中遠(yuǎn)房地產(chǎn)增發(fā)A股推介報(bào)告

1第一章公司概況第二章行業(yè)背景第三章競爭優(yōu)勢第四章增發(fā)募集第五章前景展望2第一部分公司概況歷史沿革股東情況經(jīng)營回顧盈利狀況3第一部分公司概況--歷史沿革--1、上海眾城實(shí)業(yè)股份有限公司是1991年在浦東地區(qū)成立的首批股份制企業(yè)之一。2、1993年4月7日“眾城實(shí)業(yè)”股票在上海證券交易所上市。3、1997年中遠(yuǎn)（上海）置業(yè)發(fā)展有限公司“買殼上市”，成功入主眾城實(shí)業(yè)，1998年3月將其更名為中遠(yuǎn)發(fā)展股份有限公司，簡稱“中遠(yuǎn)發(fā)展”。4第一部分公司概況--歷史沿革--

4、中遠(yuǎn)發(fā)展目前總股本為36787萬股，資產(chǎn)總額24億元。5、主營業(yè)務(wù):房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、建筑材料。（占公司全部業(yè)務(wù)量的90%以上）5第一部分公司概況--主要股東情況--序號(hào)股東名稱期末持股數(shù)（萬股）持股占總股本比例(%)1中遠(yuǎn)置業(yè)集團(tuán)有限公司25,15068.372上海國際信托投資公司1,7294.703金泰基金4071.114金創(chuàng)投資2000.545深圳匯鵬1350.37（資料來源：中遠(yuǎn)發(fā)展2001年中期報(bào)告）本資料基準(zhǔn)日為2001年6月30日6第一部分公司概況--經(jīng)營回顧--

經(jīng)營思路公司秉承“以人為本，以客戶為中心，以質(zhì)量求生存”的經(jīng)營理念。公司房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略融合于“設(shè)計(jì)是靈魂，成本是關(guān)鍵，價(jià)格是檢驗(yàn)市場標(biāo)準(zhǔn)”的經(jīng)營理念。

7第一部分公司概況--經(jīng)營回顧--經(jīng)營階段：1997年：公司以盤活存量資產(chǎn)、剝離不良資產(chǎn)、注入優(yōu)良資產(chǎn)“三步曲”，成功重組。1998-2000年：公司以資產(chǎn)運(yùn)作為主，以參股、參建、聯(lián)建方式，快速培育公司增長點(diǎn)，調(diào)整主業(yè)和發(fā)展戰(zhàn)略，著手開發(fā)超大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，成功樹立了“中遠(yuǎn)房產(chǎn)”的品牌2001年始：確定以一業(yè)為主，多業(yè)為輔的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，持續(xù)發(fā)展，樹立在資本市場的績優(yōu)藍(lán)籌股形象。8第一部分公司概況--經(jīng)營回顧--經(jīng)營特色前瞻性靈活性高效性規(guī)范性9第一部分公司概況--盈利狀況--單位：萬元稅后利潤表增長率169％10第一一部部分分公公司司概概況況--盈盈利利狀狀況況--凈資資產(chǎn)產(chǎn)收收益益率率每股股收收益益11第二二部部分分行行業(yè)業(yè)背背景景全國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀狀上海海房房地地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀狀中遠(yuǎn)遠(yuǎn)發(fā)發(fā)展展行行業(yè)業(yè)地地位位12第二二部部分分行行業(yè)業(yè)背背景景--全全國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀狀--1、、全全國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資占占全全社社會(huì)會(huì)固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的比比重重為為15.03%，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)在在我我國國國國民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展中中發(fā)發(fā)揮揮了了重重要要的的作作用用。。我國國國國民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)保保持持著著持持續(xù)續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定定的的增增長長…………13第二二部部分分行行業(yè)業(yè)背背景景--全全國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀狀--由于于政政府府大大力力支支持持普普通通住住宅宅建建設(shè)設(shè)，，““九九五五””期期間間，，住住宅宅投投資資占占當(dāng)當(dāng)年年房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的比比例例在在逐逐年年上上升升。。14第二二部部分分行行業(yè)業(yè)背背景景--全全國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀狀--2、、我我國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場供供需需兩兩旺旺，，發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿α蘧薮蟠蟆糇∽》糠恐浦贫榷雀母母锔锏牡纳钌罨?，調(diào)調(diào)動(dòng)動(dòng)了了個(gè)個(gè)人人購購房房的的積積極極性性，，個(gè)個(gè)人人購購房房比比例例已已超超過過了了90％％。?！?001年年來來商商品品房房全全面面熱熱銷銷，，商商品品房房空空置置面面積積近近幾幾年年來來首首次次出出現(xiàn)現(xiàn)負(fù)負(fù)增增長長◆上上半半年年商商品品房房銷銷售售價(jià)價(jià)格格水水平平明明顯顯上上漲漲，，比比去去年年同同期期增增長長了了11.1％％15第二二部部分分行行業(yè)業(yè)背背景景--全全國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀狀--3、、我我國國在在金金融融、、財(cái)財(cái)政政和和稅稅收收等等方方面面出出臺(tái)臺(tái)系系列列政政策策，，大大力力支支持持房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展◆央央行行再再一一次次降降低低個(gè)個(gè)人人購購房房貸貸款款利利率率和和公公積積金金貸貸款款利利率率◆房地產(chǎn)市場場減稅◆房改房上市市流通◆國家已開始始培育房地產(chǎn)產(chǎn)金融體系◆國家已解除除了對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)上市的的禁令16第二部分行行業(yè)背景景--上上海海房地地產(chǎn)市市場狀狀況--1、上上海房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場進(jìn)入入新一一輪快快速發(fā)發(fā)展周周期房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)被被上海海市列列為““十五五”期期間的的六大大支柱柱產(chǎn)業(yè)業(yè)之一一。上上海市市政府府已決決定通通過政政策引引導(dǎo)和和市場場運(yùn)作作方式式，重重點(diǎn)扶扶持、、支持持大型型房地地產(chǎn)企企業(yè)。。“十五五”期期間，，上海海的奮奮斗目目標(biāo)是是增強(qiáng)強(qiáng)城市市綜合合競爭爭力，，使上上海成成為適適宜發(fā)發(fā)展創(chuàng)創(chuàng)業(yè)和和生活活居住住的城城市。。17第二部部分行行業(yè)業(yè)背景景資料來源：摘自《上海房地產(chǎn)市場》“九五”期間上海商品房預(yù)售量“九五”期間上海商品房銷售量預(yù)售比=預(yù)售量/批準(zhǔn)預(yù)售*100%18第二部部分行行業(yè)業(yè)背景景--上上海海房地地產(chǎn)市市場狀狀況--2、中中房上上海指指數(shù)從從1999年10月月開始始即扭扭轉(zhuǎn)了了連續(xù)續(xù)4年年的下下跌趨趨勢，，2000年年中房房上海海價(jià)格格指數(shù)數(shù)增幅幅達(dá)2.9%19第二部部分行行業(yè)業(yè)背景景--上上海海房地地產(chǎn)市市場狀狀況--3、新新一輪輪舊區(qū)區(qū)改造造全面面啟動(dòng)動(dòng)上海舊舊式里里弄以以下的的住房房約有有2000萬平平方米米，其其中中中心城城區(qū)有有待改改善的的舊里里弄超超過1600萬萬平方方米.舊區(qū)改改造將將更多多地采采取““政府府扶持持、企企業(yè)運(yùn)運(yùn)作、、市民民參與與”的的做法法。204、加加入WTO后，，房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)在在上海海國際際大都都市經(jīng)經(jīng)濟(jì)中中的地地位將將更趨趨于突突出。。5、上上海市市發(fā)展展房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政政策進(jìn)進(jìn)一步步向大大型房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)傾斜斜。目目前上上海市市有4200多多家房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)，但但1/3以以上注注冊(cè)資資金不不足500萬元元，上上海市市計(jì)劃劃用8—10年年通過過政府府引導(dǎo)導(dǎo)、市市場競競爭方方式，，扶持持發(fā)展展若干干大型型房地地產(chǎn)企企業(yè)，，已出出臺(tái)三三大政政策：：(1)提高高商品品房預(yù)預(yù)售條條件；；(2)內(nèi)外外銷房房價(jià)格格并軌軌；(3)土地地拍賣賣。第二部部分行行業(yè)業(yè)背景景--上上海海房地地產(chǎn)市市場狀狀況--21公司名稱每股收益(元)每股凈資產(chǎn)（元）凈資產(chǎn)收益率毛利率（%）深萬科A0.484.6110.37％26.68深振業(yè)A0.474.4310.55％21.96深長城A0.475.119.14％25.67新黃浦0.243.247.33％36.04陸家嘴0.192.318.12％71.71中華企業(yè)0.192.088.92％39.04興業(yè)房產(chǎn)0.021.941.07％12.31平均0.293.397.93％33.34中遠(yuǎn)發(fā)展0.762.7427.91％47.13第二部部分行行業(yè)業(yè)背景景--中中遠(yuǎn)發(fā)發(fā)展的的行業(yè)業(yè)地位位--（資料料來源源：《《中國國上市市公司司咨詢?cè)兙W(wǎng)》》注注：：財(cái)務(wù)務(wù)指標(biāo)標(biāo)截至至于2000年年12月31日日）滬深兩兩市部部分房房地產(chǎn)產(chǎn)上市市公司司財(cái)務(wù)務(wù)指標(biāo)標(biāo)比較較表22第二部部分行行業(yè)業(yè)背景景--中中遠(yuǎn)遠(yuǎn)發(fā)展展的行行業(yè)地地位--公司依依靠““航空空母艦艦”式式發(fā)展展模式式已在上上海房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場脫穎穎而出出◆創(chuàng)造出上海一次動(dòng)遷量最大、一次動(dòng)遷速度最快、一次動(dòng)遷資金投入最高的記錄◆1999年“中遠(yuǎn)兩灣城”一期以2個(gè)月預(yù)售11萬平方米的業(yè)績躍居上海市商品房預(yù)售第三名23第二部部分行行業(yè)業(yè)背景景--中中遠(yuǎn)遠(yuǎn)發(fā)展展的行行業(yè)地地位--公司司依依靠靠““航航空空母母艦艦””式式發(fā)發(fā)展展模模式式已在在上上海海房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場脫脫穎穎而而出出◆2000年最后兩月“中遠(yuǎn)兩灣城”以預(yù)售商品房面積超過20萬平方米的業(yè)績列上海市當(dāng)年商品房預(yù)售榜第一名◆“中遠(yuǎn)兩灣城”是迄今唯一被確定為上海市重大工程的住宅類項(xiàng)目◆““中中遠(yuǎn)遠(yuǎn)兩兩灣灣城城””項(xiàng)項(xiàng)目目的的開開發(fā)發(fā)促促進(jìn)進(jìn)了了普普陀陀區(qū)區(qū)政政治治、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)、、文文化化事事業(yè)業(yè)的的全全面面發(fā)發(fā)展展，，已已成成為為上上海海市市的的民民心心工工程程、、形形象象工工程程和和重重大大工工程程24第三三部部分分競競爭爭優(yōu)優(yōu)勢勢項(xiàng)目目優(yōu)優(yōu)勢勢規(guī)模模優(yōu)優(yōu)勢勢品牌牌優(yōu)優(yōu)勢勢一體體化化經(jīng)經(jīng)營營優(yōu)優(yōu)勢勢土地地儲(chǔ)儲(chǔ)備備優(yōu)優(yōu)勢勢25第三三部部分分競競爭爭優(yōu)優(yōu)勢勢--項(xiàng)項(xiàng)目目優(yōu)優(yōu)勢勢--1、、中遠(yuǎn)遠(yuǎn)兩兩灣灣城城項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)模模優(yōu)勢勢……………………規(guī)劃劃優(yōu)勢勢……………………區(qū)域域優(yōu)勢勢……………………價(jià)格格優(yōu)勢勢……………………環(huán)境境優(yōu)勢勢……………………質(zhì)量量優(yōu)勢勢……………………2、、海南南博博鰲鰲項(xiàng)項(xiàng)目目地產(chǎn)產(chǎn)優(yōu)優(yōu)勢勢……………………26第三三部部分分競競爭爭優(yōu)優(yōu)勢勢--規(guī)規(guī)模模優(yōu)優(yōu)勢勢--中遠(yuǎn)遠(yuǎn)發(fā)發(fā)展展2000年年總總資資產(chǎn)產(chǎn)24億億元元，，凈凈資資產(chǎn)產(chǎn)高高達(dá)達(dá)10億億元元，，位位居居上上海海市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)的的前前列列。。中中遠(yuǎn)遠(yuǎn)發(fā)發(fā)展展有有雄雄厚厚的的資資金金實(shí)實(shí)力力，，為為其其能能順順利利開開發(fā)發(fā)超超大大型型項(xiàng)項(xiàng)目目，，提提供供了了保保證證。。27第三三部部分分競競爭爭優(yōu)優(yōu)勢勢--品品牌牌優(yōu)優(yōu)勢勢--1、、COSCO品品牌牌世界界上上有有港港口口的的地地方方就就有有““COSCO””，，享享譽(yù)譽(yù)世世界界的的““COSCO””象象征征著著實(shí)實(shí)力力、、品品質(zhì)質(zhì)、、信信任任和和榮榮譽(yù)譽(yù)。。2、中遠(yuǎn)兩兩灣城品牌牌該項(xiàng)目在上上海市房地地產(chǎn)業(yè)獲得得了數(shù)個(gè)第第一，已成成為上海市市的民心工工程、形象象工程。28第三部分競競爭爭優(yōu)勢--一體體化經(jīng)營優(yōu)優(yōu)勢--公司的整體體發(fā)展目標(biāo)標(biāo)明確表明明，公司將將以房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)為主主，向上下下游產(chǎn)業(yè)延延伸，積極極朝一體化化方向發(fā)展展，構(gòu)筑房房地產(chǎn)業(yè)相相關(guān)的產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈。29第三部分競競爭爭優(yōu)勢中遠(yuǎn)發(fā)展占0.4％上海銀行占48％占8％占95％占49％占0.83％占18％占20％上海中遠(yuǎn)匯麗建筑裝潢有限公司海南博鰲投資控股有限公司海南中遠(yuǎn)發(fā)展博鰲開發(fā)有限公司上海中遠(yuǎn)置業(yè)銷售策劃有限公司招商銀行上海匯麗集團(tuán)發(fā)展有限公司上海中遠(yuǎn)物業(yè)管理有限公司中遠(yuǎn)發(fā)展參參控股上下下游產(chǎn)業(yè)相相關(guān)公司比比例圖30第三部分競競爭爭優(yōu)勢--土地地儲(chǔ)備優(yōu)勢勢--1、“中遠(yuǎn)遠(yuǎn)兩灣城””二期和三三期的土地地2、未來開開發(fā)項(xiàng)目““博鰲水城城”的土地地3、將在參參與上海周周邊小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)的改造中中，儲(chǔ)備優(yōu)優(yōu)質(zhì)土地資資源31第四部分增增發(fā)發(fā)募資股本結(jié)構(gòu)變變化兩灣城項(xiàng)目目32--增發(fā)發(fā)后股本結(jié)結(jié)構(gòu)變化--增發(fā)前總股股本：36786.6萬股股增發(fā)后總股股本：44786.6萬股股擬增發(fā)8000萬萬股第四部分增增發(fā)發(fā)募資33--“中遠(yuǎn)兩灣灣城”項(xiàng)目目--1、項(xiàng)目基基本情況“中遠(yuǎn)兩灣灣城”以““兩灣一宅宅”為基地地內(nèi)環(huán)線內(nèi)僅僅存的列入入“365萬平方米米危棚簡屋屋”改造造項(xiàng)目的最最大地塊…………第四部分增增發(fā)發(fā)募資34--“中遠(yuǎn)兩灣灣城”項(xiàng)目目--2、項(xiàng)目投投資情況“中遠(yuǎn)兩灣灣城”工程程預(yù)計(jì)投資資總額64.98億億元；項(xiàng)目將在五五年內(nèi)建成成（1998-2003），，共分三期期六階段實(shí)實(shí)施；中遠(yuǎn)發(fā)展在在一、二、、三期工程程中所占投投資比例分分別為35%、51%和54%。第四部分增增發(fā)發(fā)募資35--“中遠(yuǎn)兩灣灣城”項(xiàng)目目--3、項(xiàng)目開開發(fā)意義市區(qū)最大危危棚簡屋基基地（365改造項(xiàng)項(xiàng)目）為各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)關(guān)注民心工程重大工程第四部分增增發(fā)發(fā)募資36--“中遠(yuǎn)兩灣灣城”項(xiàng)目目--4、項(xiàng)目開開發(fā)業(yè)績項(xiàng)目一期（（I）銷售售率已達(dá)98%2000年年預(yù)售面積積列上海市市商品房預(yù)預(yù)售榜第一一名一期（Ⅱ））到目前為為止，預(yù)售售率超過80%第四部分增增發(fā)發(fā)募資37--“中遠(yuǎn)兩灣灣城”項(xiàng)目目--5、項(xiàng)目開開發(fā)特色“中遠(yuǎn)兩灣灣城”的開開發(fā)特色為為“三大三三化四高””“三大”即即為：大規(guī)規(guī)模、大資資金、大環(huán)環(huán)境設(shè)計(jì)“三化”即即為：生態(tài)態(tài)化、人性性化、智能能化“四高”即即為：高起起點(diǎn)、高質(zhì)質(zhì)量、高水水準(zhǔn)和高品品位第四部分增增發(fā)發(fā)募資38--“中遠(yuǎn)兩灣灣城”項(xiàng)目目--6、項(xiàng)目優(yōu)優(yōu)勢政策優(yōu)勢地理位置優(yōu)優(yōu)勢規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)優(yōu)勢營銷優(yōu)勢第四部分增增發(fā)發(fā)募資39--“中遠(yuǎn)兩灣灣城”項(xiàng)目目--7、項(xiàng)目盈盈利前景◆項(xiàng)目周邊，，尤其是蘇蘇州河南岸岸，環(huán)境極極大改善，，房價(jià)有極極大的上升升空間◆項(xiàng)目采用用一次性動(dòng)動(dòng)拆遷方式式，前期土土地成本確確定，現(xiàn)地地價(jià)已上升升◆中遠(yuǎn)發(fā)展在在Ⅱ、Ⅲ期期投資比例例擴(kuò)大，收收益也必然然增加◆商品房預(yù)售售量不斷增增加◆未來兩三三年可實(shí)實(shí)現(xiàn)銷售收收入30億億元，凈利利潤超過5億元第四部分增增發(fā)發(fā)募資40第五部分發(fā)發(fā)展展前景博鰲—東方方的“達(dá)沃沃斯”未來發(fā)展規(guī)規(guī)劃前景展望41第五部分發(fā)發(fā)展展前景--博鰲—東方方的“達(dá)沃沃斯”--1、基本情情況●博鰲旅游渡渡假區(qū)總規(guī)劃劃面積約41.8平方公公里，瀕臨南南海，包含著著名的萬泉河河入海口?！裾麄€(gè)區(qū)域融融江河、湖海海、山麓、島島嶼于一體，，集椰林、沙沙灘、奇石、、田園風(fēng)景精精華于一身。?！駠H環(huán)境專專家稱其為世世界河流入海海口自然生態(tài)態(tài)環(huán)境保存得得最完美的處處女地之一。。42第五部分發(fā)發(fā)展前景景--博鰲—東方的的“達(dá)沃斯””--1、基本情況況●1998年年7月博鰲旅旅游度假區(qū)被被定為“全國國43個(gè)重點(diǎn)點(diǎn)開發(fā)旅游項(xiàng)項(xiàng)目”之一。?！瘛皝喼拚搲瘔币褜⑦@里里選定為永久久性會(huì)址?！癫椔糜味啥杉賲^(qū)的功能能類似于世界界經(jīng)濟(jì)論壇———達(dá)沃斯會(huì)會(huì)議。43第五部分發(fā)發(fā)展前景景--博鰲—東方的的“達(dá)沃斯””--2、亞洲論壇壇最大的受益益者——中遠(yuǎn)遠(yuǎn)發(fā)展◆先入優(yōu)勢受托管理“海海南博鰲投資資控股有限公公司”以現(xiàn)金23750萬元占占總投資額的的95%發(fā)起起設(shè)立“海南南中遠(yuǎn)發(fā)展博博鰲開發(fā)有限限公司”，，全面負(fù)責(zé)海海南博鰲地區(qū)區(qū)的開發(fā)?！粽邇?yōu)勢政府將在項(xiàng)目目招商、融資資、貸款及稅稅收上給予支支持和優(yōu)惠。。44第五部分發(fā)發(fā)展前景景--博鰲—東方的的“達(dá)沃斯””--3、博鰲開發(fā)發(fā)的盈利模式式地產(chǎn)增值收益益……直接投資收益益……房產(chǎn)項(xiàng)目收益益……相關(guān)配套收益益……45第五部分發(fā)發(fā)展前景景--博鰲—東方的的“達(dá)沃斯””--4、博鰲開發(fā)發(fā)的重點(diǎn)“博鰲亞洲論論壇”主會(huì)場場東嶼島的投投資—論壇會(huì)會(huì)議中心、論論壇賓館、溫溫泉高