四川知名房企成都地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告大量附圖-

Wednesday,December7,2022HRZD成都公司第一階段:戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告討論稿頁腳>目錄外部環(huán)境分析內(nèi)部資源能力分析成都置地愿景和戰(zhàn)略目標(biāo)成都置地戰(zhàn)略定位核心能力提升初步設(shè)想頁腳>外部環(huán)境分析邏輯導(dǎo)圖外部環(huán)境分析邏輯導(dǎo)圖SCP、PEST、五力等行業(yè)概況分析地產(chǎn)行業(yè)機(jī)遇和挑戰(zhàn)分析地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)總結(jié)地產(chǎn)行業(yè)關(guān)鍵成功要素總結(jié)成都區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)總結(jié)頁腳>采用SCP模型對(duì)成都置地所涉足的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行分析外部變革反饋行為改變C績(jī)效改變P結(jié)構(gòu)改變S反饋合作/對(duì)抗行業(yè)經(jīng)營者宏觀貨幣政策行業(yè)控制政策土地控制政策區(qū)域性政策需求影響供給影響產(chǎn)業(yè)鏈影響營銷轉(zhuǎn)變產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變企業(yè)能力轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)技術(shù)發(fā)展頁腳>大量金融、土地調(diào)控政策的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的供需狀況和產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了巨大的影響外部變革結(jié)構(gòu)改變S行業(yè)宏觀貨幣政策提高存款準(zhǔn)備金率、再貸款利率上調(diào)第一次全國經(jīng)濟(jì)普查顯示GDP可能被低估20%行業(yè)控制政策房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）資本金比例由20%及以上提高到35%及以上開發(fā)商申請(qǐng)貸款時(shí)其自有資金不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%商業(yè)銀行只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款，限制對(duì)開發(fā)商流動(dòng)資金的貸款和對(duì)施工企業(yè)的貸款對(duì)于第二套住宅的首付和利率做出限定土地控制政策經(jīng)營性用地必須實(shí)行招拍掛方式進(jìn)行出讓區(qū)域性打擊投機(jī)政策期房限轉(zhuǎn)政策商品房交易合同網(wǎng)上備案制度中低價(jià)房提前預(yù)售政策需求總體需求持續(xù)增加，投資需求受到壓制消費(fèi)者需求品位提升，要求增高消費(fèi)者持幣待購現(xiàn)象增多，市場(chǎng)處于觀望博弈狀態(tài)供給總量調(diào)整，大量缺乏實(shí)力的中小開發(fā)商面臨淘汰開發(fā)商出現(xiàn)分化，專業(yè)化運(yùn)營商開始逐漸增多房地產(chǎn)進(jìn)入壁壘調(diào)整，資金需求加大，但對(duì)政府背景要求降低產(chǎn)業(yè)鏈房地產(chǎn)融資難度加大仍以賣方市場(chǎng)為主，房地產(chǎn)業(yè)利潤仍然豐厚產(chǎn)業(yè)利潤來源仍以土地升值為主，但逐步向設(shè)計(jì)升值和銷售升值過渡頁腳>房地產(chǎn)商經(jīng)營模式出現(xiàn)調(diào)整，逐步由資源型向?qū)I(yè)型轉(zhuǎn)變反饋行為改變C結(jié)構(gòu)改變S行業(yè)房地產(chǎn)商營銷房地產(chǎn)價(jià)格分化，總體增幅趨緩，近期持平市場(chǎng)進(jìn)入細(xì)分時(shí)代，策劃、廣告、促銷等手段開始在房地產(chǎn)開發(fā)中占據(jù)重要作用產(chǎn)品研發(fā)力度加強(qiáng)，新技術(shù)、新設(shè)計(jì)在房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)用增加產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)行業(yè)整體調(diào)整，大量小型企業(yè)退出，有資金、專業(yè)化的企業(yè)逐步進(jìn)入企業(yè)跨區(qū)域開發(fā)增加，向二三線區(qū)域轉(zhuǎn)移中長(zhǎng)期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)大量房地產(chǎn)企業(yè)收購、合并能力轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y能力，成本控制能力，策劃能力，銷售能力成為項(xiàng)目成功的核心因素需求總體需求持續(xù)增加，投資需求受到壓制消費(fèi)者需求品位提升，要求增高消費(fèi)者持幣待購現(xiàn)象增多，市場(chǎng)處于觀望博弈狀態(tài)供給受土地供應(yīng)調(diào)整，短期內(nèi)住房供給增幅減緩，平價(jià)房供應(yīng)量增大開發(fā)商出現(xiàn)分化，專業(yè)化運(yùn)營商逐漸增多房地產(chǎn)進(jìn)入壁壘調(diào)整，資金需求加大，但對(duì)政府背景要求降低產(chǎn)業(yè)鏈房地產(chǎn)融資難度加大仍以賣方市場(chǎng)為主，房地產(chǎn)業(yè)利潤仍然豐厚產(chǎn)業(yè)利潤來源仍以土地升值為主，但逐步向設(shè)計(jì)升值和銷售升值過渡頁腳>企業(yè)利潤空間下降，不同層面企業(yè)收益出現(xiàn)分化，但行業(yè)總體回報(bào)率依然可觀行為改變C績(jī)效改變P反饋財(cái)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)平均利潤率降低，但總體回報(bào)較其他行業(yè)仍然豐厚企業(yè)現(xiàn)金流趨緊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，具備專業(yè)核心能力的企業(yè)利潤繼續(xù)增長(zhǎng)呈現(xiàn)資本和資源的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)技術(shù)發(fā)展設(shè)計(jì)創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新的要求增高營銷房地產(chǎn)價(jià)格分化，總體增幅趨緩，近期持平市場(chǎng)進(jìn)入細(xì)分時(shí)代，策劃、廣告、促銷等手段開始在房地產(chǎn)開發(fā)中占據(jù)重要作用產(chǎn)品研發(fā)力度加強(qiáng)，新技術(shù)、新設(shè)計(jì)在房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)用增加產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)行業(yè)整體調(diào)整，大量小型企業(yè)退出，有資金、專業(yè)化的企業(yè)逐步進(jìn)入企業(yè)跨區(qū)域開發(fā)增加，向二三線區(qū)域轉(zhuǎn)移短期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)大量房地產(chǎn)企業(yè)收購、合并能力轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y能力，成本控制能力，策劃能力，銷售能力成為項(xiàng)目成功的核心因素頁腳>綜上，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的發(fā)展機(jī)遇主要表現(xiàn)在以下六個(gè)方面地產(chǎn)行業(yè)面臨發(fā)展機(jī)遇1、我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)為房地產(chǎn)行業(yè)成長(zhǎng)創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境2、城市化進(jìn)程加速以及居民收入水平的提高，將拉動(dòng)全國房地產(chǎn)行業(yè)需求持續(xù)增長(zhǎng)3、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)圈、城市圈和產(chǎn)業(yè)集群的逐步形成和擴(kuò)張，商業(yè)地產(chǎn)和中高檔住宅的持續(xù)不斷的增長(zhǎng)的需求4、區(qū)域壁壘逐漸降低，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的崛起和發(fā)展，提高了跨區(qū)域擴(kuò)張和產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的可能性和吸引力5、宏觀調(diào)控政策以及行業(yè)政策出臺(tái)，將加速行業(yè)整合，有利于優(yōu)勢(shì)企業(yè)快速擴(kuò)張6、國內(nèi)外房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的創(chuàng)新和發(fā)展，有利于拓寬融資渠道和降低融資成本頁腳>機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，行業(yè)發(fā)展也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，主要表現(xiàn)在以下五個(gè)方面5房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入細(xì)分時(shí)代，專業(yè)化、品質(zhì)和差異化的要求日趨重要4住宅市場(chǎng)受宏觀調(diào)控影響增大，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，對(duì)于客戶的研究提上議事日程3金融政策趨緊，既提高了對(duì)房地產(chǎn)商資金實(shí)力的要求，也將在一定程度上抑制市場(chǎng)需求2優(yōu)勢(shì)企業(yè)的跨區(qū)域整合及擴(kuò)張，加劇了行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)，外來進(jìn)入者包括外資基金、外資發(fā)展商和國內(nèi)其他實(shí)力企業(yè)（如國美、聯(lián)想）也都大舉進(jìn)入1對(duì)土地供給的宏觀調(diào)控、土地交易市場(chǎng)化和土地價(jià)格的飛漲，增加了土地獲取的難度頁腳>同時(shí)，規(guī)模效應(yīng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響未來將日趨明顯住宅產(chǎn)業(yè)化水平的不斷提升。雖然住宅整體需要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)裝配，但是住宅的部件卻可以實(shí)現(xiàn)規(guī)模化的工廠生產(chǎn)。1客戶提出了更多的要求。隨著客戶對(duì)品質(zhì)和性價(jià)比的要求不斷趨于精細(xì)，住宅品牌日漸為人們所關(guān)注。2融資的變化。1980年代之后，美國的房地產(chǎn)融資不斷創(chuàng)新，并形成了大企業(yè)主要通過債券等低成本渠道融資，而小企業(yè)卻仍然依賴高利率貸款的格局。32006年之前，世界500強(qiáng)之中有建筑企業(yè)，有物業(yè)經(jīng)營企業(yè)，但是沒有純粹的開發(fā)企業(yè)。2006年，美國四大住宅開發(fā)企業(yè)一起進(jìn)入財(cái)富500強(qiáng)，他們成功的背后，可以看到三點(diǎn)：這三點(diǎn)其實(shí)只說明了一件事，那就是規(guī)模效應(yīng)?？焖僮龃笠?guī)模后，對(duì)于產(chǎn)業(yè)的影響力、客戶對(duì)于品牌的認(rèn)可和融資能力都會(huì)產(chǎn)生良性的影響。頁腳>房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)發(fā)展展趨勢(shì)勢(shì)總結(jié)結(jié)房地產(chǎn)投資增幅放緩，行業(yè)盈利水平降低，但需求和供給兩條線的支撐，導(dǎo)致行業(yè)整體仍然長(zhǎng)期看好房地產(chǎn)將進(jìn)一步結(jié)合金融資本，資本和資源結(jié)合的行業(yè)特質(zhì)將逐步明顯，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)未來潛力巨大房地產(chǎn)行業(yè)整合加速，優(yōu)勢(shì)企業(yè)群體將脫穎而出，土地價(jià)格高漲，投資決策和前端風(fēng)險(xiǎn)加大，土地儲(chǔ)備成為關(guān)鍵，專業(yè)能力成為支撐，競(jìng)爭(zhēng)更趨向?qū)I(yè)化和規(guī)?；袑?shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)更重視跨區(qū)域化發(fā)展，進(jìn)入二三線市場(chǎng)和全國布局，從而有效的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流和降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)業(yè)態(tài)形式趨于多元，并有意識(shí)的加大持有比例市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分，買方市場(chǎng)正在形成，客戶的影響在加大，政策的影響導(dǎo)致戶型的差異空間減少，產(chǎn)品層面的綜合競(jìng)爭(zhēng)如品牌、整體規(guī)劃、城市功能融合、社區(qū)、景觀、文化等開始加強(qiáng)發(fā)展商將走聯(lián)合發(fā)展、轉(zhuǎn)變模式、介入城市運(yùn)營、提高資金運(yùn)作能力等道路，地產(chǎn)進(jìn)入了洗牌和加速發(fā)展的階段，淘汰機(jī)制將在3－5年的時(shí)間內(nèi)完成頁腳>根據(jù)對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)行行業(yè)以以及標(biāo)標(biāo)桿企企業(yè)的的研究究，提提出了了房地地產(chǎn)行行業(yè)的的12項(xiàng)備備選成成功因因素房地產(chǎn)產(chǎn)作為為資金金密集集型行行業(yè)，，企業(yè)業(yè)在資資本規(guī)規(guī)模上上的優(yōu)優(yōu)勢(shì)將將會(huì)帶帶來明明顯的的規(guī)模模經(jīng)濟(jì)濟(jì)。其其主要要表現(xiàn)現(xiàn)在三三方面面：一一是可可開發(fā)發(fā)大規(guī)規(guī)模項(xiàng)項(xiàng)目；；二是是能夠夠抵抗抗市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；三三是土土地儲(chǔ)儲(chǔ)備實(shí)實(shí)力雄雄厚，，通過過大規(guī)規(guī)模的的儲(chǔ)備備和開開發(fā)土土地，，能有有效地地降低低獲得得的土土地開開發(fā)成成本。。資本是是關(guān)鍵鍵要素素土地資資源是是房地地產(chǎn)開開發(fā)的的核心心生產(chǎn)產(chǎn)資料料，獲獲得優(yōu)優(yōu)質(zhì)低低價(jià)的的土地地成為為房地地產(chǎn)開開發(fā)的的最為為關(guān)鍵鍵的能能力，，土地地資源源將成成為發(fā)發(fā)展商商之間間競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的起起點(diǎn)。。土地是是核心心資源源企業(yè)的的資源源需要要人去去應(yīng)用用，規(guī)規(guī)劃需需要落落實(shí)到到人，，但對(duì)對(duì)人才才的管管理卻卻一直直因?yàn)闉殡y以以科學(xué)學(xué)量化化而困困難重重重，，職業(yè)業(yè)經(jīng)理理人制制度的的建立立和完完善需需要治治理結(jié)結(jié)構(gòu)、、企業(yè)業(yè)文化化、薪薪酬體體系等等諸多多因素素的支支持。。人才管管理是是根本本戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃使使企業(yè)業(yè)中各各項(xiàng)資資源由由自發(fā)發(fā)狀態(tài)態(tài)轉(zhuǎn)變變到自自覺狀狀態(tài)，，迅速速捕捉捉到外外部環(huán)環(huán)境機(jī)機(jī)會(huì)，，規(guī)避避相關(guān)關(guān)威脅脅。在在行業(yè)業(yè)格局局急劇劇變動(dòng)動(dòng)時(shí)，，戰(zhàn)略略規(guī)劃劃尤為為重要要。戰(zhàn)略規(guī)劃構(gòu)建核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力房地產(chǎn)項(xiàng)目目具有復(fù)雜雜性高、協(xié)協(xié)調(diào)難度大大、周期長(zhǎng)長(zhǎng)、價(jià)值量量大、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)高的諸多多特點(diǎn)，而而風(fēng)險(xiǎn)的最最關(guān)鍵點(diǎn)就就是投資決決策這一環(huán)環(huán)節(jié)。投資決策決定項(xiàng)目成成敗房地產(chǎn)設(shè)計(jì)計(jì)包括規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、建建筑設(shè)計(jì)、、環(huán)境設(shè)計(jì)計(jì)等，消費(fèi)費(fèi)者對(duì)住宅宅的功能、、環(huán)境、戶戶型等方面面的要求越越來越嚴(yán)格格。一些房房地產(chǎn)公司司敏銳地抓抓住了市場(chǎng)場(chǎng)的變化，，把產(chǎn)品的的設(shè)計(jì)能力力作為最主主要的核心心競(jìng)爭(zhēng)力加加以培養(yǎng)，，使這些公公司在市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫脫穎而出。。規(guī)劃設(shè)計(jì)提升房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值頁腳>根據(jù)對(duì)房地地產(chǎn)行業(yè)以以及標(biāo)桿企企業(yè)的研究究，提出了了房地產(chǎn)行行業(yè)的12項(xiàng)備選成成功因素培養(yǎng)客戶（（包括內(nèi)部部客戶和外外部客戶））對(duì)公司產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)務(wù)更積極的的偏好，留留住他們并并以此作為為提升公司司營銷業(yè)績(jī)績(jī)的一種策策略與手段段?？蛻舴莘蓊~替代市市場(chǎng)份額的的概念正是是這一思想想的體現(xiàn)。?？蛻舴?wù)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)要能夠了了解需求動(dòng)動(dòng)向，準(zhǔn)確確把握市場(chǎng)場(chǎng)，并為客客戶提供最最多的讓渡渡價(jià)值。系系統(tǒng)的市場(chǎng)場(chǎng)研究體系系、項(xiàng)目評(píng)評(píng)估、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、銷銷售策劃要要緊扣市場(chǎng)場(chǎng)脈搏，只只有這樣企企業(yè)的發(fā)展展規(guī)劃才能能與市場(chǎng)同同步，甚至至超前于市市場(chǎng)。營銷管理區(qū)域管理當(dāng)房地產(chǎn)行行業(yè)行業(yè)的的競(jìng)爭(zhēng)也越越來越激烈烈，使行業(yè)業(yè)的整體利利潤水平逐逐步減小，，加大對(duì)公公司成本的的控制，尤尤其是建安安成本的控控制，是國國內(nèi)所有房房地產(chǎn)公司司的能夠在在未來能夠夠盈利的基基礎(chǔ)。成本控制當(dāng)房地產(chǎn)行行業(yè)發(fā)展到到一定水平平時(shí)，行業(yè)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也也越來越激激烈，消費(fèi)費(fèi)者也趨向向成熟，品品牌在消費(fèi)費(fèi)者購房決決策中起的的作用越來來越重要。。優(yōu)秀的品品牌來自于于一個(gè)企業(yè)業(yè)對(duì)產(chǎn)品品品質(zhì)長(zhǎng)期的的控制，從從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看看，它將在在房地產(chǎn)企企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中中發(fā)揮更為為重大的作作用。品牌管理房地產(chǎn)是典典型的資金金密集型行行業(yè)，工程程進(jìn)度的重重要性突顯顯，而工程程質(zhì)量將直直接影響客客戶滿意度度和口碑，，進(jìn)而影響響企業(yè)品牌牌的持續(xù)經(jīng)經(jīng)營。在買買方市場(chǎng)日日益成為趨趨勢(shì)中重視視工程管理理尤為重要要。工程管理區(qū)域管控是是任何一家家想做大做做強(qiáng)的房地地產(chǎn)企業(yè)所所必須面對(duì)對(duì)的，如何何因地制宜宜集權(quán)分權(quán)權(quán)是房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)家們們的一大挑挑戰(zhàn)。“一一體化思維維、當(dāng)?shù)鼗\(yùn)作”成成為眾多多房地產(chǎn)企企業(yè)的必修修課。頁腳>通過二二比比較的方式式，對(duì)于這這些因素進(jìn)進(jìn)行評(píng)估排排序后的結(jié)結(jié)果重要程度分析資金實(shí)力土地資源投資決策規(guī)劃設(shè)計(jì)戰(zhàn)略規(guī)劃人才管理品牌管理營銷管理客戶服務(wù)成本控制工程管理區(qū)域管理橫向得分資金實(shí)力11121222222220土地資源11222222222222投資決策10111222222218規(guī)劃設(shè)計(jì)00111121222215戰(zhàn)略規(guī)劃10111121212215人才管理00011112222214品牌管理00000111122210營銷管理00011011122211客戶服務(wù)0000001111116成本控制0000100011126工程管理0000000011125區(qū)域管理0000000010012采用二二比比較的方式式，由專業(yè)業(yè)顧問和業(yè)業(yè)內(nèi)專家對(duì)對(duì)備選關(guān)鍵鍵成功要素素打分，若若A因素比B因素重要?jiǎng)t則打2分，，同樣重要要打1分，，不重要打打0分，之之后進(jìn)行橫橫向加總，，以此確定定行業(yè)關(guān)鍵鍵成功因素素的排序頁腳>排序結(jié)果顯顯示：土地地、資金和和投資決策策能力仍是是房地產(chǎn)行行業(yè)的三大大關(guān)鍵成功功因素房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)三大關(guān)鍵成功因因素土地土地是核心心生產(chǎn)資料料，獲得優(yōu)優(yōu)質(zhì)低價(jià)的的土地成為為房地產(chǎn)開開發(fā)的最為為關(guān)鍵的能能力資金房地產(chǎn)是典典型的資金金密集型行行業(yè)，資本本規(guī)模的優(yōu)優(yōu)勢(shì)將會(huì)帶帶來明顯的的規(guī)模效應(yīng)應(yīng)和抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力投資決策能能力項(xiàng)目復(fù)雜性性高、協(xié)調(diào)調(diào)難度大、、周期長(zhǎng)、、價(jià)值量大大、風(fēng)險(xiǎn)高高等諸多特特點(diǎn)使投資資決策能力力成為風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制和盈盈利的關(guān)鍵鍵頁腳>就成都區(qū)域域地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)而言，經(jīng)經(jīng)過初步分分析呈現(xiàn)如如下四個(gè)特特點(diǎn)成都土地供供應(yīng)量逐步步增大，土土地價(jià)格成成倍增長(zhǎng)，，拿地成本本成為發(fā)展展商的關(guān)注注點(diǎn)受相關(guān)政策策和90/70的影影響，高層層住宅和小小戶型逐漸漸成為市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)的主主流住宅供銷兩兩旺，房?jī)r(jià)價(jià)上揚(yáng)明顯顯，外向型型特點(diǎn)明顯顯，投資需需求增加在熱點(diǎn)區(qū)域域品牌發(fā)展展商云集，，形成了某某幾個(gè)片區(qū)區(qū)“地產(chǎn)超超市”式的的激烈競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)頁腳>特點(diǎn)一：成成都土地供供應(yīng)量逐步步增大，土土地價(jià)格成成倍增長(zhǎng)，，拿地成本本成為發(fā)展展商的關(guān)注注點(diǎn)單一通過招招拍掛的方方式拿地成成本會(huì)形成成較大壓力力，項(xiàng)目購購并、重組組合作、土土地合作等等拿地方式式將可以成成為有益的的補(bǔ)充對(duì)于發(fā)展商商的產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新、營銷銷創(chuàng)新和專專業(yè)開發(fā)能能力提出更更高的挑戰(zhàn)戰(zhàn)，如何充充分挖掘地地塊價(jià)值、、賦予價(jià)值值訴求，從從而提高產(chǎn)產(chǎn)品的溢價(jià)價(jià)成為首要要的問題對(duì)于前端投投資決策的的風(fēng)險(xiǎn)加大大，對(duì)發(fā)展展商的系統(tǒng)統(tǒng)的區(qū)域規(guī)規(guī)劃、土地地新息收集集和分析等等能力提出出了更高要要求土地成本的的提高對(duì)發(fā)發(fā)展商的前前期現(xiàn)金流流提出更高高的要求，，大型房地地產(chǎn)企業(yè)開開發(fā)優(yōu)勢(shì)凸凸現(xiàn)，行業(yè)業(yè)整合的機(jī)機(jī)會(huì)增加，，重組和收收購成為可可能在對(duì)手紛紛紛屯地和市市場(chǎng)長(zhǎng)期上上漲的情況況下，發(fā)展展商應(yīng)思考考如何保持持優(yōu)勢(shì)，繼繼續(xù)發(fā)現(xiàn)價(jià)價(jià)值洼地、、提前戰(zhàn)略略布局和系系統(tǒng)的進(jìn)行行土地儲(chǔ)備備頁腳>特點(diǎn)二：受受相關(guān)政策策和90/70的影影響，高層層住宅和小小戶型逐漸漸成為市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)的主主流低密度、大大戶型產(chǎn)品品將成為城城區(qū)內(nèi)的稀稀缺產(chǎn)品，，城區(qū)外道道路交通便便利區(qū)域的的大戶型，，低密度住住宅也將會(huì)會(huì)受到市場(chǎng)場(chǎng)的追捧在競(jìng)爭(zhēng)層面面來說，戶戶型有趨于于同質(zhì)化的的趨勢(shì)，對(duì)對(duì)于戶型的的創(chuàng)新提出出挑戰(zhàn)，未未來的產(chǎn)品品的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)將不再再是戶型方方面的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，至少戶戶型競(jìng)爭(zhēng)的的空間將被被壓縮發(fā)展商和客客戶都會(huì)更更加重視產(chǎn)產(chǎn)品的綜合合競(jìng)爭(zhēng)，包包括整體規(guī)規(guī)劃、城市市功能融合合、建筑形形態(tài)、社區(qū)區(qū)配套、園園林景觀、、社區(qū)人群群和居住氛氛圍等高層和小戶戶型成為市市場(chǎng)供應(yīng)的的主流，產(chǎn)產(chǎn)品變的雷雷同，使得得發(fā)展商的的目標(biāo)客戶戶群會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)更多的交交叉，未來來在中檔產(chǎn)產(chǎn)品層面的的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更更趨激烈發(fā)展商紛紛紛采取增加加開放式陽陽臺(tái)、送空空中花園、、改變層高高空間等手手段，降低低房屋的名名義建筑面面積，但是是趨于雷同同，偶有創(chuàng)創(chuàng)新也會(huì)被被快速模仿仿或者被規(guī)規(guī)范頁腳>特點(diǎn)三：住住宅供銷兩兩旺，房?jī)r(jià)價(jià)上揚(yáng)明顯顯，外向型型特點(diǎn)明顯顯，投資需需求增加西南片區(qū)的的輻射力、、經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)長(zhǎng)期向好、、人群消費(fèi)費(fèi)觀念和宜宜居文化，，導(dǎo)致住宅宅供銷兩旺旺，成都市市場(chǎng)中長(zhǎng)期期供需兩條條線都有向向好趨勢(shì)房?jī)r(jià)和收入入比例已經(jīng)經(jīng)初步偏離離，同時(shí)受受到第二套套住房的相相關(guān)政策影影響，未來來可以預(yù)見見的價(jià)格增增幅將逐步步放緩成都外向型型市場(chǎng)市場(chǎng)場(chǎng)特征逐漸漸明顯，發(fā)發(fā)展商應(yīng)加加強(qiáng)對(duì)投資資者關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)的研究，，如城市功功能規(guī)劃、、增長(zhǎng)預(yù)期期、社區(qū)的的配套和物物業(yè)管理等等，吸引投投資者的跟跟隨消費(fèi)者對(duì)成成都房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的預(yù)預(yù)期較好，，帶來一部部分追漲的的投資客，，尤其在中中高檔樓盤盤和新區(qū)樓樓盤中，投投資客的比比例逐步上上升，但是是近期收到到了政策的的影響頁腳>特點(diǎn)四：在在熱點(diǎn)區(qū)域域品牌發(fā)展展商云集，，形成了某某幾個(gè)片區(qū)區(qū)“地產(chǎn)超超市”式的的激烈競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)熱點(diǎn)區(qū)域發(fā)發(fā)展商云集集，競(jìng)爭(zhēng)激激烈，各有有所長(zhǎng)，如如萬科專業(yè)業(yè)的開發(fā)和和物業(yè)管理理、中海的的產(chǎn)品和工工程、龍湖湖“善待你你一生”的的客戶理念念和營銷造造勢(shì)的能力力，獨(dú)特的的產(chǎn)品定位位和賣點(diǎn)將將成為競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的關(guān)鍵要要素發(fā)展商之間間的競(jìng)合關(guān)關(guān)系，是導(dǎo)導(dǎo)致熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域形成的的重要原因因，如何利利用發(fā)展商商之間的競(jìng)競(jìng)合關(guān)系，，打造熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域也是是發(fā)展商關(guān)關(guān)注的問題題品牌發(fā)展商商更有實(shí)力力介入到城城市運(yùn)營和和規(guī)劃當(dāng)中中去和政府府合作共同同“造城””，更有利利于區(qū)域大大盤和郊區(qū)區(qū)“造城運(yùn)運(yùn)動(dòng)”的形形成競(jìng)爭(zhēng)將不不僅僅是是產(chǎn)品層層面的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，已已經(jīng)從最最高的企企業(yè)品牌牌、公司司理念到到最基本本的樣板板間的設(shè)設(shè)計(jì)、銷銷售服務(wù)務(wù)的細(xì)節(jié)節(jié)等，客客戶開始始成熟，，關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)開始多多樣頁腳>目錄外部環(huán)境境分析內(nèi)部資源源能力分分析成都置地地愿景和和戰(zhàn)略目目標(biāo)成都置地地戰(zhàn)略定定位核心能力力提升初初步設(shè)想想頁腳>內(nèi)部資源源能力分分析邏輯輯導(dǎo)圖內(nèi)部資源源能力分分析框架架華潤集團(tuán)愿景、文化、價(jià)值觀分析成都置地財(cái)務(wù)經(jīng)營狀況分析HRZD愿景和戰(zhàn)略解讀成都置地組織能力分析成都置地業(yè)務(wù)專業(yè)運(yùn)營能力分析內(nèi)部資源能力分析總結(jié)頁腳>華潤集團(tuán)團(tuán)的愿景景、行業(yè)業(yè)、精神神以及特特點(diǎn)提煉煉，深刻刻理解華華潤的歷歷史沉淀淀和文化化，是公公司戰(zhàn)略略的原點(diǎn)點(diǎn)之一集團(tuán)愿景景：借助助主營行行業(yè)的發(fā)發(fā)展，帶帶動(dòng)華潤潤集團(tuán)整整體協(xié)同同發(fā)展，，建設(shè)成成為在主主營行業(yè)業(yè)有競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力和領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)地位位的優(yōu)秀秀國有控控股企業(yè)業(yè)主營行業(yè)業(yè)分布：：已經(jīng)成成為中國國內(nèi)地和和香港最最具實(shí)力力的多元元化控股股企業(yè)之之一，從從事的行行業(yè)都和和大眾生生活息息息相關(guān)，，主營行行業(yè)包括括地產(chǎn)、、零售、、啤酒、、食品、、紡織、、電力等等企業(yè)精神神和內(nèi)涵涵：誠信信、務(wù)實(shí)實(shí)、專業(yè)業(yè)、團(tuán)隊(duì)隊(duì)、積極極、創(chuàng)新新華潤集團(tuán)特點(diǎn)點(diǎn)的初步提煉煉：60年歷史的的深厚文化和和組織的沉淀淀在香港市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中成長(zhǎng)的的大型國有控控股企業(yè)典范范產(chǎn)業(yè)多元、和和而不同、兼兼容并包、有有著強(qiáng)大的資資源整合和協(xié)協(xié)同的潛力追求持續(xù)發(fā)展展、秉持誠信信和規(guī)則、講講究績(jī)效精神神、推崇創(chuàng)新新、以人為本本頁腳>對(duì)于HRZD的戰(zhàn)略解讀讀是成都置地地戰(zhàn)略制訂的的基礎(chǔ)HRZD愿景景：致力于提提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品品與服務(wù)的專專業(yè)地產(chǎn)公司司HRZD戰(zhàn)略略要點(diǎn)描述：：在中國內(nèi)地提提供高品質(zhì)的的樓宇產(chǎn)品和和服務(wù)，實(shí)施施差異化的產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和綜綜合服務(wù)，持持續(xù)提升地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值鏈的生生產(chǎn)力，塑造造HRZD企企業(yè)品牌和項(xiàng)項(xiàng)目品牌滿足中等收入入以上消費(fèi)者者日益提升的的住宅需求、、品牌零售商商對(duì)營業(yè)場(chǎng)所所以及高端企企業(yè)對(duì)寫字樓樓的租賃需求求，成為中國國地產(chǎn)行業(yè)具具競(jìng)爭(zhēng)力和領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)地位的綜綜合型地產(chǎn)公公司戰(zhàn)略目標(biāo)：住宅和零售物物業(yè)是主要發(fā)發(fā)展業(yè)態(tài)五年或更多一一些時(shí)間進(jìn)入入行業(yè)前三名名凈資產(chǎn)回報(bào)率率10%以上上幾點(diǎn)解讀：綜合型的地產(chǎn)產(chǎn)公司，堅(jiān)持持多業(yè)態(tài)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)和持有有物業(yè)兩塊業(yè)業(yè)務(wù)，同時(shí)逐逐步放大中高高端持有物業(yè)業(yè)的貢獻(xiàn)比例例，在這一點(diǎn)點(diǎn)上來說，置置地有著其他他發(fā)展商所不不具備的獨(dú)特特優(yōu)勢(shì)在土地儲(chǔ)備方方面，考慮到到發(fā)展目標(biāo)，，采取了相對(duì)對(duì)積極的策略略，未來置地地報(bào)表將會(huì)有有較大提升從置地戰(zhàn)略來來看，除了綜綜合型屬性之之外，開發(fā)方方面的特性和和優(yōu)勢(shì)不明確確，給予區(qū)域域公司一定的的空間頁腳>財(cái)務(wù)分析對(duì)比比企業(yè)說明：：根據(jù)正略均均策房地產(chǎn)行行業(yè)研究和2006中國國房地產(chǎn)上市市公司10強(qiáng)強(qiáng)研究，我們們選取了十家家A股上市公公司和六家香香港上市公司司進(jìn)行研究根據(jù)2006年A股上市中國國房地產(chǎn)綜合實(shí)力10強(qiáng)的排名結(jié)果，，選取了萬科、招商地地產(chǎn)、深寶安安、北京城建建、金地集團(tuán)團(tuán)、金融街、、陸家嘴、保保利地產(chǎn)、中中國國貿(mào)、中中華企業(yè)十家A股上市市公司作為研研究對(duì)象HRZD在成成都三家公司司合稱為“成成都置地”，，并將這三家家公司財(cái)務(wù)數(shù)數(shù)據(jù)合并，作作為一個(gè)虛擬擬的公司，數(shù)數(shù)據(jù)來源于成成都置地財(cái)務(wù)務(wù)部；上市公司數(shù)數(shù)據(jù)來自于上市公司年報(bào)報(bào)考慮到重點(diǎn)研研究的是成都都置地02-06年的數(shù)數(shù)據(jù)，所以選選取了06年年以前上市的的中海、富力、、復(fù)地、雅居居樂、合生創(chuàng)創(chuàng)展、首創(chuàng)這六家數(shù)據(jù)比較全面面的香港上市市公司進(jìn)行研究頁腳>財(cái)務(wù)分析框架架盈利能力分析析資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析析資產(chǎn)利用率分分析主營業(yè)務(wù)收入入凈利潤凈資產(chǎn)收益率率銷售凈利潤率率總資產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率凈資產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)率土地儲(chǔ)備和現(xiàn)現(xiàn)金流土地儲(chǔ)備現(xiàn)金流頁腳>2002年-2007年年是成都置地地的快速增長(zhǎng)長(zhǎng)期，總資產(chǎn)產(chǎn)復(fù)合增長(zhǎng)率率為162.2%，尤其其是06年成成都發(fā)展并入入成都置地和成都實(shí)業(yè)成成立，使得06年總資產(chǎn)產(chǎn)增長(zhǎng)高達(dá)320.7%2002-2007年成成都置地總資資產(chǎn)增長(zhǎng)情況況單位（萬元））復(fù)合增長(zhǎng)率162.2%頁腳>2002年-2006年年，國內(nèi)十家家A股房地產(chǎn)產(chǎn)上市公司總總資產(chǎn)平均復(fù)復(fù)合增長(zhǎng)率為為26.6%，香港六家家房地產(chǎn)上市市公司平均復(fù)合增長(zhǎng)長(zhǎng)率34.1%，成都置置地總資產(chǎn)增增長(zhǎng)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高高于行業(yè)平均均水平2002-2006年六六家香港上市市房地產(chǎn)公司司平均總資產(chǎn)產(chǎn)增長(zhǎng)情況2002-2006年十十家A股上市市房地產(chǎn)公司司平均總資產(chǎn)產(chǎn)增長(zhǎng)情況單位（億元））單位（億元））復(fù)合增長(zhǎng)率26.6%復(fù)合增長(zhǎng)率34.1%頁腳>2002年-2007年年成都置地凈凈資產(chǎn)復(fù)合增增長(zhǎng)率為107.7%，，06年成都都發(fā)展并入成成都置地和成成都實(shí)業(yè)成立立，股東權(quán)益益大幅增加，，凈資產(chǎn)增長(zhǎng)長(zhǎng)率更是高達(dá)達(dá)876.5%2002-2007年成成都置地凈資資產(chǎn)增長(zhǎng)情況況單位（萬元））復(fù)合增長(zhǎng)率107.7%頁腳>2002年-2006年年，國內(nèi)十家家A股房地產(chǎn)產(chǎn)上市公司凈凈資產(chǎn)平均復(fù)復(fù)合增長(zhǎng)率為為20.4%，香港六家家房地產(chǎn)上市市公司平均復(fù)合增長(zhǎng)長(zhǎng)率為40.2%，成都置地凈凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行行業(yè)平均水平平2002-2006年六六家香港上市市房地產(chǎn)公司司平均凈資產(chǎn)產(chǎn)增長(zhǎng)情況2002-2006年十十家A股上市市房地產(chǎn)公司司平均凈資產(chǎn)產(chǎn)增長(zhǎng)情況單位（億元））單位（億元））復(fù)合增長(zhǎng)率20.4%復(fù)合增長(zhǎng)率40.2%頁腳>2003年-2005年年成都置地資資產(chǎn)負(fù)債率較較高，06、、07年資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債率有所所降低，發(fā)展展更趨向于穩(wěn)穩(wěn)健2002-2006年成成都置地資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債率情況況頁腳>與行業(yè)企業(yè)相相比，2006年成都置置地資產(chǎn)負(fù)債債率處于中下下水平，2007年達(dá)到到了行業(yè)中游游水平，資產(chǎn)產(chǎn)結(jié)構(gòu)比較合合理成都置地資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債率與國國內(nèi)A股房地地產(chǎn)公司對(duì)比比成都置地資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債率與香香港上市房地地產(chǎn)公司對(duì)比比注：標(biāo)桿企業(yè)業(yè)為2006年數(shù)據(jù)，數(shù)數(shù)據(jù)來源2006年年報(bào)報(bào)平均值61.6%平均值63.3%頁腳>財(cái)務(wù)分析框架架盈利能力分析析資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析析資產(chǎn)利用率分分析主營業(yè)務(wù)收入入凈利潤凈資產(chǎn)收益率率銷售凈利潤率率總資產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率凈資產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)率土地儲(chǔ)備和現(xiàn)現(xiàn)金流土地儲(chǔ)備現(xiàn)金流頁腳>成都置地2006年總資資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有有大幅度的下下降，這與06年成都發(fā)發(fā)展并入成都置地和成都實(shí)業(yè)成成立、總資產(chǎn)產(chǎn)大幅增加、、但還沒有形形成銷售收入入有很大關(guān)系系2005年-2007年年成都置地總總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率頁腳>2006年和和2007年年，成都置地地總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率處于行業(yè)業(yè)中下游水平平，資產(chǎn)使用用效率有待提提高成都置地總資資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與與國內(nèi)A股房房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)對(duì)比成都置地總資資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與與香港上市房地地產(chǎn)公司對(duì)比平均值0.34平均值0.33注：標(biāo)桿企業(yè)業(yè)為2006年數(shù)據(jù)，數(shù)數(shù)據(jù)來源2006年年報(bào)報(bào)頁腳>06年成都發(fā)發(fā)展并入成都置地，成都實(shí)業(yè)成成立，使得存存貨大幅增加加，而同期兩兩個(gè)公司并沒沒有形成銷售售收入，造成成了06年成成都置地存貨貨周轉(zhuǎn)率大幅幅下降2005年-2007年年成都置地存存貨資產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率頁腳>成都置地存貨貨周轉(zhuǎn)率與標(biāo)標(biāo)桿企業(yè)相比比處于下游水水平，從一個(gè)角度反反映出成都置置地項(xiàng)目開發(fā)發(fā)周期較長(zhǎng)成都置地存貨貨周轉(zhuǎn)率與國國內(nèi)A股房地地產(chǎn)企業(yè)對(duì)比比平均值0.38注：香港上市市公司存貨數(shù)數(shù)據(jù)收集方面面存在一些疑疑問，故未分分析H股的六六家企業(yè)的存存貨周轉(zhuǎn)率；；上述國內(nèi)企業(yè)業(yè)為2006年數(shù)據(jù)，數(shù)數(shù)據(jù)來源2006年年報(bào)報(bào)頁腳>財(cái)務(wù)分析框架架盈利能力分析析資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析析資產(chǎn)利用率分分析主營業(yè)務(wù)收入入凈利潤凈資產(chǎn)收益率率銷售凈利潤率率總資產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率凈資產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)率土地儲(chǔ)備和現(xiàn)現(xiàn)金流土地儲(chǔ)備現(xiàn)金流頁腳>2005年-2007年年，成都置地地主營業(yè)務(wù)收收入復(fù)合增長(zhǎng)長(zhǎng)率為45.4%，主營營業(yè)務(wù)收入增增長(zhǎng)幅度較大大成都置地主營營業(yè)務(wù)收入增增長(zhǎng)情況單位（萬元））復(fù)合增長(zhǎng)率45.4%頁腳>2002-2006六家家香港上市房房地產(chǎn)公司平平均主營業(yè)務(wù)務(wù)收入增長(zhǎng)情情況2002-2006十家家A股上市房房地產(chǎn)公司平平均主營業(yè)務(wù)務(wù)收入增長(zhǎng)情情況單位（億元））單位（億元））2002年-2006年年，國內(nèi)十家家A股房地產(chǎn)產(chǎn)上市公司主主營業(yè)務(wù)收入入平均復(fù)合增增長(zhǎng)率為20.6%，香香港六家房地地產(chǎn)上市公司司平均復(fù)合增長(zhǎng)長(zhǎng)率26.3%，成都置地業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展要好好于行業(yè)平均均水平復(fù)合增長(zhǎng)率20.6%復(fù)合增長(zhǎng)率26.3%頁腳>成都置地凈利利潤增長(zhǎng)情況況2005年-2007年年，成都置地地凈利潤復(fù)合合增長(zhǎng)率為77.3%，，凈利潤增幅幅較大單位（萬元））復(fù)合增長(zhǎng)率77.3%頁腳>2002年-2006年年，國內(nèi)十家家A股房地產(chǎn)產(chǎn)上市公司凈凈利潤平均復(fù)復(fù)合增長(zhǎng)率為為27.4%，香港六家家房地產(chǎn)上市市公司凈利潤潤平均復(fù)合增增長(zhǎng)率為63.3%，，成都置地凈凈利潤增長(zhǎng)速速度高于行業(yè)業(yè)平均水平2002-2006六家家香港上市房房地產(chǎn)公司平平均凈利潤增增長(zhǎng)情況2002-2006十家家A股上市房房地產(chǎn)公司平平均凈利潤增增長(zhǎng)情況單位（億元））單位（億元））復(fù)合增長(zhǎng)率27.4%復(fù)合增長(zhǎng)率63.3%頁腳>2006年，，成都置地銷銷售凈利潤率率為14.06%，為三三年中的最高高點(diǎn)2005-2007年成成都置地銷售售凈利潤率頁腳>成都置地銷售售凈利潤率與與標(biāo)桿企業(yè)對(duì)對(duì)比處于中游游水平，整體體盈利水平不不占優(yōu)勢(shì)成都置地銷售售凈利潤率與與國內(nèi)A股房房地產(chǎn)公司對(duì)對(duì)比成都置地銷售售凈利潤率與與香港上市房地地產(chǎn)公司對(duì)比注：成都有限限2006年年的銷售凈利利潤率為14.4%，接接近國內(nèi)A股股房地產(chǎn)公司司的平均水平平，標(biāo)桿企業(yè)業(yè)為2006年數(shù)據(jù)，數(shù)數(shù)據(jù)來源2006年年報(bào)報(bào)平均值15.5%平均值19.3%頁腳>2006年和和2007年年成都置地凈凈資產(chǎn)收益率率較低，這與與成都置地06年凈資產(chǎn)產(chǎn)大幅增加有有很大關(guān)系2005年-2007年年成都置地凈凈資產(chǎn)收益率率頁腳>2006年和和2007年年，成都置地地凈資產(chǎn)收益益率與標(biāo)桿企企業(yè)相比處于于下游水平成都置地凈資資產(chǎn)收益率與與國內(nèi)A股房房地產(chǎn)公司對(duì)對(duì)比成都置地凈資資產(chǎn)收益率與與香港上市房地地產(chǎn)公司對(duì)比注：標(biāo)桿企業(yè)業(yè)為2006年數(shù)據(jù)，數(shù)數(shù)據(jù)來源2006年年報(bào)報(bào)平均值15.4%平均值11.9%頁腳>財(cái)務(wù)分析框架架盈利能力分析析資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析析資產(chǎn)利用率分分析主營業(yè)務(wù)收入入凈利潤凈資產(chǎn)收益率率銷售凈利潤率率總資產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率凈資產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)率土地儲(chǔ)備和現(xiàn)現(xiàn)金流土地儲(chǔ)備現(xiàn)金流頁腳>05年二十四四城項(xiàng)目、06年鳳凰城城項(xiàng)目和07年橡樹灣項(xiàng)項(xiàng)目土地的獲獲得使得成都都置地土地儲(chǔ)儲(chǔ)備比較充足足2002年-2007年年成都置地土土地儲(chǔ)備和開開發(fā)情況單位（平方米米）頁腳>2002年-2006年年，成都置地地期末現(xiàn)金流流余額增長(zhǎng)幅幅度較大，現(xiàn)現(xiàn)金流供應(yīng)比比較充分2002年-2006年年成都置地現(xiàn)現(xiàn)金流供應(yīng)情情況單位（萬元））頁腳>2003-2006，成成都置地經(jīng)營營性現(xiàn)金流入入逐年增加，，06年二十十四城和鳳凰凰城土地的獲獲得是經(jīng)營性性現(xiàn)金流出大大幅增加的重重要原因之一一2002年-2006年年成都置地經(jīng)經(jīng)營性現(xiàn)金流流出入情況單位（萬元））頁腳>財(cái)務(wù)分析結(jié)論論資產(chǎn)結(jié)構(gòu)2002-2007，成都置地發(fā)發(fā)展迅速，因因?yàn)橹玫夭粩鄶嘧①Y和投資資的原因，資資產(chǎn)增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過行業(yè)平平均水平，近近兩年資產(chǎn)負(fù)負(fù)債情況達(dá)到到行業(yè)平均水水平，資產(chǎn)結(jié)結(jié)構(gòu)比較合理理資產(chǎn)利用率盈利能力現(xiàn)金流和土地地儲(chǔ)備06年成都發(fā)展和和成都實(shí)業(yè)總總資產(chǎn)的計(jì)入入，以及銷售售收入結(jié)轉(zhuǎn)的的相對(duì)滯后造造成了成都置地地資產(chǎn)利用率率低于行業(yè)平平均水平，而而項(xiàng)目開發(fā)周周期的控制能能力是成都置地提提高資產(chǎn)利用用率的“短板板”成都都置置地地銷銷售售凈凈利利潤潤率率處處于于行行業(yè)業(yè)中中游游水水平平，，同同時(shí)時(shí)兩兩家家公公司司剛剛成成立立也也影影響響到到三三家家合合并并之之后后的的凈凈利利潤潤率率；；凈凈資資產(chǎn)產(chǎn)收收益益率率偏偏低低，，和和凈凈資資產(chǎn)產(chǎn)06年的的大大幅幅增增加加有有關(guān)關(guān)，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)在在未未來來三三年年可可以以達(dá)達(dá)到到行行業(yè)業(yè)中中游游水水平平左左右右成都都置置地地總總體體來來說說過過去去幾幾年年經(jīng)經(jīng)營營性性現(xiàn)現(xiàn)金金凈凈流流入入由由于于土土地地的的原原因因處處于于負(fù)負(fù)值值，，07年底底的的土土地地儲(chǔ)儲(chǔ)備備足足以以支支撐撐未未來來4-5年的的開開發(fā)發(fā)，，未未來來業(yè)業(yè)績(jī)績(jī)將將會(huì)會(huì)有有很很大大的的提提高高總結(jié)結(jié)成都都置置地地過過去去五五年年經(jīng)經(jīng)歷歷了了快快速速發(fā)發(fā)展展的的階階段段，，尤尤其其是是從從05年底底06年初初開開始始，，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變了了土土地地儲(chǔ)儲(chǔ)備備策策略略，，為為08－10年的的快快速速穩(wěn)穩(wěn)定定發(fā)發(fā)展展奠奠定定了了基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。在在盈盈利利能能力力和和資資產(chǎn)產(chǎn)使使用用效效率率指指標(biāo)標(biāo)方方面面，，隨隨著著發(fā)發(fā)展展數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)會(huì)會(huì)有有相相應(yīng)應(yīng)改改善善的的空空間間頁腳腳>成都都置置地地組組織織職職能能分分析析戰(zhàn)略和投資實(shí)施中心開發(fā)運(yùn)營中心資源管理中心企業(yè)管理和組織協(xié)調(diào)中心財(cái)務(wù)管理與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控中心置地戰(zhàn)略實(shí)施成都公司戰(zhàn)略制訂和競(jìng)爭(zhēng)策略成都公司戰(zhàn)略實(shí)施反饋和評(píng)估土地決策投資實(shí)施地產(chǎn)從投資拿地、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、銷售服務(wù)、客戶服務(wù)、物業(yè)管理等各條線的專業(yè)運(yùn)營資金計(jì)劃管理預(yù)算控制財(cái)務(wù)分析經(jīng)營目標(biāo)考核審計(jì)監(jiān)察與業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)接人力資源開發(fā)與管理核心技術(shù)管理企業(yè)文化建設(shè)公司品牌管理公共關(guān)系管理行政資源管理經(jīng)營計(jì)劃編制經(jīng)營管理監(jiān)督和實(shí)施督導(dǎo)組織績(jī)效管理制度流程管理核心職能在組組織織方方面面，，成成都都置置地地現(xiàn)現(xiàn)有有部部門門20個(gè)個(gè)，，按按照照地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司的的職職能能分分類類，，主主要要可可以以分分為為以以下下五五大大核核心心職職能能頁腳腳>在戰(zhàn)戰(zhàn)略略和和投投資資、、資資源源管管理理和和企企業(yè)業(yè)管管理理組組織織協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)方方面面，，由由于于企企業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展階階段段等等原原因因，，成成都都置置地地應(yīng)應(yīng)未未來來給給予予更更多多的的關(guān)關(guān)注注計(jì)劃劃管管理理松松散散、、組組織織瓶瓶頸頸過過多多依依賴賴高高管管能能力力，，組組織織缺缺乏乏系系統(tǒng)統(tǒng)能能力力；；對(duì)于于組組織織績(jī)績(jī)效效的的管管理理需需要要加加強(qiáng)強(qiáng)，，經(jīng)經(jīng)營營管管理理的的監(jiān)監(jiān)控控、、實(shí)實(shí)施施反反饋饋和和協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)沒沒有有專專門門的的部部門門和和崗崗位位進(jìn)進(jìn)行行分分析析、、匯匯總總和和協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)；；制度度流流程程管管理理迫迫于于業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)的的壓壓力力，，公公司司層層面面沒沒有有統(tǒng)統(tǒng)一一下下發(fā)發(fā)的的流流程程文文件件，，同同時(shí)時(shí)流流程程的的實(shí)實(shí)效效性性和和協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)性性的的執(zhí)執(zhí)行行力力度度一一般般。。企業(yè)業(yè)管管理理和和組織織協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)人力力資資源源規(guī)規(guī)劃劃缺缺失失，，績(jī)績(jī)效效和和薪薪酬酬體體系系尚尚需需健健全全，，企企業(yè)業(yè)未未來來高高速速發(fā)發(fā)展展，，對(duì)對(duì)于于人人才才和和團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)的的壓壓力力較較大大，，將將會(huì)會(huì)形形成成發(fā)發(fā)展展的的瓶瓶頸頸；；公司司品品牌牌和和公公共共關(guān)關(guān)系系的的管管理理資資源源管管理理和和統(tǒng)統(tǒng)籌籌不不夠夠，，同同時(shí)時(shí)導(dǎo)導(dǎo)向向性性不不足足，，品品牌牌宣宣傳傳缺缺乏乏特特質(zhì)質(zhì)指指引引。。資源源管管理理成都都置置地地的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略目目標(biāo)標(biāo)需需要要更更進(jìn)進(jìn)一一步步的的清清晰晰，，同同時(shí)時(shí)對(duì)對(duì)于于中中層層和和基基層層員員工工的的宣宣灌灌應(yīng)應(yīng)保保持持到到位位；；在土土地地決決策策方方面面，，在在地地價(jià)價(jià)高高于于樓樓價(jià)價(jià)的的特特殊殊背背景景下下，，應(yīng)應(yīng)不不斷斷加加強(qiáng)強(qiáng)系系統(tǒng)統(tǒng)土土地地收收集集、、土土地地分分析析、、介介入入城城市市規(guī)規(guī)劃劃、、兼兼并并重重組組的的能能力力，，考考慮慮中中長(zhǎng)長(zhǎng)期期戰(zhàn)戰(zhàn)略略布布局局和和短短期期土土地地儲(chǔ)儲(chǔ)備備。。戰(zhàn)略略和和投投資資頁腳腳>高層層領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)忙忙于于協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)具具體體事事項(xiàng)項(xiàng)，，造造成成管管理理的的重重心心下下移移，，忙忙于于日日常常事事務(wù)務(wù)高層層管管理理者者戰(zhàn)略計(jì)計(jì)劃例外處處理統(tǒng)籌安安排作業(yè)計(jì)計(jì)劃例行工工作團(tuán)隊(duì)建建設(shè)戰(zhàn)略計(jì)計(jì)劃例外處處理統(tǒng)籌安安排作業(yè)計(jì)計(jì)劃例行工工作團(tuán)隊(duì)建建設(shè)當(dāng)前不不同層層級(jí)管管理者者角色色定位位不同層層級(jí)管管理者者角色色的科科學(xué)定定位中層管管理者者基層管管理者者高層管管理者者中層管管理者者基層管管理者者頁腳>所以在在組織織方面面應(yīng)適適度考考慮增增加層層級(jí)，，逐步步放權(quán)權(quán)和加加強(qiáng)中中層和和基層層管理理者的的培養(yǎng)養(yǎng)等級(jí)分值變量一二三四五分管職能相似性完全一致基本一致相似存在差別根本不同授權(quán)范圍基本沒有同一部門的相似職能分工同一部門的多個(gè)不同職能分工同一部門的全部職能分工不同部門決策復(fù)雜性簡(jiǎn)單重復(fù)常規(guī)工作有些復(fù)雜復(fù)雜多變高度復(fù)雜多變指導(dǎo)與控制的工作量始終嚴(yán)格的控制與指導(dǎo)經(jīng)常、持續(xù)的監(jiān)督與指導(dǎo)適當(dāng)?shù)谋O(jiān)督與指導(dǎo)有限的監(jiān)督與指導(dǎo)最少的監(jiān)督與指導(dǎo)下屬專業(yè)分工的相近性完全一致基本一致相似存在差別根本不同212312313123123312總經(jīng)理理副總或或者總總監(jiān)部門經(jīng)經(jīng)理不同層層級(jí)的的定位位曲線線頁腳>另外，，房地地產(chǎn)企企業(yè)的的運(yùn)作作特點(diǎn)點(diǎn)對(duì)于于縱向向和橫橫向協(xié)協(xié)調(diào)要要求較較高流程涉及內(nèi)部較多部門，難以找到具體責(zé)任人主價(jià)值鏈前端增值較大，但衡量難度較大并行作業(yè)多，相互影響很大，要求較高項(xiàng)目管理能力機(jī)械化程度不高，很多工藝均需要靠人工運(yùn)作周期長(zhǎng)，監(jiān)控成本難度較大，監(jiān)控成本較高結(jié)果是一次性的，一旦有誤，事后較難更正外部接口很多，協(xié)調(diào)所耗費(fèi)時(shí)間及成本較多頁腳>所以在在橫向向協(xié)調(diào)調(diào)方面面，應(yīng)應(yīng)加強(qiáng)強(qiáng)經(jīng)營營管理理職能能和協(xié)協(xié)調(diào)合合作的的文化化氛圍圍扁平化化組織織存在在部門門壁壘壘，橫橫向溝溝通的的難度度加大大，對(duì)對(duì)于效效率提提升有有一定定的影影響，，應(yīng)在在綜合合計(jì)劃劃和經(jīng)經(jīng)營管管理方方面考考慮橫橫向協(xié)協(xié)調(diào)機(jī)機(jī)制的的建立立；計(jì)劃線線和預(yù)預(yù)算線線、信信息線線進(jìn)行行配合合，共共同促促使橫橫向協(xié)協(xié)調(diào)機(jī)機(jī)制的的完善善；考慮到到現(xiàn)有有團(tuán)隊(duì)隊(duì)和組組織構(gòu)構(gòu)成，，應(yīng)在在信息息溝通通機(jī)制制建立立基礎(chǔ)礎(chǔ)上完完善決決策機(jī)機(jī)制，，比如如利用用綜合合計(jì)劃劃和信信息共共享會(huì)會(huì)議等等方式式，然然后在在有限限的事事項(xiàng)上上報(bào)進(jìn)進(jìn)行決決策。。設(shè)計(jì)板塊營銷板塊工程板塊其他…市場(chǎng)研究投資決策土地獲取市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量成本品牌傳播銷售組織物業(yè)管理市場(chǎng)研究投資決策土地獲取市場(chǎng)定位產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)施工組織進(jìn)度質(zhì)量成本營銷策劃銷售管理物業(yè)管理經(jīng)營管管理計(jì)計(jì)劃、、預(yù)算算、信信息和和決策策機(jī)制制頁腳>運(yùn)營環(huán)環(huán)節(jié)方方面從從既往往的內(nèi)內(nèi)部調(diào)調(diào)研中中，可可以看看到各各環(huán)節(jié)節(jié)能力力顯著著的差差異性性不大大，經(jīng)經(jīng)過五五年的的發(fā)展展和市市場(chǎng)的的鍛煉煉，成成都置置地各各方面面能力力都有有了相相應(yīng)的的總結(jié)結(jié)提升升，具具備一一定的的整體體均好好性數(shù)據(jù)來來源：：品牌牌公司司調(diào)研研從數(shù)據(jù)據(jù)顯示示，HRZD企企業(yè)內(nèi)內(nèi)部員員工有有近170人次次認(rèn)為為強(qiáng)大大的資資金實(shí)實(shí)力是是HRZD最大大的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)。。其次次是認(rèn)認(rèn)為有有高質(zhì)質(zhì)素的的產(chǎn)品品及品品牌知知名度度高占占25%-30%。。這說說明HRZD在在品牌牌知名名度及及高質(zhì)質(zhì)素產(chǎn)產(chǎn)品方方面推推廣力力度并并不大大,給給人普普遍最最大的的感覺覺就是是資本本勢(shì)力力雄厚厚。同時(shí)，，在對(duì)對(duì)于HRZD自自身客客戶的的調(diào)研研中，，我們們可以以看到到發(fā)展展過程程中遇遇到的的問題題，如如工程程質(zhì)量量問題題、園園林景景觀舒舒適性性和適適用性性、物物管問問題、、功能能空間間的細(xì)細(xì)部考考慮不不足、、銷售售承諾諾、創(chuàng)創(chuàng)新設(shè)設(shè)計(jì)的的實(shí)際際使用用尺度度把握握、整整體規(guī)規(guī)劃考考慮不不足等等。頁腳>運(yùn)營各各個(gè)專專業(yè)線線條能能力初初步分分析房地產(chǎn)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)分析成本管理物業(yè)經(jīng)營投資決策規(guī)劃設(shè)計(jì)客戶服務(wù)和物業(yè)地產(chǎn)開發(fā)工程管理整合營銷公司戰(zhàn)戰(zhàn)略方方向和和發(fā)展展策略略基本本清晰晰，但但是宣宣灌不不夠，，戰(zhàn)略略目標(biāo)標(biāo)和市市場(chǎng)目目標(biāo)尚尚待細(xì)細(xì)化；；對(duì)于宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)政政策的的把握握合理理；對(duì)于區(qū)區(qū)域的的城市市規(guī)劃劃和功功能研研究，，停留留在高高管層層面，，沒有有形成成系統(tǒng)統(tǒng)的能能力；；系統(tǒng)的的進(jìn)行行土地地收集集、分分析和和介入入?yún)^(qū)域域規(guī)劃劃的能能力尚尚需要要培養(yǎng)養(yǎng)；土地決決策能能力較較強(qiáng)，，有良良好的的區(qū)域域布局局意識(shí)識(shí)，但但需固固化。。資金實(shí)實(shí)力和和社會(huì)會(huì)形象象較佳佳，便便于和和政府府進(jìn)行行深度度和高高度的的合作作，未未來還還有相相當(dāng)?shù)牡目臻g間可以以進(jìn)行行運(yùn)作作；在政府府以及及社會(huì)會(huì)資源源方面面，能能夠進(jìn)進(jìn)行良良性的的整合合；但是在在企業(yè)業(yè)的靈靈活性性方面面，限限于企企業(yè)自自身的的中央央國有有企業(yè)業(yè)背景景，講講誠信信和賦賦予社社會(huì)公公民的的姿態(tài)態(tài)，在在這方方面不不具備備優(yōu)勢(shì)勢(shì)；投融資資和股股權(quán)收收購、、重組組兼并并方面面的綜綜合性性人才才尚待待提高高。在大盤盤開發(fā)發(fā)方面面具備備一定定經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，但但是介介入城城市和和區(qū)域域規(guī)劃劃和能能力一一般；；產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新能能力和和注重重細(xì)部部的能能力高高于行行業(yè)平平均水水平，，比如如戶型型和景景觀，，但是是在產(chǎn)產(chǎn)品人人文歸歸屬和和文化化追求求方面面仍然然缺少少內(nèi)核核延伸伸；在社區(qū)配套套方面，翡翡翠城項(xiàng)目目的配套略略顯不足；；對(duì)于精裝、、園林等產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈縱向向和橫向的的整合管理理需繼續(xù)提提升；體現(xiàn)規(guī)劃的的整體性和和連貫性的的能力尚需需提升。頁腳>運(yùn)營各個(gè)專專業(yè)線條能能力初步分分析(續(xù)一一）房地產(chǎn)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)分析成本管理物業(yè)經(jīng)營投資決策規(guī)劃設(shè)計(jì)客戶服務(wù)和物業(yè)地產(chǎn)開發(fā)工程管理整合營銷工程質(zhì)量在在前期曾經(jīng)經(jīng)遇到比較較大的挑戰(zhàn)戰(zhàn)，但是經(jīng)經(jīng)過幾期項(xiàng)項(xiàng)目和工程程板塊以及及公司上下下人員的努努力，工程程質(zhì)量有了了較大提升升；工程體系方方面整體的的整合能力力較強(qiáng)，體體系正在大大膽嘗試，，正逐步完完善；進(jìn)度控制基基本滿足公公司的要求求；在質(zhì)量、進(jìn)進(jìn)度和成本本初步可控控的基礎(chǔ)上上嘗試進(jìn)一一步的完善善；項(xiàng)目管理人人才方面需需要進(jìn)行系系統(tǒng)的籌劃劃和培養(yǎng)。。應(yīng)該說，成成本管理體體系比較以以往近年來來有了較大大的提升；；建立了成本本管理的體體系框架，，基本適應(yīng)應(yīng)公司快速速發(fā)展的需需要；在供應(yīng)商管管理和資源源庫建設(shè)方方面，剛剛剛起步，尚尚待完善；；目標(biāo)成本管管理略顯粗粗放，工程程預(yù)算、決決算精細(xì)化化管理仍待待加強(qiáng)；變更洽商等等成本管理理的基礎(chǔ)管管理流程基基本順暢；；動(dòng)態(tài)成本控控制和內(nèi)部部?jī)r(jià)格信息息庫也需要要進(jìn)一步進(jìn)進(jìn)行完善。。營銷定位能能力沒有形形成系統(tǒng)能能力，項(xiàng)目目整體的定定位和分期期策劃之間間缺乏連貫貫性和主線線條；銷售服務(wù)處處于行業(yè)平平均水平，，對(duì)于成都都置地的價(jià)價(jià)值觀和企企業(yè)文化、、產(chǎn)品理念念的傳遞，，給予客戶戶好的銷售售體驗(yàn)等方方面尚需提提升；對(duì)于銷售細(xì)細(xì)節(jié)的處理理仍有不少少可以改進(jìn)進(jìn)的地方；；對(duì)于客戶的的分析應(yīng)進(jìn)進(jìn)一步繼續(xù)續(xù)深化，發(fā)發(fā)掘更多的的價(jià)值需求求和客戶內(nèi)內(nèi)涵。頁腳>運(yùn)營各個(gè)專專業(yè)線條能能力初步分分析（續(xù)二二）房地產(chǎn)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)分析成本管理物業(yè)經(jīng)營投資決策規(guī)劃設(shè)計(jì)客戶服務(wù)和物業(yè)地產(chǎn)開發(fā)工程管理整合營銷在物業(yè)經(jīng)營營方面只有有置地的相相關(guān)經(jīng)驗(yàn)傳傳承，在成成都置地方方面缺乏經(jīng)經(jīng)驗(yàn)；招商和管理理的能力需需要培育，，物業(yè)經(jīng)營營的人才需需要引入。?？蛻舴?wù)體體系需要進(jìn)進(jìn)一步完善善和健全，，平臺(tái)的建建設(shè)需要提提上議事日日程；從客戶的角角度，應(yīng)考考慮對(duì)于客客戶資源的的整合和綜綜合利用；；在客戶反饋饋、整改方方面做出較較大努力，，取得初步步成效；對(duì)于客戶的的深入分析析和老客戶戶的維護(hù)方方面，應(yīng)在在體系健全全的基礎(chǔ)上上進(jìn)行完善善；物業(yè)管理相相對(duì)來說處處于行業(yè)中中上游水平平，但是在在客戶維護(hù)護(hù)、社區(qū)文文化氛圍營營造、企業(yè)業(yè)理念傳遞遞方面可以以繼續(xù)努力力。頁腳>對(duì)于成都置置地的各方方面能力，，經(jīng)過訪談?wù)労头治龊蠛蟮贸龀醪讲皆u(píng)價(jià)初步思路，，不代表最最終結(jié)論房地產(chǎn)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)分析成本管理物業(yè)經(jīng)營投資決策規(guī)劃設(shè)計(jì)客戶服務(wù)和物業(yè)地產(chǎn)開發(fā)工程管理成都置地各方面能力綜合評(píng)價(jià)公司戰(zhàn)略明確性弱強(qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)行業(yè)分析政策研究區(qū)域規(guī)劃分析土地信息收集和分析品牌影響投資人才培養(yǎng)政府及社會(huì)資源土地市場(chǎng)化運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)資金實(shí)力融資能力土地儲(chǔ)備規(guī)模開發(fā)經(jīng)驗(yàn)資金運(yùn)作能力整體規(guī)劃能力產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力設(shè)計(jì)創(chuàng)新能力內(nèi)部信息共享通暢性設(shè)計(jì)管理能力項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)目進(jìn)度控制新技術(shù)新材料應(yīng)用部門間協(xié)調(diào)能力供應(yīng)商管理預(yù)決算管理目標(biāo)成本管理變更洽商管理動(dòng)態(tài)成本控制物業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)資金實(shí)力融資能力招商和管理能力物業(yè)經(jīng)營人才客戶服務(wù)理念客戶服務(wù)體系客戶投訴處理和整改物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)目管理人才培養(yǎng)產(chǎn)品價(jià)值訴求整合營銷市場(chǎng)信息分析能力前期策劃能力銷售管理能力銷售服務(wù)體驗(yàn)媒體整合能力項(xiàng)目質(zhì)量控制設(shè)計(jì)人才培養(yǎng)營銷人才培養(yǎng)物業(yè)管理人才社區(qū)氛圍營造頁腳>內(nèi)部資源能能力分析總總結(jié)在集團(tuán)和置置地的愿景景、文化解解讀方面，，華潤集團(tuán)團(tuán)強(qiáng)大的資資金實(shí)力、、集團(tuán)內(nèi)部部良好的多多種資源和和置地多種種業(yè)態(tài)的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，將對(duì)對(duì)于成都置置地未來發(fā)發(fā)展奠定較較高的基礎(chǔ)礎(chǔ)。在業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)節(jié)方面，應(yīng)應(yīng)該說體現(xiàn)現(xiàn)了一定的的整體均好好性，在投投資決策、、產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)和工程質(zhì)質(zhì)量管理方方面初步顯顯現(xiàn)了未來來的發(fā)展?jié)摑摿Γ陂_開發(fā)、營銷銷、成本、、客戶服務(wù)務(wù)等方面也也具備了發(fā)發(fā)展的能力力支撐。在組織方面面，成都置置地已經(jīng)初初步完成了了團(tuán)隊(duì)的組組建和組織織框架的搭搭建，扁平平化的組織織對(duì)于企業(yè)業(yè)的快速發(fā)發(fā)展和團(tuán)隊(duì)隊(duì)培養(yǎng)起到到了積極坐坐擁，在未未來組織層層級(jí)和橫向向協(xié)調(diào)方面面應(yīng)嘗試進(jìn)進(jìn)行調(diào)整。。在財(cái)務(wù)表現(xiàn)現(xiàn)方面，成成都置地各各方面財(cái)務(wù)務(wù)指標(biāo)由于于初創(chuàng)前期期投入和大大量土地儲(chǔ)儲(chǔ)備因素影影響，各方方面指標(biāo)表表現(xiàn)一般，，但是可預(yù)預(yù)期的未來來將迎來快快速發(fā)展的的時(shí)期，將將為置地提提供較強(qiáng)的的現(xiàn)金流和和利潤的支支撐。頁腳>目錄外部環(huán)境分分析內(nèi)部資源能能力分析成都置地愿愿景和戰(zhàn)略略目標(biāo)成都置地戰(zhàn)戰(zhàn)略定位核心能力提提升初步設(shè)設(shè)想頁腳>企業(yè)的使命命、愿景和和核心價(jià)值值觀是回答答企業(yè)戰(zhàn)略略中最高層層次的理念念問題愿景我們渴望成成為什么樣的企企業(yè)?使命我們存在的的價(jià)值是什么？核心價(jià)值觀觀我們?cè)谧非笄竽繕?biāo)時(shí)遵循何種準(zhǔn)準(zhǔn)則？企業(yè)的核核心價(jià)值觀觀、

愿景景和使命是是回答企企業(yè)戰(zhàn)略中中最高層次次

的理念念問題頁腳>使命、愿景景和戰(zhàn)略的的邏輯發(fā)展展使命公司為什么么存在？為組織內(nèi)所所有決策提提供前提;可以是一一個(gè)無限時(shí)時(shí)期的解答答;為內(nèi)部部和外部人人員提供指指導(dǎo)愿景領(lǐng)導(dǎo)者希望望公司發(fā)展展成什么樣樣？指導(dǎo)戰(zhàn)略和和組織的發(fā)發(fā)展;描描述一個(gè)鼓鼓舞人心的的事實(shí);可可以在一一個(gè)特定時(shí)時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)現(xiàn);主要要是為內(nèi)部部人員提供供指導(dǎo)（部部分口號(hào)可可提供給外外部）戰(zhàn)略擊敗現(xiàn)有及及潛在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者的計(jì)劃劃列出一系列列舉措以提提供產(chǎn)品或或服務(wù)，創(chuàng)創(chuàng)造高于其其成本的價(jià)價(jià)值;描描述公司戰(zhàn)戰(zhàn)略選擇的的“價(jià)值方方案”;隨隨市場(chǎng)分分析、消費(fèi)費(fèi)者經(jīng)驗(yàn)、、試驗(yàn)而不不斷改善;最好嚴(yán)嚴(yán)格限制在在內(nèi)部使用用核心價(jià)值觀觀頁腳>從國內(nèi)房地地產(chǎn)知名企企業(yè)的愿景景描述來看看，普遍非非常強(qiáng)調(diào)企企業(yè)關(guān)注的的業(yè)務(wù)領(lǐng)域域（如房地地產(chǎn)行業(yè)））和未來要要在該領(lǐng)域域達(dá)到怎樣樣的實(shí)力目目標(biāo)（如領(lǐng)跑者者、引領(lǐng)者者）強(qiáng)調(diào)獨(dú)特定位強(qiáng)調(diào)社會(huì)價(jià)值以品質(zhì)提升價(jià)值，做中國最受信賴的地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)調(diào)業(yè)務(wù)領(lǐng)域、規(guī)模實(shí)力金地做新生活引領(lǐng)者合生創(chuàng)展成為中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)跑者萬科做中國房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)跑者，用自己的行動(dòng)開創(chuàng)中國房地產(chǎn)誠信務(wù)實(shí)、自尊自強(qiáng)的新風(fēng)尚強(qiáng)調(diào)業(yè)務(wù)領(lǐng)域、規(guī)模實(shí)力強(qiáng)調(diào)社會(huì)價(jià)值成為全社會(huì)最受尊敬的房地產(chǎn)企業(yè)之一強(qiáng)調(diào)業(yè)務(wù)領(lǐng)域、規(guī)模實(shí)力復(fù)地首創(chuàng)置業(yè)國際萬達(dá)，百年企業(yè)萬達(dá)與時(shí)俱進(jìn)，預(yù)見性地滿足客戶、員工、股東、公眾現(xiàn)實(shí)和潛在的需求，致力于成為中國地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先者中海強(qiáng)調(diào)區(qū)域、規(guī)模實(shí)力頁腳>認(rèn)為，戰(zhàn)略略和品牌，，都必須講講清楚企業(yè)業(yè)的特性初步思考成成都置地的的企業(yè)特性性：從現(xiàn)有的能能力頻譜來來看，前端端能力較為為突出，一一方面是因因?yàn)橘Y本和和資源的放放大效應(yīng)，，同時(shí)也受受限于自身身的法人治治理結(jié)構(gòu)和和企業(yè)的文文化沉淀投資決策和和規(guī)劃、產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的的能力，并并未轉(zhuǎn)化為為系統(tǒng)的能能力，同時(shí)時(shí)在整體規(guī)規(guī)劃方面還還需要重點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行提升升，產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)理念方方面需要梳梳理清晰邏邏輯主線。。這樣，放放大優(yōu)勢(shì)，，具備形成成特性的基基礎(chǔ)客戶議價(jià)能能力的提升升，將要求求地產(chǎn)企業(yè)業(yè)重視客戶戶的認(rèn)知和和生活體驗(yàn)驗(yàn)，真正的的把客戶的的需求放在在產(chǎn)品和服服務(wù)的原點(diǎn)點(diǎn)所以，在價(jià)價(jià)值鏈的前前后兩端形形成優(yōu)勢(shì)，，是成都置置地未來應(yīng)應(yīng)重點(diǎn)考慮慮的問題頁腳>成都置地重重要業(yè)務(wù)環(huán)環(huán)節(jié)的幾點(diǎn)點(diǎn)思考應(yīng)系統(tǒng)考慮慮土地信息息收集、投投資分析、、介入城市市規(guī)劃和功功能配套，，加強(qiáng)前端端決策和規(guī)規(guī)劃的能力力在產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)方面，梳梳理自身的的理念，形形成核心產(chǎn)產(chǎn)品觀在拿地方面面關(guān)注幾點(diǎn)點(diǎn)：去哪拿地？？關(guān)注城市市規(guī)劃未來來的熱點(diǎn)和和積極參與與土地資源源爭(zhēng)奪，分分析驅(qū)動(dòng)因因素和提前前進(jìn)行戰(zhàn)略略布局如何拿地？？以招牌掛掛為主，輔輔助并購、、重組和集集團(tuán)內(nèi)部資資源整合等等方式進(jìn)行行拿什么地？？區(qū)分中長(zhǎng)長(zhǎng)期戰(zhàn)略性性項(xiàng)目的布布局，同時(shí)時(shí)關(guān)注利潤潤類以及現(xiàn)現(xiàn)金流類項(xiàng)項(xiàng)目的資源源合理安排排。在未來來放量增長(zhǎng)長(zhǎng)的情況下下，注意大大盤和中小小規(guī)模盤的的配合，不不同的項(xiàng)目目有不同的的目標(biāo)追求求，從而降降低系統(tǒng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，保持持現(xiàn)金流穩(wěn)穩(wěn)定，同時(shí)時(shí)通過項(xiàng)目目不斷培養(yǎng)養(yǎng)人才重點(diǎn)關(guān)注客客戶服務(wù)體體系的建立立和客戶資資源的利用用，用外部部客戶的眼眼光時(shí)刻來來反省自身身的管理頁腳>成都置地核核心能力現(xiàn)現(xiàn)狀、行業(yè)業(yè)平均以及及未來努力力方向示意意行業(yè)平均水平成都置地現(xiàn)狀未來努力方向初步思路，不代表最終結(jié)論在前端，投資決策、整體規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)三方面能力應(yīng)重點(diǎn)提升，尤其是整體規(guī)劃能力對(duì)于從策劃、銷售到工程、成本和物業(yè)等各個(gè)環(huán)節(jié)，應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)的提升，做到協(xié)同發(fā)展品牌的傳播應(yīng)講清楚企業(yè)的特性，同時(shí)在人才儲(chǔ)備方面應(yīng)加強(qiáng)規(guī)劃和培育，并在公司層面的組織協(xié)調(diào)方面進(jìn)行重點(diǎn)提升在后端，重視客戶的戰(zhàn)略重要性，從客戶外部的角度對(duì)于公司各條線進(jìn)行評(píng)價(jià)，客戶是評(píng)價(jià)的唯一標(biāo)準(zhǔn)頁腳>綜上，初步步得出成都都置地的愿愿景區(qū)域性：立立足成都，，覆蓋大成成都經(jīng)濟(jì)圈圈競(jìng)爭(zhēng)力：成成都置地將將形成在投投資決策、、規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)和客戶服服務(wù)三方面面的獨(dú)特優(yōu)優(yōu)勢(shì)，并在在業(yè)務(wù)鏈各各個(gè)環(huán)節(jié)中中保持整體體均好性領(lǐng)導(dǎo)地位：：立足于長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，，在銷售額額和市場(chǎng)份份額方面居居于成都市市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地地位，同時(shí)時(shí)在土地儲(chǔ)儲(chǔ)備和客戶戶美譽(yù)度對(duì)對(duì)于企業(yè)地地位形成支支撐綜合型：包包括兩個(gè)層層面，一方方面是指成成都置地將將以住宅為為主，同時(shí)時(shí)涉及零售售物業(yè)、寫寫字樓、綜綜合體等業(yè)業(yè)態(tài)，同時(shí)時(shí)另一方面面，在價(jià)值值鏈環(huán)節(jié)中中介入開發(fā)發(fā)和運(yùn)營持持有兩個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)成為區(qū)域域性的具具備競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力和領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)地位位的綜合合型地產(chǎn)產(chǎn)公司關(guān)鍵詞解解讀：初步思路路，不代代表最終終結(jié)論頁腳>財(cái)務(wù)目標(biāo)標(biāo)推導(dǎo)初初步思路路：預(yù)計(jì)計(jì)2008年-2012年成成都置地地五年的的主營業(yè)業(yè)務(wù)收入入和凈利利潤目標(biāo)標(biāo)如下注：2008-2010年年財(cái)務(wù)目目標(biāo)設(shè)定定基于成成都置地地的2008-2010年財(cái)財(cái)務(wù)預(yù)算算，實(shí)際際數(shù)字可可能會(huì)需需要進(jìn)行行微調(diào)在此假設(shè)設(shè)成都區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)有足夠夠的空間間，可以以支撐成成都置地地的土地地儲(chǔ)備策策略，成成都置地地保持持持續(xù)的穩(wěn)穩(wěn)定增長(zhǎng)長(zhǎng)02-06年國國內(nèi)十家家A股房房地產(chǎn)上上市公司司和香港港6家上上市公司司的主營營業(yè)務(wù)收收入復(fù)合合增長(zhǎng)率率分別