn)中心許明北京：聯(lián)系人：陳青680元/套后續(xù)升級(jí)免費(fèi)第1頁(yè)，共22頁(yè)。內(nèi)容第一講

房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析第二講房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅政策解析。第三講

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策解析。第四講

房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)人所得稅的稅收政策解析。第五講

房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅政策解析。第2頁(yè)，共22頁(yè)。第一講

房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析一、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間（一）營(yíng)業(yè)稅細(xì)則第25條自2009年1月1日起，采取預(yù)收款方式從事下列業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)在實(shí)際收到預(yù)收款的當(dāng)天確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生：（1）銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)（2）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（3）建筑公司提供建筑業(yè)勞務(wù)（4）納稅人發(fā)生租賃業(yè)務(wù)的第3頁(yè)，共22頁(yè)。第一講

房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析（二）房地產(chǎn)企業(yè)按預(yù)售房款納稅包括哪些情況？會(huì)計(jì)上如何處理？如何納稅？【思考】甲房地產(chǎn)企業(yè)2010年簽訂正式購(gòu)房合同收取6000萬(wàn)元房款，簽訂預(yù)售合同取得4000萬(wàn)元。回答下列問(wèn)題：第4頁(yè)，共22頁(yè)。第一講

房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析二、視同銷(xiāo)售（一）營(yíng)業(yè)稅視同銷(xiāo)售行為包括哪些內(nèi)容？什么情況下不需要視同銷(xiāo)售行為繳納營(yíng)業(yè)稅？【思考】甲企業(yè)將自建的一處房屋用于本企業(yè)辦公樓使用，是否屬于營(yíng)業(yè)稅的視同應(yīng)稅行為？是否繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅？是否繳納契稅？第5頁(yè)，共22頁(yè)。第一講

房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析（二）視同銷(xiāo)售行為價(jià)格的確定順序發(fā)生變化：營(yíng)業(yè)稅細(xì)則第20條：應(yīng)稅勞務(wù)的價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的或視同銷(xiāo)售沒(méi)有價(jià)格的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額，核定時(shí)，按下列順序核定：1.按納稅人最近時(shí)期發(fā)生的同類(lèi)應(yīng)稅行為的平均價(jià)格確定2.按其他納稅人最近時(shí)期同類(lèi)應(yīng)稅行為的平均價(jià)格確定3.按組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本或工程成本*（1+成本利潤(rùn)率）/（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）成本利潤(rùn)率由省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。例第6頁(yè)，共22頁(yè)。第一講

房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析三、價(jià)外費(fèi)用（一）價(jià)外費(fèi)用的納稅政策變化對(duì)企業(yè)的影響分析營(yíng)業(yè)稅細(xì)則第13條：價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。（二）什么樣的價(jià)外費(fèi)用不需要繳納營(yíng)業(yè)稅同時(shí)符合以下條件代收的政府性基金或行政事業(yè)性收費(fèi)：（1）國(guó)務(wù)院、財(cái)政部或省級(jí)政府批準(zhǔn)收?。唬?）開(kāi)具省級(jí)以上財(cái)政部門(mén)印制的財(cái)政票據(jù)；（3）所收款項(xiàng)全部上交給財(cái)政。（三）價(jià)外費(fèi)用如何可以不繳納營(yíng)業(yè)稅？第7頁(yè)，共22頁(yè)。第一講

房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析四、先購(gòu)后銷(xiāo)業(yè)務(wù)（一）先購(gòu)后銷(xiāo)業(yè)務(wù)允許按差額繳納營(yíng)業(yè)稅，操作中應(yīng)當(dāng)注意哪些問(wèn)題？存在哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)？（二）如何避免營(yíng)業(yè)稅的重復(fù)課稅？第8頁(yè)，共22頁(yè)。第一講

房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析五、投資業(yè)務(wù)【思考】甲房地產(chǎn)企業(yè)將外購(gòu)一處房產(chǎn)（十九層）以投資方式投資給乙企業(yè)，外購(gòu)成本8000萬(wàn)元。占乙企業(yè)30%股份。該房產(chǎn)投資時(shí)的公允價(jià)值12000萬(wàn)元。股權(quán)持有時(shí)間滿(mǎn)6個(gè)月后，又將該股權(quán)按8000萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)方丙企業(yè)。轉(zhuǎn)讓時(shí)，乙企業(yè)的未分配利潤(rùn)和累計(jì)盈余公積合計(jì)達(dá)到60000萬(wàn)元。問(wèn)1：上述投資行為和股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為是否應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅？如果繳納，計(jì)稅依據(jù)=？問(wèn)2：上述投資行為和股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為是否應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅？問(wèn)3：上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)是否有權(quán)進(jìn)行特別納稅調(diào)整？第9頁(yè)，共22頁(yè)。第一講

房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析六、整體轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)思考：甲房地產(chǎn)企業(yè)2011年7月將一個(gè)分公司的全部資產(chǎn)，包括房屋、土地、存貨等所有的資產(chǎn)、負(fù)債、人員等都轉(zhuǎn)移到乙企業(yè)，并辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。1、變更到乙企業(yè)名下的存貨是否要到國(guó)稅局申報(bào)繳納增值稅？2、過(guò)戶(hù)到乙企業(yè)名下的房地產(chǎn)是否繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅？3、乙企業(yè)承受的房地產(chǎn)在辦理過(guò)戶(hù)時(shí)是否繳納契稅？第10頁(yè)，共22頁(yè)。第一講

房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析七、委托代建業(yè)務(wù)【思考】甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂委托代建合同，合同約定，由乙企業(yè)代建甲企業(yè)的辦公樓，預(yù)算總造價(jià)9000萬(wàn)元，預(yù)算總成本8500萬(wàn)元。1、甲企業(yè)將9000萬(wàn)元的工程款打到乙企業(yè)的帳上：借：預(yù)付帳款——工程款

9000

貸：銀行存款

9000第11頁(yè)，共22頁(yè)。第一講

房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析2、乙企業(yè)收到：借：銀行存款

9000

貸：預(yù)收帳款——工程款

90003、乙企業(yè)發(fā)生支出，按照施工方提供的發(fā)票：借：在建工程

8500

貸：銀行存款

85004、完工后，乙企業(yè)：借：預(yù)收帳款——工程款

9000貸：在建工程

8500

其他業(yè)務(wù)收入——代建收入500并按500萬(wàn)元繳納了5%營(yíng)業(yè)稅。第12頁(yè)，共22頁(yè)。第一講

房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析5、甲企業(yè)收到轉(zhuǎn)來(lái)的辦公樓：借：固定資產(chǎn)

9000

貸：預(yù)付帳款——工程款

90006、稅務(wù)稽查中要求乙企業(yè)補(bǔ)繳：營(yíng)業(yè)稅及城建稅和附加=9000×（1+20%）×5%×（1+7%+3%）=594（萬(wàn)元）同時(shí)要求補(bǔ)繳土地增值稅和企業(yè)所得稅等。問(wèn)：稅務(wù)機(jī)關(guān)的處理是否準(zhǔn)確？第13頁(yè)，共22頁(yè)。第一講

房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析八、拆遷業(yè)務(wù)（一）被拆遷戶(hù)涉及的稅收政策營(yíng)業(yè)稅：1、經(jīng)縣級(jí)以上政府批準(zhǔn)，收到拆遷補(bǔ)償款不必繳納營(yíng)業(yè)稅。國(guó)稅函【2008】277號(hào)、國(guó)稅函發(fā)【1993】149號(hào)借：銀行存款貸：固定資產(chǎn)處理2、土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)收入，應(yīng)按照“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)——其他土地附著物”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。國(guó)稅函發(fā)【1997】87號(hào)第14頁(yè)，共22頁(yè)。第一講

房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析個(gè)人所得稅1、財(cái)稅[2005]45號(hào)：對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。2、國(guó)稅函發(fā)[1997]87號(hào)：對(duì)土地承包人取得的青苗補(bǔ)償費(fèi)收入，免征個(gè)人所得稅；取得的轉(zhuǎn)讓建筑物等財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的其他補(bǔ)償費(fèi)收入，應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”計(jì)征個(gè)人所得稅第15頁(yè)，共22頁(yè)。第一講

房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析契稅財(cái)稅[2005]45號(hào)：對(duì)拆遷居民因拆遷重新購(gòu)置住房的，對(duì)購(gòu)房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過(guò)拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過(guò)部分征收契稅。企業(yè)所得稅第16頁(yè)，共22頁(yè)。第一講

房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析（二）房地產(chǎn)企業(yè)涉及的拆遷稅收政策營(yíng)業(yè)稅1、拆遷補(bǔ)償費(fèi)的會(huì)計(jì)處理（1）拆遷時(shí)：借：開(kāi)發(fā)成本——拆遷補(bǔ)償費(fèi)貸：其他應(yīng)付款——拆遷補(bǔ)償費(fèi)（暫估）（2）將房屋交付時(shí)借：其他應(yīng)付款——拆遷補(bǔ)償費(fèi)（暫估）（營(yíng)業(yè)外支出——重組損失）貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加（營(yíng)業(yè)外收入——債務(wù)重組利得）第17頁(yè)，共22頁(yè)。第一講

房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析2、舊房換新房的營(yíng)業(yè)稅政策國(guó)稅函發(fā)[1995]549號(hào)：外資房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，按同類(lèi)住宅房屋的成本價(jià)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。3、房地產(chǎn)企業(yè)受托拆房及支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的營(yíng)業(yè)稅政策【思考】甲房地產(chǎn)企業(yè)受當(dāng)?shù)卣校鸪移髽I(yè)的地上建筑物并代為支付乙企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)1000萬(wàn)元。共從當(dāng)?shù)卣〉檬杖霝?000萬(wàn)元，其中，拆除業(yè)務(wù)收入1500萬(wàn)元。計(jì)算該房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的營(yíng)業(yè)稅。第18頁(yè)，共22頁(yè)。第一講

房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析九、折扣銷(xiāo)售（一）財(cái)稅【2003】16號(hào)及營(yíng)業(yè)稅細(xì)則第十五條：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額；如果將折扣額另開(kāi)發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營(yíng)業(yè)額中扣除。（二）國(guó)稅函【2008】875號(hào)：現(xiàn)金折扣計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，不得沖減銷(xiāo)售額。計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的現(xiàn)金折扣，允許在當(dāng)年計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。第19頁(yè)，共22頁(yè)。第一講

房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析十、買(mǎi)一贈(zèng)一【思考】甲房地產(chǎn)企業(yè)承諾，購(gòu)買(mǎi)一套100平米的住房，可以贈(zèng)送兩部空調(diào)。問(wèn)：贈(zèng)送的空調(diào)是否繳納營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅？十一、售后回購(gòu)業(yè)務(wù)。十二、融資性售后租回業(yè)務(wù)。第20頁(yè)，共22頁(yè)。第一講

房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析十三、房地產(chǎn)公司提供材料業(yè)務(wù)（甲供材）。十四、工程總包與分包業(yè)務(wù)[案例]北京甲公司發(fā)包一項(xiàng)工程，總造價(jià)5000萬(wàn)元，沈陽(yáng)一房地產(chǎn)公司乙競(jìng)標(biāo)成功，乙又將工程造價(jià)中的3000萬(wàn)元工程轉(zhuǎn)包給濟(jì)南的丙公司，簽訂分包合同。（1）乙、丙分別開(kāi)具發(fā)票金額是多少？（2）乙、丙應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅是多少？如何繳納？（3）乙、丙開(kāi)具發(fā)票的地點(diǎn)在哪里？十五、混合銷(xiāo)售行為難點(diǎn)疑點(diǎn)處理。十六、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)一并銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)附著物的納稅問(wèn)題。第21頁(yè)，共22頁(yè)。內(nèi)容梗概房地產(chǎn)企業(yè)涉稅政策專(zhuān)題講座。第三講房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策解析。第四講房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)人所得稅的稅收政策解析?！舅伎肌考追康禺a(chǎn)企業(yè)2010年簽訂正式購(gòu)房合同收取6000萬(wàn)元房款，簽訂預(yù)售合同取得4000萬(wàn)元。1.按納稅人最近時(shí)期發(fā)生的同類(lèi)應(yīng)稅行為的平均價(jià)格確定。（一）價(jià)外費(fèi)用的納稅政策變化對(duì)企業(yè)的影響分析。【思考】甲房地產(chǎn)企業(yè)將外購(gòu)一處房產(chǎn)（十九層）以投資方式投資給乙企業(yè)，外購(gòu)成本8000萬(wàn)元。股權(quán)持有時(shí)間滿(mǎn)6個(gè)月后，又將該股權(quán)按8000萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)方丙企業(yè)。問(wèn)1：上述投資行為和股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為是否應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅。問(wèn)2：上述投資行為和股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為是否應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。1