《房地產(chǎn)金融》講義個(gè)人住房貸款

第四章個(gè)人住房貸款概述個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)、審查和審批個(gè)人住房貸款的發(fā)放個(gè)人住房貸款的貸后管理與貸款償還第一節(jié)

概述一、個(gè)人住房貸款的概念和特點(diǎn)1.概念

個(gè)人住房貸款是指放款人向借款人發(fā)放的各種用于購(gòu)買(mǎi)住房的貸款。個(gè)人住房貸款是一種擔(dān)保貸款，即借款人必須為自己的借款提供各種形式的擔(dān)保，包括抵押、質(zhì)押和保證等。個(gè)人住房貸款是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的主要內(nèi)容，并將會(huì)逐漸發(fā)展成為最主要的內(nèi)容。2.特點(diǎn)⑴個(gè)人住房貸款是銀行主要消費(fèi)信貸品種

從性質(zhì)上說(shuō)，個(gè)人住房貸款是屬于消費(fèi)貸款的一種，而由于房地產(chǎn)是高價(jià)值的普遍消費(fèi)品，個(gè)人住房貸款就成為了消費(fèi)貸款的最主要的品種。⑵個(gè)人住房貸款必須設(shè)立擔(dān)保

個(gè)人住房必須設(shè)立擔(dān)保，主要是因?yàn)樽》抠J款的貸款額大、期限長(zhǎng)，銀行的或有風(fēng)險(xiǎn)較大。擔(dān)保可以是人的擔(dān)?！ＷC，特點(diǎn)是方便；也可以是物的擔(dān)?！|(zhì)押或抵押，特點(diǎn)是安全。2.特點(diǎn)⑶個(gè)人住房貸款的基礎(chǔ)是抵押權(quán)

個(gè)人住房貸款的基礎(chǔ)是抵押權(quán)。所謂抵押權(quán)就是抵押權(quán)人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)享有的優(yōu)先受償權(quán)。從法律的角度而言，抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)的一種，抵押權(quán)具有優(yōu)先受償權(quán)，抵押權(quán)的設(shè)立并不一定需要完全物權(quán)——用益物權(quán)如使用權(quán)等也可以設(shè)立抵押權(quán)。⑷個(gè)人住房抵押貸款可以實(shí)行證券化

個(gè)人住房抵押貸款可以實(shí)行證券化，具體的流程比較復(fù)雜，其核心內(nèi)容就是抵押債權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)化集成，然后分割成標(biāo)準(zhǔn)化證券品種在資本市場(chǎng)上交易。如深圳目前就有信托性質(zhì)“住房抵押貸款債券”。2.特點(diǎn)⑸個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)具有一定的政策性

個(gè)人住房貸款具有一定的政策性，包括利率、稅收、基本保障等方面的公平性的體現(xiàn)，也包括政府在一定地區(qū)、一定時(shí)期的產(chǎn)業(yè)政策傾向。特別是在利率非完全市場(chǎng)化的國(guó)家，個(gè)人住房貸款的政策性特點(diǎn)更加明顯。⑹個(gè)人住房貸款成本較高，但效益較好

個(gè)人住房貸款的經(jīng)營(yíng)成本雖然較高，但由于擔(dān)保條件比較嚴(yán)格，資金的安全性較好，利率和期限較合理，回報(bào)相當(dāng)穩(wěn)定，其經(jīng)濟(jì)效益尤其突出，是各種金融機(jī)構(gòu)非常重視和爭(zhēng)相發(fā)展的服務(wù)品種。二、個(gè)人住房貸款的種類(lèi)1.政策性個(gè)人住房抵押貸款

政策性住房貸款包括政府和企業(yè)（單位）等多種，目前主要是政府的政策性住房貸款。政府的政策性住房貸款包括住房公積金貸款和政府貼息貸款（如各種的安居工程或其他專(zhuān)門(mén)對(duì)象的非市場(chǎng)價(jià)格房屋供給等）。企業(yè)單位的政策性住房貸款事實(shí)上是單位福利的一種，主要也是貼息貸款，即單位為本單位的職工購(gòu)房提供貸款貼息，以獎(jiǎng)勵(lì)其忠誠(chéng)服務(wù)。2.自營(yíng)性個(gè)人住房抵押貸款

自營(yíng)性的個(gè)人住房貸款是商業(yè)銀行利用自己的資金條件，自主經(jīng)營(yíng)的住房抵押貸款，也稱(chēng)住房按揭貸款。不同銀行的具體產(chǎn)品不同，主要有個(gè)人住房貸款、個(gè)人裝修貸款、個(gè)人商業(yè)用房貸款、二手房按揭貸款、個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸款、個(gè)人自建住房貸款等。3.個(gè)人住房組合貸款

個(gè)人住房組合貸款是上述二者的結(jié)合，是在政策性貸款不足以支持購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)理想住房時(shí)，由商業(yè)銀行提供一定的自營(yíng)性住房貸款的情形。三、我國(guó)個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀1.發(fā)展迅猛

我國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)雖然起步晚，但發(fā)展極為迅猛，至目前除4大國(guó)有商業(yè)銀行外，中信實(shí)業(yè)、民生、交通、光大、浦發(fā)、招商等銀行都已廣泛開(kāi)展此類(lèi)業(yè)務(wù)，參與的貸款主體迅速增加；貸款規(guī)模發(fā)展相當(dāng)迅猛，6年增長(zhǎng)60倍，尤其是最近幾年，自營(yíng)性住房貸款增加最為突出，如2002年6月個(gè)人住房貸款余額達(dá)到6600億元，年底就達(dá)到了8200億元；個(gè)人住房貸款涉及的地區(qū)和人群逐漸擴(kuò)張，但仍然以東部中心城市和較高收入者為主。2.市場(chǎng)化程度較低

表現(xiàn)為：貸款規(guī)模較小，市場(chǎng)規(guī)范和法律體系不夠完善，業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)手段有待提高，品種可選擇性低，受政策性因素影響較大，參與仍然不夠廣泛。3.潛力巨大

規(guī)模潛力巨大、品種潛力巨大、主體潛力巨大、服務(wù)潛力巨大。四、我國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)前景1.業(yè)務(wù)發(fā)展環(huán)境的基本判斷

⑴住宅業(yè)是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)

⑵城市化加速有利于住宅業(yè)發(fā)展

⑶住房制度改革有利于住房信貸發(fā)展

⑷住房需求增長(zhǎng)需要信貸支持

⑸金融開(kāi)放需要業(yè)務(wù)創(chuàng)新2.發(fā)展趨勢(shì)判斷

⑴個(gè)人住房信貸市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈

⑵個(gè)人住房信貸將成為房地產(chǎn)金融的主體業(yè)務(wù)

⑶業(yè)務(wù)品種將更加多元化

⑷個(gè)人住房貸款的經(jīng)營(yíng)管理將實(shí)現(xiàn)電子化、制度化、集約化

⑸委托業(yè)務(wù)成為焦點(diǎn)

⑹“強(qiáng)化管理，防范風(fēng)險(xiǎn)”是住房信貸持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵

⑺個(gè)人住房貸款將出現(xiàn)證券化

⑻個(gè)人住房貸款市場(chǎng)將更加細(xì)分第二節(jié)

個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)、審查和審批一、個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)

雖然各銀行的具體業(yè)務(wù)操作流程可能會(huì)有所差異，但基本過(guò)程是一致的，就是對(duì)借款人資格的認(rèn)定，審查其提交的各種相關(guān)證件的真實(shí)性。1.借款人資格

借款人資格的認(rèn)定主要是要確認(rèn)其身份真實(shí)、合法，確認(rèn)其具有較好的可信度和償債能力。具體要求包括8大方面。2.申請(qǐng)人需提供的材料

一般來(lái)講，借款人需要提交的證件包括：

⑴身份證件；

⑵放款人認(rèn)可部門(mén)出具的借款人經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明；

⑶符合規(guī)定的購(gòu)買(mǎi)房屋合同意向書(shū)、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件；

⑷抵押物或質(zhì)押物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明、抵押物估價(jià)證明；

⑸保證人同意提供擔(dān)保的書(shū)面文件及其資信證明；

⑹以?xún)?chǔ)蓄存款為自籌資金的需提供銀行存款憑證；

⑺以住房公積金作為自籌資金的，需提供公積金管理部門(mén)批準(zhǔn)動(dòng)用公積金存款的證明；

⑻放款人要求提供的其他文件或資料二、貸款審查貸款審查的內(nèi)容主要包括：⑴核驗(yàn)借款人申請(qǐng)表；⑵核實(shí)借款人購(gòu)房行為、購(gòu)房合同的真實(shí)性與合法性，防止借款人和開(kāi)發(fā)商合謀騙取貸款；⑶審核借款人的收入情況，對(duì)借款人所提供的收入證明的真實(shí)性進(jìn)行仔細(xì)審查核實(shí)，以保證借款人有足夠的償還貸款本息的能力；⑷對(duì)擬抵押的房屋或土地進(jìn)行實(shí)地勘察，在必要時(shí)請(qǐng)相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估；⑸審查借款人的抵押物是否足額有效，其共有人是否出具同意抵押的合法證明文件；⑹審查保證人的保證資格和保證能力；⑺審查借款人及其聯(lián)名人的真實(shí)年齡，一般要求貸款期限不超過(guò)其中年長(zhǎng)者的退休年限；⑻審查借款人的自有資金情況，一般要求其不低于30%，并要求其將自有資金存入開(kāi)發(fā)商在放款銀行所開(kāi)立的專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)中。三、借款人資資信評(píng)估1.個(gè)人素質(zhì)質(zhì)個(gè)人素質(zhì)方面面包括：職業(yè)業(yè)穩(wěn)定性、職職業(yè)地位、受受教育程度、、年齡、健康康狀況、行為為表現(xiàn)、綜合合印象。2.購(gòu)房及還還款能力主要考察房?jī)r(jià)價(jià)收入比和還還貸收入比兩兩個(gè)指標(biāo)。3.貸款保護(hù)護(hù)能力包括：抵押率率、質(zhì)押率、、第三方保證證程度、雙重重?fù)?dān)保、抵押押物的變現(xiàn)能能力、借款人人購(gòu)買(mǎi)財(cái)產(chǎn)保保險(xiǎn)情況、其其他附加條件件。四、貸款審批批經(jīng)上述程序后后，同意貸款款的按照規(guī)定定的程序上報(bào)報(bào)審批，并在在規(guī)定的期限限內(nèi)通知借款款人進(jìn)行相關(guān)關(guān)程序；不同同意的，應(yīng)將將申請(qǐng)人的所所有材料退還還。五、各銀行的的具體要求1.中國(guó)建設(shè)設(shè)銀行2.中國(guó)工商商銀行3.中國(guó)銀行行4.中國(guó)農(nóng)業(yè)業(yè)銀行5.中信實(shí)業(yè)業(yè)銀行6.中國(guó)光大大銀行7.中國(guó)招商商銀行8.交通銀行行9.中國(guó)民生生銀行10.上海浦浦東發(fā)展銀行行第三節(jié)個(gè)個(gè)人住房房貸款的發(fā)放放一、簽訂借款款合同銀行批準(zhǔn)了申申請(qǐng)人的貸款款申請(qǐng)后，應(yīng)應(yīng)及時(shí)通知借借款人簽訂若若干合同，包包括借款合同同、擔(dān)保合同同、保險(xiǎn)合同同和公證合同同等，具體程序如下：1.信貸員正正式通知申請(qǐng)請(qǐng)人簽訂個(gè)人人住房貸款合合同及辦理相相關(guān)事宜。2.采取抵（（質(zhì)）押擔(dān)保保方式擔(dān)保的的需要簽訂抵抵（質(zhì)）押合合同，并按規(guī)規(guī)定辦理有關(guān)關(guān)公證和抵押押登記、保險(xiǎn)險(xiǎn)手續(xù)。3.按合同規(guī)規(guī)定向借款人人代收代繳印印花稅。4.借款人將將《房屋買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同》正本本、抵押登記記證明文件（（或房屋他項(xiàng)項(xiàng)權(quán)證）、抵抵押物保險(xiǎn)單單正本交放款款人保管，需需要借用應(yīng)辦辦理相關(guān)手續(xù)續(xù)并在規(guī)定的的時(shí)間內(nèi)交還還放款人保管管。5.個(gè)人住房房貸款專(zhuān)項(xiàng)保保險(xiǎn)可由銀行行代辦，保單單正本有銀行行保管。6.開(kāi)發(fā)商同同意存入保證證金存款的，，要開(kāi)立開(kāi)發(fā)發(fā)商保證金存存款專(zhuān)戶(hù)。二、貸款額度度、期限和利利率的確定1.貸款額度度貸款額度最高高不超過(guò)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)房屋價(jià)值的的80%，一一般為70%。2.貸款期限限貸款期限最長(zhǎng)長(zhǎng)不超過(guò)30年。3.貸款利率率貸款利率由中中國(guó)人民銀行行專(zhuān)門(mén)公布。在利率調(diào)整整時(shí)，若剩余余期限在一年年內(nèi)的仍按合合同利率執(zhí)行行；若剩余期期限超過(guò)一年年，則在次年年1月1日起起執(zhí)行新利率率，因此必須分段計(jì)算算還貸清單。三、還款方式式目前，商業(yè)銀銀行的個(gè)人住住房抵押貸款款的還款方式由中國(guó)人民銀銀行統(tǒng)一規(guī)定定，貸款期限在在一年內(nèi)的采采用到期一次還本本付息方式，貸款期期限在一年以以上的采用等額本息還款款法（先息后后本）或等額本金還款款（利隨本清清）法，累進(jìn)償還法正在研發(fā)之中中。1.等額本息息還款法M=P*r(1+r)n／[(1+r)n－１]2.等額本金金還款法（遞遞減還款法））每月還款額=貸款本金/貸貸款期月數(shù)+（本本金金－－已已歸歸還還本本金金累累計(jì)計(jì)額額））*月月利利率率請(qǐng)注注意意，，與與本本息息均均還還法法不不同同??！3.累累進(jìn)進(jìn)償償還還法法累進(jìn)進(jìn)償償還還法法是指指貸貸款款期期內(nèi)內(nèi)分段段按按一一定定比比例例遞遞增增還還款款額額，但但每每年年或或每每幾幾年年內(nèi)內(nèi)的的各各個(gè)個(gè)月月均均按按相相等等的的金金額額（（即即先先息息后后本本法法））歸歸還還本本金金和和利利息息。。其其計(jì)算算公公式式為：：M1=P[（（1+r））n（d－－r））]／／[（（1+d））n－（（1+r））n]Mi=M1*（（1+d））i-1這里里，M1為第第一一年年的的月月償償還還額額，，P為借借款款總總額額，，r為借借款款利利率率，n為貸貸款款期期限限，d為等等比比年年遞遞增增率率，，i為第第i個(gè)還還款款年年，Mi為該該年年月月償償還還額額。累進(jìn)進(jìn)償償還還法法的的分分析析過(guò)過(guò)程程假設(shè)設(shè)貸貸款款總總額額為為P，，按按月月償償還還，，期期限限為為n，，月月利利率率為為r，，還還款款額額每每月月均均按按d增增加加，則則有有：：P=M1(1+r)-1+M2(1+r)-2+M3(1+r)-3………+Mn(1+r)-n（1））而M2=M1(1+d)M3=M1(1+d)2………Mn=M1(1+d)n-1將各各個(gè)個(gè)M代代入入（（1）），則則有有：：P=M1[(1+r)-1+(1+d)(1+r)-2+(1+d)2(1+r)-3+………+(1+d)n-1(1+r)-n]（2））（2））兩邊邊同剩剩以(1+d)(1+r)-1，則有有：P(1+d)(1+r)-1=M1[(1+d)(1+r)-2+(1+d)2(1+r)-3+………+(1+d)n(1+r)-n-1]（3））（2））－（（3））得：P[1－(1+d)(1+r)-1]=M1[(1+r)-1－(1+d)n(1+r)-n-1]則M1=P[1－－(1+d)(1+r)-1]／[(1+r)-1－(1+d)n(1+r)-n-1]即M1=P(1+r)n（d－－r））／[(1+d)n－(1+r)n]Mi=M1*（1+d）i-14.提提前還還款提前還還款的的處理理已講講過(guò)，，不再再重復(fù)復(fù)。四、抵抵押權(quán)權(quán)登記記1.住住房抵抵押登登記借款人人獲得得抵押押貸款款時(shí)，，一定定要簽簽訂抵抵押合合同并并到當(dāng)當(dāng)?shù)胤糠康禺a(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)登記記機(jī)關(guān)關(guān)申請(qǐng)請(qǐng)抵押押登記記。具具體程程序如如下：：⑴登記記時(shí)限限抵押當(dāng)當(dāng)事人人必須須在抵抵押合合同簽簽訂的的30天天內(nèi)，向產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登登記機(jī)機(jī)關(guān)申申請(qǐng)抵抵押登登記，，登記記機(jī)關(guān)關(guān)對(duì)申申請(qǐng)及及提交交的文文件審審核合合格后后，應(yīng)應(yīng)在15個(gè)個(gè)工作作日內(nèi)內(nèi)作出是是否準(zhǔn)準(zhǔn)予登登記的的書(shū)面面答復(fù)復(fù)，抵押合合同在在生效效日為為登記記之日日。⑵應(yīng)提提交的的文件件抵押當(dāng)當(dāng)事人人的身身份證證明或或法人人資格格證明明、抵抵押雙雙方共共同提提交的的抵押押登記記申請(qǐng)請(qǐng)書(shū)、、經(jīng)過(guò)過(guò)公證證的借借款合合同和和抵押押合同同、《《國(guó)有有土地地使用用權(quán)證證》、、《房房屋所所有權(quán)權(quán)證》》或《《房地地產(chǎn)權(quán)權(quán)證》》（共共有房房屋還還必須須提交交《房房屋共共有權(quán)權(quán)證》》和其其他共共有人人同意意抵押押的證證明））、房房屋價(jià)價(jià)值證證明文文件、、登記記機(jī)關(guān)關(guān)認(rèn)為為必要要的其其他文文件。。⑶房屋屋抵押押權(quán)的的設(shè)立立與變變更以房屋屋的所所有權(quán)權(quán)證抵抵押的，抵抵押的的設(shè)立立是通通過(guò)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登登記機(jī)機(jī)關(guān)在在《房房屋所所有權(quán)權(quán)證》》上作他項(xiàng)權(quán)權(quán)利記記載，并同同時(shí)向向抵押押權(quán)人人頒發(fā)發(fā)《房屋他他項(xiàng)權(quán)權(quán)證》；以預(yù)售房房屋或或在建建工程程作抵抵押的的，登登記機(jī)機(jī)關(guān)應(yīng)應(yīng)在抵押合合同上作記記載。抵押合合同發(fā)發(fā)生變變更或或者抵抵押關(guān)關(guān)系終終止時(shí)時(shí)，抵抵押當(dāng)當(dāng)事人人應(yīng)當(dāng)當(dāng)在變變更或或者終終止之之日起起15天天內(nèi)，到原原登記記機(jī)關(guān)關(guān)辦理變變更或或注銷(xiāo)銷(xiāo)抵押押登記記手續(xù)續(xù)。以期房房抵押押的，放款款人與與抵押押人應(yīng)應(yīng)持合合法的的房屋屋買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合同同到房房地產(chǎn)產(chǎn)所在在地的的房地地產(chǎn)登登記機(jī)機(jī)關(guān)辦辦理抵抵押登登記手手續(xù)，，以防止開(kāi)發(fā)發(fā)商重復(fù)復(fù)銷(xiāo)售同同一房屋屋。在取得得《房屋屋所有權(quán)權(quán)證》后后要及時(shí)時(shí)辦理正正式的抵抵押登記記手續(xù)。。2.土地地使用權(quán)權(quán)抵押登登記以土地上上建筑物物并依法法獲得土土地使用用權(quán)作抵抵押的，，要到土土地管理理部門(mén)的的產(chǎn)權(quán)登登記機(jī)關(guān)關(guān)或房地地合一的的產(chǎn)權(quán)登登記機(jī)關(guān)關(guān)進(jìn)行抵抵押登記記。具體體手續(xù)與與房屋抵抵押登記記基本一一致，只是時(shí)間間上要求求更嚴(yán)格格。⑴土地使使用權(quán)抵抵押登記記申請(qǐng)⑵土地使使用權(quán)抵抵押登記記和變更更登記第四節(jié)個(gè)個(gè)人人住房貸貸款貸后后管理與與貸款償償還一、貸后后檢查及及違約處處理1.主要要內(nèi)容貸后檢查查包括以下下內(nèi)容：：⑴借款人人依合同同約定歸歸還貸款款本息情情況；⑵借款人人有無(wú)騙騙取銀行行信用行行為；⑶借款人人品行、、職業(yè)、、收入和和住所等等影響還還貸能力力的因素素變化情情況；⑷保證人人保證資資格和保保證能力力的變化化情況；；⑸抵押物物保管及及其價(jià)值值變化情情況；⑹項(xiàng)目工工程進(jìn)度度和抵押押預(yù)登記記和正式式登記落落實(shí)情況