住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置

1第二章住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置工商管理系物業(yè)管理教研室劉霞2學(xué)習(xí)目標(biāo)1、掌握住宅小區(qū)物業(yè)管理中物業(yè)管理公司、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的基本知識(shí)；2、掌握物業(yè)管理公司、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等的建立、職責(zé)和運(yùn)作。3重點(diǎn)難點(diǎn)重點(diǎn)：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等的建立、職責(zé)和運(yùn)作難點(diǎn)：住宅小區(qū)物業(yè)管理中物業(yè)管理公司、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)之間的基本關(guān)系42005年5月美麗園業(yè)委會(huì)狀告小區(qū)物業(yè)不合理收費(fèi)。2005年9月海淀法院駁回業(yè)委會(huì)請(qǐng)求。2005年12月業(yè)委會(huì)勝訴，成為北京首個(gè)打贏物業(yè)費(fèi)糾紛官司的小區(qū)。

2006年5月小區(qū)物業(yè)提起申訴。2006年8月“美麗園案”再審維持原判。2006年9月1日鴻銘物業(yè)突然離開(kāi)。2006年10月9日小區(qū)召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，表決是否罷免業(yè)委會(huì)全體委員。2006年12月8日，經(jīng)過(guò)業(yè)主投票選擇的南京新鴻運(yùn)物業(yè)公司入駐美麗園。

美麗園物業(yè)大事記（來(lái)源于新京報(bào)）5恩里小區(qū)組織與管理機(jī)構(gòu)設(shè)置領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)社區(qū)政府市房地局市政管委北方物業(yè)公司居委會(huì)代表恩里物業(yè)公司經(jīng)理室小區(qū)管委會(huì)街道辦事處代表業(yè)主代表物業(yè)公司代表辦公室房修部綜合服務(wù)部經(jīng)營(yíng)部財(cái)務(wù)部6某住宅區(qū)的管理機(jī)構(gòu)設(shè)置業(yè)主委員會(huì)房管局顧問(wèn)委員會(huì)物業(yè)公司住宅小區(qū)管理處中央值班調(diào)度室物業(yè)管理部工程部文化部檔案部財(cái)務(wù)部治安消防隊(duì)保潔隊(duì)綠化養(yǎng)護(hù)隊(duì)7住宅小區(qū)物業(yè)管理的兩大主體物業(yè)管理公司物業(yè)管理市場(chǎng)業(yè)主8第一節(jié)物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司是指按合法程序建立并具備相應(yīng)資質(zhì)條件的對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的企業(yè)性經(jīng)濟(jì)實(shí)體。它具有法人資格。根據(jù)合同接受業(yè)主的委托，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，對(duì)物業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理，并收取一定的費(fèi)用。9一、物業(yè)管理公司的分類1、由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)。2、由房地產(chǎn)管理部門所屬的房地產(chǎn)管理所轉(zhuǎn)制建成的物業(yè)管理公司。3、由房產(chǎn)管理部門新組建的物業(yè)管理公司4、以合作社為基礎(chǔ)的物業(yè)管理公司5、按照《公司》法的要求，由社會(huì)上的公司、個(gè)人發(fā)起組建的物業(yè)管理公司6、由大中型企事業(yè)單位自行組建的物業(yè)管理公司10二、物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件及審批1、資質(zhì)條件依法成立有必要的財(cái)產(chǎn)或經(jīng)費(fèi)有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任112、申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)質(zhì)需要提供的的資料企業(yè)資質(zhì)等級(jí)級(jí)申報(bào)表營(yíng)業(yè)執(zhí)照企業(yè)資質(zhì)證書書正、副本物業(yè)管理人員員的職業(yè)資格格證和勞動(dòng)合合同，管理和技術(shù)人人員的職稱證證書和勞動(dòng)合合同，工程、財(cái)務(wù)負(fù)負(fù)責(zé)人的職稱稱證書和勞動(dòng)動(dòng)合同物業(yè)服務(wù)合同同復(fù)印件物業(yè)業(yè)管理業(yè)績(jī)資資料123、物業(yè)管管理公司經(jīng)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的的審批程序序物業(yè)管理企企業(yè)的資質(zhì)質(zhì)管理實(shí)行行分級(jí)審批批制度新設(shè)設(shè)立立物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)領(lǐng)領(lǐng)取取營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)執(zhí)執(zhí)照照起起30日日內(nèi)內(nèi)向向工商商注注冊(cè)冊(cè)所所在在地地的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)主主管管部部門門申申請(qǐng)請(qǐng)資資質(zhì)質(zhì)提供供的的文文件件是是：：營(yíng)業(yè)業(yè)執(zhí)執(zhí)照照企業(yè)業(yè)章章程程驗(yàn)資資證證明明企業(yè)業(yè)法法定定代代表表人人的的身身份份證證明明物業(yè)業(yè)管管理理專專業(yè)業(yè)人人員員的的職職業(yè)業(yè)資資格格證證書書和和勞勞動(dòng)動(dòng)合合同同，，管管理理和和技技術(shù)術(shù)人人員員的的職職業(yè)業(yè)資資格格證證書書和和勞勞動(dòng)動(dòng)合合同同新設(shè)設(shè)立立物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司資資質(zhì)質(zhì)按按照照最最低低級(jí)級(jí)核核定定，，為為一一年年暫暫定定期期證書書頒頒發(fā)發(fā)和和管管理理按按級(jí)級(jí)別別歸歸各各級(jí)級(jí)政政府府房房地地產(chǎn)產(chǎn)主主管管部部門門13三、、物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司資資質(zhì)質(zhì)級(jí)級(jí)別別的的評(píng)評(píng)審審一級(jí)級(jí)資資質(zhì)質(zhì)二級(jí)級(jí)資資質(zhì)質(zhì)三級(jí)級(jí)資資質(zhì)質(zhì)要求求：：注冊(cè)冊(cè)資資本本要要求求人員員要要求求物業(yè)業(yè)管管理理類類型型及及面面積積要要求求管理理上上的的要要求求14四、、物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司的的組組織織機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)設(shè)設(shè)置置1、、物業(yè)業(yè)管管理理公公司司組組織織機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)設(shè)設(shè)置置的的原原則則目標(biāo)標(biāo)原原則則統(tǒng)一一領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)與與層層次次管管理理原原則則分工工協(xié)協(xié)作作原原則則責(zé)權(quán)權(quán)對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)原原則則有效效管管理理幅幅度度原原則則152、、物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司組組織織機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)設(shè)設(shè)置置的的程程序序確定定公公司司性性質(zhì)質(zhì)進(jìn)行行外外圍圍調(diào)調(diào)研研對(duì)各各部部門門工工作作進(jìn)進(jìn)行行定定位位擬擬定定內(nèi)內(nèi)部部機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)設(shè)設(shè)置置草草圖圖擬定定部部門門職職責(zé)責(zé)與與崗崗位位討論論、、修修正正和和審審批批組組織織機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)招聘聘和和安安排排工工作作人人員員163、、物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司組組織織機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)構(gòu)構(gòu)成成公司決策機(jī)構(gòu)公司的主要職能機(jī)構(gòu)董事事會(huì)會(huì)或或總總經(jīng)經(jīng)理理階階層層17目前前，，一般般物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司的的機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)設(shè)設(shè)置置大大都都采采用用：：經(jīng)理理室室管管理理層層、、職職能能部部門門層層、、下下屬屬企企業(yè)業(yè)及及管管理理處處等三個(gè)個(gè)層層級(jí)級(jí)的的組組織織形形式式181.經(jīng)經(jīng)理理室室2.辦辦公公室室3.財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)部4.業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)部房屋管管理維維修部部經(jīng)經(jīng)營(yíng)開(kāi)開(kāi)發(fā)部部保保安部部環(huán)境管管理部部設(shè)設(shè)備工工程部部5、人人力資資源部部6、下屬企企業(yè)及及管理理處19例1成都市市輝煌煌物業(yè)業(yè)管理理有限限公司司的組組織機(jī)機(jī)構(gòu)20例2通用技技術(shù)集集團(tuán)物物業(yè)管管理有有限公公司組組織機(jī)機(jī)構(gòu)21第二節(jié)節(jié)業(yè)業(yè)主、、業(yè)主主大會(huì)會(huì)和業(yè)業(yè)主管管理委委員會(huì)會(huì)一、業(yè)業(yè)主1、業(yè)主業(yè)主是是指房房屋和和相關(guān)關(guān)設(shè)施施的所所有權(quán)權(quán)人。。2、業(yè)業(yè)主的的權(quán)利利業(yè)主在在物業(yè)業(yè)管理理活動(dòng)動(dòng)中，，擁有有以下下權(quán)利利：（1））對(duì)房房屋專專有部部分享享有的的專有有權(quán)。。（2））對(duì)房房屋共共有部部分享享有的的共有有所有有權(quán)。。（3））因業(yè)業(yè)主之之間的的共同同關(guān)系系形成成的成成員權(quán)權(quán)。22業(yè)主在在物業(yè)業(yè)管理理活動(dòng)動(dòng)中，，應(yīng)履履行以以下義務(wù)：：（1））遵守守業(yè)主主公約約、業(yè)業(yè)主大大會(huì)議議事規(guī)規(guī)則。。（2））遵守守物業(yè)業(yè)管理理區(qū)域域內(nèi)物物業(yè)共共用部部位和和公用用設(shè)備備的使使用、、公共共秩序序和環(huán)環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生的的維護(hù)護(hù)等方方面的的規(guī)章章制度度。23（3））執(zhí)行業(yè)業(yè)主大大會(huì)的的決定定和業(yè)業(yè)主大大會(huì)授授權(quán)業(yè)業(yè)主委委員會(huì)會(huì)做出出的決決定。。（4））按照照國(guó)家家有關(guān)關(guān)規(guī)定定繳納納專項(xiàng)項(xiàng)維修修資金金。（5））按時(shí)時(shí)繳納納物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)用用。（6））法律律、法法規(guī)規(guī)規(guī)定的的其他他義務(wù)務(wù)。24二、業(yè)業(yè)主大大會(huì)1、業(yè)主大大會(huì)業(yè)主大大會(huì)是是由物物業(yè)管管理區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)全體體業(yè)主主或業(yè)業(yè)主代代表組組成，，是物物業(yè)內(nèi)內(nèi)最高高決策策機(jī)構(gòu)構(gòu)。2、業(yè)業(yè)主大大會(huì)的的籌備備產(chǎn)生生3、業(yè)業(yè)主大大會(huì)的的職權(quán)權(quán)25（1））選舉和和罷免免業(yè)主主委員員會(huì)的的組成成人員員。（2））監(jiān)督督業(yè)主主委員員會(huì)的的工作作。（3））聽(tīng)取取和審審查業(yè)業(yè)主委委員會(huì)會(huì)的工工作報(bào)報(bào)告。。（4））決定定住宅宅區(qū)內(nèi)內(nèi)關(guān)于于業(yè)主主的重重大事事項(xiàng)。。（5））修改改業(yè)主主公約約。（6））改變變和撤撤銷業(yè)業(yè)主委委員會(huì)會(huì)的職職權(quán)。。（7））批準(zhǔn)準(zhǔn)業(yè)主主委員員會(huì)的的職權(quán)權(quán)。264、業(yè)主大大會(huì)的的召開(kāi)開(kāi)形式式業(yè)主大大會(huì)分分為定定期會(huì)會(huì)議和和臨時(shí)時(shí)會(huì)議議。5、業(yè)業(yè)主大大會(huì)的的規(guī)則則業(yè)主大大會(huì)會(huì)會(huì)議可可以采采用集集體討討論的的形式式，也也可以以采用用書面面征求求意見(jiàn)見(jiàn)的形形式，，但應(yīng)應(yīng)當(dāng)有有物業(yè)業(yè)管理理區(qū)域域內(nèi)持持有投投票權(quán)權(quán)1/2以以上的的業(yè)主主人數(shù)數(shù)參加加。業(yè)業(yè)主可可以委委托代代理人人參加加業(yè)主主大會(huì)會(huì)會(huì)議議。276、業(yè)主主大會(huì)的的地位業(yè)主大會(huì)會(huì)的決定定對(duì)物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)的的全體業(yè)業(yè)主具有有約束力力。28三、業(yè)主主委員會(huì)會(huì)1、業(yè)主委員員會(huì)業(yè)主委員員會(huì)是在在物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)代表表全體業(yè)業(yè)主對(duì)物物業(yè)實(shí)施施自治管管理的組組織。2、業(yè)主主委員會(huì)會(huì)的建立立（1）成成立業(yè)主主委員會(huì)會(huì)的目的的（2）業(yè)業(yè)主委會(huì)會(huì)應(yīng)符合合的條件件293、業(yè)主委員員會(huì)的職職責(zé)業(yè)主委員員會(huì)應(yīng)當(dāng)當(dāng)履行以以下職責(zé)責(zé)：①組織織召開(kāi)業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議，，報(bào)告物物業(yè)管理理的實(shí)施施情況。。②代表表業(yè)主、、業(yè)主大大會(huì)與選選聘的物物業(yè)管理理企業(yè)簽簽訂物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同。③及時(shí)時(shí)了解業(yè)業(yè)主、物物業(yè)使用用人的意意見(jiàn)和建建議，監(jiān)監(jiān)督和協(xié)協(xié)助物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)履行行物業(yè)服服務(wù)合同同。30④監(jiān)督督業(yè)主公公約的實(shí)實(shí)施。⑤業(yè)主主大會(huì)賦賦予的其其他職責(zé)責(zé)。業(yè)主委員員會(huì)應(yīng)當(dāng)當(dāng)督促違違反物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同約定定逾期不不繳納物物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)用的的業(yè)主，，限期繳繳納物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)用314、業(yè)主委員員會(huì)的運(yùn)運(yùn)作5、業(yè)主主委員會(huì)會(huì)的日常常工作6、業(yè)主主委員