資產(chǎn)評估的三大途徑介紹課件

小組名單：資產(chǎn)評估三大途徑小組名單：資產(chǎn)評估三大途徑16、如何選用目錄1、市場途徑4、案例（動產(chǎn)，不動產(chǎn)，無形資產(chǎn)，商譽(yù)）3、成本途徑2、收益途徑5、三種方法的聯(lián)系與區(qū)別目錄1、市場途徑2、收益途徑5、三種方法的聯(lián)系與區(qū)別2市場途徑市場途徑3市場途徑市場途徑是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析來估測資產(chǎn)價(jià)值的評估技術(shù)思路和顯示改評估技術(shù)思路的各種評估技術(shù)方法的總稱。在資產(chǎn)評估實(shí)踐中市場途徑亦被稱為市場法。

市場途徑是資產(chǎn)評估中最為直接、最具說服力的評估途徑之一。

市場途徑市場途徑是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近4市場途徑的基本條件：1、需要有一個(gè)活躍的公開市場。

2、要有足夠多的可比的資產(chǎn)及其交易活動。市場途徑的基本條件：1、需要有一個(gè)活躍的公開市場。2、要5市場途徑的基本程序：1、選擇參照物2、在評估對象與參照物之間選擇比較因素

3、指標(biāo)對比、量化差異4、在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異5、綜合分析確定評估結(jié)果市場途徑的基本程序：1、選擇參照物2、在評估對象與參照物之6市場途徑的具體方法：一、直接比較法二、間接比較法三、其他比較法市場途徑的具體方法：一、直接比較法二、間接比較法三、其7收益途徑收益途徑8收益途徑收益途徑是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評估方法的總稱。在資產(chǎn)評估實(shí)踐中收益途徑亦被稱為收益法。根據(jù)利求本的思路，采用資本化和折現(xiàn)的思路及其方法來判斷和評估資產(chǎn)。

收益途徑是資產(chǎn)評估中最為科學(xué)合理的評估途徑之一。收益途徑收益途徑是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期9收益途徑的基本條件：1、被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益2、折現(xiàn)率或資本化率3、被評估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間

收益途徑的基本條件：1、被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益2、折現(xiàn)率或資10收益途徑的基本程序：1、收集并驗(yàn)證與評估對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如財(cái)務(wù)狀況，市場形勢等2、分析測算被評估對象未來預(yù)期收益3、確定折現(xiàn)率或資本化率4、用折現(xiàn)率或資本化率將評估對象未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值5、分析確定評估結(jié)果收益途徑的基本程序：1、收集并驗(yàn)證與評估對象未來預(yù)期收益有11收益途徑的具體方法：一、純收益不變

二、純收益在若干年后保持不變

三、純收益按等差級數(shù)變化

四、純收益按等比級數(shù)變化

-收益永續(xù)-收益年期有限，資本化率＞0-資本化率＝0-無限年期收益-有限年期收益收益途徑的具體方法：一、純收益不變二、純收益在若干年后保12成本途徑成本途徑13市場途徑成本途徑是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)已存在的各種貶損因素，并從其重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價(jià)值的各種評估方法的總稱。在評估實(shí)踐中成本途徑也被稱為成本法。

市場途徑成本途徑是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成14成本途徑的基本條件：1、被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)下2、取得被評估資產(chǎn)的全部費(fèi)用成本途徑的基本條件：1、被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)下2、取15成本途徑的基本程序：1、資產(chǎn)的重置成本，又分為復(fù)原重置成本和更新重置成本

2、資產(chǎn)的有形消耗

3、資產(chǎn)的功能性陳舊貶值

4、產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值

成本途徑的基本程序：1、資產(chǎn)的重置成本，又分為復(fù)原重置成本16成本途徑的具體方法：一、重置成本的估算方法

二、實(shí)體性貶值的估算方法

三、功能性貶值的估算方法

四、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算方法

-重置核算法-價(jià)格指數(shù)法-功能價(jià)值類比法-觀測法-使用年限法-修復(fù)金額法成本途徑的具體方法：一、重置成本的估算方法二、實(shí)體性貶值17案例案例18客體按資產(chǎn)存在，可分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。動產(chǎn)有形資產(chǎn)可確認(rèn)資產(chǎn)不動產(chǎn)整體無形資產(chǎn)

商譽(yù)客體按資產(chǎn)存在，可分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。19有形資產(chǎn)有形資產(chǎn)（Tangibleasset/Phsicalassets）是指具有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn),包括固定資產(chǎn)和流動資產(chǎn)。有形資產(chǎn)主要包括：房屋、機(jī)器、設(shè)備等具有形態(tài)的資產(chǎn)。

有形資產(chǎn)有形資產(chǎn)（Tangibleasset/Phsic20固定資產(chǎn)

固定資產(chǎn)是指企業(yè)使用期限超過1年的房屋、建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設(shè)備的物品，單位價(jià)值在2000元以上，并且使用年限超過2年的，也應(yīng)當(dāng)作為固定資產(chǎn)，例如長期股權(quán)等。

固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)是指企業(yè)使用期限超過1年的房屋、建筑21不動產(chǎn)-市場法

房地產(chǎn)評估一、估價(jià)對象

××大廈是位于××市××路××號院內(nèi)的一幢寫字樓。建設(shè)用地面積5000m2，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)為地上30層，地上建筑面積3000m2；地下兩層為車庫、人防和設(shè)備用房，地下建筑面積8000m2，共有車位100個(gè)。大廈土地使用權(quán)由××股份有限公司于2001年10月10日以出讓方式取得，出讓合同規(guī)定土地使用年限為40年（2001年10月10日）。取得士地使用杈后，經(jīng)過兩年時(shí)間，大廈建設(shè)完成，投入使用。

不動產(chǎn)-市場法房地產(chǎn)評估22

××股份有限公司擁有大廈的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)（土地使用證和房屋所有權(quán)證內(nèi)容：略），至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對象未設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利。大廈外觀造型設(shè)計(jì)新穎，地下各層均采用花崗石地面，仿瓷內(nèi)墻面，配置6部三菱電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、電視衛(wèi)星接收系統(tǒng)、電腦閉路電視系統(tǒng)、保安監(jiān)視和防盜系統(tǒng)、自控消防系統(tǒng)和多功能程控電話系統(tǒng)，設(shè)有快速自動轉(zhuǎn)換發(fā)電機(jī)組，為大廈提供雙電源保證。估價(jià)對象實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的其他情況（略）。二、估價(jià)要求評估該房地產(chǎn)2010年5月1日的市場價(jià)值××股份有限公司擁有大廈的土地使用權(quán)和房屋所有23三、估價(jià)測算過程1.可比實(shí)例的選取估價(jià)人員通過市場調(diào)查，按時(shí)用途：結(jié)構(gòu)、地段等級等相同或相似，成變?nèi)掌谂c估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的要求，選取了A、B、C三個(gè)可比實(shí)例，具體情況見下表（房地產(chǎn)狀況中的區(qū)域因素、個(gè)別因素詳細(xì)情況比較略）。三、估價(jià)測算過程1.可比實(shí)例的選取估價(jià)人員通過市場調(diào)查24項(xiàng)目可比實(shí)例A

可比實(shí)例B

可比實(shí)例C

估價(jià)對象坐落××路××號××路××號××路××

××路××號用途××寫字樓××寫字樓××寫字樓××寫學(xué)樓交易情況協(xié)議拍賣招標(biāo)協(xié)議交易日期2008年12月10日2009年2月10日2009年4月10日2009年10月10日成交價(jià)格6300

6750

6760

地上建筑層數(shù)26

28

30

30

個(gè)別因素（綜合）一般一般一般一般付款方式一次性付款一次性付款一次性付款

——項(xiàng)目可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C估價(jià)對象坐落×252.比較修正過程（1）交易情況修正：由于實(shí)例B、C的交易方式為拍賣、、招標(biāo)，故較正常價(jià)格偏高，估計(jì)分別偏高2％和1％，故實(shí)例A、B、C的交易情況修正系數(shù)分別為100/100、100/102、100/101。

（2）交易、日期修正：根據(jù)估價(jià)人員分析得知，從2003年12月以來，該類房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格自2003年12月起平均每月上漲0.5％，故實(shí)例A、B、C的交易日期修正系數(shù)分別為：105/100、104/100、103/100。

（3）區(qū)域因素修正：估價(jià)人員經(jīng)過認(rèn)真調(diào)查、分析，并對實(shí)例A、B、C在成交日期的區(qū)域因素狀況與估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的區(qū)域因素狀況相比，確定區(qū)域因素修正系數(shù)分別為100/99、100/101、100/100。

（4）個(gè)別因素修正：估價(jià)經(jīng)過逐項(xiàng)認(rèn)真調(diào)查、分析，確定實(shí)例A的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對象差2％，實(shí)例8的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對象好1％，實(shí)例C的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對象差1％（具體分析判斷過程略），故實(shí)例A、B、C的個(gè)別因素修正系數(shù)分別為100/98、100/101、100/99。

2.比較修正過程（1）交易情況修正：由于實(shí)例B、C的交易方式263.求取比準(zhǔn)價(jià)格實(shí)例A6300×（100/100）×（105/100）×（100/99）×（100/98）=6818元/ｍ2實(shí)例B6750×（100/102）×（104/100）×（100/101）×（100/98）=6747元m2實(shí)例C

6760×（100/101）×（103/100）×（100/100）×（100/99）=6963元/m2取三者的簡單算術(shù)平均值作為估價(jià)

對象的單位比準(zhǔn)價(jià)格：單位比準(zhǔn)價(jià)格=（6818+6747+6963）/3=6843元/m2

故運(yùn)用市場法的估價(jià)結(jié)果為：比準(zhǔn)價(jià)格=6843×3000＝20529.00萬元3.求取比準(zhǔn)價(jià)格實(shí)例A取三者的簡單算術(shù)平均值作為估價(jià)27不動產(chǎn)-成本法

房地產(chǎn)評估一、估價(jià)對象

1、評估對象土地為征用農(nóng)地，面積為500平方米。土地取得成本230元平方米，土地開發(fā)成本（包括管理費(fèi)）為246元/平方米。土地開發(fā)期為2年，第一年投入的開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的第二年投入的開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的3/4，第二年投入的開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的1/4；銀行貸款年利率為8%，土地開發(fā)的平均利潤率為10%，營業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為營業(yè)稅的3%、銷售費(fèi)用為開發(fā)后土地售價(jià)的3%。

2、估價(jià)要求計(jì)算評估對象土地開發(fā)后的市場價(jià)值。計(jì)算評估對象土地開發(fā)后的市場價(jià)值。

不動產(chǎn)-成本法房地產(chǎn)評估28評估過程（P148）：1、土地取得成本=500×230=115000元/平方米

土地開發(fā)成本=500×246=123000元/平方米2、土地取得費(fèi)利息=115000×[(1+8%)^2-1]=19136元/平方米土地開發(fā)費(fèi)利息=123000×3/4×[(1+8%)^1.5-1]+123000×1/4×[(1+8%)^0.5)-1]=134288.5元/平方米總投資利息=19136+134288.5=153424.5元/平方米評估過程（P148）：1、土地取得成本=500×230=1293、開發(fā)利潤=（115000+123000）×10%=23500元4、營業(yè)稅=（238000+134288.5+23500）÷（1-5%）×5%=20831.0元城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)=20831×7%=1458.2元教育費(fèi)附加=20831×3%=625元營業(yè)稅及附加=20831+1458.2+625=22914.2元銷售費(fèi)用=(238000+134288.5+23500+22914.2)×3%=12561.1元3、開發(fā)利潤=（115000+123000）×10%=23530土地價(jià)格=238000+134288.5+23500+22914.2+12561.1=431263.8元土地單價(jià)=431263.8÷500=862.5276元土地價(jià)格=238000+134288.5+23500+22931流動資產(chǎn)流動資產(chǎn)是指企業(yè)可以在一年或者越過一年的一個(gè)營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者運(yùn)用的資產(chǎn)。包括：現(xiàn)金、存款、金融資產(chǎn)、票據(jù)、股利、原材料、商品、貨物、包裝物等。流動資產(chǎn)流動資產(chǎn)是指企業(yè)可以在一年或者越過一年的一個(gè)32動產(chǎn)-成本法

某公司欲以公司擁有的進(jìn)口機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)對外聯(lián)營投資，故委托某評估機(jī)構(gòu)對該進(jìn)口設(shè)備的價(jià)值進(jìn)行評估，評估基準(zhǔn)日為2000年11月30日。評估人員根據(jù)掌握的資料，經(jīng)調(diào)查分析后，決定采用成本法評估。已知條件：（1）FOB價(jià)為EUR（歐元）560,000.00元。按評估基準(zhǔn)日匯率計(jì)算，折合USD（美元）571,000.00元，評估基準(zhǔn)日美元與人民幣匯率中間價(jià)為8.2789；動產(chǎn)-成本法某公司欲以公司擁有的進(jìn)口機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)對外聯(lián)營33（2）國外運(yùn)輸費(fèi)31405美元（3）國外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)2284美元（4）銀行財(cái)務(wù)費(fèi)率0.4%，外貿(mào)手續(xù)費(fèi)率1.5%，海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)率0.3%，商檢費(fèi)率0.3%沒有進(jìn)口關(guān)稅稅率與進(jìn)口增值稅稅率國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)與安裝調(diào)試費(fèi)300369.54元人民幣（2）國外運(yùn)輸費(fèi)31405美元34計(jì)算一、計(jì)算公式CIF價(jià)＝FOB價(jià)＋國外運(yùn)輸費(fèi)＋國外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)重置現(xiàn)價(jià)＝CIF價(jià)＋銀行財(cái)務(wù)費(fèi)＋外貿(mào)手續(xù)費(fèi)＋海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)＋商檢費(fèi)＋國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)＋國內(nèi)安裝調(diào)試費(fèi)評估價(jià)值＝重置全價(jià)×綜合成新率

CIF價(jià)＝571,000+31405+2284＝604689美元=604689×8.2789=5006159.76元人民幣其他費(fèi)用=5006159.76×（0.4%+1.5%+0.3%+0.3%）=125153.98元人民幣進(jìn)口設(shè)備重置成本=5006159.76+125153.98+300369.54=5431682元人民幣計(jì)算一、計(jì)算公式35三、綜合成新率的確定（一）確定實(shí)體性貶值率（1）該設(shè)備經(jīng)濟(jì)使用壽命為16年，已使用日歷年限為2.5年（2）實(shí)體性貶值率＝2.5÷16×100%＝15.62%（二）確定功能性貶值率被評估資產(chǎn)功能性貶值＝∑（被評估資產(chǎn)年凈超額成本×折現(xiàn)系數(shù)）功能性貶值率=24.60%（三）確定綜合成新率（1）經(jīng)濟(jì)性貶值率＝0%（2）綜合貶值率＝實(shí)體性貶值率＋功能性貶值率＋經(jīng)濟(jì)性貶值率＝15.62%+24.60%+0%=40%（取整）（3）綜合成新率＝1－綜合貶值率＝1－40%=60%四、評估價(jià)值的確定評估價(jià)值＝重置全價(jià)×綜合成新率＝5431682×60%＝3,259,009元（取整）

三、綜合成新率的確定36動產(chǎn)-市場法

對某企業(yè)一臺T60壓榨機(jī)進(jìn)行評估，評估人員經(jīng)過市場調(diào)查，選擇本地區(qū)近幾個(gè)月已經(jīng)成交的T60壓榨機(jī)的3個(gè)交易實(shí)例作為比較參照物，被評估對象及參照物的有關(guān)情況見下表：參照物A參照物B參照物C被評估對象交易價(jià)格（元）1000006000095000交易狀況公開市場公開市場公開市場公開市場生產(chǎn)廠家廠址重慶沈陽重慶昆明交易時(shí)間6個(gè)月前5個(gè)月前1個(gè)月前成新率80607570動產(chǎn)-市場法對某企業(yè)一臺T60壓榨機(jī)進(jìn)行評估，評估人員經(jīng)過37評估人員經(jīng)過對市場信息進(jìn)行分析得知，3個(gè)交易實(shí)例都是在公開市場條件下銷售的，不存在受交易的狀況影響使價(jià)格偏高或偏低現(xiàn)象，影響售價(jià)的因素主要是生產(chǎn)廠家（品牌）、交易時(shí)間和成新率。生產(chǎn)廠家（品牌）因素分析和修正。經(jīng)過分析參照物A和參照物C是重慶一家機(jī)械廠生產(chǎn)的品牌產(chǎn)品，其價(jià)格同一般廠家生產(chǎn)的T60壓榨機(jī)相比高25%左右，則參照物ABC的修正系數(shù)分別為100/125,100/100,100/125。交易時(shí)間因素的分析和修正。經(jīng)分析，評估時(shí)該類設(shè)備的價(jià)格水平與參照物ABC交易時(shí)相比分別上漲18%、15%和3%，則參照物ABC成新率修正系數(shù)分別為118/100,115/100,103/100。成新率因素分析和修正。根據(jù)公式：成新率修正系數(shù)=被評估對象成新率÷參照物成新率，參照物ABC成新率修正系數(shù)分別為70/80,70/60,70/75。

評估人員經(jīng)過對市場信息進(jìn)行分析得知，3個(gè)交易實(shí)例都是在公開市38計(jì)算計(jì)算參照物ABC的因素修正后價(jià)格，得出初評結(jié)果。參照物A修正后的價(jià)格=100000×100/125×118/100×70/80=82600（元）參照物B修正后的價(jià)格=60000×100/100×115/100×70/60=80500（元）參照物C修正后的價(jià)格=95000×100/125×103/100×70/75=73060（元）確定評估值。對參照物ABC修正后的價(jià)格進(jìn)行簡單算術(shù)平均，求得：被評估設(shè)備的評估值=（82600+80500+73060）÷3=78720（元）計(jì)算計(jì)算參照物ABC的因素修正后價(jià)格，得出初評結(jié)果。39無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)是指企業(yè)擁有或者控制的沒有實(shí)物形態(tài)的可辨認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)。廣義的無形資產(chǎn)包括貨幣資金、應(yīng)收帳款、金融資產(chǎn)、長期股權(quán)投資、專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等，因?yàn)樗鼈儧]有物質(zhì)實(shí)體，而是表現(xiàn)為某種法定權(quán)利或技術(shù)。但是，會計(jì)上通常將無形資產(chǎn)作狹義的理解，即將專利權(quán)、專有技術(shù)、著作權(quán)、特許權(quán)、土地使用權(quán)、商標(biāo)權(quán)、商譽(yù)等稱為無形資產(chǎn)。無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)是指企業(yè)擁有或者控制的沒有實(shí)物形態(tài)的40無形資產(chǎn)—收益法某公司開發(fā)了一種新軟件，準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)無形資產(chǎn)，受讓方在未取得該軟件技術(shù)前，年利潤額100萬元，如果受讓方購買了該項(xiàng)技術(shù)，年利潤每年將會比上年增加10萬，假定該項(xiàng)軟件的經(jīng)濟(jì)壽命5年，折現(xiàn)率為10％，則該軟件的利潤分成率測算結(jié)果如下：受讓方使用該軟件后每年的利潤總額是110萬，120萬，130萬，140萬，150萬。每年新增的利潤是10萬，20萬，30萬，40萬，50萬。無形資產(chǎn)—收益法某公司開發(fā)了一種新軟件，準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)無形資產(chǎn)41計(jì)算該軟件技術(shù)分成率=[10×﹙1＋10％﹚-1＋20×﹙1＋10％﹚-2＋30×﹙1＋10％﹚-3＋40×﹙1＋10％﹚-4＋50×﹙1＋10％﹚-5]÷[110×﹙1＋10％﹚-1＋120×﹙1＋10％﹚-2＋130×﹙1＋10％﹚-3＋140×﹙1＋10％﹚-4＋150×﹙1＋10％﹚-5]×100％

=﹙9.091＋16.528＋22.539＋27.32＋31.045﹚÷﹙100,001＋99.168＋97.669＋95.62＋93.135﹚×100％

=106.523÷485.593×100％

=21.94％計(jì)算該軟件技術(shù)分成率=[10×﹙1＋10％﹚-1＋20×﹙142商譽(yù)—不可確認(rèn)商譽(yù)是指不可確認(rèn)的無形資產(chǎn)計(jì)算方法有割差法和超額收益法案例：根據(jù)被評估企業(yè)過去經(jīng)營情況和未來市場形勢、預(yù)測其未來5年的凈利潤分別是13萬元、14萬元、11萬元、12萬元和15萬元，并假定從第6年開始，以后各年凈利潤均為15萬元。根據(jù)銀行利率及企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)情況確定的折現(xiàn)率和資本化率均為10%。另外采用資產(chǎn)加合法評估該企業(yè)可確指的要素資產(chǎn)評估值之和為102萬元，試確定該企業(yè)商譽(yù)評估值。商譽(yù)—不可確認(rèn)商譽(yù)是指不可確認(rèn)的無形資產(chǎn)43計(jì)算：首先，采用收益途徑確定該企業(yè)整體價(jià)值企業(yè)整體價(jià)值=13×0.9091+14×0.8264+11×0.7513+12×0.6830+15×0.6209+15÷10%×0.6209=142.2967（萬元）該企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)評估之和為102萬元，由此可以確定商譽(yù)評估值，即：商譽(yù)的價(jià)值=142.2967-102=40.2967(萬元)計(jì)算：首先，采用收益途徑確定該企業(yè)整體價(jià)值44聯(lián)系與區(qū)別聯(lián)系與區(qū)別45

聯(lián)系P103：都是實(shí)現(xiàn)評估目的的手段。區(qū)別P104：

每一種評估方法都有其自成一體的運(yùn)用過程，都要求具體相應(yīng)的信息基礎(chǔ)，評估結(jié)論也都是從某一角度反映資產(chǎn)的價(jià)值。聯(lián)系P103：都是實(shí)現(xiàn)評估目的的手段。區(qū)別P104：46如何選擇如何選擇47選擇三種方法都有著各自的優(yōu)勢和方向，至于使用哪一種方法，就要看評估者看重市場性，收益性還是成本性，而且最重要的還是一些限制因素。首先評估目的，評估時(shí)的市場條件，被評估對象在評估過程中所處的狀態(tài)，以及由此所決定的資產(chǎn)評估價(jià)值類型相適應(yīng)。受評估對象的類型、理化狀態(tài)等因素制約，如既無市場參照物，又無經(jīng)營記錄的資產(chǎn)，只能選擇成本途徑及其方法進(jìn)行評估。受評估途徑和方法運(yùn)用所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)能否收集的制約?？傊诜椒ǖ倪x擇上，切記要因地制宜，因事制宜，切勿機(jī)械地按照某種模式或順序進(jìn)行。我的演講結(jié)束了，謝謝老師，謝謝大家。選擇三種方法都有著各自的優(yōu)勢和方向，至于使用哪一種方法，就要48小組名單：資產(chǎn)評估三大途徑小組名單：資產(chǎn)評估三大途徑496、如何選用目錄1、市場途徑4、案例（動產(chǎn)，不動產(chǎn)，無形資產(chǎn)，商譽(yù)）3、成本途徑2、收益途徑5、三種方法的聯(lián)系與區(qū)別目錄1、市場途徑2、收益途徑5、三種方法的聯(lián)系與區(qū)別50市場途徑市場途徑51市場途徑市場途徑是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析來估測資產(chǎn)價(jià)值的評估技術(shù)思路和顯示改評估技術(shù)思路的各種評估技術(shù)方法的總稱。在資產(chǎn)評估實(shí)踐中市場途徑亦被稱為市場法。

市場途徑是資產(chǎn)評估中最為直接、最具說服力的評估途徑之一。

市場途徑市場途徑是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近52市場途徑的基本條件：1、需要有一個(gè)活躍的公開市場。

2、要有足夠多的可比的資產(chǎn)及其交易活動。市場途徑的基本條件：1、需要有一個(gè)活躍的公開市場。2、要53市場途徑的基本程序：1、選擇參照物2、在評估對象與參照物之間選擇比較因素

3、指標(biāo)對比、量化差異4、在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異5、綜合分析確定評估結(jié)果市場途徑的基本程序：1、選擇參照物2、在評估對象與參照物之54市場途徑的具體方法：一、直接比較法二、間接比較法三、其他比較法市場途徑的具體方法：一、直接比較法二、間接比較法三、其55收益途徑收益途徑56收益途徑收益途徑是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評估方法的總稱。在資產(chǎn)評估實(shí)踐中收益途徑亦被稱為收益法。根據(jù)利求本的思路，采用資本化和折現(xiàn)的思路及其方法來判斷和評估資產(chǎn)。

收益途徑是資產(chǎn)評估中最為科學(xué)合理的評估途徑之一。收益途徑收益途徑是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期57收益途徑的基本條件：1、被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益2、折現(xiàn)率或資本化率3、被評估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間

收益途徑的基本條件：1、被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益2、折現(xiàn)率或資58收益途徑的基本程序：1、收集并驗(yàn)證與評估對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如財(cái)務(wù)狀況，市場形勢等2、分析測算被評估對象未來預(yù)期收益3、確定折現(xiàn)率或資本化率4、用折現(xiàn)率或資本化率將評估對象未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值5、分析確定評估結(jié)果收益途徑的基本程序：1、收集并驗(yàn)證與評估對象未來預(yù)期收益有59收益途徑的具體方法：一、純收益不變

二、純收益在若干年后保持不變

三、純收益按等差級數(shù)變化

四、純收益按等比級數(shù)變化

-收益永續(xù)-收益年期有限，資本化率＞0-資本化率＝0-無限年期收益-有限年期收益收益途徑的具體方法：一、純收益不變二、純收益在若干年后保60成本途徑成本途徑61市場途徑成本途徑是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)已存在的各種貶損因素，并從其重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價(jià)值的各種評估方法的總稱。在評估實(shí)踐中成本途徑也被稱為成本法。

市場途徑成本途徑是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成62成本途徑的基本條件：1、被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)下2、取得被評估資產(chǎn)的全部費(fèi)用成本途徑的基本條件：1、被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)下2、取63成本途徑的基本程序：1、資產(chǎn)的重置成本，又分為復(fù)原重置成本和更新重置成本

2、資產(chǎn)的有形消耗

3、資產(chǎn)的功能性陳舊貶值

4、產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值

成本途徑的基本程序：1、資產(chǎn)的重置成本，又分為復(fù)原重置成本64成本途徑的具體方法：一、重置成本的估算方法

二、實(shí)體性貶值的估算方法

三、功能性貶值的估算方法

四、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算方法

-重置核算法-價(jià)格指數(shù)法-功能價(jià)值類比法-觀測法-使用年限法-修復(fù)金額法成本途徑的具體方法：一、重置成本的估算方法二、實(shí)體性貶值65案例案例66客體按資產(chǎn)存在，可分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。動產(chǎn)有形資產(chǎn)可確認(rèn)資產(chǎn)不動產(chǎn)整體無形資產(chǎn)

商譽(yù)客體按資產(chǎn)存在，可分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。67有形資產(chǎn)有形資產(chǎn)（Tangibleasset/Phsicalassets）是指具有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn),包括固定資產(chǎn)和流動資產(chǎn)。有形資產(chǎn)主要包括：房屋、機(jī)器、設(shè)備等具有形態(tài)的資產(chǎn)。

有形資產(chǎn)有形資產(chǎn)（Tangibleasset/Phsic68固定資產(chǎn)

固定資產(chǎn)是指企業(yè)使用期限超過1年的房屋、建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設(shè)備的物品，單位價(jià)值在2000元以上，并且使用年限超過2年的，也應(yīng)當(dāng)作為固定資產(chǎn)，例如長期股權(quán)等。

固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)是指企業(yè)使用期限超過1年的房屋、建筑69不動產(chǎn)-市場法

房地產(chǎn)評估一、估價(jià)對象

××大廈是位于××市××路××號院內(nèi)的一幢寫字樓。建設(shè)用地面積5000m2，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)為地上30層，地上建筑面積3000m2；地下兩層為車庫、人防和設(shè)備用房，地下建筑面積8000m2，共有車位100個(gè)。大廈土地使用權(quán)由××股份有限公司于2001年10月10日以出讓方式取得，出讓合同規(guī)定土地使用年限為40年（2001年10月10日）。取得士地使用杈后，經(jīng)過兩年時(shí)間，大廈建設(shè)完成，投入使用。

不動產(chǎn)-市場法房地產(chǎn)評估70

××股份有限公司擁有大廈的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)（土地使用證和房屋所有權(quán)證內(nèi)容：略），至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對象未設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利。大廈外觀造型設(shè)計(jì)新穎，地下各層均采用花崗石地面，仿瓷內(nèi)墻面，配置6部三菱電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、電視衛(wèi)星接收系統(tǒng)、電腦閉路電視系統(tǒng)、保安監(jiān)視和防盜系統(tǒng)、自控消防系統(tǒng)和多功能程控電話系統(tǒng)，設(shè)有快速自動轉(zhuǎn)換發(fā)電機(jī)組，為大廈提供雙電源保證。估價(jià)對象實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的其他情況（略）。二、估價(jià)要求評估該房地產(chǎn)2010年5月1日的市場價(jià)值××股份有限公司擁有大廈的土地使用權(quán)和房屋所有71三、估價(jià)測算過程1.可比實(shí)例的選取估價(jià)人員通過市場調(diào)查，按時(shí)用途：結(jié)構(gòu)、地段等級等相同或相似，成變?nèi)掌谂c估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的要求，選取了A、B、C三個(gè)可比實(shí)例，具體情況見下表（房地產(chǎn)狀況中的區(qū)域因素、個(gè)別因素詳細(xì)情況比較略）。三、估價(jià)測算過程1.可比實(shí)例的選取估價(jià)人員通過市場調(diào)查72項(xiàng)目可比實(shí)例A

可比實(shí)例B

可比實(shí)例C

估價(jià)對象坐落××路××號××路××號××路××

××路××號用途××寫字樓××寫字樓××寫字樓××寫學(xué)樓交易情況協(xié)議拍賣招標(biāo)協(xié)議交易日期2008年12月10日2009年2月10日2009年4月10日2009年10月10日成交價(jià)格6300

6750

6760

地上建筑層數(shù)26

28

30

30

個(gè)別因素（綜合）一般一般一般一般付款方式一次性付款一次性付款一次性付款

——項(xiàng)目可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C估價(jià)對象坐落×732.比較修正過程（1）交易情況修正：由于實(shí)例B、C的交易方式為拍賣、、招標(biāo)，故較正常價(jià)格偏高，估計(jì)分別偏高2％和1％，故實(shí)例A、B、C的交易情況修正系數(shù)分別為100/100、100/102、100/101。

（2）交易、日期修正：根據(jù)估價(jià)人員分析得知，從2003年12月以來，該類房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格自2003年12月起平均每月上漲0.5％，故實(shí)例A、B、C的交易日期修正系數(shù)分別為：105/100、104/100、103/100。

（3）區(qū)域因素修正：估價(jià)人員經(jīng)過認(rèn)真調(diào)查、分析，并對實(shí)例A、B、C在成交日期的區(qū)域因素狀況與估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的區(qū)域因素狀況相比，確定區(qū)域因素修正系數(shù)分別為100/99、100/101、100/100。

（4）個(gè)別因素修正：估價(jià)經(jīng)過逐項(xiàng)認(rèn)真調(diào)查、分析，確定實(shí)例A的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對象差2％，實(shí)例8的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對象好1％，實(shí)例C的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對象差1％（具體分析判斷過程略），故實(shí)例A、B、C的個(gè)別因素修正系數(shù)分別為100/98、100/101、100/99。

2.比較修正過程（1）交易情況修正：由于實(shí)例B、C的交易方式743.求取比準(zhǔn)價(jià)格實(shí)例A6300×（100/100）×（105/100）×（100/99）×（100/98）=6818元/ｍ2實(shí)例B6750×（100/102）×（104/100）×（100/101）×（100/98）=6747元m2實(shí)例C

6760×（100/101）×（103/100）×（100/100）×（100/99）=6963元/m2取三者的簡單算術(shù)平均值作為估價(jià)

對象的單位比準(zhǔn)價(jià)格：單位比準(zhǔn)價(jià)格=（6818+6747+6963）/3=6843元/m2

故運(yùn)用市場法的估價(jià)結(jié)果為：比準(zhǔn)價(jià)格=6843×3000＝20529.00萬元3.求取比準(zhǔn)價(jià)格實(shí)例A取三者的簡單算術(shù)平均值作為估價(jià)75不動產(chǎn)-成本法

房地產(chǎn)評估一、估價(jià)對象

1、評估對象土地為征用農(nóng)地，面積為500平方米。土地取得成本230元平方米，土地開發(fā)成本（包括管理費(fèi)）為246元/平方米。土地開發(fā)期為2年，第一年投入的開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的第二年投入的開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的3/4，第二年投入的開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的1/4；銀行貸款年利率為8%，土地開發(fā)的平均利潤率為10%，營業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為營業(yè)稅的3%、銷售費(fèi)用為開發(fā)后土地售價(jià)的3%。

2、估價(jià)要求計(jì)算評估對象土地開發(fā)后的市場價(jià)值。計(jì)算評估對象土地開發(fā)后的市場價(jià)值。

不動產(chǎn)-成本法房地產(chǎn)評估76評估過程（P148）：1、土地取得成本=500×230=115000元/平方米

土地開發(fā)成本=500×246=123000元/平方米2、土地取得費(fèi)利息=115000×[(1+8%)^2-1]=19136元/平方米土地開發(fā)費(fèi)利息=123000×3/4×[(1+8%)^1.5-1]+123000×1/4×[(1+8%)^0.5)-1]=134288.5元/平方米總投資利息=19136+134288.5=153424.5元/平方米評估過程（P148）：1、土地取得成本=500×230=1773、開發(fā)利潤=（115000+123000）×10%=23500元4、營業(yè)稅=（238000+134288.5+23500）÷（1-5%）×5%=20831.0元城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)=20831×7%=1458.2元教育費(fèi)附加=20831×3%=625元營業(yè)稅及附加=20831+1458.2+625=22914.2元銷售費(fèi)用=(238000+134288.5+23500+22914.2)×3%=12561.1元3、開發(fā)利潤=（115000+123000）×10%=23578土地價(jià)格=238000+134288.5+23500+22914.2+12561.1=431263.8元土地單價(jià)=431263.8÷500=862.5276元土地價(jià)格=238000+134288.5+23500+22979流動資產(chǎn)流動資產(chǎn)是指企業(yè)可以在一年或者越過一年的一個(gè)營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者運(yùn)用的資產(chǎn)。包括：現(xiàn)金、存款、金融資產(chǎn)、票據(jù)、股利、原材料、商品、貨物、包裝物等。流動資產(chǎn)流動資產(chǎn)是指企業(yè)可以在一年或者越過一年的一個(gè)80動產(chǎn)-成本法

某公司欲以公司擁有的進(jìn)口機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)對外聯(lián)營投資，故委托某評估機(jī)構(gòu)對該進(jìn)口設(shè)備的價(jià)值進(jìn)行評估，評估基準(zhǔn)日為2000年11月30日。評估人員根據(jù)掌握的資料，經(jīng)調(diào)查分析后，決定采用成本法評估。已知條件：（1）FOB價(jià)為EUR（歐元）560,000.00元。按評估基準(zhǔn)日匯率計(jì)算，折合USD（美元）571,000.00元，評估基準(zhǔn)日美元與人民幣匯率中間價(jià)為8.2789；動產(chǎn)-成本法某公司欲以公司擁有的進(jìn)口機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)對外聯(lián)營81（2）國外運(yùn)輸費(fèi)31405美元（3）國外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)2284美元（4）銀行財(cái)務(wù)費(fèi)率0.4%，外貿(mào)手續(xù)費(fèi)率1.5%，海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)率0.3%，商檢費(fèi)率0.3%沒有進(jìn)口關(guān)稅稅率與進(jìn)口增值稅稅率國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)與安裝調(diào)試費(fèi)300369.54元人民幣（2）國外運(yùn)輸費(fèi)31405美元82計(jì)算一、計(jì)算公式CIF價(jià)＝FOB價(jià)＋國外運(yùn)輸費(fèi)＋國外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)重置現(xiàn)價(jià)＝CIF價(jià)＋銀行財(cái)務(wù)費(fèi)＋外貿(mào)手續(xù)費(fèi)＋海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費(fèi)＋商檢費(fèi)＋國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)＋國內(nèi)安裝調(diào)試費(fèi)評估價(jià)值＝重置全價(jià)×綜合成新率

CIF價(jià)＝571,000+31405+2284＝604689美元=604689×8.2789=5006159.76元人民幣其他費(fèi)用=5006159.76×（0.4%+1.5%+0.3%+0.3%）=125153.98元人民幣進(jìn)口設(shè)備重置成本=5006159.76+125153.98+300369.54=5431682元人民幣計(jì)算一、計(jì)算公式83三、綜合成新率的確定（一）確定實(shí)體性貶值率（1）該設(shè)備經(jīng)濟(jì)使用壽命為16年，已使用日歷年限為2.5年（2）實(shí)體性貶值率＝2.5÷16×100%＝15.62%（二）確定功能性貶值率被評估資產(chǎn)功能性貶值＝∑（被評估資產(chǎn)年凈超額成本×折現(xiàn)系數(shù)）功能性貶值率=24.60%（三）確定綜合成新率（1）經(jīng)濟(jì)性貶值率＝0%（2）綜合貶值率＝實(shí)體性貶值率＋功能性貶值率＋經(jīng)濟(jì)性貶值率＝15.62%+24.60%+0%=40%（取整）（3）綜合成新率＝1－綜合貶值率＝1－40%=60%四、評估價(jià)值的確定評估價(jià)值＝重置全價(jià)×綜合成新率＝5431682×60%＝3,259,009元（取整）

三、綜合成新率的確定84動產(chǎn)-市場法

對某企業(yè)一臺T60壓榨機(jī)進(jìn)行評估，評估人員經(jīng)過市場調(diào)查，選擇本地區(qū)近幾個(gè)月已經(jīng)成交的T60壓榨機(jī)的3個(gè)交易實(shí)例作為比較參照物，被評估對象及參照物的有關(guān)情況見下表：參照物A參照物B參照物C被評估對象交易價(jià)格（元）1000006000095000交易狀況公開市場公開市場公開市場公開市場生產(chǎn)廠家廠址重慶沈陽重慶昆明交易時(shí)間6個(gè)月前5個(gè)月前1個(gè)月前成新率80607570動產(chǎn)-市場法對某企業(yè)一臺T60壓榨機(jī)進(jìn)行評估，評估人員經(jīng)過85評估人員經(jīng)過對市場信息進(jìn)行分析得知，3個(gè)交易實(shí)例都是在公開市場條件下銷售的，不存在受交易的狀況影響使價(jià)格偏高或偏低現(xiàn)象，影響售價(jià)的因素主要是生產(chǎn)廠家（品牌）、交易時(shí)間和成新率。生產(chǎn)廠家（品牌）因素分析和修正。經(jīng)過分析參照物A和參照物C是重慶一家機(jī)械廠生產(chǎn)的品牌產(chǎn)品，其價(jià)格同一般廠家生產(chǎn)的T60壓榨機(jī)相比高25%左右，則參照物ABC的修正系數(shù)分別為100/125,100/100,100/125。交易時(shí)間因素的分析和修正。經(jīng)分析，評估時(shí)該類設(shè)備的價(jià)格水平與參照物ABC交易時(shí)相比分別上漲18%、15%和3%，則參照物ABC成新率修正系數(shù)分別為118/100,115/100,103/100。成新率因素分析和修正。根據(jù)公式：成新率修正系數(shù)=被評估對象成新率÷參照物成新率，參照物ABC成新率修正系數(shù)分別為70/80,70/60,70/75。

評估人員經(jīng)過對市場信息進(jìn)行分析得知，3個(gè)交易實(shí)例都是在公開市86計(jì)算計(jì)算參照物ABC的因素修正后價(jià)格，得出初評結(jié)果。參照物A修正后的價(jià)格=100000×100/125×118/100×70/80=82600（元）參照物B修正后的價(jià)格=60000×100/100×115/100×70/60=80500（元）參照物C修正后的價(jià)格=95000×100/125×103