住宅戶(hù)型贈(zèng)送面積方式

【住宅戶(hù)型贈(zèng)送研究】首度地產(chǎn)成都樓市背景介紹開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)策略研究1、研究背景住宅戶(hù)型贈(zèng)送空間設(shè)計(jì)研究意義—成都樓市背景介紹政策威力逐步顯現(xiàn)，成都樓市步入下行區(qū)間在持續(xù)的宏觀調(diào)控和政策影響下，成都樓市在2011年經(jīng)歷了一次“寒流”，從2011年下半年到現(xiàn)在，成都樓市成交量一直在低位徘徊。在這樣的大背景下，市場(chǎng)客群結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變化。高端改善客戶(hù)和投資者漸行漸遠(yuǎn)，以首次購(gòu)房或首次改善為購(gòu)房目的的“剛需群體”成為市場(chǎng)的絕對(duì)主力。因此，以80后為主“剛需群體”成為眾多開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶的對(duì)象，并對(duì)此進(jìn)行了針對(duì)性的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，宣傳推廣和營(yíng)銷(xiāo)策劃，例如：華潤(rùn)在年初舉行了持續(xù)二個(gè)月的“首屆青年房展會(huì)”；保利三月初在春熙路舉行為期三天的“80后房交會(huì)”；綠地制定的“4S青年置業(yè)四星戰(zhàn)略”；住宅戶(hù)型贈(zèng)送空間設(shè)計(jì)研究意義—成都樓市背景介紹抓住“剛需群體”成為了2012年成都樓市銷(xiāo)售的“重點(diǎn)突破口”。住宅戶(hù)型贈(zèng)送空間設(shè)計(jì)研究意義—成都樓市背景介紹根據(jù)搜房網(wǎng)三月份最新網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，“價(jià)格”是以80后為主的剛需購(gòu)房者最關(guān)注的因素。這主要是因?yàn)?0后群體目前正處于事業(yè)的起步發(fā)展階段，財(cái)富累積較少，因此對(duì)“價(jià)格”的敏感程度很高，特別是在目前低迷的市場(chǎng)行情下，這部分客群對(duì)降價(jià)預(yù)期非常強(qiáng)烈。從項(xiàng)目產(chǎn)品因素看，剛需購(gòu)房者對(duì)“戶(hù)型”關(guān)注度較高。這主要是受“限購(gòu)、限貸”政策的影響，前兩年流行的“先買(mǎi)小房，后換大房”的梯級(jí)置業(yè)理念逐漸被目前的“一步到位”所取代。價(jià)格，42.31%戶(hù)型，5.77%以80后為主的剛需群體，買(mǎi)房很看重性?xún)r(jià)比，希望既便宜性?xún)r(jià)比又高，在能接受的價(jià)格范圍內(nèi)，戶(hù)型功能滿(mǎn)足未來(lái)5~10年的需要。住宅戶(hù)型贈(zèng)送空間設(shè)計(jì)研究意義—開(kāi)發(fā)商策略研究開(kāi)發(fā)商要想抓住目前的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，搶占先機(jī)，就必須充分了解“剛需客群”的購(gòu)房關(guān)注要素和需求（價(jià)格、戶(hù)型），根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)變化，針對(duì)性地制定“企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略”和“項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略”。企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略突破容積率限制要確保項(xiàng)目利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)要滿(mǎn)足剛需群體對(duì)戶(hù)型的功能需求，同時(shí)在價(jià)格上進(jìn)行控制贈(zèng)送空間設(shè)計(jì)容積率受到土地出讓條件限制，要想突破限制，就必須在戶(hù)型上做文章，通過(guò)“贈(zèng)送空間”設(shè)計(jì)，提高實(shí)際使用面積，達(dá)到突破容積率目的。通過(guò)巧用“建筑面積測(cè)量規(guī)范”可使戶(hù)型部分空間不計(jì)入面積或計(jì)入一半面積，得房率大大增加，戶(hù)型功能有所提升，通過(guò)贈(zèng)送面積平均，實(shí)得單價(jià)下降，從而控制住總價(jià)?！巴黄迫莘e率限制”是開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略”和“項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略”的有效方法，而突破容積率的關(guān)鍵在于戶(hù)型的“贈(zèng)送空間”設(shè)計(jì)。開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)突破容積率限制住宅戶(hù)型贈(zèng)送空間設(shè)計(jì)研究意義—開(kāi)發(fā)商策略研究對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)：通過(guò)贈(zèng)送空間設(shè)計(jì)，提高產(chǎn)品附加值，突破了土地容積率限制，有助于攤薄地價(jià)，保證項(xiàng)目利潤(rùn)，從而實(shí)現(xiàn)既定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，是當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下一種有效的“經(jīng)營(yíng)策略”。對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)：贈(zèng)送空間設(shè)計(jì)，高附加值產(chǎn)品不但滿(mǎn)足剛需客群功能需求，在“實(shí)得均價(jià)”的概念下，無(wú)論是單價(jià)還是總價(jià)，均符合剛需客群對(duì)于降價(jià)的預(yù)期，使項(xiàng)目具有較高性?xún)r(jià)比，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。（滿(mǎn)足功能的）產(chǎn)品+（預(yù)期之中的）價(jià)格成為當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下一種有效的“競(jìng)爭(zhēng)策略”。以產(chǎn)品為載體，通過(guò)贈(zèng)送空間設(shè)計(jì)，突破土地容積率，提高產(chǎn)品附加值，既有助于開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)目標(biāo)達(dá)成，又變相降低了產(chǎn)品價(jià)格，增加了產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。競(jìng)爭(zhēng)策略利潤(rùn)保障低價(jià)促銷(xiāo)實(shí)得價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)2、代表案例研究目前市場(chǎng)上代表項(xiàng)目贈(zèng)送方式一覽項(xiàng)目名稱(chēng)贈(zèng)送方式贈(zèng)送面積贈(zèng)送率戶(hù)型圖華潤(rùn)二十四城多陽(yáng)臺(tái)半贈(zèng)送，飄窗全贈(zèng)送7-11㎡8%-12%協(xié)信中心陽(yáng)臺(tái)半贈(zèng)送，飄窗全贈(zèng)送4-13㎡4%-11%藍(lán)光coco時(shí)代多陽(yáng)臺(tái)半贈(zèng)送，飄窗全贈(zèng)送9-10㎡13%-14%光華逸家結(jié)構(gòu)板、附屬構(gòu)架全贈(zèng)送、多陽(yáng)臺(tái)半贈(zèng)送面積11-20㎡15%-26%塔子山一號(hào)結(jié)構(gòu)板，花池全贈(zèng)送，多陽(yáng)臺(tái)半贈(zèng)送12-28㎡19%-24%藍(lán)光coco金沙設(shè)備平臺(tái)，空調(diào)機(jī)位，多陽(yáng)臺(tái)半贈(zèng)送16-20㎡24%-30%普通贈(zèng)送7%-14%華潤(rùn)·二十四四城戶(hù)型贈(zèng)贈(zèng)送空空間設(shè)設(shè)計(jì)要要點(diǎn)分分析我們以以“M3（95㎡）戶(hù)戶(hù)型為為例進(jìn)進(jìn)行分分析。。設(shè)計(jì)要要點(diǎn)：：多陽(yáng)臺(tái)臺(tái)設(shè)計(jì)計(jì)：一般中中小戶(hù)戶(hù)型陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)基基本為為兩個(gè)個(gè)。本本戶(hù)型型除了了常規(guī)規(guī)的生生活陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)和和景觀觀（休休閑））陽(yáng)臺(tái)臺(tái)外，另設(shè)計(jì)計(jì)了兩兩個(gè)陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)，，并與與功能能間相相連，通過(guò)打打通與與功能能間相相連接接的陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)使使得戶(hù)戶(hù)型在在空間間上實(shí)實(shí)現(xiàn)“三房房二衛(wèi)衛(wèi)”的功能能要求求。面積計(jì)計(jì)算記一半半面積積；該戶(hù)型型贈(zèng)送送面積積約7㎡左右適用范范圍中小戶(hù)戶(hù)型住住宅公公寓改造前前改造后后華潤(rùn)二二十四四城戶(hù)型贈(zèng)贈(zèng)送空空間設(shè)設(shè)計(jì)要要點(diǎn)總總結(jié)優(yōu)點(diǎn)：：設(shè)計(jì)難難度小小；限制條條件少少；后期改改造成成本較較低；；客戶(hù)易易接受受。缺點(diǎn)：：贈(zèng)送面面積一一般。。該戶(hù)型型主要要通過(guò)過(guò)“多陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)””設(shè)計(jì)贈(zèng)贈(zèng)送面面積，，提高高空間間使用用率，，是目前前市場(chǎng)場(chǎng)上一一種常常規(guī)主主流做做法。。由于該該方法法限制制條件件少，，設(shè)計(jì)計(jì)容易易，因因此適適用度度很高高，如如果采采用精精裝修修交付付，還還能免免去業(yè)業(yè)主后后期改改造成成本，，避免免外立立面污污染，，減小小交房房后的的管理理難度度。中等贈(zèng)贈(zèng)送20%-26%光華逸逸家項(xiàng)目戶(hù)戶(hù)型項(xiàng)目住住宅戶(hù)戶(hù)型主主要分分為““A（57㎡左右右）精精致三三房””、““B（75㎡左右右）舒舒居三三房”、”C(95㎡左右右)闊奢三三房””三種種戶(hù)戶(hù)型。。由于于該項(xiàng)項(xiàng)目戶(hù)戶(hù)型附附加值值主要要體現(xiàn)現(xiàn)在A戶(hù)型上,A戶(hù)型也是是項(xiàng)目主主要宣傳傳戶(hù)型，，因此僅對(duì)對(duì)A戶(hù)型進(jìn)行行分析。。57㎡的三房房在成都都市場(chǎng)非非常罕見(jiàn)見(jiàn)，雖然然該戶(hù)型型缺點(diǎn)較較多，但但實(shí)用性性和性?xún)r(jià)價(jià)比非常常高，因因此也成成為了項(xiàng)項(xiàng)目的主主要宣傳傳點(diǎn)，在在一定程程度上提提升了項(xiàng)項(xiàng)目的知知名度。。優(yōu)點(diǎn)：戶(hù)型方正正實(shí)用，，采光通通風(fēng)俱佳佳‘57㎡做成三三房，空空間利用用率非常常高；雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)，戶(hù)戶(hù)型功能能較完備備。贈(zèng)送面積積很多。。缺點(diǎn)：戶(hù)型動(dòng)線(xiàn)線(xiàn)設(shè)置混混亂，動(dòng)動(dòng)靜不分分區(qū)；戶(hù)型非常常緊湊，，主要功功能間面面積狹小?。粦?hù)型改造造有一定定難度，，成本較較高。A1：57㎡實(shí)實(shí)得72,,贈(zèng)送率26%三房?jī)蓮d廳一衛(wèi)半贈(zèng)送全贈(zèng)送光華逸家家戶(hù)型贈(zèng)送送空間設(shè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)分析我們以““A戶(hù)型（57㎡左右））”為例例進(jìn)行分分析，除除了“多多陽(yáng)臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)”外外，該戶(hù)戶(hù)型贈(zèng)送送空間設(shè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)主要有有：“結(jié)構(gòu)連連扳”、、“附屬屬構(gòu)架””設(shè)計(jì)。。設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)：結(jié)構(gòu)連扳扳、附屬屬構(gòu)架設(shè)設(shè)計(jì)：結(jié)構(gòu)連扳扳：根據(jù)建筑筑抗震設(shè)設(shè)計(jì)要求求設(shè)置結(jié)結(jié)構(gòu)連扳扳，可為業(yè)業(yè)主后期期裝飾改改造，擴(kuò)擴(kuò)展為戶(hù)戶(hù)型功能能空間。。附屬構(gòu)架架：利用房屋屋拼接零零星空間間，通過(guò)過(guò)預(yù)留構(gòu)構(gòu)造梁，由業(yè)主主后期進(jìn)進(jìn)行加板板裝飾，，改造為為生活陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)或其其他附屬屬功能間間。面積計(jì)算算不計(jì)面積積；該戶(hù)型贈(zèng)贈(zèng)送面積積約15㎡左右適用范圍圍中小戶(hù)型型住宅公公寓臥室為結(jié)結(jié)構(gòu)連扳扳，屬于于全贈(zèng)送送面積：：①部分交交房后為為實(shí)體墻墻，需自自行敲掉掉；②部分交交房后沒(méi)沒(méi)有墻，，需自行行砌筑；；③部分交交房后沒(méi)沒(méi)有窗，，須自行行安裝。。①③②半贈(zèng)送全贈(zèng)送生活陽(yáng)臺(tái)臺(tái)為附屬屬構(gòu)架，，屬于全全贈(zèng)送面面積：④部分交交房后為為半高矮矮墻，需需自行敲敲掉；⑤部分交交房底部部下空，，預(yù)留構(gòu)構(gòu)造梁，，須自行行鋪板；；⑥部分交交房后沒(méi)沒(méi)有欄桿桿，需自自行安裝裝。④⑥⑤A1：57㎡三房?jī)蓮d廳一衛(wèi)光華逸家家戶(hù)型贈(zèng)送送空間設(shè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)總結(jié)優(yōu)點(diǎn)：贈(zèng)送面積積較多；；可在一定定程度上上進(jìn)行空空間組合合；空間利用用率非常常高，戶(hù)戶(hù)型功能能間完備備；使小戶(hù)型型做到大大贈(zèng)送，，有助于于提升性性?xún)r(jià)比。。缺點(diǎn)：后期改造造成本較較高；改造中對(duì)對(duì)外面有有一定污污染，影影響項(xiàng)目目品質(zhì)；；需符合報(bào)報(bào)建要求求，設(shè)計(jì)計(jì)上有一一定難度度。該戶(hù)型主主要通過(guò)過(guò)“多陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)”、、“結(jié)構(gòu)連連扳”、、“附附屬構(gòu)架架”設(shè)計(jì)贈(zèng)送送面積，，提高空空間使用用率，后兩種做做法較為為少見(jiàn)。?！敖Y(jié)構(gòu)連連扳”、、“附屬屬構(gòu)架””是項(xiàng)目目的設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)，，該方法法有一定定設(shè)計(jì)難難度，市市場(chǎng)上比比較少見(jiàn)見(jiàn)。如果果是毛坯坯交付，，會(huì)增加加業(yè)主改改造成本本，同時(shí)時(shí)造成外外立面污污染，影影響品質(zhì)質(zhì)。但該該方法贈(zèng)贈(zèng)送面積積較多，，特別是是在小戶(hù)戶(hù)型中能能極大提提高項(xiàng)目目的性?xún)r(jià)價(jià)比，總總體來(lái)說(shuō)說(shuō)利大于于弊。塔子山一一號(hào)24%的贈(zèng)送率率約7平米結(jié)構(gòu)構(gòu)板贈(zèng)送送高贈(zèng)送30%及以上贈(zèng)送突破破方式1：躍層贈(zèng)送送中鐵西城城項(xiàng)目戶(hù)型型項(xiàng)目住宅宅戶(hù)型分分為“平平層B（91㎡左右））”和““躍層C（89㎡左右））、E(115㎡左右)”戶(hù)型型。由于于該項(xiàng)目目戶(hù)型附附加值主主要體現(xiàn)現(xiàn)在躍層層戶(hù)型上上，因此僅對(duì)對(duì)躍層戶(hù)戶(hù)型進(jìn)行行分析。。與其他同同面積戶(hù)戶(hù)型相比比，該項(xiàng)項(xiàng)目戶(hù)型型最大程程度保證證了居住住舒適度度，同時(shí)時(shí)業(yè)主可可根據(jù)家家庭需要要自由組組合，通通過(guò)挑高高設(shè)計(jì)使使得該戶(hù)戶(hù)型贈(zèng)送送面積非非常之多多，有效效提升了了項(xiàng)目性性?xún)r(jià)比。。優(yōu)點(diǎn)：戶(hù)型挑高高6米設(shè)計(jì)，空間間感豐富；根據(jù)家庭需要要可自由組合合空間（增加加1.5房）；動(dòng)線(xiàn)設(shè)置較合合理，干濕分分區(qū)，用水集集中；露臺(tái)、飄窗設(shè)設(shè)計(jì)進(jìn)一步提提高了戶(hù)型實(shí)實(shí)用價(jià)值贈(zèng)送面積非常常多。缺點(diǎn)：戶(hù)型改造（增增加1.5房）難度大，，成本很高；；戶(hù)型改造后二二樓采光將會(huì)會(huì)受到很大影影響；部分空間如二二樓超大衣帽帽間實(shí)用價(jià)值值較低，存在在面積浪費(fèi)。。C1：89㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)衛(wèi)89.67平米兩室兩廳廳兩衛(wèi)上層層挑挑高+露臺(tái)+飄窗中鐵西城C1：89㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)衛(wèi)89㎡變123㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)衛(wèi)贈(zèng)送率：40%設(shè)計(jì)要點(diǎn)：室內(nèi)局部挑高高設(shè)計(jì)：該設(shè)計(jì)在躍層層公寓或別墅墅中較常見(jiàn)，，挑高部分通常位于客廳廳，兩層挑高空空間給予舒適適暢朗的空間感，從而而減少戶(hù)型緊緊湊的局促感感，使空間整體具有層次次。同時(shí)，可根據(jù)需要對(duì)對(duì)挑空部分進(jìn)行隔斷做成成臥室或書(shū)房房，由于只計(jì)算算一層面積，因此該設(shè)設(shè)計(jì)贈(zèng)送空間間非常多。面積計(jì)算不計(jì)面積；該戶(hù)型贈(zèng)送面面積約32.4㎡左右通過(guò)局部挑高高,露臺(tái)飄窗等形形式可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)約40%的贈(zèng)送率中鐵西城戶(hù)型贈(zèng)送空間間設(shè)計(jì)要點(diǎn)總總結(jié)優(yōu)點(diǎn)：贈(zèng)送面積非常常多；空間可自由組組合，戶(hù)型層層次感強(qiáng)；居住舒適度相相對(duì)較高；有一定市場(chǎng)接接受度。缺點(diǎn)：設(shè)計(jì)限制條件件多（限高））；后期改造成本本很高。該戶(hù)型主要通通過(guò)“室內(nèi)局部挑挑高”設(shè)計(jì)贈(zèng)送面積積，提高空間間使用率，是立體手法中中的最主要做做法。該方法是“立立體手法”中中最主流做法法，較為常見(jiàn)見(jiàn)，贈(zèng)送面積積非常多，產(chǎn)產(chǎn)品性?xún)r(jià)比很很高，易為市市場(chǎng)接受。但但在設(shè)計(jì)過(guò)程程中有一定條條件限制，業(yè)業(yè)主改造成本本很高。案例2：藍(lán)光coco蜜城三室兩廳雙衛(wèi)衛(wèi)總價(jià)60萬(wàn)建筑面積：68㎡實(shí)得面積：121㎡贈(zèng)送率：78%贈(zèng)送手法：常規(guī)陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送送增加餐廳及及書(shū)房空間尺尺度；躍層二層實(shí)現(xiàn)現(xiàn)全面積贈(zèng)送送，贈(zèng)送面積積達(dá)53㎡，做為主臥及及次臥使用戶(hù)型動(dòng)靜分區(qū)區(qū)明確，贈(zèng)送送面積大，空空間尺度舒適適，主臥面積積20㎡，客廳開(kāi)間間4.5m贈(zèng)送突破方向向2：挑高露臺(tái)萬(wàn)科·魅力之城魅立立方——熱銷(xiāo)產(chǎn)品建筑面積實(shí)得面積贈(zèng)送面積贈(zèng)送率單價(jià)實(shí)現(xiàn)75㎡110㎡35㎡46%9400元/㎡魅力之城不帶帶贈(zèng)送的清水水戶(hù)型現(xiàn)銷(xiāo)售售均價(jià)：6200僅偷面積后實(shí)實(shí)現(xiàn)的溢價(jià)為為2200元/㎡，溢價(jià)率35%挑高露臺(tái)研究究無(wú)蓋挑高陽(yáng)臺(tái)臺(tái)：高度達(dá)到到或超過(guò)二個(gè)個(gè)層高的陽(yáng)臺(tái)臺(tái)也可視為露露臺(tái)，均不計(jì)計(jì)入建筑面積積，可設(shè)計(jì)將將大露臺(tái)客廳廳或者臥室相相連。面積計(jì)算不計(jì)面積大幅提高戶(hù)型型性?xún)r(jià)比，擴(kuò)擴(kuò)大主要功能能間使用面積積③：雙層挑高陽(yáng)臺(tái)懸挑露臺(tái)在兩兩層露臺(tái)之間間，如果沒(méi)有有水平橫梁、、沒(méi)有掛墻等等結(jié)構(gòu)體時(shí)，，露臺(tái)面積可以以繼續(xù)不計(jì)入入建筑面積。。陽(yáng)臺(tái)底板至陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)上蓋的垂垂直空間范圍圍內(nèi)，如果有有水平鏤空樓樓板或連接橫橫梁，將計(jì)算一半建建筑面積。贈(zèng)送突破方向向3：花架等搭結(jié)構(gòu)構(gòu)板方式案例：溫江——千禧河畔國(guó)際際花架花架建筑面積：88㎡贈(zèng)送面積：45㎡實(shí)得面積：133㎡贈(zèng)送率：51%享有同樣資源源的改善型產(chǎn)產(chǎn)品，通過(guò)花花架大面積贈(zèng)贈(zèng)送，在實(shí)得單價(jià)上具具有明顯競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)花架不計(jì)算建建筑面積，屬屬于全贈(zèng)送面面積。實(shí)施措施：預(yù)預(yù)先留好“花花架”，交樓樓前統(tǒng)一布板板。設(shè)置花架預(yù)留花架優(yōu)點(diǎn)：增加業(yè)業(yè)主使用空間間，避開(kāi)相應(yīng)應(yīng)“露臺(tái)”““空中庭園””等概念。缺點(diǎn)：裝修需需統(tǒng)一安排，，各層影響較較大。3、戶(hù)型贈(zèng)送空空間設(shè)計(jì)常用用手法研究戶(hù)型贈(zèng)送空間間常用設(shè)計(jì)手手法研究戶(hù)型贈(zèng)送空間間其設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)可歸納為“平面手法””和“立體手法””兩大類(lèi)。平面手法針對(duì)戶(hù)型平面面格局具有彈彈性設(shè)計(jì)的部部分進(jìn)行“可可延伸”的設(shè)計(jì)變動(dòng)，，包括設(shè)計(jì)靜態(tài)態(tài)的陽(yáng)臺(tái)、入入戶(hù)花園設(shè)計(jì)計(jì)，和動(dòng)態(tài)的的合理變更凸凸窗、結(jié)構(gòu)連連扳和內(nèi)廊等等。立體手法針對(duì)戶(hù)型平面面格局基本不不變的條件下下，向空間要要面積，包括向地下室室、露臺(tái)空間間、夾層、挑挑高空間等要要面積。戶(hù)型贈(zèng)送空空間常用設(shè)設(shè)計(jì)手法研研究（平面面手法）A.普通凸窗/轉(zhuǎn)角凸窗普通凸窗改改造成室內(nèi)內(nèi)空間示意意實(shí)際應(yīng)用廣廣泛/功能空間有有效增大衛(wèi)生間轉(zhuǎn)角角凸窗實(shí)景景臥室內(nèi)轉(zhuǎn)角角凸窗實(shí)景景資料來(lái)源：：上海合合生高爾夫夫公寓設(shè)計(jì)要點(diǎn)：：普通凸窗：：普通凸窗在在中小戶(hù)型型中應(yīng)用較較多，在在90+的戶(hù)型中，，功能房間內(nèi)大大多設(shè)計(jì)大大面積的凸凸窗（不超超過(guò)2.2m），在空間上有效解解決了90㎡做三房的的過(guò)于緊湊湊的缺陷，，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范，一一般進(jìn)深考考慮控制在在0.6m。衛(wèi)生間轉(zhuǎn)角角凸窗：衛(wèi)生間的凈凈高要求低低，轉(zhuǎn)角凸凸窗的應(yīng)用用最為理想想，通過(guò)把帶窗外墻墻向外推移移，將窗臺(tái)臺(tái)放到與浴浴缸位置齊齊平，做成大玻璃窗窗，可使衛(wèi)衛(wèi)生間的空空間面積感感增強(qiáng)2-3平方米。面積計(jì)算不計(jì)面積適用范圍普通住宅戶(hù)型贈(zèng)送空空間常用設(shè)設(shè)計(jì)手法研研究（平面面手法）B.落地凸窗空間延伸，，實(shí)際窗地地面與房間間地面相同同設(shè)計(jì)要點(diǎn)：：可改造的凸凸窗主要是是將“凸窗（不不超過(guò)2.2m）下部的框框架結(jié)構(gòu)布布置在樓體體外側(cè)，則室內(nèi)高出出部分可以以去除，從從而增加房房型的使用面積””。如不進(jìn)行行拆除，則則可直接作作為室內(nèi)突出使使用物的一一部分。面積計(jì)算不計(jì)面積；；適用范圍普通住宅改造后內(nèi)空空間示意室外空間示示意可改造“落落地凸窗””室內(nèi)空間間模型示意意<2.2m戶(hù)型贈(zèng)送空空間常用設(shè)設(shè)計(jì)手法研研究（平面面手法）C.可局部拆卸卸內(nèi)凸窗增加儲(chǔ)物空空間或直接接變?yōu)闃?biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)高增加室室內(nèi)空間資料來(lái)源：：深圳招招商·城市主場(chǎng)設(shè)計(jì)要點(diǎn)：：在步入式凸凸窗上部分分設(shè)計(jì)橫梁梁，將部分分空間隔成兩層，使得凸窗層層高【下層空間】不超過(guò)2.2米，上層空空間0.6米左右用于于儲(chǔ)藏空間間；裝修期間可可將橫梁““拆卸”，，使原本2.2米的層高變成2.8米，與正常常房屋層高高一致。其設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)在在于凸窗的的上梁可以以打掉，直直接成為有效的室內(nèi)內(nèi)空間。面積計(jì)算不計(jì)面積適用范圍普通住宅在“城市主主場(chǎng)”樓書(shū)書(shū)的戶(hù)型平平面上，在在窗口位置置后標(biāo)注了了進(jìn)深有1.5米的虛線(xiàn)凸窗上方橫橫梁設(shè)計(jì)為為儲(chǔ)藏空間間凸窗下方為為完整空間間戶(hù)型贈(zèng)送空空間常用設(shè)設(shè)計(jì)手法研研究（平面面手法）D.大面積進(jìn)深深陽(yáng)臺(tái)小戶(hù)型改造造臥室，空空中花園休休閑區(qū)域，，工作陽(yáng)臺(tái)臺(tái)高效利用用資料來(lái)源：：深圳書(shū)書(shū)苑雅閣設(shè)計(jì)要點(diǎn)：：小戶(hù)型設(shè)計(jì)計(jì)中：大進(jìn)深陽(yáng)臺(tái)臺(tái)可改造為為房間利用；大戶(hù)型設(shè)計(jì)計(jì)中：大進(jìn)深陽(yáng)臺(tái)臺(tái)（空中花花園）可與客廳廳結(jié)合，便便于改造為為家庭廳或或者吧臺(tái)休閑區(qū)域域使用；面面寬較小的的進(jìn)深陽(yáng)臺(tái)臺(tái)則可作為工作陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)利用。。面積計(jì)算計(jì)一半面積積適用范圍普通住宅①③②①、小戶(hù)型型內(nèi)陽(yáng)臺(tái)：：改造為房間間利用②、大戶(hù)型型空中花園園：與客廳相連連可改造為為休閑空間間③、可高效效利用工作作陽(yáng)臺(tái)戶(hù)型贈(zèng)送空空間常用設(shè)設(shè)計(jì)手法研研究（平面面手法）E.入戶(hù)花園大戶(hù)型作為為入戶(hù)過(guò)渡渡空間，小小戶(hù)型可改改為功能區(qū)區(qū)域主要技巧：：小戶(hù)型與大大戶(hù)型在功功能應(yīng)用中中有所不同同：小戶(hù)型的入入戶(hù)花園：：主要為后期期客戶(hù)功能能改造使用，交房時(shí)建議議毛坯交房房，但在樣樣板段中建議改造造后展示，，便于客戶(hù)戶(hù)更直觀接接受；大戶(hù)型的入入戶(hù)花園：：主要強(qiáng)調(diào)入入戶(hù)過(guò)渡空空間以及視覺(jué)效效果的作用用，建議采用與與花池結(jié)合合手法，可帶帶部分裝修修交房。面積計(jì)算計(jì)一半面積積適用范圍普通通住住宅宅資料料來(lái)來(lái)源源：：上上海海金金地地·未未未來(lái)來(lái)入戶(hù)花園改造成餐廳小戶(hù)型示意小戶(hù)型入戶(hù)花園帶花池的入戶(hù)花園大戶(hù)型入戶(hù)示意戶(hù)型型贈(zèng)贈(zèng)送送空空間間常常用用設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)手手法法研研究究（（平平面面手手法法））F.隱蔽蔽式式儲(chǔ)儲(chǔ)藏藏空空間間結(jié)合合管管道道井井，，增增加加儲(chǔ)儲(chǔ)藏藏空空間間資料料來(lái)來(lái)源源：：深深圳圳佳佳兆兆業(yè)業(yè)·桂芳芳園園設(shè)計(jì)計(jì)要要點(diǎn)點(diǎn)：：在管管道道井井設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)處處可可對(duì)對(duì)于于其其齊齊平平墻墻面面設(shè)隱隱蔽蔽式式儲(chǔ)儲(chǔ)藏藏空空間間，，凈凈高高小小于于2.2米可不不計(jì)計(jì)入入建建筑筑面面積積。。該臥臥室室壁壁柜柜空空間高高度度為為2.1米，，由由于于低低于于2.2米而而不計(jì)計(jì)入入建建筑筑面面積積，，被被稱(chēng)稱(chēng)為為““隱隱藏藏式式衣櫥櫥””。。面積積計(jì)計(jì)算算不計(jì)計(jì)面面積積適用用范范圍圍普通通住住宅宅管道井位置隱藏式衣柜設(shè)計(jì)裝修后效果示意戶(hù)型型贈(zèng)贈(zèng)送送空空間間常常用用設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)手手法法研研究究（（平平面面手手法法））G.以花花架架形形式式作作為為構(gòu)構(gòu)架架創(chuàng)新新形形式式，，可可架架板板直直接接作作為為房房間間使使用用資料料來(lái)來(lái)源源：：深深圳圳雙雙御御雅雅軒軒設(shè)計(jì)計(jì)要要點(diǎn)點(diǎn)：：在原原預(yù)預(yù)備備設(shè)設(shè)定定房房間間處處構(gòu)構(gòu)建建花花架架，，又又可可以以作作為為樓樓板板的的梁梁。。在上上面面可可以以搭搭板板成成樓樓板板，，并并在在外外隔隔墻墻成成房房間間，，由由于于是是花花架架，，可可不不計(jì)計(jì)入入建建筑筑面面積積，，裝裝修修時(shí)時(shí)期期間間可可鋪鋪板板砌砌墻墻隔隔成成獨(dú)獨(dú)立立空空間間使使用用，，但但改改造造成成本本較較高高。。面積積計(jì)計(jì)算算不計(jì)計(jì)面面積積適用用范范圍圍普通通住住宅宅【適宜宜小小戶(hù)戶(hù)型型】花架架原原型型示示意意改造造后后房房間間示示意意戶(hù)型型原原型型以以走走道道入入室室內(nèi)內(nèi)，，兩兩側(cè)側(cè)設(shè)設(shè)花花架架花架示意花架示意戶(hù)型型贈(zèng)贈(zèng)送送空空間間常常用用設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)手手法法研研究究（（平平面面手手法法））H.共享享電電梯梯廳廳前后后雙雙開(kāi)開(kāi)門(mén)門(mén)電電梯梯減減少少公公攤攤面面積積同同時(shí)時(shí)保保證證私私密密性性設(shè)計(jì)計(jì)要要點(diǎn)點(diǎn)：：共享享電電梯梯廳廳的的方方式式主主要要以以配配置置可可前前后后雙雙開(kāi)門(mén)門(mén)的的電電梯梯廳廳。。電梯梯開(kāi)開(kāi)門(mén)門(mén)后后可可以以直直接接進(jìn)進(jìn)入房房屋屋，，將將以以前前的的電電梯梯等等待待區(qū)區(qū)改改為為私私人人空間間，，把把入入戶(hù)戶(hù)門(mén)門(mén)外外移移，，使使得得主主可可以以多多出出部分分面面積積，，該設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)對(duì)對(duì)電電梯梯配配置置要要求求很很高高，多多用用于于一一梯梯二二戶(hù)戶(hù)的的高高端端平平層層大大宅宅。。面積積計(jì)計(jì)算算減少少公公攤攤面面積積適用用范范圍圍高端端住住宅宅資料料來(lái)來(lái)源源：：成成都都萬(wàn)萬(wàn)科科·五龍山形成私家家電梯廳廳雙開(kāi)門(mén)設(shè)設(shè)計(jì)雙開(kāi)門(mén)設(shè)設(shè)計(jì)戶(hù)型贈(zèng)送送空間常常用設(shè)計(jì)計(jì)手法研研究（平平面手法法）I.設(shè)備平臺(tái)臺(tái)利用大面積設(shè)設(shè)備平臺(tái)臺(tái)，實(shí)用用性創(chuàng)新新資料來(lái)源源：上海海金金地·未未來(lái)設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)：設(shè)備平臺(tái)臺(tái)通常作作為空調(diào)調(diào)外機(jī)，，水電表表等放置置區(qū)域，，通過(guò)贈(zèng)送送大面積積的設(shè)備備平臺(tái)，，經(jīng)過(guò)改改造適宜宜在小戶(hù)戶(hù)型中高高效利用用。通過(guò)設(shè)備備平臺(tái)的的高效利利用，可可增加其其功能區(qū)區(qū)域，如如書(shū)房、、儲(chǔ)藏室室、健身身房等。。面積計(jì)算算不計(jì)面積積適用范圍圍普通住宅宅【適宜小戶(hù)戶(hù)型】原設(shè)備平臺(tái)玻璃房隔成書(shū)房客廳區(qū)域整體示意利用設(shè)備備平臺(tái)作作為可改改造空間間可稱(chēng)為為金地一一大創(chuàng)新新之舉A.地下室室/半地下下空間間根據(jù)地地下空空間范范圍巧巧妙規(guī)規(guī)避建建筑面面積主要技技巧：：地下室室和半半地下下室頂頂板高高出室室外地地面不不足1米的，，其建建筑面面積不不計(jì)入入容積積率地下室室定義義：房間地地面低低于室室外地地平面面的高高度超過(guò)過(guò)該房房間凈凈高的的1/2。半地下下室定定義：：指房間間地面面低于于室外外地平平面的的高度度超過(guò)過(guò)該房房間凈高高的1/3，且不不超過(guò)過(guò)1/2。面積計(jì)計(jì)算不計(jì)容容積率率適用范范圍別墅/普通住住宅（（一樓樓）戶(hù)型贈(zèng)贈(zèng)送空空間常常用設(shè)設(shè)計(jì)手手法研研究（（立體體手法法）凡是有有一樓樓的住住宅建建筑，，都可可以抬抬高其其正負(fù)負(fù)零標(biāo)標(biāo)高，，為一一樓業(yè)業(yè)主贈(zèng)贈(zèng)送半半地下下室，，增加加一樓樓住宅宅賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)，使使消費(fèi)費(fèi)者嘗嘗到實(shí)實(shí)惠。。地下室室外圖地下室室內(nèi)圖由于室室外架架空1米左右右，給給采光光窗創(chuàng)創(chuàng)造了了通風(fēng)風(fēng)采光光的條條件資料來(lái)來(lái)源：：深圳圳萬(wàn)萬(wàn)科城城地下室室/半地下下室一樓下沉式式庭院院采光點(diǎn)點(diǎn)二樓戶(hù)型贈(zèng)贈(zèng)送空空間常常用設(shè)設(shè)計(jì)手手法研研究（（立體體手法法）B.夾層空空間設(shè)計(jì)要要點(diǎn)：：普通住住宅應(yīng)應(yīng)用：：由于““隔層層”的的凈高高一般般都小小于2.2米，小小于標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層2.8米的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，所以以隔層層面積積都不不計(jì)入入套型型的建建筑面面積中中；在在普通通住宅宅中，，“夾層層”高高度有有限，，一般般用于于臥房房、更更衣間間、儲(chǔ)儲(chǔ)藏室室使用用。。別墅應(yīng)應(yīng)用：：別墅的的夾層層空間間一般般作為為家庭庭會(huì)客客廳為為主。。面積計(jì)計(jì)算不計(jì)面面積適用范范圍別墅/普通住住宅餐廳家庭廳客廳地下室主臥室臥室3.0m<2.2m臥室3.0m3.0m2.6m夾層家庭廳示意別墅夾夾層空空間剖剖面示示意圖圖：3.6m2.2m2.9m2.2m3.6m2.2m3.6m2.9m2.9m客廳客廳客廳贈(zèng)送空間贈(zèng)送空間贈(zèng)送空間普通住住宅夾夾層空空間剖剖面示示意圖圖：2.2㎡層高別墅創(chuàng)創(chuàng)造靈靈動(dòng)空空間，，小小戶(hù)型型功能能升級(jí)級(jí)戶(hù)型贈(zèng)贈(zèng)送空空間常常用設(shè)設(shè)計(jì)手手法研研究（（立體體手法法）設(shè)計(jì)要要點(diǎn)：：利用坡坡屋頂頂內(nèi)空空間時(shí)時(shí)，板板頂下下面至至樓面面的凈凈高度度超過(guò)過(guò)2.1米的部部位應(yīng)應(yīng)計(jì)算算全面面積；；凈高高在1.20米至2.1米的部部位應(yīng)應(yīng)計(jì)算算1/2面積；；凈高高不足足1.20米的部部位不不應(yīng)計(jì)計(jì)算面面積。。在英倫風(fēng)格格的別墅屋屋頂坡度較較大，可以以頂層閣樓樓作為儲(chǔ)藏藏空間；普普通住宅的的復(fù)式也可可應(yīng)用。面積計(jì)算按凈高尺度度計(jì)算適用范圍別墅/普通住宅（（頂樓）C.頂層閣樓閣樓樓梯坡屋頂外立立面25平米閣樓英倫風(fēng)格體體現(xiàn)，增加加功能空間間資料來(lái)源：：上海萬(wàn)萬(wàn)科·紅郡戶(hù)型贈(zèng)送空空間常用設(shè)設(shè)計(jì)手法研研究（立體體手法）D.挑高露臺(tái)設(shè)計(jì)要點(diǎn)：：非頂層露臺(tái)臺(tái)：通常采用退退臺(tái)的方式式實(shí)現(xiàn)，多多用于花園園洋房設(shè)計(jì)計(jì)中；頂層露臺(tái)：：頂層露臺(tái)贈(zèng)贈(zèng)送方式較較多見(jiàn)，通通常贈(zèng)送面面積可達(dá)到到原戶(hù)型的的50%以上；無(wú)蓋挑高陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)：在部分地區(qū)區(qū)，高度達(dá)達(dá)到或超過(guò)過(guò)二個(gè)層高高的陽(yáng)臺(tái)也也可視為露露臺(tái)，均不不計(jì)入建筑筑面積，開(kāi)發(fā)商往往往將大露臺(tái)臺(tái)客廳或者者臥室相連連。面積計(jì)算不計(jì)面積適用范圍別墅/普通住宅大幅提高戶(hù)戶(hù)型性?xún)r(jià)比比，擴(kuò)大主主要功能間間使用面積積①：層層退臺(tái)式露臺(tái)②：頂層露露臺(tái)③：雙層挑高陽(yáng)臺(tái)懸挑露臺(tái)在在兩層露臺(tái)臺(tái)之間，如如果沒(méi)有水水平橫梁、、沒(méi)有掛墻墻等結(jié)構(gòu)體體時(shí)，露臺(tái)面積可可以繼續(xù)不不計(jì)入建筑筑面積。陽(yáng)臺(tái)底板至至陽(yáng)臺(tái)上蓋蓋的垂直空空間范圍內(nèi)內(nèi)，如果有有水平鏤空空樓板或連連接橫梁，，將計(jì)算一半半建筑面積積。戶(hù)型贈(zèng)送空空間常用設(shè)設(shè)計(jì)手法研研究（立體體手法）E.室內(nèi)局部挑挑空設(shè)計(jì)要點(diǎn)：：室內(nèi)局部挑挑高設(shè)計(jì)：：室內(nèi)局部挑挑高設(shè)計(jì)通通常位于客客廳，兩層挑高空間給予予舒適暢朗朗的空間感感，從而減減少戶(hù)型緊湊的的局促感，，同時(shí)可隔隔離成空能能間，戶(hù)型實(shí)用用性得到提提升。在小小戶(hù)型別墅墅中更可采用玻玻璃作為隔隔墻，增強(qiáng)強(qiáng)整體空間間感，使空間整整體具有層層次感。區(qū)域不同對(duì)對(duì)于挑高限制也也有所不同同。面積計(jì)算不計(jì)面積；；適用范圍別墅/躍層住宅公公寓過(guò)道呈狹長(zhǎng)長(zhǎng)式二樓臥室采采用玻璃客廳挑空客廳挑空上上方挑高空間使使戶(hù)型變化化多樣，增增加室內(nèi)空空間感資料來(lái)源：：上海橡橡樹(shù)灣4、新規(guī)出臺(tái)臺(tái)后贈(zèng)送解解讀第九條住宅建筑層層高不應(yīng)大大于3.6m。套型建筑筑面積144㎡以上的躍層層式住宅，，其起居室室（廳）的的層高為戶(hù)戶(hù)內(nèi)通高時(shí)時(shí)除外；住住宅坡屋頂頂部分除外外。第十條辦公建筑、、酒店建筑筑層高不應(yīng)應(yīng)大于4.9m。建筑公共共部分的門(mén)門(mén)廳、大堂堂、中庭等等除外。第十一條商業(yè)用房層層高不應(yīng)大大于6.1m。建筑公共共部分的門(mén)門(mén)廳、大堂堂、中庭等等除外。超超市、大型型商場(chǎng)、專(zhuān)專(zhuān)賣(mài)店、餐餐飲、娛樂(lè)樂(lè)等功能集集中布置的的單一空間間達(dá)到2000㎡以上的商業(yè)業(yè)用房，以以及電影院院、體育場(chǎng)場(chǎng)館、