上海某地產(chǎn)廣場商業(yè)項目定位及產(chǎn)品塑造報告

上海保利廣場

項目定位及產(chǎn)品塑造匯報二零零六年四月十日項目定位高檔·濱江·商務復合體四個功能單元

高級公寓式酒店（2.5-2.8萬平方米）

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)LOFT（2萬平方米）

高檔文化休閑商業(yè)區(qū)（1.8萬平方米）

濱江獨棟辦公樓（2-2.2萬平方米）項目策劃區(qū)域市場簡析辦公樓供應量及銷售量均占全市1/3，日均銷售900㎡。售價與全市均價持平，低于靜安、黃浦、徐匯、長寧等浦西主要辦公區(qū)域。購買人群：國內(nèi)客戶占2/3，其中本地及江浙約50％，亞洲占20％，歐美約8％，其它約5％。07-10年有80萬㎡新增供應量，租金和售價均可能下調(diào)。區(qū)域市場簡析以雅詩閣為代表的公寓式酒店租價在0.9-1＄/㎡·日，與浦西同類項目持平，空置率低于10％。租客人群：美洲約40％，歐洲約30％，亞洲16％，國內(nèi)約10％。租金預算：單身2000-3000＄/月，夫妻3500-5000＄/月，家庭4000-8000＄/月。區(qū)域市場簡析小陸家嘴為金融核心區(qū)，屬辦公概念。產(chǎn)品以單一大型寫字樓為主。南延伸區(qū)為頂級江景豪宅區(qū)，屬居住概念。產(chǎn)品以大中型住宅小區(qū)為主。少量商務和生活配套，服務種類少，檔次差異大。北延伸區(qū)（船廠地塊）為綜合開發(fā)區(qū)偏商務概念。產(chǎn)品以大型寫字樓和商務公寓為主，配有住宅。規(guī)劃有商業(yè)配套，呈線狀分布面積較大，依賴人流支持。項目位置分析項目位于純商務功能向綜合服務功能過渡的區(qū)域有江景優(yōu)勢，體量適中東方路和銀城中路延伸后交通便利缺乏規(guī)模優(yōu)勢，單一產(chǎn)品難以形成競爭優(yōu)勢現(xiàn)有建筑形成南向遮擋周邊環(huán)境雜亂，缺乏高檔物業(yè)氛圍復合型項目是區(qū)域市場空白高檔寫字樓和頂級豪宅均缺少同檔次配套設施，造成功能缺失。商務、娛樂、休閑、購買等消費需求急待滿足。虹橋＋古北、淮海路辦公區(qū)＋新天地、南京西路辦公區(qū)＋梅泰恒等成功案例說明商務功能的復合將產(chǎn)生巨大的價值增長。結(jié)論：復合性是本項目核心價值復合性性空間復復合——物理層層面各功能能單體體有機機組合合提高土土地利利用率率對濱江江價值值進行行最大大化挖挖掘需求復復合——功能層層面圍繞商商務功功能設設計差差異化化產(chǎn)品品辦公：：回避避標準準辦公公，安安排LOFT和總部部基地地居?。海夯乇鼙茏≌途凭频?，，安排排酒店店式公公寓配套：：排除除人流流性商商業(yè)模模式，，通過過主題題區(qū)域域形成成目標標消費費復合性性行為復復合——客源層層面工作－－居住住商商務務－生生活消消費－－體驗驗等不不同行行為集集中同同一地地域內(nèi)內(nèi)，內(nèi)部客客源交交叉放放大和和相互互誘導導，客客源共共享。。主題型型商業(yè)業(yè)滿足足陸家家嘴區(qū)區(qū)域消消費需需要，，拉動動外部部客源源資源復復合——價值層層面高度集集約化化開發(fā)發(fā)模式式產(chǎn)生生“一站式式”商務解解決方方案，，為客戶戶提供供高效效率和和低成成本，，增加加交流流和機機會，，真正體體現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代商商業(yè)文文化的的精髓髓。四個功功能單單元高級公公寓式式酒店店（2.5-2.8萬平方方米））創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)LOFT（2萬平方方米））高檔文文化休休閑商商業(yè)區(qū)區(qū)（1.8萬平方方米））濱江獨獨棟辦辦公樓樓（2-2.2萬平方方米））文化不不是附附加值值，文文化創(chuàng)創(chuàng)造價價值成功的的開發(fā)發(fā)，能能發(fā)掘掘土地地特有有的價價值睿智的的開發(fā)發(fā)，還還能領(lǐng)領(lǐng)先時時代，，賦予予項目目長久久的魅魅力“新天地地”成成功販販賣小小資情情調(diào)滿滿足足“海海派””審美美需求求外灘一一號、、三號號、六六號、、十八八號等等力力圖重重現(xiàn)““十里里洋場場”的的輝煌煌文化性性是本本項目目的區(qū)區(qū)別價價值本項目目的文文化特特征構(gòu)建時時尚、、張揚揚創(chuàng)意意、對對話國國際特色性性建筑筑在建筑筑藝術(shù)術(shù)、環(huán)環(huán)境藝藝術(shù)、、裝飾飾藝術(shù)術(shù)等方方面，，充分關(guān)關(guān)注審審美價價值的的創(chuàng)造造。創(chuàng)造特特色建建筑，，形成成保利利品牌牌積淀淀。18000㎡高檔文文化化休閑閑商業(yè)業(yè)區(qū)小型演演藝中中心為為核心心的文文化娛娛樂區(qū)區(qū)——““濱江新新天地地”時尚消消費區(qū)區(qū)——““意大利利中心心”五星級級辦公公及公公寓式式酒店店配套套功能能區(qū)——““上海灘灘”“濱江新新天地地”“小型歌歌劇院院”是是反映映文化化性的的特色色建筑筑，其建成成后將將與海海洋水水族館館、東東方藝藝術(shù)中中心共共同構(gòu)構(gòu)筑浦浦東乃乃至上上海的的保利““文化化金三三角””?！盀I江新新天地地”集演出出、影影視、、音樂樂、FASHION秀、拍拍賣、、發(fā)布布會、、會議議等功功能于于一身身，以以濱江江景觀觀為支支撐，，制造造特殊殊效果果，以以吸引引人氣氣。而由茲茲引發(fā)發(fā)的“濱江新新天地地”更集酒酒吧、、餐飲飲、娛娛樂為為一體體，創(chuàng)創(chuàng)造浦浦東岸岸線唯唯一的的集合合式文文化娛娛樂區(qū)區(qū)。建筑面面積約約8000-10000㎡“意大利利中心心”是兩國國民間間商務務、文文化交交流的的窗口區(qū)區(qū)域集商務務展示示、合合作洽洽談，，時尚尚發(fā)布布、銷銷售、、體驗驗為一一體“意大利利中心心”通過頂頂級奢奢侈品品牌入入場，，形成強強大的的品牌牌輻射射，打造尊尊貴、、時尚尚、先先鋒的的消費費體驗。。建筑面面積約約5000-6000㎡“上海灘灘”為辦公公樓和和酒店店式公公寓服服務，，形成成以運運動、、美容容美體體、24小時服服務為為特色色的配配套綜綜合設設施。。游泳池池、網(wǎng)網(wǎng)球場場、壁壁球場場、健健身房房美容院院、美美發(fā)廳廳、桑桑拿SPA24小時洗洗衣房房、咖咖啡吧吧和餐餐廳、、自助助銀行行提供有有24小時安安保門門衛(wèi)、、入室室清潔潔、洗洗衣、、送餐餐、兒兒童托托管、、送花花、商商務中中心、、訂票票等服服務內(nèi)內(nèi)容。。建筑面面積約約3000㎡㎡產(chǎn)品塑塑造公寓式式酒店店購買者者：主主要為為個人人投資資者或或基金金、投投資銀銀行。。終端消消費者者：主主要為為長期期在滬滬的外外籍人人士單身、、夫妻妻結(jié)構(gòu)構(gòu)為主主體，，少量量為完完整家家庭結(jié)結(jié)構(gòu)。。目標售售價：：25000元（整整體））28000元（拆拆零））公寓式式酒店店的房房型配配比表表房型一房二房三房

備注房型面積（M2）60-70100-120170-180建筑面積所占比例54%35%11%戶數(shù)比套江獨獨棟寫寫字樓樓購買者者：國國內(nèi)大大型企企業(yè)總總部、、海外外投資資商等等。購買目目的：：主要要是企企業(yè)總總部或或地區(qū)區(qū)總部部辦公公。目標售售價：：45000元濱江獨獨棟寫寫字樓樓消費特特點：：專屬屬感，，個性性化，，總價價敏感感（2億）。。產(chǎn)品安安排：：分為為4－5棟，單單棟建建筑面面積3500－6000㎡㎡濱江獨獨棟寫寫字樓樓消費特特點：：專屬屬感，，個性性化，，總價價敏感感。產(chǎn)品安安排：：分為為4－5棟，單單棟建建筑面面積3500－6000㎡濱江獨獨棟寫寫字樓樓消費特特點：：專屬屬感，，個性性化，，總價價敏感感。產(chǎn)品安安排：：分為為4－5棟，單單棟建建筑面面積3500－6000㎡創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)LOFT創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是是智能能型產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，，是以以創(chuàng)意意、技技巧及及才華華創(chuàng)造造財富富和就就業(yè)能能力的的知識識密集集型行行業(yè)，，又叫創(chuàng)創(chuàng)意工工業(yè)、、創(chuàng)造造性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、、創(chuàng)意意經(jīng)濟濟。通常包包括建建筑藝藝術(shù)、、藝術(shù)術(shù)和古古董市市場、、時尚尚設計計、廣廣告、、電影影與錄錄像、、交互互式互互動軟軟件、、音樂樂和表表演藝藝術(shù)、、出版版業(yè)、、軟件件及計計算機機服務務、電電視和和廣播播、手手工藝藝品等等。LOFT原意是是建筑筑中的的閣樓樓。LOFT作為城城市舊舊工業(yè)業(yè)向新新經(jīng)濟濟轉(zhuǎn)變變的新新理念念、新途徑徑，被被西方方各大大都市市紛紛紛采用用，并成為為現(xiàn)代代都市市創(chuàng)新新經(jīng)濟濟、創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的代名名詞。。上海成成功個個案上實置置業(yè)05年下半半年推推出“海上海海”項目，，主打3幢約7.8萬㎡LOFT辦公樓樓。在宏觀觀調(diào)控控最嚴嚴峻的的時期期，達達到基基本消消化，，其中第第一幢幢2.8萬㎡僅僅1個月即即銷售售完成成。目前僅僅余約約7個單位位創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)LOFT購買者者：部部分為為個人人投資資者或或基金金、投投資銀銀行部分自自用型型客源源。終端消消費者者：主主要為為律師師、會會計師師、建建筑師師、設設計人人員等等專業(yè)業(yè)事務務所，，為小小陸家家嘴金金融核核心區(qū)區(qū)提供供支持持性業(yè)業(yè)務。。目標售售價：：30000元創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)LOFT由于此此類客客戶的的需求求與傳傳統(tǒng)寫寫字樓樓相去去甚遠遠，應提供供LOFT形態(tài)的的新型型辦公公空間間。具體形形式：：獨立立小單單位辦辦公、、可使用用空間間高度度不少少于2.6M的單層層或雙雙層空空間形形式、、設有獨獨立衛(wèi)衛(wèi)生間間和空空調(diào)。。創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)LOFT房型配配比表表房型STUD