二手房合同簽定

合同簽定

（課程描述）課程目的：如何有效簽訂合同，保障合同成立與生效，確保公司與個(gè)人的利益最大化。課程內(nèi)容：第一節(jié)、合同的概述、租賃合同第二節(jié)、買(mǎi)賣(mài)合同的糾紛實(shí)例第三節(jié)、買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂課程長(zhǎng)度：3個(gè)課時(shí)課程受眾：?jiǎn)蔚昱嘤?xùn)負(fù)責(zé)人、店長(zhǎng)或銷(xiāo)售經(jīng)理

合同的概念合同:是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。協(xié)議：具有雙重含義：合同、合意；合同本質(zhì)上是一種合意，合同的成立意味著各方當(dāng)事人的意思表示一致！居間合同居間合同：居間人向委托人報(bào)告訂立合同機(jī)會(huì)或提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。居間合同又稱(chēng)：房地產(chǎn)中介服務(wù)合同。廣義上：居間合同包括房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)；狹義上：中介服務(wù)多指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，即：房地產(chǎn)咨詢(xún)、提供房地產(chǎn)信息及代理房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃這三類(lèi)活動(dòng)。居間合同的分類(lèi)居間合同分類(lèi)：報(bào)告居間、媒介居間報(bào)告居間：屬代理性質(zhì)的行為，居間人應(yīng)嚴(yán)格受委托人的委托內(nèi)容約束，并應(yīng)極盡忠誠(chéng)義務(wù)為委托人尋求機(jī)會(huì)訂立合同，合同達(dá)成時(shí)，委托人支付報(bào)酬；媒介居間：扮演“中間人”角色，獨(dú)立于委托人與第三人以外，促成交易雙方訂立合同時(shí)，委托人向居間人支付報(bào)酬，屬非代理性質(zhì)行為；房地產(chǎn)中介合同房地產(chǎn)中介合同:是典型的居間合同。居間合同訂立后，居間人是在交易中完全獨(dú)立于房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方的民事主體，其可以參加商定過(guò)程但不參加合同的訂立，也不是任何一方的代理人，而是居于當(dāng)事人之間起媒介作用的中間人。居間報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)居間人促成合同成立后，可以按照居間合同約定向委托人請(qǐng)求支付報(bào)酬。因居間人訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報(bào)酬。居間人未促成合同成立的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬，但可以請(qǐng)求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。居間報(bào)酬的支付居間人取得報(bào)酬的前提是合同成立。由于居間人自身原因以外的因素導(dǎo)致合同成立后未能完全履行的，應(yīng)由合同雙方自行協(xié)商解決（如：辦理交易過(guò)戶(hù)手續(xù)不是經(jīng)紀(jì)人的法定義務(wù)，若需該服務(wù)，需另行支付費(fèi)用），雙方無(wú)權(quán)就提供此項(xiàng)有償服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的問(wèn)題而拒付居間費(fèi)用。合同的成立要件合同成立的要件：一、訂約主體存在雙方或多方當(dāng)事人（主體上的要求）訂約主體與合同主體不同：訂約：有參與訂立但不是當(dāng)事人（代理人）不參與訂立但卻是當(dāng)事人（委托代理人）（當(dāng)事人是否具有簽訂資格，則屬于有效問(wèn)題，不影響合同的成立）二、訂約當(dāng)事人對(duì)主要條款達(dá)成合意（內(nèi)容上的要求）主要條款：名稱(chēng)、地址、標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)格、報(bào)酬（當(dāng)事人一旦就合同的主要條款達(dá)成協(xié)議即可成立，對(duì)次要條款未達(dá)成不影響合同的成立，如履行期限）三、合同的成立應(yīng)具備要約和承諾階段（形式上的要求）（雙向意向書(shū)）合同生效要件合同生效：指已經(jīng)成立的合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生一定的法律效力。合同生效要件：一、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力（10周歲以上的未成年人或精神病人）二、意思表示真實(shí)（內(nèi)在意思表示于外部的行為）三、不違反法律或者社會(huì)公共利益（內(nèi)容反動(dòng)、淫穢、下流的錄音等）合同生效具體操作要求賣(mài)方提供合法的證件：身份證件、資格證件以及其他證件。產(chǎn)權(quán)證：“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”身份證：身份證、工作證和戶(hù)口簿資格證件：代理人的代理委托書(shū)、共有房屋出售需提交共有人同意的證明書(shū)等其他證件：出租房產(chǎn)（承租人或共有人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的協(xié)議或證明）1、產(chǎn)權(quán)證所有人已婚：雙方到場(chǎng)簽字（或提交一方同意的書(shū)面證明）；未婚應(yīng)提交未婚證明。2、產(chǎn)權(quán)證上列有共有人：共有人也應(yīng)到場(chǎng)簽字（或提交共有人同意的證明）3、產(chǎn)權(quán)證所有人與客戶(hù)不符，應(yīng)查明關(guān)系：A、繼承人：所有繼承人參與簽名（人數(shù)以戶(hù)口簿或派出所出具的證明為準(zhǔn)）B、代理人：出具代理委托公證書(shū)4、產(chǎn)權(quán)人是未成年人：提交監(jiān)護(hù)人證明或公證書(shū)，其監(jiān)護(hù)人出具用于未成年人利益的保證書(shū)，由監(jiān)護(hù)人代簽。(但不能過(guò)戶(hù))租賃合同：產(chǎn)權(quán)人出租

提供證明產(chǎn)權(quán)的相應(yīng)文件轉(zhuǎn)租

提供原先的承租合同（注意是否注明有權(quán)轉(zhuǎn)租）并提供證件。合同無(wú)效的幾種情形買(mǎi)賣(mài)合同：1、非法轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤瑹o(wú)效：司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的權(quán)屬有爭(zhēng)議的未依法取得權(quán)屬證書(shū)的共有房產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的2、房產(chǎn)、地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓由于房屋是土地的附著物，具有不可分離性?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十一條規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。”這就是房地產(chǎn)權(quán)利主體一致原則。因此，房屋所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。將房產(chǎn)和使用土地分別賣(mài)于不同的買(mǎi)方，或者僅轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，這種買(mǎi)賣(mài)合同會(huì)導(dǎo)致無(wú)效。3、侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)（共有人、承租人）要求確認(rèn)無(wú)效的出賣(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)出租房時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如果違反這些，房屋的共有人、承租人都可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。4、買(mǎi)賣(mài)存在欺詐、顯失公平租賃合同：1、非法出租2、未依法取得房屋所有權(quán)證的3、權(quán)屬有爭(zhēng)議的4、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的5、共有房產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的6、屬于違法建筑的7、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的8、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的9、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的10、有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。目前工作應(yīng)用的合同租賃合同房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議（預(yù)訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議）合同簽定前須準(zhǔn)備的工具筆（水筆或鋼筆）、紙計(jì)算器印泥公章合同書(shū)收款收具租賃合同條款的解析房屋租賃合同：是房屋出租人和承租人雙方簽訂的關(guān)于轉(zhuǎn)讓出租房屋的占有權(quán)與使用權(quán)的協(xié)議。1、當(dāng)事人姓名或名稱(chēng)及住所。

當(dāng)事人指出租人和承租人。出租人：必須是房地產(chǎn)的合法產(chǎn)權(quán)人；承租人：當(dāng)?shù)鼐用?，須持有本人身份證；外來(lái)居民，本人身份證及公安部門(mén)發(fā)的暫住證；企業(yè)事業(yè)單位須持有《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》；非企事業(yè)單位的其他組織如機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)等須有縣以上民政部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的有效證件。2、標(biāo)的物：即租賃的房屋。須寫(xiě)明房屋所在位置即地址、面積、范圍、裝修及設(shè)施狀況。3、租賃用途：即承租人租賃房屋的目的。

租賃用途一旦定明，則承租人不得擅自改變用途，尤其不得用房屋從事非法活動(dòng)。承租人按照約定使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。承租人未按照約定使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償責(zé)任。

4、租賃期限。租賃有期限限制，這是房屋租賃與房屋轉(zhuǎn)讓的重要區(qū)別。明確租賃期限的法律意義在于：（1）期限屆滿(mǎn)，承租人有義務(wù)將原房屋退還出租人；（2）當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或約定不明確，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。（3）因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或繼承而發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，如原租賃合同未到期，則原合同對(duì)承租人與新房主繼續(xù)有效；（4）承租人為一人時(shí)，如其在租期內(nèi)死亡，共同居住人可以要求合同繼續(xù)履行，辦理更名手續(xù)。

（5）一般期限是在20年以下的，超出20年的部分無(wú)效。（6）租賃期限6個(gè)月以上的，應(yīng)采取書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。（7）租賃期間屆滿(mǎn)，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。5、租金及交付方式承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

6、租賃雙方的責(zé)任:修繕責(zé)任。承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行義務(wù)的，承租人可以自行維修，費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。

7、轉(zhuǎn)租的約定承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。8、變更與解除合同的條件。（1）符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；（2）因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的；（3）當(dāng)事人協(xié)商一致的。

9、違約責(zé)任10、當(dāng)事人約定的其他條款買(mǎi)賣(mài)合同糾紛實(shí)例一、合同房（產(chǎn)權(quán)在辦）1、一手產(chǎn)權(quán)在辦：沒(méi)有約定原業(yè)主在按揭的房款由哪方解押（賣(mài)方無(wú)錢(qián)解押，買(mǎi)方想在過(guò)戶(hù)當(dāng)天一次性付清）2、一手產(chǎn)權(quán)在辦：中介方承諾了產(chǎn)權(quán)收件時(shí)間而引起的糾紛（買(mǎi)賣(mài)雙方均歸罪于中介方，導(dǎo)致退傭）3、一手產(chǎn)權(quán)在辦：因產(chǎn)權(quán)短時(shí)間內(nèi)即可交件，所以雙方約定先支付定金，等產(chǎn)權(quán)出件后一次性付清（因?yàn)闆](méi)有具體時(shí)間約定，一手產(chǎn)權(quán)一直無(wú)法下來(lái)導(dǎo)致賣(mài)方收不到房款，且房?jī)r(jià)一直上漲，買(mǎi)方準(zhǔn)備了款卻一直無(wú)法交房）（案例：工商住宅區(qū)王文森）4、產(chǎn)權(quán)在辦（開(kāi)發(fā)商未交房）（1）、開(kāi)發(fā)商一房多售（2）、面積與合同產(chǎn)生誤差（3）、質(zhì)量有問(wèn)題（4）、交房時(shí)間拖延（5）、其他設(shè)施的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（6）、交付一手產(chǎn)權(quán)的時(shí)間的推遲（7）、物業(yè)管理?xiàng)l款（8）、帶看錯(cuò)房號(hào)的房子（錦繡9號(hào)702房）二、有產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)：（1）、以實(shí)際擁有人的名義賣(mài)房（泉府大第）（2）有產(chǎn)權(quán)，但不是國(guó)家認(rèn)可，不能過(guò)戶(hù)（崇福路市二建基地宿舍，只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)）（3）、產(chǎn)權(quán)證上的共有人情況（未成年，不能交易）（賴(lài)美玲東街的房子）（4）、夫妻雙方有一方未到場(chǎng)簽字且不同意出售的（國(guó)貿(mào)中心）（5）、對(duì)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的不清晰（西湖宿舍：產(chǎn)權(quán)上標(biāo)明構(gòu)造柱，屬磚混，業(yè)主或經(jīng)紀(jì)人告知是框架，而引起價(jià)格糾紛）（6）、所看房屋正確，但合同填寫(xiě)的標(biāo)的物的地址不明確（富貴人家）（7）、合同填寫(xiě)面積與產(chǎn)權(quán)面積不符（金屬大廈，有產(chǎn)權(quán)但沒(méi)帶）（8）、按揭的情況沒(méi)有說(shuō)清楚而引起糾紛（工商胡耀軍：個(gè)人住房與公積金）（9）、房改房的稅費(fèi)減免與否沒(méi)有明確告知（工商住宅區(qū)王文森）（10）、稅費(fèi)計(jì)算不清晰（套房契稅能減免，儲(chǔ)蓄間的不能減免）（11）、享受經(jīng)濟(jì)適用房的房產(chǎn)，契稅不能申請(qǐng)減免（建南花園：賣(mài)方辦完過(guò)戶(hù)手續(xù)收到全額后再為買(mǎi)方申請(qǐng)契稅減免，結(jié)果：一手契稅未交，二手買(mǎi)方不能申請(qǐng)減免）（12）、二手按揭中的買(mǎi)方?jīng)]有及時(shí)繳稅而推遲賣(mài)方收房款的時(shí)間（五星花園莊阿姨）（13）、交房時(shí)間的拖延（業(yè)主在裝修新房，沒(méi)有明確交房時(shí)間，只注明等新房子裝修完后交房，新房裝修卻一拖再拖導(dǎo)致糾紛）（14）、交易時(shí)間不確定（因甲、乙雙方較忙，乙方在國(guó)外，沒(méi)法確定時(shí)間過(guò)戶(hù)交易，所以只注具體交易時(shí)間由雙方約定，雙方一直無(wú)法配合導(dǎo)致交易一直拖而引起糾紛）（15）、代理人沒(méi)有看清楚代理權(quán)限的（16）、房子在租，沒(méi)有經(jīng)過(guò)求租方同意賣(mài)給第三人的（捷龍店面）（17）、物品沒(méi)有羅列清楚（德輝華庭，因簽單時(shí)間較晚，沒(méi)有及時(shí)清點(diǎn)而與口頭約定有誤差的）（18）房屋質(zhì)量……二手房買(mǎi)賣(mài)合同條款解析1、當(dāng)事人：

當(dāng)事人的名稱(chēng)或姓名、住所、營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)或身份證號(hào)碼、聯(lián)系方法等，以免出現(xiàn)欺詐情況。2、標(biāo)的，須寫(xiě)明事項(xiàng)：

房屋的位置、用途、面積（按照產(chǎn)權(quán)證上的地址填寫(xiě)）。3、價(jià)款：

總房款須用大寫(xiě)4、定金：

不得超過(guò)總房款的20%，超出的部分不屬于定金的范圍，定金以何種方式支付。5、稅費(fèi)的承擔(dān)：由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)交易的稅費(fèi)（一手與二手）6、付款方式：a、一次性付款b、分期付款：分幾期c、按揭付款：普通按揭及按揭階段性擔(dān)保，定金是否沖抵首期款。

7、交房時(shí)間：分為：現(xiàn)房的交房時(shí)間及期房的交房時(shí)間8、交易時(shí)間：雙方辦理產(chǎn)權(quán)交易過(guò)戶(hù)的具體時(shí)間的確定（或公證時(shí)間）9、水電、物業(yè)管理等相關(guān)事項(xiàng)的交接10、中介傭金促成合同成立當(dāng)日也就是簽定本協(xié)議時(shí)收取11、違約責(zé)任主要說(shuō)明哪些系違約情形；如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付；在什么情形下可以免責(zé)。12、房屋的附屬設(shè)施，物品清單等應(yīng)詳細(xì)標(biāo)明。13、解決爭(zhēng)議的方式

主要約定解決爭(zhēng)議是采用仲裁方式還是訴訟方式。14、補(bǔ)充約定a、合同生效條款