淺析高價位房地產問題

淺析高價位房地產問題摘要：中國房價的每一次攀升都跳躍著國人的神經，隨著“國十條〞等一系列政策的出臺，房地產調控現已進入攻堅階段。怎樣讓地產商流點道德的血液，怎樣讓地產行業(yè)良性健康發(fā)展？不僅僅是在考驗的執(zhí)政能力，同時也關乎到每位購房者的親身利益。房價連續(xù)攀升嚴重透支著公眾的消費能力，同時也影響到房地產業(yè)的可連續(xù)發(fā)展，關乎到國家經濟安全穩(wěn)定發(fā)展。本文通過對房價上漲的原因、影響的分析，提出適宜的應對政策，以作考慮。本文關鍵詞語：高房價；購房者；開發(fā)商一、探究高房價的原因導致當前高房價的因素很復雜，結合到房地產市場的實際，導致我們國家房地產業(yè)住房價格上漲的原因重要有下面幾個方面：1.1剛性需求的膨脹重要是指人們買房自住的需求，其中既包含初次購房，也包含為改善寓居條件而購買第二套住房。分析剛性需求不斷增長的原因是：改革開放之后我們國家經每年都堅持在較高水平，城鎮(zhèn)居民收入水平也逐步提升，部分人開始進入置業(yè)和改善寓居條件的換房高峰期；同時，在缺乏“儲蓄—投資〞轉化渠道的情況下，購置房產的資需求逐步啟動，房價被進一步拉高。城市外來流動人口對購房的急劇增長，人民生活水平的不斷提升，城市化建設進程的加快，居民對寓居要求和需求的日益提升，以及城市的舊房大規(guī)模改造和拆遷等，都直或簡介影響了房地產總體需求水平的提升。1.2投資需求特別旺盛房屋不僅能夠用來自住，房產還能夠用來投資。一方面，隨著經濟的高速發(fā)展，居民積累了數量驚人的民間資本，但是由于投資產品的匱乏，導致民間資本無法找到適宜的投資渠道，將巨額資金釋放出去，只能大量投身高回報率的房地產市場。另一方面，大量游資進入房地產市場，導致房地產價格上漲。還有高校擴招畢業(yè)生逐年大幅增長，每年幾百萬的畢業(yè)生大部分都要在城市就業(yè)，無形中也擴大了城市的購房需求。再加上消費中的攀比效應，都使城市住房的剛性需求不斷擴大，成為房價高漲的主要原因1.3土地出讓制度不夠合理在我們國家，土地是國家所有。當前住房土地供應通過公開“招拍掛〞的方式出讓，土地拍賣是“價高者得地〞的方式，地價成為房價的“龍頭〞，是房價的主要構成部分，能夠說地價決定房價。土地使用權獲取價格差別導致地價虛高，我們國家當前的城鎮(zhèn)土地劃撥是指由國家各級根據法律規(guī)定，以行政命令的方式，將國家所有的土地無償無期限的分配給土地使用者的做法。劃撥后，土地的使用者享有土地的使用權，而土地的所有權仍然為國家所有。這導致土地獲取價格差別的存在，并給倒賣土地提供了空間，提升了房地產開發(fā)經過中土地的出讓價格。1.4人口的高增加，信貸機制的不完善我們國家有16億人口，人均占領土地面積不足平均數的1/3，而與此同時，中國的人口卻在繼續(xù)增加，在這種人口的增加經過中，對房地產的需求就要增長。按現有的城市化增加速度，能夠估計到2020年，我們國家城市化水平將到達55％－60％，這段期間將有2.2億－2.3億農村人口轉移到城市，這些人都需要解決住房問題。寬松的信貸政策是房價上漲的主要支撐。我們國家房地產開發(fā)企業(yè)自有資本比例低，對銀行信貸高度依靠；而銀行體系也很看重房地產開發(fā)貸款對調整資產構造的作用，并因手持土地抵押物而對房地產開發(fā)給予高杠桿支持。1.5購房者預期心理的構成在一些地產商、學者和媒體等房價喊跌的預言屢次失效之后，經歷了坐“過山車〞大起大落的普通消費者，于是開始產生恐慌心理，對先前的購房客充斥了明智的贊成，同時自己也躍躍欲試一展身手。瘋狂的購房者構成了房價將來連續(xù)上漲的心理預期，“漲價預期心理〞導致的就是不少購房者在購房時，抱著晚買不如早買，買小不如買大的消費心理，掉臂高房價的劇痛盲目購房，一窩蜂的投入到搶房大軍的行列，這種“買漲不買跌，買貴不買賤〞的心理，進一步推高了房價。二、抑制房地產價格上漲的主要意義房地產的價格過高會導致房地產市場的畸形發(fā)展，晦氣于構建和諧社會。一方面影響內需。房地產以及醫(yī)療等改革力度過大，會使城鎮(zhèn)居民預期不穩(wěn)定，導致居民儲蓄意愿強烈，不得不壓縮即期消費，以至透支將來消費能力。另一方面是加劇兩極分化，影響中產階級的生成。當下商品住宅的購買群體重要是正在生成的中產階級，擁有房地產是中產階級的基本標記。中產階級的構成與強大，是中國實現社會穩(wěn)定和建成和諧社會的根本保障。但房價使房市淪為少數人的斂財工具，進而加劇兩極分化。三、高房價的危害現前階段我們國家正處于工業(yè)化發(fā)展時期，工業(yè)作為第二產業(yè)屬于國民經濟的支柱。然而房地產行業(yè)作為第三產業(yè)，它的發(fā)展能夠帶動鋼材、水泥、等其他行業(yè)的發(fā)展，誠然在促進國民經濟的發(fā)展和人民生活水平的改善有側重大作用。但是，過高的房價已經嚴重威脅到我們國家經濟金融的安全和社會的可連續(xù)發(fā)展。3.1虛假購買力透支將來中國經濟中國住房問題的嚴重性在于，住房市場化一開始馬上就引進西方的按揭購房方式，使得住房需求和購買力在同一時間忽然放大，供需矛盾惡化。同時投機商和房地產商控制房源進一加劇供需矛盾，使價格直線上升。住房的需求很大是肯定的，住房自己就是生活必需品，那么多的人口進城，那么多的大學畢業(yè)生，那么多的婚齡青年需要成立家庭，需求量是很大，那么我們來談談購買力，按揭貸款購房方式一出現好似價格不在是問題，再貴的房子都有人買得起，這才是推動房價虛高的根本源頭。實際情況不要說全額現款購房，就是30%的首付許多人都是拼湊來的，買完后20年每個月要拿一半以上的家庭收入來支付房貸，這樣構成的購買力是虛假的，這樣的家庭多了，那將來20年中國的消費靠什么來拉動，中國經濟將嚴重透支。3.2加更生活負擔，晦氣于擴大消費需求高房價晦氣于民生和社會保障。寓居權是人們的基本需求，居者有其屋是生存的基礎和根本，但高房價的結果會褫奪多數普通民眾的寓居權。這在民生和社會保障上是不符合經濟發(fā)展的要求。城市居民為了應對大幅上漲的房價，不得不將收入中的大部分積累下來用來歸還房貸支付房款。此種狀態(tài)下，這樣嚴重削弱了與住房無關產業(yè)的消費需求的提升，晦氣于通過擴大內需實現我們國家經濟的連續(xù)快速增加。3.3貧富差距拉大，晦氣于和諧社會的構建兩種人從高房價中獲利，一種是已有豐富原始積累的炒房者，如溫州炒房團。一種是權利階層，據說即便是經濟適用房子的號，普通人也是很難拿到的，要想拿到號，可能已經到了幾次手了。但是，有些部門的人或是有關系的人是很容易拿到號的。中間的利差有多大，可能高得驚人。據北京某銀行負責人說，房地廠商的利潤至少在30%以上。但房價可不止在成本的30%。毫無疑問的是，高房價必定會產生一批富豪。由此推論，一批對具有邊際消費傾向很強的中產階級被高房價消滅了，社會失去了對穩(wěn)定具有支持作用的中產階級，貧困普遍化，貧富差距進一步拉大，這是必定的。應該清醒地看到，中國貧困群體不僅僅存在于下崗失業(yè)人群中，也不僅僅存在于農村中，而且存在于新生的中產階級中。那么后果是什么，通貨緊縮或許更嚴重，導致社會不穩(wěn)定。3.4地產泡沫出現，晦氣于金融秩序的穩(wěn)定高房價易滋長資產泡沫，潛在風險無窮。房地產業(yè)牽涉到上下游的諸多行業(yè)。如同“多米洛骨牌〞。一發(fā)而動全身。房價的過度上漲必定伴隨著大量的資產泡沫，將來一旦泡沫幻滅，房價大幅下滑，不僅會影響與建筑有關的諸多實體行業(yè)沖擊就業(yè)影響經濟增加。而且更為嚴重的是資本市場與金融市場可能會遭殃。首當其沖的天然是銀行的“房貸〞風險，進而涉及其他金融領域，最后是實體經濟，一場中國式“次貸危機〞恐怕就難以避免了。3.5晚婚情況會愈加嚴重，以至出現多數婚齡群體結不起婚的問題這一情況在大學擴招畢業(yè)以后的婚齡群體中尤為嚴重，找工作時面對很同期的畢業(yè)生的競爭工作難找，工作后起薪低，城市的生活成本又高，一晃幾年過去了，到了結婚年齡，如今的社會觀念一提到結婚先說到房子，叫他們拿什么買房子，拿什么去結婚，隨著房價的連續(xù)上漲這一問題將會進一步惡化。這一群受過高等教育的群體本是我們社會發(fā)展的基石，他們的夢想一旦幻滅，我們社會經濟將面臨坍塌。家庭是構建社會的細胞，一旦細胞的生長延遲緩慢，整個社會將面臨缺血衰老。3.6境外資本炒做房產掏空國民財富外資投資房地產炒做房價是對中國經濟的最大毀壞，隨著人民幣的看漲許多境外游資熱錢，紛紛通過正當或非法的渠道進入中國，但不建廠也不投資，只投機股市和房地產市場。我們以房地產為例子，外資并沒有住房需求，他也不會搬到中國來住，炒做房產只是為了讓國內真正需要住房的人來接手，來為他們的利潤買單一套5000塊/平米的房子被外資炒到10000塊，價格漲了5000塊而房子還是原來的房子并沒有任何本質上的價值創(chuàng)造，對社會經濟沒用任何奉獻，而老庶民多掏的5000塊卻成為外資的利潤流向國外。其實這一點套用在國內也適用，為什么溫州人那么有錢，那是由于全國各地老庶民的錢跑到他們口袋里去了。四、緩減房價上漲的建議隨著房價的不斷升高，進而出現了各種各樣的房地產問題和社會問題，怎樣能夠有效的抑制房價的連續(xù)上漲，對由房價上漲而產生的一系列問題得以成功解決，試提出如下對策建議4.1強化住房供需的管理我們國家當前部分發(fā)達地區(qū)房價上漲是由于部分需求過熱引起的，因而解決住房供需矛盾也是首要解決的問題。當前所采用的經濟適用房還無法完全有效地解決這一問題。當前能夠仿照香港的方式，改造部分經濟適用房為廉租房。既避免對“政策廉價房〞的過度需求，同時又解決了低收入階層的住房問題。對住房需求分析后，進行差別化的管理：不同收入階層的人選擇不同類其余住房。能夠控制投資需求。首先，從源頭處，適度增長住房供應，鼓勵正常投資；避免亂劃經濟開發(fā)區(qū)，侵蝕住房供給面積；運用多種手段，打擊投機需求。其次，做好“節(jié)流〞工作，合理布局經濟適用房的建設，加快廉租房投入力度,強化住房的租賃管理制度，建立全方位的住房供給體系，減少房屋空置率，全方位利用房地產資源，進而到達“房盡其用〞的目的。4.2提升土地利用效率一方面，當下我們國家不少城市房地產開發(fā)中存在著用地鋪張浪費的現區(qū)。對房地產開發(fā)中容積率等問題應當根據相關規(guī)定嚴格履行，控制高檔住房、別墅區(qū)的建設規(guī)模。另一方面，一些城市房地產開放中土地嚴重供不該求現象嚴重。很多地方將大塊的新增建設用地化作工業(yè)卻，壓縮了住房用地的建設面積，造成地價大幅上漲。部分城市還出現了開發(fā)商只炒地皮，進一步惡化住房的價格供給。針對部分成分住房用地縮水的狀態(tài)，地方應當合理規(guī)劃城市用地布局，合理制訂土地供給計劃。進而到達間接調控住房價格目的。4.3規(guī)范房產稅費制度簡化行政審批環(huán)節(jié)，降低交易成本房地產是生活的根基，能夠通過減免房地產稅費，進而降低房屋價格。在房地產商開發(fā)的經過中，要繳納各種稅，這些收費最終都要歸結到住房的成本中，房價天然就提升了。另外通過減少辦事環(huán)節(jié)，提升辦事效率，公布稅費標準，允許產權、規(guī)則、市政、交易等資料、信息公開查詢等。對房地產開發(fā)項目施行如此嚴格而繁瑣的監(jiān)管，是不符合市場經濟的一種具體表現出。需要做的是：在開發(fā)前對房地產開發(fā)企業(yè)的天資、信譽情況進行審查；建設中及建筑完成后進行嚴格的質量驗收。4.4建立和完善相關的法律法規(guī)當前，需要建立和完善與房地產相關的法律法規(guī)，為住房建設計劃和政策提供需要的法律根據，規(guī)定住房開發(fā)的詳細要求和行業(yè)標準。房價水平最終會和當地居民的消費能力相匹配，房價上漲最終需要通過經濟增加來消化，有責任有空間去干涉，以實現可連續(xù)發(fā)展目的。為此，需要建立健全信息反應監(jiān)控體系、完善土地政策、住房政策等相關制度體系在有效抑制房價上漲有主要作用。溫家寶總理強調促進房價回歸合理，表示“房價應與成本和合理的利潤相匹配〞,由于房地產行業(yè)的發(fā)展需要建立長效機制，必需辭別此前飽受爭議的發(fā)展形式，積極參與到一系列房地產行業(yè)改革的進城中來，比方土地制度改革、房產稅的試點和全面推廣等。4.5建立和健全房地產信息發(fā)布制度房地產行業(yè)信息不對稱，信息把握在地產開發(fā)商大佬的手中，公眾對于信息來說出于弱勢。應當定期對社會公開發(fā)布住房供求、住房價格的權威信息，為市場主體決策提供參考。同時，建立網上信息查詢制度，及時更新有關內容，保證信息的現時性。在現有基礎上，積極開發(fā)分地區(qū)、分品種、分項目的住房信息，并定期向社會發(fā)布，使市場主體及時了解有關信息，把握市場走勢。建議媒體盡量客觀地預測房價的走勢，精確引導市民改變住房消費的觀念。除此之外，還要建立健全網上信息的公開查詢制度，做到及時更新相關內容，保證信息的現時性，精確引導市民改變購房消費觀念。4.6完善開發(fā)投資新渠道中國房價過快上漲，主要原因在于房地產市場越位成投資市場。很多購買者并非為了寓居，而是期望將來升值并得到差額回報。房屋本是人們的基本生活消費品，現如今變成投資市場，必定引發(fā)市場秩序嚴重紊亂。反思如此嚴重的市場錯位，關鍵就在于當前我們國家投資市場的不景氣。以中國股票市場為例，當前已基本喪失了保值功能。所以，若想有效遏制房價的過快上漲。中國就必需優(yōu)化整合投資市場，作為傳統儲蓄的投資方式已經不能知足人們對投資心理的期望。將商品房市場搞成投資市場，是我們國家市場經濟秩序特別混亂的表現。房地產不是金融資產，投資應當轉向秩序規(guī)范的金融市場，而不該該將購買生活用品性質的商品房作為投資的方向。對此，一方面需要堅決抑制對商品房的投資性