鶴壁市橡樹玫瑰城市場(chǎng)調(diào)研提案二

項(xiàng)目定位客戶定位有錢人追求生活品位的提高靜態(tài)描述年齡：40歲左右職業(yè)：?jiǎn)挝恢懈邔庸芾砣藛T、企業(yè)老板文化素質(zhì)：學(xué)歷不高、社會(huì)閱歷豐富家庭結(jié)構(gòu)：上有老，下有小，兩代同住為主收入主源：薪金、灰色收入、經(jīng)營(yíng)所得、其它收入數(shù)額：5000元/月以上資產(chǎn)量：有積蓄，有能力夠買三房或四房，少數(shù)買別墅或大戶型交通工具：公車、私車為主，少數(shù)出租車、電動(dòng)車鶴壁市橡樹玫瑰城市場(chǎng)調(diào)研提案二共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁(yè)!項(xiàng)目定位客戶定位有錢人

行為描述工作：一般工作時(shí)間不固定，應(yīng)酬多起居：重視健康，較有規(guī)律，居家時(shí)間少，注重生活品位購(gòu)物：品牌商場(chǎng)和專賣店，喜愛、追求名牌運(yùn)動(dòng)：運(yùn)動(dòng)量無(wú)保證，以健康為主愛好：打牌、K歌、運(yùn)動(dòng)、旅游旅行：國(guó)內(nèi)景點(diǎn)、偶爾國(guó)際景點(diǎn)消費(fèi)：現(xiàn)金、銀行卡，消費(fèi)量大鶴壁市橡樹玫瑰城市場(chǎng)調(diào)研提案二共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁(yè)!項(xiàng)目定位客戶定位有錢人

心理描述現(xiàn)實(shí)：注重現(xiàn)實(shí)，少有幻想理財(cái)：善于理財(cái)，有投資理念恐懼：對(duì)人身安全、資產(chǎn)保值、投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的恐懼，但敢于進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資消費(fèi)忠誠(chéng)：較為忠誠(chéng)或極度忠誠(chéng)購(gòu)買動(dòng)機(jī)：追求生活的全面提升，實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值，投資鶴壁市橡樹玫瑰城市場(chǎng)調(diào)研提案二共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁(yè)!項(xiàng)目定位客戶定位老年人

行為描述起居：重視健康，生活有規(guī)律，居家時(shí)間多，注重生活質(zhì)量購(gòu)物：商場(chǎng)、超市、集貿(mào)市場(chǎng)，重實(shí)惠運(yùn)動(dòng)：運(yùn)動(dòng)規(guī)律，以健身為主愛好：打牌、健身、旅游旅行：國(guó)內(nèi)景點(diǎn)消費(fèi)：現(xiàn)金為主，消費(fèi)量有限鶴壁市橡樹玫瑰城市場(chǎng)調(diào)研提案二共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁(yè)!項(xiàng)目定位客戶需求就是市場(chǎng)空間。他們對(duì)房子的需求是什么？區(qū)位：城市的熱點(diǎn)發(fā)展方向，最好升值潛力大。功能：一套房有三個(gè)臥室，個(gè)別需求一個(gè)、兩個(gè)或四個(gè)、五個(gè)臥室，盡量通風(fēng)采光效果好，視覺效果好。而一些創(chuàng)新性的設(shè)計(jì)更能吸引客戶，如贈(zèng)送面積、私家花園等。配套：周邊配套盡量完善，有學(xué)校、商場(chǎng)、醫(yī)院、集貿(mào)市場(chǎng)、銀行、公園等生活所需的商業(yè)配套。社區(qū)配套要有電視、寬帶、電話等，如果有天然氣、暖氣、熱水，則更有吸引客戶。景觀：客戶滿意的不再是簡(jiǎn)單的植物排列，而是有造型、有藝術(shù)感、參與性強(qiáng)、密度高、搭配合理的園林景觀，如果有水景、雕塑小品、休閑桌椅、健身器材、背景音樂，則更有吸引力；如果有充足的停車位，交通系統(tǒng)做到人車分流，則品質(zhì)更高。安全：有真正的智能化管理，起到監(jiān)控、防范的作用。服務(wù)：不再滿足簡(jiǎn)單的衛(wèi)生打掃，看門護(hù)院，而是更多的個(gè)性化、有尊貴感的服務(wù)。價(jià)格：在滿足需求的前提下，價(jià)格要低。鶴壁市橡樹玫瑰城市場(chǎng)調(diào)研提案二共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁(yè)!產(chǎn)品定位在此，我們提出項(xiàng)目的產(chǎn)品定位：建筑藝術(shù)精華高端品位社區(qū)純粹園林景觀創(chuàng)新精工戶型這樣的產(chǎn)品：滿足對(duì)未來(lái)品質(zhì)生活的所有追求我們的專業(yè)：設(shè)計(jì)求新，功能合理配套完善，環(huán)境優(yōu)美項(xiàng)目定位鶴壁市橡樹玫瑰城市場(chǎng)調(diào)研提案二共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁(yè)!項(xiàng)目定位價(jià)格定位價(jià)格定位建立在項(xiàng)目成本、市場(chǎng)行情、周邊樓盤的基礎(chǔ)上。綜合各種因素，預(yù)期本項(xiàng)目售價(jià)在：4200元/㎡左右。鶴壁市橡樹玫瑰城市場(chǎng)調(diào)研提案二共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁(yè)!核心問題二如何規(guī)劃才能使項(xiàng)目成本最低化并具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？項(xiàng)目定位項(xiàng)目最大容積率為1.52。銷售價(jià)格不因產(chǎn)品形態(tài)不同而有差異。多層、小高層、高層的建安成本差別巨大。鑒于以上三點(diǎn)，為最大程度降低成本，我們建議，項(xiàng)目以多層為主，小高層為輔?？紤]到盡量提高售價(jià)，多層設(shè)計(jì)為七層，配置電梯。在政策允許的范圍內(nèi)，重點(diǎn)考慮戶型創(chuàng)新，特別是送面積戶型，以提高項(xiàng)目實(shí)際容積率。鶴壁市橡樹玫瑰城市場(chǎng)調(diào)研提案二共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁(yè)!規(guī)劃建議總體規(guī)劃人車分流，多層在外，小高層居中，別墅渠西，單棟樓以兩個(gè)單元為主，考慮坡屋頂，河景重點(diǎn)打造。多層一梯兩戶；小高層一梯三戶或兩戶；小戶型可一梯多戶，盡量某一單元或臨街。鶴壁市橡樹玫瑰城市場(chǎng)調(diào)研提案二共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁(yè)!景觀規(guī)劃中式園林中可以常見溪流、河塘、假山、置石、亭、廊、榭等等設(shè)計(jì)元素均好：不建議在社區(qū)內(nèi)設(shè)大面積中心廣場(chǎng)，可規(guī)劃景觀組團(tuán)，重點(diǎn)考慮沿河景觀。參與：景觀綠化是讓人享受的，不但具有觀賞性，還應(yīng)具有參與性。層次：景觀綠化應(yīng)以地面綠化、灌木與喬木相結(jié)合，形成綠化的層次感。經(jīng)濟(jì)：建議植物選擇以速生、易活、低價(jià)為主，做到三季有花，四季常綠。水景：因有水系，社區(qū)景觀內(nèi)可做噴泉、主大門可做水幕墻等點(diǎn)綴性水景。步道：景觀步道宜曲不宜直。規(guī)劃建議鶴壁市橡樹玫瑰城市場(chǎng)調(diào)研提案二共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁(yè)!鶴壁市橡樹玫瑰城市場(chǎng)調(diào)研提案二共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁(yè)!規(guī)劃建議景觀小品鶴壁市橡樹玫瑰城市場(chǎng)調(diào)研提案二共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁(yè)!規(guī)劃建議社區(qū)配套在社區(qū)配套越來(lái)越被重視的情況下，我們建議在控制成本和地塊允許的范圍內(nèi)，盡量完善項(xiàng)目的配套設(shè)施。會(huì)所：獨(dú)立會(huì)所投入大，故建議借助商業(yè)房規(guī)劃會(huì)所。建議功能定位為大眾化，主要布置健身房、老年活動(dòng)中心、麻將棋牌室、桌球室、乒乓球室、家政服務(wù)中心、兒童托管中心、會(huì)議室、圖書館、文藝中心等。乒乓球臺(tái)、羽毛球場(chǎng)：這些項(xiàng)目安排在室外，可極大的提高參與性。有線電視、寬帶、電話：都是現(xiàn)代社區(qū)的基本設(shè)施，應(yīng)配備齊全，有線電視、電話應(yīng)客廳主臥雙接口。天燃?xì)?、暖氣：根?jù)實(shí)際情況而定。背景音樂系統(tǒng)：小區(qū)廣場(chǎng)、會(huì)所、各單元入口、小區(qū)道路等設(shè)置音箱。公共活動(dòng)場(chǎng)所：根據(jù)需要設(shè)公共衛(wèi)生間，注意衛(wèi)生間、路燈、垃圾桶、休閑桌椅等設(shè)施的造型，使之成為社區(qū)景觀的一部分。生活配套：主要依靠商業(yè)招租實(shí)現(xiàn)。其它：一些較為高檔或大型的配套設(shè)施，如網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、足球場(chǎng)、游泳池、教堂等占用空間場(chǎng)地較大，建議不考慮。鶴壁市橡樹玫瑰城市場(chǎng)調(diào)研提案二共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁(yè)!認(rèn)識(shí)誤區(qū)很多人認(rèn)為，大戶型、高層是高品質(zhì)樓盤的象征。其實(shí)不然，高品質(zhì)更多體現(xiàn)在周邊環(huán)境、建材檔次、施工細(xì)節(jié)、社區(qū)配套、景觀綠化、物業(yè)管理等方面，以及在此基礎(chǔ)上帶來(lái)的身份、地位、生活方式的提升。就本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶來(lái)說(shuō)，注重的是區(qū)位價(jià)值的高度認(rèn)同，對(duì)生活品位的追求，而不是一味追求大戶型。戶型的創(chuàng)新和風(fēng)格的獨(dú)樹一幟將是我們有別于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的一大特點(diǎn)。規(guī)劃建議鶴壁市橡樹玫瑰城市場(chǎng)調(diào)研提案二共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁(yè)!規(guī)劃建議戶型設(shè)計(jì)要求重點(diǎn)要求：戶型設(shè)計(jì)考慮送面積、送露臺(tái)、錯(cuò)陽(yáng)臺(tái)，提高實(shí)際容積率。戶型設(shè)計(jì)力求創(chuàng)新，夾層、錯(cuò)層等華而不實(shí)的設(shè)計(jì)不予考慮。整體戶型除餐廳外，各功能間均有外窗，盡量動(dòng)靜分區(qū)，通風(fēng)采光效果良好，層高2.9米。室內(nèi)電線配置應(yīng)達(dá)到最高標(biāo)準(zhǔn)，下水管道使用消聲管，窗戶雙層玻璃。一層考慮送花園。鶴壁市橡樹玫瑰城市場(chǎng)調(diào)研提案二共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁(yè)!本次匯報(bào)溝通的內(nèi)容12345案名解析市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位規(guī)劃建議6營(yíng)銷推廣鶴壁市橡樹玫瑰城市場(chǎng)調(diào)研提案二共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁(yè)!本次匯報(bào)溝通的內(nèi)容12345案名解析市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位規(guī)劃建議6營(yíng)銷推廣鶴壁市橡樹玫瑰城市場(chǎng)調(diào)研提案二共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁(yè)!項(xiàng)目定位客戶定位老年人渴望安享晚年靜態(tài)描述年齡：50歲以上職業(yè)：退休在家，閑散時(shí)間多文化素質(zhì)：學(xué)歷不高、價(jià)值觀固定，思想保守，不善于接受新事物家庭結(jié)構(gòu)：下有一代或兩代人，夫妻同住收入主源：退休金、子女補(bǔ)貼、其它收入數(shù)額：1500元/月以上資產(chǎn)量：有積蓄，但因不能貸款，購(gòu)買力有限，可買小戶型或小兩房交通工具：步行、公交車、出租車、自行車鶴壁市橡樹玫瑰城市場(chǎng)調(diào)研提案二共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁(yè)!心理描述平靜：安于現(xiàn)狀，經(jīng)?；貞浝碡?cái)：生活節(jié)儉，少有理財(cái)觀念，不敢投資害怕：害怕生病、子女不孝消費(fèi)忠誠(chéng)：不忠誠(chéng)購(gòu)買動(dòng)機(jī)：養(yǎng)老項(xiàng)目定位客戶定位老年人

鶴壁市橡樹玫瑰城市場(chǎng)調(diào)研提案二共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁(yè)!項(xiàng)目定位定位方向歐式建筑風(fēng)行，花園洋房難撼戶型設(shè)計(jì)成熟，消費(fèi)日趨理性客觀的說(shuō)，我們與周邊項(xiàng)目的環(huán)境、配套、價(jià)值幾乎相同，又在競(jìng)爭(zhēng)相同的客源，我們何以勝出？人有我異，人有我新精準(zhǔn)定位，深挖需求我們必須求新求異，建筑風(fēng)格最易突破，戶型設(shè)計(jì)盡力改善，戶型面積嚴(yán)格控制，社區(qū)景觀盡量豐富，物業(yè)服務(wù)必須升級(jí)。鶴壁市橡樹玫瑰城市場(chǎng)調(diào)研提案二共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁(yè)!項(xiàng)目定位營(yíng)銷定位在確定產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，我們提出項(xiàng)目的營(yíng)銷定位：新中式·

藝術(shù)建筑新思維·

人文社區(qū)鶴壁市橡樹玫瑰城市場(chǎng)調(diào)研提案二共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁(yè)!本次匯報(bào)溝通的內(nèi)容12345案名解析市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位規(guī)劃建議6營(yíng)銷推廣鶴壁市橡樹玫瑰城市場(chǎng)調(diào)研提案二共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁(yè)!規(guī)劃建議規(guī)劃要求通過對(duì)城區(qū)在售樓盤的調(diào)研，考慮公司的現(xiàn)實(shí)情況和本項(xiàng)目的開發(fā)理念、開發(fā)目標(biāo)，我們的規(guī)劃設(shè)計(jì)一定要達(dá)到以下要求：現(xiàn)實(shí)態(tài)度，鍛造完美細(xì)節(jié)出精品區(qū)隔對(duì)手，求異求新并精耕細(xì)作創(chuàng)造高度，令對(duì)手不可復(fù)制超越驚艷亮相，入市必吸引全城目光

鶴壁市橡樹玫瑰城市場(chǎng)調(diào)研提案二共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁(yè)!建筑風(fēng)格考慮到項(xiàng)目的定位以及控制成本的需要，應(yīng)具有文化氣息和品質(zhì)感，我們建議，項(xiàng)目建筑風(fēng)格定為：徽派建筑風(fēng)格徽派建筑是中國(guó)建筑藝術(shù)的精華，以傳統(tǒng)文化為底蘊(yùn)，以灰色、白色為主色調(diào)，歷經(jīng)千年的錘煉和沉淀，清新、自然，特別是在有水的地方更為適合。規(guī)劃建議鶴壁市橡樹玫瑰城市場(chǎng)調(diào)研提案二共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁(yè)!鶴壁市橡樹玫瑰城市場(chǎng)調(diào)研提案二共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁(yè)!規(guī)劃建議集中水景鶴壁市橡樹玫瑰城市場(chǎng)調(diào)研提案二共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁(yè)!規(guī)劃建議文化墻鶴壁市橡樹玫瑰城市場(chǎng)調(diào)研提案二共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁(yè)!規(guī)劃建議社區(qū)管理物業(yè)管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)的重要組成部分，也是房地產(chǎn)整合營(yíng)銷的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理的好壞直接影響到客戶對(duì)樓盤品質(zhì)的判斷。對(duì)于新鄭來(lái)說(shuō)，引進(jìn)知名物業(yè)公司，實(shí)行全委托的模式具有極大的吸引力。所以，本項(xiàng)目一定要把物業(yè)管理放在十分重要的位置上，并且在宣傳促銷及人員配置上，做到前期入駐（在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候準(zhǔn)確表現(xiàn)物業(yè)的服務(wù)性和專業(yè)性），使物業(yè)管理這種后期作業(yè)能夠在前期就為市場(chǎng)銷售和品牌形象的提升起到推波助瀾的作用。建議引進(jìn)知名物業(yè)公司，項(xiàng)目物業(yè)全委托。智能化對(duì)于人們來(lái)說(shuō)，已不再新鮮，成本不高，也不再是一種奢侈，應(yīng)作為一種基本配置，本項(xiàng)目一定應(yīng)達(dá)到真正的智能化管理。鶴壁市橡樹玫瑰城市場(chǎng)調(diào)研提案二共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁(yè)!戶型配比房地產(chǎn)前景的不明朗、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇要求我們必須設(shè)計(jì)目標(biāo)客戶最喜歡的暢銷戶型。我們建議戶型面積及套數(shù)配比如下：戶型套數(shù)比例(%)面積(平方米)目標(biāo)客戶一室一廳540以下單身女性、階段性自住的外地單身人士、老年人、投資者兩室兩廳一衛(wèi)1070--80老年人、兩口之家、即將結(jié)婚者、投資者三室兩廳一衛(wèi)20100--110兩口之家、即將結(jié)婚者、投資者三室兩廳兩衛(wèi)40115—120一般追求品位的改善型客戶、縣城官員、外地經(jīng)商人士、投資者3+1戶型20130--140高度追求品位的改善型客戶、政府官員、經(jīng)商人士、投資者四室兩廳兩衛(wèi)5150左右極致追求品位的改善型客戶、政府官員、經(jīng)商人士疊加別墅200-250高端人士、事業(yè)大成者規(guī)劃建議鶴壁市橡樹玫瑰城市場(chǎng)調(diào)研提案二共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁(yè)!規(guī)劃建議開發(fā)建議建議項(xiàng)目分兩期開發(fā)。一期開發(fā)渠東和渠西疊加別墅，別墅可極大提高土地價(jià)值和社區(qū)檔次，從而提升普通房的售價(jià)。二期開發(fā)渠西多層和小高層。市場(chǎng)影響和口碑傳播決定項(xiàng)目前期銷售的成敗，建議項(xiàng)目規(guī)劃確定后，先建示范區(qū)，做好示范區(qū)景觀、看房通道、樣板房等，物業(yè)提前進(jìn)駐。鶴壁市橡樹玫瑰城市場(chǎng)調(diào)研提案二共32頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁(yè)!案名思考橡樹玫瑰城橡樹：大型常綠喬木，分布廣泛，但在鶴壁種植成活難度大，因樹桿高大而喻意不屈不撓。原本普通的樹，因著名女詩(shī)人舒婷寫于1977年的一首愛情詩(shī)《致橡樹》，而有了愛情的含意。玫瑰：薔薇科灌木，花朵鮮艷漂亮，易種植。西方文化里愛情的象征。橡樹玫瑰：中西合璧，喻意愛情，但因目標(biāo)客戶決定，項(xiàng)目名稱不能僅突出愛情，更重要的是