資產(chǎn)評(píng)估的管理案例分析課件

資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目案例分析

資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目案例分析主要內(nèi)容資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估法人股評(píng)估企業(yè)價(jià)值評(píng)估金融不良資產(chǎn)評(píng)估主要內(nèi)容資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)第一部分評(píng)估行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)

第一部分評(píng)估行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)評(píng)估行業(yè)遵照?qǐng)?zhí)行的制度體系

國(guó)務(wù)院第91號(hào)令《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》及其施行細(xì)則；財(cái)政部（2001）第14號(hào)令公布的《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理若干問(wèn)題的規(guī)定》；財(cái)政部財(cái)評(píng)字[1999]91號(hào)《關(guān)于印發(fā)<資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定>的通知》；中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)制定的《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(試行)》；其他評(píng)估相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章制度等。

評(píng)估行業(yè)遵照?qǐng)?zhí)行的制度體系國(guó)務(wù)院第91號(hào)令《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管評(píng)估行業(yè)準(zhǔn)則體系—已發(fā)布

2001年9月《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則--無(wú)形資產(chǎn)》2003年3月《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》

2004年2月《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則──基本準(zhǔn)則》《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則──基本準(zhǔn)則》2004年12月《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見》2005年3月《金融不良資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見》評(píng)估行業(yè)準(zhǔn)則體系—已發(fā)布2001年9月《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則--無(wú)評(píng)估行業(yè)準(zhǔn)則體系—制定中資產(chǎn)評(píng)估程序準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則工作底稿準(zhǔn)則及推薦格式機(jī)器設(shè)備評(píng)估準(zhǔn)則抵押資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估業(yè)務(wù)約定書不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則價(jià)值類型資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估行業(yè)準(zhǔn)則體系—制定中資產(chǎn)評(píng)估程序準(zhǔn)則第二部分房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估第二部分房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估—高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域之一房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)讓成為上市公司資產(chǎn)轉(zhuǎn)換的重點(diǎn)對(duì)象可以通過(guò)操縱在建房地產(chǎn)項(xiàng)目隱含的利潤(rùn)，控制轉(zhuǎn)讓價(jià)格

房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估—高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域之一房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估—兩個(gè)典型案例

某上市公司的母公司將其控股的房地產(chǎn)公司以成本價(jià)轉(zhuǎn)入上市公司，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)5000萬(wàn)元，美化報(bào)表為配股創(chuàng)造條件某上市公司的將其控股的房地產(chǎn)公司以高價(jià)賣給關(guān)聯(lián)公司，年報(bào)因此筆交易每股收益由—0.24元變?yōu)橼A利0.06元。

房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估—兩個(gè)典型案例房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估—目前的規(guī)范要求資產(chǎn)評(píng)估規(guī)范企業(yè)整體成本加和法前提下—產(chǎn)成品和在產(chǎn)品評(píng)估企業(yè)整體成本加和法前提下—土地使用權(quán)、房屋建筑物、在建工程評(píng)估收益法前提下企業(yè)價(jià)值評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估—目前的規(guī)范要求房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估—目前的規(guī)范要求房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范最高最佳使用highestandbestuse法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估—目前的規(guī)范要求房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估—目前的規(guī)范要求假設(shè)開發(fā)法待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，宜采用市場(chǎng)比較法，并應(yīng)考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)。開發(fā)利潤(rùn)=待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值與開發(fā)成本之和（或取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值）*同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相應(yīng)的平均利潤(rùn)率必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值。在實(shí)際操作中宜采用折現(xiàn)的方法；難以采用折現(xiàn)的方法時(shí)，可采用計(jì)算利息的方法。

房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估—目前的規(guī)范要求房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估—如何操縱評(píng)估低價(jià)的由來(lái)使用成本法，按核實(shí)后的成本計(jì)開發(fā)項(xiàng)目的評(píng)估值為回避產(chǎn)成品和在產(chǎn)品隱含利潤(rùn)，將開發(fā)項(xiàng)目按房屋建筑物和在建工程評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估—如何操縱評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估—如何操縱評(píng)估高價(jià)的由來(lái)使用收益法，操縱利潤(rùn)預(yù)測(cè)和折現(xiàn)率的選取利用最高最佳使用假設(shè)，忽視法律上允許、技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上可行的限制使用假設(shè)開發(fā)法，將開發(fā)項(xiàng)目可能實(shí)現(xiàn)的全部利潤(rùn)量化，而未按原投資人投資資金應(yīng)分?jǐn)偟睦麧?rùn)進(jìn)行估算忽略產(chǎn)權(quán)上的瑕疵簡(jiǎn)單地利用土地估價(jià)報(bào)告和房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估—如何操縱評(píng)估1、您認(rèn)為此報(bào)告存在哪些問(wèn)題？

2、如果由您來(lái)承做此項(xiàng)目，您打算從何途徑收集哪些資料、選擇什么評(píng)估方法、在報(bào)告披露方面重點(diǎn)關(guān)注哪些問(wèn)題？天順?lè)康禺a(chǎn)公司評(píng)估案例1、您認(rèn)為此報(bào)告存在哪些問(wèn)題？

2、如果由您來(lái)承做此項(xiàng)

1、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)分析

2、評(píng)估方法的選擇3、重要參數(shù)的選取

4、評(píng)估假設(shè)天順?lè)康禺a(chǎn)公司評(píng)估案例

1、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)分析天順?lè)康禺a(chǎn)公司評(píng)估案例

●對(duì)房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系認(rèn)識(shí)模糊

●對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的內(nèi)涵應(yīng)包括哪些因素認(rèn)識(shí)不一●采用市場(chǎng)法時(shí)，參照案例不足，比較因素考慮不全面●劃撥用地評(píng)估價(jià)值是否包括土地出讓金存在分歧●使用假設(shè)開發(fā)法使，假設(shè)前提過(guò)于樂(lè)觀房地產(chǎn)評(píng)估存在的主要問(wèn)題

●對(duì)房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系認(rèn)識(shí)模糊房地產(chǎn)評(píng)估存在的主要問(wèn)題

※房產(chǎn)和地產(chǎn)的價(jià)值內(nèi)涵

房產(chǎn)和地產(chǎn)的聯(lián)系、區(qū)別房地產(chǎn)市場(chǎng)因素※重置成本法中成本的構(gòu)成※市場(chǎng)法※假設(shè)開發(fā)法※劃撥土地使用權(quán)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估存在的主要問(wèn)題

※房產(chǎn)和地產(chǎn)的價(jià)值內(nèi)涵房地產(chǎn)評(píng)估存在的主要問(wèn)題第三部分無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估第三部分無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估—高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域之二用于注冊(cè)資金用于融資計(jì)劃或?qū)ふ覒?zhàn)略投資人用于上市公司關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估—高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域之二無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估—目前的規(guī)范和準(zhǔn)則《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見》第十章第九十二條至第一百條《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—無(wú)形資產(chǎn)》共22條，自2001年9月實(shí)施無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估—目前的規(guī)范和準(zhǔn)則無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估—無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則的突出貢獻(xiàn)強(qiáng)調(diào)了總體應(yīng)關(guān)注的事項(xiàng)

（1）有關(guān)無(wú)形資產(chǎn)權(quán)利的法律文件或其他證明資料；

（2）無(wú)形資產(chǎn)的性質(zhì)、目前和歷史狀況；

（3）無(wú)形資產(chǎn)的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和法定壽命；（4）無(wú)形資產(chǎn)的使用范圍和獲利能力；

（5）無(wú)形資產(chǎn)以往的評(píng)估及交易情況；（6）無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的可行性；

（7）類似的無(wú)形資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格信息；

（8）賣方承諾的保證、賠償及其他附加條件；（9）可能影響無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的宏觀經(jīng)濟(jì)前景；

（10）可能影響無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的行業(yè)狀況及前景；（11）可能影響無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的企業(yè)狀況及前景；（12）對(duì)不可比信息的調(diào)整。無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估—無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則的突出貢獻(xiàn)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估—無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則的突出貢獻(xiàn)強(qiáng)調(diào)了使用三種方法時(shí)應(yīng)關(guān)注的事項(xiàng)成本法：

（1）無(wú)形資產(chǎn)的重置成本應(yīng)當(dāng)包括開發(fā)者或持有者的合理收益；

（2）功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。收益法：（1）合理確定無(wú)形資產(chǎn)帶來(lái)的預(yù)期收益，分析與之有關(guān)的預(yù)期變動(dòng)、受益期限，與收益有關(guān)的成本費(fèi)用、配套資產(chǎn)、現(xiàn)金流量、風(fēng)險(xiǎn)因素及貨幣時(shí)間價(jià)值；

（2）確信分配到包括無(wú)形資產(chǎn)在內(nèi)的單項(xiàng)資產(chǎn)的收益之和不超過(guò)企業(yè)資產(chǎn)總和帶來(lái)的收益；（3）預(yù)期收益口徑與折現(xiàn)率口徑保持一致；

（4）折現(xiàn)期限一般選擇經(jīng)濟(jì)壽命和法定壽命的較短者；（5）當(dāng)預(yù)測(cè)趨勢(shì)與現(xiàn)實(shí)情況明顯不符時(shí)，分析產(chǎn)生差異的原因。

無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估—無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則的突出貢獻(xiàn)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估—無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則的突出貢獻(xiàn)強(qiáng)調(diào)了使用三種方法時(shí)應(yīng)關(guān)注的事項(xiàng)

市場(chǎng)法：

（1）確定具有合理比較基礎(chǔ)的類似的無(wú)形資產(chǎn)；

（2）收集類似的無(wú)形資產(chǎn)交易的市場(chǎng)信息和被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)以往的交易信息；

（3）依據(jù)的價(jià)格信息具有代表性，且在評(píng)估基準(zhǔn)日是有效的；

（4）根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)、行業(yè)和無(wú)形資產(chǎn)情況的變化，考慮時(shí)間因素，對(duì)被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)以往交易信息進(jìn)行必要調(diào)整。

無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估—無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則的突出貢獻(xiàn)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估—無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則的突出貢獻(xiàn)強(qiáng)調(diào)了應(yīng)在報(bào)告中披露的事項(xiàng)聲明--

（1）評(píng)估報(bào)告陳述的事項(xiàng)是真實(shí)和準(zhǔn)確的；

（2）對(duì)評(píng)估所依據(jù)的信息來(lái)源進(jìn)行了驗(yàn)證，并確信其是可靠和適當(dāng)?shù)模?/p>

（3）評(píng)估報(bào)告的分析和結(jié)論是在恪守獨(dú)立、客觀和公正原則基礎(chǔ)上形成的，僅在假設(shè)和限定條件下成立；

（4）與被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)及有關(guān)當(dāng)事人沒有任何利害關(guān)系；

（5）利用了專家的工作，并對(duì)專家工作的結(jié)果負(fù)責(zé)（如果沒有利用專家工作，則不用聲明）；（6）評(píng)估報(bào)告只能用于載明的評(píng)估目的，因使用不當(dāng)造成的后果與簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師及其所在評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)關(guān)。

無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估—無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則的突出貢獻(xiàn)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估—無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則的突出貢獻(xiàn)強(qiáng)調(diào)了應(yīng)在報(bào)告中披露的事項(xiàng)

（1）無(wú)形資產(chǎn)的性質(zhì)；

（2）評(píng)估范圍；

（3）重要的前提、假設(shè)、限定條件及其對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響；

（4）無(wú)形資產(chǎn)的權(quán)屬；

（5）使用的信息來(lái)源；

（6）宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)的前景；（7）無(wú)形資產(chǎn)的歷史狀況；

（8）無(wú)形資產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)狀況；（9）無(wú)形資產(chǎn)的前景；

（10）無(wú)形資產(chǎn)以往的交易情況；（11）使用的評(píng)估方法及其理由；

（12）評(píng)估方法中的運(yùn)算和邏輯推理方式；（13）折現(xiàn)率等重要參數(shù)的來(lái)源；

（14）各種價(jià)值結(jié)論調(diào)整為最終評(píng)估價(jià)值的邏輯推理方式。

無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估—無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則的突出貢獻(xiàn)強(qiáng)調(diào)了應(yīng)在報(bào)告中披露的事無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估—案例中的主要問(wèn)題只依據(jù)委托方提供資料—一份可行性報(bào)告做出多個(gè)價(jià)值未對(duì)權(quán)屬進(jìn)行必要的調(diào)查和披露—從誕生到確權(quán)未對(duì)無(wú)形資產(chǎn)的范圍和性質(zhì)進(jìn)行必要的描述—多次轉(zhuǎn)讓、多家使用委估資產(chǎn)性質(zhì)不明只按91號(hào)文報(bào)告披露要求披露—披露是否完整如何判斷

無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估—案例中的主要問(wèn)題無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估—案例中的主要問(wèn)題將運(yùn)用待估無(wú)形資產(chǎn)的產(chǎn)品價(jià)值計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值將待估無(wú)形資產(chǎn)領(lǐng)域的價(jià)值計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值將無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)生的間接價(jià)值乃至社會(huì)價(jià)值計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值—無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值是無(wú)形資產(chǎn)所有人通過(guò)無(wú)形資產(chǎn)獲取的收益職業(yè)道德問(wèn)題（1）使用無(wú)限年期或脫離實(shí)際的收益期間（2）預(yù)測(cè)收益遠(yuǎn)高于歷史情況而無(wú)任何理由（3）任意調(diào)控折現(xiàn)率

無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估—案例中的主要問(wèn)題“甲、乙型肝炎聯(lián)合疫苗”專有技術(shù)評(píng)估案例1、您認(rèn)為此報(bào)告存在哪些問(wèn)題？

2、如果由您來(lái)承做此項(xiàng)目，您打算從何途徑收集哪些資料、選擇什么評(píng)估方法、在報(bào)告披露方面重點(diǎn)關(guān)注哪些問(wèn)題？

“甲、乙型肝炎聯(lián)合疫苗”專有技術(shù)評(píng)估案例1、您認(rèn)為此報(bào)告存“甲、乙型肝炎聯(lián)合疫苗”專有技術(shù)評(píng)估案例1、評(píng)估方法的選擇2、評(píng)估程序3、權(quán)屬的清查驗(yàn)證與披露4、重要參數(shù)的選取及依據(jù)5、按無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則要求報(bào)告需披露的內(nèi)容6、如何寫咨詢報(bào)告

“甲、乙型肝炎聯(lián)合疫苗”專有技術(shù)評(píng)估案例1、評(píng)估方無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估存在的主要問(wèn)題●未獨(dú)立獲取評(píng)估所依據(jù)的信息，參數(shù)確定隨意性大

●缺乏無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值分析過(guò)程●收益法評(píng)估時(shí)，對(duì)收益額的確定存在問(wèn)題無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估存在的主要問(wèn)題●未獨(dú)立獲取評(píng)估所依據(jù)的無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估存在的主要問(wèn)題※無(wú)形資產(chǎn)存在的認(rèn)定※無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值分析：歷史、現(xiàn)在、未來(lái)※無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估信息的搜集：內(nèi)部、外部※無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇※收益法的應(yīng)用、收益法評(píng)估的問(wèn)題探討※專利、專有技術(shù)、商標(biāo)、商譽(yù)的評(píng)估※商譽(yù)評(píng)估問(wèn)題探討無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估存在的主要問(wèn)題※無(wú)形資產(chǎn)存在的認(rèn)定第四部分法人股評(píng)估第四部分法人股評(píng)估法人股評(píng)估—待規(guī)范的新增業(yè)務(wù)90%的證券機(jī)構(gòu)從事此項(xiàng)業(yè)務(wù)截止2001年4月底，全國(guó)共有發(fā)行A股的上市公司1102家。第一大股東為國(guó)家持股的公司，占全部公司總數(shù)的65%，第一大股東為法人股東的，占全部公司總數(shù)的31%，兩者之和所占比例高達(dá)96%。截止2002年5月底，深滬兩市發(fā)行總股本37,099,893萬(wàn)元，其中國(guó)家股19,695,677萬(wàn)元，占全部股本的53%，法人股3,186,120萬(wàn)元，占全部股本的9%，兩者之和所占比例高達(dá)62%。截止2002年6月底，已在交易所公告凍結(jié)股權(quán)的上市公司共94家，占全部上市公司的8.5%。凍結(jié)國(guó)有股及社會(huì)法人股共796,971萬(wàn)股，占全部國(guó)有股及社會(huì)法人股的3.5%。法人股評(píng)估—待規(guī)范的新增業(yè)務(wù)法人股評(píng)估—待規(guī)范的新增業(yè)務(wù)使機(jī)構(gòu)受到行政受罰最多的業(yè)務(wù)處罰的直接原因是評(píng)估機(jī)構(gòu)未進(jìn)入股權(quán)所在企業(yè)實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和工作程序，而出具了評(píng)估報(bào)告處罰的基本原因是法人股每股評(píng)估價(jià)值遠(yuǎn)低于每股凈資產(chǎn)，造成了國(guó)有資產(chǎn)的流失，受到社會(huì)的關(guān)注法人股評(píng)估—待規(guī)范的新增業(yè)務(wù)法人股評(píng)估—政策風(fēng)險(xiǎn)法釋（2001）28號(hào)文《關(guān)于凍結(jié)、拍賣上市公司國(guó)有股和社會(huì)法人股若干問(wèn)題的規(guī)定》第十三條規(guī)定：“股權(quán)拍賣保留價(jià)，應(yīng)當(dāng)按照評(píng)估值確定?！必?cái)企（2001）656號(hào)《關(guān)于上市公司國(guó)有股被人民法院凍結(jié)、拍賣有關(guān)問(wèn)題的通知》第五條也規(guī)定拍賣保留價(jià)應(yīng)按評(píng)估值確定。國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局和體改委聯(lián)合發(fā)布的《股份有限公司國(guó)有股股東行使股權(quán)行為規(guī)范意見》第十七條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓的價(jià)格必須依據(jù)公司的每股凈資產(chǎn)、凈資產(chǎn)收益率、實(shí)際投資價(jià)值（投資回報(bào)率）、近期市場(chǎng)價(jià)格以及合理的市盈率等因素來(lái)確定，但不得低于每股凈資產(chǎn)?！狈ㄈ斯稍u(píng)估—政策風(fēng)險(xiǎn)法人股評(píng)估—市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)涉案的債權(quán)人和債務(wù)人存在嚴(yán)重的沖突拍賣中的操縱行為市場(chǎng)的蓄意利用—通過(guò)拍賣渠道低價(jià)實(shí)現(xiàn)國(guó)退民進(jìn)—“鄭州宇通”事件法人股評(píng)估—市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)法人股評(píng)估—評(píng)估中的技術(shù)障礙在何種情況下實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)程序，如何實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)程序“清算前提”O(jiān)R”持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提”拍賣底價(jià)是“市場(chǎng)價(jià)值”O(jiān)R“非市場(chǎng)價(jià)值”特殊的報(bào)告使用者和特殊的報(bào)告披露法人股評(píng)估—評(píng)估中的技術(shù)障礙法人股評(píng)估—幾點(diǎn)建議市場(chǎng)法和收益法并用市場(chǎng)法應(yīng)考慮的重點(diǎn)：根據(jù)轉(zhuǎn)讓性質(zhì)、轉(zhuǎn)讓內(nèi)容、轉(zhuǎn)讓條件、上市公司所屬行業(yè)等，選取各方面與評(píng)估對(duì)象接近的轉(zhuǎn)讓實(shí)例作為參照物，通過(guò)對(duì)企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)、主營(yíng)業(yè)務(wù)及行業(yè)前景、競(jìng)爭(zhēng)地位、歷史收益情況和未來(lái)盈利能力、股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)間、轉(zhuǎn)讓條件、法人股總量、流通股市盈率、公司效率、公司規(guī)模大小等影響法人股股權(quán)價(jià)格的因素進(jìn)行深入分析，調(diào)整確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)率。充分依賴市場(chǎng)信息—上市公司信息及法人股投資信息依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)控制原則確定現(xiàn)場(chǎng)勘察是否進(jìn)行及進(jìn)行的深度法人股評(píng)估—幾點(diǎn)建議法人股評(píng)估—幾點(diǎn)建議報(bào)告特殊披露：方法的選取思路重要參數(shù)的選取過(guò)程評(píng)估程序的實(shí)施過(guò)程提供了多種價(jià)值類型的，應(yīng)對(duì)價(jià)值類型進(jìn)行定義并在報(bào)告中明確限制使用的條件法人股評(píng)估—幾點(diǎn)建議報(bào)告特殊披露：法人股評(píng)估—2003年拍賣案例總結(jié)總體情況：法人股網(wǎng)站共統(tǒng)計(jì)拍賣案例的樣本245個(gè)，其流通折扣率平均為0.22，凈資產(chǎn)倍率為0.80；流通折扣率在0.03至0.51之間，凈資產(chǎn)倍率在0.29至3.0之間。有效樣本分析：扣除掉流通折扣率在10%以下(主要為莊股或凈資產(chǎn)為負(fù)的。其流通折扣率已失真)扣除凈資產(chǎn)在0.5元以下的部分（這種情況下其凈資產(chǎn)倍率會(huì)很高）扣除川投長(zhǎng)鋼、太化股份、魯北化工、大冶特鋼、粵富華五支股票，共計(jì)出現(xiàn)了15次其余樣本的平均凈資產(chǎn)倍率為0.79，平均流通折扣率為0.246。法人股評(píng)估—2003年拍賣案例總結(jié)股權(quán)分置的基本思路非流通的法人股要獲得上市流通權(quán)，就要為取得流通權(quán)支付相應(yīng)的代價(jià)，這就是解決股權(quán)分置過(guò)程中所稱的對(duì)價(jià)。這一對(duì)價(jià)是由非流通股東支付給流通股東的。因?yàn)楣善钡牧魍看罅?，供需關(guān)系發(fā)生了變化，股票的價(jià)格會(huì)降低，流通股東的利益會(huì)受到損失。股權(quán)分置的基本思路三一重工的案例三一重工股份有限公司實(shí)施股權(quán)分置改革對(duì)價(jià)方案為：以方案實(shí)施的股權(quán)登記日公司總股本24000萬(wàn)股、流通股6000萬(wàn)股為基數(shù)，流通股股東每持有10股流通股股票將獲得非流通股股東支付的3.5股股票和8元現(xiàn)金對(duì)價(jià)。三一重工在05年3月31日的凈資產(chǎn)為8.16元，非流通股為18000萬(wàn)股，流通股6000萬(wàn)股。按上述方案實(shí)施后，原法人股東的股份變?yōu)?5900萬(wàn)股（18000-6000*0.35）。方案實(shí)施的股權(quán)登記日三一重工的股價(jià)為23.82元。理論上講，股權(quán)分置的實(shí)施不影響流通股的股價(jià)，但實(shí)際上證券市場(chǎng)會(huì)自然進(jìn)行除權(quán)，因?yàn)榍耙惶焓毡P買入的股票市值不會(huì)因?yàn)榈诙斓膶?shí)施日而自動(dòng)增值，所以市場(chǎng)會(huì)進(jìn)行自動(dòng)除權(quán)。三一重工除權(quán)日的自然除權(quán)價(jià)為17.05。三一重工的案例三一重工的案例三一重工非流通股東所擁有的權(quán)益價(jià)值=15900*17.05-0.8*6000=266295萬(wàn)元。法人股在未實(shí)施股權(quán)分置方案前的價(jià)格與當(dāng)時(shí)的流通股價(jià)的比例為：原法人股的每股價(jià)格=權(quán)益價(jià)值/原擁有的股數(shù)=266295/18000=14.8元。與股權(quán)登記日流通股價(jià)的比例=14.8/23.82=62.11%與原凈資產(chǎn)的倍率=14.8/8.16=1.81三一重工的案例紫江企業(yè)的案例與股權(quán)登記日流通股價(jià)的比例=1.68/2.78=60.53%與原凈資產(chǎn)的倍率=1.68/1.9=0.885

紫江企業(yè)的案例ABC上市公司法人股

評(píng)估案例ABC上市公司法人股

評(píng)估案例法人股評(píng)估問(wèn)題探討股權(quán)評(píng)估的現(xiàn)行規(guī)定我國(guó)企業(yè)價(jià)值水平模型法人股評(píng)估問(wèn)題探討第五部分企業(yè)價(jià)值評(píng)估第五部分企業(yè)價(jià)值評(píng)估對(duì)企業(yè)價(jià)值的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)1991年91號(hào)令第三條規(guī)定國(guó)有資產(chǎn)占有單位在“企業(yè)兼并、出售、聯(lián)營(yíng)、股份經(jīng)營(yíng)”等情況下需進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，企業(yè)已做為資產(chǎn)交易的對(duì)象，然而第七條又規(guī)定“國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估范圍包括：固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)”。由此看出，最早的國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估的法律文件并未認(rèn)識(shí)到作為交易對(duì)象的企業(yè)與單項(xiàng)資產(chǎn)之間的差異，因此資產(chǎn)評(píng)估一開始對(duì)企業(yè)價(jià)值的概念是建立在企業(yè)整體資產(chǎn)之上的，而企業(yè)整體資產(chǎn)被認(rèn)為是企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)的簡(jiǎn)單加總?！顿Y產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見（試行）》在第十三章專門對(duì)整體企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估進(jìn)行了規(guī)定，指出“整體企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估是指對(duì)獨(dú)立企業(yè)法人單位和其他具有獨(dú)立經(jīng)營(yíng)獲利能力的經(jīng)濟(jì)實(shí)體全部資產(chǎn)和負(fù)債所進(jìn)行的資產(chǎn)評(píng)估。整體評(píng)估的范圍為企業(yè)的全部資產(chǎn)和負(fù)債”。對(duì)企業(yè)價(jià)值的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)對(duì)企業(yè)價(jià)值錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)引起的不良后果此種導(dǎo)向造成評(píng)估實(shí)務(wù)上的偏頗，更嚴(yán)重地影響了評(píng)估行業(yè)的定位，限制了評(píng)估的發(fā)展，體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：企業(yè)評(píng)估的對(duì)象演化成對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表列示資產(chǎn)及負(fù)債的評(píng)估；會(huì)計(jì)處理問(wèn)題直接影響了評(píng)估價(jià)值，評(píng)估師的大量工作變成了審計(jì)工作；資產(chǎn)評(píng)估師的執(zhí)業(yè)隊(duì)伍主要由財(cái)務(wù)人員構(gòu)成，評(píng)估機(jī)構(gòu)為控制經(jīng)營(yíng)成本，設(shè)備、房產(chǎn)、土地等單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估多聘用不懂評(píng)估的專業(yè)技術(shù)人員完成，嚴(yán)重影響了評(píng)估的執(zhí)業(yè)水平，房產(chǎn)、土地評(píng)估業(yè)務(wù)逐漸被房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)所占領(lǐng)；對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表的評(píng)估造成對(duì)賬外資產(chǎn)的忽視和遺漏，評(píng)估不斷地遭到質(zhì)疑；對(duì)貨幣資產(chǎn)、應(yīng)付福費(fèi)、應(yīng)交稅金等不存在評(píng)估估價(jià)問(wèn)題的會(huì)計(jì)科目采用何種評(píng)估方法，成為評(píng)估理論上一個(gè)尷尬的難題；在報(bào)表列示資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值不能體現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的前提下，證監(jiān)會(huì)形成了新的發(fā)行定價(jià)機(jī)制，評(píng)估報(bào)告只能用來(lái)設(shè)立股份公司，其評(píng)估價(jià)值不能用來(lái)作為發(fā)行定價(jià)的參考，評(píng)估行業(yè)錯(cuò)失了巨大的證券發(fā)行市場(chǎng)；在報(bào)表列示資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值不能體現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的前提下，評(píng)估報(bào)告只能做為委托方完成國(guó)有資產(chǎn)管理部門相關(guān)手續(xù)的文件，不能為交易方提供有用的定價(jià)參考，喪失了股權(quán)交易市場(chǎng)的有效需求。

對(duì)企業(yè)價(jià)值錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)引起的不良后果此種導(dǎo)向造成評(píng)估《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見》革命性之一，從根本上扭轉(zhuǎn)了對(duì)企業(yè)價(jià)值概念的認(rèn)識(shí)，澄清了企業(yè)價(jià)值評(píng)估所指的對(duì)象，即“企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權(quán)益價(jià)值或部分權(quán)益價(jià)值”。此概念的引入并非是我國(guó)獨(dú)創(chuàng)，在《歐洲評(píng)估準(zhǔn)則》指南7中指出，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)將企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)分為兩類，一類是評(píng)估企業(yè)價(jià)值（enterprisevalue），即企業(yè)的整體價(jià)值，另一類是評(píng)估權(quán)益價(jià)值（equityvalue）。企業(yè)整體價(jià)值指股東權(quán)益與有息債務(wù)之和，即企業(yè)的整體價(jià)值是由股東投入資本和籌集的有償資金共同創(chuàng)造的。引入企業(yè)整體價(jià)值的意義，在于評(píng)估中應(yīng)區(qū)分股東權(quán)益創(chuàng)造價(jià)值與股東貸款成本，將國(guó)際上已成熟的資本資產(chǎn)定價(jià)模型引入國(guó)內(nèi)的評(píng)估實(shí)務(wù)。股東全部權(quán)益價(jià)值，即企業(yè)整體價(jià)值中由全部股東投入資產(chǎn)創(chuàng)造的價(jià)值，本質(zhì)上是構(gòu)造企業(yè)（法人實(shí)體）的一系列的經(jīng)濟(jì)合同與各種契約中蘊(yùn)含的權(quán)益，而非會(huì)計(jì)報(bào)表上反映的資產(chǎn)與負(fù)債相減后凈資產(chǎn)的價(jià)值。引入股東全部權(quán)益和部分權(quán)益價(jià)值的意義，在于明確地將股權(quán)作為評(píng)估的對(duì)象，而非過(guò)去將凈資產(chǎn)這樣一個(gè)會(huì)計(jì)科目作為評(píng)估的對(duì)象，同時(shí)說(shuō)明了部分股東權(quán)益與全部股東權(quán)益之間并非一個(gè)簡(jiǎn)單的按持股比例的計(jì)算關(guān)系，還存在著控制權(quán)溢價(jià)和少數(shù)股權(quán)的折價(jià)問(wèn)題?！镀髽I(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見》革命性之一，從根本上扭轉(zhuǎn)了對(duì)企業(yè)價(jià)值《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見》革命性之二罷除了成本法在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的壟斷地位，強(qiáng)調(diào)了收益法和市場(chǎng)法是企業(yè)價(jià)值評(píng)估最為適用的方法，同時(shí)對(duì)使用各種方法提出了具有操作性的規(guī)定。《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見》革命性之二罷除了成本法在企業(yè)價(jià)值評(píng)估在市場(chǎng)法方面，具體有

提出采用市場(chǎng)法可使用參考企業(yè)比較法和并購(gòu)案例比較法，明確指出市場(chǎng)比較案例的來(lái)源可以是上市公司，也可以是市場(chǎng)上可收集資料的買賣、收購(gòu)及合并公司。改變了以往實(shí)務(wù)界認(rèn)為資本市場(chǎng)尚不活躍，無(wú)法收集交易案例的傳統(tǒng)觀念，為市場(chǎng)法的使用提供了具有操作性的思路。提出具有可比性的公司應(yīng)當(dāng)是屬于同一行業(yè)、或受相同經(jīng)濟(jì)因素影響的公司，同時(shí)要求對(duì)參考企業(yè)報(bào)表進(jìn)行分析調(diào)整，使其與委估企業(yè)報(bào)表具有可比性。提出選擇、計(jì)算、使用價(jià)值比率應(yīng)考慮的因素。

在市場(chǎng)法方面，具體有

提出采用市場(chǎng)法可使用參考企業(yè)比較法和并在收益法方面，具體有

提出采用收益法可使用收益資本化法和未來(lái)收益折現(xiàn)法兩種具體方法。未來(lái)收益折現(xiàn)法往往適用于成熟的企業(yè)，基于對(duì)其正常經(jīng)營(yíng)的預(yù)測(cè)，其收益通常是穩(wěn)定的和可預(yù)測(cè)的。提出了預(yù)期收益可以采用多種口徑，包括現(xiàn)金流量、各種形式的收益或現(xiàn)金紅利等，打破了傳統(tǒng)上只用凈利潤(rùn)作為預(yù)期收益的傳統(tǒng)觀念。提出在預(yù)測(cè)過(guò)程中委托方、相關(guān)當(dāng)事方和評(píng)估機(jī)構(gòu)的相互配合和溝通。委托方和相關(guān)當(dāng)事方應(yīng)提供委估企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況和收益狀況的預(yù)測(cè)，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)其進(jìn)行必要的分析、判斷和調(diào)整，確信其合理性，并在此基礎(chǔ)上確定其他重要參數(shù)，得出評(píng)估結(jié)論。區(qū)分了資產(chǎn)評(píng)估收益預(yù)測(cè)與審計(jì)盈利預(yù)測(cè)審核，在委托方與中介機(jī)構(gòu)責(zé)任劃分方面的不同。提出折現(xiàn)率和資本化率的確定原則，應(yīng)考慮利率、市場(chǎng)投資回報(bào)率、加權(quán)平均資本成本及委估企業(yè)、所在行業(yè)的特定風(fēng)險(xiǎn)等因素確定，回應(yīng)了目前評(píng)估行業(yè)內(nèi)對(duì)折現(xiàn)率和資本化率考慮因素的不同爭(zhēng)論。

在收益法方面，具體有

提出采用收益法可使用收益資本化法和未來(lái)

在成本法方面，具體有

提出成本法評(píng)估的范圍，應(yīng)當(dāng)包括被評(píng)估企業(yè)所擁有的所有有形資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)以及應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的負(fù)債。此規(guī)定真正從企業(yè)擁有權(quán)益的角度揭示出評(píng)估對(duì)象，而非以往將評(píng)估對(duì)象對(duì)應(yīng)為會(huì)計(jì)科目。提出企業(yè)價(jià)值評(píng)估中所采用的成本法，其實(shí)質(zhì)就是資產(chǎn)基礎(chǔ)法，就是將構(gòu)成企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估或調(diào)整，將結(jié)果加合后減去企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的全部負(fù)債，各項(xiàng)資產(chǎn)可以根據(jù)情況選用適當(dāng)?shù)木唧w評(píng)估方法。消除了以往對(duì)會(huì)計(jì)科目確定評(píng)估方法的尷尬局面。提出長(zhǎng)期投資項(xiàng)目是否單獨(dú)評(píng)估的原則，是其對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響程度，而非其是否為委估企業(yè)的控股單位。給予評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)重要性原則判斷評(píng)估范圍和工作量的可能。

在成本法方面，具體有

提出成本法評(píng)估的范圍，應(yīng)當(dāng)包括被評(píng)估《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見》革命性之三引入了國(guó)際上一些成熟的企業(yè)價(jià)值評(píng)估的理念，使中國(guó)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估盡早與國(guó)際接軌。目前，國(guó)外投資人在國(guó)內(nèi)投資時(shí)，往往不相信國(guó)內(nèi)評(píng)估師的勝任能力，但限于中國(guó)評(píng)估市場(chǎng)對(duì)國(guó)外評(píng)估機(jī)構(gòu)的資格限制，在中國(guó)企業(yè)聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)評(píng)估機(jī)構(gòu)的同時(shí)，仍聘請(qǐng)外資機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核，由于過(guò)去對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估沒有一套成熟的體系，國(guó)內(nèi)的評(píng)估師對(duì)評(píng)估中出現(xiàn)的問(wèn)題不能尋求合理的解決途徑，而常常遭到外資機(jī)構(gòu)的質(zhì)疑。國(guó)際企業(yè)價(jià)值評(píng)估理念的引入，使中國(guó)的評(píng)估師少走彎路，迎接國(guó)際資本市場(chǎng)對(duì)國(guó)內(nèi)評(píng)估業(yè)的挑戰(zhàn)。這些先進(jìn)的理念包括：1、對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告的分析、調(diào)整和利用；2、收益法前提下，對(duì)非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、負(fù)債和溢余資產(chǎn)進(jìn)行單獨(dú)分析；3、持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下企業(yè)價(jià)值與清算前提下企業(yè)價(jià)值的關(guān)系；4、多種業(yè)務(wù)狀況下分別分析的原則；5、控股權(quán)溢價(jià)和少數(shù)股權(quán)折價(jià)；6、流動(dòng)性對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響。

《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見》革命性之三引入了國(guó)際上一些成熟的企業(yè)《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見》革命性之四報(bào)告披露方面與以往的相關(guān)規(guī)定有了質(zhì)的區(qū)別。強(qiáng)調(diào)了報(bào)告應(yīng)披露的重要信息，從評(píng)估報(bào)告使用人的角度，提出對(duì)報(bào)告披露內(nèi)容的基本要求。由于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則一直未出臺(tái)，在該指導(dǎo)意見中指出應(yīng)“根據(jù)相關(guān)評(píng)估準(zhǔn)則和本指導(dǎo)意見編制并由所在機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告”。指導(dǎo)意見從報(bào)告披露的內(nèi)容方面進(jìn)行了較為詳細(xì)的規(guī)定，而未對(duì)報(bào)告形式進(jìn)行任何的規(guī)定。與９１號(hào)文相比增加的內(nèi)容包括：１、評(píng)估報(bào)告使用者；２、價(jià)值類型和定義；３、評(píng)估假設(shè)和限制條件；４、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況?！镀髽I(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見》革命性之四報(bào)告披露方面與以往的相關(guān)規(guī)《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見》尚待解決的問(wèn)題1、一些新的概念如何理解和定義，如有形資產(chǎn)、溢余資產(chǎn)、控股權(quán)、少數(shù)股權(quán)、價(jià)值比率等。盡早出臺(tái)相關(guān)釋義，幫助廣大評(píng)估師對(duì)指導(dǎo)意見形成正確的理解；2、實(shí)務(wù)上仍存在操作上的困難，如溢價(jià)、折價(jià)、流動(dòng)性等因素的考慮，必然需要大量的案例數(shù)據(jù)作支持，而國(guó)內(nèi)的數(shù)據(jù)和相關(guān)研究相對(duì)匱乏。但這些思路的提出必將引導(dǎo)國(guó)內(nèi)企業(yè)價(jià)值評(píng)估的理論研究和實(shí)務(wù)探索。3、與現(xiàn)行法規(guī)的接口問(wèn)題一直是困擾準(zhǔn)則制定工作的難題。如在報(bào)告披露方面于91號(hào)文的銜接、收益法和市場(chǎng)法評(píng)估結(jié)論如何滿足《公司法》關(guān)于投資注冊(cè)資本金的規(guī)定等。4、與未出臺(tái)準(zhǔn)則的相互關(guān)系。由于評(píng)估程序準(zhǔn)則、評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則尚未出臺(tái)，《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》中的相關(guān)內(nèi)容仍需在一系列相關(guān)準(zhǔn)則出臺(tái)后得到更全面的理解。5、價(jià)值類型的問(wèn)題仍未得到解決?；緶?zhǔn)則將價(jià)值類型作為重要觀點(diǎn)提出后，實(shí)務(wù)界處在一片茫然的狀態(tài)，大部分機(jī)構(gòu)不理解價(jià)值類型具體的含義，更無(wú)法對(duì)其進(jìn)行準(zhǔn)確的定義。對(duì)價(jià)值類型進(jìn)行研究，結(jié)合國(guó)內(nèi)的評(píng)估業(yè)務(wù)，定義不同種類的價(jià)值類型成為目前評(píng)估界急需解決的問(wèn)題。

《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見》尚待解決的問(wèn)題1、一些新的概念如何理企業(yè)價(jià)值評(píng)估—熱點(diǎn)領(lǐng)域三種角度看企業(yè)價(jià)值評(píng)估買方—協(xié)同效應(yīng)下的最高出價(jià)賣方—機(jī)會(huì)成本下的最低售價(jià)公開市場(chǎng)價(jià)值—本質(zhì)上是構(gòu)造企業(yè)（法人實(shí)體）的一系列的經(jīng)濟(jì)合同與各種契約中蘊(yùn)含的權(quán)益

企業(yè)價(jià)值評(píng)估—熱點(diǎn)領(lǐng)域企業(yè)價(jià)值評(píng)估—三種方法的應(yīng)用應(yīng)收集盡可能多的資料對(duì)企業(yè)進(jìn)行整體分析應(yīng)優(yōu)先采用收益法評(píng)估在某些領(lǐng)域資本市場(chǎng)已相當(dāng)活躍，應(yīng)考慮采用市場(chǎng)法的可能側(cè)重于企業(yè)整體清查和資產(chǎn)有效性分析方面，成本法可做為驗(yàn)證方法使用

企業(yè)價(jià)值評(píng)估—三種方法的應(yīng)用企業(yè)價(jià)值評(píng)估—應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)對(duì)非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和溢余資產(chǎn)的可變現(xiàn)凈值進(jìn)行單獨(dú)分析和估算采用適當(dāng)?shù)姆椒▽?duì)被評(píng)估企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析--絕對(duì)數(shù)量比較分析法、比率分析法和比較結(jié)構(gòu)百分比法如果相關(guān)權(quán)益所有者有權(quán)啟動(dòng)被評(píng)估企業(yè)清算程序時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮企業(yè)在清算前提下價(jià)值大于在持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下價(jià)值的可能性在對(duì)具有多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)、涉及多種行業(yè)的企業(yè)進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)針對(duì)各種業(yè)務(wù)類型，分別進(jìn)行評(píng)定估算企業(yè)價(jià)值評(píng)估—應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)企業(yè)價(jià)值評(píng)估—應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)在適當(dāng)及切實(shí)可行的情況下考慮控股權(quán)和流動(dòng)性等因素的溢價(jià)和折價(jià)—企業(yè)整體價(jià)值與1%股權(quán)價(jià)值不是簡(jiǎn)單的乘數(shù)關(guān)系當(dāng)對(duì)同一評(píng)估對(duì)象采用多種評(píng)估方法時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)取得的各種價(jià)值結(jié)論進(jìn)行比較，在分析考慮不同價(jià)值結(jié)論的相對(duì)可靠性及所使用數(shù)據(jù)的質(zhì)量和數(shù)量的基礎(chǔ)上，充分利用其專業(yè)判斷來(lái)確定最終的評(píng)估結(jié)論。

某種評(píng)估方法的使用可能由于收集信息的不完整，使得該方法不能得出一個(gè)絕對(duì)的評(píng)估結(jié)論，但一個(gè)相對(duì)的結(jié)論足以對(duì)最后確定評(píng)估方法產(chǎn)生影響。實(shí)務(wù)中更需要的是一個(gè)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)的合理的價(jià)值而不是一個(gè)通過(guò)完美推理計(jì)算出的一個(gè)價(jià)值。企業(yè)價(jià)值評(píng)估—應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)A科技公司企業(yè)價(jià)值

評(píng)估案例A科技公司企業(yè)價(jià)值

評(píng)估案例案例分析關(guān)注交易背景報(bào)表分析和資產(chǎn)清查評(píng)估方法委托方預(yù)測(cè)的合理性分析案例分析關(guān)注交易背景B生產(chǎn)性企業(yè)

企業(yè)價(jià)值評(píng)估案例B生產(chǎn)性企業(yè)

企業(yè)價(jià)值評(píng)估案例企業(yè)價(jià)值評(píng)估存在的問(wèn)題整體性資產(chǎn)采用收益法評(píng)估應(yīng)具備的條件貼現(xiàn)現(xiàn)金流模型的應(yīng)用財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)的一致性和相關(guān)性虧損企業(yè)是否可以采用收益法評(píng)估企業(yè)價(jià)值評(píng)估存在的問(wèn)題企業(yè)價(jià)值評(píng)估存在的問(wèn)題※收益法的前提※收益法的應(yīng)用要點(diǎn)※收益法的適用性和局限性※虧損企業(yè)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估（市場(chǎng)乘數(shù)的應(yīng)用）

企業(yè)價(jià)值評(píng)估存在的問(wèn)題

資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目案例分析

資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目案例分析主要內(nèi)容資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估法人股評(píng)估企業(yè)價(jià)值評(píng)估金融不良資產(chǎn)評(píng)估主要內(nèi)容資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)第一部分評(píng)估行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)

第一部分評(píng)估行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)評(píng)估行業(yè)遵照?qǐng)?zhí)行的制度體系

國(guó)務(wù)院第91號(hào)令《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》及其施行細(xì)則；財(cái)政部（2001）第14號(hào)令公布的《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理若干問(wèn)題的規(guī)定》；財(cái)政部財(cái)評(píng)字[1999]91號(hào)《關(guān)于印發(fā)<資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定>的通知》；中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)制定的《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(試行)》；其他評(píng)估相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章制度等。

評(píng)估行業(yè)遵照?qǐng)?zhí)行的制度體系國(guó)務(wù)院第91號(hào)令《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管評(píng)估行業(yè)準(zhǔn)則體系—已發(fā)布

2001年9月《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則--無(wú)形資產(chǎn)》2003年3月《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》

2004年2月《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則──基本準(zhǔn)則》《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則──基本準(zhǔn)則》2004年12月《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見》2005年3月《金融不良資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見》評(píng)估行業(yè)準(zhǔn)則體系—已發(fā)布2001年9月《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則--無(wú)評(píng)估行業(yè)準(zhǔn)則體系—制定中資產(chǎn)評(píng)估程序準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則工作底稿準(zhǔn)則及推薦格式機(jī)器設(shè)備評(píng)估準(zhǔn)則抵押資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估業(yè)務(wù)約定書不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則價(jià)值類型資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估行業(yè)準(zhǔn)則體系—制定中資產(chǎn)評(píng)估程序準(zhǔn)則第二部分房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估第二部分房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估—高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域之一房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)讓成為上市公司資產(chǎn)轉(zhuǎn)換的重點(diǎn)對(duì)象可以通過(guò)操縱在建房地產(chǎn)項(xiàng)目隱含的利潤(rùn)，控制轉(zhuǎn)讓價(jià)格

房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估—高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域之一房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估—兩個(gè)典型案例

某上市公司的母公司將其控股的房地產(chǎn)公司以成本價(jià)轉(zhuǎn)入上市公司，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)5000萬(wàn)元，美化報(bào)表為配股創(chuàng)造條件某上市公司的將其控股的房地產(chǎn)公司以高價(jià)賣給關(guān)聯(lián)公司，年報(bào)因此筆交易每股收益由—0.24元變?yōu)橼A利0.06元。

房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估—兩個(gè)典型案例房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估—目前的規(guī)范要求資產(chǎn)評(píng)估規(guī)范企業(yè)整體成本加和法前提下—產(chǎn)成品和在產(chǎn)品評(píng)估企業(yè)整體成本加和法前提下—土地使用權(quán)、房屋建筑物、在建工程評(píng)估收益法前提下企業(yè)價(jià)值評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估—目前的規(guī)范要求房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估—目前的規(guī)范要求房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范最高最佳使用highestandbestuse法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估—目前的規(guī)范要求房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估—目前的規(guī)范要求假設(shè)開發(fā)法待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，宜采用市場(chǎng)比較法，并應(yīng)考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)。開發(fā)利潤(rùn)=待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值與開發(fā)成本之和（或取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值）*同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相應(yīng)的平均利潤(rùn)率必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值。在實(shí)際操作中宜采用折現(xiàn)的方法；難以采用折現(xiàn)的方法時(shí)，可采用計(jì)算利息的方法。

房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估—目前的規(guī)范要求房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估—如何操縱評(píng)估低價(jià)的由來(lái)使用成本法，按核實(shí)后的成本計(jì)開發(fā)項(xiàng)目的評(píng)估值為回避產(chǎn)成品和在產(chǎn)品隱含利潤(rùn)，將開發(fā)項(xiàng)目按房屋建筑物和在建工程評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估—如何操縱評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估—如何操縱評(píng)估高價(jià)的由來(lái)使用收益法，操縱利潤(rùn)預(yù)測(cè)和折現(xiàn)率的選取利用最高最佳使用假設(shè)，忽視法律上允許、技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上可行的限制使用假設(shè)開發(fā)法，將開發(fā)項(xiàng)目可能實(shí)現(xiàn)的全部利潤(rùn)量化，而未按原投資人投資資金應(yīng)分?jǐn)偟睦麧?rùn)進(jìn)行估算忽略產(chǎn)權(quán)上的瑕疵簡(jiǎn)單地利用土地估價(jià)報(bào)告和房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估—如何操縱評(píng)估1、您認(rèn)為此報(bào)告存在哪些問(wèn)題？

2、如果由您來(lái)承做此項(xiàng)目，您打算從何途徑收集哪些資料、選擇什么評(píng)估方法、在報(bào)告披露方面重點(diǎn)關(guān)注哪些問(wèn)題？天順?lè)康禺a(chǎn)公司評(píng)估案例1、您認(rèn)為此報(bào)告存在哪些問(wèn)題？

2、如果由您來(lái)承做此項(xiàng)

1、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)分析

2、評(píng)估方法的選擇3、重要參數(shù)的選取

4、評(píng)估假設(shè)天順?lè)康禺a(chǎn)公司評(píng)估案例

1、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)分析天順?lè)康禺a(chǎn)公司評(píng)估案例

●對(duì)房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系認(rèn)識(shí)模糊

●對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的內(nèi)涵應(yīng)包括哪些因素認(rèn)識(shí)不一●采用市場(chǎng)法時(shí)，參照案例不足，比較因素考慮不全面●劃撥用地評(píng)估價(jià)值是否包括土地出讓金存在分歧●使用假設(shè)開發(fā)法使，假設(shè)前提過(guò)于樂(lè)觀房地產(chǎn)評(píng)估存在的主要問(wèn)題

●對(duì)房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系認(rèn)識(shí)模糊房地產(chǎn)評(píng)估存在的主要問(wèn)題

※房產(chǎn)和地產(chǎn)的價(jià)值內(nèi)涵

房產(chǎn)和地產(chǎn)的聯(lián)系、區(qū)別房地產(chǎn)市場(chǎng)因素※重置成本法中成本的構(gòu)成※市場(chǎng)法※假設(shè)開發(fā)法※劃撥土地使用權(quán)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估存在的主要問(wèn)題

※房產(chǎn)和地產(chǎn)的價(jià)值內(nèi)涵房地產(chǎn)評(píng)估存在的主要問(wèn)題第三部分無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估第三部分無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估—高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域之二用于注冊(cè)資金用于融資計(jì)劃或?qū)ふ覒?zhàn)略投資人用于上市公司關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估—高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域之二無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估—目前的規(guī)范和準(zhǔn)則《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見》第十章第九十二條至第一百條《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—無(wú)形資產(chǎn)》共22條，自2001年9月實(shí)施無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估—目前的規(guī)范和準(zhǔn)則無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估—無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則的突出貢獻(xiàn)強(qiáng)調(diào)了總體應(yīng)關(guān)注的事項(xiàng)

（1）有關(guān)無(wú)形資產(chǎn)權(quán)利的法律文件或其他證明資料；

（2）無(wú)形資產(chǎn)的性質(zhì)、目前和歷史狀況；

（3）無(wú)形資產(chǎn)的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和法定壽命；（4）無(wú)形資產(chǎn)的使用范圍和獲利能力；

（5）無(wú)形資產(chǎn)以往的評(píng)估及交易情況；（6）無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的可行性；

（7）類似的無(wú)形資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格信息；

（8）賣方承諾的保證、賠償及其他附加條件；（9）可能影響無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的宏觀經(jīng)濟(jì)前景；

（10）可能影響無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的行業(yè)狀況及前景；（11）可能影響無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的企業(yè)狀況及前景；（12）對(duì)不可比信息的調(diào)整。無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估—無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則的突出貢獻(xiàn)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估—無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則的突出貢獻(xiàn)強(qiáng)調(diào)了使用三種方法時(shí)應(yīng)關(guān)注的事項(xiàng)成本法：

（1）無(wú)形資產(chǎn)的重置成本應(yīng)當(dāng)包括開發(fā)者或持有者的合理收益；

（2）功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。收益法：（1）合理確定無(wú)形資產(chǎn)帶來(lái)的預(yù)期收益，分析與之有關(guān)的預(yù)期變動(dòng)、受益期限，與收益有關(guān)的成本費(fèi)用、配套資產(chǎn)、現(xiàn)金流量、風(fēng)險(xiǎn)因素及貨幣時(shí)間價(jià)值；

（2）確信分配到包括無(wú)形資產(chǎn)在內(nèi)的單項(xiàng)資產(chǎn)的收益之和不超過(guò)企業(yè)資產(chǎn)總和帶來(lái)的收益；（3）預(yù)期收益口徑與折現(xiàn)率口徑保持一致；

（4）折現(xiàn)期限一般選擇經(jīng)濟(jì)壽命和法定壽命的較短者；（5）當(dāng)預(yù)測(cè)趨勢(shì)與現(xiàn)實(shí)情況明顯不符時(shí)，分析產(chǎn)生差異的原因。

無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估—無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則的突出貢獻(xiàn)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估—無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則的突出貢獻(xiàn)強(qiáng)調(diào)了使用三種方法時(shí)應(yīng)關(guān)注的事項(xiàng)

市場(chǎng)法：

（1）確定具有合理比較基礎(chǔ)的類似的無(wú)形資產(chǎn)；

（2）收集類似的無(wú)形資產(chǎn)交易的市場(chǎng)信息和被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)以往的交易信息；

（3）依據(jù)的價(jià)格信息具有代表性，且在評(píng)估基準(zhǔn)日是有效的；

（4）根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)、行業(yè)和無(wú)形資產(chǎn)情況的變化，考慮時(shí)間因素，對(duì)被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)以往交易信息進(jìn)行必要調(diào)整。

無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估—無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則的突出貢獻(xiàn)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估—無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則的突出貢獻(xiàn)強(qiáng)調(diào)了應(yīng)在報(bào)告中披露的事項(xiàng)聲明--

（1）評(píng)估報(bào)告陳述的事項(xiàng)是真實(shí)和準(zhǔn)確的；

（2）對(duì)評(píng)估所依據(jù)的信息來(lái)源進(jìn)行了驗(yàn)證，并確信其是可靠和適當(dāng)?shù)模?/p>

（3）評(píng)估報(bào)告的分析和結(jié)論是在恪守獨(dú)立、客觀和公正原則基礎(chǔ)上形成的，僅在假設(shè)和限定條件下成立；

（4）與被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)及有關(guān)當(dāng)事人沒有任何利害關(guān)系；

（5）利用了專家的工作，并對(duì)專家工作的結(jié)果負(fù)責(zé)（如果沒有利用專家工作，則不用聲明）；（6）評(píng)估報(bào)告只能用于載明的評(píng)估目的，因使用不當(dāng)造成的后果與簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師及其所在評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)關(guān)。

無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估—無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則的突出貢獻(xiàn)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估—無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則的突出貢獻(xiàn)強(qiáng)調(diào)了應(yīng)在報(bào)告中披露的事項(xiàng)

（1）無(wú)形資產(chǎn)的性質(zhì)；

（2）評(píng)估范圍；

（3）重要的前提、假設(shè)、限定條件及其對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響；

（4）無(wú)形資產(chǎn)的權(quán)屬；

（5）使用的信息來(lái)源；

（6）宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)的前景；（7）無(wú)形資產(chǎn)的歷史狀況；

（8）無(wú)形資產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)狀況；（9）無(wú)形資產(chǎn)的前景；

（10）無(wú)形資產(chǎn)以往的交易情況；（11）使用的評(píng)估方法及其理由；

（12）評(píng)估方法中的運(yùn)算和邏輯推理方式；（13）折現(xiàn)率等重要參數(shù)的來(lái)源；

（14）各種價(jià)值結(jié)論調(diào)整為最終評(píng)估價(jià)值的邏輯推理方式。

無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估—無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則的突出貢獻(xiàn)強(qiáng)調(diào)了應(yīng)在報(bào)告中披露的事無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估—案例中的主要問(wèn)題只依據(jù)委托方提供資料—一份可行性報(bào)告做出多個(gè)價(jià)值未對(duì)權(quán)屬進(jìn)行必要的調(diào)查和披露—從誕生到確權(quán)未對(duì)無(wú)形資產(chǎn)的范圍和性質(zhì)進(jìn)行必要的描述—多次轉(zhuǎn)讓、多家使用委估資產(chǎn)性質(zhì)不明只按91號(hào)文報(bào)告披露要求披露—披露是否完整如何判斷

無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估—案例中的主要問(wèn)題無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估—案例中的主要問(wèn)題將運(yùn)用待估無(wú)形資產(chǎn)的產(chǎn)品價(jià)值計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值將待估無(wú)形資產(chǎn)領(lǐng)域的價(jià)值計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值將無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)生的間接價(jià)值乃至社會(huì)價(jià)值計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值—無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值是無(wú)形資產(chǎn)所有人通過(guò)無(wú)形資產(chǎn)獲取的收益職業(yè)道德問(wèn)題（1）使用無(wú)限年期或脫離實(shí)際的收益期間（2）預(yù)測(cè)收益遠(yuǎn)高于歷史情況而無(wú)任何理由（3）任意調(diào)控折現(xiàn)率

無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估—案例中的主要問(wèn)題“甲、乙型肝炎聯(lián)合疫苗”專有技術(shù)評(píng)估案例1、您認(rèn)為此報(bào)告存在哪些問(wèn)題？

2、如果由您來(lái)承做此項(xiàng)目，您打算從何途徑收集哪些資料、選擇什么評(píng)估方法、在報(bào)告披露方面重點(diǎn)關(guān)注哪些問(wèn)題？

“甲、乙型肝炎聯(lián)合疫苗”專有技術(shù)評(píng)估案例1、您認(rèn)為此報(bào)告存“甲、乙型肝炎聯(lián)合疫苗”專有技術(shù)評(píng)估案例1、評(píng)估方法的選擇2、評(píng)估程序3、權(quán)屬的清查驗(yàn)證與披露4、重要參數(shù)的選取及依據(jù)5、按無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則要求報(bào)告需披露的內(nèi)容6、如何寫咨詢報(bào)告

“甲、乙型肝炎聯(lián)合疫苗”專有技術(shù)評(píng)估案例1、評(píng)估方無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估存在的主要問(wèn)題●未獨(dú)立獲取評(píng)估所依據(jù)的信息，參數(shù)確定隨意性大

●缺乏無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值分析過(guò)程●收益法評(píng)估時(shí)，對(duì)收益額的確定存在問(wèn)題無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估存在的主要問(wèn)題●未獨(dú)立獲取評(píng)估所依據(jù)的無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估存在的主要問(wèn)題※無(wú)形資產(chǎn)存在的認(rèn)定※無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值分析：歷史、現(xiàn)在、未來(lái)※無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估信息的搜集：內(nèi)部、外部※無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇※收益法的應(yīng)用、收益法評(píng)估的問(wèn)題探討※專利、專有技術(shù)、商標(biāo)、商譽(yù)的評(píng)估※商譽(yù)評(píng)估問(wèn)題探討無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估存在的主要問(wèn)題※無(wú)形資產(chǎn)存在的認(rèn)定第四部分法人股評(píng)估第四部分法人股評(píng)估法人股評(píng)估—待規(guī)范的新增業(yè)務(wù)90%的證券機(jī)構(gòu)從事此項(xiàng)業(yè)務(wù)截止2001年4月底，全國(guó)共有發(fā)行A股的上市公司1102家。第一大股東為國(guó)家持股的公司，占全部公司總數(shù)的65%，第一大股東為法人股東的，占全部公司總數(shù)的31%，兩者之和所占比例高達(dá)96%。截止2002年5月底，深滬兩市發(fā)行總股本37,099,893萬(wàn)元，其中國(guó)家股19,695,677萬(wàn)元，占全部股本的53%，法人股3,186,120萬(wàn)元，占全部股本的9%，兩者之和所占比例高達(dá)62%。截止2002年6月底，已在交易所公告凍結(jié)股權(quán)的上市公司共94家，占全部上市公司的8.5%。凍結(jié)國(guó)有股及社會(huì)法人股共796,971萬(wàn)股，占全部國(guó)有股及社會(huì)法人股的3.5%。法人股評(píng)估—待規(guī)范的新增業(yè)務(wù)法人股評(píng)估—待規(guī)范的新增業(yè)務(wù)使機(jī)構(gòu)受到行政受罰最多的業(yè)務(wù)處罰的直接原因是評(píng)估機(jī)構(gòu)未進(jìn)入股權(quán)所在企業(yè)實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和工作程序，而出具了評(píng)估報(bào)告處罰的基本原因是法人股每股評(píng)估價(jià)值遠(yuǎn)低于每股凈資產(chǎn)，造成了國(guó)有資產(chǎn)的流失，受到社會(huì)的關(guān)注法人股評(píng)估—待規(guī)范的新增業(yè)務(wù)法人股評(píng)估—政策風(fēng)險(xiǎn)法釋（2001）28號(hào)文《關(guān)于凍結(jié)、拍賣上市公司國(guó)有股和社會(huì)法人股若干問(wèn)題的規(guī)定》第十三條規(guī)定：“股權(quán)拍賣保留價(jià)，應(yīng)當(dāng)按照評(píng)估值確定?！必?cái)企（2001）656號(hào)《關(guān)于上市公司國(guó)有股被人民法院凍結(jié)、拍賣有關(guān)問(wèn)題的通知》第五條也規(guī)定拍賣保留價(jià)應(yīng)按評(píng)估值確定。國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局和體改委聯(lián)合發(fā)布的《股份有限公司國(guó)有股股東行使股權(quán)行為規(guī)范意見》第十七條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓的價(jià)格必須依據(jù)公司的每股凈資產(chǎn)、凈資產(chǎn)收益率、實(shí)際投資價(jià)值（投資回報(bào)率）、近期市場(chǎng)價(jià)格以及合理的市盈率等因素來(lái)確定，但不得低于每股凈資產(chǎn)?！狈ㄈ斯稍u(píng)估—政策風(fēng)險(xiǎn)法人股評(píng)估—市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)涉案的債權(quán)人和債務(wù)人存在嚴(yán)重的沖突拍賣中的操縱行為市場(chǎng)的蓄意利用—通過(guò)拍賣渠道低價(jià)實(shí)現(xiàn)國(guó)退民進(jìn)—“鄭州宇通”事件法人股評(píng)估—市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)法人股評(píng)估—評(píng)估中的技術(shù)障礙在何種情況下實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)程序，如何實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)程序“清算前提”O(jiān)R”持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提”拍賣底價(jià)是“市場(chǎng)價(jià)值”O(jiān)R“非市場(chǎng)價(jià)值”特殊的報(bào)告使用者和特殊的報(bào)告披露法人股評(píng)估—評(píng)估中的技術(shù)障礙法人股評(píng)估—幾點(diǎn)建議市場(chǎng)法和收益法并用市場(chǎng)法應(yīng)考慮的重點(diǎn)：根據(jù)轉(zhuǎn)讓性質(zhì)、轉(zhuǎn)讓內(nèi)容、轉(zhuǎn)讓條件、上市公司所屬行業(yè)等，選取各方面與評(píng)估對(duì)象接近的轉(zhuǎn)讓實(shí)例作為參照物，通過(guò)對(duì)企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)、主營(yíng)業(yè)務(wù)及行業(yè)前景、競(jìng)爭(zhēng)地位、歷史收益情況和未來(lái)盈利能力、股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)間、轉(zhuǎn)讓條件、法人股總量、流通股市盈率、公司效率、公司規(guī)模大小等影響法人股股權(quán)價(jià)格的因素進(jìn)行深入分析，調(diào)整確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)率。充分依賴市場(chǎng)信息—上市公司信息及法人股投資信息依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)控制原則確定現(xiàn)場(chǎng)勘察是否進(jìn)行及進(jìn)行的深度法人股評(píng)估—幾點(diǎn)建議法人股評(píng)估—幾點(diǎn)建議報(bào)告特殊披露：方法的選取思路重要參數(shù)的選取過(guò)程評(píng)估程序的實(shí)施過(guò)程提供了多種價(jià)值類型的，應(yīng)對(duì)價(jià)值類型進(jìn)行定義并在報(bào)告中明確限制使用的條件法人股評(píng)估—幾點(diǎn)建議報(bào)告特殊披露：法人股評(píng)估—2003年拍賣案例總結(jié)總體情況：法人股網(wǎng)站共統(tǒng)計(jì)拍賣案例的樣本245個(gè)，其流通折扣率平均為0.22，凈資產(chǎn)倍率為0.80；流通折扣率在0.03至0.51之間，凈資產(chǎn)倍率在0.29至3.0之間。有效樣本分析：扣除掉流通折扣率在10%以下(主要為莊股或凈資產(chǎn)為負(fù)的。其流通折扣率已失真)扣除凈資產(chǎn)在0.5元以下的部分（這種情況下其凈資產(chǎn)倍率會(huì)很高）扣除川投長(zhǎng)鋼、太化股份、魯北化工、大冶特鋼、粵富華五支股票，共計(jì)出現(xiàn)了15次其余樣本的平均凈資產(chǎn)倍率為0.79，平均流通折扣率為0.246。法人股評(píng)估—2003年拍賣案例總結(jié)股權(quán)分置的基本思路非流通的法人股要獲得上市流通權(quán)，就要為取得流通權(quán)支付相應(yīng)的代價(jià)，這就是解決股權(quán)分置過(guò)程中所稱的對(duì)價(jià)。這一對(duì)價(jià)是由非流通股東支付給流通股東的。因?yàn)楣善钡牧魍看罅耍┬桕P(guān)系發(fā)生了變化，股票的價(jià)格會(huì)降低，流通股東的利益會(huì)受到損失。股權(quán)分置的基本思路三一重工的案例三一重工股份有限公司實(shí)施股權(quán)分置改革對(duì)價(jià)方案為：以方案實(shí)施的股權(quán)登記日公司總股本24000萬(wàn)股、流通股6000萬(wàn)股為基數(shù)，流通股股東每持有10股流通股股票將獲得非流通股股東支付的3.5股股票和8元現(xiàn)金對(duì)價(jià)。三一重工在05年3月31日的凈資產(chǎn)為8.16元，非流通股為18000萬(wàn)股，流通股6000萬(wàn)股。按上述方案實(shí)施后，原法人股東的股份變?yōu)?5900萬(wàn)股（18000-6000*0.35）。方案實(shí)施的股權(quán)登記日三一重工的股價(jià)為23.82元。理論上講，股權(quán)分置的實(shí)施不影響流通股的股價(jià)，但實(shí)際上證券市場(chǎng)會(huì)自然進(jìn)行除權(quán)，因?yàn)榍耙惶焓毡P買入的股票市值不會(huì)因?yàn)榈诙斓膶?shí)施日而自動(dòng)增值，所以市場(chǎng)會(huì)進(jìn)行自動(dòng)除權(quán)。三一重工除權(quán)日的自然除權(quán)價(jià)為17.05。三一重工的案例三一重工的案例三一重工非流通股東所擁有的權(quán)益價(jià)值=15900*17.05-0.8*6000=266295萬(wàn)元。法人股在未實(shí)施股權(quán)分置方案前的價(jià)格與當(dāng)時(shí)的流通股價(jià)的比例為：原法人股的每股價(jià)格=權(quán)益價(jià)值/原擁有的股數(shù)=266295/18000=14.8元。與股權(quán)登記日流通股價(jià)的比例=14.8/23.82=62.11%與原凈資產(chǎn)的倍率=14.8/8.16=1.81三一重工的案例紫江企業(yè)的案例與股權(quán)登記日流通股價(jià)的比例=1.68/2.78=60.53%與原凈資產(chǎn)的倍率=1.68/1.9=0.885

紫江企業(yè)的案例ABC上市公司法人股

評(píng)估案例ABC上市公司法人股

評(píng)估案例法人股評(píng)估問(wèn)題探討股權(quán)評(píng)估的現(xiàn)行規(guī)定我國(guó)企業(yè)價(jià)值水平模型法人股評(píng)估問(wèn)題探討第五部分企業(yè)價(jià)值評(píng)估第五部分企業(yè)價(jià)值評(píng)估對(duì)企業(yè)價(jià)值的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)1991年91號(hào)令第三條規(guī)定國(guó)有資產(chǎn)占有單位在“企業(yè)兼并、出售、聯(lián)營(yíng)、股份經(jīng)營(yíng)”等情況下需進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，企業(yè)已做為資產(chǎn)交易的對(duì)象，然而第七條又規(guī)定“國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估范圍包括：固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)”。由此看出，最早的國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估的法律文件并未認(rèn)識(shí)到作為交易對(duì)象的企業(yè)與單項(xiàng)資產(chǎn)之間的差異，因此資產(chǎn)評(píng)估一開始對(duì)企業(yè)價(jià)值的概念是建立在企業(yè)整體資產(chǎn)之上的，而企業(yè)整體資產(chǎn)被認(rèn)為是企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)的簡(jiǎn)單加總?！顿Y產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見（試行）》在第十三章專門對(duì)整體企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估進(jìn)行了規(guī)定，指出“整體企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估是指對(duì)獨(dú)立企業(yè)法人單位和其他具有獨(dú)立經(jīng)營(yíng)獲利能力的經(jīng)濟(jì)實(shí)體全部資產(chǎn)和負(fù)債所進(jìn)行的資產(chǎn)評(píng)估。整體評(píng)估的范圍為企業(yè)的全部資產(chǎn)和負(fù)債”。對(duì)企業(yè)價(jià)值的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)對(duì)企業(yè)價(jià)值錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)引起的不良后果此種導(dǎo)向造成評(píng)估實(shí)務(wù)上的偏頗，更嚴(yán)重地影響了評(píng)估行業(yè)的定位，限制了評(píng)估的發(fā)展，體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：企業(yè)評(píng)估的對(duì)象演化成對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表列示資產(chǎn)及負(fù)債的評(píng)估；會(huì)計(jì)處理問(wèn)題直接影響了評(píng)估價(jià)值，評(píng)估師的大量工作變成了審計(jì)工作；資產(chǎn)評(píng)估師的執(zhí)業(yè)隊(duì)伍主要由財(cái)務(wù)人員構(gòu)成，評(píng)估機(jī)構(gòu)為控制經(jīng)營(yíng)成本，設(shè)備、房產(chǎn)、土地等單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估多聘用不懂評(píng)估的專業(yè)技術(shù)人員完成，嚴(yán)重影響了評(píng)估的執(zhí)業(yè)水平，房產(chǎn)、土地評(píng)估業(yè)務(wù)逐漸被房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)所占領(lǐng)；對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表的評(píng)估造成對(duì)賬外資產(chǎn)的忽視和遺漏，評(píng)估不斷地遭到質(zhì)疑；對(duì)貨幣資產(chǎn)、應(yīng)付福費(fèi)、應(yīng)交稅金等不存在評(píng)估估價(jià)問(wèn)題的會(huì)計(jì)科目采用何種評(píng)估方法，成為評(píng)估理論上一個(gè)尷尬的難題；在報(bào)表列示資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值不能體現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的前提下，證監(jiān)會(huì)形成了新的發(fā)行定價(jià)機(jī)制，評(píng)估報(bào)告只能用來(lái)設(shè)立股份公司，其評(píng)估價(jià)值不能用來(lái)作為發(fā)行定價(jià)的參考，評(píng)估行業(yè)錯(cuò)失了巨大的證券發(fā)行市場(chǎng)；在報(bào)表列示資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值不能體現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的前提下，評(píng)估報(bào)告只能做為委托方完成國(guó)有資產(chǎn)管理部門相關(guān)手續(xù)的文件，不能為交易方提供有用的定價(jià)參考，喪失了股權(quán)交易市場(chǎng)的有效需求。

對(duì)企業(yè)價(jià)值錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)引起的不良后果此種導(dǎo)向造成評(píng)估《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見》革命性之一，從根本上扭轉(zhuǎn)了對(duì)企業(yè)價(jià)值概念的認(rèn)識(shí)，澄清了企業(yè)價(jià)值評(píng)估所指的對(duì)象，即“企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權(quán)益價(jià)值或部分權(quán)益價(jià)值”。此概念的引入并非是我國(guó)獨(dú)創(chuàng)，在《歐洲評(píng)估準(zhǔn)則》指南7中指出，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)將企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)分為兩類，一類是評(píng)估企業(yè)價(jià)值（enterprisevalue），即企業(yè)的整體價(jià)值，另一類是評(píng)估權(quán)益價(jià)值（equityvalue）。企業(yè)整體價(jià)值指股東權(quán)益與有息債務(wù)之和，即企業(yè)的整體價(jià)值是由股東投入資本和籌集的有償資金共同創(chuàng)造的。引入企業(yè)整體價(jià)值的意義，在于評(píng)估中應(yīng)區(qū)分股東權(quán)益創(chuàng)造價(jià)值與股東貸款成本，將國(guó)際上已成熟的資本資產(chǎn)定價(jià)模型引入國(guó)內(nèi)的評(píng)估實(shí)務(wù)。股東全部權(quán)益價(jià)值，即企業(yè)整體價(jià)值中由全部股東投入資產(chǎn)創(chuàng)造的價(jià)值，本質(zhì)上是構(gòu)造企業(yè)（法人實(shí)體）的一系列的經(jīng)濟(jì)合同與各種契約中蘊(yùn)含的權(quán)益，而非會(huì)計(jì)報(bào)表上反映的資產(chǎn)與負(fù)債相減后凈資產(chǎn)的價(jià)值。引入股東全部權(quán)益和部分權(quán)益價(jià)值的意義，在于明確地將股權(quán)作為評(píng)估的對(duì)象，而非過(guò)去將凈資產(chǎn)這樣一個(gè)會(huì)計(jì)科目作為評(píng)估的對(duì)象，同時(shí)說(shuō)明了部分股東權(quán)益與全部股東權(quán)益之間并非一個(gè)簡(jiǎn)單的按持股比例的計(jì)算關(guān)系，還存在著控制權(quán)溢價(jià)和少數(shù)股權(quán)的折價(jià)問(wèn)題。《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見》革命性之一，從根本上扭轉(zhuǎn)了對(duì)企業(yè)價(jià)值《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見》革命性之二罷除了成本法在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的壟斷地位，強(qiáng)調(diào)了收益法和市場(chǎng)法是企業(yè)價(jià)值評(píng)估最為適用的方法，同時(shí)對(duì)使用各種方法提出了具有操作性的規(guī)定?！镀髽I(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見》革命性之二罷除了成本法在企業(yè)價(jià)值評(píng)估在市場(chǎng)法方面，具體有

提出采用市場(chǎng)法可使用參考企業(yè)比較法和并購(gòu)案例比較法，明確指出市場(chǎng)比較案例的來(lái)源可以是上市公司，也可以是市場(chǎng)上可收集資料的買賣、收購(gòu)及合并公司。改變了以往實(shí)務(wù)界認(rèn)為資本市場(chǎng)尚不活躍，無(wú)法收集交易案例的傳統(tǒng)觀念，為市場(chǎng)法的使用提供了具有操作性的思路。提出具有可比性的公司應(yīng)當(dāng)是屬于同一行業(yè)、或受相同經(jīng)濟(jì)因素影響的公司，同時(shí)要求對(duì)參考企業(yè)報(bào)表進(jìn)行分析調(diào)整，使其與委估企業(yè)報(bào)表具有可比性。提出選擇、計(jì)算、使用價(jià)值比率應(yīng)考慮的因素。

在市場(chǎng)法方面，具體有

提出采用市場(chǎng)法可使用參考企業(yè)比較法和并在收益法方面，具體有

提出采用收益法可使用收益資本化法和未來(lái)收益折現(xiàn)法兩種具體方法。未來(lái)收益折現(xiàn)法往往適用于成熟的企業(yè)，基于對(duì)其正常經(jīng)營(yíng)的預(yù)測(cè)，其收益通常是穩(wěn)定的和可預(yù)測(cè)的。提出了預(yù)期收益可以采用多種口徑，包括現(xiàn)金流量、各種形式的收益或現(xiàn)金紅利等，打破了傳統(tǒng)上只用凈利潤(rùn)作為預(yù)期收益的傳統(tǒng)觀念。提出在預(yù)測(cè)過(guò)程中委托方、相關(guān)當(dāng)事方和評(píng)估機(jī)構(gòu)的相互配合和溝通。委托方和相關(guān)當(dāng)事方應(yīng)提供委估企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況和收益狀況的預(yù)測(cè)，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)其進(jìn)行必要的分析、判斷和調(diào)整，確信其合理性，并在此基礎(chǔ)上確定其他重要參數(shù)，得出評(píng)估結(jié)論。區(qū)分了資產(chǎn)評(píng)估收益預(yù)測(cè)與審計(jì)盈利預(yù)測(cè)審核，在委托方與中介機(jī)構(gòu)責(zé)任劃分方面的不同。提出折現(xiàn)率和資本化率的確定原則，應(yīng)考慮利率、市場(chǎng)投資回報(bào)率、加權(quán)平均資本成本及委估企業(yè)、所在行業(yè)的特定風(fēng)險(xiǎn)等因素確定，回應(yīng)了目前評(píng)估行業(yè)內(nèi)對(duì)折現(xiàn)率和資本化率考慮因素的不同爭(zhēng)論。

在收益法方面，具體有

提出采用收益法可使用收益資本化法和未來(lái)

在成本法方面，具體有

提出成本法評(píng)估的范圍，應(yīng)當(dāng)包括被評(píng)估企業(yè)所擁有的所有有形資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)以及應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的負(fù)債。此規(guī)定真正從企業(yè)擁有權(quán)益的角度揭示出評(píng)估對(duì)象，而非以往將評(píng)估對(duì)象對(duì)應(yīng)為會(huì)計(jì)科目。提出企業(yè)價(jià)值評(píng)估中所采用的成本法，其實(shí)質(zhì)就是資產(chǎn)基礎(chǔ)法，就是將構(gòu)成企業(yè)的