中山市房地產(chǎn)報(bào)告黃瓊珍

中山房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

黃xx

1017030023目錄一、中山概況二、中山經(jīng)濟(jì)分析三、中山房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況四、中山土地市場(chǎng)分析五、中山房地產(chǎn)投資總結(jié)中山概況1.1城市概況1.1.1自然地理中山市位于廣東省中南部，珠江三角洲的中部，北連廣州市，東與深圳市、香港隔海相望。1.1.2行政區(qū)與人口中山市是廣東省轄地級(jí)市，下設(shè)24個(gè)鎮(zhèn)區(qū)（1個(gè)國(guó)家級(jí)火炬高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，5個(gè)街道辦事處，18個(gè)鎮(zhèn)），總面積1800平方公里，戶籍人口142.3萬(wàn)。

2006年中山市總?cè)丝?55.56萬(wàn)人，其中戶籍人口為142.3萬(wàn)人，暫住人口約140萬(wàn)人，有海外僑胞、港澳臺(tái)同胞80多萬(wàn)人。下轄祖籍本市的海外華僑和旅居港澳臺(tái)同胞共80多萬(wàn)人。1.1.3城市交通城市道路建設(shè)主要分為對(duì)外骨干交通道路建設(shè)和城市內(nèi)部交通建設(shè)兩個(gè)部分:

㈠對(duì)外骨干交通道路建設(shè)項(xiàng)目。共有8條,由交通運(yùn)輸局承擔(dān)7條道路建設(shè),丹徒區(qū)政府承擔(dān)1條道路建設(shè)。

（二）城市內(nèi)部交通建設(shè)項(xiàng)目。共有48條，其中主城中心區(qū)16條，主城東部22條，主城西部7條，出讓土地配套道路3條。市住建局承擔(dān)25條道路建設(shè),交通運(yùn)輸局承擔(dān)8條道路建設(shè),新區(qū)管委會(huì)承擔(dān)8條道路建設(shè),京口區(qū)政府承擔(dān)4條道路建設(shè),潤(rùn)州區(qū)政府、三山景區(qū)管委會(huì)及國(guó)土局各承擔(dān)1條道路建設(shè)。深中大道港珠澳大橋沿海高速鐵路

廣珠輕軌1.2經(jīng)濟(jì)狀況與珠三角主要城市相比，中山市GDP較惠州市與珠海市略高，但與深圳、廣州、佛山和東莞相比，仍存在一定差距。2012年，中山市生產(chǎn)總值（GDP）為2447.4億，人均GDP77885.63元，折合12391.32美元。中山市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年，中山市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)穩(wěn)步回升。全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值2441.04億元，同比（下同）增長(zhǎng)11.0%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值62.11億元，增長(zhǎng)2.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1353.70億元，增長(zhǎng)14.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1025.24億元，增長(zhǎng)7.1%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為2.5：55.5：42.0一、2012年全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本情況

1-12月，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總計(jì)3170家，累計(jì)完成增加值1232.09億元，同比增長(zhǎng)15.5%，其中：輕工業(yè)增加值708.04億元，占規(guī)模以上工業(yè)的57.5%，同比增長(zhǎng)12.9%，拉動(dòng)全市工業(yè)增加值增長(zhǎng)7.4個(gè)百分點(diǎn)；重工業(yè)增加值524.05億元，占2.5%，同比增長(zhǎng)19.6%，拉動(dòng)全市工業(yè)增加值增長(zhǎng)8.1個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入5110.84億元，同比增長(zhǎng)1.5%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)212.15億元，同比增長(zhǎng)13.5%；上繳稅金總額146.12億元，同比增長(zhǎng)2.6%；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額213.52億元，同比增長(zhǎng)8.5%；全年從業(yè)人員平均人數(shù)達(dá)到104.78萬(wàn)人，同比下降3.7%。二、固定資產(chǎn)投資和社會(huì)零售總額增長(zhǎng)迅猛

三、對(duì)外貿(mào)易繼續(xù)小幅波動(dòng)，利用外資小幅回落

1-12月，全市外貿(mào)進(jìn)出口335.18億美元，下降2.0%。其中，出口246.41億美元，增長(zhǎng)0.4%；進(jìn)口88.77億美元，下降8.0%。分經(jīng)濟(jì)類型看，三資企業(yè)出口165.17億美元，下降0.8%；民營(yíng)企業(yè)69.65億美元，增長(zhǎng)2.8%。分貿(mào)易方式看，一般貿(mào)易出口101.34億美元，增長(zhǎng)5.3%；加工貿(mào)易143.29億美元，下降2.7%。分主要出口產(chǎn)品看，機(jī)電產(chǎn)品出口169.15億美元，高新技術(shù)產(chǎn)品出口57.37億美元，分別下降0.5%和13.4%。

12月，全市新增外資項(xiàng)目6個(gè)，利用外資形勢(shì)較好。1-12月合同利用外資13.19億美元，增長(zhǎng)22.3%；實(shí)際利用外資8.42億美元，增長(zhǎng)15.2%。

中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

中山市2012年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額及增速02-11年商品房成交面積狀況中山市商品房成交面積從02年的89萬(wàn)平米到11年的663萬(wàn)平米，10年增長(zhǎng)了7倍多，但在11年增速明顯放緩。

根據(jù)中山國(guó)土資源局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2012年全市商品房累計(jì)銷售70587套、面積716.79萬(wàn)方，較去年同期分別上升5.8%及4.4%。銷售金額398.81億元，比跌3.4%。在城鎮(zhèn)成交量方面，2012年城區(qū)累計(jì)銷售15840套、161.94萬(wàn)方、106.35億元，比跌2.8%、3.3%及10.6%；鎮(zhèn)區(qū)銷售54747套、554.85萬(wàn)方，比增8.6%及6.9%，金額292.46億元，比跌0.5%。分類型統(tǒng)計(jì)，2012年全市商品住宅累計(jì)銷售54692套、面積615.04萬(wàn)方、銷售金額321.99億元，銷售套數(shù)、銷售面積分別增長(zhǎng)6.5%及4.9%，銷售金額同比則下跌7.5%；非住宅累計(jì)銷售15895套、面積101.75萬(wàn)方、金額76.82億元，比增3.4%、1.4%及18.4%。與2011年相比，今年商品住宅銷售量普遍出現(xiàn)微升。今年龐大的市場(chǎng)庫(kù)存加上持續(xù)高企的供應(yīng)量，在雅居樂(lè)、大信等個(gè)別標(biāo)桿房企的引領(lǐng)下，各大樓盤紛紛“以價(jià)換量”迅速占領(lǐng)市場(chǎng)。從近年中山商品房銷售量走勢(shì)來(lái)看，今年整體依然保持高位水平。非住宅產(chǎn)品銷售量保持高企，商品住宅銷量則年末發(fā)力拉動(dòng)商品房年度銷售量創(chuàng)716.79萬(wàn)方的歷史新高，較2009年增加4.2萬(wàn)方。但由于限價(jià)、限外等一系列“政策組合拳”對(duì)市場(chǎng)依然保持強(qiáng)壓枷鎖，高端產(chǎn)品銷售量明顯下滑，銷售金額較上年回落3.4%，其中住宅回落7.5%。從圖中可以看看出，中山市市主要以住宅宅為主要施工工面積為發(fā)展展。占了83.5%的施工面積采用中山市常常規(guī)化分的六六大板塊城區(qū)成交量大大的主要是東東區(qū)和火炬開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)，但是是東區(qū)與11年相對(duì)比出現(xiàn)現(xiàn)下跌，沙溪溪也出現(xiàn)下跌跌，其他城區(qū)區(qū)由于不同的的升幅成交的的主要區(qū)域以以坦洲鎮(zhèn)為主主，出現(xiàn)這種種情況主要是是因?yàn)槟喜拷M組團(tuán)的幾個(gè)鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)中，坦洲洲三鄉(xiāng)鎮(zhèn)則依依靠港、珠、、澳發(fā)展房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。坦坦洲和三鄉(xiāng)，，近幾年的商商品房成交基基本維持在8000-10000套左右。2012年中山市各區(qū)區(qū)域商品房成成交總面積為為724.33萬(wàn)方，坦洲鎮(zhèn)鎮(zhèn)成交面占19.78%，火炬開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)成交占10.97%，沙溪鎮(zhèn)成交交占8.81%，東區(qū)成交占占8.53%，成交前四的的區(qū)域站全市市總成交面積積的48.09%根據(jù)中山房?jī)r(jià)價(jià)走勢(shì),從08年到13年房?jī)r(jià)都有一一個(gè)明顯的上上升趨勢(shì)，2011年同比房?jī)r(jià)有有下跌現(xiàn)象。。13年房?jī)r(jià)已經(jīng)超超過(guò)5700元。10月中山各區(qū)域域房均價(jià)對(duì)中山火炬開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)商品房房成交情況的的分析總體來(lái)說(shuō)，火火炬區(qū)收益于于中山港、輕輕軌站、深中中大橋等交通通樞紐利好，，未來(lái)成交量量還將走高。。。一方方面面中中山山市市政政府府加加大大了了東東區(qū)區(qū)的的建建設(shè)設(shè)，，沙沙溪溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)與與城城區(qū)區(qū)的的聯(lián)聯(lián)系系日日益益密密切切；；一一方方面面珠珠海海兩兩個(gè)個(gè)區(qū)區(qū)域域土土地地供供應(yīng)應(yīng)充充足足，，項(xiàng)項(xiàng)目目眾眾多多。。所所以以土土地地供供應(yīng)應(yīng)較較為為充充足足并并且且品品牌牌開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商集集中中度度較較高高是是這這兩兩個(gè)個(gè)區(qū)區(qū)域域供供應(yīng)應(yīng)較較多多的的主主要要原原因因。。東東區(qū)區(qū)的的供供應(yīng)應(yīng)主主要要來(lái)來(lái)自自遠(yuǎn)遠(yuǎn)洋洋城城、、朗朗潤(rùn)潤(rùn)園園等等項(xiàng)項(xiàng)目目，，逐逐步步成成為為高高檔檔住住宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)的的聚聚集集地地，，也也成成為為寫寫字字樓樓發(fā)發(fā)展展最最突突出出的的區(qū)區(qū)域域，，沙沙溪溪鎮(zhèn)鎮(zhèn)主主要要來(lái)來(lái)自自世世紀(jì)紀(jì)世世紀(jì)紀(jì)新新城城和和時(shí)時(shí)代代傾傾城城兩兩個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目,成為為中中等等檔檔次次的的樓樓盤盤主主要要集集中中區(qū)區(qū)域域?qū)μ固怪拗奚躺唐菲贩糠砍沙山唤磺榍闆r況分分析析坦洲洲鎮(zhèn)鎮(zhèn)受受珠珠海海的的影影響響最最為為突突出出。。因因此此，，在在新新增增產(chǎn)產(chǎn)品品上上一一瞄瞄準(zhǔn)準(zhǔn)珠珠海?？涂蛻魬舻牡男栊枨笄鬄闉橹髦?。。另另一一方方面面，，坦坦洲洲三三鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)則則依依靠靠港港珠珠澳澳房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)。。中山南南朗鎮(zhèn)鎮(zhèn)翠亨亨村的的敏捷捷溫泉泉海岸岸，從08年到11年期間間，中中山市市商住住地成成交平平均地地價(jià)有有一個(gè)個(gè)明顯顯的上上升趨趨勢(shì)，，12年平均均地價(jià)價(jià)為1773元/平方，，對(duì)比比11年的1805元/平方有有明顯顯的下下降1.土地出出讓情情況2012年中山山市商商住地地出讓讓面積積為166.81萬(wàn)方，，同比比上年年下降降了60.3%，2012年商住住用地地對(duì)于于房地地產(chǎn)市市場(chǎng)的的供給給不足足。結(jié)合上上圖分分析，，2012年中商商業(yè)地地成交交金額額最高高的板板塊是是南部部板塊塊，南南部板板塊主主要包包括的的鎮(zhèn)有有坦洲洲鎮(zhèn)和和三鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。。城區(qū)區(qū)板塊塊的商商業(yè)地地產(chǎn)成成交平平均地地價(jià)是是最高高的。。.2土地市市場(chǎng)小小結(jié)雖然全全年各各種調(diào)調(diào)控政政策不不斷，，但全全國(guó)各各地仍仍然是是地王王頻出出，中中山土土地市市場(chǎng)也也呈現(xiàn)現(xiàn)出總總體火火熱的的成交交局面面。無(wú)無(wú)論是是掛牌牌出讓讓還是是交易易總量量均同同比大大幅攀攀升。。全全年城城區(qū)及及近郊郊地區(qū)區(qū)上規(guī)規(guī)模地地塊幾幾乎被被外來(lái)來(lái)豪強(qiáng)強(qiáng)囊括括，其其中不不乏量量身定定制的的曖昧昧，保保利全全年儲(chǔ)儲(chǔ)備土土地超超2100畝，火火炬區(qū)區(qū)神涌涌地塊塊成全全年總總價(jià)地地王。。成交交單價(jià)價(jià)同比比同樣樣大幅幅攀升升，中中山樓樓面地地價(jià)首首次進(jìn)進(jìn)入7字頭時(shí)時(shí)代(雅居樂(lè)樂(lè)五桂桂山地地塊））。中山房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資總結(jié)結(jié)分析析中山市市地理理位臵臵優(yōu)越越，靠靠緊珠珠海，，位于于珠三三角主主要城城市群群內(nèi)，，市內(nèi)內(nèi)交通通路網(wǎng)網(wǎng)發(fā)達(dá)達(dá)，中中山到到達(dá)珠珠三角角各大大城市市都在在2小時(shí)之之內(nèi)。。中山山市區(qū)區(qū)距離離廣州州市中中心也也不過(guò)過(guò)86公里，，廣珠珠西線線高速速的全全線開(kāi)開(kāi)通使使到中中山到到廣州州的時(shí)時(shí)間進(jìn)進(jìn)一步步縮短短，自自駕車車一小小時(shí)就就可以以到達(dá)達(dá)中山山市區(qū)區(qū)。隨隨著廣廣珠輕輕軌的的通車車，由由廣州州市區(qū)區(qū)到中中山市市區(qū)也也在40分鐘之之內(nèi)。。未未來(lái)還還有深深中隧隧道、、廣珠珠澳大大橋等等大型型城市市交通通規(guī)劃劃建設(shè)設(shè)，隨隨著這這些交交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)的的建設(shè)設(shè)完成成，未未來(lái)中中山將將與珠珠三角角各大大城市市、香香港、、澳門門聯(lián)系系更加加緊密密，中中山的的區(qū)位位優(yōu)勢(shì)勢(shì)越發(fā)發(fā)明顯顯，未未來(lái)發(fā)發(fā)展也也將越越來(lái)越越快總總體來(lái)來(lái)說(shuō)中中山是是珠三三角城城市中中一個(gè)個(gè)難得得值得得投資資的房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)。市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)，，根據(jù)據(jù)國(guó)際際經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，當(dāng)當(dāng)人均均GDP達(dá)到8000美元之之后，，中山山市的的房地地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)入相相對(duì)減減緩發(fā)發(fā)展階階段，，而在在2012年，中中山人人均GDP已達(dá)12391.32美元。。房地地產(chǎn)市市場(chǎng)相相對(duì)成成熟，，購(gòu)房房需求求主要要為改改善需需求，，中山山人具具有強(qiáng)強(qiáng)大的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力力購(gòu)買買中高高端產(chǎn)產(chǎn)品。?？梢砸灶A(yù)見(jiàn)見(jiàn)未來(lái)來(lái)中山山的房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)將進(jìn)進(jìn)入高高端開(kāi)開(kāi)發(fā)階階段。。中山整整個(gè)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)，2011年銷售售面積積已經(jīng)經(jīng)達(dá)到到633萬(wàn)平米米，比比09年增加加了100