天津萬科物業(yè)管理公司給排水系統(tǒng)保養(yǎng)維修作業(yè)指導(dǎo)書

本文格式為Word版，下載可任意編輯——天津萬科物業(yè)管理公司給排水系統(tǒng)保養(yǎng)維修作業(yè)指導(dǎo)書1.目的

模范設(shè)備的日常管理，保證設(shè)備正常運(yùn)行，發(fā)生意外事故正確處理，維護(hù)客戶利益。

2.范圍

適用于各管理處。

3.定義

給排水系統(tǒng)：包括生活供水系統(tǒng)中的水泵、管道，消防系統(tǒng)中的水泵、管道，雨水及污水系統(tǒng)中的各類井、管道及潛水泵以及給排水泵操縱箱/柜。

4.職責(zé)

部門/崗位工作職責(zé)

管理處經(jīng)理舉行不定期檢查督導(dǎo)。

管理處工程負(fù)責(zé)人全面負(fù)責(zé)設(shè)備的定期檢修工作及日常工作的監(jiān)視指導(dǎo)。負(fù)責(zé)外包方工作的檢查、監(jiān)視。

指定設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)設(shè)備的日常巡查檢查和例行保養(yǎng)檢修。

5.方法及過程操縱

5.1日常巡查檢查工作

5.1.1給排水系統(tǒng)內(nèi)容、相關(guān)操作規(guī)程、運(yùn)行參數(shù)、管線系統(tǒng)圖等技術(shù)資料，由各管理處合理保管，并由管理處經(jīng)理簽字或管理處蓋章后張貼于設(shè)備房明顯處，依照?qǐng)?zhí)行。給排水系統(tǒng)設(shè)備技術(shù)資料及其電子文檔由管理處報(bào)品質(zhì)管理部備案。

5.1.2各管理處依自身設(shè)備概括處境制定給排水設(shè)備操作規(guī)程，報(bào)品質(zhì)管理部核準(zhǔn)、備案。工程部設(shè)備責(zé)任人按照操作規(guī)程及作業(yè)指導(dǎo)書的要求，每班兩次對(duì)設(shè)備巡查檢查并在《水泵房設(shè)備運(yùn)行記錄表》中記錄運(yùn)行參數(shù)。《水泵房設(shè)備運(yùn)行記錄表》由各管理處合理保管。

5.1.4各管理處應(yīng)根據(jù)檢修工作內(nèi)容，填寫相應(yīng)的《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)檢修記錄表》，并由各管理處合理保管。

5.1.5工程部設(shè)備責(zé)任人應(yīng)每日對(duì)二次供水水箱、消防水池的水位及浮球閥舉行檢查，在《水泵房設(shè)備運(yùn)行記錄》中舉行記錄。

5.2水泵的維護(hù)檢修

5.2.1每日巡查：設(shè)備責(zé)任人檢查以下工程并填寫《水泵房設(shè)備運(yùn)行記錄表》。

5.2.1.1檢查水泵進(jìn)出水壓力表及供水系統(tǒng)各壓力表讀數(shù)是否正常、穩(wěn)定。

5.2.1.2檢查水泵進(jìn)出水口橡膠軟連接是否正常、完好。

5.2.1.2擯棄水泵填料盒過熱及不正常滴漏現(xiàn)象。

5.2.1.3擯棄系統(tǒng)各閥門漏水現(xiàn)象，檢查各閥門開關(guān)位置是否正常，與標(biāo)識(shí)是否一致。

5.2.1.4檢查電機(jī)溫度是否正常，水泵及電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)有無奇怪聲音。

5.2.1.5檢查水泵操縱箱/柜指示燈顯示是否正常，電流、電壓表指針是否偏離正常范圍，變頻器液晶顯示是否正常，操縱箱/柜內(nèi)空氣開關(guān)、交流接觸器、熱繼電器等電氣元件是否過熱。

5.2.2每月維護(hù)檢修：設(shè)備責(zé)任人舉行以下工作，并填寫《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)檢修記錄表》。

5.2.2.1檢查水泵電機(jī)軸承潤(rùn)滑處境。

5.2.2.2檢查、修理水泵水封。

5.2.3每季度維護(hù)檢修

5.2.3.1檢查水泵電機(jī)接線端子是否松動(dòng)，檢查操縱箱/柜內(nèi)各接線端子是否松動(dòng)。

5.2.3.2檢查水泵電機(jī)軸承潤(rùn)滑處境，每季度潤(rùn)滑油脂至少加注一次。檢查水泵軸封裝置是否完好。

5.2.3.3收緊地腳螺栓。

5.2.3.4設(shè)備責(zé)任人根據(jù)概括檢修工作內(nèi)容填寫《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)檢修記錄表》。

5.2.4年度維護(hù)檢修

5.2.4.1檢查泵葉、殼體腐蝕處境，對(duì)泵殼及機(jī)座除銹刷漆。

5.2.4.2根據(jù)設(shè)備實(shí)際處境，清洗電機(jī)軸承，更換潤(rùn)滑油脂。必要時(shí)更換軸承。

5.2.4.3檢查水泵電機(jī)及操縱箱/柜接線端子是否松動(dòng)。

5.2.4.4檢測(cè)電機(jī)相間絕緣電阻及各相對(duì)地絕緣電阻，測(cè)量值在《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)檢修記錄表》中做好記錄。

5.2.4.5檢查并更換水泵密封填料。

5.2.5檢修理過程中，應(yīng)穿戴好防護(hù)用具，留神人身安好，做到“三不傷害”，確

保作業(yè)順?biāo)焱瓿?。檢修理工作內(nèi)容填寫在《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)檢修記錄表》中

5.3板式換熱器維護(hù)檢修

5.3.1板式換熱器片間間距小，通道繁雜，熱效率高，流體中泥沙等雜質(zhì)的沉積會(huì)

影響流量并裁減換熱面積，進(jìn)而影響換熱效果。運(yùn)行期間應(yīng)定期清理除污器，裁減系統(tǒng)中的雜質(zhì)。如條件許可，還可以采用短時(shí)間反向運(yùn)行的方式，沖走片面沉積物。

5.3.2板式換熱器長(zhǎng)期運(yùn)行后，板片外觀會(huì)不同程度地附著水垢等沉積物，增加流阻，降低傳熱效率。因此，應(yīng)定期沖洗，至少每三年對(duì)設(shè)備解體大修，化學(xué)清洗或增設(shè)水處理裝置改善水質(zhì)，最終目的都是保證設(shè)備換熱面清潔，保證熱交換效果。

5.3.3有冬凍的場(chǎng)合，冬季前應(yīng)將停運(yùn)設(shè)備內(nèi)介質(zhì)放掉，或采取保溫措施，防止管道及設(shè)備凍壞。

5.4排水管路的維護(hù)

5.4.1管理處工程負(fù)責(zé)人每年4月雨季到臨前，安置人員清理各設(shè)備房集水坑，

疏通排水管路。

5.4.2管理處工程負(fù)責(zé)人依據(jù)《服務(wù)工程外包操縱程序》監(jiān)視外包方每月對(duì)污水

井、化糞井舉行疏通清淤。

5.4.3管理處工程負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)安置人員定期對(duì)屋面、屋面雨水口、雨水斗、雨水

立管舉行清理。

5.4.4管理處工程負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)在每年4月雨季到臨前，安置人員對(duì)屋面雨水管道片面舉行清理，并組織人員對(duì)雨水管道及雨水井疏通。

5.4.5工程部察覺或接報(bào)管道堵塞故障后，管理處工程負(fù)責(zé)人應(yīng)立刻安置人員舉行清掏疏通工作。

5.5給排水緊急特殊修理

5.5.1水管或配件破碎

5.5.1.1急速關(guān)閉供水閥與循回閥。

5.5.1.2立刻通知管理處工程負(fù)責(zé)人趕到現(xiàn)場(chǎng)，組織人員搶修。

5.5.1.3根據(jù)不同的管材，采用相應(yīng)的作業(yè)方法。鑄鐵管破碎更換新管，或組織專業(yè)技術(shù)人員實(shí)時(shí)補(bǔ)焊。無縫鋼管可用水中膠補(bǔ)、焊補(bǔ)或重新更換。鍍鋅鋼管尤其是生活飲用水管原那么上不允許補(bǔ)焊。

5.5.2閥門不正常漏水

5.5.2.1閥門壓蓋破碎，更換新壓蓋，也可用鑄鐵焊條焊接。

5.5.2.2閥門鉸或銷斷落，重新更換閥門鉸或銷。

5.5.2.3閥體破碎，重新更換新閥門。

5.5.3噴淋頭破碎

5.5.3.1立刻切斷消防泵電源，關(guān)閉供水閥。

5.5.3.2通知消防中心值班人員隔離該回路的水流指示器信號(hào)。

5.5.3.3更換新噴淋頭。

5.5.3.4開啟供水閥，消防泵送電打壓試驗(yàn)，消防中心值班人員恢復(fù)該回路的水流指示器信號(hào)。

5.5.4供水泵的緊急特殊修理

5.5.4.1水泵中斷運(yùn)行，應(yīng)檢查：

①水泵操縱箱/柜電壓是否正常。

②水泵操縱箱/柜內(nèi)空氣開關(guān)、熱繼電器是否脫扣。

③水泵操縱箱/柜內(nèi)空氣開關(guān)、熱繼電器、交流接觸器的溫度是否正常。

④電機(jī)溫度是否正常并檢測(cè)電機(jī)線圈繞組的絕緣性能。

⑤手動(dòng)盤車，檢查水泵是否卡住。

5.5.4.2水泵運(yùn)轉(zhuǎn)但水壓缺乏，應(yīng)檢查：

①市政管網(wǎng)水壓是否正常。

②水泵的進(jìn)出口閥門是否完全開啟。

③二次供水水箱或消防水池水位是否正常。

④檢查系統(tǒng)除污器是否有雜物堵塞。

5.5.5排水系統(tǒng)排水不暢

①檢查潛污排水泵的電氣線路。

②檢查潛污排水泵的葉輪是否有雜物堵塞，葉輪扎頭螺母是否松動(dòng)。

③檢查排水管閥門是否完全開啟。

④檢查排水干管是否堵塞。

5.5.6發(fā)生洪澇苦難

5.5.6.1管理處經(jīng)理應(yīng)立刻調(diào)配足夠的人力、物力舉行防洪工作。

5.5.6.2值班技術(shù)人員應(yīng)立刻趕到現(xiàn)場(chǎng)，檢查機(jī)電設(shè)備，保證排水泵正常運(yùn)行。

5.5.6.3管理處工程負(fù)責(zé)人應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)處境投入備用潛水泵，并急速對(duì)現(xiàn)場(chǎng)做出評(píng)估。若水情嚴(yán)重，管理處工程負(fù)責(zé)人應(yīng)實(shí)時(shí)向公司其它部門苦求支援。

5.5.6.4當(dāng)市政排水管網(wǎng)展現(xiàn)問題導(dǎo)致積水時(shí)，管理處經(jīng)理需組織人力關(guān)閉地下室防洪閘或用沙袋堵住需養(yǎng)護(hù)的設(shè)備間房門。并派專人檢查排水泵運(yùn)行處境及水位。

6.支持性文件

TJVKWY7.5.1-G01《公用設(shè)備設(shè)施管理程序》

TJVKWY8.2.3-Z01《服務(wù)工程外包操縱程序》

7.質(zhì)量記錄表格

TJVKWY7.5.1-G01-F2《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)檢修記錄表》

TJVKWY7.5.1-G01-04-F1《水泵房設(shè)備運(yùn)行記錄》

篇2：天津萬科物業(yè)管理公司安防監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)修理作業(yè)指導(dǎo)書

1．目的

保證各管理處安防監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備與設(shè)施的正常使用。

2．范圍

適用于各管理處安防監(jiān)控系統(tǒng)。

3．定義

日常性維護(hù)：按照年檢籌劃而安置的工作及日常發(fā)生的工作。

緊急特殊性修理；安防監(jiān)控設(shè)備設(shè)施因意外事故所造成的修理。

4.職責(zé)

部門/崗位工作職責(zé)

各管理處安好員負(fù)責(zé)安防監(jiān)控設(shè)備及設(shè)施的日常巡查。

設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)安防監(jiān)控設(shè)備及設(shè)施緊急修理。

5.方法及過程操縱

5.1閉路監(jiān)控系統(tǒng)

5.1.1監(jiān)視攝像機(jī)維護(hù)保養(yǎng)：

3.1.1.1每季由設(shè)備責(zé)任人拆下攝像機(jī)的防護(hù)罩舉行內(nèi)部清潔除塵，清潔除塵時(shí)須使用枯燥、清潔的軟布和中性清潔劑，以防止產(chǎn)生靜電和腐蝕攝像機(jī)。

5.1.1.2在對(duì)帶云臺(tái)的攝像機(jī)舉行修理保養(yǎng)時(shí)還需要對(duì)云臺(tái)的機(jī)械片面加適量的潤(rùn)滑機(jī)油，以保證云臺(tái)轉(zhuǎn)動(dòng)生動(dòng)。

5.1.1.3對(duì)效果不好的攝像鏡頭務(wù)必實(shí)時(shí)調(diào)整好焦距、光圈、方向、測(cè)量電源電壓是否正常等，保證安裝堅(jiān)韌，并由操縱中心主管（主辦）確認(rèn)符合安防使用要求。

5.1.1.4對(duì)室外監(jiān)視攝像機(jī)舉行修理保養(yǎng)，在每次清潔除塵、安裝防護(hù)罩時(shí)，務(wù)必留神用防水膠圈或膠布密封接合部位，以防止雨水的滲入。

5.1.1.5在對(duì)攝像機(jī)清潔除塵時(shí),務(wù)必留神不要用手觸摸攝像鏡頭，只能采用鏡頭紙對(duì)攝像鏡頭舉行擦拭。

5.1.2監(jiān)控主機(jī)的維護(hù)保養(yǎng):

5.1.2.1每周由中心值班人員對(duì)監(jiān)控主機(jī)舉行外部除塵，除塵時(shí)須使用枯燥、清潔的軟布和中性清潔劑。

5.1.2.2每月由設(shè)備責(zé)任人檢查視頻線BNC接頭，如有松動(dòng)現(xiàn)象，務(wù)必用額定功率在30瓦以下的電烙鐵舉行焊接處理，并檢查BNC接頭與主機(jī)接口是否松動(dòng)，以保證連接堅(jiān)韌，每次做完這項(xiàng)工作后務(wù)必對(duì)線路舉行整理以保證線路的暢順、整齊、模范。

5.1.2.3同時(shí)檢查主機(jī)上的各指示燈是否正常顯示。

5.1.3多畫面處理器的維護(hù)保養(yǎng)：

5.1.3.1每周由中心值班人員對(duì)多畫面處理器外部舉行外部除塵，除塵時(shí)需用枯燥的清潔軟布和中心清潔劑清洗。

5.1.3.2檢查并保持全體畫面顯示器上的字符、設(shè)備號(hào)與操縱臺(tái)上的手操器上的輸入號(hào)碼一致；檢查并保證各顯示器上顯示時(shí)間正確無誤。

5.1.3.3檢查多畫面處理器的各功能鍵的功能是否正確、有效。

5.1.4錄像機(jī)的維護(hù)保養(yǎng):

5.1.4.1每周由中心值班人員對(duì)錄像設(shè)備舉行外部除塵，除塵時(shí)需使用枯燥、清潔的軟布和中性清潔劑。

5.1.4.2每月由設(shè)備責(zé)任人對(duì)錄像設(shè)備磁頭舉行清洗，并做好記錄。

5.1.4.3每月由設(shè)備責(zé)任人檢查錄像設(shè)備的錄像效果，務(wù)必保證錄像設(shè)備工作正常，錄像效果明顯。如檢查察覺錄像效果模糊、不全等現(xiàn)象務(wù)必查明理由，采取相關(guān)的措施，如清洗磁頭等，做好記錄并向上級(jí)匯報(bào)。

5.1.5以上保養(yǎng)修理處境應(yīng)在《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)檢修記錄表》上予以記錄。

5.2停車場(chǎng)管理系統(tǒng)

5.2.1每日由大門崗檢查大門道閘遙控器是否生動(dòng)、有效，由中心檢查車庫道閘遙控器、或電腦操縱是否生動(dòng)、有效，若由問題實(shí)時(shí)通知設(shè)備責(zé)任人處理。

5.2.2每月對(duì)大門道閘門輪的生動(dòng)性舉行檢查，對(duì)門輪轉(zhuǎn)軸、門體收縮滑道打潤(rùn)滑油；每月對(duì)車庫道閘桿轉(zhuǎn)軸片面打潤(rùn)滑油。

5.3對(duì)外囑托修理

對(duì)外囑托修理應(yīng)按照《服務(wù)工程外包操縱程序》中的規(guī)定執(zhí)行。

6．支持性文件

TJVKWY8.2.3-Z01服務(wù)工程外包操縱程序

7．質(zhì)量記錄表格

TJVKWY7.5.1-G01-F1設(shè)備設(shè)施巡查記錄表

TJVKWY7.5.1-G01-F2設(shè)備/設(shè)施保養(yǎng)檢修記錄表

篇3：萬科物業(yè)設(shè)備標(biāo)簽管理

萬科物業(yè)設(shè)備標(biāo)簽樣本

乘坐地鐵時(shí)你會(huì)察覺，每節(jié)車廂以及每個(gè)車門上都編了號(hào)，譬如南京地鐵“NO54B4A”，NO54B是車廂號(hào)，4A那么是門的編號(hào)，當(dāng)乘客需要求助的時(shí)候，地鐵工作人員只要詢問車廂內(nèi)的編號(hào)，就能在第一時(shí)間趕到現(xiàn)場(chǎng)。

將類似的管理方法引入社區(qū)的設(shè)備設(shè)施管理中，同樣可以輕松實(shí)現(xiàn)對(duì)設(shè)備設(shè)施的切實(shí)定位。根據(jù)開發(fā)規(guī)劃的不同，每個(gè)社區(qū)可能會(huì)安裝幾十到幾百不等的高桿燈、草坪燈，它們分散在諾大的社區(qū)中，有時(shí)修理員接到報(bào)修電話，怎么和報(bào)修人溝通也沒法溝通明白，畢竟是哪個(gè)草坪燈展現(xiàn)了故障。由于小小的溝通不暢，可能要濫用故障的定位時(shí)間，甚至?xí)捎谛蘩聿粚?shí)時(shí)、定位錯(cuò)誤等理由造成業(yè)主投訴。

正如每一節(jié)地鐵車廂都有一個(gè)唯一的編號(hào)，2022年，萬科物業(yè)根據(jù)社區(qū)的分布規(guī)矩，賦予每一個(gè)路燈一個(gè)唯一的身份編碼，并為它們建檔造冊(cè)。每一個(gè)路燈使用了多長(zhǎng)時(shí)間？修理了多少次？什么時(shí)候需要更換？都可以從名冊(cè)中一目了然，很好的提高了修理定位的精確度，延長(zhǎng)了照明設(shè)施的使用壽命。甚至你可以通過察覺哪個(gè)區(qū)域的路燈故障最多，分析故障產(chǎn)生的根本理由和主要理由、對(duì)癥下藥，調(diào)整設(shè)備的巡查頻次，更加科學(xué)的管理這些公共設(shè)施。

當(dāng)你察覺這是一個(gè)好方法并開頭舉一反三的應(yīng)用到社區(qū)設(shè)備設(shè)施管理的方方面面時(shí)，新的苦惱又來了：編碼越來越多，越來越繁雜，員工沒有手段實(shí)時(shí)在大腦中查詢到這一長(zhǎng)串編碼的位置，實(shí)現(xiàn)對(duì)這些設(shè)備管理數(shù)據(jù)的收集更是無從談起。怎么辦？萬科物業(yè)2022年開發(fā)完成“戰(zhàn)圖”系統(tǒng)，2022年將400多個(gè)在管工程