物業(yè)管理法規(guī)第五章課件

項目五房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策學(xué)習(xí)內(nèi)容：第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理制度簡介第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理第三節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理第四節(jié)商品房銷售管理第五節(jié)房屋租賃管理第六節(jié)房地產(chǎn)中介服務(wù)第七節(jié)房地產(chǎn)抵押管理第八節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記第九節(jié)房屋維修養(yǎng)護(hù)管理項目五房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策學(xué)習(xí)內(nèi)容：1學(xué)習(xí)目的：培養(yǎng)學(xué)生在物業(yè)管理工作中處理房地產(chǎn)事務(wù)相關(guān)工作的能力。學(xué)習(xí)要求：掌握：房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系，《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》的要求和主要內(nèi)容，商品房預(yù)售和現(xiàn)售的條件，商品房銷售合同的主要內(nèi)容，房屋租賃合同的主要條款，房地產(chǎn)中介服務(wù)的內(nèi)容，房地產(chǎn)抵押的程序，房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類。熟悉：房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理，工程竣工驗收備案制度，房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓條件和程序，房屋租賃登記，房地產(chǎn)中介服務(wù)管理的內(nèi)容，房地產(chǎn)抵押登記，房地產(chǎn)權(quán)屬登記程序，城市異產(chǎn)毗連房屋管理的規(guī)定。了解：施工許可證制度，禁止轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的規(guī)定，商品房銷售爭議的解決規(guī)則，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理、抵押房地產(chǎn)的處分原則，公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理的規(guī)定。學(xué)習(xí)目的：2第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理制度簡介

一、基本概念房地產(chǎn)房地產(chǎn)作為物質(zhì)實體，即指土地、建筑及建筑附屬物。房地產(chǎn)權(quán)益：所有權(quán)占有權(quán)承租權(quán)使用權(quán)派生權(quán)益抵押權(quán)收益權(quán)典權(quán)處分權(quán)第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理制度簡介

一、基本概念3房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)于房地產(chǎn)投資開發(fā)、經(jīng)營交易、消費管理與服務(wù)等各方面關(guān)聯(lián)行業(yè)的總稱。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)行業(yè)——房地產(chǎn)的投資開發(fā)、經(jīng)營交易、消費管理和服務(wù)房地產(chǎn)業(yè)屬于：第三產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)作用、支柱產(chǎn)業(yè)——龍頭行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)4房地產(chǎn)管理制度房地產(chǎn)領(lǐng)域的管理制度大體可劃分為：1.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理2.房地產(chǎn)管理3.房地產(chǎn)維修養(yǎng)護(hù)管理房地產(chǎn)管理制度房地產(chǎn)領(lǐng)域的管理制度大體可劃分為：5直接關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)的法律——法關(guān)于房地產(chǎn)的行政法規(guī)——條例關(guān)于房地產(chǎn)的部門規(guī)章——辦法/規(guī)定房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系（法規(guī)、規(guī)章）直接關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)的法律——法房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系（法規(guī)、規(guī)6房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系（法規(guī)、規(guī)章）

1.直接關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)的法律有：《城市房地產(chǎn)管理法》《土地管理法》2.國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)頒布的行政法規(guī)有：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《城市房屋拆遷管理條例》《住房公積金管理條例》3.國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和國務(wù)院相關(guān)部委關(guān)于房地產(chǎn)頒布的部門規(guī)章主要有：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》《城市商品房預(yù)售管理辦法》房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系（法規(guī)、規(guī)章）

1.直接關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)的7第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的概念僅指經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)不包括：基建投資性質(zhì)的開發(fā)建設(shè)——廠房、辦公樓等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地開發(fā)——軌道交通、高速公路等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的內(nèi)容：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理與建設(shè)施工管理第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的概念房地產(chǎn)開發(fā)8一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理

（一）設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)（四級資質(zhì)）（二）設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的程序（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場活動規(guī)則

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理

（一）設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件9（一）設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格除應(yīng)具備企業(yè)法人的一般條件外，還應(yīng)符合《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》要求的條件：（1）有100萬元以上的注冊資本（2）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員（一）設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格102.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)

一級資質(zhì)：（1）注冊資金不低于5000萬元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；（3）近3年房屋建筑面積累計竣工30萬㎡以上，或累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（4）連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%（5）上一年房屋建筑施工面積15萬㎡以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額（6）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，中級職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人（7）工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱（8）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明》制度（9）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)

一級資質(zhì)：11（1）注冊資金不低于2000萬元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；（3）近3年房屋建筑面積累計竣工15萬㎡以上，或累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（4）連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%（5）上一年房屋建筑施工面積10萬㎡以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額（6）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，中級職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人（7）工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱（8）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明》制度（9）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故二級資質(zhì)二級資質(zhì)12（1）注冊資金不低于800萬元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；（3）房屋建筑面積累計竣工5萬㎡以上，或累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（4）連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；（5）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，中級職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；（6）工程技術(shù)、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱；（7）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明》制度；（8）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故三級資質(zhì)

（1）注冊資金不低于800萬元；三級資質(zhì)

13（1）注冊資金不低于100萬元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上；（3）已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；（4）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；（5）工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；（6）商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明》制度；（7）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故四級資質(zhì)

（1）注冊資金不低于100萬元；四級資質(zhì)

14房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)注冊資本5000萬元—12000萬元—2800萬元—3100萬元—4經(jīng)營年限5年以上—13年以上—22年以上—31年以上—4累計竣工面積30萬m2以上—115萬m2以上—25萬m2以上—3合格率100%連續(xù)5年—1連續(xù)3年—2連續(xù)2年—3已竣工—4專業(yè)人員40人—120人—210人—35人—4中級職稱20人—110人—25人—3工程（中）財務(wù)（初）資格證書4人—13人—22人—3職稱5人會計2人兩書制度：《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)注5000萬元—1經(jīng)5年以上—1累30萬m15（二）設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的程序1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：（1）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（2）企業(yè)章程（3）驗資證明（4）企業(yè)法定代表人的身份證明（5）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動合同（6）房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認(rèn)為需要出示的其他文件2.房地產(chǎn)開發(fā)主管部門在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》——有效期一年（期滿前1個月申請核定）延長期不得超過2年，一年內(nèi)無開發(fā)項目，有效期不延長（二）設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的程序1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)自領(lǐng)取營業(yè)16（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場活動規(guī)則對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立資質(zhì)等級制度的目的：規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場活動，維護(hù)市場的有序競爭。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照核定資質(zhì)等級，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。一級——不受限制；二級及以下25萬平方米以下《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》對企業(yè)未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的、企業(yè)超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的、企業(yè)隱瞞真實情況，以及涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書等行為，均規(guī)定了相應(yīng)的行政處罰。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場活動規(guī)則對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立資質(zhì)等17二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理（一）城市規(guī)劃的概念和與房地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)系（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理（三）城市規(guī)劃部門對建設(shè)項目的檢查和監(jiān)督二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理（一）城市規(guī)劃的概念和與房地18（一）城市規(guī)劃的概念和與房地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)系

1.城市規(guī)劃的概念城市規(guī)劃：指為了確定策劃哪個是規(guī)模和發(fā)展方向，以實現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展為目標(biāo)，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)的綜合部署及具體安排。2.城市規(guī)劃的類型城市總體規(guī)劃城市詳細(xì)規(guī)劃（一）城市規(guī)劃的概念和與房地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)系

1.城市規(guī)劃的19城市總體規(guī)劃

主要任務(wù)：綜合研究城市的性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)模，確定城市建設(shè)用地布局、功能區(qū)分和各項建設(shè)的總體部署，綜合制定城市交通體系和河湖、綠地系統(tǒng)，控制各項專業(yè)規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。城市詳細(xì)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃城市總體規(guī)劃

主要任務(wù)：綜合研究城市的性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)20（1）控制性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容1）規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界限和建筑類型2）規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)3）規(guī)定項目與大市政接口、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等4）提出各地塊建筑體量、豎向規(guī)劃與色彩要求5）確定各級支路的紅線位置?？刂泣c坐標(biāo)和標(biāo)高6）確定工程管線走向、管徑和工程設(shè)施用地界限（1）控制性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容21（2）修建性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容

1）建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)論證2）總平面圖布置、建筑、道路、綠地的空間布局和景觀設(shè)計3）道路、綠化、工程管線規(guī)劃設(shè)計4）豎向規(guī)劃設(shè)計5）工程量估算和投資效益分析（2）修建性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容

1）建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)論證223.城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設(shè)的主要方式，與城市規(guī)劃有著相互依存的關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)又是實現(xiàn)城市規(guī)劃的主要途徑。3.城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設(shè)23（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理審定房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的過程，就是通過對修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制、修改，使其符合城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的過程，也是城市規(guī)劃部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作實施管理的過程。規(guī)劃管理的主要方式是依據(jù)《城市規(guī)劃法》審批、核發(fā)“一書兩證”。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理審定房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計24房地產(chǎn)開發(fā)的四個階段1.投資機(jī)會選擇與決策分析階段2.房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段取得建設(shè)用地、取得建設(shè)項目的立項批復(fù)完成房屋拆遷審定項目規(guī)劃設(shè)計3.房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段4.房地產(chǎn)租售經(jīng)營階段房地產(chǎn)開發(fā)的四個階段1.投資機(jī)會選擇與決策分析階段25“一書二證”1.建設(shè)項目選址意見書申報建設(shè)項目選址意見書的主要要求是：（1）項目選址的土地權(quán)屬情況（2）對擬建工程的說明，包括建筑位置、使用性質(zhì)、高度、面積等（3）界址地形圖，包括建筑工程用地和相鄰單位及建筑2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證申報建設(shè)用地規(guī)劃許可證的主要要求是：（1）市政府對征用集體土地的批復(fù)或國土部門對選址用地范圍、數(shù)量的意見（2）規(guī)劃部門審定的設(shè)計方案3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證“一書二證”1.建設(shè)項目選址意見書26（三）城市規(guī)劃部門對建設(shè)項目的檢查和監(jiān)督檢查和監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位認(rèn)真落實審定的規(guī)劃和設(shè)計，是城市規(guī)劃部門的重要職能。對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)重要建設(shè)工程，城市規(guī)劃部門可以參加驗收。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的其他建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗收后六個月內(nèi)向城市規(guī)劃行政主管部門報送有關(guān)竣工資料。檢查？監(jiān)督？（三）城市規(guī)劃部門對建設(shè)項目的檢查和監(jiān)督檢查和監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單27三、房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理與建設(shè)施工管理（一）房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理制度（8條）（二）房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理制度1.項目報建與施工許可證制度2.建筑工程質(zhì)量管理制度3.工程竣工驗收備案制度三、房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理與建設(shè)施工管理（一）房地產(chǎn)開發(fā)的項目28（一）房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理制度1、必須按土地出讓合同設(shè)定的條件、國家用地要求開發(fā)利用2、項目的資本金占項目總投資的比例不得低于20%3、配套基礎(chǔ)設(shè)施按：先地下后地上的原則4、1年未動工開發(fā)，征收土地出讓金20%以下土地閑置費；2年未動工開發(fā)，無償收回土地使用權(quán)5、轉(zhuǎn)讓項目應(yīng)符合法定條件：已支付土地出讓金，取得證書必須完成開發(fā)投資總額的25%以上6、轉(zhuǎn)讓項目時，原拆遷補(bǔ)償安置合同中的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移受讓人7、開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)符合法定的質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范8、開發(fā)項目經(jīng)竣工驗收合格后方可交付使用（一）房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理制度1、必須按土地出讓合同設(shè)定的條29（二）房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理制度1.項目報建與施工許可證制度建設(shè)單位申領(lǐng)施工許可證的條件：（1）已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)（2）在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證（3）施工場地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求（4）已經(jīng)確定施工企業(yè)（5）有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計文件已按規(guī)定進(jìn)行審查（6）有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施（7）按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理（8）建設(shè)資金已經(jīng)落實（二）房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理制度1.項目報建與施工許可證制度302.建筑工程質(zhì)量管理制度

建設(shè)單位對建筑工程質(zhì)量應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任主要有：（1）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法對工程建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、建立以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料的采購，向具有相應(yīng)資質(zhì)等級的單位進(jìn)行招標(biāo)，并不得將建設(shè)工程肢解發(fā)包（2）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位提供真實、準(zhǔn)確、齊全的建設(shè)工程原始資料（3）建設(shè)單位在領(lǐng)取施工許可證或開工報告前，應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)（4）建設(shè)工程發(fā)包單位不得迫使承包方以低于成本的價格競標(biāo)，…..（5）涉及建筑主體和承重結(jié)構(gòu)變動的裝修工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在施工前委托原設(shè)計單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案；沒有設(shè)計方案的不得施工2.建筑工程質(zhì)量管理制度

建設(shè)單位對建筑工程質(zhì)量應(yīng)承擔(dān)313.工程竣工驗收備案制度辦理工程竣工驗收備案應(yīng)提交下列文件：（1）工程竣工驗收備案表（2）工程竣工驗收報告（3）法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用的文件（4）施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書（5）法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件商品住宅還應(yīng)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》3.工程竣工驗收備案制度辦理工程竣工驗收備案應(yīng)提交下列32以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿（）未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。 A．1年 B．2年 C．3年 D．5年答案：B 課后訓(xùn)練：課后訓(xùn)練：33某工廠修建一個辦公樓，預(yù)計建設(shè)工期為10個月，工程合同價1500萬元，按照規(guī)定，到位資金應(yīng)（），才具備了領(lǐng)取施工許可證的規(guī)定。 A、不少于450萬元 B、不少于750萬元 C、不少于1000萬元 D、全部到位答案：B課后訓(xùn)練：答案：B課后訓(xùn)練：34規(guī)劃行政主管部門依法管理城市建設(shè)采取的“一書兩證制”是指()。A．建設(shè)用地規(guī)劃許可證 B．土地利用規(guī)劃許可證C．施工許可證 D．項目選址意見書E．建設(shè)工程規(guī)劃許可證答案：ADE課后訓(xùn)練：答案：ADE課后訓(xùn)練：35根據(jù)《建筑法》的規(guī)定，申請領(lǐng)取施工許可證，應(yīng)具備的條件包括（）。

A、已辦理工程用地批準(zhǔn)手續(xù)B、已確定建筑施工企業(yè)C、資金正在落實D、有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料E、材料、設(shè)備已經(jīng)購入答案：ABD課后訓(xùn)練：答案：ABD課后訓(xùn)練：36第三節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理一房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念二土地使用權(quán)的處理原則三房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序四房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同五禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定第三節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理一房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念37第三節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)：房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的類型（兩種不同性質(zhì)）有償轉(zhuǎn)讓：買賣、交換、其他合作方式發(fā)生的轉(zhuǎn)讓無償轉(zhuǎn)讓：繼承、贈與第三節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念38其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的合法方式主要有（1）以房地產(chǎn)作價入股，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（2）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的——聯(lián)建（3）因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的——資產(chǎn)重組（4）以房地產(chǎn)抵債的——貸款其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的合法方式主要有39二、土地使用權(quán)的處理原則（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（二）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓二、土地使用權(quán)的處理原則（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地40（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

1.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)符合以下條件：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書2.《城市房地產(chǎn)管理法》還規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

1.以出讓方式取41（二）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1.轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)須取得人民政府的批準(zhǔn)2.屬于下列情形的，經(jīng)政府批準(zhǔn)可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上交國家（1）經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定可以使用劃撥土地的項目（2）私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的（3）按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的（4）同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的（5）轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的（6）根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的（7）縣級以上政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形（二）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1.轉(zhuǎn)讓以劃撥方42三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)益證書、當(dāng)事人的合法證明、準(zhǔn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格（3）房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件審查，在7日內(nèi)做出是否受理申請的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理（4）房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評估（5）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費（6）房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記。核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同43四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明的主要條款和內(nèi)容：1.雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所2.房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號3.房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限4.土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限5.房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)6.成交價格及支付方式7.房地產(chǎn)交付使用的時間8.違約責(zé)任9.雙方約定的其他事項四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓44五、禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確了以下不得轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的情況：1.達(dá)不到法定條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓2.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的，在權(quán)利受到限制期間，不得轉(zhuǎn)讓該項房地產(chǎn)3.依法收回土地使用權(quán)的4.共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的5.權(quán)屬有爭議的6.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的7.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形五、禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確了以下不得轉(zhuǎn)45一商品房預(yù)售管理二商品房現(xiàn)售條件三商品房銷售原則四商品房銷售合同與銷售方式五商品房銷售爭議的解決規(guī)則第四節(jié)商品房銷售管理

第四節(jié)商品房銷售管理

46是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將新建商品房向消費者售買的活動，它區(qū)別于其他房屋所有人將自己的房屋出售給他人的行為。商品房銷售也是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為商品房銷售可以分為：商品房預(yù)售商品房現(xiàn)房銷售商品房銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將新建商品房向消費者售買的活動，它區(qū)別于47一、商品房預(yù)售管理（一）商品房預(yù)售的條件《城市房地產(chǎn)管理法》對商品房預(yù)售規(guī)定：1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證3.按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工較附日期4.開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》一、商品房預(yù)售管理（一）商品房預(yù)售的條件48（二）商品房預(yù)售管理程序1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房前，應(yīng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可，應(yīng)提交的證件及資料：（1）商品房預(yù)售許可申請表（2）開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書（3）土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證（4）投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明（5）工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明（6）商品房預(yù)售方案（二）商品房預(yù)售管理程序1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房前，應(yīng)向493.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)在受理之日起10內(nèi)，依法做出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定、并向企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)《商品房預(yù)售許可證》4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)與商品房預(yù)購人簽訂商品房預(yù)售合同5.商品房預(yù)購人應(yīng)當(dāng)在預(yù)購商品房交付使用之日起90日內(nèi)，依法到房地產(chǎn)管理部門和市縣人民政府管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)在受理50二、商品房現(xiàn)售條件《商品房銷售管理辦法》要求商品房現(xiàn)售符合以下條件：1.現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書2.取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件3.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證4.已通過竣工驗收5.拆遷安置已落實6.供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期7.物業(yè)管理方案已經(jīng)落實二、商品房現(xiàn)售條件《商品房銷售管理辦法》要求商品房現(xiàn)售符合以51三、商品房銷售原則（1）商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售（2）商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷售未竣工商品房（5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)執(zhí)行《廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等規(guī)定，廣告內(nèi)容真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確三、商品房銷售原則（1）商品住宅按套銷售，不得分割拆零52四、商品房銷售合同與銷售方式（一）商品房銷售合同1.商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)訂立書面商品房買賣合同2.商品房買賣合同應(yīng)明確以下內(nèi)容：（1）當(dāng)事人名稱或姓名和住所（2）商品房基本狀況（3）商品房的銷售方式（4）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間（5）交付使用條件及日期（6）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾（7）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化的那個配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任（8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬（9）面積差異的處理方式（10）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜（11）解決爭議的方法（12）違約責(zé)任（13）雙方約定的其他事項四、商品房銷售合同與銷售方式（一）商品房銷售合同53（二）商品房銷售程序與方式1.商品房銷售應(yīng)當(dāng)明示的相關(guān)文件2.預(yù)訂商品房應(yīng)當(dāng)正確處理預(yù)定費用3.商品房銷售價格與計價方式銷售價格商品房銷售價格—協(xié)商議定；經(jīng)濟(jì)適用房——按有關(guān)規(guī)定定價計價方式：商品房銷售可以按套或單元計價；也可以按套內(nèi)建筑面積或建筑面積計價；公攤面積要在合同中說明4.銷售代理規(guī)則5.商品房交付6.協(xié)助購房人辦理產(chǎn)權(quán)證書（二）商品房銷售程序與方式1.商品房銷售應(yīng)當(dāng)明示的相關(guān)文件54五、商品房銷售爭議的解決規(guī)則（一）商品房銷售面積的爭議超過約定的誤差范圍—可退房，開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任（二）商品房銷售中的設(shè)計變更爭議變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人未在規(guī)定時效內(nèi)通知——有權(quán)退房（三）商品房銷售中的房屋交付時間與質(zhì)量爭議1.交付時間未按期交付——開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任不可抗力2.交付質(zhì)量與保修質(zhì)量保修范圍保修期限保修責(zé)任五、商品房銷售爭議的解決規(guī)則（一）商品房銷售面積的爭議553.《住宅質(zhì)量保證書》與《住宅使用說明書》《住宅質(zhì)量保證書》的主要內(nèi)容：（1）工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級（2）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修（3）正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期1）屋面防水3年2）墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年3）墻面、頂棚抹灰層脫落1年4）地面空鼓開裂、大面積起砂1年5）門窗翹裂、五金件損壞1年6）管道堵塞2個月7）供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期8）衛(wèi)生潔具1年9）燈具、電器開關(guān)6個月10）其他部位、部件保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定（4）用戶報修的單位，答復(fù)和處理時限3.《住宅質(zhì)量保證書》與《住宅使用說明書》《住宅質(zhì)量保證書56住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以延長上述規(guī)定的保修期，但不得不應(yīng)低于上述規(guī)定的保修期限《住宅使用說明書》的主要內(nèi)容：1）開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托建立的應(yīng)注明監(jiān)理單位2）結(jié)構(gòu)類型3）裝飾、裝修注意事項4）上水、下水、點、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明5）有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明好安裝注意事項6）門、窗類型，使用注意事項7）配電負(fù)荷8）承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明9）其他需要說明的問題住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，57

第五節(jié)房屋租賃管理一房屋租賃的主要原則二房屋租賃合同三禁止性及相關(guān)規(guī)定四房屋租賃登記

第五節(jié)房屋租賃管理58房屋租賃管理，是指房屋所有權(quán)人將一定期限的房屋使用權(quán)讓渡給使用人，并由使用人定期向房屋所有權(quán)人交付房屋租金的行為。房屋租賃的含義：居住、經(jīng)營、合作經(jīng)營為加強(qiáng)城市房屋租賃管理，建設(shè)部頒布了《城市房屋租賃管理辦法》房屋租賃管理，是指房屋所有權(quán)人將一定期限的房屋使用權(quán)讓渡給使59一、房屋租賃的主要原則

1.房屋租賃是公民、法人和其他組織關(guān)于財產(chǎn)權(quán)交易的民事活動，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照民法規(guī)定遵循自愿、平等、狐貍的原則2.公民、法人和其他組織對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租3.住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所有權(quán)所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策4.房屋租賃僅僅是房屋所有人讓渡房屋使用權(quán)，房屋所有人仍享有房屋的所有權(quán)，可以出賣、交換其所有的房屋5.房屋租賃合同是租賃雙方權(quán)利義務(wù)的約定，任何一方不履行約定，就會給對方造成傷害6.我國尚存一定數(shù)量向居民或職工出租的公有房屋，這部分房屋租賃帶有一定程度的住房福利政策7.房屋所有權(quán)人以贏利為目的，將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上交國家一、房屋租賃的主要原則

1.房屋租賃是公民、法人和其他組織關(guān)60二、房屋租賃合同（一）房屋租賃合同主要條款1.房屋租賃，當(dāng)事人應(yīng)簽訂書面租賃合同，租賃合同應(yīng)具備以下條款：（1）當(dāng)事人姓名或名稱及住所（2）房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況（3）租賃用途（4）租賃期限（5）租金及交付方式（6）房屋修繕責(zé)任（7）轉(zhuǎn)租的約定（8）變更和解除合同的條件（9）違約則責(zé)任（10）當(dāng)事人約定的其他條款2.房屋租賃期限屆滿，租賃合同約止二、房屋租賃合同（一）房屋租賃合同主要條款61（二）房屋租賃權(quán)利義務(wù)的一般約定承租人必須按時繳納租金，違約的應(yīng)當(dāng)支付違約金出租人應(yīng)按照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應(yīng)支付違約金，給承租人造成損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任（二）房屋租賃權(quán)利義務(wù)的一般約定出租人應(yīng)按照租賃合同約定的期62三、禁止性及相關(guān)規(guī)定（一）禁止房屋租賃的規(guī)定1.未取得房屋所有權(quán)證的2.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的3.共有房屋未取得共有人同意的4.權(quán)屬有爭議的5.屬于違法建筑的6.不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的7.已抵押，未經(jīng)抵押人同意的8.不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的9.有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形三、禁止性及相關(guān)規(guī)定（一）禁止房屋租賃的規(guī)定63（二）可以終止房屋租賃合同的規(guī)定（1）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的（2）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的（3）將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的（4）拖欠租金累計六個月以上的（5）公用住宅用房無正當(dāng)理由閑置六個月以上的（6）租用承租房屋基尼系那個違法活動的（7）故意損壞承租房屋的（8）法律、法規(guī)規(guī)定其他可以回收的（二）可以終止房屋租賃合同的規(guī)定（1）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的64四、房屋租賃登記

我國對房屋租賃實行兩項登記備案制度（一）房屋行政主管部門等級備案租賃房屋登記備案所持文件：（1）書面租賃合同（2）房屋所有權(quán)證書（3）當(dāng)時人的合法證件（4）城市人民政府規(guī)定的其他證件出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明出租委托代管房屋，還須提交其他委托代管人授權(quán)出租的證明（二）公安部門等級備案四、房屋租賃登記

我國對房屋租賃實行兩項登記備案制度65（二）公安部門等級備案公安部制定并頒布了《租賃房屋治安管理規(guī)定》，要求：1.出租房屋的建筑、消防設(shè)備、出入口和通道，必須符合消防安全和治安管理規(guī)定，不準(zhǔn)出租危險房屋和違章建筑2.私有房屋出租人須持有房屋所有權(quán)或其他合法證明、居民身份證、戶口簿，向房屋所在地派出所申請登記3.出租人的治安責(zé)任主要有（1）不準(zhǔn)將房屋出租給無合法有效證件的人（2）承租人是外來暫住人員的，應(yīng)帶領(lǐng)其到公安派出所辦理登記并領(lǐng)取暫住證（3）發(fā)現(xiàn)承租人有違法犯罪活動或嫌疑的，應(yīng)及時向公安派出所報告（4）停止房屋租賃的應(yīng)及時到公安派出所辦理注銷登記手續(xù)4.承租人的治安責(zé)任主要有（1）必須持有本人身份證或其他合法證件（2）外來暫住人員必須申報暫時戶口登記（3）將承租房轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借他人的，應(yīng)向當(dāng)?shù)嘏沙鏊陥髠浒福?）承租房屋不準(zhǔn)用于生產(chǎn)、儲存、經(jīng)營易燃易爆或有毒等危險物品（二）公安部門等級備案66一房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念二房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格管理三房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理四房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)管理第六節(jié)房地產(chǎn)中介服務(wù)

一房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念第六節(jié)房地產(chǎn)中介服務(wù)

67一、房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員，在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、交易的各個環(huán)節(jié)，為當(dāng)事人提供居間服務(wù)的活動。房地產(chǎn)中介服務(wù)主要包括：房地產(chǎn)咨詢房地產(chǎn)價格評估房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動一、房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念68二、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格管理1.房地產(chǎn)咨詢管理人員從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，必須是具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷，有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級以上專業(yè)技術(shù)職稱并取得考試合格證書的專業(yè)技術(shù)人員。2.房地產(chǎn)價格評估人員國家實行房地產(chǎn)幾個評估人員資格認(rèn)證制度。房地產(chǎn)價格評估人員分為房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員。3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》的人員。二、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格管理1.房地產(chǎn)咨詢管理人員69三、房地產(chǎn)中介服務(wù)結(jié)構(gòu)管理1.從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，應(yīng)設(shè)立相應(yīng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。2.設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備以下條件：（1）有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)（2）有固定的服務(wù)場所（3）有規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費（4）從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷、初級以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的50%以上3.房地產(chǎn)管理部門每年對房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員條件進(jìn)行一次檢查。4.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須履行以下義務(wù)：（1）遵守有關(guān)法律、法規(guī)、政策（2）遵守自愿、公平、誠實信用的原則（3）按照核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營活動（4）按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取費用（5）依法交納稅費（6）接收行業(yè)住噶un部門及其他有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查三、房地產(chǎn)中介服務(wù)結(jié)構(gòu)管理1.從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，應(yīng)設(shè)立相應(yīng)70四、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)管理

1.房地產(chǎn)中介服務(wù)人員承辦業(yè)務(wù)，應(yīng)由其所在中介機(jī)構(gòu)同意受理并與委托人簽訂書面中介服務(wù)合同，其應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）當(dāng)事人姓名或名稱、住所（2）中介服務(wù)項目的名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)（3）合同履行期限（4）收費金額和制服方式、時間（5）違約責(zé)任和糾紛解決方式（6）當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容2.房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)中介活動中不得有下列行為（禁止行為）：（1）索取、收受委托合同意外的酬金或其他財物，或利用工作之便，牟取其他不正當(dāng)利益（2）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)（3）同時在兩個或兩個以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)（4）與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益（5）法律、法規(guī)禁止的其他行為四、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)管理

1.房地產(chǎn)中介服務(wù)人員承辦業(yè)務(wù)，71第七節(jié)房地產(chǎn)抵押管理

一房地產(chǎn)抵押的概念二房地產(chǎn)抵押的主要原則三房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定四房地產(chǎn)抵押合同五房地產(chǎn)抵押登記六抵押房地產(chǎn)的占用、管理與處分第七節(jié)房地產(chǎn)抵押管理

一房地產(chǎn)抵押的概念72一、房地產(chǎn)抵押的概念

（一）房地產(chǎn)抵押的一般概念房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。（二）房地產(chǎn)抵押的特定概念房地產(chǎn)抵押存在兩種特定的抵押情況與方式：1.在建工程抵押2.預(yù)購商品房貸款抵押一、房地產(chǎn)抵押的概念

（一）房地產(chǎn)抵押的一般概念73二、房地產(chǎn)抵押的主要原則（一）房地產(chǎn)抵押應(yīng)遵循民事法律原則1.設(shè)定房地產(chǎn)抵押時，抵押房地產(chǎn)的價值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，雙方當(dāng)事人也可以協(xié)商由房地產(chǎn)價格評估結(jié)構(gòu)評估確定。2.抵押權(quán)人為避免抵押房屋因遭受人為損壞或自然災(zāi)害而出現(xiàn)的風(fēng)險，要求抵押人辦理房產(chǎn)保險的，雙方當(dāng)事人應(yīng)協(xié)商議定。3.企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續(xù)有效，其權(quán)利和義務(wù)由變更后的法人享有和承擔(dān)。4.抵押人死亡、依法被宣告死亡或被宣告失蹤時，其房地產(chǎn)合法繼承人或代言人應(yīng)繼續(xù)履行原抵押合同。（二）房地產(chǎn)抵押中的房產(chǎn)、地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定應(yīng)當(dāng)一致（三）抵押人所承擔(dān)的債權(quán)不得超出其抵押物的價值二、房地產(chǎn)抵押的主要原則（一）房地產(chǎn)抵押應(yīng)遵循民事法律原則74三、房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定規(guī)則（二）不得設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的情況1.權(quán)屬有爭議的房產(chǎn)2.用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)3.列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物4.已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)5.被依法查封、扣押、監(jiān)管或以其他形式限制的房地產(chǎn)6.依法不得抵押的其他房地產(chǎn)三、房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定規(guī)則75四、房地產(chǎn)抵押合同1.房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人應(yīng)簽訂書面抵押合同。2.房地產(chǎn)抵押合同訂立中有下列情況還應(yīng)注明的事項：（1）以預(yù)購商品房貸款抵押的，需提交生效的預(yù)購房屋合同；（2）以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)載明以下內(nèi)容：1）《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號2）已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額3）已投入在建工程的工程款4）施工進(jìn)度及工程竣工日期5）已完成的工作量和工程量（3）抵押權(quán)人要求抵押房地產(chǎn)保險的，以及要求在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或者改變抵押房地產(chǎn)用途的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同中載明。四、房地產(chǎn)抵押合同1.房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人應(yīng)簽訂書面抵押合同。76五、房地產(chǎn)抵押登記抵押當(dāng)事人應(yīng)在房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對申請人的申請進(jìn)行審核。抵押合同書五、房地產(chǎn)抵押登記抵押當(dāng)事人應(yīng)在房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起377六、抵押房地產(chǎn)的占用、管理與處分（一）抵押人對抵押房產(chǎn)享有法定與約定的權(quán)利（二）抵押人負(fù)有維護(hù)抵押房地產(chǎn)的義務(wù)（三）抵押人應(yīng)當(dāng)遵守房屋拆遷規(guī)則（四）抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押房地產(chǎn)的情況：（1）債務(wù)履行期限屆滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)模瑐鶆?wù)人有未能與抵押人達(dá)成延期履行協(xié)議的（2）抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的；或抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的（3）抵押人被依法宣告解散或破產(chǎn)的（4）抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)的（5）抵押合同約定的其他情況六、抵押房地產(chǎn)的占用、管理與處分（一）抵押人對抵押房產(chǎn)享有法78（五）處分抵押房地產(chǎn)的中止情況

（1）抵押權(quán)人請求中止的（2）抵押人申請愿意并證明能夠即時履行債務(wù)，并經(jīng)抵押權(quán)人同意的（3）發(fā)現(xiàn)被拍賣抵押物有權(quán)屬爭議的（4）訴訟或仲裁中的抵押房地產(chǎn)（5）其他應(yīng)當(dāng)中止的情況（六）處分抵押房地產(chǎn)所得金額的分配順序（1）支付處分抵押房地產(chǎn)的費用（2）扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款（3）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金（4）賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害（5）剩余金額交換抵押人（五）處分抵押房地產(chǎn)的中止情況

（1）抵押權(quán)人請求中止的79一房地產(chǎn)權(quán)屬的概念和作用二房屋權(quán)屬的種類三房屋權(quán)屬證書四房屋權(quán)屬登記程序與處理規(guī)則第八節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記

一房地產(chǎn)權(quán)屬的概念和作用第八節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記

80一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念和作用

（一）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念與相關(guān)情況我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記，是指由人民政府房地產(chǎn)行政主管部門針對房地產(chǎn)權(quán)利人的申請，對申請權(quán)利進(jìn)行申請、登記并頒發(fā)相關(guān)證件的行為。房地產(chǎn)權(quán)屬實行登記管理制度，可劃分為兩類：1.契證登記制度：對當(dāng)事人關(guān)于房地產(chǎn)的權(quán)利主張，采取對抗要件制度。2.權(quán)證登記制度：對當(dāng)事人關(guān)于房地產(chǎn)的權(quán)利主張，采取成立要件制度。一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念和作用

（一）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念與81我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度

（1）法律要求房地產(chǎn)權(quán)利人必須按期進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記，對違反登記規(guī)定的給予行政處罰（2）對權(quán)利申請人提供的文件進(jìn)行實質(zhì)性的審查，只有房地產(chǎn)權(quán)屬清楚、證據(jù)齊全的，才予登記核準(zhǔn)（3）實行房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)證制度（4）法律確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬證件效力，撤銷權(quán)屬證件需經(jīng)法律程序我國的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度

（1）法律要求房地產(chǎn)權(quán)利人必須按期82（二）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的作用

1.保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益2.避免交易風(fēng)險實行房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理制度可以有效避免交易風(fēng)險3.房地產(chǎn)權(quán)屬登記是房地產(chǎn)關(guān)里的基礎(chǔ)工作（二）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的作用

1.保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益83二、房屋權(quán)屬登記的種類（一）總登記（二）初始登記（三）轉(zhuǎn)移登記（四）變更登記（五）他項權(quán)利登記（六）注銷登記二、房屋權(quán)屬登記的種類（一）總登記84三、房屋權(quán)屬證書《房屋所有權(quán)證》由房屋所有權(quán)人收執(zhí)《房屋共有權(quán)證》共有的房屋，由權(quán)利人推舉的持證人收執(zhí)房屋所有權(quán)證書，其余共有人各執(zhí)房屋共有權(quán)證書1份。房屋共有權(quán)證書與房屋所有權(quán)證書具有同等的法律效力?！斗课菟棛?quán)證》由他項權(quán)利人收執(zhí)三、房屋權(quán)屬證書《房屋所有權(quán)證》85四、房屋權(quán)屬登記程序與處理規(guī)則（一）房屋權(quán)屬登記程序1.房屋所有權(quán)登記按照房屋所有權(quán)人，以房屋的門牌號、幢、套（間）以及有具體權(quán)屬界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。2.登記機(jī)關(guān)自受理登記申請之日起7日內(nèi)決定是否予以登記，對暫緩登記、不予登記的，書面通知申請人。3.經(jīng)登記機(jī)關(guān)審查登記申請，在受理登記后的30日內(nèi)核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書；注銷登記在受理登記后的15日內(nèi)核準(zhǔn)注銷，并注銷房屋權(quán)屬。四、房屋權(quán)屬登記程序與處理規(guī)則（一）房屋權(quán)屬登記程序86（二）房屋權(quán)屬登記處理規(guī)則

1.登記機(jī)關(guān)依法直接代為登記以下情況由登記機(jī)關(guān)代為進(jìn)行房屋權(quán)屬登記（1）依法由房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行房屋權(quán)屬登記（2）無人主張權(quán)利的房屋（3）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形2.暫緩等級以下情況申請人可以申請暫緩登記（1）因正當(dāng)理由不能按期提交證明材料的（2）按照規(guī)定需要補(bǔ)辦手續(xù)的（3）法律、法規(guī)規(guī)定可以準(zhǔn)予暫緩登記的（二）房屋權(quán)屬登記處理規(guī)則

1.登記機(jī)關(guān)依法直接代為登記873.不予登記下列情況登記機(jī)關(guān)不予登記（1）屬于違章建筑（2）屬于臨時建筑（3）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形4.注銷房屋權(quán)屬證書下列情況登記機(jī)關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書（1）申報不實的（2）涂改房屋權(quán)屬證書的（3）房屋權(quán)利滅失，而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記的（4）因登記機(jī)關(guān)的工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實的3.不予登記88一城市異產(chǎn)毗連房屋管理二城市危險房屋管理三公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理第九節(jié)房屋維修養(yǎng)護(hù)管理第九節(jié)房屋維修養(yǎng)護(hù)管理89一、城市異產(chǎn)毗連房屋管理

（一）異產(chǎn)毗連房屋的概念和房屋使用規(guī)則1.異產(chǎn)毗連房屋的概念異產(chǎn)毗連房屋，是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所有的房屋。2.異產(chǎn)毗連房屋日常使用應(yīng)遵循以下規(guī)則：異產(chǎn)毗連房屋的所有人按照所有權(quán)證書規(guī)定的范圍行使權(quán)力，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。除異產(chǎn)毗連房屋所有人及使用人約定的情況外，任何一方不得多占、獨占、損害其他所有人和使用人的利益。經(jīng)房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為危險房屋的，異產(chǎn)毗連房屋的所有人必須按有關(guān)規(guī)定及時治理。異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人，如需使用異產(chǎn)毗連房屋共有部位時，應(yīng)當(dāng)取得各所有人一致同意，并簽訂書面協(xié)議。一、城市異產(chǎn)毗連房屋管理

（一）異產(chǎn)毗連房屋的概念和房屋使用90（二）異產(chǎn)毗連房屋的修繕規(guī)則異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞或不可抗力造成的損壞，修繕費用依下列原則處理：1.共有房屋主體結(jié)構(gòu)中的基礎(chǔ)、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋所有人按份額比例分擔(dān)2.共有墻體的修繕按兩側(cè)均分后，再由每側(cè)房屋所有人按份額比例分擔(dān)3.樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在房屋所有人負(fù)責(zé)；其結(jié)構(gòu)部位，由毗連層上下房屋所有人按份額比例承擔(dān)4.房蓋的修繕5.樓梯及樓梯間的修繕6.房屋共用部位必要的裝飾，由其專用的房屋所有人按份額比例承擔(dān)7.房屋共有。共用設(shè)備和附屬建筑的修繕，由所有人按份額比例承擔(dān)（二）異產(chǎn)毗連房屋的修繕規(guī)則異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞或不可抗91二、城市危險房屋管理（一）危險房屋的概念與鑒定程序1.危險房屋，是指結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞或承重結(jié)構(gòu)構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，隨時有可能喪失結(jié)構(gòu)未定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。2.市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)設(shè)立房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)房屋安全局鑒定并統(tǒng)一使用“房屋安全鑒定專用章”。鑒定機(jī)構(gòu)借到鑒定申請后，應(yīng)按下列程序進(jìn)行鑒定：（1）受理申請（2）初始調(diào)查，摸清房屋的歷史和現(xiàn)狀（3）現(xiàn)場勘查、測試、記錄各種損壞數(shù)據(jù)的狀況（4）檢測演算，整理技術(shù)資料（5）全面分析，論證定性，做出綜合判斷，提出處理意見（6）簽發(fā)鑒定文書二、城市危險房屋管理（一）危險房屋的概念與鑒定程序92鑒定機(jī)構(gòu)簽訂房屋為危險房屋的，分為4種情況處理（1）觀察使用（2）處理使用（3）停止使用（4）整體拆除鑒定機(jī)構(gòu)簽訂房屋為危險房屋的，分為4種情況處理93（二）危險房屋的鑒定使用與修繕責(zé)任房屋所有人和使用人都有權(quán)申請危險房屋鑒定。經(jīng)鑒定為危險房屋的，鑒定費由所有人承擔(dān)；經(jīng)鑒定為非危險房屋的，鑒定費由申請人承擔(dān)。房屋所有人對危險房屋能夠解除危險的，應(yīng)及時解除危險。房屋所有人對經(jīng)鑒定的危險房屋，必須按照鑒定機(jī)構(gòu)的處理意見及時加固或修繕處理。（二）危險房屋的鑒定使用與修繕責(zé)任房屋所有人和使用人都有權(quán)申94（三）危險房屋造成損害事故的法律責(zé)任1.房屋所有人應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任（1）有險不查或損壞不修（2）經(jīng)鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為危險房屋而為采取有效的解除危險措施2.房屋所有人、行為人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任（1）使用人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、構(gòu)件、設(shè)備或使用性質(zhì)（2）使用人阻礙房屋所有人對危險房屋采取解除危險措施（3）行為人由于施工、堆物、碰撞等行為危機(jī)房屋3.鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任（1）因故意把非危險房屋鑒定為危險房屋而造成損失（2）因過失把危險房屋鑒定為非危險房屋，并在有效時限內(nèi)發(fā)生事故（3）因拖延鑒定而發(fā)生事故（三）危險房屋造成損害事故的法律責(zé)任1.房屋所有95三、公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理（一）住宅各項使用部位和附屬設(shè)施設(shè)備的劃分原則1.住宅自用部位和自用設(shè)備住宅自用部位和自用設(shè)備，是指戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備，擺闊睡、電、氣等戶表以內(nèi)的設(shè)備和自用陽臺。2.住宅共用部位住宅共用部位，是指住宅承重結(jié)構(gòu)部位，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、樓板、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)，以及外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備設(shè)施用房、建筑內(nèi)的車庫等。3.住宅共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線、共用照明、天線、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、消防設(shè)施和電梯等。三、公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理（一）住宅各項使用部位和附屬設(shè)施96（二）住宅各部位與設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任1.住宅所有人的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任公有住宅出售后，住宅自用部位和自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，由住宅所有人承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。住宅所有人可以自行維修養(yǎng)護(hù)，也可以委托他人維修養(yǎng)護(hù)。2.售房單位的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任公有住宅出售后，住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，由售房單位承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。售房單位可以自行維修養(yǎng)護(hù)，也可以委托其他房地產(chǎn)經(jīng)營管理單位即物業(yè)管理企業(yè)，承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。3.其他責(zé)任包括道路、上下水管道、窨（yin）井、化糞池、綠化等，住宅建筑以外的市政公用設(shè)施，按照政府規(guī)定的職責(zé)分工負(fù)責(zé)維修和管理。（二）住宅各部位與設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任1.住宅所有人的維修97（三）公用住宅出售后的使用和管理

住宅所有人和維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任單位，應(yīng)定期對住宅的自用部位、自用設(shè)備或共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修維護(hù)。住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費用應(yīng)專戶存入銀行，由維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任單位專項用于住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)。由原售房單位、有關(guān)管理部門及相關(guān)住宅所有人協(xié)商成立民主管理性質(zhì)的住宅管理委員會，否則組織落實住宅維修養(yǎng)護(hù)管理工作；監(jiān)督維修養(yǎng)護(hù)費用的使用。組織制訂相關(guān)所有人共同遵守的協(xié)議；協(xié)助有關(guān)部門調(diào)節(jié)相關(guān)所有人之間的糾紛。個人購買的其他住宅的維修養(yǎng)護(hù)管理，參照上述管理執(zhí)行。已經(jīng)實行物業(yè)管理的住宅維修養(yǎng)護(hù)管理方式，按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（三）公用住宅出售后的使用和管理

住宅所有人和維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任單98項目五房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策學(xué)習(xí)內(nèi)容：第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理制度簡介第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理第三節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理第四節(jié)商品房銷售管理第五節(jié)房屋租賃管理第六節(jié)房地產(chǎn)中介服務(wù)第七節(jié)房地產(chǎn)抵押管理第八節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記第九節(jié)房屋維修養(yǎng)護(hù)管理項目五房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策學(xué)習(xí)內(nèi)容：99學(xué)習(xí)目的：培養(yǎng)學(xué)生在物業(yè)管理工作中處理房地產(chǎn)事務(wù)相關(guān)工作的能力。學(xué)習(xí)要求：掌握：房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系，《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》的要求和主要內(nèi)容，商品房預(yù)售和現(xiàn)售的條件，商品房銷售合同的主要內(nèi)容，房屋租賃合同的主要條款，房地產(chǎn)中介服務(wù)的內(nèi)容，房地產(chǎn)抵押的程序，房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類。熟悉：房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理，工程竣工驗收備案制度，房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓條件和程序，房屋租賃登記，房地產(chǎn)中介服務(wù)管理的內(nèi)容，房地產(chǎn)抵押登記，房地產(chǎn)權(quán)屬登記程序，城市異產(chǎn)毗連房屋管理的規(guī)定。了解：施工許可證制度，禁止轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的規(guī)定，商品房銷售爭議的解決規(guī)則，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理、抵押房地產(chǎn)的處分原則，公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理的規(guī)定。學(xué)習(xí)目的：100第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理制度簡介

一、基本概念房地產(chǎn)房地產(chǎn)作為物質(zhì)實體，即指土地、建筑及建筑附屬物。房地產(chǎn)權(quán)益：所有權(quán)占有權(quán)承租權(quán)使用權(quán)派生權(quán)益抵押權(quán)收益權(quán)典權(quán)處分權(quán)第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理制度簡介

一、基本概念101房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)于房地產(chǎn)投資開發(fā)、經(jīng)營交易、消費管理與服務(wù)等各方面關(guān)聯(lián)行業(yè)的總稱。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)行業(yè)——房地產(chǎn)的投資開發(fā)、經(jīng)營交易、消費管理和服務(wù)房地產(chǎn)業(yè)屬于：第三產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)作用、支柱產(chǎn)業(yè)——龍頭行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)102房地產(chǎn)管理制度房地產(chǎn)領(lǐng)域的管理制度大體可劃分為：1.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理2.房地產(chǎn)管理3.房地產(chǎn)維修養(yǎng)護(hù)管理房地產(chǎn)管理制度房地產(chǎn)領(lǐng)域的管理制度大體可劃分為：103直接關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)的法律——法關(guān)于房地產(chǎn)的行政法規(guī)——條例關(guān)于房地產(chǎn)的部門規(guī)章——辦法/規(guī)定房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系（法規(guī)、規(guī)章）直接關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)的法律——法房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系（法規(guī)、規(guī)104房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系（法規(guī)、規(guī)章）

1.直接關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)的法律有：《城市房地產(chǎn)管理法》《土地管理法》2.國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)頒布的行政法規(guī)有：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《城市房屋拆遷管理條例》《住房公積金管理條例》3.國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和國務(wù)院相關(guān)部委關(guān)于房地產(chǎn)頒布的部門規(guī)章主要有：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》《城市商品房預(yù)售管理辦法》房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系（法規(guī)、規(guī)章）

1.直接關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)的105第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的概念僅指經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)不包括：基建投資性質(zhì)的開發(fā)建設(shè)——廠房、辦公樓等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地開發(fā)——軌道交通、高速公路等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的內(nèi)容：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理與建設(shè)施工管理第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的概念房地產(chǎn)開發(fā)106一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理

（一）設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)（四級資質(zhì)）（二）設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的程序（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場活動規(guī)則

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理

（一）設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件107（一）設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格除應(yīng)具備企業(yè)法人的一般條件外，還應(yīng)符合《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》要求的條件：（1）有100萬元以上的注冊資本（2）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員（一）設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格1082.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)

一級資質(zhì)：（1）注冊資金不低于5000萬元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；（3）近3年房屋建筑面積累計竣工30萬㎡以上，或累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（4）連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%（5）上一年房屋建筑施工面積15萬㎡以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額（6）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，中級職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人（7）工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱（8）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明》制度（9）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)

一級資質(zhì)：109（1）注冊資金不低于2000萬元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；（3）近3年房屋建筑面積累計竣工15萬㎡以上，或累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（4）連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%（5）上一年房屋建筑施工面積10萬㎡以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額（6）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，中級職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人（7）工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱（8）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明》制度（9）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故二級資質(zhì)二級資質(zhì)110（1）注冊資金不低于800萬元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；（3）房屋建筑面積累計竣工5萬㎡以上，或累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（4）連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；（5）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，中級職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；（6）工程技術(shù)、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱；（7）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明》制度；（8）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故三級資質(zhì)

（1）注冊資金不低于800萬元；三級資質(zhì)

111（1）注冊資金不低于100萬元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上；（3）已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；（4）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；（5）工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；（6）商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明》制度；（7）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故四級資質(zhì)

（1）注冊資金不低于100萬元；四級資質(zhì)

112房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)注冊資本5000萬元—12000萬元—2800萬元—3100萬元—4經(jīng)營年限5年以上—13年以上—22年以上—31年以上—4累計竣工面積30萬m2以上—115萬m2以上—25萬m2以上—3合格率100%連續(xù)5年—1連續(xù)3年—2連續(xù)2年—3已竣工—4專業(yè)人員40人—120人—210人—35人—4中級職稱20人—110人—25人—3工程（中）財務(wù)（初）資格證書4人—13人—22人—3職稱5人會計2人兩書制度：《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)注5000萬元—1經(jīng)5年以上—1累30萬m113（二）設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的程序1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：（1）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（2）企業(yè)章程（3）驗資證明（4）企業(yè)法定代表人的身份證明（5）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動合同（6）房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認(rèn)為需要出示的其他文件2.房地產(chǎn)開發(fā)主管部門在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》——有效期一年（期滿前1個月申請核定）延長期不得超過2年，一年內(nèi)無開發(fā)項目，有效期不延長（二）設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的程序1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)自領(lǐng)取營業(yè)114（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場活動規(guī)則對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立資質(zhì)等級制度的目的：規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場活動，維護(hù)市場的有序競爭。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照核定資質(zhì)等級，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。一級——不受限制；二級及以下25萬平方米以下《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》對企業(yè)未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的、企業(yè)超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的、企業(yè)隱瞞真實情況，以及涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書等行為，均規(guī)定了相應(yīng)的行政處罰。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場活動規(guī)則對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立資質(zhì)等115二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理（一）城市規(guī)劃的概念和與房地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)系（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理（三）城市規(guī)劃部門對建設(shè)項目的檢查和監(jiān)督二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理（一）城市規(guī)劃的概念和與房地116（一）城市規(guī)劃的概念和與房地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)系

1.城市規(guī)劃的概念城市規(guī)劃：指為了確定策劃哪個是規(guī)模和發(fā)展方向，以實現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展為目標(biāo)，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設(shè)的綜合部署及具體安排。2.城市規(guī)劃的類型城市總體規(guī)劃城市詳細(xì)規(guī)劃（一）城市規(guī)劃的概念和與房地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)系

1.城市規(guī)劃的117城市總體規(guī)劃

主要任務(wù)：綜合研究城市的性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)模，確定城市建設(shè)用地布局、功能區(qū)分和各項建設(shè)的總體部署，綜合制定城市交通體系和河湖、綠地系統(tǒng)，控制各項專業(yè)規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。城市詳細(xì)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃城市總體規(guī)劃

主要任務(wù)：綜合研究城市的性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)118（1）控制性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容1）規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界限和建筑類型2）規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)3）規(guī)定項目與大市政接口、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等4）提出各地塊建筑體量、豎向規(guī)劃與色彩要求5）確定各級支路的紅線位置?？刂泣c坐標(biāo)和標(biāo)高6）確定工程管線走向、管徑和工程設(shè)施用地界限（1）控制性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容119（2）修建性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容

1）建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)論證2）總平面圖布置、建筑、道路、綠地的空間布局和景觀設(shè)計3）道路、綠化、工程管線規(guī)劃設(shè)計4）豎向規(guī)劃設(shè)計5）工程量估算和投資效益分析（2）修建性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容

1）建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)論證1203.城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設(shè)的主要方式，與城市規(guī)劃有著相互依存的關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)又是實現(xiàn)城市規(guī)劃的主要途徑。3.城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設(shè)121（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理審定房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的過程，就是通過對修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制、修改，使其符合城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的過程，也是城市規(guī)劃部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作實施管理的過程。規(guī)劃管理的主要方式是依據(jù)《城市規(guī)劃法》審批、核發(fā)“一書兩證”。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理審定房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計122房地產(chǎn)開發(fā)的四個階段1.投資機(jī)會選擇與決策分析階段2.房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段取得建設(shè)用地、取得建設(shè)項目的立項批復(fù)完成房屋拆遷審定項目規(guī)劃設(shè)計3.房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段4.房地產(chǎn)租售經(jīng)營階段房地產(chǎn)開發(fā)的四個階段1.投資機(jī)會選擇與決策分析階段123“一書二證”1.建設(shè)項目選址意見書申報建設(shè)項目選址意見書的主要要求是：（1）項目選址的土地權(quán)屬情況（2）對擬建工程的說明，包括建筑位置、使用性質(zhì)、高度、面積等（3）界址地形圖，包括建筑工程用地和相鄰單位及建筑2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證申報建設(shè)用地規(guī)劃許可證的主要要求是：（1）市政府對征用集體土地的批復(fù)或國土部門對選址用地范圍、數(shù)量的意見（2）規(guī)劃部門審定的設(shè)計方案3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證“一書二證”1.建設(shè)項目選址意見書124（三）城市規(guī)劃部門對建設(shè)項目的檢查和監(jiān)督檢查和監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位認(rèn)真落實審定的規(guī)劃和設(shè)計，是城市規(guī)劃部門的重要職能。對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)重要建設(shè)工程，城市規(guī)劃部門可以參加驗收。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的其他建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗收后六個月內(nèi)向城市規(guī)劃行政主管部門報送有關(guān)竣工資料。檢查？監(jiān)督？（三）城市規(guī)劃部門對建設(shè)項目的檢查和監(jiān)督檢查和監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單125三、房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理與建設(shè)施工管理（一）房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理制度（8條）（二）房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理制度1.項目報建與施工許可證制度2.建筑工程質(zhì)量管理制度3.工程竣工驗收備案制度三、房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理與建設(shè)施工管理（一）房地產(chǎn)開發(fā)的項目126（一）房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理制度1、必須按土地出讓合同設(shè)定的條件、國家用地要求開發(fā)利用2、項目的資本金占項目總投資的比例不得低于20%3、配套基礎(chǔ)設(shè)施按：先地下后地上的原則4、1年未動工開發(fā)，征收土地出讓金20%以下土地閑置費；2年未動工開發(fā)，無償收回土地使用權(quán)5、轉(zhuǎn)讓項目應(yīng)符合法定條件：已支付土地出讓金，取得證書必須完成開發(fā)投資總額的25%以上6、轉(zhuǎn)讓項目時，原拆遷補(bǔ)償安置合同中的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移受讓人7、開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)符合法定的質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范8、開發(fā)項目經(jīng)竣工驗收合格后方可交付使用（一）房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理制度1、必須按土地出讓合同設(shè)定的條127（二）房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理制度1.項目報建與施工許可證制度建設(shè)單位申領(lǐng)施工許可證的條件：（1）已經(jīng)辦