中建地產(chǎn)芙蓉和苑洋房專題

本報(bào)告版權(quán)屬置業(yè)國(guó)際所有，未經(jīng)本公司同意，不得翻印或使用本報(bào)告全部或部份內(nèi)容；任何侵權(quán)行為，本公司保留法律追究權(quán)力中建*芙蓉和苑（洋房研究專題）第一章：花園洋房產(chǎn)品與其他物業(yè)類型產(chǎn)品對(duì)比分析第二章：長(zhǎng)沙典型花園洋房類產(chǎn)品分析及借目錄第一章：花園洋房產(chǎn)品與其他物業(yè)類型產(chǎn)品對(duì)比分析建筑形式傳統(tǒng)多層花園洋房疊拼別墅聯(lián)排別墅外觀外立面形式單一層次較多，風(fēng)格多變層次較多，風(fēng)格多變層次較多，風(fēng)格多變面積通常面積較少，在135平米下通常面積100—200平米左右通常面積150—250左右通常面積150—250左右私密性弱較弱較好較好舒適度較舒適舒適舒適舒適功能具有基本功能增加庭院、陽(yáng)光房、露臺(tái)等功能面積增加車庫(kù)、疊下私家花園、疊上閣樓等功能面積增加車庫(kù)、私家花園、閣樓等功能面積環(huán)境自然環(huán)境一般，高密度，主要依靠小區(qū)內(nèi)部環(huán)境景觀塑造自然環(huán)境好，密度較高，依靠小區(qū)內(nèi)部環(huán)境景觀塑造以及自身露臺(tái)，庭園景觀塑造。自然景觀較好、低密度，疊下有前后花園，疊上有露臺(tái)自然景觀較好，低密度，有前后花園位置城市內(nèi)部城市邊緣，市郊城市邊緣，市郊城市邊緣，市郊交通主要依靠城市公交系統(tǒng)城市公交系統(tǒng)，私家車私家車私家車車位房車位出租或獨(dú)立產(chǎn)權(quán)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，單車位或雙車位獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，單車位或雙車位周邊配套設(shè)施配套齊全，衣食住行方便隨著所在區(qū)域的發(fā)展，配套迅速齊全配套不完善，需依靠社區(qū)內(nèi)部提供各項(xiàng)配套設(shè)施作為補(bǔ)充配套不完善，需依靠社區(qū)內(nèi)部提供各項(xiàng)配套居住定位第一居所第一居所第一居所或第二居所第一居所或第二居所居住人群中低收入人群，兼顧工作和生活城市中產(chǎn)階級(jí)，要求一定生活品質(zhì)收入較高的中產(chǎn)階級(jí)，要求較高生活品質(zhì)收入較高的中產(chǎn)階級(jí)，要求較高生活品質(zhì)居住模式實(shí)在便利便利舒適個(gè)性化個(gè)性化價(jià)格低適中較高較高在產(chǎn)品表現(xiàn)上：多層為普通住宅，花園洋房出現(xiàn)在中高檔產(chǎn)品中；在市場(chǎng)表現(xiàn)上：花園洋房是在多層的基礎(chǔ)上有了較大改變，目標(biāo)是滿足人們的需求，是盡量給予客戶高檔住宅（別墅類）的感受，一般都以低密度，能滿足良好的環(huán)境綠化，提高居?。ㄉ瞽h(huán)境）為目標(biāo)，所以受到市場(chǎng)追捧；一、洋房與普通多層對(duì)比分析：通過(guò)上表花園洋房對(duì)于多層的優(yōu)勢(shì)即：外立面層次豐富、居住面積范圍較大、住宅功能齊全且景觀優(yōu)勢(shì)明顯。

在表現(xiàn)形式上：洋房產(chǎn)品出現(xiàn)在中高檔產(chǎn)品，別墅基本出現(xiàn)在低密度住宅，屬于高檔產(chǎn)品；在市場(chǎng)表現(xiàn)上：較之疊拼/聯(lián)排別墅而言，花園洋房雖然面積較小、景觀配套較弱且住宅附加功能較少，但因其在面積和單價(jià)上有所控制，使得總價(jià)相對(duì)較低。因此，花園洋房這一獨(dú)特產(chǎn)品，定位在要求一定生活品質(zhì)的城市中產(chǎn)階級(jí)，以便利舒適的特點(diǎn)和高于一般多層的檔次在市場(chǎng)上占據(jù)一定優(yōu)勢(shì)；二、洋房與別墅對(duì)比分析：通過(guò)上表花園洋房對(duì)于別墅的優(yōu)勢(shì)即：受眾群更廣、總價(jià)門(mén)檻低、在產(chǎn)功能上與別墅無(wú)太多差別但市場(chǎng)空間更大?；▓@洋房是中高檔住宅的選擇；…是中產(chǎn)階級(jí)的選擇；…檔次高于多層，低于別墅；結(jié)論：第二章：長(zhǎng)沙典型花園洋房案例分析及借鑒融科·檀香山占地面積：140000㎡建筑面積：300000㎡洋房容積率：1.5高層容積率：4綜合容積率：2.5（計(jì)容積率部分）融科?檀香山，來(lái)自美國(guó)南加州的自然藝術(shù)建筑，南加州建筑是充分尊重原生地表肌理和環(huán)境的建筑，不僅體現(xiàn)出當(dāng)?shù)氐奈幕e淀與建筑內(nèi)涵。并繼承了傳統(tǒng)院落民居的精華，以私家花園、庭院、露臺(tái)……等親近自然的空間營(yíng)造出多重庭院的氛圍，全面引入生態(tài)健康的居住理念。通過(guò)社區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的獨(dú)立主題庭院園林，賦予每個(gè)院落特殊的氣質(zhì)與文化，界定了居民的歸屬感。規(guī)劃：中中部為花花園洋房房，南北北為高層層產(chǎn)品退臺(tái)花園陽(yáng)光房地下多功能房房檀香山洋房退退臺(tái)示意1F2F4F-1F+1F電梯地上地下3F三室二廳二衛(wèi)衛(wèi)-190平平米四四房二二廳二衛(wèi)-181.5露臺(tái)多功能地下室室面積贈(zèng)送四房二廳二衛(wèi)衛(wèi)-154平平米三三房二二廳二衛(wèi)-194平米4+1長(zhǎng)沙首首創(chuàng)四層電梯梯洋房，采取取三大堂的設(shè)設(shè)計(jì)；一層帶花園及及地下室，二二三層贈(zèng)送大大面積南向露露臺(tái)，并贈(zèng)送送地下室；四四、五層為復(fù)復(fù)式，附送空空中露臺(tái);超過(guò)10平米米廚房設(shè)計(jì)，，3.9米開(kāi)開(kāi)間臥室；上下多層花園園、陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)附送全套地板采暖；首創(chuàng)人車分層低密度社區(qū)，車輛在小區(qū)入口直接停入地下；借鑒點(diǎn)：利?！っ滋m春春天麓南·80萬(wàn)萬(wàn)㎡意式風(fēng)情情小鎮(zhèn)”利海集團(tuán)———“營(yíng)造中國(guó)國(guó)綠色地產(chǎn)””利海米蘭春天天占地面積535.158畝，建筑筑面積近80萬(wàn)平方米，，將分三期開(kāi)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目一一期將以疊拼拼庭院洋房、、花園洋房和和小高層公寓寓為主；二期期以疊加別墅墅和聯(lián)排別墅墅為主，三期期以街區(qū)高層層公寓為主。。項(xiàng)目充分利利用本身賦予予的有利生態(tài)態(tài)條件及景觀觀要素，尤其其是注重與周周邊環(huán)境協(xié)調(diào)調(diào)、融合，結(jié)結(jié)合居住者的的自身特點(diǎn)，，在規(guī)劃中著著重突出自然然風(fēng)光與公共共活動(dòng)的關(guān)系系，使兩者彼彼此交融，并并提供居住與與休閑兩種不不同的場(chǎng)所空空間體驗(yàn)感。。占地面積356774㎡建筑面積762363㎡容積率2.14住宅面積近60萬(wàn)㎡幼兒園面積3050㎡商業(yè)面積11.5萬(wàn)㎡建筑形態(tài)疊拼庭院、疊拼洋房、聯(lián)排別墅疊加別墅、小高層、高層綠化率40.5%物管費(fèi)1.5元/㎡·月開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008-6-28開(kāi)工日期2007-07-28總戶數(shù)約7600戶主力戶型三房?jī)蓮d(100~140㎡)交房時(shí)間2009-06-30建筑密度26%開(kāi)發(fā)周期三期樓層狀況120棟停車位約5200個(gè)一層入戶戶私家花花園疊加洋房房效果圖圖退臺(tái)花園園門(mén)面/商商業(yè)房地下多功功能房米蘭春天天庭院洋洋房示意意1F2F4F-1F+1F電梯地上地下3F庭院三區(qū)區(qū)B101庭院三區(qū)區(qū)B501地下多功功能室露臺(tái)庭院三區(qū)區(qū)B201露臺(tái)面積積贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)疊拼洋房房B4戶戶型-3房2廳廳2衛(wèi)疊疊拼洋房房C4戶戶型-3房2廳廳2衛(wèi)露臺(tái)陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)入戶花園園地下室贈(zèng)贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)電梯退臺(tái)臺(tái)花園洋洋房設(shè)計(jì)計(jì)，一層層南北雙雙向入戶戶、二層層以上北北向入戶戶，立面面層次感感強(qiáng)烈，，建筑品品質(zhì)形象象出眾；；大露臺(tái)贈(zèng)贈(zèng)送設(shè)計(jì)計(jì)，南北北同頭，，客廳5.6米米開(kāi)間設(shè)設(shè)計(jì)；一層贈(zèng)送送花園及及地下室室，二樓樓以上贈(zèng)贈(zèng)送露臺(tái)臺(tái)與花園園，頂層層贈(zèng)送閣閣樓；2層多陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)入戶戶花園設(shè)設(shè)計(jì)，3-6層層退臺(tái)增增加，入入戶花園園、大面面積露臺(tái)臺(tái)等亮點(diǎn)點(diǎn)；疊拼庭院院以一梯梯兩戶為為主，將將六、七七個(gè)單元元進(jìn)行組組合，東東西兩冀冀單元進(jìn)進(jìn)行變異異，使幾幾個(gè)單元元的住宅宅形成合合院形式式，住宅宅以三房房二廳為為主，面面積從100~140㎡不等等，戶型型變化多多端。借鑒點(diǎn)：“退、錯(cuò)、、露、院””洋房特征關(guān)關(guān)鍵字典型洋房設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)劃示示意基本是以4+1、5+1層為為主，層層層退臺(tái)，每每戶均有平平臺(tái)花園；；頂層設(shè)計(jì)為為小復(fù)式洋洋房，底層層戶型贈(zèng)送送平地院落落，并設(shè)計(jì)計(jì)半地下工工作室；可分為南入入戶和北入入戶兩種形形式；萬(wàn)科“情花花”示意退臺(tái)花園洋洋房，每戶戶均有贈(zèng)送送面積的露露臺(tái)或者庭庭院，室外外景觀與空空中景觀相相互輝映；；庭院1層2層3層4、5層露臺(tái)露臺(tái)露臺(tái)情景花園洋洋房，每單單元兩戶，，每戶不僅僅包含了室室內(nèi)空間，，還包含了了與外界情情景環(huán)境容容為一體的的室外空間間，即天、地、四四周都屬于于戶內(nèi)自有有的情景花花園和景觀觀露臺(tái)；建筑物的向陽(yáng)面有層層層退臺(tái)的的臺(tái)階狀結(jié)結(jié)構(gòu)，一層的兩兩戶中間設(shè)設(shè)有單元門(mén)門(mén)，一層的的前中部凸凸出，里面面設(shè)有門(mén)廳廳，外面設(shè)設(shè)有陽(yáng)光房房，陽(yáng)光房房側(cè)面和單單元前面形形成半圍合合的情景花花園；二層的兩戶戶在中間有有樓梯，在一層陽(yáng)光光房的部位位退臺(tái)，形形成二層的的景觀露臺(tái)臺(tái)；三層的兩戶戶在二層門(mén)門(mén)廳的部位位退臺(tái)，形成三層層的景觀觀露臺(tái)；；四層的的兩戶在在兩邊部部退臺(tái)，，形成四四層的景景觀露臺(tái)臺(tái)；四層半在在坡頂?shù)牡奈恢猛送伺_(tái)，形形成四層層半的景景觀露臺(tái)臺(tái)。該類型住住宅容積積率低，，建筑密密度接近近普通多多層住宅宅，居者者與環(huán)境境自然溝溝通，提提高居住住質(zhì)量。萬(wàn)科“情情花”設(shè)設(shè)計(jì)特點(diǎn)點(diǎn)總體來(lái)看看，洋房房類的產(chǎn)產(chǎn)品都在在著力做做以下幾幾個(gè)方面面的工作作，以表表現(xiàn)自己己與常規(guī)規(guī)多層的的不同，，提升品品質(zhì)，包包括四大大方面：：一、提升升舒適度度總體而言言，從規(guī)規(guī)劃圖來(lái)來(lái)看，都都是營(yíng)造造項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)舒適度度最高的的區(qū)域?qū)訑?shù)：主主要以4+1、、5+1、6+1產(chǎn)品品為主，，頂層均均為復(fù)式式戶型設(shè)設(shè)計(jì)。層層數(shù)不高高，舒適適性強(qiáng)；；二、增加加附加值值退臺(tái)：退退臺(tái)設(shè)計(jì)計(jì)，使客客戶多出出一個(gè)或或者兩個(gè)個(gè)露臺(tái)，，設(shè)計(jì)出出每戶向向陽(yáng)面或或者雙面面具有層層層退臺(tái)臺(tái)的臺(tái)階階狀結(jié)構(gòu)構(gòu)，讓每每戶擁有有南向的的私家花花園或露露臺(tái)；退臺(tái)既是是花園的的表現(xiàn)，，也能夠夠增加面面積，增增強(qiáng)形象象以增送地地下室為為噱頭，，提升項(xiàng)項(xiàng)目整體體形象與與價(jià)值，，讓客戶戶感覺(jué)物物超所值值；三、打造造特色建建筑風(fēng)格格和形態(tài)態(tài)各項(xiàng)目都都提出自自己的風(fēng)風(fēng)情，包包括地中中海風(fēng)情情，北美美風(fēng)情等等；豐厚的建建筑形體體：由于于退臺(tái)式式建筑首首層前中中部凸出出的部分分，層層層后退的的方式，，使得建建筑整體體感更現(xiàn)現(xiàn)穩(wěn)重與與醇厚。。明快的的體塊結(jié)結(jié)構(gòu)和線線條構(gòu)成成了“豐豐富鮮明明”的效效果；四、強(qiáng)化化花園洋洋房之““花園””概念各項(xiàng)目都都力爭(zhēng)營(yíng)營(yíng)造類別別墅效應(yīng)應(yīng)，增強(qiáng)強(qiáng)花園感感覺(jué)。1、入戶戶方式的的研究贈(zèng)送花園園的辦法法部分項(xiàng)目目一層入入戶花園園旁設(shè)置置設(shè)置情情景房，，位于客客廳的外外部，入入口的旁旁邊，為為了更好好地增加加室內(nèi)的的“情趣趣性”也也可以和和客廳及及入戶門(mén)門(mén)廳一起起形成半半圍合的的首層私私家花園園；入戶方式式：分向向入戶，，一層雙雙向，二二層單向向。這種種入戶方方式改變變了原有有的多層層住宅單單一、過(guò)過(guò)堂式的的入戶方方式，使使家的歸歸屬感更更強(qiáng)；除百江明明珠外，，其他五五個(gè)對(duì)比比分析項(xiàng)項(xiàng)目均增增送入戶戶花園，，讓風(fēng)景景衍生到到室內(nèi)空空間；一層入戶戶二層以上上入戶2、頂層層的處理理贈(zèng)送花園園等根據(jù)以上上項(xiàng)目的的分析，，頂層部部分多數(shù)數(shù)采取復(fù)復(fù)式戶型型的設(shè)計(jì)計(jì)，部分分樓盤(pán)頂頂層以贈(zèng)贈(zèng)送閣樓樓，贈(zèng)送送露臺(tái)、、花園為為噱頭，，以此吸吸引消費(fèi)費(fèi)；贈(zèng)送花園園，以2層、4層退臺(tái)臺(tái)的方式式使2、、5層多多出1個(gè)個(gè)或者幾幾個(gè)露臺(tái)臺(tái)，其他他層數(shù)采采取雙陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)、錯(cuò)錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)臺(tái)等設(shè)計(jì)計(jì)手法；；閣樓（1.3-2.6米）頂樓（3米）退