房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策及稅收籌劃課件

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策及稅收籌劃房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策及稅收籌劃房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策及稅收籌劃S1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅檢查涉及的主要稅種一、營業(yè)稅（一）營業(yè)稅主要涉稅環(huán)節(jié)1.銷售環(huán)節(jié)銷售完工產(chǎn)品預(yù)售未完工產(chǎn)品視同銷售”通過閱讀科技書籍，我們能豐富知識，培養(yǎng)邏輯思維能力；房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策及稅收籌劃房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策及稅收籌劃1S1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅檢查涉及的主要稅種一、營業(yè)稅（一）營業(yè)稅主要涉稅環(huán)節(jié)1.銷售環(huán)節(jié)銷售完工產(chǎn)品預(yù)售未完工產(chǎn)品視同銷售S1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅檢查涉2S1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種2、持有環(huán)節(jié)：房產(chǎn)出租3、物業(yè)管理4、代建工程5、工程建設(shè)S1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種2、持有環(huán)節(jié)：房產(chǎn)出租3S1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種(二）主要應(yīng)稅收入1、主營業(yè)務(wù)收入：土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、預(yù)收收入、視同銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、銷售在建工程收入、代建工程結(jié)算收入、開發(fā)產(chǎn)品租金收入2、其他業(yè)務(wù)收入：售后服務(wù)收入、物業(yè)管理收入、固定資產(chǎn)出租收入、多種經(jīng)營收入S1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種(二）主要應(yīng)稅收入4S1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種2.企業(yè)所得稅（一）企業(yè)所得稅各項收入的確（二）扣除項目的確認1、成本：開發(fā)成本的歸集和分攤、完工成本的結(jié)轉(zhuǎn)、銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)2、期間費用S1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種2.企業(yè)所得稅5S1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種3.土地增值稅4.個人所得稅5.房產(chǎn)稅6.印花稅7.土地使用稅S1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種3.土地增值稅6S2收入的確認及處理一、銷售的類型和方式（一）銷售類型：1、商品房預(yù)售預(yù)售條件：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證；

（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

（4）向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

S2收入的確認及處理一、銷售的類型和方式72、商品房現(xiàn)售商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（2）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；

（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（4）已通過竣工驗收；

（5）拆遷安置已經(jīng)落實；

（6）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

（二）銷售方式自行銷售委托銷售2、商品房現(xiàn)售8二、開發(fā)產(chǎn)品完工的確認依據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件，在中國從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)，除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：1.竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）2.已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）3.已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）注：國稅函（2009）342號文二、開發(fā)產(chǎn)品完工的確認9三、收入的稅務(wù)處理（一）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。（二）企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認：1.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)。２.采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。３.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。

三、收入的稅務(wù)處理10４．采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn)：（1）采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。（2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。４．采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn)：11４．采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn)：（3）采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。（4）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述（1）至（3）項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。４．采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn)：12（三）企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人，抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。（四）企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定：1.開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%2.開發(fā)項目位于地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。3.開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%4.屬于經(jīng)濟適用房、限價房和為蓋房的，不得低于3%（三）企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資13（五）企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品所取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利率，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。（六）企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。（五）企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品所取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利14一、成本、費用的扣除問題（一）企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。（二）企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當(dāng)期按規(guī)定扣除。（三）開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的核算應(yīng)按有關(guān)計稅成本核算方法的規(guī)定進行處理。S3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本、費用的處理一、成本、費用的扣除問題S3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本、費用的處15（四）已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本（五）企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括公用部分、公用設(shè)施設(shè)備）進行日常維護，維修等實際發(fā)生的維修費用，準予在當(dāng)期據(jù)實扣除。（六）企業(yè)將已計入銷售收入的共用部分、公用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。（四）已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可16（七）開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理：

（1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。

（2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。（七）開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、17（八）企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣的差額應(yīng)計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。（九）企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定開發(fā)企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當(dāng)期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。（十）企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機構(gòu)的銷售費用（含傭金或手續(xù)費）不超過委托銷售收入10%的部分，準予據(jù)實扣除。（八）企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算18（十一）企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理：1.開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。2.企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理地分攤利息費用，使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策及稅收籌劃課件19（十二）企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。（十三）企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除。（十四）企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。（十二）企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)20二、計稅成本的核算方法（一）計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費用。（二）成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目。（三）開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下：1、土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。

二、計稅成本的核算方法212、前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。

3、建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。

2、前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃224、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。

5、公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)236、開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。

6、開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不24(四)企業(yè)計稅成本核算的一般程序如下：1.對當(dāng)期實際發(fā)生的各項支出，應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)當(dāng)在稅前扣除的期間費用。同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費用和待攤費用進行計量與確認。2.對應(yīng)計入成本對象中的各項實際支出、預(yù)提費用、待攤費用等合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按由關(guān)規(guī)定將其合理地歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。3.對期前已完工成本對象應(yīng)負擔(dān)的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報時進行扣除。4.對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)對其計稅成本進行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準予在當(dāng)期扣除。(四)企業(yè)計稅成本核算的一般程序如下：25（五）企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進行計量與核算。應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：1.占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。（1）一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地面積的比例進行分配。（2）分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地面積的比例進行分配。（五）企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進行計量與核算。262.建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。（1）一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。（2）分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進行分配。3.直接成本法。按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象的直接開發(fā)成本的比例進行分配。4.預(yù)算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進行分配。2.建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建27（六）企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進行分配：1.土地成本，一般按占地面積法進行分配。2.單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進行分配。3.借款費用屬于不同成本對象共同負擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進行分配。4.其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。（六）企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進行分配：28（七）企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：1.企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理：（1）換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。（2）換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。（七）企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定29（七）企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：2.企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權(quán)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。（八）除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本：1.出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。2.公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。3.應(yīng)向政府上繳但尚未上繳的報批報建費用，物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。（七）企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定30（九）企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。（十）企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。（十一）開發(fā)產(chǎn)品完工月以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅會算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后（九）企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。31三、特定事項的稅務(wù)處理（一）企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：1.凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理。2.凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進行處理：（1）企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。（2）投資方取得該該項目的營業(yè)利潤應(yīng)使用股息、紅利進行相關(guān)的稅務(wù)處理。三、特定事項的稅務(wù)處理32（二）企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目，按以下規(guī)定進行處理：企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為裝讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。（二）企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地33S4房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算一、土地增值稅的清算條件1.納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

S4房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算一、土地增值稅的清算條件342.對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。對前款所列第（3）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。2.對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增35二、土地增值稅清算時相關(guān)問題的處理1、收入的確認：土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，要清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。2、土地增值稅扣除項目金額（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用。（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。（5）國家規(guī)定的其他扣除項目。二、土地增值稅清算時相關(guān)問題的處理363.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費用的扣除：（1）財務(wù)費用-利息支出：凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%之內(nèi)計算扣除；（2）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。4.土地閑置費不得扣除：房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)的土地閑置費不得扣除。5.質(zhì)量保證金扣除項目金額的確定：國稅函〔2010〕220號）第二條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。

3.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費用的扣除：37三、土地增值稅清算的審核1.清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。2.審核收入情況時，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細表及其他有關(guān)資料，重點審核銷售明細表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況進行審核；對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況。必要時，主管稅務(wù)機關(guān)可通過實地查驗，確認有無少計、漏計事項，確認有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。三、土地增值稅清算的審核383.非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：

A.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

B.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。3.非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定39S5房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃一、籌劃方法1、籌資的籌劃2、“臨界點”籌劃法3、費用轉(zhuǎn)移籌劃法

4、收入分散籌劃法5、費用分攤籌劃法6、建房方式籌劃法S5房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃一、籌劃方法407、確定適宜的成本核算對象確定適宜的成本核算對象是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本核算時所確立的歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品成本的承擔(dān)者。它直接影響房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是按照城市總體規(guī)劃、土地使用規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃的要求，在特定的固定地點進行開發(fā)經(jīng)營的，因為物價、地級差價等原因，可能導(dǎo)致不同地方開發(fā)的房地產(chǎn)增值額高低不同，所以，在確定成本核算對象時，可以結(jié)合開發(fā)工程的地點、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊伍等因素來進行。對同一地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，如果開工、竣工時間接近，又由同一施工隊伍施工，可以合并為一個成本核算對象。對個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部分，劃分成本核算對象。按照這個原則，有幾種具體做法：

1.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本項目，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用，進行合理的控制，如加大公共配套設(shè)施投入，改善住房環(huán)境，提高房屋質(zhì)量，來調(diào)整土地增值稅的扣除項目金額，進而減少稅負。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可設(shè)立一家裝飾裝潢公司，專門為購房戶裝修。具體可與購房戶簽訂兩份合同，一份是房地產(chǎn)初步完工(毛坯房)時簽訂的銷售合同，另一份是與裝飾裝潢公司簽訂的裝修合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只就銷售合同上注明房款增值額繳納土地增值稅，裝修合同上注明的金額屬于勞務(wù)收入，繳納營業(yè)稅，不繳土地增值稅。這樣分散經(jīng)營收入，減少稅基，降低稅率，節(jié)省稅款。7、確定適宜的成本核算對象418、股權(quán)轉(zhuǎn)讓策劃目前，我國稅法規(guī)定對股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不征流轉(zhuǎn)稅，僅對其收益征收企業(yè)所得稅，這一規(guī)定為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)避其銷售不動產(chǎn)應(yīng)納的營業(yè)稅、土地增值稅創(chuàng)造了條件。具體說明如下：假設(shè)由企業(yè)甲開發(fā)某大廈，欲將該大廈轉(zhuǎn)讓給企業(yè)乙，但轉(zhuǎn)讓的過程中需要按5％的稅率繳納營業(yè)稅。為此，企業(yè)甲成立一個全資子公司丙，并由企業(yè)丙擁有大廈。待大廈建成后，將企業(yè)丙的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給企業(yè)乙。在該過程中，由于法律上企業(yè)丙僅僅變更了股東，公司名稱未變更，納稅主體的地位沒有改變，該大廈的產(chǎn)權(quán)也仍然屬于企業(yè)丙，因此，企業(yè)甲僅就轉(zhuǎn)讓收益繳納所得稅，從而成功地規(guī)避了營業(yè)稅。對于企業(yè)乙來說，以企業(yè)丙的名義進行經(jīng)營與以自己的名義進行經(jīng)營并沒有實質(zhì)的區(qū)別。而且，由于企業(yè)甲可將一部分省下的營業(yè)稅轉(zhuǎn)移給企業(yè)乙，企業(yè)乙也會樂子接受這種方式，因此這種股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法可以規(guī)避營業(yè)稅。此外，在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。8、股權(quán)轉(zhuǎn)讓策劃429、選擇項目核算方式籌劃10、利用加計扣除進行納稅籌劃9、選擇項目核算方式籌劃43二、案例分析案例一、合并子公司免除流轉(zhuǎn)稅基本案情：深圳某集團公司，下設(shè)若干子公司，其中子公司A因經(jīng)營不善，連年虧損。2008年12月31日，資產(chǎn)總額12000萬元，負債12050萬元，凈資產(chǎn)－50萬元。集團公司決定，將其A公司撤銷，A公司的全部資產(chǎn)由集團公司的另一子公司B出資12610.9萬元購買，然后再償還A公司債務(wù)。根據(jù)集團公司確定的方案，A公司要繳納稅款籌劃思路：由B公司承擔(dān)債務(wù)方式對A公司進行吸收合并，則無需繳納上述稅款。二、案例分析44案例二、銷售不動產(chǎn)：先投資再轉(zhuǎn)讓基本案情：甲公司欲將一幢房產(chǎn)出售給乙公司，雙方約定的售價1200萬元，房屋原價1000萬元，已提折舊200萬元，房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價格1100萬元，該房屋成新率6成。企業(yè)轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時發(fā)生評估費用3.4萬元。一般操作時，該筆業(yè)務(wù)應(yīng)納稅額合計277.01（萬元）。籌劃思路：采用甲公司先以該房產(chǎn)對乙企業(yè)投資，然后再將其股份按比例全部轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)股東的方法，則只需繳納一道企業(yè)所得稅。案例二、銷售不動產(chǎn)：先投資再轉(zhuǎn)讓45案例三、先建后售，節(jié)約稅款數(shù)億元基本案情：某房產(chǎn)開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者。開發(fā)成本20億元，售價28億元。按規(guī)定，此項業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅約1.77億元?；I劃思路：先投資成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定資產(chǎn)建成后，再將大酒店股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，則可免除上述稅款。案例三、先建后售，節(jié)約稅款數(shù)億元46案例四、房產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)為委托建房的納稅籌劃從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人直接和間接負擔(dān)的稅收主要有銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、建筑安裝營業(yè)稅、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營業(yè)稅等，其總體稅負相對較重。如果納稅人將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)合理轉(zhuǎn)化為委托建房行為，則可以使稅負大幅度降低。因為委托建房不涉及房產(chǎn)、地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移問題，其委托建房手續(xù)費收入是勞務(wù)性的，不涉及土地增值稅、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅等，只須按服務(wù)業(yè)代理業(yè)稅目繳納5%的營業(yè)稅。案例四、房產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)為委托建房的納稅籌劃47例如，A建筑公司同意某債務(wù)人以土地使用權(quán)抵償200萬元債務(wù)，取得一塊土地。2008年5月，A建筑公司在這塊土地上建造10幢別墅，并以每幢60萬元的價格銷售出去，取得銷售收入600萬元。10幢別墅的建筑安裝成本為240萬元，土地增值稅扣除項目金額為440萬元。則A公司應(yīng)繳納的各項稅費計算如下（成本利潤率為10%，城建稅適用稅率為7%）：銷售房產(chǎn)時應(yīng)納建筑安裝營業(yè)稅=240*（1+10%）/（1－3%）*3%=8.16（萬元）應(yīng)納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅=600*5%=30（萬元）增值率=（600－440）/440*100%=36%，則土地增值稅適用稅率為30%，應(yīng)納土地增值稅=（600－440）*30%=48（萬元）應(yīng)繳城建稅、教育費附加=（30+8.16）*（7%+3%）=3.82（萬元）

A公司納稅總額=8.16+30+48+3.82=89.98（萬元）例如，A建筑公司同意某債務(wù)人以土地使用權(quán)抵償200萬元債務(wù)，48如果A公司進行合理籌劃，使房產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)化為委托建房行為，則可以實現(xiàn)顯著的節(jié)稅。具體操作如下：A公司在建房前，先確定10戶購房人，將土地以每戶20萬元的價格銷售給購房人，可得銷售收入200萬元；然后，以每戶40萬元的價格與10戶購房人分別簽訂委托建房合同，房屋建成后可得建筑安裝收入400萬元?；I劃前后，A公司的收入、開發(fā)成本、費用以及購房人的支出是基本相同的，而稅負卻發(fā)生了巨大的變化。財稅[2003]16號文件規(guī)定，從2003年1月1日起，單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置成本后的余額作為營業(yè)額。因此，A公司將土地以200萬元的價格轉(zhuǎn)讓給購房人，不須繳納轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)營業(yè)稅；轉(zhuǎn)讓土地未增值，A公司不需要繳納土地增值稅，也不再負擔(dān)銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。應(yīng)納建筑安裝營業(yè)稅=400*3%=12（萬元）應(yīng)繳納城建稅、教育費附加=12*（7%+3%）=1.2（萬元）

A公司籌劃后納稅總額=12+1.2=13.2（萬元），比籌劃前減少76.78萬元。如果A公司進行合理籌劃，使房產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)化為委托建房行為，則可以49如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有建筑資質(zhì)，而由其他建筑公司施工時，委托建房必須同時具備四個條件：（1）委托建房單位須提供自有土地使用權(quán)證書或以自己名義辦理土地征用手續(xù)，還須取得相關(guān)的建設(shè)項目批準手續(xù)和基建計劃；（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得墊付房屋建設(shè)資金；（3）房地產(chǎn)企業(yè)必須將建筑施工企業(yè)開具的建筑業(yè)發(fā)票轉(zhuǎn)交給委托建房單位；（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與委托建房單位實行全額結(jié)算，并另外向委托建房單位收取代建手續(xù)費。如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有建筑資質(zhì)，而由其他建筑公司施工時，委托建房50案例五、轉(zhuǎn)讓增值土地妙用公司分立基本案情：2007年3月，A公司分別以3000萬元購得M和N兩塊土地。但是，直到2007年6月底，M地塊一直處于生地狀態(tài)；另一N地，已完成前期手續(xù)。A公司銀行貸款(土地抵押)3000萬元，注冊資本3000萬元。

因所在城市重新規(guī)劃給M地塊帶來的極大利好，導(dǎo)致該地塊價格迅速飄升，評估價高達7000萬元。A公司擬以轉(zhuǎn)讓方式將M地塊出手以獲取差價。

B公司系一家房地產(chǎn)集團公司。在得知了A公司意向并看好M地塊的良好前景，決定以評估價受讓M地塊土地使用權(quán)后獨立開發(fā)。

那么，該項目如何籌劃才能實現(xiàn)A、B公司合作成功并實現(xiàn)整體利益最大化?

案例五、轉(zhuǎn)讓增值土地妙用公司分立51案例分析：

1．如果直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅負太高。

2．轉(zhuǎn)讓A公司股權(quán)給B公司，不能操作，A、B公司都沒這個意思。

3．A公司以土地出資，B公司以現(xiàn)金出資注冊新公司，然后A公司將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給B公司。但土地價7000萬元超過A公司所有者權(quán)益50％(A公司注冊資本僅3000萬元)，不能操作。

4．雙方合作建房，但合作期太長，土地在A公司沒有入戶，B公司無法保證其權(quán)益。

5.A公司派生分立新公司Y，且B公司同時入主并購新公司。

下面就以第五種情況——分立并購方案來進行籌劃(注：本籌劃只適合內(nèi)資企業(yè))。案例分析：

1．如果直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅負太高。

52籌劃思路：一、A公司采用派生分立方式設(shè)立新公司Y，同時將Y公司50％的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給B公司。

1．設(shè)計Y公司注冊資本為1000萬元，持有M地塊，資產(chǎn)3000萬元，銀行貸款2000萬元。A公司注冊資本2000萬元，持有N地塊，資產(chǎn)3000萬元，負債1000萬元(按A公司賬面數(shù)直接分割，尚未考慮土地增值)。

2．M地塊的升值，新公司Y的土地增值為4000萬元，Y公司對A公司的負債增加4000萬元。對A公司來說，是M地塊分立出去后形成財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得4000萬元。同時增加對Y公司的應(yīng)收款4000刀冗。

依據(jù)《關(guān)于企業(yè)合并分立業(yè)務(wù)有關(guān)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2000]119號)企業(yè)分立業(yè)務(wù)的所得稅處理，企業(yè)分立包括被分立企業(yè)將部分或全部營業(yè)分離轉(zhuǎn)讓給兩個或兩個以上現(xiàn)存或新設(shè)的企業(yè)(以下簡稱分立企業(yè))，為其股東換取分立企業(yè)的股權(quán)或其他財產(chǎn)。企業(yè)分立業(yè)務(wù)應(yīng)按下列方法進行所得稅處理：

被分立企業(yè)應(yīng)視為按公允價值轉(zhuǎn)讓其被分離出去的部分或全部資產(chǎn)，計算被分立資產(chǎn)的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納所得稅。分立企業(yè)接受被分立企業(yè)的資產(chǎn)，在計稅時可按經(jīng)評估確認的價值確定成本。根據(jù)本《通知》，A公司把轉(zhuǎn)讓所得4000萬元計入納稅所得，Y公司土地增值4000萬元可以列入計稅成本?；I劃思路：533．分立的同時，Y公司股東其實就是A公司，股東把50％股權(quán)折價500萬元轉(zhuǎn)讓給B公司。因為內(nèi)資企業(yè)沒有分立方面詳細的操作法規(guī)，可以外資企業(yè)法規(guī)舉例。2001年11月22日原對外貿(mào)易經(jīng)濟合作部、國家工商行政管理總局頒布實施的《關(guān)于外商投資企業(yè)合并與分立的規(guī)定》第38條在公司合并或分立過程中發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓的，依照有關(guān)法律、法規(guī)和外商投資企業(yè)投資者股權(quán)變更的規(guī)定辦理。按本《規(guī)定》，此次分立的過程中可以辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

二、Y公司按約定償還A公司負債4000萬元．資金由B公司負責(zé)籌集。

三、在適當(dāng)時候，B公司出價500萬元購買Y公司50％股權(quán)。

3．分立的同時，Y公司股東其實就是A公司，股東把50％股權(quán)折54涉稅分析：

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，企業(yè)在分立過程中發(fā)生的土地使用權(quán)、不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移行為，不征收營業(yè)稅、土地增值稅。另根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅法規(guī)的通知》

(財稅[20031184號)規(guī)定，企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。

一、本文籌劃中，A公司分立財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得4000萬元，應(yīng)納企業(yè)所得稅1320萬元。A、B、Y三公司應(yīng)納稅款為1321萬元(含股權(quán)轉(zhuǎn)讓印花稅1萬元)。

二、Y公司因土地增值4000萬元列入計稅成本，Y公司可抵減土地增值稅1440萬元(4000萬元加成20％扣除，土地增值稅率按30％計算)、企業(yè)所得稅844．8萬元，假設(shè)第五個納稅年度列入計稅成本。計算其現(xiàn)值為(資金年利率6％)：1809．78萬元。

三、本案中土地增值應(yīng)納稅金1321萬元帶來了1809．78萬元的稅金抵減。間接實現(xiàn)現(xiàn)金流人488．78萬元。

涉稅分析：

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，企業(yè)在分立過程中發(fā)生的土地使55注意問題：

房地產(chǎn)行業(yè)中，土地是稀缺資源，土地是房地產(chǎn)業(yè)的命根子，資金是房地產(chǎn)的血液。房地產(chǎn)業(yè)的并購，主要看目標公司占有土地數(shù)量，在目標公司有兩個或兩個以上地塊，且不是全部地塊都收購時，運用公司分立是較好的選擇。雖然從稅務(wù)上分立是一種最優(yōu)，但分立有一定局限：

首先，分立程序耗時長。公司分立首先要公告90天。辦理土地證、規(guī)劃證、建設(shè)施工許可證等變更需要很長時間。

其次，公司分立后影響到公司償債能力，需要債權(quán)人同意，在本案如果債權(quán)銀行不同意，股東如果有錢，需籌錢還貸后分立，否則就無法分立。房地產(chǎn)公司一般是負債經(jīng)營，有較多債權(quán)人，這可能是房地產(chǎn)公司分立最大的困難。

再次，分立后公司對公司分立前的債務(wù)承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。

最后，如果像以前《中國稅務(wù)報》刊登的有關(guān)人士的籌劃方案那樣：先分立、再合并、償還負債、剩余股權(quán)轉(zhuǎn)讓，則太過繁瑣。分立合并都需要債權(quán)人同意，公告90天，變更計委、規(guī)劃、建設(shè)、土地相關(guān)證書，需耗費太多的時間、人力、物力，實際運作不大可行。

注意問題：

房地產(chǎn)行業(yè)中，土地是稀缺資源，土地是房地產(chǎn)業(yè)56謝謝!謝謝!57 謝謝大家！ 謝謝大家！58房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策及稅收籌劃房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策及稅收籌劃房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策及稅收籌劃S1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅檢查涉及的主要稅種一、營業(yè)稅（一）營業(yè)稅主要涉稅環(huán)節(jié)1.銷售環(huán)節(jié)銷售完工產(chǎn)品預(yù)售未完工產(chǎn)品視同銷售”通過閱讀科技書籍，我們能豐富知識，培養(yǎng)邏輯思維能力；房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策及稅收籌劃房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策及稅收籌劃59S1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅檢查涉及的主要稅種一、營業(yè)稅（一）營業(yè)稅主要涉稅環(huán)節(jié)1.銷售環(huán)節(jié)銷售完工產(chǎn)品預(yù)售未完工產(chǎn)品視同銷售S1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅檢查涉60S1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種2、持有環(huán)節(jié)：房產(chǎn)出租3、物業(yè)管理4、代建工程5、工程建設(shè)S1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種2、持有環(huán)節(jié)：房產(chǎn)出租61S1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種(二）主要應(yīng)稅收入1、主營業(yè)務(wù)收入：土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、預(yù)收收入、視同銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、銷售在建工程收入、代建工程結(jié)算收入、開發(fā)產(chǎn)品租金收入2、其他業(yè)務(wù)收入：售后服務(wù)收入、物業(yè)管理收入、固定資產(chǎn)出租收入、多種經(jīng)營收入S1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種(二）主要應(yīng)稅收入62S1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種2.企業(yè)所得稅（一）企業(yè)所得稅各項收入的確（二）扣除項目的確認1、成本：開發(fā)成本的歸集和分攤、完工成本的結(jié)轉(zhuǎn)、銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)2、期間費用S1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種2.企業(yè)所得稅63S1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種3.土地增值稅4.個人所得稅5.房產(chǎn)稅6.印花稅7.土地使用稅S1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種3.土地增值稅64S2收入的確認及處理一、銷售的類型和方式（一）銷售類型：1、商品房預(yù)售預(yù)售條件：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證；

（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

（4）向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

S2收入的確認及處理一、銷售的類型和方式652、商品房現(xiàn)售商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（2）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；

（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（4）已通過竣工驗收；

（5）拆遷安置已經(jīng)落實；

（6）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

（二）銷售方式自行銷售委托銷售2、商品房現(xiàn)售66二、開發(fā)產(chǎn)品完工的確認依據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件，在中國從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)，除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：1.竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）2.已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）3.已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）注：國稅函（2009）342號文二、開發(fā)產(chǎn)品完工的確認67三、收入的稅務(wù)處理（一）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。（二）企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認：1.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)。２.采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。３.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。

三、收入的稅務(wù)處理68４．采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn)：（1）采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。（2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。４．采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn)：69４．采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn)：（3）采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。（4）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述（1）至（3）項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。４．采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn)：70（三）企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人，抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。（四）企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定：1.開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%2.開發(fā)項目位于地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。3.開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%4.屬于經(jīng)濟適用房、限價房和為蓋房的，不得低于3%（三）企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資71（五）企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品所取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利率，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。（六）企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。（五）企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品所取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利72一、成本、費用的扣除問題（一）企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。（二）企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當(dāng)期按規(guī)定扣除。（三）開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的核算應(yīng)按有關(guān)計稅成本核算方法的規(guī)定進行處理。S3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本、費用的處理一、成本、費用的扣除問題S3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本、費用的處73（四）已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本（五）企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括公用部分、公用設(shè)施設(shè)備）進行日常維護，維修等實際發(fā)生的維修費用，準予在當(dāng)期據(jù)實扣除。（六）企業(yè)將已計入銷售收入的共用部分、公用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。（四）已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可74（七）開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理：

（1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。

（2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。（七）開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、75（八）企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣的差額應(yīng)計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。（九）企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定開發(fā)企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當(dāng)期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。（十）企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機構(gòu)的銷售費用（含傭金或手續(xù)費）不超過委托銷售收入10%的部分，準予據(jù)實扣除。（八）企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算76（十一）企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理：1.開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。2.企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理地分攤利息費用，使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策及稅收籌劃課件77（十二）企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。（十三）企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除。（十四）企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。（十二）企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)78二、計稅成本的核算方法（一）計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費用。（二）成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目。（三）開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下：1、土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。

二、計稅成本的核算方法792、前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。

3、建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。

2、前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃804、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。

5、公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)816、開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。

6、開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不82(四)企業(yè)計稅成本核算的一般程序如下：1.對當(dāng)期實際發(fā)生的各項支出，應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)當(dāng)在稅前扣除的期間費用。同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費用和待攤費用進行計量與確認。2.對應(yīng)計入成本對象中的各項實際支出、預(yù)提費用、待攤費用等合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按由關(guān)規(guī)定將其合理地歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。3.對期前已完工成本對象應(yīng)負擔(dān)的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報時進行扣除。4.對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)對其計稅成本進行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準予在當(dāng)期扣除。(四)企業(yè)計稅成本核算的一般程序如下：83（五）企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進行計量與核算。應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：1.占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。（1）一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地面積的比例進行分配。（2）分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地面積的比例進行分配。（五）企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進行計量與核算。842.建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。（1）一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。（2）分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進行分配。3.直接成本法。按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象的直接開發(fā)成本的比例進行分配。4.預(yù)算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進行分配。2.建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建85（六）企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進行分配：1.土地成本，一般按占地面積法進行分配。2.單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進行分配。3.借款費用屬于不同成本對象共同負擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進行分配。4.其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。（六）企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進行分配：86（七）企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：1.企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理：（1）換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。（2）換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。（七）企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定87（七）企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：2.企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權(quán)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。（八）除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本：1.出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。2.公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。3.應(yīng)向政府上繳但尚未上繳的報批報建費用，物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。（七）企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定88（九）企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。（十）企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。（十一）開發(fā)產(chǎn)品完工月以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅會算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后（九）企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。89三、特定事項的稅務(wù)處理（一）企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：1.凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理。2.凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進行處理：（1）企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。（2）投資方取得該該項目的營業(yè)利潤應(yīng)使用股息、紅利進行相關(guān)的稅務(wù)處理。三、特定事項的稅務(wù)處理90（二）企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目，按以下規(guī)定進行處理：企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為裝讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。（二）企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地91S4房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算一、土地增值稅的清算條件1.納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

S4房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算一、土地增值稅的清算條件922.對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。對前款所列第（3）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。2.對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增93二、土地增值稅清算時相關(guān)問題的處理1、收入的確認：土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，要清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。2、土地增值稅扣除項目金額（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用。（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。（5）國家規(guī)定的其他扣除項目。二、土地增值稅清算時相關(guān)問題的處理943.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費用的扣除：（1）財務(wù)費用-利息支出：凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%之內(nèi)計算扣除；（2）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。4.土地閑置費不得扣除：房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)的土地閑置費不得扣除。5.質(zhì)量保證金扣除項目金額的確定：國稅函〔2010〕220號）第二條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。

3.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費用的扣除：95三、土地增值稅清算的審核1.清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。2.審核收入情況時，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細表及其他有關(guān)資料，重點審核銷售明細表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況進行審核；對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況。必要時，主管稅務(wù)機關(guān)可通過實地查驗，確認有無少計、漏計事項，確認有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。三、土地增值稅清算的審核963.非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：

A.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

B.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清