場地的公共限制課件

場地的公共限制為保證城市和區(qū)域的整體運(yùn)營效益，場地設(shè)計(jì)必須遵守一定的公共限制。這些限制來自于：國家與地方政府的法律、法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)定當(dāng)?shù)氐某鞘幸?guī)劃要求與規(guī)劃管理的有關(guān)規(guī)定；與場地建設(shè)有關(guān)的消防、人防、交通、市政等主管部門的要求；場地建設(shè)與使用的其他限制公共限制條件是通過對場地設(shè)計(jì)中一系列技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的控制來實(shí)現(xiàn)的。

用地控制密度控制高度控制容量控制綠化控制場地的公共限制1用地控制場地界限建設(shè)用地邊界線即業(yè)主(開發(fā)商或土地使用者)所取得使用權(quán)的土地邊界線，具有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆梢饬x。在土地私有的西方國家，一般稱之為地產(chǎn)線（PropertyLine)；在我國長期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的土地使用模式下，該線被稱為征地線；根據(jù)我國現(xiàn)行土地有償使用制度，該線可稱為土地產(chǎn)權(quán)線(簡稱地產(chǎn)線)或建設(shè)用地邊界線。

用地邊界線是場地的最外圍邊界線，它限定了土地使用權(quán)的空間界限。當(dāng)用地邊界線范圍內(nèi)有公共設(shè)施(如城市道路)用地時(shí)，必須首先保證公共設(shè)施的使用。因此，地產(chǎn)線并不是對場地可建設(shè)使用范圍的最終限定。道路紅線城市道路用地的規(guī)劃控制線。

一般在城市規(guī)劃中明確劃定，由城市規(guī)劃行政主管部門在用地條件圖中標(biāo)明。道路紅線總是成對出現(xiàn)。建筑控制線

基地上用以標(biāo)定可建建筑區(qū)域范圍的界線用地控制2用地控制道路紅線

道路用地包括綠化帶、人行道、、非機(jī)動車道、隔離帶、機(jī)動車道及道路叉路口等組成部分，由城市的市政、道路交通部門統(tǒng)一建設(shè)管理。

城市道路包括城市主干路、次干路、支路和居住區(qū)級道路等用地控制道路用地包括綠化帶、人行3用地控制道路紅線與用地邊界線重合最常見相交分離用地控制4用地控制道路紅線對場地建筑的限制道路紅線是場地與城市道路用地在地表、地上和地下的空間界限。建筑物的臺階、平臺、窗井等建筑突出物，地下部分或地下建筑、建筑基礎(chǔ)以及(除場地內(nèi)連接城市管線以外的)地下管線都不允許突人道路紅線。屬于公益上有需要的建筑和臨時(shí)性建筑，如公共廁所、治安崗?fù)ぁ⒐秒娫捦?、公交調(diào)度室等等，經(jīng)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃主管部門批準(zhǔn)，可突入道路紅線建造。而建筑的騎樓、過街樓、空中連廊和沿道路紅線的懸挑部分，其凈高、寬度等應(yīng)符合當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃部門的統(tǒng)一規(guī)定，或經(jīng)規(guī)劃部門的批準(zhǔn)后方可建造。允許突入道路紅線的建筑突出物

允許窗罩、活動遮陽、雨棚、挑檐等建筑突出物突人道路紅線，但是該突出物必須與建筑本身有牢固的結(jié)合，且建筑與其突出物均不得向道路上空排泄雨水，其突入的高度和寬度還須滿足下列要求：在人行道地面上空：

2m以上允許突出突度不大于0．40m的窗扇、窗罩；2．50m以上允許突出寬度不大于人行道寬減lm且突出寬度不大于3m的活動遮陽；3．50m以上允許突出寬度不大于lm的陽臺、凸形封窗、雨棚、挑檐等；5m以上允許突出寬度不大于人行道寬減lm且突出寬度不大于3m的雨棚、挑檐。在無人行道的道路路面上空：

2.50m以上允許突出寬度不大于0．40m的窗扇和窗罩，5m以上允許突出寬度不大于1m地雨棚和挑檐。用地控制5用地控制建筑控制線（建筑紅線）是建筑物基底位置的控制線。建筑控制線并不限制場地的使用范圍，而是劃定場地內(nèi)可以建造建筑物的界限。它對建筑物的限制作用(如可突入控制線建造的建筑、建筑突出物等)與道路紅線基本相同。建筑控制線的劃定主要根據(jù)如下原因：(道路)紅線后退

場地與道路紅線連接時(shí)，一般以道路紅線為建筑控制線。因城市規(guī)劃需要，主管部門常常在道路紅線以外另訂建筑控制線，這種情況稱為紅線后退（或稱為后退紅線)。這時(shí)，道路紅線與建筑控制線之間的用地可以修建綠化設(shè)施、道路、停車場、廣場、用以連接場地與城市管網(wǎng)的管線設(shè)施、屬公益需要的臨時(shí)性建筑等。契約限制

這是在業(yè)主(或開發(fā)商)取得土地使用權(quán)的劃撥土地批準(zhǔn)文件或土地出讓、轉(zhuǎn)讓合同中規(guī)定的，場地的使用必須遵守的各種限制。實(shí)際上是在用地邊界線(或道路紅線)之外另行劃定了建筑控制線。其對建筑的突出物、懸挑部分和地下建筑、基礎(chǔ)等的限制，以及對道路、停車場、地下管線及構(gòu)筑物的限制與要求，須以批準(zhǔn)文件或合同條款為準(zhǔn)：未做詳細(xì)說明時(shí)，一般僅限定地表建筑物的位置。邊界后退

在分析場地限制條件、確定可建筑范圍時(shí)，還需考慮到與相鄰場地臨近建筑之間留出足夠的防火間距、消防通道和日照間距等，因此需要確定相應(yīng)的建筑控制線，又稱為后退邊界。該建筑控制線與用地協(xié)界線之間．一船可用以布置道路、停車場、綠化及地下管線等設(shè)施。用地控制6用地控制相鄰場地邊界線的建筑與空地

建筑物與相鄰基地邊界線之間應(yīng)按建筑防火和消防等要求留出空地或通路。當(dāng)建筑前后各自己留有空地或通路，并符合建筑防火規(guī)定時(shí)，則相鄰基地邊界線兩邊的建筑可毗連建造。建筑物高度不應(yīng)影響鄰地建筑物的最低日照要求除城市規(guī)劃確定的永久性空地外，緊接基地邊界線的建筑不得向鄰地方向設(shè)洞口、門窗、陽臺、挑檐、廢氣排出口及排泄雨水。

建筑控制線至少應(yīng)沿邊界地產(chǎn)線后退4．Om。而相鄰場地南北建筑之間的距離，應(yīng)不小于與日照標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)的日照間距；在一般情況下，建筑控制線應(yīng)沿地產(chǎn)線后退日照間距的一半。根據(jù)上述規(guī)定，對于一般非高層的民用建筑，相鄰場地未毗連的建筑之間至少要留出6．Om的防火間距；若考慮共同邊界的圍墻兩側(cè)通行消防車的要求，當(dāng)城市規(guī)劃部門對相鄰場地的建筑控制線做出具體規(guī)定時(shí)，場地設(shè)計(jì)中應(yīng)予嚴(yán)格執(zhí)行。

用地控制7密度控制建筑密度所有建筑的基底總面積/場地總用地面積×100‰

又稱為建筑覆蓋率。建筑基底面積是指建筑的占地面積，按建筑的底層建筑面積計(jì)算。建筑密度表明了場地內(nèi)土地被建筑占用的比例．即建筑物的密集程度．從而反映了土地的使用效率。建筑系數(shù)(建筑物＋構(gòu)筑物＋露天設(shè)備＋露天堆場及露天操作場)/場地總用地面積×100‰

主要應(yīng)用于工業(yè)企業(yè)場地設(shè)計(jì)中場地利用系數(shù)(建筑物＋構(gòu)筑物＋露天設(shè)備＋露天堆場及露天操作場＋鐵路＋道路及廣場＋工程管線)用地面積/場地總用地面積×100‰

主要應(yīng)用于工業(yè)企業(yè)場地設(shè)計(jì)中

密度控制8高度控制

因航空或通訊設(shè)施的凈高要求、城市空間形的整體控制、以及土地利用整體經(jīng)濟(jì)性等原因，對場地的建筑高度進(jìn)行控制。另一方面，建筑高度也是確定建筑物等級，防火與消防標(biāo)準(zhǔn)、建筑設(shè)備配置要求的重要參數(shù)。建筑限高建筑層數(shù)平均層數(shù)建筑限高適用于對一般建筑物的控制，建筑層數(shù)則主要用以對居住建筑的考核

高度控制9高度控制建筑限高

是指場地內(nèi)建筑物的最高高度不得超過一定的高度限制，這一高度限制為建筑物室外地坪至建筑物頂部最高處之間的高差。某些情況下，也有以絕對海拔高度值做叁筑限高的控制值。在城市一般建設(shè)地區(qū)，局部突出層面的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間及煙囪等可不計(jì)入建筑控制高度，但突出部分高度和面積比例應(yīng)符合當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃實(shí)施條例的規(guī)定。當(dāng)場地處于建筑保護(hù)區(qū)或建筑控制地帶，以及有凈空要求的各種技術(shù)作業(yè)控制區(qū)范圍內(nèi)時(shí)，上述突出部分仍應(yīng)計(jì)人建筑控制高度。

建筑保護(hù)區(qū)、建筑控制地帶——按照國家或地方制定的有關(guān)條例和保護(hù)規(guī)則，在國家或地方公布的各級歷史文化名城、歷史文化保護(hù)區(qū)、文物保護(hù)單位和風(fēng)景名勝區(qū)及其周圍一定范圍內(nèi)劃定的需要對有關(guān)工程建設(shè)行為加以限制的區(qū)域或地帶。高度控制10高度控制建筑高度的限制下列場地的建筑高度應(yīng)符合城市規(guī)劃部門和有關(guān)專業(yè)部門的規(guī)定：城市各用地分區(qū)內(nèi)的建筑，當(dāng)城市總體規(guī)劃(也包括分區(qū)規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃)有要求時(shí)，應(yīng)按各用地分區(qū)控制建筑高度；市、區(qū)中心的臨街建筑，應(yīng)根據(jù)面臨街道的寬度控制建筑高度；航空港、電臺、電視臺、電信、微波通信、氣象臺、衛(wèi)星地面站、軍事要塞工程等周圍的建筑，應(yīng)按有關(guān)凈空要求控制建筑高度。此外，在建筑保護(hù)區(qū)或建筑控制地帶、以及其他有必要控制建筑高度的地區(qū)，建筑物亦應(yīng)符合有關(guān)建筑限高的要求。高度控制11高度控制建筑層數(shù)

這里是指建筑物地面以上主體部分的層數(shù)。建筑物屋頂上的嘹望塔、水箱間、電梯機(jī)房、排煙機(jī)房和樓梯出口小間等，不計(jì)人建筑層數(shù)；住宅建筑的地下室、半地下室，其頂板面高出室外地面不超過1．50m者，不計(jì)入層數(shù)內(nèi)。

建筑物按高度或?qū)訑?shù)劃分為普通建筑、高層建筑和超高層建筑。其具體標(biāo)準(zhǔn)為：

住宅建筑按層數(shù)劃分為：1—3層為低層；4—6層為多層；7—9層為中高層；10層以上為高層。公共建筑及綜合性建筑總高度超過24m者(不包括高度超過24m的單層主體建筑為高層。建筑物高度超過100m時(shí)，不論住宅或公共建筑均為超高層。

高度控制住宅建筑按層數(shù)劃分為：1—3層為低層；4—6層為多層12高度控制平均層數(shù)住宅平均層數(shù)是居住場地(居住區(qū)或小區(qū))技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價(jià)的必要指標(biāo)，反映著居住場地的空間形態(tài)特征和土地使用強(qiáng)度，與密度指標(biāo)和容量指標(biāo)密切相關(guān)。高度控制住宅平均層數(shù)是居住場地(居住區(qū)或小區(qū))技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價(jià)的13容量控制容積率一般容積率為1～2時(shí)為多層，4～10時(shí)為高層平均層數(shù)=容積率/建筑密度

=總建筑面積/總建筑占地面積相同的用地面積上，容積率越高則建成的建筑面積越大，它反映著土地使用強(qiáng)度的狀況。容量控制一般容積率為1～2時(shí)為多層，4～10時(shí)為高層平均層數(shù)14容量控制建筑面積密度（㎡/ha),人口密度主要用于居住場地人口密度容量控制主要用于居住場地15綠化控制綠化覆蓋率喬、灌木和多年生草本植物等植被所覆蓋的土地面積占場地用地面積的百分比，稱為場地的綠化覆蓋率。喬、灌木按樹木成材后樹冠垂直投影面積計(jì)算(與樹冠下土地的實(shí)際用途無關(guān))，多年生草本植物按實(shí)際占地面積計(jì)算，但喬木樹冠下的灌木和多年生草木植物不再重復(fù)計(jì)算，也不包括屋頂、曬臺上的人工綠化。

根據(jù)生態(tài)學(xué)的研究，一個(gè)地區(qū)的綠化覆蓋率至少在30％以上，才能改良小氣候，并起到保護(hù)環(huán)境和抗震防災(zāi)的作用。我國政府在1996年發(fā)表的《中華人民共和國人類住區(qū)發(fā)展報(bào)告》中明確，城市綠化覆蓋率在2000年達(dá)到27％，2010年達(dá)到35％。

綠化控制16綠化控制綠化用地

特指場地內(nèi)相對獨(dú)立完整、集中成片布置并專門用以綠化(或休閑、游憩等活動)的用地，一般應(yīng)滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排室外活動設(shè)施，并可供場地內(nèi)所有使用者共同享用，又稱為公共綠地。如：旅館的庭院、學(xué)校的植物園地、綜合醫(yī)院的小花園、居住場地的小游園等。公共綠地是居住場地的重要組成內(nèi)容，包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地以及兒童游戲場等等。居住場地內(nèi)的公共綠地至少應(yīng)有一邊與相應(yīng)級別的道路相鄰，其最小寬度不小于8m，單塊綠地最小面積分別不小于1．0h。(居住區(qū)公園)、0．4ha(小區(qū)小游園)、0．04ha(組團(tuán)級及其他綠地)，其中的綠化面積(含水面)不宜小于70％，并應(yīng)有1／3以上的綠地面積在標(biāo)準(zhǔn)建筑日照陰影線范圍以外。綠化用地面積的計(jì)算：

起止界限一般為：綠地邊界距房屋墻腳1．5m,臨城市道路時(shí)算到道路紅線,臨場地內(nèi)通路時(shí)，有控制線的算到控制線，通路外側(cè)有人行便道的算到人行便道外邊線，否則算到通路緣石外1．0m處；臨圍墻、院墻時(shí)算到墻腳。但不應(yīng)包含宅旁(宅間)綠地，以及建筑標(biāo)準(zhǔn)日照、防火等間距內(nèi)或建筑四周附屬的零散、小塊綠地。

綠化控制17綠化控制綠地率

場地內(nèi)的綠地包括：綠化用地(或公共綠地)、宅旁綠地(或建筑間距內(nèi)及建筑四周的綠地，服務(wù)設(shè)施所屬綠地、防護(hù)綠地、道路綠地及其他用以綠化的用地等，但不包括屋頂，曬臺的人工綠地。

對場地設(shè)計(jì)而言，一般要求綠地率不低于30％綠化控制場地內(nèi)的綠地包括：綠化用地(或公共綠地)、宅旁綠地(18場地的公共限制為保證城市和區(qū)域的整體運(yùn)營效益，場地設(shè)計(jì)必須遵守一定的公共限制。這些限制來自于：國家與地方政府的法律、法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)定當(dāng)?shù)氐某鞘幸?guī)劃要求與規(guī)劃管理的有關(guān)規(guī)定；與場地建設(shè)有關(guān)的消防、人防、交通、市政等主管部門的要求；場地建設(shè)與使用的其他限制公共限制條件是通過對場地設(shè)計(jì)中一系列技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的控制來實(shí)現(xiàn)的。

用地控制密度控制高度控制容量控制綠化控制場地的公共限制19用地控制場地界限建設(shè)用地邊界線即業(yè)主(開發(fā)商或土地使用者)所取得使用權(quán)的土地邊界線，具有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆梢饬x。在土地私有的西方國家，一般稱之為地產(chǎn)線（PropertyLine)；在我國長期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的土地使用模式下，該線被稱為征地線；根據(jù)我國現(xiàn)行土地有償使用制度，該線可稱為土地產(chǎn)權(quán)線(簡稱地產(chǎn)線)或建設(shè)用地邊界線。

用地邊界線是場地的最外圍邊界線，它限定了土地使用權(quán)的空間界限。當(dāng)用地邊界線范圍內(nèi)有公共設(shè)施(如城市道路)用地時(shí)，必須首先保證公共設(shè)施的使用。因此，地產(chǎn)線并不是對場地可建設(shè)使用范圍的最終限定。道路紅線城市道路用地的規(guī)劃控制線。

一般在城市規(guī)劃中明確劃定，由城市規(guī)劃行政主管部門在用地條件圖中標(biāo)明。道路紅線總是成對出現(xiàn)。建筑控制線

基地上用以標(biāo)定可建建筑區(qū)域范圍的界線用地控制20用地控制道路紅線

道路用地包括綠化帶、人行道、、非機(jī)動車道、隔離帶、機(jī)動車道及道路叉路口等組成部分，由城市的市政、道路交通部門統(tǒng)一建設(shè)管理。

城市道路包括城市主干路、次干路、支路和居住區(qū)級道路等用地控制道路用地包括綠化帶、人行21用地控制道路紅線與用地邊界線重合最常見相交分離用地控制22用地控制道路紅線對場地建筑的限制道路紅線是場地與城市道路用地在地表、地上和地下的空間界限。建筑物的臺階、平臺、窗井等建筑突出物，地下部分或地下建筑、建筑基礎(chǔ)以及(除場地內(nèi)連接城市管線以外的)地下管線都不允許突人道路紅線。屬于公益上有需要的建筑和臨時(shí)性建筑，如公共廁所、治安崗?fù)?、公用電話亭、公交調(diào)度室等等，經(jīng)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃主管部門批準(zhǔn)，可突入道路紅線建造。而建筑的騎樓、過街樓、空中連廊和沿道路紅線的懸挑部分，其凈高、寬度等應(yīng)符合當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃部門的統(tǒng)一規(guī)定，或經(jīng)規(guī)劃部門的批準(zhǔn)后方可建造。允許突入道路紅線的建筑突出物

允許窗罩、活動遮陽、雨棚、挑檐等建筑突出物突人道路紅線，但是該突出物必須與建筑本身有牢固的結(jié)合，且建筑與其突出物均不得向道路上空排泄雨水，其突入的高度和寬度還須滿足下列要求：在人行道地面上空：

2m以上允許突出突度不大于0．40m的窗扇、窗罩；2．50m以上允許突出寬度不大于人行道寬減lm且突出寬度不大于3m的活動遮陽；3．50m以上允許突出寬度不大于lm的陽臺、凸形封窗、雨棚、挑檐等；5m以上允許突出寬度不大于人行道寬減lm且突出寬度不大于3m的雨棚、挑檐。在無人行道的道路路面上空：

2.50m以上允許突出寬度不大于0．40m的窗扇和窗罩，5m以上允許突出寬度不大于1m地雨棚和挑檐。用地控制23用地控制建筑控制線（建筑紅線）是建筑物基底位置的控制線。建筑控制線并不限制場地的使用范圍，而是劃定場地內(nèi)可以建造建筑物的界限。它對建筑物的限制作用(如可突入控制線建造的建筑、建筑突出物等)與道路紅線基本相同。建筑控制線的劃定主要根據(jù)如下原因：(道路)紅線后退

場地與道路紅線連接時(shí)，一般以道路紅線為建筑控制線。因城市規(guī)劃需要，主管部門常常在道路紅線以外另訂建筑控制線，這種情況稱為紅線后退（或稱為后退紅線)。這時(shí)，道路紅線與建筑控制線之間的用地可以修建綠化設(shè)施、道路、停車場、廣場、用以連接場地與城市管網(wǎng)的管線設(shè)施、屬公益需要的臨時(shí)性建筑等。契約限制

這是在業(yè)主(或開發(fā)商)取得土地使用權(quán)的劃撥土地批準(zhǔn)文件或土地出讓、轉(zhuǎn)讓合同中規(guī)定的，場地的使用必須遵守的各種限制。實(shí)際上是在用地邊界線(或道路紅線)之外另行劃定了建筑控制線。其對建筑的突出物、懸挑部分和地下建筑、基礎(chǔ)等的限制，以及對道路、停車場、地下管線及構(gòu)筑物的限制與要求，須以批準(zhǔn)文件或合同條款為準(zhǔn)：未做詳細(xì)說明時(shí)，一般僅限定地表建筑物的位置。邊界后退

在分析場地限制條件、確定可建筑范圍時(shí)，還需考慮到與相鄰場地臨近建筑之間留出足夠的防火間距、消防通道和日照間距等，因此需要確定相應(yīng)的建筑控制線，又稱為后退邊界。該建筑控制線與用地協(xié)界線之間．一船可用以布置道路、停車場、綠化及地下管線等設(shè)施。用地控制24用地控制相鄰場地邊界線的建筑與空地

建筑物與相鄰基地邊界線之間應(yīng)按建筑防火和消防等要求留出空地或通路。當(dāng)建筑前后各自己留有空地或通路，并符合建筑防火規(guī)定時(shí)，則相鄰基地邊界線兩邊的建筑可毗連建造。建筑物高度不應(yīng)影響鄰地建筑物的最低日照要求除城市規(guī)劃確定的永久性空地外，緊接基地邊界線的建筑不得向鄰地方向設(shè)洞口、門窗、陽臺、挑檐、廢氣排出口及排泄雨水。

建筑控制線至少應(yīng)沿邊界地產(chǎn)線后退4．Om。而相鄰場地南北建筑之間的距離，應(yīng)不小于與日照標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)的日照間距；在一般情況下，建筑控制線應(yīng)沿地產(chǎn)線后退日照間距的一半。根據(jù)上述規(guī)定，對于一般非高層的民用建筑，相鄰場地未毗連的建筑之間至少要留出6．Om的防火間距；若考慮共同邊界的圍墻兩側(cè)通行消防車的要求，當(dāng)城市規(guī)劃部門對相鄰場地的建筑控制線做出具體規(guī)定時(shí)，場地設(shè)計(jì)中應(yīng)予嚴(yán)格執(zhí)行。

用地控制25密度控制建筑密度所有建筑的基底總面積/場地總用地面積×100‰

又稱為建筑覆蓋率。建筑基底面積是指建筑的占地面積，按建筑的底層建筑面積計(jì)算。建筑密度表明了場地內(nèi)土地被建筑占用的比例．即建筑物的密集程度．從而反映了土地的使用效率。建筑系數(shù)(建筑物＋構(gòu)筑物＋露天設(shè)備＋露天堆場及露天操作場)/場地總用地面積×100‰

主要應(yīng)用于工業(yè)企業(yè)場地設(shè)計(jì)中場地利用系數(shù)(建筑物＋構(gòu)筑物＋露天設(shè)備＋露天堆場及露天操作場＋鐵路＋道路及廣場＋工程管線)用地面積/場地總用地面積×100‰

主要應(yīng)用于工業(yè)企業(yè)場地設(shè)計(jì)中

密度控制26高度控制

因航空或通訊設(shè)施的凈高要求、城市空間形的整體控制、以及土地利用整體經(jīng)濟(jì)性等原因，對場地的建筑高度進(jìn)行控制。另一方面，建筑高度也是確定建筑物等級，防火與消防標(biāo)準(zhǔn)、建筑設(shè)備配置要求的重要參數(shù)。建筑限高建筑層數(shù)平均層數(shù)建筑限高適用于對一般建筑物的控制，建筑層數(shù)則主要用以對居住建筑的考核

高度控制27高度控制建筑限高

是指場地內(nèi)建筑物的最高高度不得超過一定的高度限制，這一高度限制為建筑物室外地坪至建筑物頂部最高處之間的高差。某些情況下，也有以絕對海拔高度值做叁筑限高的控制值。在城市一般建設(shè)地區(qū)，局部突出層面的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間及煙囪等可不計(jì)入建筑控制高度，但突出部分高度和面積比例應(yīng)符合當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃實(shí)施條例的規(guī)定。當(dāng)場地處于建筑保護(hù)區(qū)或建筑控制地帶，以及有凈空要求的各種技術(shù)作業(yè)控制區(qū)范圍內(nèi)時(shí)，上述突出部分仍應(yīng)計(jì)人建筑控制高度。

建筑保護(hù)區(qū)、建筑控制地帶——按照國家或地方制定的有關(guān)條例和保護(hù)規(guī)則，在國家或地方公布的各級歷史文化名城、歷史文化保護(hù)區(qū)、文物保護(hù)單位和風(fēng)景名勝區(qū)及其周圍一定范圍內(nèi)劃定的需要對有關(guān)工程建設(shè)行為加以限制的區(qū)域或地帶。高度控制28高度控制建筑高度的限制下列場地的建筑高度應(yīng)符合城市規(guī)劃部門和有關(guān)專業(yè)部門的規(guī)定：城市各用地分區(qū)內(nèi)的建筑，當(dāng)城市總體規(guī)劃(也包括分區(qū)規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃)有要求時(shí)，應(yīng)按各用地分區(qū)控制建筑高度；市、區(qū)中心的臨街建筑，應(yīng)根據(jù)面臨街道的寬度控制建筑高度；航空港、電臺、電視臺、電信、微波通信、氣象臺、衛(wèi)星地面站、軍事要塞工程等周圍的建筑，應(yīng)按有關(guān)凈空要求控制建筑高度。此外，在建筑保護(hù)區(qū)或建筑控制地帶、以及其他有必要控制建筑高度的地區(qū)，建筑物亦應(yīng)符合有關(guān)建筑限高的要求。高度控制29高度控制建筑層數(shù)

這里是指建筑物地面以上主體部分的層數(shù)。建筑物屋頂上的嘹望塔、水箱間、電梯機(jī)房、排煙機(jī)房和樓梯出口小間等，不計(jì)人建筑層數(shù)；住宅建筑的地下室、半地下室，其頂板面高出室外地面不超過1．50m者，不計(jì)入層數(shù)內(nèi)。

建筑物按高度或?qū)訑?shù)劃分為普通建筑、高層建筑和超高層建筑。其具體標(biāo)準(zhǔn)為：

住宅建筑按層數(shù)劃分為：1—3層為低層；4—6層為多層；7—9層為中高層；10層以上為高層。公共建筑及綜合性建筑總高度超過24m者(不包括高度超過24m的單層主體建筑為高層。建筑物高度超過100m時(shí)，不論住宅或公共建筑均為超高層。

高度控制住宅建筑按層數(shù)劃分為：1—3層為低層；4—6層為多層30高度控制平均層數(shù)住宅平均層數(shù)是居住場地(居住區(qū)或小區(qū))技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價(jià)的必要指標(biāo)，反映著居住場地的空間形態(tài)特征和土地使用強(qiáng)度，與密度指標(biāo)和容量指標(biāo)密切相關(guān)。高度控制住宅平均層數(shù)是居住場地(居住區(qū)或小區(qū))技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價(jià)的31容量控制容積率一般容積率為1～2時(shí)為多層，4～10時(shí)為高層平均層數(shù)=容積率/建筑密度

=總建筑面積/總建筑占地面積相同的用地面積上，容積率越高則建成的建筑面積越大，它反映著土地使用強(qiáng)度的狀況。容量控制一般容積率為1～2時(shí)為多層，4～10時(shí)為高層平均層數(shù)32容量控制建筑面積密度（㎡/ha),人口密度主要用于居住場地人口密度容量控制主要用于居住場地33綠化控制綠化覆蓋率