世聯(lián)地產(chǎn)大連軟件園棚戶區(qū)項目定位及物業(yè)發(fā)展建議書

大連軟件園棚戶區(qū)項目定位及物業(yè)發(fā)展建議謹(jǐn)呈：大連軟件園開發(fā)有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。2006.04.28一、項目概況與項目界定2項目所在軟件園區(qū)域發(fā)展日漸成熟，規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)帶動的區(qū)域價值被客戶認(rèn)可，城市新中心的趨勢逐漸顯現(xiàn)軟件園在城市的位置圖大連軟件園一期占地3平方公里，目前已基本開發(fā)完畢。

濃厚的人文氛圍，良好的居住環(huán)境，豐富的教育資源和區(qū)域帶來的住宅高價值和巨大升值前景吸引了大量區(qū)域外置業(yè)者，城市新中心的趨勢逐漸顯現(xiàn)。軟件園從1998年開始建設(shè)至今，產(chǎn)業(yè)、居住、教育、商業(yè)等各項設(shè)施不斷完善，工作、居住人口逐漸增多。近100家大型企業(yè)在軟件園扎根。21家世界500強企業(yè)在軟件園設(shè)立分公司或業(yè)務(wù)基地。軟件園現(xiàn)有280家企業(yè)，2萬多職工。3地塊位置與經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)

——位于軟件園內(nèi)小規(guī)模項目數(shù)碼廣場回遷小區(qū)項目地塊軍產(chǎn)房居住區(qū)干休所理工大學(xué)煤廠經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)占地：9721㎡容積率：2.8限高：12層IBMHP等公司軟件園企業(yè)集中區(qū)國際新城康派東北財經(jīng)大連理工學(xué)清園學(xué)苑廣場項目總建筑面積27218.8㎡，屬于小規(guī)模項目。4地塊交通條件——與軟件園步行道暢通，車行只可從地塊南部五一路進入回遷小區(qū)項目地塊軍產(chǎn)房居住區(qū)干休所理工大學(xué)煤廠IBMHP等公司軟件園企業(yè)集中區(qū)數(shù)碼廣場國際新城康派東北財經(jīng)大連理工學(xué)清園學(xué)苑廣場可直接從地塊西邊道路經(jīng)回遷小區(qū)步行10分鐘到達軟件園產(chǎn)業(yè)區(qū)。步行方式車行方式由于鐵道的存在，從而阻隔了項目地塊和軟件園產(chǎn)業(yè)區(qū)的聯(lián)系。只可經(jīng)由數(shù)碼廣場進入地塊。5地塊內(nèi)部和四至——周邊環(huán)境較差，無景觀資源干軍回煤內(nèi)部待遷棚戶西北面回遷小區(qū)北面干休所西面鐵路和煤廠南面軍產(chǎn)房6項目地塊分析：地塊局促、地勢低洼、建筑規(guī)劃受限嚴(yán)重建筑退紅線12米后，占地5270平米地塊南側(cè)擋土墻高2-3米內(nèi)部地勢低于路面半米左右規(guī)劃限制條件：限高12層、建筑退紅線12米?？偨ㄖ娣e2.72萬平米，平層面積2268平米（做足12層）。技術(shù)指標(biāo)：占地9721平米、容積率2.8。地塊特征：洼地、南北向均有建筑物7地塊資源評價優(yōu)勢劣勢位于軟件園內(nèi)部，距離產(chǎn)業(yè)區(qū)僅需10分鐘步行時間；軟件園建設(shè)基本完畢，本項目地塊在軟件園內(nèi)部稀缺。不直接臨主干道，較為安靜；地塊局促、地勢低洼、建筑規(guī)劃受限嚴(yán)重；周邊環(huán)境差（回遷區(qū)、鐵路、煤廠），無景觀資源；

車行交通進入性差；8管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)12/9/202212/9/2022項目開發(fā)目標(biāo)標(biāo)2項目立即啟動，今年入市

改造棚戶區(qū)，整合軟件園物業(yè)形象31本項目需要實現(xiàn)6500元/㎡的單價11開發(fā)目標(biāo)解析析——6500元/㎡的的單價屬城市市中高檔價位位，軟件園片片區(qū)處于城市市房地產(chǎn)價值值第二梯隊價格3000元/㎡以下3000-4500元/㎡4500-6500元/㎡6500-8000元/㎡8000元/㎡以上檔次低檔中低檔中檔中高檔高檔所屬轄區(qū)金州旅順金州旅順甘井子甘井子沙河口中山西崗沙河口中山西崗典型片區(qū)旅順開發(fā)區(qū)泉水片區(qū)學(xué)府片區(qū)軟件園片區(qū)臺山-南沙片區(qū)中山片區(qū)星海片區(qū)代表樓盤金潤花園大連陽光生態(tài)城碧海尚城南嶺新城福典人家萬科城市花園宏都筑景康派伊景華園嘉和花樣年華區(qū)域價值：老市中心區(qū)區(qū)、成熟，配配套全、商貿(mào)貿(mào)氛圍濃、公公共設(shè)施全價位：均價8000-9000元/平米米物業(yè)：以酒店式公寓寓為主客戶：投資客、商商務(wù)人士區(qū)域價值：海景、廣場場、會展中心心、旅游景點點、空氣質(zhì)量量價位：9000元元/平米左右右物業(yè)：公寓及景觀觀豪宅客戶：外地人、市市內(nèi)高收入人人群區(qū)域價值：居住環(huán)境、、人文教育氛氛圍、新興城城市景象價位：均價6800元/平米米左右物業(yè)：普通住宅客戶：本區(qū)域及沙沙河口區(qū)，部部分外地人軟件園片區(qū)星海片區(qū)中山片區(qū)第一梯隊第二梯隊12項目界定城市新中心資源條件較差差的小規(guī)模中高端端住宅項目13二、項目開發(fā)發(fā)背景研究14明確項目基本本條件以后，，對項目發(fā)展展的區(qū)域背景景、市場環(huán)境境進行掃描，，是發(fā)現(xiàn)市場場機會的前提提項目所在區(qū)域域在城市中目目前的地位如如何？區(qū)域?qū)戆l(fā)展展前景如何？？區(qū)域里人口結(jié)結(jié)構(gòu)及收入狀狀況如何？界定項目的競競爭市場范圍圍競爭范圍內(nèi)的的市場供需狀狀況、產(chǎn)品素素質(zhì)、銷售狀狀況、客戶如如何？區(qū)域背景市場環(huán)境15項目位于城市市西拓的第一一站，綠色硅硅谷的腹地，，最具發(fā)展?jié)摑摿Φ膮^(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境西拓到高新區(qū)、旅順高新產(chǎn)業(yè)海景、山景和綠化北進到甘井子加工制造業(yè)污染嚴(yán)重結(jié)論在城市擴張的兩個主導(dǎo)方向中，本項目所處的西邊在產(chǎn)業(yè)和環(huán)境方面都優(yōu)于北邊大連城市規(guī)劃劃——西拓北北進產(chǎn)業(yè)規(guī)劃———建設(shè)綠色硅硅谷到2010年年，大連市規(guī)規(guī)劃將旅順南南路建成中國國“綠色硅谷谷”。本項目處于由由家村軟件園園和七賢嶺高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)基地這一““綠色硅谷””的門戶。項目所在軟件件園一期產(chǎn)業(yè)業(yè)部分目前已已基本建設(shè)完完畢，區(qū)域居居住、教育、、商業(yè)設(shè)施將將不斷完善，，區(qū)域發(fā)展日日臻成熟。16軟件園區(qū)域目目前有2萬多多產(chǎn)業(yè)人口，，人均收入屬屬大連最高水水平，其中多多數(shù)尚未購置置房屋軟件園內(nèi)企業(yè)工作人員收入狀況分析級別職位比例數(shù)量收入居住狀況高層總裁、總經(jīng)理2％7030—400萬長租300左右20—100萬多數(shù)已購房中高層總監(jiān)3％600左右20—50萬多數(shù)已購房中層員工項目經(jīng)理、部門經(jīng)理15％3000—45007—10萬部分已購房普通員工普通員工80％90005—6萬少量已購房多數(shù)在租房80003—4萬數(shù)據(jù)來源：軟軟件園股份有有限公司訪談?wù)労蛙浖@企企業(yè)職工訪談?wù)?004大連連各行業(yè)在崗崗職工人均工工資2003年，，大連信息傳傳輸、計算機機服務(wù)和軟件件業(yè)人均工資資第一次超過過了金融業(yè)，，居大連首位位。2004年，，信息傳輸、、計算機服務(wù)務(wù)和軟件業(yè)人人均工資為43045元元，為大連最最高水平。2005年，，大連軟件從從業(yè)人員人均均年收入已達達到4.5萬萬元。大連軟件業(yè)從從業(yè)人員人均均收入迅速提提高，但比北北京、上海等等城市還有較較大差距，未未來將有很大大上升空間。。軟件園目前有有2萬多產(chǎn)業(yè)業(yè)人口，人均均收入屬大連連中高水平。。其中80%為為普通職工，，年收入3-6萬，目前前多未購置房房屋。17區(qū)域背景掃描描結(jié)論軟件園區(qū)域是是承接城市高高端住宅市場場的第一站，，區(qū)域價值較較高。軟件園區(qū)域存存在大量人均均收入屬城市市中高水平的的人口，他們們多未購置房房屋，潛在購購房需求強勁勁。18明確項目基本本條件以后，，對項目發(fā)展展的區(qū)域背景景、市場環(huán)境境進行掃描，，是發(fā)現(xiàn)市場場機會的前提提項目所在區(qū)域域在城市中目目前的地位如如何？區(qū)域?qū)戆l(fā)展展前景如何？？區(qū)域里人口結(jié)結(jié)構(gòu)及收入狀狀況如何？界定項目的競競爭市場范圍圍競爭范圍內(nèi)的的市場供需狀狀況、產(chǎn)品素素質(zhì)、銷售狀狀況、客戶如如何？區(qū)域背景市場環(huán)境19根據(jù)項目本體體特征和開發(fā)發(fā)目標(biāo)確定市市場研究的范范圍項目本體特征項目規(guī)模較小，輻射力有限。資源條件較差，捕捉中高端資源敏感型客戶較困難。規(guī)劃設(shè)計受限嚴(yán)重，可能的產(chǎn)品形式有限。開發(fā)目標(biāo)是實現(xiàn)市場中高端價格。市場研究范圍城市房地產(chǎn)市場宏觀特征。周邊可能競爭區(qū)域住宅市場。區(qū)域內(nèi)住宅市場。20房地產(chǎn)進入高高速發(fā)展期，，市場需求表表現(xiàn)為數(shù)量與與質(zhì)量并重近5年來，，大連市GDP保持持快速增長長，按照GDP增長長與房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的一一般關(guān)系，，大連市的的房地產(chǎn)正正處于高速速發(fā)展階段段；固定資產(chǎn)投投資增長率率高于GDP增長率率，固定資資產(chǎn)投資活活躍；房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資從2003年年后開始爆爆發(fā)性增長長；大連市人均均GDP已已經(jīng)超過4000美美元，房地地產(chǎn)市場的的需求表現(xiàn)現(xiàn)為數(shù)量與與質(zhì)量并重重發(fā)展的階階段；人民收入穩(wěn)穩(wěn)步增長，，生活水平平逐漸提高高；21銷售面積穩(wěn)穩(wěn)步上升，，土地緊縮縮導(dǎo)致供不不應(yīng)求，價價格上漲住宅銷售量量穩(wěn)步小幅幅上升，受受04年土土地緊縮的的影響近兩兩年供應(yīng)量量下降；市場表現(xiàn)為為明顯的供供不應(yīng)求，，單價上漲漲。03年土地地集中放量量，04年年土地供應(yīng)應(yīng)緊縮，05年有所所回升；22中心區(qū)“地地荒”和房房價持續(xù)攀攀升形成市市場高賣壓壓，消費者者心理底線線被迫“水水漲船高””中山區(qū)和西西崗區(qū)土地地存量不到到10%，，城市中心心區(qū)可開發(fā)發(fā)用地少；；近年來，隨隨著單價的的上升，商商品房套均均面積持續(xù)續(xù)下降，表表明在購買買能力未有有顯著增強強的情況下下，消費者者被迫通過過適當(dāng)壓縮縮購買面積積來承受高高單價。大連擁有豐豐富的山海海資源，特特殊的地形形條件使城城市的可發(fā)發(fā)展方向受受到限制，，可開發(fā)用用地有限；；隨著城市中中心區(qū)可開開發(fā)用地日日漸減少，，房價持續(xù)續(xù)上漲，消消費者不得得不接受現(xiàn)現(xiàn)行市場價價格。23新房的供應(yīng)應(yīng)不足引爆爆三級市場場，二手房房成交量高高速增長，，需求以中中小戶型為為主二手房套均均面積為80平米以以下，三級級市場需求求以中小戶戶型為主；；由于新房單單價高、供供應(yīng)量不足足，大量需需求轉(zhuǎn)向三三級市場，，二手房銷銷售量大幅幅增長，價價格攀升；；24根據(jù)項目本本體特征和和開發(fā)目標(biāo)標(biāo)確定市場場研究的范范圍項目本體特征項目規(guī)模較小，輻射力有限。資源條件較差，捕捉中高端資源敏感型客戶較困難。規(guī)劃設(shè)計受限嚴(yán)重，可能的產(chǎn)品形式有限。開發(fā)目標(biāo)是實現(xiàn)市場中高端價格。市場研究范圍城市房地產(chǎn)市場宏觀特征。周邊可能競爭區(qū)域住宅市場。區(qū)域內(nèi)住宅市場。25從地理位置置和產(chǎn)品檔檔次考慮，，可能和本本項目存在在競爭的區(qū)區(qū)域為臺山山-南沙區(qū)區(qū)域和學(xué)府府區(qū)域地理位置考慮可能的競爭本項目規(guī)模較小，輻射力有限，所以從地理位置考慮，可能面臨周邊學(xué)府、星海和臺山-南沙區(qū)域的競爭。結(jié)合產(chǎn)品檔次可能的競爭星海區(qū)域?qū)俪鞘袃r格第一梯隊，為豪宅板塊，與本項目不存在直接競爭。臺山-南沙區(qū)域為成熟居住區(qū)，醫(yī)療、教育、商業(yè)等配套完善，2005年在售項目均價5000元/㎡左右，為本項目可能的競爭區(qū)域。學(xué)府區(qū)域依托高校和產(chǎn)業(yè)資源，住宅市場發(fā)展迅速，2006年均價接近5000元/㎡，較低的價格可能會對本項目構(gòu)成威脅。26臺山-南沙沙區(qū)域———成熟居住住區(qū)，目前前無新房供供應(yīng)，部分分項目即將將入市臺山-南沙區(qū)域本案區(qū)域價值成熟住區(qū)——純居住區(qū)域，發(fā)展較為成熟，區(qū)域居住氛圍濃厚。配套齊備——周邊商業(yè)、醫(yī)療、教育等配套設(shè)施齊備。隨著中心區(qū)土地供應(yīng)量的大幅減少，離中心區(qū)合適的距離使其房價上漲迅速?？蛻羯澈涌趨^(qū)的年輕人是臺山二手房市場主流客戶。軟件園產(chǎn)業(yè)人口也有部分已購置或者正準(zhǔn)備購置臺山二手房。價格2005年在售項目均價5000元/㎡；未來供應(yīng)產(chǎn)品預(yù)計單價超過6500元/㎡。供應(yīng)目前：區(qū)域內(nèi)無供應(yīng)未來主要供應(yīng)：大華臺山項目——計劃06年入市，總建面15.1萬㎡，主流面積119-137㎡和67-116㎡，單價可能達到6500元/㎡甚至更高。幸福e家四期——計劃06年4月開始內(nèi)部認(rèn)購，總建面15.6萬㎡，戶型面積90-170㎡，預(yù)計單價超過7000元/㎡。臺山-南沙沙區(qū)域目前前無新房供供應(yīng)。未來將有大大量新房入入市，產(chǎn)品品品質(zhì)較高高，有一定定產(chǎn)品創(chuàng)新新，預(yù)計單單價6500元/㎡㎡以上?？蛻粢员緟^(qū)區(qū)域婚齡年年輕人為主主，兼有少少量軟件園園產(chǎn)業(yè)人口口。產(chǎn)品05年產(chǎn)品以普通多層和小高層為主，未來供應(yīng)產(chǎn)品品質(zhì)有所提升，出現(xiàn)大堂、觀景電梯等產(chǎn)品創(chuàng)新。27臺山-南沙沙二手房市市場活躍，，二手房均均價6000-6500元/㎡（簡單單裝修），，接近新房房項目戶型樓層總樓層面積（㎡）總價（萬）單價（元/㎡）均價（元/㎡）電業(yè)小區(qū)3室2廳4610560571455003室2廳361246048383室2廳161056057142室2廳56915560433室2廳171056057142室2廳1785.994552332室2廳1785.78455245幸福e家3室2廳1612787685063141室162545265777蘭亭山水1室1廳455835603468392室1廳6671.495374132室2廳56104.47787466選擇了部分分較新樓盤盤作為統(tǒng)計計對象。二手房是目目前臺山-南沙區(qū)域域主要供應(yīng)應(yīng)來源。由于區(qū)域目目前無新房房供應(yīng)，二二手房價格格較高，普普通封閉小小區(qū)清水房房單價已達達6000元/㎡。臺山-南沙沙區(qū)域二手手房總體品品質(zhì)較低，，多數(shù)為90年代建建設(shè)的開敞敞式小區(qū)，，無社區(qū)圍圍合和社區(qū)區(qū)配套，房房屋較為老老舊。電業(yè)小區(qū)、、幸福e家家、蘭亭山山水等2000年后后新建封閉閉小區(qū)在二二手市場上上售價已接接近新房。。28學(xué)府區(qū)域———依托園園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)業(yè)人口和周周邊高校資資源，價格格平臺較低低，發(fā)展前前景看好學(xué)府區(qū)域本案區(qū)域價值位于高新園區(qū)內(nèi)，軟件園附近價位相對低，升值潛力大空氣質(zhì)量好，適合居住戶型較小，總價較低客戶區(qū)域內(nèi)高校教師和高新園區(qū)產(chǎn)業(yè)人口為主。少量軟件園產(chǎn)業(yè)人口。價格05年單價4000元/㎡左右。06年即將入市項目5000元/㎡起價，總價超過50萬。供應(yīng)目前：僅有少量尾盤供應(yīng)未來主要供應(yīng)：山海一家2期是未來區(qū)域主要供應(yīng)來源。06年入市，5000元/㎡起價，戶型面積100㎡以上，總價超過50萬，共6萬㎡建筑面積。學(xué)府區(qū)域目目前新房供供應(yīng)量少，，多為項目目尾盤銷售售。未來入市新新房量不大大，產(chǎn)品品品質(zhì)一般，，預(yù)期單價價5000元/㎡以以上。軟件園二二期將在在學(xué)府區(qū)區(qū)域開始始建設(shè)，，區(qū)域發(fā)發(fā)展前景景看好。?？蛻粢员颈緟^(qū)域產(chǎn)產(chǎn)業(yè)人口口和高校校教師為為主。產(chǎn)品產(chǎn)品以普通多層為主，品質(zhì)一般。未來供應(yīng)將會出現(xiàn)部分小高層產(chǎn)品。29根據(jù)項目目本體特特征和開開發(fā)目標(biāo)標(biāo)確定市市場研究究的范圍圍項目本體特征項目規(guī)模較小，輻射力有限。資源條件較差，捕捉中高端資源敏感型客戶較困難。規(guī)劃設(shè)計受限嚴(yán)重，可能的產(chǎn)品形式有限。開發(fā)目標(biāo)是實現(xiàn)市場中高端價格。市場研究范圍城市房地產(chǎn)市場宏觀特征。周邊可能競爭區(qū)域住宅市場。區(qū)域內(nèi)住宅市場。30區(qū)域內(nèi)目目前和未未來供應(yīng)應(yīng)均以小小面積投投資型和和大面積積舒適型型產(chǎn)品為為主，且且目前供供應(yīng)量較較少主要供應(yīng)樓盤主流戶型面積供應(yīng)量價格賣點CITYONE46㎡299套均價7000元/㎡左右總價低投資前景好位于軟件園核心位置COMPINB棟35-60㎡316套均價6800元/㎡左右總價低投資前景好社區(qū)環(huán)境好COMPINAC棟130-160㎡181套均價6600元/㎡左右良好的自然環(huán)境濃厚的人文氛圍區(qū)域發(fā)展?jié)摿妵H新城四期（未來供應(yīng)）160㎡16-17萬㎡起價8000元/㎡區(qū)域自然和人文環(huán)境豪宅產(chǎn)品海景景觀資源區(qū)域目前前供應(yīng)以以小面積積投資型型和大面面積舒適適型產(chǎn)品品為主；；未來國際際新城四四期主打打160㎡以上上海景豪豪宅產(chǎn)品品；31針對投資資型客戶戶的小戶戶型產(chǎn)品品目前市市場表現(xiàn)現(xiàn)良好，，投資客客看重企企業(yè)高層層租房需需求，但但普通職職員是目目前區(qū)域域內(nèi)主流流租房客客戶CITYONE自2005年年11月月26日日開盤至至今，已已售出184套套。雖然然經(jīng)歷了了房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的淡季1月和2月，但但平均銷銷售速度度可達46套/月。目目前銷售售又進入入一個高高潮期。。軟件園企業(yè)職工居住狀況級別職位比例數(shù)量居住狀況高層總裁、總經(jīng)理2％400左右長租或已購房中高層總監(jiān)3％600左右多數(shù)已購房中層員工項目經(jīng)理部門經(jīng)理15％4000左右部分已購房普通員工普通員工80％17000左右少量已購房多數(shù)在租房調(diào)查顯示示：軟件園企企業(yè)高層層數(shù)量較較少，多多長期在在市內(nèi)租租住酒店店或高級級公寓。。中層和中中高層員員工收入入水平較較高，多多已購置置房屋。。目前普通通員工中中大多數(shù)數(shù)租住房房屋。但但由于收收入有限限，可以以承受的的租賃價價格為：：40-50㎡，，一居室室，500-600元元/月；；60-70㎡，，二居室室，1000-1300元/月。軟件園近近幾年房房價上漲漲速度較較快，判判斷未來來房價仍仍有上升升空間。。產(chǎn)品總價價較低，，多在25-35萬。。不關(guān)注社社區(qū)環(huán)境境、樓層層、戶型型、朝向向、采光光等因素素。看中軟件件園2萬萬多產(chǎn)業(yè)業(yè)人口尤尤其是中中高層管管理者的的租房需需求。預(yù)期租金金：50㎡一一居室2000-3000元元/月。。投資型客客戶購買買區(qū)域內(nèi)內(nèi)小戶型型產(chǎn)品的的考慮因因素32軟件園區(qū)區(qū)域內(nèi)二二手房市市場較為為活躍，，單價接接近在售售新房項目戶型樓層總樓層面積（㎡）總價（萬）單價（元/㎡）平均單價（元/㎡）國際新城2室2廳913100.1475748972702室1廳131378557051學(xué)清園3室2廳55101.2377760666293室2廳361267962693室2廳26130.838061143室2廳5697.2963.56526鴻基書香園2室2廳4610471.2684666413室2廳451319673283室2廳551035553393室2廳612133.18261603室2廳4614111078012室2廳411102656372軟件園開開發(fā)前原原有房屋屋無小區(qū)區(qū)且房屋屋老舊，，無可比比性，故故選取近近幾年開開發(fā)建設(shè)設(shè)的商品品房為研研究對象象。區(qū)域內(nèi)有有一定量量二手房房供應(yīng)，，價格已已達6600-7200元/㎡（精精裝修）），產(chǎn)品品品質(zhì)較較好，但但仍停留留在傳統(tǒng)統(tǒng)居住社社區(qū)階段段。33隨著產(chǎn)品品品質(zhì)的的提高和和房價的的不斷攀攀升，客客戶來源源從區(qū)域域內(nèi)向區(qū)區(qū)域外逐逐漸擴大大項目價格客戶以前供應(yīng)學(xué)清園、知音園3000元/㎡周邊高校教師軟件園中高端人士國際新城均價5000元/㎡軟件園中高端人士沙河口區(qū)住房升級型客戶外省市置業(yè)客戶目前供應(yīng)CITYONE均價7000元/㎡左右沙河口投資客為主部分軟件園自住客戶康派均價6800元/㎡左右沙河口區(qū)中高端客戶市內(nèi)其它區(qū)域高收入人群東北三省客戶未來供應(yīng)國際新城四期起價8000元/㎡市域范圍內(nèi)中高端客戶東北三省實力購房者康派成交客戶居住區(qū)域統(tǒng)計分析學(xué)清園和和知音園園項目主主要客戶戶均來自自區(qū)域內(nèi)內(nèi)高校教教師和企企業(yè)中高高收入者者。國際新城城項目開開始出現(xiàn)現(xiàn)大量沙沙河口區(qū)區(qū)住房升升級型客客戶和外外省市置置業(yè)客戶戶。到目前在在售的CITYONE和康派派則會發(fā)發(fā)現(xiàn)，沙沙河口和和東三省省客戶成成為項目目主要客客戶來源源。軟件園產(chǎn)業(yè)業(yè)人口僅有有2萬多，，其中中高高端客戶數(shù)數(shù)量有限，，且經(jīng)過學(xué)學(xué)清園等五五個項目的的消化，其其住房需求求多已被滿滿足。軟件園內(nèi)區(qū)區(qū)域外客戶戶多為中高高端客戶，，對資源條條件要求較較高。34宿舍商品房90年代之之前單位分配戶型統(tǒng)一封閉小區(qū)住宅小區(qū)90年代開開始市場交易與與福利、微微利等形式式戶型單一90年中期期市場交易戶型變化(廳、衛(wèi)、、陽臺、朝朝向)出現(xiàn)初級水水平物業(yè)管管理90年代末末市場交易出現(xiàn)社區(qū)商商業(yè)、幼兒兒園等配套套封閉式管理理物業(yè)管理理水平較低低主題社區(qū)市場交易社區(qū)配套戶型創(chuàng)新封閉式管理理人性化服服務(wù)社區(qū)中心園園林景觀社區(qū)文化社區(qū)會所等等本區(qū)域和周周邊區(qū)域所所處階段目前本區(qū)域域和周邊區(qū)區(qū)域樓盤處處于封閉小小區(qū)和初級級主題社區(qū)區(qū)階段封閉小區(qū)：：山海一家家、硅谷假假日等項目目。初級主題社社區(qū)：國際際新城、康康派等項目目。35尚未出現(xiàn)附附加明確社社區(qū)文化的的主題社區(qū)區(qū)通過各種價價值的累加加，房地產(chǎn)價格格不斷提高高，品牌形形象逐步提提升！地段價值產(chǎn)品創(chuàng)新價值人文、品牌價值實體價值精神價值區(qū)域代表樓盤實體價值精神價值軟件園國際新城、康派一定的產(chǎn)品創(chuàng)新和社區(qū)感的營造區(qū)域人文氛圍價值和億達品牌價值臺山-南沙幸福E家地段價值的實現(xiàn)無學(xué)府山海一家、大有恬園、硅谷假日地段價值的實現(xiàn)和一定的產(chǎn)品創(chuàng)新區(qū)域人文氛圍價值星海一品星海、星海假日一線海景資源無目前本區(qū)域域和周邊區(qū)區(qū)域樓盤已已經(jīng)在產(chǎn)品品創(chuàng)新上附附加新的價價值，觀光光電梯、LOFT等等新的產(chǎn)品品形式不斷斷出現(xiàn)，逐逐步向主題題社區(qū)邁進進。區(qū)域主流人人口年輕、、高知，對對生活有較較高的精神神需求，對對文化有很很強的感知知力。但目前本區(qū)區(qū)域和周邊邊區(qū)域樓盤盤尚未出現(xiàn)現(xiàn)附加明確確社區(qū)文化化的主題社社區(qū)。36市場環(huán)境掃掃描結(jié)論大連市房地地產(chǎn)進入高高速發(fā)展期期，土地緊緊縮導(dǎo)致供供不應(yīng)求，，價格上漲漲，消費者者心理底線線被迫“水水漲船高””，部分消消費者轉(zhuǎn)向向二手房市市場。臺山-南沙沙區(qū)域二手手房市場活活躍，價格格接近新房房。未來將將有大量新新房入市，，產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)較高，預(yù)預(yù)計單價6500元元/㎡以上上，與本項項目存在潛潛在競爭。。學(xué)府區(qū)域目目前新房供供應(yīng)量少，，未來入市市新房量不不大，產(chǎn)品品品質(zhì)一般般，預(yù)期單單價5000元/㎡㎡以上，與與本項目在在價格上有有一定的競競爭優(yōu)勢。。軟件園區(qū)域域目前供應(yīng)應(yīng)量較少，，未來四期期供應(yīng)以海海景豪宅產(chǎn)產(chǎn)品為主，，與本項目目不存在市市場競爭。。軟件園內(nèi)和和周邊區(qū)域域樓盤均處處于封閉小小區(qū)和初級級主題社區(qū)區(qū)階段，尚尚未出現(xiàn)附附加人文價價值的主題題社區(qū)，為為本項目產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新提提供了可能能。37三、基于背背景掃描發(fā)發(fā)現(xiàn)市場機機會38通過區(qū)域背背景的掃描描發(fā)現(xiàn)了一一批有較強強支付能力力的潛在客客戶軟件園區(qū)域域是承接城城市高端住住宅市場的的第一站，，區(qū)域價值值較高。軟件園區(qū)域域存在大量量人均收入入屬城市中中高水平的的人口，他他們多未購購置房屋，，潛在購房房需求強勁勁。機會一：軟軟件園區(qū)域域內(nèi)占產(chǎn)業(yè)業(yè)人口80%的普通通職工多未未購置房屋屋，他們收收入水平較較高，有較較強的支付付能力，潛潛在購房需需求強勁，，可能成為為本項目客客戶。39區(qū)域高收入入產(chǎn)業(yè)人口口和周邊高高校年輕教教師特征年齡多為25-35歲，處于婚齡行業(yè)軟件、IT、教育工作地點軟件園和周邊高校工作狀態(tài)剛畢業(yè)工作幾年，處于事業(yè)的起點和奮斗期，一般還在做基層工作；工作時間較長，常需加班；收入水平家庭年收入6-10萬居住狀態(tài)多租住房屋，家庭（2人）月租房費用約為1000-1300元消費觀念追求時尚，對品質(zhì)有一定要求；看重情調(diào)、風(fēng)格；消費行為經(jīng)常外出就餐或休閑娛樂；喜歡去市內(nèi)商場購物；其他他們中很多不是大連本地人，但在大連讀書，畢業(yè)后留在大連，希望以后能在大連居??；軟件園周邊邊東北財經(jīng)經(jīng)大學(xué)和大大連理工大大學(xué)等高等等院校近年年來發(fā)展迅迅速，大批批畢業(yè)生留留校任職，，年輕教師師（任教不不滿三年））年收入在在4萬左右右，目前租租住民居，，通過訪談?wù)劙l(fā)現(xiàn)這類類人群存在在迫切的購購房需求。。40訪談發(fā)現(xiàn)軟軟件園普通通員工和周周邊高校年年輕教師有有強烈的購購房需求通過訪談IBM、HP等公司司普通職員員和東財、、理工年輕輕教師，總總結(jié)出他們們的購房關(guān)關(guān)鍵需求如如下：此類人群多多為25-35歲，，多數(shù)為本本科畢業(yè)，，學(xué)歷較高。處于于婚婚齡齡或或已已婚婚，，年年收收入入3-6萬萬，，目目前前租租住住房房屋屋，，家家庭庭月月租租房房費費用用約約為為1000-1300元元。。他他們們購房房需需求求強強烈烈，，希望望早早日日購購房房以以節(jié)節(jié)省省租租房房費費用用。。區(qū)域域內(nèi)內(nèi)目目前前沒沒有有合合適適他他們們計計劃劃購購置置的的房房屋屋作作為為長長期期居居住住的的第第一一居居所所，，而而區(qū)區(qū)域域外外的的房房屋屋不不是是太太遠(yuǎn)遠(yuǎn)就就是是總總價價過過高高，，目前前處處于于觀觀望望狀狀態(tài)態(tài)。希望望房房屋屋能能夠夠滿滿足足基基本本的的居居住住功功能能，，所所以以傾向向購購買買普普通通大大小小兩兩居居室室70-100㎡㎡。這類類家家庭庭目目前前收收入入不不是是很很高高，，處處于于事事業(yè)業(yè)的的起起點點和和奮奮斗斗期期，，一一般般還還在在做做基基層層工工作作。。對對房房屋屋的的購購買買抱抱一一種種務(wù)務(wù)實實的的態(tài)態(tài)度度，，從從自自己己現(xiàn)現(xiàn)有有的的經(jīng)經(jīng)濟濟能能力力，，未未來來事事業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展及及對對未未來來生生活活的的設(shè)設(shè)想想出出發(fā)發(fā)買買房房，，多多數(shù)數(shù)能能承承受受的的總價價上上限限為為40-50萬萬。這類類人人群群工工作作時時間間較較長長，，多多需需要要加加班班。。在在總總價價可可以以承承受受的的范范圍圍內(nèi)內(nèi)，，需要要房房屋屋離離工工作作地地點點足足夠夠近近。部部分分人人群群沒沒有有購購買買山山海海一一家家等等學(xué)學(xué)府府區(qū)區(qū)樓樓盤盤的的原原因因是是認(rèn)認(rèn)為為距距離離較較遠(yuǎn)遠(yuǎn)。。對產(chǎn)品品品質(zhì)質(zhì)有較較高要要求，認(rèn)為為學(xué)府府片區(qū)區(qū)樓盤盤產(chǎn)品品品質(zhì)質(zhì)一般般。41結(jié)合普普通職職工、、高校校年輕輕教師師對住住宅產(chǎn)產(chǎn)品的的需求求和市市場供供應(yīng)產(chǎn)產(chǎn)品狀狀況發(fā)發(fā)現(xiàn)市市場供供應(yīng)存存在缺缺失希望房房屋能能夠滿滿足基基本的的居住住功能能，所所以傾傾向購購買普普通大大小兩兩居室室70-100㎡。。這類類家庭庭目前前收入入不是是很高高，處處于事事業(yè)的的起點點和奮奮斗期期，一一般還還在做做基層層工作作，多多數(shù)能能承受受的總總價上上限為為40-50萬萬。區(qū)域內(nèi)內(nèi)：總總價40-50萬內(nèi)內(nèi)，70-100㎡㎡居住住型兩兩居在在區(qū)域域內(nèi)供供應(yīng)量量很少少，COMPIN和和CITYONE僅僅有幾幾十套套產(chǎn)品品供應(yīng)應(yīng)。按按目前前消化化速度度，等等本項項目入入市則則無此此類產(chǎn)產(chǎn)品供供應(yīng)。。未來來國際際新城城四期期無此此類產(chǎn)產(chǎn)品供供應(yīng)。。競爭區(qū)區(qū)域：：臺山山-南南沙區(qū)區(qū)域未未來供供應(yīng)產(chǎn)產(chǎn)品單單價較較高，，總價價上限限滿足足40-50萬萬的兩兩居室室量較較少；；學(xué)府府區(qū)域域未來來主要要供應(yīng)應(yīng)量來來自山山海一一家二二期，，其戶戶型面面積較較大，，均超超過100㎡，，使總總價均均超過過50萬。。機會二二：軟軟件園園內(nèi)和和競爭爭區(qū)域域滿足足普通通職工工和高高校年年輕教教師需需求的的總價價40-50萬萬內(nèi)，，70-100㎡居居住型型產(chǎn)品品供應(yīng)應(yīng)量較較少。。42距軟件件園產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)10分鐘鐘的步步行距距離是是本項項目獨獨一無無二的的優(yōu)勢勢這類人人群工工作時時間較較長，，多需需要加加班。。在總總價可可以承承受的的范圍圍內(nèi)，，需要要房屋屋離工工作地地點足足夠近近。部部分人人群沒沒有購購買山山海一一家等等學(xué)府府區(qū)樓樓盤的的原因因是認(rèn)認(rèn)為距距離較較遠(yuǎn)。。本項目目地塊塊距軟軟件園園產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)僅僅10分分鐘步步行距距離，，完全全可以以實現(xiàn)現(xiàn)步行行通勤勤，大大大節(jié)節(jié)省了了通勤勤時間間和通通勤成成本。。從學(xué)府府區(qū)到到軟件件園產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)乘車車需20分分鐘，，中途途需倒倒車，，上下下班高高峰期期通行行狀況況不佳佳，且且公共共交通通運營營時間間較短短，不不能滿滿足普普通職職工加加班需需求。。臺山-南沙沙區(qū)域域公共共交通通運營營時間間也較較短，，且上上下班班高峰峰期交交通擁擁堵。。機會三三：距距離工工作地地點足足夠近近是軟軟件園園普通通職工工和高高校年年輕教教師購購房關(guān)關(guān)注要要素，，也是是本項項目獨獨有的的優(yōu)勢勢。43四、發(fā)發(fā)展策策略及及項目目定位位44項目競競爭分分析———通通過強強吸引引力的的產(chǎn)品品將目目標(biāo)客客戶留留在園園區(qū)內(nèi)內(nèi)學(xué)府府區(qū)區(qū)域域臺山山-南南沙沙區(qū)域域軟件件園園區(qū)域域臺山山-南南沙沙區(qū)區(qū)域域競競爭爭二手手房房售售價價已已接接近近新新房房，，與與本本項項目目無無可可比比競競爭爭；；未來來供供應(yīng)應(yīng)新新房房產(chǎn)產(chǎn)品品品品質(zhì)質(zhì)較較高高，，單單價價與與本本項項目目相相當(dāng)當(dāng)或或更更高高，，但但距距離離軟軟件件園園較較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，，本本項項目目以以距距離離取取勝勝。。軟件件園園區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)部部競競爭爭區(qū)域域內(nèi)內(nèi)部部無無新新房房競競爭爭；；二手手房房單單價價較較高高，，且且產(chǎn)產(chǎn)品品停停留留在在初初級級主主題題社社區(qū)區(qū)階階段段，，本本項項目目以以針針對對性性的的產(chǎn)產(chǎn)品品打打造造贏贏得得競競爭爭。。學(xué)府府區(qū)區(qū)域域競競爭爭學(xué)府府區(qū)區(qū)域域未未來來新新房房供供應(yīng)應(yīng)量量不不大大，，且且產(chǎn)產(chǎn)品品品品質(zhì)質(zhì)一一般般，，單單價價較較低低，，但但戶戶型型面面積積較較大大，，總總價價較較高高。。本本項項目目通通過過控控制制戶戶型型面面積積來來控控制制總總價價，，以以便便利利的的通通勤勤交交通通和和全全方方位位迎迎合合目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶需需求求來來贏贏得得競競爭爭。。45軟件件園園內(nèi)內(nèi)和和周周邊邊區(qū)區(qū)域域尚尚未未出出現(xiàn)現(xiàn)附附加加人人文文價價值值的的主主題題社社區(qū)區(qū)是是我我們們贏贏得得競競爭爭的的機機會會軟件件園園內(nèi)內(nèi)和和周周邊邊區(qū)區(qū)域域樓樓盤盤均均處處于于封封閉閉小小區(qū)區(qū)和和初初級級主主題題社社區(qū)區(qū)階階段段，，尚尚未未出出現(xiàn)現(xiàn)附附加加人人文文價價值值的的主主題題社社區(qū)區(qū)。。軟件件園園產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)人人口口和和周周邊邊高高校校年年輕輕教教師師25-35歲歲，，多多為為本本科科畢畢業(yè)業(yè)，，學(xué)學(xué)歷歷較較高高，，對對文文化化有有較較強強的的感感知知能能力力。。部分分客客戶戶放放棄棄選選擇擇山山海海一一家家、、硅硅谷谷假假日日等等樓樓盤盤主主要要是是因因為為距距離離較較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，，其其次次認(rèn)認(rèn)為為產(chǎn)產(chǎn)品品特特點點不不強強。。競爭區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)尚未未出現(xiàn)現(xiàn)主題題社區(qū)區(qū)，而而軟件件園產(chǎn)產(chǎn)業(yè)人人口和和周邊邊高校校年輕輕教師師均為為高知知人群群，對對文化化有較較強的的感知知能力力，是是本項項目產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)發(fā)力點點。46項目發(fā)發(fā)展策策略機會一一：軟軟件園園區(qū)域域內(nèi)占占產(chǎn)業(yè)業(yè)人口口80%的的普通通職工工多未未購置置房屋屋，他他們收收入水水平較較高，，有較較強的的支付付能力力，潛潛在購購房需需求強強勁，，可能能成為為本項項目客客戶。。機會二二：軟軟件園園內(nèi)和和競爭爭區(qū)域域滿足足普通通職工工和高高校年年輕教教師需需求的的總價價40-50萬萬內(nèi)，，70-100㎡居居住型型兩居居產(chǎn)品品供應(yīng)應(yīng)量較較少。。機會三三：距距離工工作地地點足足夠近近是軟軟件園園普通通職工工和高高校年年輕教教師購購房關(guān)關(guān)注要要素，，也是是本項項目獨獨有的的優(yōu)勢勢。競爭區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)尚未未出現(xiàn)現(xiàn)主題題社區(qū)區(qū)，而而軟件件園產(chǎn)產(chǎn)業(yè)人人口和和周邊邊高校校年輕輕教師師均為為高知知人群群，對對文化化有較較強的的感知知能力力，是是本項項目產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)發(fā)力點點。面向區(qū)區(qū)域主主流人人口合理控控制單單戶面面積強調(diào)步步行通通勤便便利打造主主題社社區(qū)市場機機會競爭力力47與本項項目相相似的的目標(biāo)標(biāo)客戶戶，案案例對對客戶戶的深深層特特質(zhì)和和情感感需求求進行行了深深入挖挖掘。。——北北京··橡樹樹灣針對北北京CBD白領(lǐng)領(lǐng)的純純粹青青年社社區(qū)。?！北本ぁれ盘靥貐^(qū)指導(dǎo)我我們更更清晰晰地認(rèn)認(rèn)識目目標(biāo)客客戶，，挖掘掘客戶戶的深深層需需求與本項項目相相似的的小規(guī)規(guī)模物物業(yè)，，主打打都市市年輕輕白領(lǐng)領(lǐng)的主主題社社區(qū)營營造贏贏得了了客戶戶認(rèn)同同?！钌钲凇ぁ愱栮柼煜孪露ㄎ欢级际心昴贻p白白領(lǐng)的的主題題社區(qū)區(qū)如何何營造造48北京·橡樹灣灣（ITOWN中關(guān)村村科技技園區(qū)區(qū)上地科科技園園區(qū)項目簡介介地理位置置：上地信信息產(chǎn)業(yè)業(yè)基地南南側(cè)，周周邊清華華、北大大等眾多多高校云云集，各各大科研研院所分分布其間間。項目經(jīng)濟濟技術(shù)指指標(biāo)：占地45萬㎡㎡，建筑筑面積70萬㎡㎡，規(guī)劃劃用途是是住宅、、商業(yè)金金融與綜綜合配套套（托幼幼、體育育設(shè)施））。區(qū)域機構(gòu)構(gòu)：中關(guān)村村區(qū)域共共有68所大大專學(xué)校校，230多所所中央級級的科研研院所和和上萬個企企業(yè)，同時有38萬科科技研究究人員。。項目定位位：面向中關(guān)關(guān)村產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)和和高等院院校高知知人群，，打造學(xué)學(xué)院風(fēng)情情高品質(zhì)質(zhì)居住社社區(qū)。49骨子里的的校園文文化精神神——中中國“硅硅谷”人人群的深深層氣質(zhì)質(zhì)產(chǎn)業(yè)化對對中關(guān)村村-上地地區(qū)域人人群的沖沖擊，使使得經(jīng)濟濟一時成成為彼此此思考的的中心，，更多的的人為了了生計、、為了事事業(yè)在奔奔波忙碌碌。“我在北北大畢業(yè)業(yè)后繼續(xù)續(xù)任教””“我在清清華畢業(yè)業(yè)后仍在在中關(guān)村村工作””“很久沒沒有回學(xué)學(xué)校看看看了”“我很忙忙，生活活的壓力力很大，，除了工工作，別別的都沒沒時間想想”“上周因因為工作作匆匆回回了一趟趟學(xué)校，，真好””“我的事事業(yè)很成成功，但但是覺得得缺少什什么”“……””人生的最最關(guān)鍵階階段在大大學(xué)里度度過，最好的朋朋友是在在校園里里結(jié)交的的，另一半是是原來的的大學(xué)同同學(xué)，最敬重的的人還在在大學(xué)里里教書，，回憶起最最快樂的的時光發(fā)發(fā)生在大大學(xué)里，，……為了對項項目進行行準(zhǔn)確定定位，開開發(fā)商華華潤置地地對中關(guān)關(guān)村人群群的特質(zhì)質(zhì)進行了了深入研研究。橡樹灣———與本本項目目目標(biāo)客戶戶相同的的深層特特質(zhì)：骨子里的的校園文文化精神神；關(guān)鍵詞：：放松、、高知、、交流、、活力、、多元；；50深圳·麗陽天下下：面向向白領(lǐng)階階層資源源條件較較差的小小規(guī)模單單體項目目在競爭爭中脫穎穎而出項目簡介介總建面6萬平米米，由2棟32層塔樓樓組成，，1-2層為4500平米商商業(yè)群樓樓；優(yōu)勢：毗毗鄰中心心區(qū)，成成熟配套套，便利利交通，，臨主干干道，利利于展示示；劣勢：緊緊臨新洲洲立交橋橋，噪音音影響嚴(yán)嚴(yán)重；單體物業(yè)業(yè)，無小小區(qū)環(huán)境境，與大大型社區(qū)區(qū)樓盤相相比有先先天不足足；客戶定位位：年輕輕白領(lǐng)+投資人人士面對周邊邊同時入入市的大大量同質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品的的競爭，，本項目目利用主主題社區(qū)區(qū)贏得了了競爭，，獲得了了市場熱熱銷。競爭格局局：2002年麗陽陽天下所所在石廈廈片區(qū)將將有超過過3000套以以上小戶戶型單位位的供應(yīng)應(yīng)量，成成為深圳圳小戶型型供應(yīng)量量最大的的、小戶戶型樓盤盤分布最最密集的的區(qū)域。。51麗陽天下下成功關(guān)關(guān)鍵因素素——CONDO主題題的重新新定義與與詮釋CONDO倡導(dǎo)導(dǎo)的八大大生活主主張：年輕的陽光的便利的共享的都市的核心的小尺度的的軌道上的的52CONDO八大大生活主主張的功功能體現(xiàn)現(xiàn)——社社區(qū)功能能模式CONDO社區(qū)大堂設(shè)施：留言板室內(nèi)大樹、噴泉休閑座椅TV自動售貨機飲水機背景音樂點唱機書吧鮮花店前廣場及及綠化帶帶：3人籃球球場街燈、休休閑座椅椅滑道板裙樓商業(yè)配套：CONDO酒吧24小時便利店小區(qū)食堂銀行/ATM柜員機快速沖印店書店寄賣中心藥店架空層：自助洗衣衣房/干干衣房；；乒乓球臺臺，單雙雙杠，吊吊環(huán)，秋秋千等運運動設(shè)施施跑步機、、自行車車機、舉舉重機等等健身設(shè)設(shè)施物業(yè)管理理服務(wù)：：鐘點工工服務(wù)、、商務(wù)中中心、保保安保潔潔以物業(yè)業(yè)助理的的形象出出現(xiàn)產(chǎn)品理念念建立在在社區(qū)資資源的配配套組合合上，概概念和精精神通過過可以感感知的物物質(zhì)資源源展現(xiàn)出出來，概概念價值值得以深深化53北京·炫特區(qū)區(qū)（SHOWMYLIFE））項目簡簡介地理位位置：炫特特區(qū)地地處CBD、燕燕莎商商圈和和使館館區(qū)輻輻射地地帶，，貼鄰鄰朝陽陽北路路，緊緊臨東東四環(huán)環(huán)路。。項目經(jīng)經(jīng)濟技技術(shù)指指標(biāo)：占地地7.89萬㎡㎡，建建筑面面積30萬萬㎡，，共4000套套住宅宅。核心客客戶：：北京東東部CBD年輕輕白領(lǐng)領(lǐng)炫特區(qū)區(qū)國際際青年年社區(qū)區(qū)——全全國第第一個個完全全國際際化的的青年年社區(qū)區(qū)54完全根根據(jù)青青年人人特點點的產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計與與社區(qū)區(qū)配套套戶型在戶型型功能能設(shè)計計上對對青年年人的的的家家庭結(jié)結(jié)構(gòu)和和個體體空間間人性性化進進行深深入研研究。。一居居為42至至60平米米，二二居為為60到80平平米，，廳、、臥、、廚、、衛(wèi)等等功能配配套齊齊全，，且布布局完完善，充分分保障障起居居、私私密部部分，，零居居室為為40平米米以下下30平米米以上上(備備廚房房)，，戶型型設(shè)計計更為為合理理和人人性化化。社區(qū)配配套大型自自助餐餐廳與與大型型自助助洗衣衣房，，完全全按國國際化化標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)置置。炫炫特區(qū)區(qū)還與與青鳥鳥健身身一起起共同同打造造炫特特區(qū)青青鳥健健身會會所。。社區(qū)公公共空空間在社區(qū)區(qū)各樓樓座之之間的的園林林中散散布著著二十十多個個活動動場所所。小小溪步步道、、棋弈弈廣場場、運運動場場、攀攀巖石石壁、、小溪溪步道道等，，為居居民提提供了了優(yōu)美美的戶戶外運運動環(huán)環(huán)境和和場地地，同時也也促進進了業(yè)業(yè)主之之間交交流溝溝通，，滿足足了年年輕人人結(jié)交交朋友友的愿愿望物業(yè)服服務(wù)專業(yè)的的物業(yè)業(yè)管理理公司司提供供的18項項星級級酒店店式服服務(wù)，，呼叫叫服務(wù)務(wù)、上上門清清潔、、送餐餐、洗洗衣等等。商商務(wù)中中心提提供的的復(fù)印印、打打字、、傳真真、郵郵件、、快遞遞、票票務(wù)等等服務(wù)務(wù)，全全面提提升生生活品品質(zhì)。。55案例借借鑒啟啟示橡樹灣灣———與本本項目目目標(biāo)標(biāo)客戶戶相同同的深深層特特質(zhì)：：骨子里里的校校園文文化精精神；；關(guān)鍵詞詞：放放松、、高知知、交交流、、活力力、多多元；；麗陽天天下———面面向都都市年年輕白白領(lǐng)主主題社社區(qū)的的營造造：年輕的的、陽陽光的的、便便利的的、共共享的的主題題社區(qū)區(qū)營造造符合合都市市年輕輕白領(lǐng)領(lǐng)的情情感和和生活活需求求；CONDO主題題概念念通過過社區(qū)區(qū)資源源的配配套組組合，，淋漓漓盡致致的表表達出出來；；炫特區(qū)區(qū)———全國國第一一個完完全國國際化化的青青年社社區(qū)：：全方位位的國國際青青年社社區(qū)的的打造造56項目定定位億達國國際際青年年社區(qū)區(qū)活力··溝通通·精精品——建建立國國際青青年社社區(qū)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)體體系（InternationalYouthCommunitySystem)億達達作作為為大大連連本本地地開開發(fā)發(fā)商商中中的的領(lǐng)領(lǐng)袖袖角角色色，，在在客客戶戶心心目目中中已已經(jīng)經(jīng)建建立立起起堅堅定定的的品品牌牌形形象象。。雖雖然然棚棚戶戶區(qū)區(qū)只只是是億億達達在在軟軟件件園園住住宅宅地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)中中的的一一個個小小規(guī)規(guī)模模項項目目，，但但仍仍然然背背負(fù)負(fù)著著鞏鞏固固和和提提升升億億達達企企業(yè)業(yè)品品牌牌的的責(zé)責(zé)任任。。國國際際青青年年社社區(qū)區(qū)的的形形象象不不但但符符合合目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶的的深深層層情情感感需需求求，，也也契契合合了了億億達達的的品品牌牌形形象象。。57居住空間間不論居室室面積大大小，廳廳、臥、、廚、衛(wèi)衛(wèi)等功能配套套齊全，，且布局局完善，，充分保保障起居居、私密密部分。社區(qū)DIS系統(tǒng)統(tǒng)建筑外立立面、社社區(qū)形象象、園林林意向等等社區(qū)DIS系系統(tǒng)要處處處體現(xiàn)社區(qū)區(qū)主題標(biāo)標(biāo)志，并并傳達年年輕的概概念。社區(qū)業(yè)主主組織社區(qū)業(yè)主主自發(fā)形形成的業(yè)業(yè)余愛好好組織：：籃球聯(lián)聯(lián)盟、電電影好友友等，促進業(yè)主主之間的的交流。社區(qū)配套套給忙于工工作的年年輕業(yè)主主生活帶帶來極大大便利的的社區(qū)配配套：自助餐餐廳、自自助洗衣衣房、24小時時便利店店等。社區(qū)物業(yè)業(yè)服務(wù)鐘點工服服務(wù)、商商務(wù)中心心、保安安保潔以以務(wù)業(yè)助助理的形形象出現(xiàn)現(xiàn)，充分便利利年輕人人的生活活。前提條件件地段：項目位位于城市市或區(qū)域域的核心心地段，，有一定定城市感感。硬件設(shè)施施公共空間間社區(qū)內(nèi)部部設(shè)置足足夠的公公共活動動空間，，方便業(yè)主主活動和和交流。軟件配套套KPI可為因素素58形象定位位

———國際青青年社區(qū)區(qū)：活力力、溝通通、精品品活力溝通精品建筑造型型簡潔亮亮麗社區(qū)配套套充滿運運動元素素社區(qū)年輕輕人聚集集一切不因因小而陋陋，但因因小而精精。社區(qū)———小而精精致配套———小而實實用戶型———小而舒舒適在社區(qū)的的三人籃籃球場和和鄰居打打球打到到大汗淋淋漓，然然后痛快快暢談人人生，釋釋放工作作中諸多多的壓力力和想法法。社區(qū)里充充滿溝通通，鄰里里互助，，生活輕輕松而愉愉快。59客戶定位位——軟軟件園年年輕白領(lǐng)領(lǐng)為本項項目核心心客戶，，周邊高高校年輕輕教師是是本項目目重要客客戶年輕有活活力，消消費觀念念超前，，對未來來生活充充滿憧憬憬。他們追求求生活品品質(zhì)，可可以減少少消費的的量，但但是不可可以降低低消費水水平，愿愿意為有有品質(zhì)感感的東西西而付費費。喜歡現(xiàn)代代的東西西，各種種高新產(chǎn)產(chǎn)品的領(lǐng)領(lǐng)先使用用者。深層精神神氣質(zhì)———骨子子里的校校園文化化精神。。懷戀校園園生活，，喜歡與與同齡人人交往，，希望大大家能一一起踢球球，一起起為自己己喜歡的的球隊加加油！年輕、時時尚、講講究生活活品位的的他們，，有著骨骨子里的的校園文文化精神神60客戶定位位——繁繁忙疲憊憊的工作作讓他們們更加懷懷念校園園里暢快快交流的的空間已經(jīng)晚上上9點了了，老板板臨走前前留下的的工作是是不是要要干到12點？？終于有一一個不用用加班的的周末，，老同學(xué)學(xué)新同事事一起聚聚聚吧??！拖著疲憊憊的身體體回到了了“家””，看著著租住房房間里斑斑駁的墻墻皮，他他們開始始幻想溫溫馨的小小屋。因為年年輕，，所以以有很很多想想法；；因為為年輕輕，所所以喜喜歡結(jié)結(jié)交朋朋友。。但現(xiàn)現(xiàn)在卻卻很少少有機機會把把自己己心中中的想想法與與人分分享，，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)生活活圈子子越來來越小小，生生活僅僅僅是是工作作。越越發(fā)懷懷念在在學(xué)校校的臥臥談會會，想想念和和同齡齡人交交流的的暢快快。除除了同同學(xué)聚聚會，，還能能找到到另一一個可可以交交流溝溝通的的空間間嗎？？61五、物物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議62物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議原原則物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議企業(yè)視視角定位視視角技術(shù)視視角基于客客戶的的需求求，準(zhǔn)準(zhǔn)確的的體現(xiàn)現(xiàn)項目目定位位。滿足功功能需需求激發(fā)在在情感感需求求上的的共鳴鳴億達在在大連連市場場已經(jīng)經(jīng)建立立了良良好的的中高端端住宅開開發(fā)企企業(yè)的的認(rèn)知知，其其品牌牌號召召力強強，在在產(chǎn)品形形象和和品質(zhì)質(zhì)方面更更為突突出。。周邊環(huán)環(huán)境較較差，，本項項目需需要通通過產(chǎn)產(chǎn)品自自身的的品質(zhì)質(zhì)和亮亮點體體現(xiàn)億億達品品牌的的定位位，強強化品品牌的的市場場認(rèn)知知。在技術(shù)術(shù)條件件允許許下著著眼于于企業(yè)業(yè)品牌牌的延延續(xù)，，體現(xiàn)現(xiàn)項目目的定定位。。從項目目的技技術(shù)條條件出出發(fā)，，給出出符合合要求求的可可行性性建議議。63產(chǎn)品視視角的的客戶戶需求求解讀讀———在渴渴望擁擁有獨獨立生生活空空間的的同時時，潛潛意識識里尋尋找校校園文文化與與精神神的回回歸功能需需求：：品質(zhì)質(zhì)與實實用、、緊迫迫情感需需求：：骨子子里的的校園園情節(jié)節(jié)客戶描描述婚房，，首次次置業(yè)業(yè)；結(jié)束群群居和和租住住生活活，擁擁有自自己的的“家家”；；積蓄不不多，，房子子不大大但要要實用用；經(jīng)常加加班，，生活活要便便利；；離不開開網(wǎng)絡(luò)絡(luò)的生生活方方式；；對時尚尚和潮潮流敏敏感，，追求求品質(zhì)質(zhì)，要要實惠惠；飄了幾幾年，，對““家””的渴渴望日日益強強烈；；最快樂樂的時時光都都在大大學(xué)里里度過過、最最鐵的的朋友友是在在大學(xué)學(xué)里結(jié)結(jié)交；；緊張的的工作作之余余需要要放松松心情情；為運動動而瘋瘋狂；；產(chǎn)品啟啟示戶型以以二居居為主主；戶型基基本功功能完完善，，面積積盡量量緊湊湊；有針對對的生生活配配套；；居住氛氛圍的的營造造；產(chǎn)品體體現(xiàn)一一定的的品質(zhì)質(zhì)感和和實惠惠感；；純粹的的年輕輕社區(qū)區(qū)；生活感感；交流與與共享享；運動；；軟件園準(zhǔn)婚婚白領(lǐng)的專專屬活力地地盤64項目地塊分分析：地塊塊局促、受受規(guī)劃限制制嚴(yán)重導(dǎo)致致可建用地地面積狹小小且不規(guī)整整建筑退紅線線12米后后，占地5270平平米建筑退紅線線并考慮南南北向間距距要求（南南側(cè)1.5倍、北側(cè)側(cè)40米）），占地4644平平米建筑退紅線線并考慮南南北向間距距要求（南南北側(cè)1.5倍），，占地4061平平米注：間距要要求未考慮慮地勢影響響技術(shù)指標(biāo)：：占地9721平米米、容積率率2.8。。規(guī)劃限制條條件：限高高12層、、建筑退紅紅線12米米。地塊特征：：洼地、南南北向均有有建筑物。?？偨ㄖ娣e積2.72萬平米，，平層面積積2268平米（做做足12層層）。65項目戶型面面積與配比比的確定戶型面積(平米)套數(shù)比目標(biāo)總價8成20年按揭月供單房30-4010%23萬≈1200元一居50-6020%36萬≈1800～2000元二居70-8060%49萬≈2500～2700元二居半90-10010%62萬≈3100～3400元按照目標(biāo)客客戶的主要要需求，二二居套數(shù)比比定為60%。根據(jù)目標(biāo)客客戶40-50萬的的總價承受受力，二居居的戶型面面積定位在在70-80平米。?？紤]的戶型型組合的需需要，在較較好的位置置設(shè)置面積積稍微放大大的二居半半，較差的的位置設(shè)置置一居和單單房。按此戶型面面積（取中中間值）及及配比，項項目總戶數(shù)數(shù)為394戶，套均均面積69平米。項目在做足足12層的的條件下，，平層戶數(shù)數(shù)為32戶戶。663、社區(qū)DIS系統(tǒng)統(tǒng)打造大連首首個國際青青年社區(qū)4、社區(qū)配配套2、公共空空間1、居住空空間6、社區(qū)物物業(yè)服務(wù)5、社區(qū)業(yè)業(yè)主組織67規(guī)劃布局建建議：做足足容積率和和限高，盡盡量避免出出現(xiàn)純朝北北戶型（方方案一）應(yīng)對：在諸多因素素的限制下下，斜向大塔樓樓的平面布局局方式幾乎乎是唯一的的出路如果限高和和退紅線距距離能夠突突破，由建建筑師在做做足容積率率和保證戶戶型要求的的前提下靈靈活處理。。方案評價：：基本無純北北向戶型建筑造型比比較新穎外部空間零零亂原則：對首次置業(yè)業(yè)的年輕客客戶，降低低容積率帶帶來的品質(zhì)質(zhì)提升難以以實現(xiàn)明顯顯的溢價，，因此建議議做足2.8的容積積率。規(guī)劃布局應(yīng)應(yīng)盡量保證證戶型方正正實用，以以及朝向和和采光，盡盡量避免出出現(xiàn)純朝北北的困難戶戶型，保證證基本的居居住舒適性性。68規(guī)劃布局建建議：做足足容積率和和限高，盡盡量避免出出現(xiàn)純朝北北戶型（方方案二）應(yīng)對：在諸多因素素的限制下下，斜向大塔樓的平平面布局方方式幾乎是是唯一的出出路如果限高和和退紅線距距離能夠突突破，由建建筑師在做做足容積率率和保證戶戶型要求的的前提下靈靈活處理。。方案評價：：少量純北向向戶型基地圍合感感強，能形形成北側(cè)的的集中空地地更好好的的呼呼應(yīng)應(yīng)周周邊邊環(huán)環(huán)境境原則則：：對首首次次置置業(yè)業(yè)的的年年輕輕客客戶戶，，降降低低容容積積率率帶帶來來的的品品質(zhì)質(zhì)提提升升難難以以實實現(xiàn)現(xiàn)明明顯顯的的溢溢價價，，因因此此建建議議做做足足2.8的的容容積積率率。。規(guī)劃布局應(yīng)盡盡量保證戶型型方正實用，，以及朝向和和采光，盡量量避免出現(xiàn)純