法律法規(guī)培訓(xùn)課件

法律法規(guī)及案例分析

主講人：許雅靜2015年11月法律法規(guī)及案例分析1、了解物業(yè)管理類政策及相關(guān)法律法規(guī)2、明確物業(yè)管理法律法規(guī)及相關(guān)文件的內(nèi)容范圍3、結(jié)合實(shí)際工作學(xué)會(huì)有效運(yùn)用物業(yè)法律法規(guī)4、掌握與客戶溝通過程中可能遇到的問題的處理技巧學(xué)習(xí)目的1、了解物業(yè)管理類政策及相關(guān)法律法規(guī)學(xué)習(xí)目的一、物業(yè)管理?xiàng)l例二、物業(yè)管理相關(guān)基礎(chǔ)概念三、物業(yè)費(fèi)用的收取四、案例分析課程目錄一、物業(yè)管理?xiàng)l例課程目錄一、物業(yè)管理?xiàng)l例國務(wù)院-《物業(yè)管理?xiàng)l例》地市級-《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》（各地市以實(shí)際情況為主）《物業(yè)管理?xiàng)l例》目的：為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》目的:為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。一、物業(yè)管理?xiàng)l例國務(wù)院-《物業(yè)管理?xiàng)l例》二、物業(yè)管理相關(guān)基礎(chǔ)概念★什么是業(yè)主？

房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。注：已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，房屋所有權(quán)證上記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主;新建商品房已交付使用但未進(jìn)行房屋權(quán)屬登記的，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案的商品房買賣合同記載的買受人，在物業(yè)管理活動(dòng)中視為業(yè)主。★什么是物業(yè)使用人？指物業(yè)承租人或?qū)嶋H使用人。二、物業(yè)管理相關(guān)基礎(chǔ)概念★什么是業(yè)主？★業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；

★業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：★業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。★業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：★業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)主委員會(huì)作出的決定；（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)?！飿I(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：★建設(shè)單位通過招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的時(shí)限要求（一）現(xiàn)售商品房項(xiàng)目在現(xiàn)售前三十日完成；（二）預(yù)售商品房項(xiàng)目在取得《商品房預(yù)售許可證》前完成；（三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目在交付使用前九十日完成.★建設(shè)單位通過招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的時(shí)限要求★物業(yè)的交付要求1、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)保證交付業(yè)主使用的物業(yè)達(dá)到合同約定的交付使用條件。2、未約定交付使用條件的，建設(shè)單位交付使用的物業(yè)應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)部門規(guī)定的交付使用條件。3、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前，與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行物業(yè)管理交接驗(yàn)收?！镂飿I(yè)的交付要求★物業(yè)的接管驗(yàn)收物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料?！镂飿I(yè)的接管驗(yàn)收★物業(yè)管理服務(wù)概念：業(yè)主大會(huì)依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)參照物業(yè)服務(wù)合同示范文本與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，并自合同簽訂之日起30日內(nèi)報(bào)縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)管理部門備案。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理.

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同，并自合同生效之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同終止?！镂飿I(yè)管理服務(wù)★物業(yè)服務(wù)合同需明確的內(nèi)容物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

注：1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！镂飿I(yè)服務(wù)合同需明確的內(nèi)容★選聘后需做好的交接工作1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。

業(yè)主大會(huì)依法選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在新的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)就交接時(shí)間、交接內(nèi)容、業(yè)主欠費(fèi)清交等事項(xiàng)進(jìn)行約定?！镞x聘后需做好的交接工作★選聘后需做好的交接工作2、物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作（類同）。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或其他相關(guān)費(fèi)用等理由拒絕辦理交接或拒不撤出。新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行接管。★選聘后需做好的交接工作三、物業(yè)費(fèi)用的收取★物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的繳納、收取1、業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。2、已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

注：物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目,服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。三、物業(yè)費(fèi)用的收取★物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的繳納、收取★物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理縣級以上人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?！镂飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理★物業(yè)的使用、維護(hù)和專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)定：物業(yè)的使用、維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守城市規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)、環(huán)境保護(hù)、市容環(huán)衛(wèi)、園林綠化、市政治安、消防等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。使用原則：業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照有利于物業(yè)安全使用和公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、采光環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、異產(chǎn)毗連等方面的相鄰關(guān)系。★物業(yè)的使用、維護(hù)和專項(xiàng)維修資金★物業(yè)公區(qū)改變用途、占用條件1、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。2、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀?！镂飿I(yè)公區(qū)改變用途、占用條件★概念及收費(fèi)原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)：是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。

收費(fèi)原則:應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法★概念及收費(fèi)原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法★物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)方式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià).

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)：有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！镂飿I(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)方式★物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)管及計(jì)費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照政府價(jià)格主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。計(jì)費(fèi)方式分為兩種：1、包干制；2、酬金制?！镂飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)管及計(jì)費(fèi)方式★物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

★物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成★物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6、辦公費(fèi)用；

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。★物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成★物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。注意：1、業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。2、物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

★物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納★物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納：納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。★物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納四、案例分析★案例一：李女士在某花園小區(qū)購得房屋一套，該房屋位于樓房的5層，2008年2月6日，李女士為自身方便，未向物業(yè)管理單位報(bào)批，擅自將該房屋朝南陽臺的部分南墻拆除，安裝了鋁合金門，作為物業(yè)管理方的物業(yè)管理公司在勸說無效的情況下，向法院起訴要求李女士恢復(fù)被拆陽臺的原狀，并負(fù)擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。四、案例分析★案例一：分析：（1）原告觀點(diǎn)：物業(yè)管理公司認(rèn)為李女士拆陽臺行為破壞了樓房的整體結(jié)構(gòu)，影響了房屋的安全與美觀，侵犯了小區(qū)內(nèi)其它業(yè)主的權(quán)益，理應(yīng)予以糾正。（2）被告辯詞：被告李女士認(rèn)為其對該房屋享有合法產(chǎn)權(quán)，擁有房地產(chǎn)權(quán)利證書，改變的是自家的房屋結(jié)構(gòu)屬正當(dāng)行為，別人無權(quán)干涉。（3）法院判決：此案經(jīng)過法院調(diào)查，發(fā)現(xiàn)原告方反映的情況屬實(shí)，法院審理后認(rèn)為，李女士的房屋雖屬享有房屋合法產(chǎn)權(quán)，但其為了自己方便擅自將該房屋南陽臺南墻部分拆除的行為，破壞了樓房的整體結(jié)構(gòu)，影響了整棟樓房的安全，違反了政府有關(guān)裝修管理規(guī)定，屬不恰當(dāng)行為，判令李女士自行拆除的自家樓房南陽臺南墻部分恢復(fù)原狀，并承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。分析：★案例二：李先生將電動(dòng)車停放在小區(qū)7、8號樓之間的空地處，第二天卻發(fā)現(xiàn)車輛不翼而飛，經(jīng)查實(shí)，車輛當(dāng)晚被盜，案發(fā)現(xiàn)場不遠(yuǎn)處小區(qū)外墻的鐵欄桿被人破壞。于是李先生通過110報(bào)案。但是李先生認(rèn)為物業(yè)公司在管理過程中有過失，所以才使自己車輛被盜，于是將物業(yè)公司告上法院，要求其給予賠償。★案例二：分析：

（1）業(yè)主觀點(diǎn)：車輛是在小區(qū)內(nèi)丟失，雖然已經(jīng)報(bào)案，但物業(yè)公司收取有費(fèi)用，未盡到治安管理職責(zé)，小區(qū)的防護(hù)欄沒有起到防護(hù)作用，致使車輛被盜。故起訴要求物業(yè)公司賠償電動(dòng)車購車款及其他費(fèi)用等及承擔(dān)訴訟費(fèi)用。（2）物業(yè)公司：李先生是在小區(qū)居住，我公司是為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，雖交有物業(yè)費(fèi)，但僅是采取安全防范措施維持小區(qū)內(nèi)的治安秩序；另外，小區(qū)為住戶提供有停放車輛的場所，李先生任意停放車輛的后果應(yīng)由其自負(fù)。車輛被盜屬刑事案件，與公司無關(guān)。故不同意此訴訟請求。

分析：分析：（3）法院認(rèn)為：物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)后有義務(wù)對公共區(qū)域建筑及其公用設(shè)備、設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)等物業(yè)管理。但作為物業(yè)管理者其對管理范圍內(nèi)發(fā)生的行為、事件僅承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，不應(yīng)任意加重其所負(fù)責(zé)任。因此，駁回李先生的全部訴訟請求。分析：★案例三：林先生是小區(qū)內(nèi)一位業(yè)主，前不久，他發(fā)現(xiàn)小區(qū)里一塊花園荒廢了，就把那塊地開辟成菜地種植蔬菜準(zhǔn)備自用。物業(yè)公司在發(fā)現(xiàn)這一情況后及時(shí)找到林先生，要求其把菜地處理掉，物業(yè)公司重新恢復(fù)成花園。林先生不同意稱自己是小區(qū)的業(yè)主，有權(quán)利使用這塊土地。而當(dāng)時(shí)選聘這家物業(yè)公司的時(shí)候，他也沒投同意票，所以物業(yè)公司無權(quán)干涉他的行為。對此事你將如何處理？★案例三：分析：小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共用設(shè)施（包括：花園、綠地、道路等）屬小區(qū)的全體業(yè)主共同所有，國務(wù)院頒布的（物業(yè)管理?xiàng)l例）第五十一條明確規(guī)定：“業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。”林先生在花園用地上開辟菜地自用，違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，依法應(yīng)予糾正。若林先生不聽勸阻，一意孤行，依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十六條的規(guī)定，將受到包括罰款、沒收菜地收益等行政處罰，沒收的菜地收益主要用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)。分析：課程回顧重點(diǎn)：1、物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)內(nèi)容的熟悉2、物業(yè)服務(wù)費(fèi)內(nèi)容3、實(shí)際問題的分析難點(diǎn)：1、對問題責(zé)任的界定劃分；2、溝通的技巧性，恰當(dāng)?shù)臏贤ǚ绞?。課程回顧重點(diǎn)：1、物業(yè)行業(yè)涉及到的哪些法律法規(guī)？2、實(shí)例案例分析：原告金某與被告陸某系上下樓鄰居。一年多前，樓上的陸某在其家外墻安裝了不銹鋼的晾衣架、花架。樓下的金某不樂意了，一紙?jiān)V狀將陸某告上了法院。如何處理此糾紛？（請各抒己見）1、物業(yè)行業(yè)涉及到的哪些法律法規(guī)？感謝聆聽感謝聆聽謝謝大家！謝謝大家！法律法規(guī)及案例分析

主講人：許雅靜2015年11月法律法規(guī)及案例分析1、了解物業(yè)管理類政策及相關(guān)法律法規(guī)2、明確物業(yè)管理法律法規(guī)及相關(guān)文件的內(nèi)容范圍3、結(jié)合實(shí)際工作學(xué)會(huì)有效運(yùn)用物業(yè)法律法規(guī)4、掌握與客戶溝通過程中可能遇到的問題的處理技巧學(xué)習(xí)目的1、了解物業(yè)管理類政策及相關(guān)法律法規(guī)學(xué)習(xí)目的一、物業(yè)管理?xiàng)l例二、物業(yè)管理相關(guān)基礎(chǔ)概念三、物業(yè)費(fèi)用的收取四、案例分析課程目錄一、物業(yè)管理?xiàng)l例課程目錄一、物業(yè)管理?xiàng)l例國務(wù)院-《物業(yè)管理?xiàng)l例》地市級-《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》（各地市以實(shí)際情況為主）《物業(yè)管理?xiàng)l例》目的：為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例?！多嵵菔形飿I(yè)管理?xiàng)l例》目的:為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。一、物業(yè)管理?xiàng)l例國務(wù)院-《物業(yè)管理?xiàng)l例》二、物業(yè)管理相關(guān)基礎(chǔ)概念★什么是業(yè)主？

房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。注：已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，房屋所有權(quán)證上記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主;新建商品房已交付使用但未進(jìn)行房屋權(quán)屬登記的，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案的商品房買賣合同記載的買受人，在物業(yè)管理活動(dòng)中視為業(yè)主?！锸裁词俏飿I(yè)使用人？指物業(yè)承租人或?qū)嶋H使用人。二、物業(yè)管理相關(guān)基礎(chǔ)概念★什么是業(yè)主？★業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；

★業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：★業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。★業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：★業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)主委員會(huì)作出的決定；（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。★業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：★建設(shè)單位通過招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的時(shí)限要求（一）現(xiàn)售商品房項(xiàng)目在現(xiàn)售前三十日完成；（二）預(yù)售商品房項(xiàng)目在取得《商品房預(yù)售許可證》前完成；（三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目在交付使用前九十日完成.★建設(shè)單位通過招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的時(shí)限要求★物業(yè)的交付要求1、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)保證交付業(yè)主使用的物業(yè)達(dá)到合同約定的交付使用條件。2、未約定交付使用條件的，建設(shè)單位交付使用的物業(yè)應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)部門規(guī)定的交付使用條件。3、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前，與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行物業(yè)管理交接驗(yàn)收。★物業(yè)的交付要求★物業(yè)的接管驗(yàn)收物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。★物業(yè)的接管驗(yàn)收★物業(yè)管理服務(wù)概念：業(yè)主大會(huì)依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)參照物業(yè)服務(wù)合同示范文本與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，并自合同簽訂之日起30日內(nèi)報(bào)縣（市）、區(qū)房地產(chǎn)管理部門備案。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理.

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同，并自合同生效之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。★物業(yè)管理服務(wù)★物業(yè)服務(wù)合同需明確的內(nèi)容物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

注：1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。★物業(yè)服務(wù)合同需明確的內(nèi)容★選聘后需做好的交接工作1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。

業(yè)主大會(huì)依法選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在新的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)就交接時(shí)間、交接內(nèi)容、業(yè)主欠費(fèi)清交等事項(xiàng)進(jìn)行約定?！镞x聘后需做好的交接工作★選聘后需做好的交接工作2、物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作（類同）。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或其他相關(guān)費(fèi)用等理由拒絕辦理交接或拒不撤出。新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行接管?！镞x聘后需做好的交接工作三、物業(yè)費(fèi)用的收取★物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的繳納、收取1、業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。2、已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

注：物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目,服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。三、物業(yè)費(fèi)用的收取★物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的繳納、收取★物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理縣級以上人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?！镂飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理★物業(yè)的使用、維護(hù)和專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)定：物業(yè)的使用、維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守城市規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)、環(huán)境保護(hù)、市容環(huán)衛(wèi)、園林綠化、市政治安、消防等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。使用原則：業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照有利于物業(yè)安全使用和公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、采光環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、異產(chǎn)毗連等方面的相鄰關(guān)系。★物業(yè)的使用、維護(hù)和專項(xiàng)維修資金★物業(yè)公區(qū)改變用途、占用條件1、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。2、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀?！镂飿I(yè)公區(qū)改變用途、占用條件★概念及收費(fèi)原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)：是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。

收費(fèi)原則:應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法★概念及收費(fèi)原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法★物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)方式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià).

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)：有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。★物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)方式★物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)管及計(jì)費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照政府價(jià)格主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。計(jì)費(fèi)方式分為兩種：1、包干制；2、酬金制?！镂飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)管及計(jì)費(fèi)方式★物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

★物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成★物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6、辦公費(fèi)用；

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本?！镂飿I(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成★物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。注意：1、業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。2、物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

★物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納★物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納：納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納?！镂飿I(yè)服務(wù)費(fèi)的交納四、案例分析★案例一：李女士在某花園小區(qū)購得房屋一套，該房屋位于樓房的5層，2008年2月6日，李女士為自身方便，未向物業(yè)管理單位報(bào)批，擅自將該房屋朝南陽臺的部分南墻拆除，安裝了鋁合金門，作為物業(yè)管理方的物業(yè)管理公司在勸說無效的情況下，向法院起訴要求李女士恢復(fù)被拆陽臺的原狀，并負(fù)擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。四、案例分析★案例一：分析：（1）原告觀點(diǎn)：物業(yè)管理公司認(rèn)為李女士拆陽臺行為破壞了樓房的整體結(jié)構(gòu)，影響了房屋的安全與美觀，侵犯了小區(qū)內(nèi)其它業(yè)主的權(quán)益，理應(yīng)予以糾正。（2）被告辯詞：被告李女士認(rèn)為其對該房屋享有合法產(chǎn)權(quán)，擁有房地產(chǎn)權(quán)利證書，改變的是自家的房屋結(jié)構(gòu)屬正當(dāng)行為，別人無權(quán)干涉。（3）法院判決：此案經(jīng)過法院調(diào)查，發(fā)現(xiàn)原告方反映的情況屬實(shí)，法院審理后認(rèn)為，李女士的房屋雖屬享有房屋合法產(chǎn)權(quán)，但其為了自己方便擅自將該房屋南陽臺南墻部分拆除的行為，破壞了樓房的整體結(jié)構(gòu)，影響了整棟樓房的安全，違反了政府有關(guān)裝修管理規(guī)定，屬不恰當(dāng)行為，判令李女士自行拆除的自家樓房南陽臺南墻部分恢復(fù)原狀，并承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。分析：★案例二：李先生將電動(dòng)車停放在小區(qū)7、8號樓之間的