資產(chǎn)評(píng)估學(xué)第五章課件

資產(chǎn)評(píng)估學(xué)資產(chǎn)評(píng)估學(xué)1第二篇資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)第二篇資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)2第五章房地產(chǎn)評(píng)估第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素第三節(jié)成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用第四節(jié)收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用第五節(jié)市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用第六節(jié)假設(shè)開發(fā)法第七節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)修正法*第八節(jié)路線價(jià)法*第九節(jié)在建工程評(píng)估*第五章房地產(chǎn)評(píng)估第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述第二節(jié)房地產(chǎn)3第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述一、房地產(chǎn)及其特性（一）房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)的三種形態(tài)：土地、建筑物、房產(chǎn)（房地合一）房地產(chǎn)分為物質(zhì)實(shí)體、權(quán)益及區(qū)為三個(gè)方面第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述一、房地產(chǎn)及其特性4（二）房地產(chǎn)的特性土地的特性房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)價(jià)格特征、市場(chǎng)的特征及房地產(chǎn)評(píng)估的特殊性。

1.土地的自然特性（1）數(shù)量的有限性（不可再生性）（2）位置的不可移動(dòng)性（3）效用的持久性（4）效用的差異性決定決定（二）房地產(chǎn)的特性土地的特性房地產(chǎn)的特性5

2.土地的人文特性（1）用途的多樣性（2）供給的稀缺性（3）經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性（4）可壟斷性3.建筑物的特點(diǎn)（1）建筑物不能脫離土地而獨(dú)立存在（2）建筑物的使用壽命是有限的（3）建筑物屬可再生性社會(huì)資源2.土地的人文特性64.房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的特性（1）位置固定性（2）使用長(zhǎng)期性（3）投資大量性（4）影響因素多樣性和復(fù)雜性（5）保值增值性4.房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的特性7二、房地產(chǎn)評(píng)估的原則

1.合法原則2.最高最佳使用原則3.房地綜合考慮原則4.區(qū)域及地段原則三、房地產(chǎn)評(píng)估的目的和價(jià)值類型1.單純的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)價(jià)值或非市場(chǎng)價(jià)值2.企業(yè)價(jià)值評(píng)估采用成本法涉及到得企業(yè)中的房地產(chǎn)在用價(jià)值（按房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)作貢獻(xiàn)的方式評(píng)估其價(jià)值）3.財(cái)務(wù)報(bào)告目的涉及的房地產(chǎn)按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求的價(jià)值類型評(píng)估評(píng)估二、房地產(chǎn)評(píng)估的原則評(píng)估評(píng)估8四、房地產(chǎn)評(píng)估的程序（一）接受委托，明確評(píng)估的基本事項(xiàng)1.明確評(píng)估對(duì)象2.明確評(píng)估目的3.明確評(píng)估基準(zhǔn)日4.明確評(píng)估報(bào)告提交日期（二）制定評(píng)估作業(yè)計(jì)劃和技術(shù)方案（三）現(xiàn)場(chǎng)勘察及收集數(shù)據(jù)資料（四）評(píng)定估算，給出評(píng)估結(jié)果并撰寫評(píng)估報(bào)告四、房地產(chǎn)評(píng)估的程序9第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素一、房地產(chǎn)價(jià)格的特性（一）土地價(jià)格的特殊性1.價(jià)格構(gòu)成的特殊性2.價(jià)格決定機(jī)制的特殊性3.市場(chǎng)供求關(guān)系的特殊性4.價(jià)格呈不斷增長(zhǎng)趨勢(shì)（二）房地產(chǎn)價(jià)格的特性1.房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的復(fù)雜性2.房地產(chǎn)價(jià)格具有明顯的區(qū)域性、個(gè)別性3.房地產(chǎn)價(jià)格具有較強(qiáng)的政策性第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素一、房地產(chǎn)價(jià)格的特性10我國(guó)土地價(jià)格的特殊性在我國(guó)實(shí)行國(guó)有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，國(guó)有土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓，土地二級(jí)市場(chǎng)交易的是使用權(quán)而非所有權(quán)。我國(guó)土地價(jià)格的特殊性11二、房地產(chǎn)價(jià)格的種類

（一）土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格1.土地價(jià)格（1）基準(zhǔn)地價(jià)（2）標(biāo)定地價(jià)（3）出讓底價(jià)（4）轉(zhuǎn)讓價(jià)格（5）其他價(jià)格（抵押價(jià)格、課稅價(jià)格等）上述（1）～（3）屬土地一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，由政府壟斷定價(jià)。4～5屬土地二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)決定價(jià)格。二、房地產(chǎn)價(jià)格的種類（一）土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格12

（二）總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)樓面地價(jià)＝土地總價(jià)÷建筑總面積樓面地價(jià)＝土地單價(jià)÷容積率[例題]投資者面對(duì)甲、乙兩幅土地。甲地的容積率為5，單價(jià)為1000元/平方米；乙地的容積率為3，單價(jià)為800元/平方米。假使兩幅土地的其他條件相同，問投資者應(yīng)該選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì)？（二）總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)13

（三）所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益價(jià)格1.所有權(quán)價(jià)格2.使用權(quán)價(jià)格3.其他權(quán)益價(jià)格如：租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等（四）市場(chǎng)交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格1.市場(chǎng)交易價(jià)格2.評(píng)估價(jià)格（三）所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益價(jià)格14三、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成（一）土地取得成本

土地取得成本=購(gòu)置土地應(yīng)支付的價(jià)款+稅費(fèi)（二）開發(fā)成本包括：勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他工程費(fèi)和稅費(fèi)（三）管理費(fèi)用（四）資金成本（五）銷售稅費(fèi)包括：銷售費(fèi)用、銷售稅金及附加、其他銷售稅費(fèi)（六）開發(fā)利潤(rùn)三、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成（一）土地取得成本15四、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素（一）一般因素1.社會(huì)因素2.經(jīng)濟(jì)因素3.政策因素（二）區(qū)域因素1.商業(yè)繁華度2.道路通達(dá)度3.交通便捷度4.設(shè)施完善度5.環(huán)境質(zhì)量狀況6.規(guī)劃限制對(duì)于不同用途的區(qū)域，以上因素的影響程度、影響方向等會(huì)有區(qū)別。四、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素（一）一般因素16（三）個(gè)別因素

指房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別性對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，具體可分為影響土地的個(gè)別因素與影響建筑物的個(gè)別因素。1.影響土地價(jià)格的個(gè)別因素2.影響建筑物價(jià)格的個(gè)別因素（三）個(gè)別因素17第三節(jié)成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用一、基本思路及基本公式評(píng)估價(jià)值＝重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物貶值

二、適用對(duì)象和條件主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地產(chǎn)；以及無需計(jì)算損耗的新建房地產(chǎn)。值得注意的是土地的價(jià)格主要由其效用決定，而非成本，因此成本法在評(píng)估土地價(jià)值時(shí)，其應(yīng)用范圍受到限制，尤其是商業(yè)用地。但是單純?cè)u(píng)估建筑物價(jià)格時(shí)，成本法較適宜。三、新開發(fā)土地評(píng)估中成本法的操作步驟新開發(fā)土地價(jià)格＝取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)費(fèi)+管理費(fèi)用+資金成本+稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)第三節(jié)成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用一、基本思路及基本公式18（一）估算取得待開發(fā)土地的成本取決于土地使用權(quán)是如何取得的。是從農(nóng)村征地取得土地使用權(quán)還是從城鎮(zhèn)出讓取得土地使用權(quán)。

1.從農(nóng)村征地取得土地（1）國(guó)家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用，包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)。（2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。

2.從城鎮(zhèn)出讓取得土地（1）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費(fèi)用。（2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。（二）估算土地開發(fā)成本1.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

（一）估算取得待開發(fā)土地的成本19（三）估算管理費(fèi)用（四）估算資金成本注意：（1）無論是自有資金，還是借入資金均應(yīng)計(jì)算利息；（2）計(jì)息基礎(chǔ)＝土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)（3）根據(jù)開發(fā)時(shí)間分別計(jì)算土地取得費(fèi)與開發(fā)費(fèi)的利息。若開發(fā)費(fèi)是均勻投入，則按資金投入時(shí)間的一半計(jì)息。（五）估算稅費(fèi)（六）估算投資利潤(rùn)利潤(rùn)率的基數(shù)可以是土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)（包括管理費(fèi)用），也可以是開發(fā)后土地的地價(jià)。*注意所用利潤(rùn)率的內(nèi)涵。（三）估算管理費(fèi)用20[例題]某地塊面積為80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為20萬元/畝，拆遷費(fèi)30萬元/畝，開發(fā)費(fèi)3億元/平方公里，其他費(fèi)用（包括稅費(fèi)）5萬元/畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的40%，目前市場(chǎng)上地產(chǎn)開發(fā)的投資報(bào)酬率為10%，銀行貸款利率為6%，試評(píng)估該土地經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格。1.估算土地取得成本土地取得成本＝出讓金＋拆遷費(fèi)＝20＋30＝50萬元/畝＝750元/平方米2.估算土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本＝開發(fā)費(fèi)＋其他費(fèi)用＝3億元/平方公里＋5萬元/畝＝300元/平方米＋75元/平方米＝375元/平方米[例題]213.估算資金成本假定土地取得成本一次性投入，因計(jì)息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則：資金成本＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5

－1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1]＝92.70＋13.70＋6.65＝113.05元/平方米4.估算開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)＝（750＋375）×10%＝112.5元/平方米5.計(jì)算土地價(jià)格土地單價(jià)＝750＋375＋113.05＋112.5＝1,350.55元/平方米土地總價(jià)＝1,350.55×80,000＝108,044,000元即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格為108,044,000元。3.估算資金成本22四、新建房地產(chǎn)評(píng)估的操作步驟

新建房地產(chǎn)價(jià)格＝土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+資金成本+銷售稅費(fèi)+正常利潤(rùn)

新建建筑物價(jià)格＝建筑物建造成本+管理費(fèi)用+資金成本+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)四、新建房地產(chǎn)評(píng)估的操作步驟新建房地產(chǎn)價(jià)格＝土地取得成23（一）估算土地取得成本（二）估算土地開發(fā)成本與建筑物建造成本（開發(fā)成本）1.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)3.建安工程費(fèi)4.公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)5.其他工程費(fèi)6.開發(fā)過程的稅費(fèi)（三）估算管理費(fèi)（四）估算資金成本（五）估算銷售稅費(fèi)1.銷售費(fèi)用2.銷售稅金及附加3.其他銷售稅費(fèi)（六）估算開發(fā)利潤(rùn)（一）估算土地取得成本24五、舊房地產(chǎn)運(yùn)用成本法評(píng)估的操作步驟注意:土地的重新取得價(jià)格需考慮由于土地使用權(quán)年限縮短所造成的土地價(jià)值減損

舊建筑物價(jià)格＝建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格－建筑物貶值

與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評(píng)估首先需估算在評(píng)估基準(zhǔn)日重新購(gòu)建與被估房地產(chǎn)功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本，即重置成本，然后估算舊有房地產(chǎn)的貶值。五、舊房地產(chǎn)運(yùn)用成本法評(píng)估的操作步驟25（一）估算重新構(gòu)建價(jià)格1.估算重新構(gòu)建價(jià)格的思路可采用房地分估的方式。土地的重新構(gòu)建價(jià)格可采用市場(chǎng)法，收益法基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法。

注意建筑物重新構(gòu)建價(jià)格（重置成本）有兩種：(1)復(fù)原重置成本（Reproductioncost）(2)更新重置成本（Replacementcost）復(fù)原重置成本適用于有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物評(píng)估，更新重置成本適用于一般建筑物。（一）估算重新構(gòu)建價(jià)格26

2.建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的估算（1）單位比較法（2）分部分項(xiàng)法（3）工料測(cè)量法（工料估算法）該種方法評(píng)估中一般較少用。（4）指數(shù)調(diào)整法

2.建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的估算27（二）估算建筑物貶值1.建筑物貶值的概念和原因?qū)嶓w性、功能性、經(jīng)濟(jì)性三種貶值2.建筑物貶值的估算方法（1）年限法（直線法）建筑物貶值率=建筑物已使用年限/建筑物總經(jīng)濟(jì)壽命×100%建筑物成新率=建筑物尚可使用年限/建筑物總經(jīng)濟(jì)壽命×100%已使用年限應(yīng)采用“有效年限”，缺陷：建筑物經(jīng)濟(jì)壽命難以預(yù)計(jì)注意：土地使用權(quán)年限的影響

（二）估算建筑物貶值1.建筑物貶值的概念和原因28（2）觀察法（評(píng)分法）成新率＝結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分×G+裝修部分合計(jì)得分×S+設(shè)備部分合計(jì)得分×B

（3）成新率折扣法

（4）銷售資料法（市場(chǎng)法)

（5）資本化收益法（租金損失法）（2）觀察法（評(píng)分法）29[例題]某鋼筋混凝土5層框架樓房，經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察評(píng)分，結(jié)構(gòu)部分80分，裝修部分70分，設(shè)備部分60分。再經(jīng)查得出修正系數(shù)C＝0.75，S＝0.12，B＝0.13，成新率＝（80×0.75+70×0.12+60×0.13）÷100×100％＝76.2％在實(shí)踐中，也往往將年限法和觀察法得出的結(jié)論加權(quán)平均，得出成新率。對(duì)于一些平面布置不合時(shí)宜、設(shè)備落后、式樣過時(shí)的建筑物，還應(yīng)考慮其功能性貶值因素?？梢栽诔尚侣蚀_定的基礎(chǔ)作適當(dāng)減價(jià)修正。

[例題]某套住宅重新建造價(jià)為300000元，經(jīng)對(duì)其結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三大部分的各具體項(xiàng)目觀察，確定其成新率為80％，但該住宅廳小且暗，廚房和衛(wèi)生間均小，光線亦不足。經(jīng)分析和估測(cè)，決定在成新率的基礎(chǔ)作10％的減價(jià)修正。V＝300000×80％×（1－10％）＝300000×72％＝216000（元）[例題]30第四節(jié)收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用一、基本思路及步驟常用計(jì)算公式 ：

a－年凈收益r－折現(xiàn)率二、適用對(duì)象和條件收益性房地產(chǎn)，不適宜公益性房地產(chǎn)房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)期、量化第四節(jié)收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用一、基本思路及步驟31三、各參數(shù)的估算（一）凈收益的估算除去各種費(fèi)用后的收益，必須是客觀收益，而非實(shí)際收益。因此需通過計(jì)算客觀總收益和客觀總費(fèi)用來獲取。

＝＝具體估算可以分為出租型、直接經(jīng)營(yíng)型及自用型進(jìn)行。（二）資本化率的估算實(shí)質(zhì)：房地產(chǎn)投資的報(bào)酬率（收益率）。

凈收益潛在毛收入空置等造成的收入損失營(yíng)運(yùn)費(fèi)用有效毛收入營(yíng)運(yùn)費(fèi)用三、各參數(shù)的估算凈收益潛在毛收入空置等造成的收入損失營(yíng)運(yùn)費(fèi)用32△求取方法：

1.市場(chǎng)提取法（市場(chǎng)法）尋找相類似房地產(chǎn)的交易案例，對(duì)類似房地產(chǎn)的凈收益、價(jià)格等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率2.累加法＝+3.排序插入法

資本化率的種類：綜合資本化率、建筑物資本化率、土地資本化率。

資本化率無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率△求取方法：資本化率無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率33（三）收益期的確定單獨(dú)評(píng)建筑物——建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命單獨(dú)評(píng)土地——土地使用權(quán)年限（1）先據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期，然后計(jì)算土地超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)值。（2）假設(shè)未來收益無限期。但是在計(jì)算凈收益時(shí)應(yīng)扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地費(fèi)用的攤銷。（三）收益期的確定單獨(dú)評(píng)建筑物——建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命34四、收益法的派生方法（一）土地殘余法由于房地合一凈收益中含有折舊，故在計(jì)算土地凈收益時(shí)，應(yīng)扣除建筑物折舊。[例題]在一幅3000m2的土地上建有建筑面積為2000m2的房屋，根據(jù)成本法，建筑物的現(xiàn)行價(jià)格為2000×1200＝240（萬元），該建筑物尚可使用20年，還原利率12％，土地的還原利率為10％。假定該房地產(chǎn)以每月每平方米100元的租金標(biāo)準(zhǔn)出租，使用面積為建筑面積的60％，不含折舊費(fèi)的年租賃費(fèi)用為72萬元。根據(jù)土地殘余法確定土地的價(jià)格。（1）計(jì)算房地合一純收益100×2000×60％×12－720000＝720000（元）（2）計(jì)算建筑物的純收益240×（12％+1/20）＝40.80（萬元）（3）計(jì)算屬于土地的純收益72－40.80＝31.20（萬元）（4）土地的價(jià)格為：31.2÷10％＝312（萬元）單方土地價(jià)格為：312÷3000＝1040（元/m2）四、收益法的派生方法（一）土地殘余法35（二）建筑物殘余法若純收益a不含折舊，則：注：該方法要求建筑物的用途、使用強(qiáng)度及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴(yán)重背離。（三）收益倍數(shù)法（二）建筑物殘余法36[例]某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅，宅基地面積200平方米，房屋建筑面積240平方米，月租金4800元，土地還原利率為8％，建筑物還原利率為10％，建筑物評(píng)估時(shí)的剩余使用年限為25年，用殘余法評(píng)估該住宅建筑物價(jià)格。年房租總收入＝4800×12＝57600（元）年總費(fèi)用：房租損失準(zhǔn)備費(fèi)（以半月租金計(jì)）＝2400（元）房產(chǎn)稅（按年租金的12％計(jì)）＝57600×12％＝6912（元）土地使用稅（每年按每平方米2元計(jì)）＝200×2＝400（元）管理費(fèi)（按年租金3％計(jì)）＝57600×3％＝1728（元）修繕費(fèi)（按年租金4％計(jì)）＝57600×4％＝2304（元）保險(xiǎn)費(fèi)每年＝576（元）[例]37年總費(fèi)用＝2400+6912+400+1728+2304+576＝14320（元）年總純收益＝57600－14320＝43280（元）另運(yùn)用市場(chǎng)比較法求得土地價(jià)格為每平方米1200元，則土地總價(jià)為：1200×200＝240000（元）歸屬于土地的年純收益為：240000×8％＝19200（元）故歸屬于建筑物的年純收益為：43280－19200＝24080（元）建筑物折舊率＝1/25×100％＝4％建筑物價(jià)格＝24080÷（10％+4％）×｛1－[1/（1+14％）25]｝=172000×0.9622＝165498.4（元）建筑物每平方米價(jià)格為：165498.4÷240＝689.58（元）年總費(fèi)用＝2400+6912+400+1728+2304+538[例]某房地產(chǎn)公司于1999年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2001年5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米3,800元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價(jià)格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為12,000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的3.5%，維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的1.5%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的0.2%，資本化率確定為6%。試根據(jù)以上資料評(píng)估該寫字樓在2004年5月的價(jià)格。[例]391.估算年有效毛收入年有效毛收入＝2.5×365×12,000×（1－10%）＝9,855,000元2.估算年?duì)I運(yùn)費(fèi)用（1）管理費(fèi)：年管理費(fèi)＝9,855,000×3.5%＝344,925元（2）維修費(fèi)：年維修費(fèi)＝4,800×12,000×1.5%＝864,000元（3）保險(xiǎn)費(fèi)：年保險(xiǎn)費(fèi)＝4,800×12,000×0.2%＝115,200元（4）稅金：年稅金＝9,855,000×（12%＋6%）＝1,773,900元（5）年?duì)I運(yùn)費(fèi)用：年?duì)I運(yùn)費(fèi)用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900＝3,098,025元1.估算年有效毛收入403.估算凈收益年凈收益＝年有效毛收入－年?duì)I運(yùn)費(fèi)用＝9,855,000－3,098,025＝6,756,975元4.計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，則：房地產(chǎn)價(jià)格＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45]＝104,434,671元房地產(chǎn)單價(jià)＝104,434,671÷12,000＝8,703元5.評(píng)估結(jié)果經(jīng)評(píng)估，該寫字樓房地產(chǎn)在2004年5月的價(jià)格為104,434,671元，單價(jià)為每平方米8,703元。3.估算凈收益41[例題]

某房地產(chǎn)公司于1997年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于1999年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2％。目前，該類建筑重置價(jià)格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10％，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的3.5％，維修費(fèi)為重置價(jià)的1.5％，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2％，土地資本化率7％，建筑物資本化率8％。試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗地2003年3月的土地使用權(quán)價(jià)格。[例題]421.選定評(píng)估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。2.計(jì)算總收益總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。年總收益＝50×12×900×（1－10％）＝486000（元）3.計(jì)算總費(fèi)用（1）年管理費(fèi)＝486000×3.5％＝17010（元）（2）年維修費(fèi)＝2500×900×1.5％＝33750（元）（3）年稅金＝20×900＝18000（元）（4）年保險(xiǎn)費(fèi)＝2500×900×0.2％＝4500（元）年總費(fèi)用＝（1）+（2）+（3）+（4）＝17010+33750+18000+4500＝73260（元）1.選定評(píng)估方法434.計(jì)算房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益＝年總收益－年總費(fèi)用＝486000－73260＝412740（元）5.計(jì)算房屋純收益（1）計(jì)算年折舊費(fèi)。（2）計(jì)算房屋現(xiàn)值（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）：房屋現(xiàn)值＝房屋重置價(jià)－年折舊費(fèi)×已使用年數(shù)＝2500×900－46875×4＝2062500（元）（3）計(jì)算房屋純收益：房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值×房屋資本化率＝2062500×8％＝165000（元）4.計(jì)算房地產(chǎn)純收益446.計(jì)算土地純收益土地年純收益＝年房地產(chǎn)純收益－房屋年純收益＝412740－165000＝247740（元）7.計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格土地使用權(quán)在2003年3月的剩余使用年期為50－6＝44（年）。單價(jià)＝3358836.15/500＝6717.67（元）8.評(píng)估結(jié)果本宗土地使用權(quán)在2003年3月的土地使用權(quán)價(jià)格為3358836.15元，單價(jià)為每平方米6717.67元。6.計(jì)算土地純收益45第五節(jié)市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用一、基本思路及計(jì)算公式以類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例為基礎(chǔ)估算被估房地產(chǎn)價(jià)值。被估房地產(chǎn)價(jià)格＝交易實(shí)例單價(jià)×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×?xí)r間因素修正系數(shù)×被估房地產(chǎn)面積二、適用對(duì)象及條件（一）市場(chǎng)條件：充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)，能夠找到交易案例（二）被評(píng)估對(duì)象：具有廣泛交易性的房地產(chǎn)第五節(jié)市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用一、基本思路及計(jì)算公式46三、因素修正及操作步驟（一）?？北还婪康禺a(chǎn)（二）收集較充分的房地產(chǎn)交易實(shí)例資料（三）選擇可供比較參考的交易實(shí)例交易實(shí)例應(yīng)符合的條件：與被房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、結(jié)構(gòu)相同、價(jià)值類型相同籌資條件相似，接近評(píng)估基準(zhǔn)日，正常交易（或可修正）。（四）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)（五）差異因素的比較修正三、因素修正及操作步驟471.交易情況修正交易實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)=交易實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格

2.交易日期修正交易實(shí)例成交價(jià)格×(1±T%)=評(píng)估時(shí)點(diǎn)價(jià)格1.交易情況修正483.區(qū)域因素修正系數(shù)直接比較法：

間接比較法：

4.個(gè)別因素修正（1）容積率修正：一般據(jù)容積率與地價(jià)的關(guān)系求得（2）土地使用年期修正

估價(jià)對(duì)象狀況交易案例狀況3.區(qū)域因素修正系數(shù)估價(jià)對(duì)象狀況交易案例狀況49（五）求取比準(zhǔn)價(jià)格將交易實(shí)例的價(jià)格與各修正系數(shù)連乘,有一個(gè)交易案例就得到一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格。（六）確定被估房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)綜合分析后確定（可比性分析，修正準(zhǔn)確性分析）。[例]待評(píng)估宗地為一塊商住用途的空地，面積為5,000平方米，要求評(píng)估其2003年12月的市場(chǎng)價(jià)格。評(píng)估人員通過收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選出3個(gè)交易實(shí)例作為比較參照物，交易實(shí)例的有關(guān)情況如下表所示。（五）求取比準(zhǔn)價(jià)格50

交易實(shí)例比較交易ABCD坐落略略略略所處地區(qū)繁華區(qū)繁華區(qū)繁華區(qū)繁華區(qū)用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)土地類型熟地熟地熟地熟地價(jià)格（元/M2）1,5501,2001,400交易時(shí)間2002年10月2002年12月2002年12月2003年12月面積（M2）1,8002,0002,2003,000形狀規(guī)則規(guī)則規(guī)則規(guī)則地勢(shì)平坦平坦平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通基礎(chǔ)設(shè)施完備完備完備完備交通狀況很好較好較好很好剩余使用年限35303530容積率54.54.55交易實(shí)例坐落略略略略511.進(jìn)行交易情況修正評(píng)估人員經(jīng)過調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正。2.進(jìn)行交易時(shí)間修正根據(jù)調(diào)查，2002年10月以來，土地價(jià)格平均每月上漲1%，則：交易實(shí)例A交易時(shí)間修正系數(shù)＝114/100＝1.14交易實(shí)例B交易時(shí)間修正系數(shù)＝112/100＝1.12交易實(shí)例C交易時(shí)間修正系數(shù)＝107/100＝1.073.進(jìn)行區(qū)域因素修正交易實(shí)例A與待估對(duì)象處于同一區(qū)域，無需作區(qū)域因素修正。交易實(shí)例B、C的區(qū)域因素修正采用打分法，可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷。上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標(biāo)準(zhǔn)，即待估宗地的區(qū)域因素分值為100，則：交易實(shí)例B區(qū)域因素修正系數(shù)＝100/86＝1.163交易實(shí)例C區(qū)域因素修正系數(shù)＝100/93＝1.0751.進(jìn)行交易情況修正524.進(jìn)行個(gè)別因素修正（1）關(guān)于面積因素的修正:由于待估宗地的面積大于3個(gè)交易實(shí)例的面積，對(duì)商業(yè)用地而言，面積大些便于充分利用，經(jīng)過分析確定，面積因素使得待估宗地的價(jià)格會(huì)比各交易實(shí)例價(jià)格高3%。（2）關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正:除交易實(shí)例B與待估宗地的剩余使用年限相同外，交易實(shí)例A和C均需作使用年限因素修正，修正計(jì)算如下（假定折現(xiàn)率為8%）：（3）關(guān)于容積率因素的修正:交易實(shí)例A與待估宗地的容積率相同，故不作修正，交易實(shí)例B、C的容積率與待估宗地不同，應(yīng)進(jìn)行修正。經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，土地的價(jià)格與容積率的關(guān)系是：容積率在4～5之間，容積率增加0.1，地價(jià)增加2%。則：交易實(shí)例B及C的容積率修正系數(shù)＝110/100＝1.14.進(jìn)行個(gè)別因素修正53個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算如下：交易實(shí)例A的個(gè)別因素修正系數(shù)＝1.03×0.9659×1.0＝0.995交易實(shí)例B的個(gè)別因素修正系數(shù)＝1.03×1.0×1.1＝1.133交易實(shí)例C的個(gè)別因素修正系數(shù)＝1.03×0.9659×1.1＝1.0945.計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格A＝1,550×1.0×1.14×1.0×0.995＝1,758（元/M2）B＝1,200×1.0×1.12×1.163×1.133＝1,771（元/M2）C＝1,400×1.0×1.07×1.075×1.094＝1,762（元/M2）6.采用算術(shù)平均法求得評(píng)估結(jié)果因得到的3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格較接近，故采用算術(shù)平均法求出評(píng)估結(jié)果：待估宗地評(píng)估價(jià)值（單價(jià)）＝（1,758＋1,771＋1,762）/3＝1,764（元/M2）待估宗地評(píng)估價(jià)值（總價(jià)）＝1,764×3,000＝5,292,000元個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算如下：54第六節(jié)假設(shè)開發(fā)法

一、基本思路和計(jì)算公式

基本公式:待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-資金成本-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-取得待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)應(yīng)用較廣泛的公式：二、適用范圍及注意事項(xiàng)

該方法主要適用于：待開發(fā)、待拆適的土地、未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目。運(yùn)用該方法時(shí)需要注意：（1）正確選擇最佳開發(fā)形式（2）正確預(yù)期開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格（3）正確預(yù)期各項(xiàng)成本以及注意成本、費(fèi)用與收益發(fā)生的時(shí)間差異。

地價(jià)＝預(yù)期樓價(jià)－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)用－銷售費(fèi)用－利息－稅費(fèi)－利潤(rùn)第六節(jié)假設(shè)開發(fā)法一、基本思路和計(jì)算公式地價(jià)＝預(yù)期樓價(jià)－55三、操作步驟四、現(xiàn)金流折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法（一）現(xiàn)金流折現(xiàn)法考慮貨幣時(shí)間價(jià)值采用折現(xiàn)的方式。（二）傳統(tǒng)假設(shè)開發(fā)法考慮貨幣時(shí)間價(jià)值采用計(jì)算利息的方式。五、假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中各參數(shù)的估算（一）開發(fā)經(jīng)營(yíng)期（二）開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值（三）開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)（四）資金成本（五）開發(fā)利潤(rùn)（六）取得待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)（七）折現(xiàn)率三、操作步驟56[例]待估土地為一塊已完成“七通一平”的待開發(fā)空地，土地面積為5,000平方米，土地形狀規(guī)則，規(guī)劃用途為商業(yè)居住混合，允許容積率4，覆蓋率≤50%，土地使用權(quán)年限為50年。試估算該宗地目前的價(jià)格。1.選用評(píng)估方法該宗地為待建筑土地，適用剩余法進(jìn)行評(píng)估，故確定采用剩余法進(jìn)行評(píng)估。2.選擇和確定最佳開發(fā)方式根據(jù)市政規(guī)劃和市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，評(píng)估人員認(rèn)為該宗地最佳的開發(fā)方式是商業(yè)居住混合，總建筑面積為20,000平方米，建筑層數(shù)為8層，各層建筑面積均為2,500平方米，地上一至二層為商業(yè)用房，建筑面積5,000平方米，三至八層為住宅，建筑面積15,000平方米。3.估算建設(shè)周期預(yù)計(jì)正常情況下該項(xiàng)目的建設(shè)周期為2年。4.預(yù)計(jì)售樓價(jià)經(jīng)分析預(yù)測(cè)，該開發(fā)項(xiàng)目完成后，其中全部商業(yè)用房和30%的住宅部分即可售出，住宅部分的50%在半年后售出，其余20%在1年后售出。預(yù)計(jì)商業(yè)用房的平均售價(jià)為每平方米8,500元，住宅的平均售價(jià)為每平方米6,500元。[例]575.估算開發(fā)費(fèi)用預(yù)計(jì)總建筑費(fèi)為4,000萬元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的6%，成本利潤(rùn)率為20%，貸款的年利息率為6%，租售費(fèi)用和稅費(fèi)合計(jì)為售樓價(jià)的4%。在未來2年的建設(shè)周期中，開發(fā)費(fèi)用的投入情況預(yù)計(jì)如下：第一年需投入60%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用，第二年需投入40%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用。6.求取地價(jià)確定折現(xiàn)率為8%，則：樓價(jià)＝8,500×5,000/（1＋8%）2＋6,500×15,000/（1＋8%）2×[30%/（1＋8%）0＋50%/（1＋8%）0.5＋20%/（1＋8%）1]＝11,721.14萬元建筑費(fèi)＝4,000×60%/（1＋8%）0.5＋4,000×40%/（1＋8%）1.5＝3,734.96萬元5.估算開發(fā)費(fèi)用58各年建筑費(fèi)的投入實(shí)際上是覆蓋全年的，但為了折現(xiàn)計(jì)算的方便，假定各年的建筑費(fèi)的投入集中在各年的年中，故上述計(jì)算中折現(xiàn)年數(shù)分別為0.5和1.5。專業(yè)費(fèi)用＝3,734.96×6%＝224.10萬元租售費(fèi)用及稅費(fèi)＝11,721.14×4％＝468.85萬元投資利潤(rùn)＝（總地價(jià)＋總建筑費(fèi)用＋專業(yè)費(fèi)用）×20％＝總地價(jià)×20％＋（3,734.96＋224.10）×20％＝總地價(jià)×20％＋791.81總地價(jià)＝（11,721.14－3,734.96－224.10－468.85－791.81）/(1＋20%)＝6,501.42/1.2＝5,417.85萬元單位地價(jià)＝5,417.85/5,000＝1.08萬元/平方米由于在估算總建筑費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用以及總地價(jià)時(shí)均考慮了貨幣的時(shí)間價(jià)值，上述各種費(fèi)用都表現(xiàn)為現(xiàn)值，這其中已經(jīng)包含了投資利息的因素，因此，投資利息不再重復(fù)計(jì)算。各年建筑費(fèi)的投入實(shí)際上是覆蓋全年的，但為了折現(xiàn)計(jì)算的方便，假59資產(chǎn)評(píng)估學(xué)資產(chǎn)評(píng)估學(xué)60第二篇資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)第二篇資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)61第五章房地產(chǎn)評(píng)估第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素第三節(jié)成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用第四節(jié)收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用第五節(jié)市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用第六節(jié)假設(shè)開發(fā)法第七節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)修正法*第八節(jié)路線價(jià)法*第九節(jié)在建工程評(píng)估*第五章房地產(chǎn)評(píng)估第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述第二節(jié)房地產(chǎn)62第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述一、房地產(chǎn)及其特性（一）房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)的三種形態(tài)：土地、建筑物、房產(chǎn)（房地合一）房地產(chǎn)分為物質(zhì)實(shí)體、權(quán)益及區(qū)為三個(gè)方面第一節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估概述一、房地產(chǎn)及其特性63（二）房地產(chǎn)的特性土地的特性房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)價(jià)格特征、市場(chǎng)的特征及房地產(chǎn)評(píng)估的特殊性。

1.土地的自然特性（1）數(shù)量的有限性（不可再生性）（2）位置的不可移動(dòng)性（3）效用的持久性（4）效用的差異性決定決定（二）房地產(chǎn)的特性土地的特性房地產(chǎn)的特性64

2.土地的人文特性（1）用途的多樣性（2）供給的稀缺性（3）經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性（4）可壟斷性3.建筑物的特點(diǎn)（1）建筑物不能脫離土地而獨(dú)立存在（2）建筑物的使用壽命是有限的（3）建筑物屬可再生性社會(huì)資源2.土地的人文特性654.房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的特性（1）位置固定性（2）使用長(zhǎng)期性（3）投資大量性（4）影響因素多樣性和復(fù)雜性（5）保值增值性4.房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的特性66二、房地產(chǎn)評(píng)估的原則

1.合法原則2.最高最佳使用原則3.房地綜合考慮原則4.區(qū)域及地段原則三、房地產(chǎn)評(píng)估的目的和價(jià)值類型1.單純的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)價(jià)值或非市場(chǎng)價(jià)值2.企業(yè)價(jià)值評(píng)估采用成本法涉及到得企業(yè)中的房地產(chǎn)在用價(jià)值（按房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)作貢獻(xiàn)的方式評(píng)估其價(jià)值）3.財(cái)務(wù)報(bào)告目的涉及的房地產(chǎn)按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求的價(jià)值類型評(píng)估評(píng)估二、房地產(chǎn)評(píng)估的原則評(píng)估評(píng)估67四、房地產(chǎn)評(píng)估的程序（一）接受委托，明確評(píng)估的基本事項(xiàng)1.明確評(píng)估對(duì)象2.明確評(píng)估目的3.明確評(píng)估基準(zhǔn)日4.明確評(píng)估報(bào)告提交日期（二）制定評(píng)估作業(yè)計(jì)劃和技術(shù)方案（三）現(xiàn)場(chǎng)勘察及收集數(shù)據(jù)資料（四）評(píng)定估算，給出評(píng)估結(jié)果并撰寫評(píng)估報(bào)告四、房地產(chǎn)評(píng)估的程序68第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素一、房地產(chǎn)價(jià)格的特性（一）土地價(jià)格的特殊性1.價(jià)格構(gòu)成的特殊性2.價(jià)格決定機(jī)制的特殊性3.市場(chǎng)供求關(guān)系的特殊性4.價(jià)格呈不斷增長(zhǎng)趨勢(shì)（二）房地產(chǎn)價(jià)格的特性1.房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的復(fù)雜性2.房地產(chǎn)價(jià)格具有明顯的區(qū)域性、個(gè)別性3.房地產(chǎn)價(jià)格具有較強(qiáng)的政策性第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素一、房地產(chǎn)價(jià)格的特性69我國(guó)土地價(jià)格的特殊性在我國(guó)實(shí)行國(guó)有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，國(guó)有土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓，土地二級(jí)市場(chǎng)交易的是使用權(quán)而非所有權(quán)。我國(guó)土地價(jià)格的特殊性70二、房地產(chǎn)價(jià)格的種類

（一）土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格1.土地價(jià)格（1）基準(zhǔn)地價(jià)（2）標(biāo)定地價(jià)（3）出讓底價(jià)（4）轉(zhuǎn)讓價(jià)格（5）其他價(jià)格（抵押價(jià)格、課稅價(jià)格等）上述（1）～（3）屬土地一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，由政府壟斷定價(jià)。4～5屬土地二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)決定價(jià)格。二、房地產(chǎn)價(jià)格的種類（一）土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格71

（二）總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)樓面地價(jià)＝土地總價(jià)÷建筑總面積樓面地價(jià)＝土地單價(jià)÷容積率[例題]投資者面對(duì)甲、乙兩幅土地。甲地的容積率為5，單價(jià)為1000元/平方米；乙地的容積率為3，單價(jià)為800元/平方米。假使兩幅土地的其他條件相同，問投資者應(yīng)該選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì)？（二）總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)72

（三）所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益價(jià)格1.所有權(quán)價(jià)格2.使用權(quán)價(jià)格3.其他權(quán)益價(jià)格如：租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等（四）市場(chǎng)交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格1.市場(chǎng)交易價(jià)格2.評(píng)估價(jià)格（三）所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益價(jià)格73三、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成（一）土地取得成本

土地取得成本=購(gòu)置土地應(yīng)支付的價(jià)款+稅費(fèi)（二）開發(fā)成本包括：勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他工程費(fèi)和稅費(fèi)（三）管理費(fèi)用（四）資金成本（五）銷售稅費(fèi)包括：銷售費(fèi)用、銷售稅金及附加、其他銷售稅費(fèi)（六）開發(fā)利潤(rùn)三、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成（一）土地取得成本74四、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素（一）一般因素1.社會(huì)因素2.經(jīng)濟(jì)因素3.政策因素（二）區(qū)域因素1.商業(yè)繁華度2.道路通達(dá)度3.交通便捷度4.設(shè)施完善度5.環(huán)境質(zhì)量狀況6.規(guī)劃限制對(duì)于不同用途的區(qū)域，以上因素的影響程度、影響方向等會(huì)有區(qū)別。四、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素（一）一般因素75（三）個(gè)別因素

指房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別性對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，具體可分為影響土地的個(gè)別因素與影響建筑物的個(gè)別因素。1.影響土地價(jià)格的個(gè)別因素2.影響建筑物價(jià)格的個(gè)別因素（三）個(gè)別因素76第三節(jié)成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用一、基本思路及基本公式評(píng)估價(jià)值＝重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物貶值

二、適用對(duì)象和條件主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地產(chǎn)；以及無需計(jì)算損耗的新建房地產(chǎn)。值得注意的是土地的價(jià)格主要由其效用決定，而非成本，因此成本法在評(píng)估土地價(jià)值時(shí)，其應(yīng)用范圍受到限制，尤其是商業(yè)用地。但是單純?cè)u(píng)估建筑物價(jià)格時(shí)，成本法較適宜。三、新開發(fā)土地評(píng)估中成本法的操作步驟新開發(fā)土地價(jià)格＝取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)費(fèi)+管理費(fèi)用+資金成本+稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)第三節(jié)成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用一、基本思路及基本公式77（一）估算取得待開發(fā)土地的成本取決于土地使用權(quán)是如何取得的。是從農(nóng)村征地取得土地使用權(quán)還是從城鎮(zhèn)出讓取得土地使用權(quán)。

1.從農(nóng)村征地取得土地（1）國(guó)家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用，包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)。（2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。

2.從城鎮(zhèn)出讓取得土地（1）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費(fèi)用。（2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。（二）估算土地開發(fā)成本1.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

（一）估算取得待開發(fā)土地的成本78（三）估算管理費(fèi)用（四）估算資金成本注意：（1）無論是自有資金，還是借入資金均應(yīng)計(jì)算利息；（2）計(jì)息基礎(chǔ)＝土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)（3）根據(jù)開發(fā)時(shí)間分別計(jì)算土地取得費(fèi)與開發(fā)費(fèi)的利息。若開發(fā)費(fèi)是均勻投入，則按資金投入時(shí)間的一半計(jì)息。（五）估算稅費(fèi)（六）估算投資利潤(rùn)利潤(rùn)率的基數(shù)可以是土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)（包括管理費(fèi)用），也可以是開發(fā)后土地的地價(jià)。*注意所用利潤(rùn)率的內(nèi)涵。（三）估算管理費(fèi)用79[例題]某地塊面積為80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為20萬元/畝，拆遷費(fèi)30萬元/畝，開發(fā)費(fèi)3億元/平方公里，其他費(fèi)用（包括稅費(fèi)）5萬元/畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的40%，目前市場(chǎng)上地產(chǎn)開發(fā)的投資報(bào)酬率為10%，銀行貸款利率為6%，試評(píng)估該土地經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格。1.估算土地取得成本土地取得成本＝出讓金＋拆遷費(fèi)＝20＋30＝50萬元/畝＝750元/平方米2.估算土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本＝開發(fā)費(fèi)＋其他費(fèi)用＝3億元/平方公里＋5萬元/畝＝300元/平方米＋75元/平方米＝375元/平方米[例題]803.估算資金成本假定土地取得成本一次性投入，因計(jì)息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則：資金成本＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5

－1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1]＝92.70＋13.70＋6.65＝113.05元/平方米4.估算開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)＝（750＋375）×10%＝112.5元/平方米5.計(jì)算土地價(jià)格土地單價(jià)＝750＋375＋113.05＋112.5＝1,350.55元/平方米土地總價(jià)＝1,350.55×80,000＝108,044,000元即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格為108,044,000元。3.估算資金成本81四、新建房地產(chǎn)評(píng)估的操作步驟

新建房地產(chǎn)價(jià)格＝土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+資金成本+銷售稅費(fèi)+正常利潤(rùn)

新建建筑物價(jià)格＝建筑物建造成本+管理費(fèi)用+資金成本+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)四、新建房地產(chǎn)評(píng)估的操作步驟新建房地產(chǎn)價(jià)格＝土地取得成82（一）估算土地取得成本（二）估算土地開發(fā)成本與建筑物建造成本（開發(fā)成本）1.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)3.建安工程費(fèi)4.公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)5.其他工程費(fèi)6.開發(fā)過程的稅費(fèi)（三）估算管理費(fèi)（四）估算資金成本（五）估算銷售稅費(fèi)1.銷售費(fèi)用2.銷售稅金及附加3.其他銷售稅費(fèi)（六）估算開發(fā)利潤(rùn)（一）估算土地取得成本83五、舊房地產(chǎn)運(yùn)用成本法評(píng)估的操作步驟注意:土地的重新取得價(jià)格需考慮由于土地使用權(quán)年限縮短所造成的土地價(jià)值減損

舊建筑物價(jià)格＝建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格－建筑物貶值

與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評(píng)估首先需估算在評(píng)估基準(zhǔn)日重新購(gòu)建與被估房地產(chǎn)功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本，即重置成本，然后估算舊有房地產(chǎn)的貶值。五、舊房地產(chǎn)運(yùn)用成本法評(píng)估的操作步驟84（一）估算重新構(gòu)建價(jià)格1.估算重新構(gòu)建價(jià)格的思路可采用房地分估的方式。土地的重新構(gòu)建價(jià)格可采用市場(chǎng)法，收益法基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法。

注意建筑物重新構(gòu)建價(jià)格（重置成本）有兩種：(1)復(fù)原重置成本（Reproductioncost）(2)更新重置成本（Replacementcost）復(fù)原重置成本適用于有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物評(píng)估，更新重置成本適用于一般建筑物。（一）估算重新構(gòu)建價(jià)格85

2.建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的估算（1）單位比較法（2）分部分項(xiàng)法（3）工料測(cè)量法（工料估算法）該種方法評(píng)估中一般較少用。（4）指數(shù)調(diào)整法

2.建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的估算86（二）估算建筑物貶值1.建筑物貶值的概念和原因?qū)嶓w性、功能性、經(jīng)濟(jì)性三種貶值2.建筑物貶值的估算方法（1）年限法（直線法）建筑物貶值率=建筑物已使用年限/建筑物總經(jīng)濟(jì)壽命×100%建筑物成新率=建筑物尚可使用年限/建筑物總經(jīng)濟(jì)壽命×100%已使用年限應(yīng)采用“有效年限”，缺陷：建筑物經(jīng)濟(jì)壽命難以預(yù)計(jì)注意：土地使用權(quán)年限的影響

（二）估算建筑物貶值1.建筑物貶值的概念和原因87（2）觀察法（評(píng)分法）成新率＝結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分×G+裝修部分合計(jì)得分×S+設(shè)備部分合計(jì)得分×B

（3）成新率折扣法

（4）銷售資料法（市場(chǎng)法)

（5）資本化收益法（租金損失法）（2）觀察法（評(píng)分法）88[例題]某鋼筋混凝土5層框架樓房，經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察評(píng)分，結(jié)構(gòu)部分80分，裝修部分70分，設(shè)備部分60分。再經(jīng)查得出修正系數(shù)C＝0.75，S＝0.12，B＝0.13，成新率＝（80×0.75+70×0.12+60×0.13）÷100×100％＝76.2％在實(shí)踐中，也往往將年限法和觀察法得出的結(jié)論加權(quán)平均，得出成新率。對(duì)于一些平面布置不合時(shí)宜、設(shè)備落后、式樣過時(shí)的建筑物，還應(yīng)考慮其功能性貶值因素?？梢栽诔尚侣蚀_定的基礎(chǔ)作適當(dāng)減價(jià)修正。

[例題]某套住宅重新建造價(jià)為300000元，經(jīng)對(duì)其結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三大部分的各具體項(xiàng)目觀察，確定其成新率為80％，但該住宅廳小且暗，廚房和衛(wèi)生間均小，光線亦不足。經(jīng)分析和估測(cè)，決定在成新率的基礎(chǔ)作10％的減價(jià)修正。V＝300000×80％×（1－10％）＝300000×72％＝216000（元）[例題]89第四節(jié)收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用一、基本思路及步驟常用計(jì)算公式 ：

a－年凈收益r－折現(xiàn)率二、適用對(duì)象和條件收益性房地產(chǎn)，不適宜公益性房地產(chǎn)房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)期、量化第四節(jié)收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用一、基本思路及步驟90三、各參數(shù)的估算（一）凈收益的估算除去各種費(fèi)用后的收益，必須是客觀收益，而非實(shí)際收益。因此需通過計(jì)算客觀總收益和客觀總費(fèi)用來獲取。

＝＝具體估算可以分為出租型、直接經(jīng)營(yíng)型及自用型進(jìn)行。（二）資本化率的估算實(shí)質(zhì)：房地產(chǎn)投資的報(bào)酬率（收益率）。

凈收益潛在毛收入空置等造成的收入損失營(yíng)運(yùn)費(fèi)用有效毛收入營(yíng)運(yùn)費(fèi)用三、各參數(shù)的估算凈收益潛在毛收入空置等造成的收入損失營(yíng)運(yùn)費(fèi)用91△求取方法：

1.市場(chǎng)提取法（市場(chǎng)法）尋找相類似房地產(chǎn)的交易案例，對(duì)類似房地產(chǎn)的凈收益、價(jià)格等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率2.累加法＝+3.排序插入法

資本化率的種類：綜合資本化率、建筑物資本化率、土地資本化率。

資本化率無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率△求取方法：資本化率無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率92（三）收益期的確定單獨(dú)評(píng)建筑物——建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命單獨(dú)評(píng)土地——土地使用權(quán)年限（1）先據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期，然后計(jì)算土地超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)值。（2）假設(shè)未來收益無限期。但是在計(jì)算凈收益時(shí)應(yīng)扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地費(fèi)用的攤銷。（三）收益期的確定單獨(dú)評(píng)建筑物——建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命93四、收益法的派生方法（一）土地殘余法由于房地合一凈收益中含有折舊，故在計(jì)算土地凈收益時(shí)，應(yīng)扣除建筑物折舊。[例題]在一幅3000m2的土地上建有建筑面積為2000m2的房屋，根據(jù)成本法，建筑物的現(xiàn)行價(jià)格為2000×1200＝240（萬元），該建筑物尚可使用20年，還原利率12％，土地的還原利率為10％。假定該房地產(chǎn)以每月每平方米100元的租金標(biāo)準(zhǔn)出租，使用面積為建筑面積的60％，不含折舊費(fèi)的年租賃費(fèi)用為72萬元。根據(jù)土地殘余法確定土地的價(jià)格。（1）計(jì)算房地合一純收益100×2000×60％×12－720000＝720000（元）（2）計(jì)算建筑物的純收益240×（12％+1/20）＝40.80（萬元）（3）計(jì)算屬于土地的純收益72－40.80＝31.20（萬元）（4）土地的價(jià)格為：31.2÷10％＝312（萬元）單方土地價(jià)格為：312÷3000＝1040（元/m2）四、收益法的派生方法（一）土地殘余法94（二）建筑物殘余法若純收益a不含折舊，則：注：該方法要求建筑物的用途、使用強(qiáng)度及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴(yán)重背離。（三）收益倍數(shù)法（二）建筑物殘余法95[例]某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅，宅基地面積200平方米，房屋建筑面積240平方米，月租金4800元，土地還原利率為8％，建筑物還原利率為10％，建筑物評(píng)估時(shí)的剩余使用年限為25年，用殘余法評(píng)估該住宅建筑物價(jià)格。年房租總收入＝4800×12＝57600（元）年總費(fèi)用：房租損失準(zhǔn)備費(fèi)（以半月租金計(jì)）＝2400（元）房產(chǎn)稅（按年租金的12％計(jì)）＝57600×12％＝6912（元）土地使用稅（每年按每平方米2元計(jì)）＝200×2＝400（元）管理費(fèi)（按年租金3％計(jì)）＝57600×3％＝1728（元）修繕費(fèi)（按年租金4％計(jì)）＝57600×4％＝2304（元）保險(xiǎn)費(fèi)每年＝576（元）[例]96年總費(fèi)用＝2400+6912+400+1728+2304+576＝14320（元）年總純收益＝57600－14320＝43280（元）另運(yùn)用市場(chǎng)比較法求得土地價(jià)格為每平方米1200元，則土地總價(jià)為：1200×200＝240000（元）歸屬于土地的年純收益為：240000×8％＝19200（元）故歸屬于建筑物的年純收益為：43280－19200＝24080（元）建筑物折舊率＝1/25×100％＝4％建筑物價(jià)格＝24080÷（10％+4％）×｛1－[1/（1+14％）25]｝=172000×0.9622＝165498.4（元）建筑物每平方米價(jià)格為：165498.4÷240＝689.58（元）年總費(fèi)用＝2400+6912+400+1728+2304+597[例]某房地產(chǎn)公司于1999年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2001年5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米3,800元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價(jià)格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為12,000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的3.5%，維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的1.5%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的0.2%，資本化率確定為6%。試根據(jù)以上資料評(píng)估該寫字樓在2004年5月的價(jià)格。[例]981.估算年有效毛收入年有效毛收入＝2.5×365×12,000×（1－10%）＝9,855,000元2.估算年?duì)I運(yùn)費(fèi)用（1）管理費(fèi)：年管理費(fèi)＝9,855,000×3.5%＝344,925元（2）維修費(fèi)：年維修費(fèi)＝4,800×12,000×1.5%＝864,000元（3）保險(xiǎn)費(fèi)：年保險(xiǎn)費(fèi)＝4,800×12,000×0.2%＝115,200元（4）稅金：年稅金＝9,855,000×（12%＋6%）＝1,773,900元（5）年?duì)I運(yùn)費(fèi)用：年?duì)I運(yùn)費(fèi)用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900＝3,098,025元1.估算年有效毛收入993.估算凈收益年凈收益＝年有效毛收入－年?duì)I運(yùn)費(fèi)用＝9,855,000－3,098,025＝6,756,975元4.計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，則：房地產(chǎn)價(jià)格＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45]＝104,434,671元房地產(chǎn)單價(jià)＝104,434,671÷12,000＝8,703元5.評(píng)估結(jié)果經(jīng)評(píng)估，該寫字樓房地產(chǎn)在2004年5月的價(jià)格為104,434,671元，單價(jià)為每平方米8,703元。3.估算凈收益100[例題]

某房地產(chǎn)公司于1997年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于1999年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2％。目前，該類建筑重置價(jià)格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10％，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的3.5％，維修費(fèi)為重置價(jià)的1.5％，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2％，土地資本化率7％，建筑物資本化率8％。試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗地2003年3月的土地使用權(quán)價(jià)格。[例題]1011.選定評(píng)估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。2.計(jì)算總收益總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。年總收益＝50×12×900×（1－10％）＝486000（元）3.計(jì)算總費(fèi)用（1）年管理費(fèi)＝486000×3.5％＝17010（元）（2）年維修費(fèi)＝2500×900×1.5％＝33750（元）（3）年稅金＝20×900＝18000（元）（4）年保險(xiǎn)費(fèi)＝2500×900×0.2％＝4500（元）年總費(fèi)用＝（1）+（2）+（3）+（4）＝17010+33750+18000+4500＝73260（元）1.選定評(píng)估方法1024.計(jì)算房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益＝年總收益－年總費(fèi)用＝486000－73260＝412740（元）5.計(jì)算房屋純收益（1）計(jì)算年折舊費(fèi)。（2）計(jì)算房屋現(xiàn)值（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）：房屋現(xiàn)值＝房屋重置價(jià)－年折舊費(fèi)×已使用年數(shù)＝2500×900－46875×4＝2062500（元）（3）計(jì)算房屋純收益：房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值×房屋資本化率＝2062500×8％＝165000（元）4.計(jì)算房地產(chǎn)純收益1036.計(jì)算土地純收益土地年純收益＝年房地產(chǎn)純收益－房屋年純收益＝412740－165000＝247740（元）7.計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格土地使用權(quán)在2003年3月的剩余使用年期為50－6＝44（年）。單價(jià)＝3358836.15/500＝6717.67（元）8.評(píng)估結(jié)果本宗土地使用權(quán)在2003年3月的土地使用權(quán)價(jià)格為3358836.15元，單價(jià)為每平方米6717.67元。6.計(jì)算土地純收益104第五節(jié)市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用一、基本思路及計(jì)算公式以類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例為基礎(chǔ)估算被估房地產(chǎn)價(jià)值。被估房地產(chǎn)價(jià)格＝交易實(shí)例單價(jià)×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×?xí)r間因素修正系數(shù)×被估房地產(chǎn)面積二、適用對(duì)象及條件（一）市場(chǎng)條件：充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)，能夠找到交易案例（二）被評(píng)估對(duì)象：具有廣泛交易性的房地產(chǎn)第五節(jié)市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用一、基本思路及計(jì)算公式105三、因素修正及操作步驟（一）?？北还婪康禺a(chǎn)（二）收集較充分的房地產(chǎn)交易實(shí)例資料（三）選擇可供比較參考的交易實(shí)例交易實(shí)例應(yīng)符合的條件：與被房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、結(jié)構(gòu)相同、價(jià)值類型相同籌資條件相似，接近評(píng)估基準(zhǔn)日，正常交易（或可修正）。（四）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)（五）差異因素的比較修正三、因素修正及操作步驟1061.交易情況修正交易實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)=交易實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格

2.交易日期修正交易實(shí)例成交價(jià)格×(1±T%)=評(píng)估時(shí)點(diǎn)價(jià)格1.交易情況修正1073.區(qū)域因素修正系數(shù)直接比較法：

間接比較法：

4.個(gè)別因素修正（1）容積率修正：一般據(jù)容積率與地價(jià)的關(guān)系求得（2）土地使用年期修正

估價(jià)對(duì)象狀況交易案例狀況3.區(qū)域因素修正系數(shù)估價(jià)對(duì)象狀況交易案例狀況108（五）求取比準(zhǔn)價(jià)格將交易實(shí)例的價(jià)格與各修正系數(shù)連乘,有一個(gè)交易案例就得到一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格。（六）確定被估房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)綜合分析后確定（可比性分析，修正準(zhǔn)確性分析）。[例]待評(píng)估宗地為一塊商住用途的空地，面積為5,000平方米，要求評(píng)估其2003年12月的市場(chǎng)價(jià)格。評(píng)估人員通過收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選出3個(gè)交易實(shí)例作為比較參照物，交易實(shí)例的有關(guān)情況如下表所示。（五）求取比準(zhǔn)價(jià)格109

交易實(shí)例比較交易ABCD坐落略略略略所處地區(qū)繁華區(qū)繁華區(qū)繁華區(qū)繁華區(qū)用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)土地類型熟地熟地熟地熟地價(jià)格（元/M2）1,5501,2001,400交易時(shí)間2002年10月2002年12月2002年12月2003年12月面積（M2）1,8002,0002,2003,000形狀規(guī)則規(guī)則規(guī)則規(guī)則地勢(shì)平坦平坦平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通基礎(chǔ)設(shè)施完備完備完備完備交通狀況很好較好較好很好剩余使用年限35303530容積率54.54.55交易實(shí)例坐落略略略略1101.進(jìn)行交易情況修正評(píng)估人員經(jīng)過調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正。2.進(jìn)行交易時(shí)間修正根據(jù)調(diào)查，2002年10月以來，土地價(jià)格平均每月上漲1%，則：交易實(shí)例A交易時(shí)間修正系數(shù)＝114/100＝1.14交易實(shí)例B交易時(shí)間修正系數(shù)＝112/100＝1.12交易實(shí)例C交易