句容寶華市場(chǎng)前期調(diào)研報(bào)告2013課件

句容天正寶華項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告2013-1-18Contents報(bào)告目錄區(qū)域背景區(qū)位分析區(qū)域交通區(qū)域產(chǎn)業(yè)區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域發(fā)展背景寶華鎮(zhèn)緊鄰仙林副城的地理位置優(yōu)勢(shì)——仙林副城的飛速發(fā)展為寶華鎮(zhèn)提供了基礎(chǔ)前提《南京市城市總體規(guī)劃（2010-2020）》規(guī)劃確定以南京為主城區(qū)。仙林副城、江北副城和東山副城構(gòu)成南京三大副城。仙林副城的輻射范圍延伸至句容，句容主動(dòng)與南京對(duì)接，形成寧句一體化仙林副城區(qū)域發(fā)展背景句容主動(dòng)調(diào)整規(guī)劃，以期實(shí)現(xiàn)寧句一體化發(fā)展——以產(chǎn)業(yè)集中、輕軌規(guī)劃等方式，寶華已初步成為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)板塊句容2011年6月，隨著黃梅村莊整理步入正軌，原先的黃梅鎮(zhèn)被納入句容經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管轄，開(kāi)發(fā)區(qū)與南京開(kāi)始“無(wú)縫對(duì)接”。句容市的寶華、黃梅等緊鄰南京市的鎮(zhèn)區(qū)，通過(guò)與電信運(yùn)營(yíng)商的協(xié)商，開(kāi)通了“一機(jī)雙號(hào)”，句容全市與南京實(shí)現(xiàn)不同城可同區(qū)號(hào)通訊正在加緊運(yùn)作。句容市臨近南京市的鎮(zhèn)區(qū)水、電、氣已經(jīng)實(shí)現(xiàn)與南京同網(wǎng)同價(jià)。本案位置地鐵2號(hào)線現(xiàn)在東起經(jīng)天路，西至油坊橋，途經(jīng)仙林中心、新街口、奧體，共26站。本案距經(jīng)天路站3公里，經(jīng)天路站與新街口站相隔14站，乘車(chē)時(shí)間為30分鐘。后期2號(hào)線將向東延伸，規(guī)劃至句容地鐵4號(hào)線

該線一期工程共設(shè)車(chē)站17座，為一條東西客流主干道，貫穿主城、仙林新市區(qū)和江北新市區(qū)，預(yù)計(jì)今年年底開(kāi)工，2014年青奧會(huì)前建成。建成后自仙林東站經(jīng)11站即可到達(dá)南京市政府。地鐵15號(hào)線經(jīng)天路開(kāi)往保稅物流中心，全長(zhǎng)25.5公里，全程線路：經(jīng)天路、仙林東、白象、棲霞站、寶華、龍?zhí)墩?、保稅物流中心。其中寶華站距本項(xiàng)目?jī)H1公里。312國(guó)道距項(xiàng)目不到1公里，15分鐘輕松連接南京繞城高速G42滬寧高速路項(xiàng)目距離滬寧高速G42約8公里，可以很便利地到達(dá)南京市中心及上海仙林大道連接仙林與南京主城，項(xiàng)目至此驅(qū)車(chē)前往新街口時(shí)間在40分鐘之內(nèi)滬寧高速路312國(guó)道仙林大道本案位置本案位于寶華花園站與萬(wàn)城總部園站之間，距離經(jīng)天路站僅4站，10分鐘車(chē)程，輕松換乘地鐵。三線地鐵一條公交兩路國(guó)道區(qū)域交通3條地鐵線，1條公交線，2條國(guó)道，輕松到達(dá)南京主城，推進(jìn)寧句同城區(qū)域交通地鐵2號(hào)線將東延至句容，與城際高鐵寶華站相對(duì)接——句容寶華真正實(shí)現(xiàn)融入大仙林指日可待南京地鐵二號(hào)線在未來(lái)五年中有望與輕軌相對(duì)接，地鐵2號(hào)東延線將繼續(xù)東進(jìn)至鎮(zhèn)江段（具體為句容市區(qū)），經(jīng)過(guò)寶華(高鐵站)。句容正突破了“金陵御花園”的角色定位，朝“南京副城”方向發(fā)展。隨著地鐵2號(hào)線的繼續(xù)東進(jìn)，句容這個(gè)“石頭城邊的新寶玉”，很快將與南京“同城同進(jìn)，無(wú)縫對(duì)接”。滬寧城際高鐵地鐵2號(hào)線滬寧城鐵寶華山車(chē)站在距離寶華鎮(zhèn)大約兩公里的312國(guó)道旁，距離本項(xiàng)目約4公里，寶華山到南京站只要15分鐘，到上海也僅需53分鐘。區(qū)域產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目周邊集聚大學(xué)城、IT產(chǎn)業(yè)和文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)，萬(wàn)城國(guó)際總部經(jīng)濟(jì)園——區(qū)域?qū)R集大量產(chǎn)業(yè)客群可一文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)園位于寶華鎮(zhèn)，將打造成集“出版、發(fā)行、物流、藝術(shù)、培訓(xùn)基地、文化產(chǎn)業(yè)園”于一體的多功能產(chǎn)業(yè)園?，F(xiàn)在南京已有20多為畫(huà)家入駐該園區(qū)液晶谷位于仙林與句容交界處總面積為704公頃，主要規(guī)劃為第六代液晶面板線、第八代液晶面板線、液晶電視整機(jī)和玻璃基板生產(chǎn)區(qū)以及配套生產(chǎn)、研發(fā)和生活服務(wù)區(qū)。萬(wàn)城國(guó)際長(zhǎng)三角總部經(jīng)濟(jì)園這是一座集科技、信息、金融服務(wù)、大型企業(yè)總部為一體的產(chǎn)業(yè)總部基地，總投資23億元，總建筑面積43萬(wàn)多平方米，規(guī)劃有星級(jí)酒店、獨(dú)棟總部辦公樓、高級(jí)集中式總部寫(xiě)字樓和園區(qū)服務(wù)中心。整個(gè)項(xiàng)目分3期開(kāi)發(fā)，首期工程已經(jīng)完工。整個(gè)工程完工之后，可吸納200多家企業(yè)入駐——目前確定入駐的有寶華鎮(zhèn)政府可一文化產(chǎn)業(yè)園長(zhǎng)三角總部基地液晶谷仙林大學(xué)城區(qū)域市場(chǎng)句容都市圈項(xiàng)目成為關(guān)注熱點(diǎn)，南京人受限購(gòu)及高房?jī)r(jià)的擠壓效應(yīng)——新句容板塊逐步成為南京都市圈首席地位仙林悅城恒大雅苑碧桂園鳳凰城項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間總推量套總?cè)セ卓側(cè)セ?012年去化套數(shù)碧桂園鳳凰城2011-57469560875%3000恒大雅苑2012-12045163180%1631仙林悅城2011-72434187177%1007鳳凰城2011年5月開(kāi)盤(pán)，至今去化5608套，霸占句容房產(chǎn)市場(chǎng)絕對(duì)首位。恒大雅苑及仙林悅城在句容寶華鎮(zhèn)掀起了第二波針對(duì)南京剛需、投資、養(yǎng)老三大客群的熱潮，以更優(yōu)勢(shì)的地段、區(qū)位取得市場(chǎng)成功。鳳凰城2011年5月開(kāi)盤(pán)，至今仍霸占句容市商品房銷(xiāo)售榜首位仙林悅城2011年7月開(kāi)盤(pán)當(dāng)天即銷(xiāo)售350套，成為仙林銷(xiāo)售新冠軍。恒大雅苑2012年1月開(kāi)盤(pán)，全年去化1631套，去化率達(dá)80%。市場(chǎng)研究宏觀政策宏觀市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)全國(guó)共33個(gè)城市出臺(tái)樓市新政，超八成地方樓市微調(diào)新政過(guò)關(guān)代表城市：常州、南京、吉林、合肥、沈陽(yáng)、廈門(mén)、濱州、蚌埠、濟(jì)南等雖然審批流程悠長(zhǎng)、審批環(huán)節(jié)眾多，但公積金貸款無(wú)疑仍是大多數(shù)購(gòu)房者的首選貸款方式。代表城市：蕪湖、揚(yáng)州、杭州、重慶。同是財(cái)政補(bǔ)貼，而且力度也相差無(wú)幾，一個(gè)是針對(duì)契稅，一個(gè)是針對(duì)成品房。但蕪湖新政并沒(méi)有突出對(duì)剛性需求的“支持”。馬鞍山、上海、北京、武漢相較于動(dòng)輒百萬(wàn)的房產(chǎn)，契稅優(yōu)惠對(duì)購(gòu)房者不會(huì)產(chǎn)生決定性影響，這類(lèi)政策微調(diào)，只要不碰紅線基本都能存活。政策博弈2012樓市政策開(kāi)啟微調(diào)時(shí)代，“限購(gòu)限價(jià)”為調(diào)控紅線，適度對(duì)剛需及改善需求放松全球格局：“滯漲”一詞或許再合適不過(guò)。滯漲，經(jīng)濟(jì)停滯、通貨膨脹、失業(yè)以及不景氣同時(shí)存在的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。國(guó)內(nèi)格局：中國(guó)經(jīng)濟(jì)明顯放了慢前進(jìn)的腳步，出口的下滑、產(chǎn)能的過(guò)剩，再加之消費(fèi)的疲軟讓原本動(dòng)力十足的“三駕馬車(chē)”開(kāi)始舉步維艱。從年初的通貨膨脹壓力，到年中所謂的“CPI下行”?！笆舜蟆眻?bào)告中，預(yù)期國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年增長(zhǎng)率從10%左右降至7%左右，也意味著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的此輪調(diào)整，形成“L”形的中速發(fā)展態(tài)勢(shì)。經(jīng)濟(jì)探底，在穩(wěn)中求進(jìn)。經(jīng)濟(jì)格局嚴(yán)峻的外部經(jīng)濟(jì)形式下，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)疲軟，內(nèi)需經(jīng)濟(jì)依然是未來(lái)的主要增長(zhǎng)點(diǎn)在經(jīng)過(guò)了2011年央行的三次加息，六次上調(diào)存準(zhǔn)金率和一次下調(diào)之后，2012年的貨幣政策已然不再“糾結(jié)”。外部經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速逐步探底。2012年連續(xù)寬松型貨幣政策推出，尤其是7月的非對(duì)稱(chēng)降息，在緩解企業(yè)融資壓力，扶持中小實(shí)體經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，為中國(guó)利率市場(chǎng)化改革拓寬道路。貨幣政策寬松型貨幣政策明年還將持續(xù)，以緩解企業(yè)融資壓力——通脹預(yù)期依舊存在政策博弈：“限購(gòu)限價(jià)”為調(diào)控紅線，適度對(duì)剛需及改善需求放松經(jīng)濟(jì)格局：利率市場(chǎng)化，人民幣單邊升值，嚴(yán)重打擊了外向型產(chǎn)業(yè)；明年內(nèi)需型經(jīng)濟(jì)依舊是國(guó)內(nèi)的主要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的地位并不會(huì)因?yàn)檎{(diào)控政策而有太多改變。貨幣政策：應(yīng)對(duì)嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，寬松型貨幣政策還將持續(xù)，導(dǎo)致明年通脹預(yù)期還將存在。市場(chǎng)預(yù)期：“限購(gòu)限貸”的政策市場(chǎng)下，不動(dòng)產(chǎn)投資依舊為主流投資渠道。貸款政策：主體為限購(gòu)限貸的政策，但與其他城市并不聯(lián)網(wǎng)，如在其他城市購(gòu)有房產(chǎn)，并不受影響。外向型產(chǎn)業(yè)不景氣的前提下，房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的地位不會(huì)改變未來(lái)幾年內(nèi)房地產(chǎn)依舊是國(guó)內(nèi)主要的投資保值渠道未來(lái)趨勢(shì)：整體市場(chǎng)大量剛需存在、以及國(guó)內(nèi)投資渠道狹窄的客觀事實(shí)，導(dǎo)致了2012年政策仍未取消的前提下，市場(chǎng)成交大幅度回升。剛需入市改善回暖調(diào)控政策2012年市場(chǎng)總成交770.8萬(wàn)方，環(huán)比去年上漲70%。經(jīng)歷了2011年全市市場(chǎng)需求的抑制，2012年初市場(chǎng)出臺(tái)一系列促銷(xiāo)政策，在此前提下，剛需紛紛入市，帶動(dòng)了上半年樓市的大幅度回升；下半年改善及中高端需求也逐漸停止觀望，選擇入市購(gòu)房——從而造就了調(diào)控仍為松動(dòng)，但市場(chǎng)成交回暖的事實(shí)。樓市供求市場(chǎng)供求比例平衡，庫(kù)存量創(chuàng)近3年新低，市場(chǎng)成交上升明顯，總成交僅次于最為火爆的09年市場(chǎng)——市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)看好供應(yīng)量：2012年整體供應(yīng)748.4萬(wàn)方，環(huán)比去年上升1%。成交量：2012年整體成交770.8萬(wàn)方，環(huán)比去年上升70%.供求比：2012年整體供求比為0.97——近三年來(lái)南京市場(chǎng)首次供小于求，比值相比去年大幅度縮小，截至12月都，市場(chǎng)庫(kù)存量?jī)H為4.8萬(wàn)套，創(chuàng)下近3年新低。整體市場(chǎng)：大量剛需存在、以及國(guó)內(nèi)投資渠道狹窄的客觀事實(shí)，導(dǎo)致了2012年政策仍未取消的前提下，市場(chǎng)開(kāi)始大幅度回暖。樓市價(jià)格：2012年市場(chǎng)價(jià)格微漲0.38%，其中仙林板塊為市場(chǎng)絕對(duì)焦點(diǎn)，漲幅達(dá)3.03%，居于漲幅第一位。樓市供求：2012年供求比為0.97，供求比例平衡，庫(kù)存量創(chuàng)近3年新低；市場(chǎng)成交上升明顯，總成交僅次于最為火爆的09年市場(chǎng)——市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)看好2012年除剛需大量入市，帶動(dòng)市場(chǎng)整體回暖2013年市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)看好，總體仍將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)樓市分析：競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析從競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)比看，品牌形象、產(chǎn)品品質(zhì)、景觀效果展示、物業(yè)服務(wù)是項(xiàng)目的重點(diǎn)突破方向恒大雅苑仙林悅城本案結(jié)論區(qū)域價(jià)值南京1小時(shí)都市圈，距離仙林副城5公里三大項(xiàng)目共同擁有區(qū)域、交通、產(chǎn)業(yè)三大價(jià)值體系交通便利2條地鐵，1條公交，3條大道，1個(gè)高鐵站，輕松實(shí)現(xiàn)寧句一體化，長(zhǎng)三角一體化產(chǎn)業(yè)價(jià)值液晶谷產(chǎn)業(yè)園，文化產(chǎn)業(yè)園，長(zhǎng)三角總部經(jīng)濟(jì)園，推動(dòng)區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目規(guī)模占地30萬(wàn)方，，容積率2.0，總建面積92萬(wàn)方占地12.3萬(wàn)方，，容積率2.56，總建面積31.7萬(wàn)方占地8.77萬(wàn)方，，容積率2.64，總建面積28.3萬(wàn)方從規(guī)模而言，項(xiàng)目與悅城基本相似，弱于恒大雅苑的規(guī)模優(yōu)勢(shì)園林景觀采用圍合式建筑布局，10000㎡歐洲風(fēng)情皇家園林，12500㎡中心御湖美景，綠化率35%社區(qū)中心擁有2萬(wàn)平米中心森湖，310畝超大綠地一期綠化率38%，現(xiàn)代簡(jiǎn)歐風(fēng)格，三個(gè)樓間集中綠化的面積分別相當(dāng)于足球場(chǎng)大小。景觀規(guī)模并不具備優(yōu)勢(shì)——景觀打造以及初期景觀展示效果是重點(diǎn)社區(qū)配套20000㎡專(zhuān)屬運(yùn)動(dòng)中心，國(guó)際劇院，商業(yè)街，奢華會(huì)所籃球場(chǎng)、泳池、兒童游樂(lè)場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，社區(qū)足球場(chǎng)、專(zhuān)屬會(huì)所，私有商業(yè)街、2000平米知名幼兒園兒童樂(lè)園、老年活動(dòng)區(qū)、籃球場(chǎng)、9000平米商業(yè)、休閑小廣場(chǎng)，社區(qū)會(huì)所因規(guī)模局限，社區(qū)配套價(jià)值較弱社區(qū)規(guī)劃150~180米超寬樓間距，圍合式建筑，藏風(fēng)聚氣的風(fēng)格格局包含別墅、洋房、高層等多種物業(yè)，高層組團(tuán)南北向最大樓間距為205米，建筑密度低至13%，外圍建筑地基則人為抬高數(shù)米，營(yíng)造出建筑底部與社區(qū)中心湖面之間5.7米的高差共10棟高層建筑，三個(gè)樓間集中綠化的面積分別相當(dāng)于足球場(chǎng)大小。走精品化路線是項(xiàng)目重點(diǎn)方向建筑風(fēng)格新古典主義風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約現(xiàn)代簡(jiǎn)歐風(fēng)格項(xiàng)目從建筑外觀形象上可以完全超越悅城裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/㎡精裝毛坯毛坯恒大裝修采用各大品牌，但綜合來(lái)看并無(wú)亮點(diǎn)，科技含量匱乏，效果一般。物業(yè)公司金碧物業(yè)（一級(jí)資質(zhì)）藍(lán)宇物業(yè)（三級(jí)資質(zhì)）待定建議聘請(qǐng)一級(jí)資質(zhì)物業(yè)公司，匹配公司標(biāo)桿形象品牌形象恒大集團(tuán)，以高性?xún)r(jià)比著稱(chēng)，一般以大體量、低價(jià)格的形象面向市場(chǎng)江蘇寶地置業(yè)，二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，先后曾開(kāi)發(fā)文濤公寓、天成苑、百新大廈等項(xiàng)目,一般于三、四線城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目十佳民營(yíng)企業(yè)之一，在南京開(kāi)發(fā)有天正湖濱、天正桃源、天正濱江等一系列以品質(zhì)著稱(chēng)的高端項(xiàng)目從品牌而言，天正的高端品質(zhì)形象在南京深入人心，品牌優(yōu)勢(shì)明顯158平米、101平米、101平米、164平米恒大整體戶(hù)型比例戶(hù)型面積區(qū)間比例兩房一衛(wèi)80-9030.40%三房一衛(wèi)90-12022.60%三房?jī)尚l(wèi)120-14037.30%四房?jī)尚l(wèi)140-1609.70%戶(hù)型分析恒大雅苑——主力戶(hù)型為90-140㎡三房，但這部分戶(hù)型在舒適度設(shè)計(jì)上有所欠缺，另外贈(zèng)送空間較少也降低了產(chǎn)品性?xún)r(jià)比戶(hù)型設(shè)計(jì)：由于基本沒(méi)有二梯二戶(hù)和二梯三戶(hù)的布局，而且中間的戶(hù)型有相當(dāng)一部分都是2個(gè)三房，對(duì)兩端大戶(hù)型的采光、日照、通風(fēng)影響很大，這樣就大大降低了大戶(hù)型的舒適度，而三房以上的大戶(hù)型恰恰在三大項(xiàng)目中全部都是主力產(chǎn)品，面向改善型以舒適度為賣(mài)點(diǎn)的主力戶(hù)型卻沒(méi)有體現(xiàn)出舒適度。戶(hù)型配比：面向剛需的兩房偏少，僅30%，三房以上的大戶(hù)型占絕對(duì)主力。小三房在96-102㎡左右，相對(duì)適中，但這種戶(hù)型極少；大三房集中在120-140㎡，戶(hù)型分析仙林悅城——主打60-90㎡剛需戶(hù)型，其1+1及2+1戶(hù)型的贈(zèng)送空間是其主打亮點(diǎn)，但這部分戶(hù)型進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)的缺陷同樣明顯119㎡3房2衛(wèi)75㎡2+1房仙林悅城戶(hù)型比例戶(hù)型面積段套數(shù)戶(hù)型比例兩房一衛(wèi)60-90134055%三房一衛(wèi)80-9037816%90-11046629%110-12025083㎡2房1衛(wèi)戶(hù)型設(shè)計(jì)：119㎡戶(hù)型衛(wèi)生間均為暗衛(wèi)，客餐廳面積過(guò)大，實(shí)用性不足。75㎡2+1戶(hù)型的亮點(diǎn)在于贈(zèng)送空間，但進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)的缺陷同樣明顯。戶(hù)型配比：主打剛需戶(hù)型，60-90㎡戶(hù)型占比達(dá)55%，戶(hù)型設(shè)計(jì)也以功能性為主競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)總結(jié)立足項(xiàng)目作為區(qū)域標(biāo)桿發(fā)展目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目從產(chǎn)品、服務(wù)、文化價(jià)值進(jìn)行重點(diǎn)提升與突破，全面建立標(biāo)桿樓盤(pán)的品質(zhì)價(jià)值體系外部配套交通價(jià)值外部景觀社會(huì)認(rèn)知區(qū)域發(fā)展產(chǎn)業(yè)價(jià)值地產(chǎn)價(jià)值經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)部配套建筑景觀建材設(shè)備戶(hù)型價(jià)值房產(chǎn)價(jià)值服務(wù)價(jià)值物業(yè)服務(wù)增值服務(wù)個(gè)性服務(wù)場(chǎng)所精神項(xiàng)目精神文化價(jià)值品牌戰(zhàn)略品牌價(jià)值品牌形象標(biāo)準(zhǔn)線標(biāo)桿線項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)線——需要加強(qiáng)，形成亮點(diǎn)標(biāo)桿線——價(jià)值挖掘，確位地位通過(guò)對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)研究建立品質(zhì)住宅價(jià)值體系，結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)提出項(xiàng)目提升的發(fā)力突破點(diǎn)?？蛻?hù)研究需求類(lèi)型：恒大雅苑客戶(hù)以投資、養(yǎng)老、改善需求為主，由于其戶(hù)型尺度較大的因素，剛需客戶(hù)較少。仙林悅城客戶(hù)比較純粹，以投資及剛需占絕大多數(shù)?？蛻?hù)區(qū)域：兩個(gè)項(xiàng)目基本以南京城東——棲霞、仙林等地緣客戶(hù)為主，其次龍?zhí)?、寶華當(dāng)?shù)厝艘舱剂艘徊糠直壤?。?jìng)品客戶(hù)掃描區(qū)域內(nèi)自住客戶(hù)基本以地緣性客戶(hù)為主，投資客戶(hù)來(lái)自南京全市；另外兩個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品及營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)不同，客戶(hù)需求偏差較大目標(biāo)客戶(hù)1仙林及寶華的產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展，為項(xiàng)目自身提供了很好的產(chǎn)業(yè)客群支撐目前，仙林區(qū)域已經(jīng)形成高校集中、住宅集中、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)集中的新興城區(qū)，區(qū)域的大幅度發(fā)展，為項(xiàng)目自身提供了很好的客群基礎(chǔ)可一文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)園位于寶華鎮(zhèn)，將打造成集“出版、發(fā)行、物流、藝術(shù)、培訓(xùn)基地、文化產(chǎn)業(yè)園”于一體的多功能產(chǎn)業(yè)園。現(xiàn)在南京已有20多為畫(huà)家入駐該園區(qū)液晶谷位于仙林與句容交界處總面積為704公頃，主要規(guī)劃為第六代液晶面板線、第八代液晶面板線、液晶電視整機(jī)和玻璃基板生產(chǎn)區(qū)以及配套生產(chǎn)、研發(fā)和生活服務(wù)區(qū)。萬(wàn)城國(guó)際長(zhǎng)三角總部經(jīng)濟(jì)園這是一座集科技、信息、金融服務(wù)、大型企業(yè)總部為一體的產(chǎn)業(yè)總部基地，總投資23億元，總建筑面積43萬(wàn)多平方米，規(guī)劃有星級(jí)酒店、獨(dú)棟總部辦公樓、高級(jí)集中式總部寫(xiě)字樓和園區(qū)服務(wù)中心。整個(gè)項(xiàng)目分3期開(kāi)發(fā)，首期工程已經(jīng)完工。整個(gè)工程完工之后，可吸納200多家企業(yè)入駐——目前確定入駐的有寶華鎮(zhèn)政府可一文化產(chǎn)業(yè)園長(zhǎng)三角總部基地液晶谷仙林大學(xué)城目標(biāo)客戶(hù)2價(jià)格洼地效應(yīng)，相差一倍的價(jià)格，對(duì)于價(jià)格敏感度極高的剛需群體而言，具有極高的吸引力，有效的抵充了區(qū)域抗性仙林湖板塊住宅12000元/㎡以上的均價(jià)寶華板塊住宅價(jià)格6000-7000元.平米之間項(xiàng)目名稱(chēng)板塊物業(yè)類(lèi)型價(jià)格元/㎡萬(wàn)科金色領(lǐng)域仙林湖板塊小高層、高層12300保利羅蘭香谷仙林湖板塊高層12000棲霞風(fēng)情水岸仙林湖板塊小高層待定保利仙林項(xiàng)目仙林湖板塊高層待定高科榮境仙林湖板塊疊加、聯(lián)排疊加410-500萬(wàn)聯(lián)排500-800萬(wàn)仙林悅城寶華板塊高層6200恒大雅苑寶華板塊高層精裝7000毛坯6000仙林國(guó)際花園寶華板塊高層預(yù)計(jì)6000左右東紫園寶華板塊聯(lián)排、獨(dú)聯(lián)聯(lián)排200-300萬(wàn)獨(dú)聯(lián)350-600萬(wàn)大山地寶華板塊獨(dú)棟、聯(lián)排聯(lián)排180-200萬(wàn)獨(dú)棟450-600萬(wàn)鴻信大宅門(mén)寶華板塊別墅待定目標(biāo)客戶(hù)3輕軌的吸附效應(yīng)，將為項(xiàng)目吸引城東甚至是南京主城其他區(qū)域的客群滬寧城際高鐵地鐵2號(hào)線仙林大學(xué)經(jīng)天路仙林東白象棲霞寶華15號(hào)線規(guī)劃4號(hào)線規(guī)劃目前距離地鐵2號(hào)線經(jīng)天路站僅5公里距離。距離規(guī)劃中的寶華地鐵站僅2公里輕軌的逐步建成以及公共交通的愈發(fā)便利，將為本案導(dǎo)入大量的剛需客群本案5公里2公里4公里客群定位輕軌的吸附效應(yīng)，將為項(xiàng)目吸引城東甚至是南京主城其他區(qū)域的客群結(jié)合項(xiàng)目自身產(chǎn)品特征得知客群界定區(qū)域需求特征核心客群仙林、棲霞、龍?zhí)?、寶華區(qū)域剛需客群主要客群南京全市投資客群補(bǔ)充客群南京全市剛需客群核心客群主要客群主力客群描摹他們生活仙林、工作在仙林，有較為穩(wěn)定的收入，對(duì)于品質(zhì)有一定的要求他們一般是醫(yī)務(wù)工作者者、企業(yè)員工、技術(shù)人員、個(gè)體商戶(hù)等；他們有新婚夫婦，也有年輕情侶、單身貴族、三口之家；他們有良好的教育背景，積極向上，對(duì)未來(lái)有較好的預(yù)期；他們樂(lè)于接受新興事物，敢于嘗試，期待新的文化和生活方式；他們注重品質(zhì)和格調(diào)，生活充滿浪漫情懷和時(shí)尚色彩；他們的休閑生活豐富多姿，崇尚享受生活的哲學(xué)?？腿禾崾荆喉?xiàng)目客群不僅要鎖定仙林及周邊地緣性客戶(hù)，更要全面吸引南京全程，同時(shí)超強(qiáng)吸納周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，并且還將合理吸引南京投資群體。以上多類(lèi)人群他們分布廣泛，如何發(fā)掘他們將是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵所在。價(jià)格策略在確定與本案競(jìng)爭(zhēng)性最強(qiáng)的項(xiàng)目，并羅列其重要指標(biāo)參數(shù)之后，對(duì)比目標(biāo)項(xiàng)目的指標(biāo)我們首先對(duì)可比項(xiàng)目進(jìn)行綜合打分。評(píng)分系統(tǒng)涵蓋了住宅核心價(jià)值體系的多項(xiàng)重要的維度，包括項(xiàng)目地段、居住環(huán)境、周邊配套、建筑形象、戶(hù)型設(shè)計(jì)、服務(wù)管理等9大核心模塊。由于不同的維度對(duì)價(jià)格的影響不同，我們對(duì)這9個(gè)維度給出了不同的權(quán)重系數(shù)。比如，項(xiàng)目地段及居住環(huán)境的系數(shù)分別