上海房地產(chǎn)八大謊言

戳穿上海房地產(chǎn)八大謊言謊言一：上海房地產(chǎn)需求強(qiáng)勁，因此不存在泡沫所有市場(chǎng)泡沫在牛市期間都有著強(qiáng)勁的需求，而且在泡沫出現(xiàn)破裂前的衰竭式價(jià)格上升階段，需求更如破竹之勢(shì)。從十五世紀(jì)的郁金香熱到1997年的香港樓市，哪一個(gè)沒(méi)有需求？有無(wú)泡沫，關(guān)鍵不在于價(jià)格上升時(shí)的需求，而是一旦價(jià)格出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)后的承接能力。如今，上海的房?jī)r(jià)被熱錢越推越高，離本地居民的購(gòu)買能力越來(lái)越遠(yuǎn)。筆者觀察，在上海的買房資金中，四成來(lái)自海外(包括個(gè)人投資和房地產(chǎn)基金)、三成來(lái)自國(guó)內(nèi)游資、三成屬本地資金。即使本地資金，多數(shù)也以炒作為主，有些甚至在現(xiàn)有物業(yè)上加按。不能說(shuō)所有海外資金或國(guó)內(nèi)外地資金對(duì)上海物業(yè)都沒(méi)有實(shí)際需求，但應(yīng)該說(shuō)，大多數(shù)是以投資為目標(biāo)，屬于熱錢。

熱錢也是一種需求，但它的目的在于逐利，而不是居住。上海市民必須居住在上海，他們會(huì)給上海房地產(chǎn)的需求帶來(lái)一定剛性。但是熱錢不同。熱錢對(duì)于上海房地產(chǎn)的需求，可有可無(wú)，是建立在物業(yè)升值預(yù)期基礎(chǔ)上的。一旦房?jī)r(jià)升值預(yù)期出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，熱錢需求可能一夜間消失。價(jià)格預(yù)期對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買決定有著極其重大的影響。中國(guó)2003年汽車旺市和2004年汽車淡市是一個(gè)很好的注腳。謊言二：租金回報(bào)不錯(cuò)，值得投資上海住宅的租金回報(bào)率，已由幾年前的10-12%，回落至7-8%，但與海內(nèi)外的儲(chǔ)蓄存款回報(bào)比較，仍不失為一項(xiàng)有吸引力的投資。不過(guò)，上海的租金回報(bào)率數(shù)字并不準(zhǔn)確。上海已售住宅大量空置是不爭(zhēng)的事實(shí)。這些業(yè)主投資的目標(biāo)是樓價(jià)兩年翻一番，因而根本不屑于出租賺租金。但是如果樓價(jià)下跌，估計(jì)相當(dāng)一部分空置住宅會(huì)重新部署，通過(guò)出租作長(zhǎng)期打算，屆時(shí)租金回報(bào)可能急跌。

同時(shí)，上海的高端住宅租賃也是一個(gè)扭曲的市場(chǎng)。高端市場(chǎng)的租客主要來(lái)自跨國(guó)公司的派駐人員。這些人享有租金補(bǔ)貼，因此在租金上不作大的殺價(jià)，而是追求最佳的享受。但是，由于供應(yīng)數(shù)量遠(yuǎn)高過(guò)承租的外籍人士，許多出租公寓未能租出去。對(duì)于這些物業(yè)，業(yè)主寧愿空置，因?yàn)樽饨o下一層次的租客(本土人士)，租金也許需要減半。而外籍人士也明白，他們付租偏高，只是租金補(bǔ)貼不用作廢。于是在租約到期后，在同等租金下轉(zhuǎn)租更新、更好的公寓的人居多，現(xiàn)業(yè)主便要重新面臨空置或減租的情況。謊言三：本土階梯型住房購(gòu)買力已經(jīng)形成此言長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看成立，但目前并不成立。中國(guó)城市居民購(gòu)買力的確呈階梯型，但階梯的下半部仍在水面下，即沒(méi)有能力供樓。近幾年中國(guó)本土居民的購(gòu)房活動(dòng)呈爆炸性上升，不過(guò)其購(gòu)買能力也有被高估的危險(xiǎn)。本世紀(jì)初政府搞住房改革，將隱性住房補(bǔ)貼一次過(guò)地以現(xiàn)金補(bǔ)貼形式發(fā)放給城市居民，因此，前幾年的住房購(gòu)買力有被拔高之嫌。隨著人民收收入的提高高，新的購(gòu)購(gòu)買能力在在不斷出現(xiàn)現(xiàn)。不過(guò)必必須看到，，城市中買買得起樓的的已經(jīng)買了了，尚未買買樓的往往往是收入分分配中的下下層人士，，他們的購(gòu)購(gòu)買能力低低于城市平平均水平，，而房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的上上升，遠(yuǎn)超超過(guò)他們收收入的增長(zhǎng)長(zhǎng)。中國(guó)今今天有階梯梯型住房需需要，但未未必有階梯梯型住房購(gòu)購(gòu)買力。中中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)的問(wèn)題，，不是需求求不足，而而是價(jià)格太太貴。謊言四：利利率不會(huì)大大升中國(guó)人民銀銀行在短期期內(nèi)調(diào)整人人民幣利率率的機(jī)會(huì)不不大，但是是利率水平平正?；瘎?shì)勢(shì)在必行。。目前中國(guó)國(guó)的利率水水平幾乎處處在改革開開放以來(lái)的的最低點(diǎn)。。世界上很很少有市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家家能夠像中中國(guó)這樣利利率連續(xù)9年只降不不升。中國(guó)國(guó)已明顯擺擺脫了幾年年前的通縮縮局面，長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看通通脹仍在加加溫中。如果通貨膨膨脹加劇而而利率水平平仍維持通通縮時(shí)的架架構(gòu)，實(shí)際際利率便呈呈負(fù)值，存存入銀行的的儲(chǔ)蓄便會(huì)會(huì)貶值。政政府在是否否加息上擁?yè)碛性捠聶?quán)權(quán)，但老百百姓在是否否存錢在銀銀行的問(wèn)題題上有“以以腳投票權(quán)權(quán)”。儲(chǔ)蓄蓄離開銀行行的苗頭去去年已經(jīng)出出現(xiàn)，這股股市場(chǎng)力量量可能最終終拉動(dòng)利率率上揚(yáng)。利率上升對(duì)對(duì)房地產(chǎn)的的影響目前前并不清楚楚。在經(jīng)濟(jì)濟(jì)興旺、就就業(yè)充沛的的情況下，，利率適當(dāng)當(dāng)上漲應(yīng)對(duì)對(duì)房地產(chǎn)影影響不大。。但是必須須看到，幾幾乎整個(gè)““有房族””并沒(méi)有經(jīng)經(jīng)歷過(guò)加息息周期，按按揭貸款也也多為短周周期、浮動(dòng)動(dòng)利率。因此，在央央行上調(diào)房房貸利率令令按揭成本本上升后，，購(gòu)房需求求如何變化化仍有待觀觀察。利率率上升對(duì)發(fā)發(fā)展商的影影響則一定定很大。房房地產(chǎn)在全全世界都是是高借貸、、高利潤(rùn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，中國(guó)國(guó)發(fā)展商的的杠桿借貸貸更令人咋咋舌。如果果利率水平平真正“正正?；?，，上揚(yáng)2-3%，相相信一大批批地產(chǎn)商會(huì)會(huì)破產(chǎn)，甚甚至帶動(dòng)房房?jī)r(jià)下跌。。謊言五：住住房土地資資源稀缺中國(guó)13億億人口居住住在和美國(guó)國(guó)一樣大的的土地上，，而且主要要聚集在東東部沿海地地區(qū)，土地地資源相對(duì)對(duì)短缺是毋毋庸置疑的的。但是這這并不意味味著可用于于房地產(chǎn)開開發(fā)的土地地短期內(nèi)會(huì)會(huì)衰竭，也也不意味著著中國(guó)政府府會(huì)像香港港政府那樣樣囤積地皮皮(如果港港府敞開供供地的話，，香港今后后50年也也不缺地)。其實(shí)上海在在今后兩、、三代人期期間，根本本不缺少住住房用地。。對(duì)此有疑疑問(wèn)的人，，到浦東郊郊區(qū)轉(zhuǎn)一圈圈便可。但但是由于交交通基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的欠乏乏，衛(wèi)星城城并沒(méi)有真真正出現(xiàn)。。上海和國(guó)國(guó)內(nèi)其他城城市一樣，，基本上走走的是由老老城向外推推出的“攤攤大餅”模模式。隨著地鐵、、高速公路路和私家汽汽車的普及及，衛(wèi)星城城也許會(huì)在在若干年后后出現(xiàn)。隨隨著工業(yè)化化的展開，，中國(guó)農(nóng)地地很可能日日漸減少。。但是，房房地產(chǎn)回報(bào)報(bào)不僅高過(guò)過(guò)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)，也高過(guò)過(guò)工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)，甚至高高爾夫球場(chǎng)場(chǎng)投資。中中國(guó)離住房房用地短缺缺還早著呢呢。謊言六：上上海的前景景不可限量量，因此房房?jī)r(jià)應(yīng)比照照香港甚至至紐約過(guò)去去十十年年，，上上海海經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)突突飛飛猛猛進(jìn)進(jìn)，，是是有有目目共共睹睹的的事事實(shí)實(shí)，，其其今今后后發(fā)發(fā)展展前前景景也也似似乎乎非非常常亮亮麗麗。。關(guān)關(guān)鍵鍵是是亮亮麗麗的的前前景景能能否否變變現(xiàn)現(xiàn)成成今今天天房房?jī)r(jià)價(jià)的的升升勢(shì)勢(shì)。。當(dāng)當(dāng)資資產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格被被遠(yuǎn)遠(yuǎn)景景炒炒得得過(guò)過(guò)高高時(shí)時(shí)，，便便可可能能受受到到現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)的的挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)，，面面臨臨調(diào)調(diào)整整的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。。前前景景光光明明不不代代表表不不出出現(xiàn)現(xiàn)短短期期的的價(jià)價(jià)格格調(diào)調(diào)整整。。何何況況50年年后后，，當(dāng)當(dāng)上上海海經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)超超過(guò)過(guò)紐紐約約時(shí)時(shí)，，你你所所部部分分擁?yè)碛杏械牡哪悄撬∽≌牡耐镣恋氐厥故褂糜脵?quán)權(quán)也也差差不不多多到到期期了了。。謊言言七七：：政政府府支支持持房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，所所以以房房?jī)r(jià)價(jià)不不會(huì)會(huì)跌跌中國(guó)國(guó)特特殊殊的的國(guó)國(guó)情情使使得得政政府府在在經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)和和房房地地產(chǎn)產(chǎn)問(wèn)問(wèn)題題上上有有更更大大的的影影響響力力。。不不過(guò)過(guò)政政府府并并不不是是萬(wàn)萬(wàn)能能的的，，不不然然就就不不會(huì)會(huì)有有上上個(gè)個(gè)世世紀(jì)紀(jì)末末上上海海的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)低低潮潮。。從從來(lái)來(lái)沒(méi)沒(méi)有有過(guò)過(guò)這這么么多多城城市市居居民民擁?yè)碛杏凶宰约杭旱牡木泳铀?，，從從?lái)來(lái)沒(méi)沒(méi)有有過(guò)過(guò)這這么么多多財(cái)財(cái)富富被被投投入入房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，這這便便決決定定了了政政府府在在利利率率政政策策和和土土地地政政策策上上會(huì)會(huì)十十分分謹(jǐn)謹(jǐn)慎慎，，以以免免影影響響社社會(huì)會(huì)穩(wěn)穩(wěn)定定。。但是房地產(chǎn)泡泡沫一定要擠擠。這輪經(jīng)濟(jì)濟(jì)過(guò)熱實(shí)際上上是投資過(guò)熱熱，而始作俑俑者正是房地地產(chǎn)熱。房地地產(chǎn)熱拉動(dòng)原原材料價(jià)格，，才導(dǎo)致鋼廠廠、鋁廠、水水泥廠遍地開開花?？梢哉f(shuō)說(shuō)，房地產(chǎn)熱熱不降溫，投投資熱很難徹徹底降溫。最最近，中國(guó)人人民銀行提高高首付按揭比比率和上海市市政府對(duì)投機(jī)機(jī)性房地產(chǎn)買買賣征稅，力力度不大，但但政策信號(hào)十十分強(qiáng)烈，相相信新的、進(jìn)進(jìn)一步的措施施會(huì)陸續(xù)出臺(tái)臺(tái)。謊言八：世博博會(huì)之前房?jī)r(jià)價(jià)還會(huì)漲除了中國(guó)人(尤其是上海海人)外，世世界上沒(méi)有幾幾個(gè)人關(guān)心世世界博覽會(huì)。。世博和奧運(yùn)運(yùn)會(huì)根本就不不是同一層次次的全球盛會(huì)會(huì)。即使是奧奧運(yùn)會(huì)，也鮮鮮有游客或運(yùn)運(yùn)動(dòng)員在參加加運(yùn)動(dòng)會(huì)之余余，在當(dāng)?shù)刭?gòu)購(gòu)買一套住宅宅。近二十年年無(wú)論是奧運(yùn)運(yùn)會(huì)還是世博博，主辦城市市幾乎無(wú)一例例外地在盛會(huì)會(huì)之后出現(xiàn)住住宅供過(guò)于求求。會(huì)前建房越多多，會(huì)后供過(guò)過(guò)于求越嚴(yán)重重。以目前擺擺出的架式看看，上海很可可能創(chuàng)造世博博歷史上住宅宅供應(yīng)的新紀(jì)紀(jì)錄。大型活活動(dòng)如世博，，有助于