資產(chǎn)評估第1章總論及行業(yè)發(fā)展課件

資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估1

第一章導(dǎo)論第一節(jié)資產(chǎn)評估及其特點(diǎn)第二節(jié)評估目的與價值類型第三節(jié)評估目的產(chǎn)生與發(fā)展第四節(jié)資產(chǎn)評估原則第五節(jié)資產(chǎn)評估假設(shè)第六節(jié)資產(chǎn)評估的依據(jù)與程序第一章導(dǎo)論第一節(jié)資產(chǎn)評估及其特點(diǎn)2

第一節(jié)資產(chǎn)評估及其特點(diǎn)一、資產(chǎn)評估定義及要素討論案例1：甲乙兩人打算一起投資開公司，甲出資5萬，乙以自己的一輛汽車出資。1請問是否法律允許這樣出資？2汽車如何作價？

討論案例2：上海汽車廠以廠房和土地出資，德國大眾以生產(chǎn)設(shè)備出資，雙方組建合資公司。雙方的出資金額如何確認(rèn)。是否按各自的賬面價值？第一節(jié)資產(chǎn)評估及其特點(diǎn)一、資產(chǎn)評估定義及要素3

第一節(jié)資產(chǎn)評估及其特點(diǎn)一、資產(chǎn)評估定義及要素（一）資產(chǎn)評估的定義

是指經(jīng)國家認(rèn)定資格的專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對資產(chǎn)價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。第一節(jié)資產(chǎn)評估及其特點(diǎn)一、資產(chǎn)評估定義及要素41、評估主體指資產(chǎn)評估由誰來承擔(dān)，它是資產(chǎn)評估工作得以進(jìn)行的重要保證資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員是資產(chǎn)評估的主體，要有資質(zhì)。

（二）資產(chǎn)評估要素參考教材400頁評估報告2、評估客體指資產(chǎn)評估的對象，它是對資產(chǎn)評估內(nèi)容上的界定。客戶委托評估的資產(chǎn)是資產(chǎn)評估的客體，它是資產(chǎn)評估的具體對象,也稱為評估對象。課后作業(yè)：網(wǎng)上查詢一份評估報告進(jìn)行閱讀（成本法）1、評估主體（二）資產(chǎn)評估要素參考教材400頁評估報告53、評估的依據(jù)

指資產(chǎn)評估所應(yīng)遵循的法律、法規(guī)；經(jīng)濟(jì)行為文件、重大合同協(xié)議等。

（二）資產(chǎn)評估要素4、評估的（特定）目的資產(chǎn)評估結(jié)果的具體用途，直接或間接地決定和制約資產(chǎn)評估的條件、價值類型和方法的選擇。3、評估的依據(jù)（二）資產(chǎn)評估要素4、評估的（特定）目的6（二）資產(chǎn)評估要素5、評估的原則資產(chǎn)評估的行為規(guī)范

6、評估的程序工作從開始到結(jié)束的工作順序。7、評估價值類型對評估價值的質(zhì)的規(guī)定，對資產(chǎn)評估參數(shù)的選擇具有約束性。8、評估的方法9、資產(chǎn)評估假設(shè)10、資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日（二）資產(chǎn)評估要素5、評估的原則資產(chǎn)評估的行為規(guī)范7（三資產(chǎn)）資產(chǎn)含義：即特定權(quán)利主體擁有或控制的并能給特定權(quán)利主體帶來未來經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。而外延則包括了具有內(nèi)在經(jīng)濟(jì)價值，以及市場交換價值的所有實(shí)物和無形的權(quán)利。評估概念中的資產(chǎn)不完全局限于企業(yè)中的資產(chǎn)（及會計學(xué)中資產(chǎn)的概念），更大。商譽(yù)，非專利技術(shù)，許可權(quán)等等。資產(chǎn)評估的資產(chǎn)的基本特征1.必須是經(jīng)濟(jì)主體擁有或者控制的。2.能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源，即可望給經(jīng)濟(jì)主體帶來現(xiàn)金流入的資源。3.資產(chǎn)必須能以貨幣計量。（三資產(chǎn)）資產(chǎn)含義：即特定權(quán)利主體擁有或控制的并能給特定權(quán)8（三資產(chǎn)）例題（2008年考題）標(biāo)的物是否具有（），是評估師判斷和確認(rèn)其是否是資產(chǎn)最重要的標(biāo)準(zhǔn)之一。

A.歷史成本B.歷史收益

C.預(yù)期成本D.投資收益『正確答案』D（三資產(chǎn)）例題（2008年考題）標(biāo)的物是否具有（），是9（三資產(chǎn)）資產(chǎn)的分類1.按資產(chǎn)存在形態(tài)分類

按資產(chǎn)存在的形態(tài)可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。2.按資產(chǎn)的構(gòu)成和是否具有綜合獲利能力分類，單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)（比如，一條生產(chǎn)線，企業(yè)就是最大的整體資產(chǎn)）。（三資產(chǎn)）資產(chǎn)的分類10（三資產(chǎn)）3.按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類

（1）按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。

（2）可確指的資產(chǎn)是指能獨(dú)立存在的資產(chǎn)，除商譽(yù)以外都是可確指的資產(chǎn)；

（3）不可確指的資產(chǎn)是指不能獨(dú)立于有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)，如商譽(yù)，（不可確指資產(chǎn)只有商譽(yù)）。

4.按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營過程的關(guān)系分類。經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)，其中經(jīng)營性資產(chǎn)又分為有效資產(chǎn)和無效資產(chǎn)。5.按資產(chǎn)的流動性分類

（三資產(chǎn)）3.按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類

（1）按資產(chǎn)能否11（四資產(chǎn)價格和價值）1.價格是一個歷史數(shù)據(jù)或事實(shí)，是特定的交易行為中特定買方和賣方對商品或服務(wù)實(shí)際支付或收到的貨幣數(shù)額。2.資產(chǎn)評估中的價值不是一個歷史數(shù)據(jù)和事實(shí)，它是專業(yè)人士根據(jù)特定的價值定義在特定的時間內(nèi)對商品、服務(wù)價值的估計。3.資產(chǎn)評估的目標(biāo)是判斷評估對象的價值而不是評估對象的實(shí)際成交價格。（四資產(chǎn)價格和價值）1.價格是一個歷史數(shù)據(jù)或事實(shí)，是特定12第一節(jié)資產(chǎn)評估及其特點(diǎn)二、資產(chǎn)評估的種類和特點(diǎn)

（一）種類1.從資產(chǎn)評估服務(wù)的對象、評估的內(nèi)容和評估者承擔(dān)的責(zé)任等方式看，目前國際上的資產(chǎn)評估主要分為三類：（1）評估類似我國目前廣泛進(jìn)行的為產(chǎn)權(quán)變動和交易服務(wù)的資產(chǎn)評估。它一般服務(wù)與產(chǎn)權(quán)變動主體。

（2）評估復(fù)核

指評估機(jī)構(gòu)對其他評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告進(jìn)行的評判分析和再評估。

（3）評估咨詢

一個較為寬泛的術(shù)語。它既可以是評估人員對特定資產(chǎn)的價值提出咨詢意見，也可以是一些分析研究。第一節(jié)資產(chǎn)評估及其特點(diǎn)二、資產(chǎn)評估的種類和特點(diǎn)13第一節(jié)資產(chǎn)評估及其特點(diǎn)2.從評估面臨條件、評估執(zhí)業(yè)過程中遵循資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的程度及其對評估報告披露的要求的角度，資產(chǎn)評估又可分為

（1）完全資產(chǎn)評估

嚴(yán)格遵守資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行的資產(chǎn)評估。

（2）限制性資產(chǎn)評估。

沒有完全按照資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行的資產(chǎn)評估，需要做更為詳盡的說明和披露。

第一節(jié)資產(chǎn)評估及其特點(diǎn)2.從評估面臨條件、評估執(zhí)業(yè)過程中14第一節(jié)資產(chǎn)評估及其特點(diǎn)3.從資產(chǎn)評估對象的構(gòu)成和獲利能力的角度，資產(chǎn)評估還可分為

（1）單項(xiàng)資產(chǎn)評估：對單項(xiàng)可確指資產(chǎn)的評估。

（2）整體資產(chǎn)評估：若干單項(xiàng)資產(chǎn)綜合體所具有的整體生產(chǎn)能力或獲利能力的評估。如企業(yè)價值評估—最典型的整體資產(chǎn)評估。第一節(jié)資產(chǎn)評估及其特點(diǎn)3.從資產(chǎn)評估對象的構(gòu)成和獲利能力15（二）資產(chǎn)評估的特點(diǎn)

1.市場性

（1）根據(jù)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的不同性質(zhì)，通過模擬市場條件對資產(chǎn)價值作出評定估算和報告。

（2）評估結(jié)果經(jīng)得起市場檢驗(yàn)。

2.公正性

（1）定義：

公正性是指資產(chǎn)評估行為服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的任何一方的需要。

（2）公正性的表現(xiàn)有兩點(diǎn)：

一是資產(chǎn)評估是按公允、法定的準(zhǔn)則和規(guī)程進(jìn)行的。具有公允的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范，這是公正性的技術(shù)基礎(chǔ)；

二是評估人員通常是與資產(chǎn)業(yè)務(wù)沒有利害關(guān)系的第三者，這是公正性的組織基礎(chǔ)。

（二）資產(chǎn)評估的特點(diǎn)1.市場性

（1）根據(jù)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的不16（二）資產(chǎn)評估的特點(diǎn)3.專業(yè)性

（1）從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)應(yīng)由一定數(shù)量和不同類型的專家及專業(yè)人士組成；

（2）評估機(jī)構(gòu)及其評估人員對資產(chǎn)價值的估計判斷是建立在專業(yè)技術(shù)知識和經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)之上。

4.咨詢性

（1）資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價意見，這個意見本身并無強(qiáng)制執(zhí)行的效力；

（2）評估者只對結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價決策負(fù)責(zé)。（二）資產(chǎn)評估的特點(diǎn)3.專業(yè)性

（1）從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的17四、資產(chǎn)評估的功能和作用（了解）（一）資產(chǎn)評估功能

最基本的內(nèi)在功效和能力：評價和評值

（二）資產(chǎn)評估的基本作用

1.咨詢的作用

是指資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價意見，該意見本身并無強(qiáng)制執(zhí)行的效力。

2.管理的作用

特定歷史時期的特定作用，它不是與生俱有的。是我國特定歷史時期的產(chǎn)物，此作用現(xiàn)在已經(jīng)消失。

3.鑒證的作用

鑒證包含鑒別和舉證兩個部分。

資產(chǎn)評估從事的是價值鑒證，而不是權(quán)屬鑒證。

四、資產(chǎn)評估的功能和作用（了解）（一）資產(chǎn)評估功能

最基18第二節(jié)資產(chǎn)評估目的與價值類型討論案例：請評估下面3種情況下1瓶農(nóng)夫山泉礦泉水的價值1、城市中的一個生活小區(qū)超市的2、岳麓山頂上的商店的3、撒哈拉沙漠中救你命的分析：1分析每個結(jié)果產(chǎn)生的原因（目的，資產(chǎn)的功能，當(dāng)時的市場條件。2如何看待這三個價值，價值是否公允？第二節(jié)資產(chǎn)評估目的與價值類型討論案例：請評估下面3種情況下19第二節(jié)資產(chǎn)評估目的與價值類型一、資產(chǎn)評估的目的(P16)有一般目的和特定目的（一）一般目的(P21)是要對各種條件下“交易”中的資產(chǎn)的在評估基準(zhǔn)日的公允價值做出判斷。資產(chǎn)評估中的公允價值的一個顯著特點(diǎn)：

它與相關(guān)當(dāng)事人的地位、資產(chǎn)的狀況及資產(chǎn)所面臨的市場條件相吻合，并且沒有損害各當(dāng)事人的合法權(quán)益，亦沒有損害他人的利益。第二節(jié)資產(chǎn)評估目的與價值類型一、資產(chǎn)評估的目的(P16)20（二）特定目的含義：資產(chǎn)評估的特定目的指的是資產(chǎn)業(yè)務(wù)（指的是引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)行為，即被評估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為）對評估結(jié)果用途的具體要求。(p17，2段)同樣的資產(chǎn)，因?yàn)樵u估目的不同，其評估值也不相同。資產(chǎn)評估的特定目的實(shí)質(zhì)上是判斷特定條件下或者具體條件下資產(chǎn)的公允價值。引起資產(chǎn)評估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要有：①資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。②企業(yè)出售。③企業(yè)兼并。④企業(yè)聯(lián)營。⑤股份經(jīng)營。⑥中外合資、合作。⑦企業(yè)清算。⑧擔(dān)保。⑨企業(yè)租賃。⑩債務(wù)重組。11.引起資產(chǎn)評估的其他合法經(jīng)濟(jì)行為。（前面討論中礦泉水的三個價值是否公允？-理解下面的公允價值的相對性）（二）特定目的含義：資產(chǎn)評估的特定目的指的是資產(chǎn)業(yè)務(wù)（指的是21（三）公允價值的相對性理解

p21第3段資產(chǎn)評估中的公允價值的相對性質(zhì)主要指它對于某一資產(chǎn)而言，不是一個確定不變的值，而是一個相對值。當(dāng)該資產(chǎn)處于正常使用及正常市場條件下時，有一個與此條件相對應(yīng)的合理價值。當(dāng)該資產(chǎn)處于非正常使用及非正常市場條件下時，也有一個與之相對應(yīng)的合理價值。（三）公允價值的相對性理解

p21第3段資產(chǎn)評估中的公允價22二、資產(chǎn)評估的價值類型p9是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式；不同的價值類型從不同的角度反映資產(chǎn)評估價值的屬性和特征。

不同屬性的價值類型所代表的資產(chǎn)評估價值不僅在性質(zhì)上是不同的，而且在數(shù)量上往往也存在較大差異。請問討論案例中的3個價值，哪個更有廣泛意義。3個價值都是公允價值，但是商場礦泉水的價值更有代表意義，稱之為市場價值。其余的公允價值，稱為市場價值以外的價值二、資產(chǎn)評估的價值類型p9是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)23二、資產(chǎn)評估的價值類型p9二、資產(chǎn)評估的價值類型p924二、資產(chǎn)評估的價值類型p9對資產(chǎn)價值進(jìn)行合理分類的目的

（1）為評估人員科學(xué)合理地進(jìn)行資產(chǎn)評估提供指引。

（2）資產(chǎn)評估報告的使用者能夠正確理解和恰當(dāng)使用資產(chǎn)評估結(jié)果。存在多種價值類型劃分的方法(9頁第4段以下)，下面先重點(diǎn)介紹市場價值和市場價值以外的價值的分類形式。二、資產(chǎn)評估的價值類型p9對資產(chǎn)價值進(jìn)行合理分類的目的

25（一）市場價值和市場價值以外的價值1分類標(biāo)準(zhǔn)及分類：以資產(chǎn)評估時所依據(jù)的市場條件，被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)以及評估結(jié)論的適用范圍劃分資產(chǎn)評估價值類型，具體包括市場價值和市場價值以外的價值。2市場價值與市場價值以外的價值的劃分標(biāo)準(zhǔn)p11-4段

（1）資產(chǎn)評估時的市場條件，公開市場條件還是非公開市場條件。

（2）資產(chǎn)評估時的資產(chǎn)的使用狀態(tài)：正常使用（最佳使用）還是非正常使用。

（3）資產(chǎn)評估時的所用的信息和參數(shù)來源公開性：公開市場信息還是非公開市場信息。（一）市場價值和市場價值以外的價值1分類標(biāo)準(zhǔn)及分類：以資產(chǎn)評262市場價值與市場價值以外的價值的劃分標(biāo)準(zhǔn)(11頁第4段)2市場價值與市場價值以外的價值的劃分標(biāo)準(zhǔn)(11頁第4段)27（一）市場價值和市場價值以外的價值3.市場價值

（1）定義p11-1段：資產(chǎn)評估中的市場價值是指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實(shí)現(xiàn)的交換價值的估計值。

（2）市場價值有區(qū)域性、級次性。p11-2段

（3）市場價值是整體市場認(rèn)同（P15倒數(shù)第1段）。

市場價值對于整體市場上潛在的買者和賣者來說是相對公平合理的。

【例2.單選題】（2008年考題）資產(chǎn)評估中的市場價值，其合理性是相對于（）而言的。

A.市場整體B.市場中每一個市場主體

C.某一市場主體D.某一類市場主體『正確答案』A（一）市場價值和市場價值以外的價值3.市場價值

（1）定28（一）市場價值和市場價值以外的價值4市場價值以外的價值（1）定義

凡不符合市場價值定義條件的資產(chǎn)價值類型都屬于市場價值以外的價值。

（2）市場價值以外的價值是局部的市場認(rèn)同（P16-1段-3行）

只對于特定的資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人來說是公平合理的。

（一）市場價值和市場價值以外的價值4市場價值以外的價值294市場價值以外的價值（3）評估實(shí)務(wù)中使用頻率高的市場價值以外的價值類型(12頁-4段以下)

①在用價值：企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)，按照其正在使用的方式和程度，對其所屬企業(yè)貢獻(xiàn)價值的估計數(shù)，而不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或變現(xiàn)的情形

②投資價值：③清算價值

④殘余價值：

機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價值的估計數(shù)。4市場價值以外的價值（3）評估實(shí)務(wù)中使用頻率高的市場價值以外305如此分類的作用意義(15頁-2、3段)這種分類方法和概念界定有利于評估人員對評估條件與評估結(jié)果性質(zhì)的認(rèn)識，便于在評估報告中更清楚明了的說明其評估結(jié)果的確切含義這種分類方法和概念界定便于評估人員劃定其評估結(jié)果的適用范圍和使用范圍。(16頁第2段）5如此分類的作用意義(15頁-2、3段)這種分類方法和概念界31（二）其他價值類型的劃分(9頁)1）以資產(chǎn)評估的估價標(biāo)準(zhǔn)形式表述的價值類型，具體包括：

重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價（或變現(xiàn)價值）和清算價格四種。（2）從資產(chǎn)評估假設(shè)的角度表述資產(chǎn)評估的價值類型，具體包括公開市場價值、繼續(xù)使用價值和清算價值。（4）從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)，即資產(chǎn)評估特定目的劃分資產(chǎn)評估的價值類型。

資產(chǎn)評估特定目的劃分，評估的價值類型分為：抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、轉(zhuǎn)讓價值、等。（二）其他價值類型的劃分(9頁)1）以資產(chǎn)評估的估價標(biāo)準(zhǔn)形式32第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則（P23-28）一、資產(chǎn)評估假設(shè)

資產(chǎn)評估的假設(shè)中最重要的基本假設(shè)有：交易假設(shè)、公開市場假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)和清算假設(shè)。

（一）交易假設(shè)

1.含義：

交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進(jìn)行的一個最基本的前提假設(shè)，交易假設(shè)是假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價。

第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則（P23-28）一、資產(chǎn)評估假33第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則課堂提問：自學(xué)剩下的三個假設(shè)，請問這些假設(shè)條件，在評估時是否要同時成立？第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則課堂提問：自學(xué)剩下的三個假設(shè)，請34第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則公開市場假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)和清算假設(shè)都主要是對“資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場條件”所做的假設(shè)，不能同時成立。第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則公開市場假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)和清算35第二節(jié)資產(chǎn)評估的原則是指規(guī)范評估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則，包括資產(chǎn)評估工作原則和經(jīng)濟(jì)原則。一、資產(chǎn)評估的工作原則（一）獨(dú)立性原則評估機(jī)構(gòu)獨(dú)立，執(zhí)業(yè)過程獨(dú)立（二）客觀公正性原則資料要客觀真實(shí)，操作程序合理，結(jié)論經(jīng)得起檢驗(yàn)（三）科學(xué)性原則

方法科學(xué)、方案合理第二節(jié)資產(chǎn)評估的原則是指規(guī)范評估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則，包36二、資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則（一）預(yù)期收益原則

資產(chǎn)價值高低取決于資產(chǎn)預(yù)期收益的大小，判斷資產(chǎn)價值的最基本依據(jù)。（二）供求原則

假定在其他條件不變的提下，商品價格隨著需求的增長而上升，隨著供給的增加而下降。

是對替代原則的補(bǔ)充（三）貢獻(xiàn)原則1）是預(yù)期收益原則的一種具體化；

2）主要適用于。

構(gòu)成某整體資產(chǎn)的各組成要素資產(chǎn)的貢獻(xiàn)，或者是當(dāng)整體資產(chǎn)缺少該項(xiàng)要素資產(chǎn)將蒙受的損失。二、資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則37（四）替代原則作為一種市場規(guī)律，在同一市場上，具有相同使用價值和質(zhì)量的商品，應(yīng)有大致相同的交換價值。如果具有不同的交換價值或價格，買者會選擇價格較低者。

這是市場法評估的理論基礎(chǔ)（五）評估時點(diǎn)原則

確定評估時點(diǎn)——評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)評估第1章總論及行業(yè)發(fā)展課件38

資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估39

第一章導(dǎo)論第一節(jié)資產(chǎn)評估及其特點(diǎn)第二節(jié)評估目的與價值類型第三節(jié)評估目的產(chǎn)生與發(fā)展第四節(jié)資產(chǎn)評估原則第五節(jié)資產(chǎn)評估假設(shè)第六節(jié)資產(chǎn)評估的依據(jù)與程序第一章導(dǎo)論第一節(jié)資產(chǎn)評估及其特點(diǎn)40

第一節(jié)資產(chǎn)評估及其特點(diǎn)一、資產(chǎn)評估定義及要素討論案例1：甲乙兩人打算一起投資開公司，甲出資5萬，乙以自己的一輛汽車出資。1請問是否法律允許這樣出資？2汽車如何作價？

討論案例2：上海汽車廠以廠房和土地出資，德國大眾以生產(chǎn)設(shè)備出資，雙方組建合資公司。雙方的出資金額如何確認(rèn)。是否按各自的賬面價值？第一節(jié)資產(chǎn)評估及其特點(diǎn)一、資產(chǎn)評估定義及要素41

第一節(jié)資產(chǎn)評估及其特點(diǎn)一、資產(chǎn)評估定義及要素（一）資產(chǎn)評估的定義

是指經(jīng)國家認(rèn)定資格的專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對資產(chǎn)價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。第一節(jié)資產(chǎn)評估及其特點(diǎn)一、資產(chǎn)評估定義及要素421、評估主體指資產(chǎn)評估由誰來承擔(dān)，它是資產(chǎn)評估工作得以進(jìn)行的重要保證資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員是資產(chǎn)評估的主體，要有資質(zhì)。

（二）資產(chǎn)評估要素參考教材400頁評估報告2、評估客體指資產(chǎn)評估的對象，它是對資產(chǎn)評估內(nèi)容上的界定?？蛻粑性u估的資產(chǎn)是資產(chǎn)評估的客體，它是資產(chǎn)評估的具體對象,也稱為評估對象。課后作業(yè)：網(wǎng)上查詢一份評估報告進(jìn)行閱讀（成本法）1、評估主體（二）資產(chǎn)評估要素參考教材400頁評估報告433、評估的依據(jù)

指資產(chǎn)評估所應(yīng)遵循的法律、法規(guī)；經(jīng)濟(jì)行為文件、重大合同協(xié)議等。

（二）資產(chǎn)評估要素4、評估的（特定）目的資產(chǎn)評估結(jié)果的具體用途，直接或間接地決定和制約資產(chǎn)評估的條件、價值類型和方法的選擇。3、評估的依據(jù)（二）資產(chǎn)評估要素4、評估的（特定）目的44（二）資產(chǎn)評估要素5、評估的原則資產(chǎn)評估的行為規(guī)范

6、評估的程序工作從開始到結(jié)束的工作順序。7、評估價值類型對評估價值的質(zhì)的規(guī)定，對資產(chǎn)評估參數(shù)的選擇具有約束性。8、評估的方法9、資產(chǎn)評估假設(shè)10、資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日（二）資產(chǎn)評估要素5、評估的原則資產(chǎn)評估的行為規(guī)范45（三資產(chǎn)）資產(chǎn)含義：即特定權(quán)利主體擁有或控制的并能給特定權(quán)利主體帶來未來經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。而外延則包括了具有內(nèi)在經(jīng)濟(jì)價值，以及市場交換價值的所有實(shí)物和無形的權(quán)利。評估概念中的資產(chǎn)不完全局限于企業(yè)中的資產(chǎn)（及會計學(xué)中資產(chǎn)的概念），更大。商譽(yù)，非專利技術(shù)，許可權(quán)等等。資產(chǎn)評估的資產(chǎn)的基本特征1.必須是經(jīng)濟(jì)主體擁有或者控制的。2.能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源，即可望給經(jīng)濟(jì)主體帶來現(xiàn)金流入的資源。3.資產(chǎn)必須能以貨幣計量。（三資產(chǎn)）資產(chǎn)含義：即特定權(quán)利主體擁有或控制的并能給特定權(quán)46（三資產(chǎn)）例題（2008年考題）標(biāo)的物是否具有（），是評估師判斷和確認(rèn)其是否是資產(chǎn)最重要的標(biāo)準(zhǔn)之一。

A.歷史成本B.歷史收益

C.預(yù)期成本D.投資收益『正確答案』D（三資產(chǎn)）例題（2008年考題）標(biāo)的物是否具有（），是47（三資產(chǎn)）資產(chǎn)的分類1.按資產(chǎn)存在形態(tài)分類

按資產(chǎn)存在的形態(tài)可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。2.按資產(chǎn)的構(gòu)成和是否具有綜合獲利能力分類，單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)（比如，一條生產(chǎn)線，企業(yè)就是最大的整體資產(chǎn)）。（三資產(chǎn)）資產(chǎn)的分類48（三資產(chǎn)）3.按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類

（1）按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。

（2）可確指的資產(chǎn)是指能獨(dú)立存在的資產(chǎn)，除商譽(yù)以外都是可確指的資產(chǎn)；

（3）不可確指的資產(chǎn)是指不能獨(dú)立于有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)，如商譽(yù)，（不可確指資產(chǎn)只有商譽(yù)）。

4.按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營過程的關(guān)系分類。經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)，其中經(jīng)營性資產(chǎn)又分為有效資產(chǎn)和無效資產(chǎn)。5.按資產(chǎn)的流動性分類

（三資產(chǎn)）3.按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類

（1）按資產(chǎn)能否49（四資產(chǎn)價格和價值）1.價格是一個歷史數(shù)據(jù)或事實(shí)，是特定的交易行為中特定買方和賣方對商品或服務(wù)實(shí)際支付或收到的貨幣數(shù)額。2.資產(chǎn)評估中的價值不是一個歷史數(shù)據(jù)和事實(shí)，它是專業(yè)人士根據(jù)特定的價值定義在特定的時間內(nèi)對商品、服務(wù)價值的估計。3.資產(chǎn)評估的目標(biāo)是判斷評估對象的價值而不是評估對象的實(shí)際成交價格。（四資產(chǎn)價格和價值）1.價格是一個歷史數(shù)據(jù)或事實(shí)，是特定50第一節(jié)資產(chǎn)評估及其特點(diǎn)二、資產(chǎn)評估的種類和特點(diǎn)

（一）種類1.從資產(chǎn)評估服務(wù)的對象、評估的內(nèi)容和評估者承擔(dān)的責(zé)任等方式看，目前國際上的資產(chǎn)評估主要分為三類：（1）評估類似我國目前廣泛進(jìn)行的為產(chǎn)權(quán)變動和交易服務(wù)的資產(chǎn)評估。它一般服務(wù)與產(chǎn)權(quán)變動主體。

（2）評估復(fù)核

指評估機(jī)構(gòu)對其他評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告進(jìn)行的評判分析和再評估。

（3）評估咨詢

一個較為寬泛的術(shù)語。它既可以是評估人員對特定資產(chǎn)的價值提出咨詢意見，也可以是一些分析研究。第一節(jié)資產(chǎn)評估及其特點(diǎn)二、資產(chǎn)評估的種類和特點(diǎn)51第一節(jié)資產(chǎn)評估及其特點(diǎn)2.從評估面臨條件、評估執(zhí)業(yè)過程中遵循資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的程度及其對評估報告披露的要求的角度，資產(chǎn)評估又可分為

（1）完全資產(chǎn)評估

嚴(yán)格遵守資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行的資產(chǎn)評估。

（2）限制性資產(chǎn)評估。

沒有完全按照資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行的資產(chǎn)評估，需要做更為詳盡的說明和披露。

第一節(jié)資產(chǎn)評估及其特點(diǎn)2.從評估面臨條件、評估執(zhí)業(yè)過程中52第一節(jié)資產(chǎn)評估及其特點(diǎn)3.從資產(chǎn)評估對象的構(gòu)成和獲利能力的角度，資產(chǎn)評估還可分為

（1）單項(xiàng)資產(chǎn)評估：對單項(xiàng)可確指資產(chǎn)的評估。

（2）整體資產(chǎn)評估：若干單項(xiàng)資產(chǎn)綜合體所具有的整體生產(chǎn)能力或獲利能力的評估。如企業(yè)價值評估—最典型的整體資產(chǎn)評估。第一節(jié)資產(chǎn)評估及其特點(diǎn)3.從資產(chǎn)評估對象的構(gòu)成和獲利能力53（二）資產(chǎn)評估的特點(diǎn)

1.市場性

（1）根據(jù)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的不同性質(zhì)，通過模擬市場條件對資產(chǎn)價值作出評定估算和報告。

（2）評估結(jié)果經(jīng)得起市場檢驗(yàn)。

2.公正性

（1）定義：

公正性是指資產(chǎn)評估行為服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的任何一方的需要。

（2）公正性的表現(xiàn)有兩點(diǎn)：

一是資產(chǎn)評估是按公允、法定的準(zhǔn)則和規(guī)程進(jìn)行的。具有公允的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范，這是公正性的技術(shù)基礎(chǔ)；

二是評估人員通常是與資產(chǎn)業(yè)務(wù)沒有利害關(guān)系的第三者，這是公正性的組織基礎(chǔ)。

（二）資產(chǎn)評估的特點(diǎn)1.市場性

（1）根據(jù)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的不54（二）資產(chǎn)評估的特點(diǎn)3.專業(yè)性

（1）從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)應(yīng)由一定數(shù)量和不同類型的專家及專業(yè)人士組成；

（2）評估機(jī)構(gòu)及其評估人員對資產(chǎn)價值的估計判斷是建立在專業(yè)技術(shù)知識和經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)之上。

4.咨詢性

（1）資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價意見，這個意見本身并無強(qiáng)制執(zhí)行的效力；

（2）評估者只對結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價決策負(fù)責(zé)。（二）資產(chǎn)評估的特點(diǎn)3.專業(yè)性

（1）從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的55四、資產(chǎn)評估的功能和作用（了解）（一）資產(chǎn)評估功能

最基本的內(nèi)在功效和能力：評價和評值

（二）資產(chǎn)評估的基本作用

1.咨詢的作用

是指資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價意見，該意見本身并無強(qiáng)制執(zhí)行的效力。

2.管理的作用

特定歷史時期的特定作用，它不是與生俱有的。是我國特定歷史時期的產(chǎn)物，此作用現(xiàn)在已經(jīng)消失。

3.鑒證的作用

鑒證包含鑒別和舉證兩個部分。

資產(chǎn)評估從事的是價值鑒證，而不是權(quán)屬鑒證。

四、資產(chǎn)評估的功能和作用（了解）（一）資產(chǎn)評估功能

最基56第二節(jié)資產(chǎn)評估目的與價值類型討論案例：請評估下面3種情況下1瓶農(nóng)夫山泉礦泉水的價值1、城市中的一個生活小區(qū)超市的2、岳麓山頂上的商店的3、撒哈拉沙漠中救你命的分析：1分析每個結(jié)果產(chǎn)生的原因（目的，資產(chǎn)的功能，當(dāng)時的市場條件。2如何看待這三個價值，價值是否公允？第二節(jié)資產(chǎn)評估目的與價值類型討論案例：請評估下面3種情況下57第二節(jié)資產(chǎn)評估目的與價值類型一、資產(chǎn)評估的目的(P16)有一般目的和特定目的（一）一般目的(P21)是要對各種條件下“交易”中的資產(chǎn)的在評估基準(zhǔn)日的公允價值做出判斷。資產(chǎn)評估中的公允價值的一個顯著特點(diǎn)：

它與相關(guān)當(dāng)事人的地位、資產(chǎn)的狀況及資產(chǎn)所面臨的市場條件相吻合，并且沒有損害各當(dāng)事人的合法權(quán)益，亦沒有損害他人的利益。第二節(jié)資產(chǎn)評估目的與價值類型一、資產(chǎn)評估的目的(P16)58（二）特定目的含義：資產(chǎn)評估的特定目的指的是資產(chǎn)業(yè)務(wù)（指的是引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)行為，即被評估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為）對評估結(jié)果用途的具體要求。(p17，2段)同樣的資產(chǎn)，因?yàn)樵u估目的不同，其評估值也不相同。資產(chǎn)評估的特定目的實(shí)質(zhì)上是判斷特定條件下或者具體條件下資產(chǎn)的公允價值。引起資產(chǎn)評估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要有：①資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。②企業(yè)出售。③企業(yè)兼并。④企業(yè)聯(lián)營。⑤股份經(jīng)營。⑥中外合資、合作。⑦企業(yè)清算。⑧擔(dān)保。⑨企業(yè)租賃。⑩債務(wù)重組。11.引起資產(chǎn)評估的其他合法經(jīng)濟(jì)行為。（前面討論中礦泉水的三個價值是否公允？-理解下面的公允價值的相對性）（二）特定目的含義：資產(chǎn)評估的特定目的指的是資產(chǎn)業(yè)務(wù)（指的是59（三）公允價值的相對性理解

p21第3段資產(chǎn)評估中的公允價值的相對性質(zhì)主要指它對于某一資產(chǎn)而言，不是一個確定不變的值，而是一個相對值。當(dāng)該資產(chǎn)處于正常使用及正常市場條件下時，有一個與此條件相對應(yīng)的合理價值。當(dāng)該資產(chǎn)處于非正常使用及非正常市場條件下時，也有一個與之相對應(yīng)的合理價值。（三）公允價值的相對性理解

p21第3段資產(chǎn)評估中的公允價60二、資產(chǎn)評估的價值類型p9是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式；不同的價值類型從不同的角度反映資產(chǎn)評估價值的屬性和特征。

不同屬性的價值類型所代表的資產(chǎn)評估價值不僅在性質(zhì)上是不同的，而且在數(shù)量上往往也存在較大差異。請問討論案例中的3個價值，哪個更有廣泛意義。3個價值都是公允價值，但是商場礦泉水的價值更有代表意義，稱之為市場價值。其余的公允價值，稱為市場價值以外的價值二、資產(chǎn)評估的價值類型p9是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)61二、資產(chǎn)評估的價值類型p9二、資產(chǎn)評估的價值類型p962二、資產(chǎn)評估的價值類型p9對資產(chǎn)價值進(jìn)行合理分類的目的

（1）為評估人員科學(xué)合理地進(jìn)行資產(chǎn)評估提供指引。

（2）資產(chǎn)評估報告的使用者能夠正確理解和恰當(dāng)使用資產(chǎn)評估結(jié)果。存在多種價值類型劃分的方法(9頁第4段以下)，下面先重點(diǎn)介紹市場價值和市場價值以外的價值的分類形式。二、資產(chǎn)評估的價值類型p9對資產(chǎn)價值進(jìn)行合理分類的目的

63（一）市場價值和市場價值以外的價值1分類標(biāo)準(zhǔn)及分類：以資產(chǎn)評估時所依據(jù)的市場條件，被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)以及評估結(jié)論的適用范圍劃分資產(chǎn)評估價值類型，具體包括市場價值和市場價值以外的價值。2市場價值與市場價值以外的價值的劃分標(biāo)準(zhǔn)p11-4段

（1）資產(chǎn)評估時的市場條件，公開市場條件還是非公開市場條件。

（2）資產(chǎn)評估時的資產(chǎn)的使用狀態(tài)：正常使用（最佳使用）還是非正常使用。

（3）資產(chǎn)評估時的所用的信息和參數(shù)來源公開性：公開市場信息還是非公開市場信息。（一）市場價值和市場價值以外的價值1分類標(biāo)準(zhǔn)及分類：以資產(chǎn)評642市場價值與市場價值以外的價值的劃分標(biāo)準(zhǔn)(11頁第4段)2市場價值與市場價值以外的價值的劃分標(biāo)準(zhǔn)(11頁第4段)65（一）市場價值和市場價值以外的價值3.市場價值

（1）定義p11-1段：資產(chǎn)評估中的市場價值是指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實(shí)現(xiàn)的交換價值的估計值。

（2）市場價值有區(qū)域性、級次性。p11-2段

（3）市場價值是整體市場認(rèn)同（P15倒數(shù)第1段）。

市場價值對于整體市場上潛在的買者和賣者來說是相對公平合理的。

【例2.單選題】（2008年考題）資產(chǎn)評估中的市場價值，其合理性是相對于（）而言的。

A.市場整體B.市場中每一個市場主體

C.某一市場主體D.某一類市場主體『正確答案』A（一）市場價值和市場價值以外的價值3.市場價值

（1）定66（一）市場價值和市場價值以外的價值4市場價值以外的價值（1）定義

凡不符合市場價值定義條件的資產(chǎn)價值類型都屬于市場價值以外的價值。

（2）市場價值以外的價值是局部的市場認(rèn)同（P16-1段-3行）

只對于特定的資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人來說是公平合理的。

（一）市場價值和市場價值以外的價值4市場價值以外的價值674市場價值以外的價值（3）評估實(shí)務(wù)中使用頻率高的市場價值以外的價值類型(12頁-4段以下)

①在用價值：企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)，按照其正在使用的方式和程度，對其所屬企業(yè)貢獻(xiàn)價值的估計數(shù)，而不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或變現(xiàn)的情形

②投資價值：③清算價值

④殘余價值：

機(jī)器設(shè)備