30位資深成本人總結(jié)的限額設(shè)計6大突破點

30位資深成本人總結(jié)的限額設(shè)計6大突破點2015-03-2521萬人在讀明源地產(chǎn)研究院明源地產(chǎn)研究院mydcyjy明源地產(chǎn)研究院被客戶譽為“中國地產(chǎn)百強背后的管理大師”，深度致力于房地產(chǎn)行業(yè)的管理研究、咨詢服務(wù)、專業(yè)培訓(xùn)、解決方案四大領(lǐng)域。微信內(nèi)容：政策解讀、行業(yè)趨勢、市場動態(tài)、名企戰(zhàn)略、名人韜略、管理前沿、干貨收藏、圖說地產(chǎn)、大數(shù)據(jù)等方面。如何加入【地產(chǎn)成本圈］微信群?請加群主個人微信號(JoleandSophia)審核后受邀入群(歡迎帶著您的個人簡介和成本管理觀點前來)【明源君說】上周【地產(chǎn)成本圈】微信群中的資深成本管理人員展開了一場關(guān)于“限額設(shè)計管控的難點和突破點”的討論，其中出現(xiàn)了很多亮點，本文將結(jié)合這些亮點輔以案例進行解讀，希望能給予成本管理人員一些啟發(fā)。本次討論內(nèi)容應(yīng)群友要求，暫不以實名公布，會注明所在城市，部分注明企業(yè)。在討論中，關(guān)于限額設(shè)計，大家認為是現(xiàn)在成本管理中的一個比較重要的點，是實現(xiàn)成本目標的重要手段，卻是難啃的“硬骨頭”。關(guān)于限額設(shè)計指標，不同企業(yè)如何選?群友老郭認為，應(yīng)由成本、設(shè)計共同商定，提供給設(shè)計院。福建禹洲老袁認為，限額設(shè)計應(yīng)該由設(shè)計部牽頭，根據(jù)項目不同業(yè)態(tài)、檔次做出對應(yīng)的標準，成本可提供些公司項目歷史數(shù)據(jù)參考，提供優(yōu)化意見。湖南的一位群友也同意應(yīng)由設(shè)計主導(dǎo)，并認為產(chǎn)品定位影響權(quán)重較大。山東老蔣認為應(yīng)依據(jù)產(chǎn)品和拿地成本測算數(shù)據(jù)。事實上，具體還是得看是哪些指標，比如有些指標是通用的，含鋼量等，這個設(shè)計和成本主導(dǎo)；有些和定位、產(chǎn)品相關(guān)的，建議營銷和采購也得參加。長沙碧桂園的朋友認為，通用性的好定，關(guān)鍵在于非通用型的上面。而非通用的，個性化就比較麻煩。更具體的是面上的，每個消費者看得到的那些。用錢用在刀刃上，再來劃分品質(zhì)等級。關(guān)于面上的東西，天津路勁地產(chǎn)的朋友認為“是點睛之筆，用墨不多”。山東老蔣：“除了結(jié)構(gòu)的指標其他是要看產(chǎn)品定位”北京陽光的朋友提到，“我們公司的產(chǎn)品為的是實現(xiàn)不同類、不重復(fù)，推了很多年限額推不下去，在于產(chǎn)品太復(fù)雜，不可復(fù)制，數(shù)據(jù)難沉淀”。洪濤認為應(yīng)該簡化產(chǎn)品線，先聚焦核心指標。湖南置業(yè)老李認為“沒數(shù)據(jù)沉淀，沒較好的供應(yīng)商管理，推標準化完全是理想，畢竟標準化是做好限額的前提”。所謂“方法總比問題多”，本文就基于群內(nèi)討論的限額設(shè)計5大難點，得出6大突破點。|一、限額設(shè)計的5大難點第一，產(chǎn)品標準化很難。一來不同企業(yè)現(xiàn)狀不同，指標復(fù)制難，二來追求產(chǎn)品個性化則難于沉淀指標，三來，有些產(chǎn)品本身就很復(fù)雜，難以復(fù)制，數(shù)據(jù)難沉淀。第二，除了結(jié)構(gòu)指標還要看產(chǎn)品定位，而產(chǎn)品定位是難點，通用性的指標易定，如結(jié)構(gòu)成本，但非通用型的指標難定。第三，各專業(yè)線立場和利益訴求不一樣。開發(fā)商設(shè)計、營銷相關(guān)部門，“重技術(shù)、輕成本”，這與設(shè)計條線的“作品”思維和營銷條線的“好賣”思維脫不了干系，而負責設(shè)計管理的專業(yè)人士本身就缺乏限額設(shè)計理念，也無法有效督導(dǎo)設(shè)計單位的限額設(shè)計工作。第四，設(shè)計管理上的欠缺。一方面表現(xiàn)在設(shè)計對成本沒概念，超目標后不斷修改，導(dǎo)致重復(fù)招標；另一方面，設(shè)計公司對限額指標執(zhí)行不到位。在設(shè)計單位和設(shè)計人員看來，市場經(jīng)濟環(huán)境下建安成本的變化影響因素頗多，難以把控，所以理論上再可行的限額設(shè)計，在實際操作中都難以達成。也因此很多設(shè)計單位會將開發(fā)商的限額設(shè)計需求寫入設(shè)計合同，但從心理上就沒有得到重視，更遑論認真執(zhí)行了。第五，沒有好的供應(yīng)商管理。正如湖南置業(yè)老李所說，“做了標準化，能夠銜接上供應(yīng)商”。湖南國信老唐也認為，“沒有強大的設(shè)計研發(fā)中心的標準化，采購中心成熟的供應(yīng)商庫，限額只能說是美好的愿望，成本很難和設(shè)計溝通”。此外，福建禹洲老袁提到，“我們一些項目結(jié)構(gòu)設(shè)計/優(yōu)化合同約定搞限額指標，結(jié)構(gòu)設(shè)計/優(yōu)化公司只控制結(jié)構(gòu)指標，欄桿、凸窗、構(gòu)造柱等構(gòu)配件不計算，其實這些零星裝飾的指標還不小”。|二、限額設(shè)計管理的6大突破點第一，進行標準化管理強化標準化建設(shè)和數(shù)據(jù)庫積淀。標準化和數(shù)據(jù)庫是限額設(shè)計工作的重要支撐，因此要不斷總結(jié)、優(yōu)化、復(fù)制推進產(chǎn)品的標準化建設(shè)，積極收集項目設(shè)計及成本數(shù)據(jù)，加強數(shù)據(jù)庫建設(shè)，不斷總結(jié)經(jīng)驗?！景咐?】下表為中信地產(chǎn)住宅項目（含局部商鋪、底商）的設(shè)計費限額標準:膘示名稱單位指標說明定量指標建筑類型地域級項目檔次設(shè)計賽限（2013年）含規(guī)凱方案、獨棟5g桀冒雙拼/聯(lián)政、園林、人矍侄既防、智能化等言出/夕專項設(shè)計。分藉曰母為各建筑美膘示名稱單位指標說明定量指標建筑類型地域級項目檔次設(shè)計賽限（2013年）含規(guī)凱方案、獨棟5g桀冒雙拼/聯(lián)政、園林、人矍侄既防、智能化等言出/夕專項設(shè)計。分藉曰母為各建筑美譽昌信型建筑面積。露層超iS檔高檔超扃檔高檔才旨標范圍不高于13。不高于100檔檔檔檔高高高高【案例2】下表為萬科的住宅設(shè)計費限額:

住率項目設(shè)計費用限額.（元/或）*設(shè)計賽用限額.（元/武）?豪宅150地標甲級210麟宅100甲級150中檔70乙級及高檔研發(fā)樓10050研發(fā)樓rL：""i；：!；萬科為了確保項目設(shè)計費計費基數(shù)的唯一性和嚴肅性，取費基數(shù)為容積率面積+地面核增面積+地下室面積，其中核增面積與地下室面積之和不超過容積率面積的25%，若超過則按容積率面積的1.25計算。精裝修設(shè)計費含在精裝修總限額成本內(nèi)，精裝總設(shè)計費不宜超過精裝總成本的4%；星級酒店、地標建筑建議另行報批?！景咐?】中海的設(shè)計費限額如下表，若延用成熟產(chǎn)品方案，則設(shè)計費總額應(yīng)低于限額的下限。項目檔次

界定

超高檔

高檔

中檔躍十費限額（元加）當?shù)仄骄績r200%以上項目檔次

界定

超高檔

高檔

中檔躍十費限額（元加）當?shù)仄骄績r200%以上多層：當?shù)仄骄績r140%以上60~73當?shù)仄骄績r80~140%中高檔,高檔：中檔檔次項目設(shè)計售價備注超高檔次項目設(shè)計費可上浮10%別墅當?shù)仄骄績r80%以下65~80賽可下浮10%聯(lián)排:與當?shù)貏e墅的平均房價90~110相對比獨棟：＜??,明源地產(chǎn)研究院120-130類型檔次石材及比例面磚及比例襟料及比例限額列占.可選用逃口莉材.用鼠可用高檔合資品牌工，睥川超叫不宜超過六層類型檔次石材及比例面磚及比例襟料及比例限額列占.可選用逃口莉材.用鼠可用高檔合資品牌工，睥川超叫不宜超過六層外瑞磚,比例不限尤限制以粉銖灰、保溫）亦好可選進口石材，占比不可選用較高檔次外籍"邕|商桓超瞰，用所不超二層墻所比例不限胃用比例不限，但不宜選用WHO高檔潦料不宜使用謎口石材.國中檔產(chǎn)石產(chǎn)的用站不得超過普ill檔次面磚-展如低檔不宜使用普通面磚.比例不不宜選用高宜超過檔深料~時即「「可選用進口石材,石材可選高檔合資品牌于閂制晅冏比例可以達到60%外墻磚,比例不限兀抵市I別墅可選進口朽材，比例不高檔超過40%,別墅可選進口朽材，比例不高檔超過40%,石材總量不超過外墻面積SO%可選高檔合渣品牌

外墻磚'比例不限無限制不宜使用進口石材，不皆蟬田助食網(wǎng)*.一比例不限，中檔超過石材總最比例不超芝選聰饕衫：翻酬跚翼院*幻、|那句卻的如此y匚lw眼函緝*蚓.第二，各專業(yè)線間多銜接、溝通。限額指標的有效實施在于成本管理、設(shè)計、工程、監(jiān)理等各專業(yè)的智慧集合。首先，項目公司依目標成本細分并確定項目限額設(shè)計成本子目標；其次，集團規(guī)劃設(shè)計、工程、合約采購等部門匯總項目公司提出的限額設(shè)計要求，分別編入設(shè)計任務(wù)書、招標文件、設(shè)計合同；再次，規(guī)劃設(shè)計、工程部提供各階段設(shè)計圖紙及概算，策劃、設(shè)計、工程、營銷等部門對各階段設(shè)計進行技術(shù)經(jīng)濟評審。【案例4】綠地非常注重過程控制，尤其是產(chǎn)品差異度大造成結(jié)構(gòu)成本指標高度離散時，其管控方式為，按照不同的設(shè)計階段和成果內(nèi)容，針對不同的成本關(guān)鍵點召開不同的成本控制聯(lián)席會議（如下圖），會議間可合并，但一個項目不得少于一次。與此同時，流程中各管理階段均應(yīng)留檔會議記錄，作為集團成本優(yōu)化成果統(tǒng)計工作的證明材料。

技發(fā)部審核,提供新方案【案例5】中海注重設(shè)計的經(jīng)濟技術(shù)性，做商品而非產(chǎn)品，以其結(jié)構(gòu)設(shè)計的限額措施為例:技發(fā)部審核,提供新方案在設(shè)計任務(wù)書中應(yīng)列入各主項指標限量，如每平方米鋼筋用量、每平方米砼用量等，具體根據(jù)項目所在地區(qū)抗震、結(jié)構(gòu)形式、層數(shù)等確定。招標之前或過程中，若發(fā)現(xiàn)實際材料數(shù)量超出設(shè)計限量，必須要求設(shè)計單位進一步對施工圖進行優(yōu)化，力爭控制在指標限量以內(nèi)。地下室結(jié)構(gòu)設(shè)計，除重點控制鋼筋、砼用量指標外，降低地下室頂板覆土的厚度，頂板上部地面用作園林景觀時，應(yīng)該盡可能地安排灌木和草地，避免種植大型喬木，以免過度增加覆土厚度；頂板覆土以1米左右為宜；消防通道也應(yīng)盡量避免經(jīng)過頂板上部地面。屋面造型造價影響建安成本明顯，在設(shè)計上應(yīng)注意簡潔；16層以下建筑，盡可能不采用斜屋面，或控制斜屋面面積比例。第三，有效的激勵機制與項目獎懲體系。海南富力老徐所說，“標準化、對設(shè)計提出限額并有約束條款都是必要的?！焙闈埠苜澩?，“設(shè)計時就要和采購對接，供應(yīng)商情況要有數(shù)?！背啥夹倾鲜岬?，“我們沒那么多對標樣本往往會把數(shù)據(jù)選小一點，設(shè)計單位會提出來?！北本╆柟獾呐笥颜J為“其實如果想倒逼設(shè)計，你得比設(shè)計懂設(shè)計”，洪濤補充說，“多找兩家設(shè)計對比也可以，然后設(shè)獎懲機制。”比如加強對設(shè)計合同的限額控制要求和管理，一方面，在設(shè)計合同中將建安成本“價”的限額控制要求具體落實到多方案比選及“量”的控制上；另一方面，加強設(shè)計合同管理，增加考核條款，將設(shè)計費用支付與限額設(shè)計成果結(jié)合起來進行考核，用考核來倒逼限額設(shè)計落到實處。第四，通過項目投資收益指標變化和預(yù)測，倒逼業(yè)務(wù)部門協(xié)同。分解限額目標，指明各職能工作方向。對項目公司來說，應(yīng)依成本目標分解出與委托設(shè)計內(nèi)容相對應(yīng)的建安成本，作為成本控制的最高目標；對于規(guī)劃設(shè)計部，則通過設(shè)計任務(wù)書將限額設(shè)計要求下達給設(shè)計單位;對于合約采購部，應(yīng)在招標文件及設(shè)計合同中，明確限額設(shè)計的要求、定價基準及獎懲措施。第五，利潤是終極指標，各業(yè)務(wù)以此為成功標尺。這也是當前諸多房企推行項目合伙人制的出發(fā)點和目標。像是群里老郭提出了自己的憂慮，“設(shè)計配合還好，就怕設(shè)計為了效果，贈送面積搞出很多線條與構(gòu)架，那這限額指標就比較難了”。因此應(yīng)明確設(shè)計技術(shù)經(jīng)濟工作，逐層推進、兌現(xiàn)。設(shè)計單位在成本、設(shè)計、工程、監(jiān)理等各部門配合下，在各設(shè)計階段通過其內(nèi)部各專業(yè)設(shè)計一系列技術(shù)經(jīng)濟工作，來實現(xiàn)限額設(shè)計目標。一是細分并分配各設(shè)計專業(yè)的成本控制子目標；二是提出多種技術(shù)方案設(shè)計；三是計算各可行技術(shù)方案的相應(yīng)工程量及匡算成本;四是基于成本價值工程原理，對各可行的設(shè)計方案進行比選、優(yōu)化，直至其匡算、概算能滿足限額設(shè)計要求；在確定及推薦優(yōu)化的設(shè)計方案后，將設(shè)計比選過程提交審核。與此同時，依據(jù)地區(qū)的特殊性和差異性，要力求本土化?！景咐?】綠地在用鋼量和混凝土用量標準上，就考慮到區(qū)域特殊性，規(guī)定原則上事業(yè)部標準不得大于集團標準上限，項目施工圖設(shè)計后必須開展施工圖預(yù)算工作，若超集團上限，相關(guān)事業(yè)部結(jié)構(gòu)條線負