房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)中的幾個(gè)問(wèn)題課件

房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)中的幾個(gè)問(wèn)題蒲杰律師1房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)中的幾個(gè)問(wèn)題1一、土地出讓合同中的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題1-4-4/44

（一）問(wèn)題的提出

華威公司于2002年競(jìng)拍土地一宗，因陷入訴訟無(wú)力支付剩余地價(jià)款人民幣2,479萬(wàn)元，擬將與國(guó)土局簽訂的土地出讓合同項(xiàng)下的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)由德豐公司享有和承擔(dān)。2005年，雙方向國(guó)土局提交申請(qǐng)。國(guó)土局的處理方法和程序是：1.先由德豐公司按出讓合同的金額支付地價(jià)款，向德豐公司出具了收到全部地價(jià)款的收據(jù)；2.國(guó)土局將土地證辦理到華威公司名下，隨后與德豐公司、華威公司簽署《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同附件》，約定將原出讓合同項(xiàng)下受讓人華威公司變更為德豐公司。就在辦理國(guó)土過(guò)戶手續(xù)時(shí)，某法院以華威公司未履行某生效判決確定的債務(wù)為由，對(duì)上述宗地采取了查封措施。

2一、土地出讓合同中的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題1-4-4/442一、土地出讓合同中的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題2-4-1/44

《合同法》第八十七條：法律、行政法規(guī)規(guī)定轉(zhuǎn)讓權(quán)利或者轉(zhuǎn)移義務(wù)應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。

《合同法》第七十九條：債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人，但有下列情形之一的除外：(一)根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓；(二)按照當(dāng)事人約定不得轉(zhuǎn)讓；(三)依照法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。

還有哪些規(guī)定？

《合同法》第八十條、第八十一條、第八十二條----債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力。

3一、土地出讓合同中的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題2-4-1/443一、土地出讓合同中的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題3-4-4/44（二）須注意的問(wèn)題1.現(xiàn)行法未規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地出讓合同權(quán)利、義務(wù)應(yīng)辦理批準(zhǔn)或登記手續(xù)。2.受讓人轉(zhuǎn)讓的交付土地請(qǐng)求權(quán)，屬債權(quán)還是物權(quán)？【1】3.受讓人一并轉(zhuǎn)讓權(quán)利和義務(wù)----須經(jīng)出讓人同意。4一、土地出讓合同中的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題3-4-4/444一、土地出讓合同中的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題4-4-4/44（三）如何看待本案？

1.國(guó)土部門是否已同意華威公司將合同中的權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)移給了德豐公司？2.華威公司的合同請(qǐng)求權(quán)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，何來(lái)需再轉(zhuǎn)讓的權(quán)利？5一、土地出讓合同中的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題4-4-4/445二、土地出讓合同履行期間因城市規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致的地價(jià)差異請(qǐng)求補(bǔ)償問(wèn)題1-3-3/44

（一）立法的單向性----土地使用者請(qǐng)求改變土地用途和容積率應(yīng)調(diào)整和補(bǔ)交出讓金

1．土地使用者請(qǐng)求改變土地用途應(yīng)調(diào)整出讓金 ①國(guó)務(wù)院55號(hào)令第十八條 ②《城市房地產(chǎn)管理法》第十七條 ③最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（2005年8月1日生效實(shí)施）第五條、 2．土地使用者請(qǐng)求改變?nèi)莘e率應(yīng)補(bǔ)交出讓金 國(guó)務(wù)院2001年4月30日《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》

6二、土地出讓合同履行期間因城市規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致的地價(jià)差異請(qǐng)二、土地出讓合同履行期間因城市規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致的地價(jià)差異請(qǐng)求補(bǔ)償問(wèn)題2-3-3/44

國(guó)務(wù)院55號(hào)令第十八條“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第十七條

“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（2005年8月1日生效實(shí)施）第五條

“受讓方經(jīng)出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意，改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，當(dāng)事人請(qǐng)求按照起訴時(shí)同種用途的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整土地出讓金的，應(yīng)予支持?！眹?guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》

“土地使用者需要改變?cè)鷾?zhǔn)的土地用途、容積率等，必須依法報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)。……對(duì)出讓土地，凡改變土地用途、容積率的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交不同用途和容積率的土地差價(jià)?！?二、土地出讓合同履行期間因城市規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致的地價(jià)差異請(qǐng)二、土地出讓合同履行期間因城市規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致的地價(jià)差異請(qǐng)求補(bǔ)償問(wèn)題3-3-3/44（二）立法空白----政府調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃等原因調(diào)低容積率的，是否應(yīng)退還相應(yīng)出讓金？案例：

華民公司將300畝土地抵押給了農(nóng)業(yè)銀行，原登記用途為綜合用地，容積率為0.5。因拖欠銀行貸款，經(jīng)法院委托拍賣，民生公司以2,792萬(wàn)元競(jìng)買成功。在辦理國(guó)土過(guò)戶手續(xù)時(shí)，由于該宗地所在區(qū)域調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃，其中約140畝土地的容積率被調(diào)低為0.4，另約160畝地的用途被調(diào)整為公共綠地，容積率調(diào)低為0.1。民生公司要求給予土地差價(jià)補(bǔ)償。8二、土地出讓合同履行期間因城市規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致的地價(jià)差異請(qǐng)8三、未達(dá)到25%投資總額的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題1-4-3/44 （一）立法演進(jìn)

1．1990年國(guó)務(wù)院55號(hào)令第十九條第二款:“未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓?！?．《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條:“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的……?！痹摲ǖ谌藯l第一款：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件?！?/p>

9三、未達(dá)到25%投資總額的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題1-4-3/4三、未達(dá)到25%投資總額的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題2-4-3/44司法實(shí)踐中有無(wú)特殊情況？【2】10三、未達(dá)到25%投資總額的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題2-4-3/4三、未達(dá)到25%投資總額的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題3-4-3/44 （二）個(gè)案不代表普遍----最高法院判例中的新動(dòng)向

2003年，全威公司、超凡房地產(chǎn)公司與桂馨源房地產(chǎn)公司簽訂《土地開(kāi)發(fā)合同》，約定前兩公司將全威公司名下約52畝土地轉(zhuǎn)讓給桂馨源公司，桂馨源公司很快按約將200萬(wàn)元定金轉(zhuǎn)入全威公司賬戶。之后，全威公司、超凡公司多次函告桂馨源公司要求提前支付部分款項(xiàng)，提供抵押擔(dān)保手續(xù)，否則將單方解除合同，經(jīng)協(xié)商未達(dá)成一致。2004年，桂馨源公司向廣西高院起訴，要求繼續(xù)履行合同。法院審理認(rèn)為，該案性質(zhì)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛。涉案土地為有關(guān)部門批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，合同經(jīng)三方當(dāng)事人協(xié)商一致，屬于有效合同。桂馨源公司按約履行了合同并交付了定金，而全威公司、超凡公司以合同中約定不明又未協(xié)商一致、其利益存在風(fēng)險(xiǎn)為由，拒不履行合同，已構(gòu)成違約，遂判決全威公司、超凡公司繼續(xù)履行合同。最高法院二審認(rèn)為，合同簽訂前，柳州市國(guó)土資源局已同意全威公司以出讓方式取得訟爭(zhēng)土地的使用權(quán)，且簽有《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。涉案土地在轉(zhuǎn)讓時(shí)的投資雖未達(dá)到開(kāi)發(fā)投資總額的25%，屬于合同標(biāo)的物的瑕疵，但并不直接影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力，遂判決維持原判。1111三、未達(dá)到25%投資總額的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題4-4-3/44

（三）兩個(gè)問(wèn)題

1．“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，是著力于解決土地使用權(quán)屬證明問(wèn)題，還是在于維護(hù)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的正常秩序？ 2．投資總額須達(dá)到25%才能轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，是為了減少或者禁止“土地空置”，還是為了禁止“炒地皮”？12三、未達(dá)到25%投資總額的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題4-4-3/4四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題1-11-4/44

（一）劃撥土地使用權(quán)的法律性質(zhì)

1．現(xiàn)行立法 ①國(guó)務(wù)院55號(hào)令第四十三條第一款：“劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過(guò)各種方式依法無(wú)償取得的土地使用權(quán)?！? ②《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條：“土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。”13四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題1-11-4/4413四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題2-11-4/44 （一）劃撥土地使用權(quán)的法律性質(zhì)

2．三種觀點(diǎn) ①不具備處分權(quán)能說(shuō)----江平教授(出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)的區(qū)別之一是出讓土地使用權(quán)包括有處分權(quán)能，而劃撥土地使用權(quán)則不具有處分權(quán)能。) ②不能進(jìn)入交易機(jī)制說(shuō)----孫憲忠教授(我國(guó)法律上的土地使用權(quán)，目前在法律上能夠進(jìn)入交易機(jī)制的，只有以所謂“出讓”方式設(shè)定國(guó)有土地使用權(quán)。”) ③非完全物權(quán)說(shuō)----趙紅梅教授(認(rèn)為“劃撥土地使用權(quán)也是土地使用權(quán)和土地所有權(quán)相分離的產(chǎn)物，但卻是一種不完全的物權(quán)?！?

14四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題2-11-4/4414四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題3-11-4/44 （一）劃撥土地使用權(quán)的法律性質(zhì)

3、評(píng)價(jià)①根據(jù)羅馬法對(duì)所有權(quán)權(quán)能的劃分，我們從來(lái)都只重視處分權(quán)，忽視收益權(quán)。②我國(guó)現(xiàn)階段存在的劃撥土地使用權(quán)的公益性和私益性之分。15四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題3-11-4/4415四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題4-11-4/44 (二)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法定條件和程序

1.劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法定條件----土地轉(zhuǎn)讓合同和出讓合同的簽訂順序問(wèn)題 法律提示：國(guó)務(wù)院55號(hào)令第四十五條

“符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物，其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：(一)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；(二)領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；(三)具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；(四)依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金?！闭l(shuí)在前、誰(shuí)在后？【3】16四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題4-11-4/4416四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題5-11-4/44案例分析：

2001年4月，日月廠與筑海公司簽訂協(xié)議，前者將名下的一塊劃撥土地轉(zhuǎn)讓給后者。同年9月，雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)應(yīng)在2002年1月前辦結(jié)。此間，日月廠又與雄聯(lián)公司簽訂相同內(nèi)容的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將該宗地轉(zhuǎn)讓給雄聯(lián)公司。2002年6月，日月廠與國(guó)土局簽訂土地出讓合同，雄聯(lián)公司于次日代替日月廠付清了全部出讓金。同年9月，日月廠與筑海公司再次簽訂補(bǔ)充協(xié)議，日月廠承諾繼續(xù)履行與筑海公司簽訂的協(xié)議，其與雄聯(lián)公司簽訂的協(xié)議不再履行。之后，雙方共同向國(guó)土局提出申請(qǐng)，要求辦理該宗土地使用權(quán)的過(guò)戶手續(xù)，但國(guó)土局以該爭(zhēng)議不屬于行政裁決范圍為由，要求通過(guò)司法程序認(rèn)定。筑海公司遂向法院提起訴訟，要求確認(rèn)與日月廠簽訂的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力，辦理土地轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)。此間，雄聯(lián)公司以有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人身份提起訴訟，兩案并案審理。問(wèn)題：劃撥用地的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)先簽出讓合同、后簽轉(zhuǎn)讓協(xié)議，還是先簽轉(zhuǎn)讓協(xié)議、后簽訂出讓合同？17四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題5-11-4/4417四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題6-11-4/44 (二)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法定條件和程序

2.如何理解劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一個(gè)程序――“批準(zhǔn)”？

①關(guān)于批準(zhǔn)機(jī)關(guān)----部門立法的滲透確定了國(guó)土部門的審批地位國(guó)務(wù)院55號(hào)令第四十五條和《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定的存在沖突； 原國(guó)家土地管理局于1992年先后公布《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》、《關(guān)于劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)及辦理土地登記程序的通知》，將批準(zhǔn)權(quán)攬入自己的懷中。18四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題6-11-4/4418四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題7-11-4/44立法沖突1.國(guó)務(wù)院55號(hào)令第四十五條：“符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物，其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押”。2.《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條：

“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批”3.最高人民法院2003年4月16日《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問(wèn)題的批復(fù)》第二條承認(rèn)人民政府或者土地管理部門都可以批準(zhǔn)。19四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題7-11-4/4419四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題8-11-4/44原國(guó)家土地管理局通過(guò)部門立法將審批權(quán)攬入自己的懷中！1.《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》（1992年3月8日）

第六條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓劃撥用地的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)是市、縣人民政府土地管理部門（房產(chǎn)管理部門被排除在外）。

2.《關(guān)于劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)及辦理土地登記程序的通知》（1992年11月2日）

進(jìn)一步將批準(zhǔn)權(quán)攬入了本部門懷中。20四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題8-11-4/4420四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題9-11-4/44 (二)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法定條件和程序2/2

②關(guān)于批準(zhǔn)時(shí)間---并案審核兩個(gè)申請(qǐng)?jiān)瓏?guó)家國(guó)土管理局在1992年11月2日《關(guān)于劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)及辦理土地登記程序的通知》之《附件二：劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)及辦理土地登記程序的說(shuō)明》第五條（已于2003年2月20日廢止）

原土地使用者在繳納全部出讓金之前已簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的，土地使用權(quán)的受讓人可在劃撥土地使用者繳納全部出讓金的同時(shí)，向土地管理部門提出土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記申請(qǐng)。土地管理部門根據(jù)申請(qǐng)內(nèi)容，將土地使用權(quán)出讓登記與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記一并辦理。將出讓和轉(zhuǎn)讓登記一并辦理時(shí)，土地管理部門根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)對(duì)出讓和轉(zhuǎn)讓登記申請(qǐng)進(jìn)行并案審核，符合規(guī)定要求的，在轉(zhuǎn)讓人《申請(qǐng)審批表》內(nèi)填寫準(zhǔn)予出讓登記及注銷土地登記的意見(jiàn)和結(jié)果。在受讓人的《土地登記審批表》內(nèi)填寫準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓登記的意見(jiàn)和結(jié)果，報(bào)人民政府批準(zhǔn)注冊(cè)登記。

21四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題9-11-4/4421四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題10-11-4/44

(二)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法定條件和程序2/2

③關(guān)于批準(zhǔn)方式----看不見(jiàn)、摸不著

根據(jù)上述文件，國(guó)土管理部門的“批準(zhǔn)”方式是在受讓人的《土地登記審批表》中填寫準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的意見(jiàn)和結(jié)果，并不需下發(fā)批準(zhǔn)文件。22四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題10-11-4/4422四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題11-11-4/44結(jié)論：

1.國(guó)土管理部門的“批準(zhǔn)”并非劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的前置條件，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，國(guó)土管理部門可以在土地轉(zhuǎn)讓合同簽訂后“批準(zhǔn)”轉(zhuǎn)讓。2.所謂“批準(zhǔn)”，只是在《土地登記審批表》中簽署準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的意見(jiàn)，不需下發(fā)批復(fù)文件。23四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題11-11-4/4423五、股權(quán)融資（PRIVATEEQUITY）的運(yùn)用問(wèn)題1-9-5/44

（一）長(zhǎng)期性股權(quán)融資

（二）階段性股權(quán)融資

24五、股權(quán)融資（PRIVATEEQUITY）的運(yùn)用問(wèn)題1-五、股權(quán)融資（PRIVATEEQUITY）的運(yùn)用問(wèn)題2-9-5/44

（一）長(zhǎng)期性股權(quán)融資

1．含義

是指通過(guò)增資擴(kuò)股的方式，為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供所需資金的融資方法，包括原股東優(yōu)先購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)所擴(kuò)股本，以及通過(guò)私募方法由新增股東購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)所擴(kuò)股本兩種方式。

25五、股權(quán)融資（PRIVATEEQUITY）的運(yùn)用問(wèn)題2-五、股權(quán)融資（PRIVATEEQUITY）的運(yùn)用問(wèn)題3-9-5/44

（一）長(zhǎng)期性股權(quán)融資 2.股權(quán)融資與股權(quán)轉(zhuǎn)讓

①當(dāng)事人主體不同。②目的不同。③法律后果不同。④法律依據(jù)不同。前者依據(jù)《公司法》第35條、第71條、第134條等，后者依據(jù)《公司法》第33條等。3．需注意解決的問(wèn)題----控制權(quán)和管理權(quán)的分配

26五、股權(quán)融資（PRIVATEEQUITY）的運(yùn)用問(wèn)題3-五、股權(quán)融資（PRIVATEEQUITY）的運(yùn)用問(wèn)題4-9-5/44

（二）階段性股權(quán)融資1.含義：

是指在項(xiàng)目確定下來(lái)之后、即將進(jìn)入成熟期之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)增資擴(kuò)股的方式進(jìn)行融資，而在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售后溢價(jià)回購(gòu)原所增股權(quán)的融資方式，是更直接、更純粹的融資方式。

27五、股權(quán)融資（PRIVATEEQUITY）的運(yùn)用問(wèn)題4-五、股權(quán)融資（PRIVATEEQUITY）的運(yùn)用問(wèn)題5-9-5/44

（一）階段性股權(quán)融資2.優(yōu)點(diǎn)：

①不會(huì)增大資產(chǎn)負(fù)債率，不會(huì)因?yàn)樨?fù)債期限長(zhǎng)出現(xiàn)負(fù)債率過(guò)高，財(cái)務(wù)報(bào)表不好看，后期貸款難以獲得的情況。②由于原股東將回購(gòu)所增股權(quán)，從長(zhǎng)期來(lái)看不會(huì)實(shí)質(zhì)性地動(dòng)搖原股東的地位和利益。28五、股權(quán)融資（PRIVATEEQUITY）的運(yùn)用問(wèn)題5-五、股權(quán)融資（PRIVATEEQUITY）的運(yùn)用問(wèn)題6-9-5/44

（一）階段性股權(quán)融資

3.擔(dān)保方式

股權(quán)質(zhì)押和不動(dòng)產(chǎn)（主要指在建工程、土地使用權(quán)或者房屋）抵押相結(jié)合。

29五、股權(quán)融資（PRIVATEEQUITY）的運(yùn)用問(wèn)題6-五、股權(quán)融資（PRIVATEEQUITY）的運(yùn)用問(wèn)題7-9-5/44

（一）階段性股權(quán)融資

4.股權(quán)回購(gòu)原股東在一定期限屆滿時(shí)以溢價(jià)方式回購(gòu)股權(quán)，溢價(jià)部分就是提供資金方的投資收益。

5.階段性股權(quán)融資協(xié)議的主要內(nèi)容①原股東回購(gòu)新股東（即資金提供方）股權(quán)的時(shí)間；

②回購(gòu)價(jià)格及支付方式；③擔(dān)保方式（原股東股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保和/或不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保）；④管理權(quán)限安排；⑤不按期溢價(jià)回購(gòu)股權(quán)的違約責(zé)任等。30五、股權(quán)融資（PRIVATEEQUITY）的運(yùn)用問(wèn)題7-五、股權(quán)融資（PRIVATEEQUITY）的運(yùn)用問(wèn)題8-9-5/44

（一）階段性股權(quán)融資6.股權(quán)回購(gòu)涉嫌非法集資嗎？【4】

31五、股權(quán)融資（PRIVATEEQUITY）的運(yùn)用問(wèn)題8-五、股權(quán)融資（PRIVATEEQUITY）的運(yùn)用問(wèn)題9-9-5/44非法集資？非也！國(guó)務(wù)院《非法金融機(jī)構(gòu)和非法金融業(yè)務(wù)活動(dòng)取締辦法》(1998年7月日發(fā)布施行)第四條規(guī)定，“未經(jīng)依法批準(zhǔn)，以任何名義向社會(huì)不特定對(duì)象進(jìn)行的非法集資”行為，屬于非法金融活動(dòng)。階段性股權(quán)融資針對(duì)特定對(duì)象進(jìn)行，不屬非法集資。32五、股權(quán)融資（PRIVATEEQUITY）的運(yùn)用問(wèn)題9-六、房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中的稅務(wù)問(wèn)題1-11-6/44

（一）股權(quán)融資的稅務(wù)問(wèn)題（二）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中的稅務(wù)問(wèn)題 （三）以地抵債的稅務(wù)問(wèn)題 （四）土地使用權(quán)作價(jià)入股的稅務(wù)問(wèn)題 （五）房屋拆遷（土地被收回）所得補(bǔ)償?shù)亩悇?wù)問(wèn)題 （六）房地產(chǎn)贈(zèng)與的稅務(wù)問(wèn)題33六、房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中的稅務(wù)問(wèn)題1-11-6/4433六、房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中的稅務(wù)問(wèn)題2-11-6/44 （一）股權(quán)融資的稅務(wù)問(wèn)題

案例：

聯(lián)泰公司由甲、乙、丙三人組建成立，注冊(cè)資本2,000萬(wàn)元，與政府簽訂600畝土地的供地協(xié)議，價(jià)款約1.1億元。截至2003年6月，該公司已向政府支付土地價(jià)款4,000萬(wàn)元，因缺乏融資渠道，經(jīng)與宏基公司協(xié)商，甲、乙、丙三人擬將所持該公司95％的出資轉(zhuǎn)讓給宏基公司（甲繼續(xù)持有A公司5％的出資）。宏基公司經(jīng)考察，同意以7,500萬(wàn)元的價(jià)款受讓甲、乙、丙所持該公司95％的出資，遂與甲、乙、丙三人簽訂了出資轉(zhuǎn)讓協(xié)議。在處理聯(lián)泰房產(chǎn)公司的負(fù)債時(shí)，宏基公司要求聯(lián)泰公司商請(qǐng)債權(quán)人出具不向聯(lián)泰公司主張債權(quán)的證明，由甲、乙、丙三人向債權(quán)人了結(jié)此項(xiàng)債務(wù)。34六、房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中的稅務(wù)問(wèn)題2-11-6/4434六、房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中的稅務(wù)問(wèn)題3-11-6/44 （一）股權(quán)融資的稅務(wù)問(wèn)題

方案一：將轉(zhuǎn)讓款確定為7,500萬(wàn)元-----繳納個(gè)人所得稅1,120萬(wàn)元〔（7,500萬(wàn)元－1,900萬(wàn)元）×20%〕。 方案二：將轉(zhuǎn)價(jià)款確定為3,600萬(wàn)元----相對(duì)合理、較為專業(yè)的法律方案，只繳納個(gè)人所得稅720萬(wàn)元〔（7,500萬(wàn)元－1,900萬(wàn)元－2,000萬(wàn)元）×20%〕，少繳個(gè)人所得稅400萬(wàn)元（120萬(wàn)元—400萬(wàn)元）。 方案三：甲、乙、丙三人先投資新辦一家具有減免所得稅資格的A公司（如新辦第三產(chǎn)業(yè)，新辦安置下崗失業(yè)人員的服務(wù)型企業(yè)、新辦資源綜合利用企業(yè)等），再將所持聯(lián)泰房產(chǎn)公司95%的出資捐贈(zèng)給聯(lián)泰房產(chǎn)公司，然后由A公司將出資以3,600萬(wàn)元的價(jià)格對(duì)外轉(zhuǎn)讓。 立法提示：國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于執(zhí)行<企業(yè)會(huì)計(jì)制度>需要明確的有關(guān)所得稅問(wèn)題的通知》〔國(guó)稅發(fā)（2003）45號(hào)〕

方案四：先以股權(quán)重組方式并購(gòu)一家虧損企業(yè)，再按照方案三進(jìn)行操作立法提示：1997年2月，國(guó)家稅務(wù)總局《企業(yè)所得稅稅前彌補(bǔ)虧損審核管理辦法》〔國(guó)稅發(fā)（1997）189號(hào)〕35六、房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中的稅務(wù)問(wèn)題3-11-6/4435六、房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中的稅務(wù)問(wèn)題4-11-6/44

（一）股權(quán)融資的稅務(wù)方案

1.營(yíng)業(yè)稅：股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅

法律依據(jù)：財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局2002年12月發(fā)布《關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》〔財(cái)稅[2002]191號(hào)〕

2.所得稅：企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得收入在減除股權(quán)投資成本后的余額，并入企業(yè)的應(yīng)納稅所得，依法繳納企業(yè)所得稅

法律依據(jù)：國(guó)家稅務(wù)總局2000年6月21日《關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問(wèn)題的通知》規(guī)定36六、房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中的稅務(wù)問(wèn)題4-11-6/44 36六、房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中的稅務(wù)問(wèn)題5-11-6/44

（二）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中的稅務(wù)問(wèn)題

1.營(yíng)業(yè)稅：房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)的范疇，應(yīng)按向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用的5％繳納營(yíng)業(yè)稅

法律依據(jù)：《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》。

2.土地增值稅：四級(jí)超額累進(jìn)稅率繳納土地增值稅

法律依據(jù)：《土地增值稅暫行條例》，從30%-60%不等。

3.所得稅：如項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的總收入扣除營(yíng)業(yè)成本在當(dāng)年有所得的，還應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)所得稅暫行條例》規(guī)定繳納所得稅

法律依據(jù)：《企業(yè)所得稅法》的相關(guān)規(guī)定。37六、房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中的稅務(wù)問(wèn)題5-11-6/4437六、房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中的稅務(wù)問(wèn)題6-11-6/44

（三）以地抵債的稅務(wù)問(wèn)題

1.契稅：征收，3-5%法律依據(jù)：《契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條，以地抵債視為轉(zhuǎn)讓，應(yīng)征契稅。

2.營(yíng)業(yè)稅：征收，5%法律依據(jù)：《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅。

3.土地增值稅：四級(jí)累計(jì)稅率

問(wèn)題：土地轉(zhuǎn)讓未辦理手續(xù)的，應(yīng)否征稅？【5】38六、房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中的稅務(wù)問(wèn)題6-11-6/44 38六、房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中的稅務(wù)問(wèn)題7-11-6/44

（三）以地抵債的稅務(wù)問(wèn)題《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2007]645號(hào)）土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。39六、房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中的稅務(wù)問(wèn)題7-11-6/44 39六、房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中的稅務(wù)問(wèn)題8-11-6/44

（四）土地使用權(quán)作價(jià)入股的稅務(wù)問(wèn)題

涉及那幾項(xiàng)稅收？【6】40六、房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中的稅務(wù)問(wèn)題8-11-6/4440六、房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中的稅務(wù)問(wèn)題9-11-6/44

（四）土地使用權(quán)作價(jià)入股的稅務(wù)問(wèn)題

1.營(yíng)業(yè)稅：不征收

法律依據(jù)：據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》【財(cái)稅[2002]191號(hào)】規(guī)定：“自2003年1月1日起以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。

2.土地增值稅：暫免征收

法律依據(jù)：根據(jù)1995年5月25日《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》第一條規(guī)定：“對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。”

3.契稅：視為轉(zhuǎn)讓方式征收

法律依據(jù)：《契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定，土地作價(jià)入股視為轉(zhuǎn)讓，應(yīng)征收契稅。41六、房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中的稅務(wù)問(wèn)題9-11-6/44 41六、房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中的稅務(wù)問(wèn)題10-11-6/44

（四）土地被收回（拆遷）所得補(bǔ)償?shù)亩悇?wù)問(wèn)題

1.營(yíng)業(yè)稅：免征

法律依據(jù)：各地依據(jù)按照《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》(財(cái)稅字[1999]210號(hào))精神，規(guī)定對(duì)個(gè)人購(gòu)買并居住超過(guò)一年的普通住宅，因政府規(guī)劃拆遷并取得的拆遷收入，免征營(yíng)業(yè)稅。2.土地增值稅：暫免征

法律依據(jù)：《土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則規(guī)定，免征土地增值稅。

3.契稅：部分征收法律依據(jù)：《契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》以及財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》，因拆遷重新購(gòu)置住房的，對(duì)購(gòu)房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過(guò)拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過(guò)部分征收契稅。

4.個(gè)人所得稅：免征

法律依據(jù)：財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》第一條規(guī)定：“對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。”42六、房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中的稅務(wù)問(wèn)題10-11-6/44 42六、房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中的稅務(wù)問(wèn)題11-11-6/44

（五）房地產(chǎn)贈(zèng)與的稅務(wù)問(wèn)題

1.營(yíng)業(yè)稅：征收

法律依據(jù)：《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條、第十五條2.土地增值稅：分別情況處理①不繳納：1995年5月25日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅[1995]48號(hào))第四條規(guī)定，A.房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的；B.房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的，免征土地增值稅。②應(yīng)繳納：不符合上述兩種情況的，應(yīng)繳納土地增值稅，但如何繳納，目前無(wú)規(guī)定。

3.契稅：應(yīng)征收

法律依據(jù)：由各地人民政府在3-5%地幅度內(nèi)確定。

4.所得稅：應(yīng)繳企業(yè)所得稅，是否應(yīng)繳個(gè)人所得稅不明確法律依據(jù)：國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于執(zhí)行<企業(yè)會(huì)計(jì)制度>需要明確的有關(guān)所得稅問(wèn)題的通知》〔國(guó)稅發(fā)(2003)45〕規(guī)定：“企業(yè)接受捐贈(zèng)的非貨幣性資產(chǎn)，須按接受捐贈(zèng)時(shí)資產(chǎn)的入帳價(jià)值確認(rèn)捐贈(zèng)收入，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得，依法計(jì)算繳納企業(yè)所得稅?！薄秱€(gè)人所得稅法》及其《實(shí)施條例》對(duì)公民接受捐贈(zèng)是否應(yīng)繳納個(gè)人所得稅，尚未作出規(guī)定。43六、房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中的稅務(wù)問(wèn)題11-11-6/4443謝謝！44謝謝！44房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)中的幾個(gè)問(wèn)題蒲杰律師45房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)中的幾個(gè)問(wèn)題1一、土地出讓合同中的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題1-4-4/44

（一）問(wèn)題的提出

華威公司于2002年競(jìng)拍土地一宗，因陷入訴訟無(wú)力支付剩余地價(jià)款人民幣2,479萬(wàn)元，擬將與國(guó)土局簽訂的土地出讓合同項(xiàng)下的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)由德豐公司享有和承擔(dān)。2005年，雙方向國(guó)土局提交申請(qǐng)。國(guó)土局的處理方法和程序是：1.先由德豐公司按出讓合同的金額支付地價(jià)款，向德豐公司出具了收到全部地價(jià)款的收據(jù)；2.國(guó)土局將土地證辦理到華威公司名下，隨后與德豐公司、華威公司簽署《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同附件》，約定將原出讓合同項(xiàng)下受讓人華威公司變更為德豐公司。就在辦理國(guó)土過(guò)戶手續(xù)時(shí)，某法院以華威公司未履行某生效判決確定的債務(wù)為由，對(duì)上述宗地采取了查封措施。

46一、土地出讓合同中的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題1-4-4/442一、土地出讓合同中的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題2-4-1/44

《合同法》第八十七條：法律、行政法規(guī)規(guī)定轉(zhuǎn)讓權(quán)利或者轉(zhuǎn)移義務(wù)應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。

《合同法》第七十九條：債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人，但有下列情形之一的除外：(一)根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓；(二)按照當(dāng)事人約定不得轉(zhuǎn)讓；(三)依照法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。

還有哪些規(guī)定？

《合同法》第八十條、第八十一條、第八十二條----債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力。

47一、土地出讓合同中的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題2-4-1/443一、土地出讓合同中的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題3-4-4/44（二）須注意的問(wèn)題1.現(xiàn)行法未規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地出讓合同權(quán)利、義務(wù)應(yīng)辦理批準(zhǔn)或登記手續(xù)。2.受讓人轉(zhuǎn)讓的交付土地請(qǐng)求權(quán)，屬債權(quán)還是物權(quán)？【1】3.受讓人一并轉(zhuǎn)讓權(quán)利和義務(wù)----須經(jīng)出讓人同意。48一、土地出讓合同中的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題3-4-4/444一、土地出讓合同中的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題4-4-4/44（三）如何看待本案？

1.國(guó)土部門是否已同意華威公司將合同中的權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)移給了德豐公司？2.華威公司的合同請(qǐng)求權(quán)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，何來(lái)需再轉(zhuǎn)讓的權(quán)利？49一、土地出讓合同中的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題4-4-4/445二、土地出讓合同履行期間因城市規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致的地價(jià)差異請(qǐng)求補(bǔ)償問(wèn)題1-3-3/44

（一）立法的單向性----土地使用者請(qǐng)求改變土地用途和容積率應(yīng)調(diào)整和補(bǔ)交出讓金

1．土地使用者請(qǐng)求改變土地用途應(yīng)調(diào)整出讓金 ①國(guó)務(wù)院55號(hào)令第十八條 ②《城市房地產(chǎn)管理法》第十七條 ③最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（2005年8月1日生效實(shí)施）第五條、 2．土地使用者請(qǐng)求改變?nèi)莘e率應(yīng)補(bǔ)交出讓金 國(guó)務(wù)院2001年4月30日《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》

50二、土地出讓合同履行期間因城市規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致的地價(jià)差異請(qǐng)二、土地出讓合同履行期間因城市規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致的地價(jià)差異請(qǐng)求補(bǔ)償問(wèn)題2-3-3/44

國(guó)務(wù)院55號(hào)令第十八條“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第十七條

“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（2005年8月1日生效實(shí)施）第五條

“受讓方經(jīng)出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意，改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，當(dāng)事人請(qǐng)求按照起訴時(shí)同種用途的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整土地出讓金的，應(yīng)予支持?！眹?guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》

“土地使用者需要改變?cè)鷾?zhǔn)的土地用途、容積率等，必須依法報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)?！瓕?duì)出讓土地，凡改變土地用途、容積率的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交不同用途和容積率的土地差價(jià)。”51二、土地出讓合同履行期間因城市規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致的地價(jià)差異請(qǐng)二、土地出讓合同履行期間因城市規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致的地價(jià)差異請(qǐng)求補(bǔ)償問(wèn)題3-3-3/44（二）立法空白----政府調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃等原因調(diào)低容積率的，是否應(yīng)退還相應(yīng)出讓金？案例：

華民公司將300畝土地抵押給了農(nóng)業(yè)銀行，原登記用途為綜合用地，容積率為0.5。因拖欠銀行貸款，經(jīng)法院委托拍賣，民生公司以2,792萬(wàn)元競(jìng)買成功。在辦理國(guó)土過(guò)戶手續(xù)時(shí)，由于該宗地所在區(qū)域調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃，其中約140畝土地的容積率被調(diào)低為0.4，另約160畝地的用途被調(diào)整為公共綠地，容積率調(diào)低為0.1。民生公司要求給予土地差價(jià)補(bǔ)償。52二、土地出讓合同履行期間因城市規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致的地價(jià)差異請(qǐng)8三、未達(dá)到25%投資總額的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題1-4-3/44 （一）立法演進(jìn)

1．1990年國(guó)務(wù)院55號(hào)令第十九條第二款:“未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。”2．《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條:“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的……。”該法第三十八條第一款：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件?！?/p>

53三、未達(dá)到25%投資總額的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題1-4-3/4三、未達(dá)到25%投資總額的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題2-4-3/44司法實(shí)踐中有無(wú)特殊情況？【2】54三、未達(dá)到25%投資總額的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題2-4-3/4三、未達(dá)到25%投資總額的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題3-4-3/44 （二）個(gè)案不代表普遍----最高法院判例中的新動(dòng)向

2003年，全威公司、超凡房地產(chǎn)公司與桂馨源房地產(chǎn)公司簽訂《土地開(kāi)發(fā)合同》，約定前兩公司將全威公司名下約52畝土地轉(zhuǎn)讓給桂馨源公司，桂馨源公司很快按約將200萬(wàn)元定金轉(zhuǎn)入全威公司賬戶。之后，全威公司、超凡公司多次函告桂馨源公司要求提前支付部分款項(xiàng)，提供抵押擔(dān)保手續(xù)，否則將單方解除合同，經(jīng)協(xié)商未達(dá)成一致。2004年，桂馨源公司向廣西高院起訴，要求繼續(xù)履行合同。法院審理認(rèn)為，該案性質(zhì)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛。涉案土地為有關(guān)部門批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，合同經(jīng)三方當(dāng)事人協(xié)商一致，屬于有效合同。桂馨源公司按約履行了合同并交付了定金，而全威公司、超凡公司以合同中約定不明又未協(xié)商一致、其利益存在風(fēng)險(xiǎn)為由，拒不履行合同，已構(gòu)成違約，遂判決全威公司、超凡公司繼續(xù)履行合同。最高法院二審認(rèn)為，合同簽訂前，柳州市國(guó)土資源局已同意全威公司以出讓方式取得訟爭(zhēng)土地的使用權(quán)，且簽有《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。涉案土地在轉(zhuǎn)讓時(shí)的投資雖未達(dá)到開(kāi)發(fā)投資總額的25%，屬于合同標(biāo)的物的瑕疵，但并不直接影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力，遂判決維持原判。5511三、未達(dá)到25%投資總額的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題4-4-3/44

（三）兩個(gè)問(wèn)題

1．“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，是著力于解決土地使用權(quán)屬證明問(wèn)題，還是在于維護(hù)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的正常秩序？ 2．投資總額須達(dá)到25%才能轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，是為了減少或者禁止“土地空置”，還是為了禁止“炒地皮”？56三、未達(dá)到25%投資總額的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題4-4-3/4四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題1-11-4/44

（一）劃撥土地使用權(quán)的法律性質(zhì)

1．現(xiàn)行立法 ①國(guó)務(wù)院55號(hào)令第四十三條第一款：“劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者通過(guò)各種方式依法無(wú)償取得的土地使用權(quán)。” ②《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條：“土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為?！?7四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題1-11-4/4413四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題2-11-4/44 （一）劃撥土地使用權(quán)的法律性質(zhì)

2．三種觀點(diǎn) ①不具備處分權(quán)能說(shuō)----江平教授(出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)的區(qū)別之一是出讓土地使用權(quán)包括有處分權(quán)能，而劃撥土地使用權(quán)則不具有處分權(quán)能。) ②不能進(jìn)入交易機(jī)制說(shuō)----孫憲忠教授(我國(guó)法律上的土地使用權(quán)，目前在法律上能夠進(jìn)入交易機(jī)制的，只有以所謂“出讓”方式設(shè)定國(guó)有土地使用權(quán)?！? ③非完全物權(quán)說(shuō)----趙紅梅教授(認(rèn)為“劃撥土地使用權(quán)也是土地使用權(quán)和土地所有權(quán)相分離的產(chǎn)物，但卻是一種不完全的物權(quán)。”)

58四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題2-11-4/4414四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題3-11-4/44 （一）劃撥土地使用權(quán)的法律性質(zhì)

3、評(píng)價(jià)①根據(jù)羅馬法對(duì)所有權(quán)權(quán)能的劃分，我們從來(lái)都只重視處分權(quán)，忽視收益權(quán)。②我國(guó)現(xiàn)階段存在的劃撥土地使用權(quán)的公益性和私益性之分。59四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題3-11-4/4415四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題4-11-4/44 (二)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法定條件和程序

1.劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法定條件----土地轉(zhuǎn)讓合同和出讓合同的簽訂順序問(wèn)題 法律提示：國(guó)務(wù)院55號(hào)令第四十五條

“符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物，其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：(一)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；(二)領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；(三)具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；(四)依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金?！闭l(shuí)在前、誰(shuí)在后？【3】60四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題4-11-4/4416四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題5-11-4/44案例分析：

2001年4月，日月廠與筑海公司簽訂協(xié)議，前者將名下的一塊劃撥土地轉(zhuǎn)讓給后者。同年9月，雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)應(yīng)在2002年1月前辦結(jié)。此間，日月廠又與雄聯(lián)公司簽訂相同內(nèi)容的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將該宗地轉(zhuǎn)讓給雄聯(lián)公司。2002年6月，日月廠與國(guó)土局簽訂土地出讓合同，雄聯(lián)公司于次日代替日月廠付清了全部出讓金。同年9月，日月廠與筑海公司再次簽訂補(bǔ)充協(xié)議，日月廠承諾繼續(xù)履行與筑海公司簽訂的協(xié)議，其與雄聯(lián)公司簽訂的協(xié)議不再履行。之后，雙方共同向國(guó)土局提出申請(qǐng)，要求辦理該宗土地使用權(quán)的過(guò)戶手續(xù)，但國(guó)土局以該爭(zhēng)議不屬于行政裁決范圍為由，要求通過(guò)司法程序認(rèn)定。筑海公司遂向法院提起訴訟，要求確認(rèn)與日月廠簽訂的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力，辦理土地轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)。此間，雄聯(lián)公司以有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人身份提起訴訟，兩案并案審理。問(wèn)題：劃撥用地的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)先簽出讓合同、后簽轉(zhuǎn)讓協(xié)議，還是先簽轉(zhuǎn)讓協(xié)議、后簽訂出讓合同？61四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題5-11-4/4417四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題6-11-4/44 (二)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法定條件和程序

2.如何理解劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一個(gè)程序――“批準(zhǔn)”？

①關(guān)于批準(zhǔn)機(jī)關(guān)----部門立法的滲透確定了國(guó)土部門的審批地位國(guó)務(wù)院55號(hào)令第四十五條和《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定的存在沖突； 原國(guó)家土地管理局于1992年先后公布《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》、《關(guān)于劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)及辦理土地登記程序的通知》，將批準(zhǔn)權(quán)攬入自己的懷中。62四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題6-11-4/4418四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題7-11-4/44立法沖突1.國(guó)務(wù)院55號(hào)令第四十五條：“符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物，其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押”。2.《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條：

“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院的規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批”3.最高人民法院2003年4月16日《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問(wèn)題的批復(fù)》第二條承認(rèn)人民政府或者土地管理部門都可以批準(zhǔn)。63四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題7-11-4/4419四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題8-11-4/44原國(guó)家土地管理局通過(guò)部門立法將審批權(quán)攬入自己的懷中！1.《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》（1992年3月8日）

第六條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓劃撥用地的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)是市、縣人民政府土地管理部門（房產(chǎn)管理部門被排除在外）。

2.《關(guān)于劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)及辦理土地登記程序的通知》（1992年11月2日）

進(jìn)一步將批準(zhǔn)權(quán)攬入了本部門懷中。64四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題8-11-4/4420四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題9-11-4/44 (二)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法定條件和程序2/2

②關(guān)于批準(zhǔn)時(shí)間---并案審核兩個(gè)申請(qǐng)?jiān)瓏?guó)家國(guó)土管理局在1992年11月2日《關(guān)于劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)及辦理土地登記程序的通知》之《附件二：劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)及辦理土地登記程序的說(shuō)明》第五條（已于2003年2月20日廢止）

原土地使用者在繳納全部出讓金之前已簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的，土地使用權(quán)的受讓人可在劃撥土地使用者繳納全部出讓金的同時(shí)，向土地管理部門提出土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記申請(qǐng)。土地管理部門根據(jù)申請(qǐng)內(nèi)容，將土地使用權(quán)出讓登記與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記一并辦理。將出讓和轉(zhuǎn)讓登記一并辦理時(shí)，土地管理部門根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)對(duì)出讓和轉(zhuǎn)讓登記申請(qǐng)進(jìn)行并案審核，符合規(guī)定要求的，在轉(zhuǎn)讓人《申請(qǐng)審批表》內(nèi)填寫準(zhǔn)予出讓登記及注銷土地登記的意見(jiàn)和結(jié)果。在受讓人的《土地登記審批表》內(nèi)填寫準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓登記的意見(jiàn)和結(jié)果，報(bào)人民政府批準(zhǔn)注冊(cè)登記。

65四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題9-11-4/4421四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題10-11-4/44

(二)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法定條件和程序2/2

③關(guān)于批準(zhǔn)方式----看不見(jiàn)、摸不著

根據(jù)上述文件，國(guó)土管理部門的“批準(zhǔn)”方式是在受讓人的《土地登記審批表》中填寫準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的意見(jiàn)和結(jié)果，并不需下發(fā)批準(zhǔn)文件。66四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題10-11-4/4422四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題11-11-4/44結(jié)論：

1.國(guó)土管理部門的“批準(zhǔn)”并非劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的前置條件，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，國(guó)土管理部門可以在土地轉(zhuǎn)讓合同簽訂后“批準(zhǔn)”轉(zhuǎn)讓。2.所謂“批準(zhǔn)”，只是在《土地登記審批表》中簽署準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的意見(jiàn)，不需下發(fā)批復(fù)文件。67四、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題11-11-4/4423五、股權(quán)融資（PRIVATEEQUITY）的運(yùn)用問(wèn)題1-9-5/44

（一）長(zhǎng)期性股權(quán)融資

（二）階段性股權(quán)融資

68五、股權(quán)融資（PRIVATEEQUITY）的運(yùn)用問(wèn)題1-五、股權(quán)融資（PRIVATEEQUITY）的運(yùn)用問(wèn)題2-9-5/44

（一）長(zhǎng)期性股權(quán)融資

1．含義

是指通過(guò)增資擴(kuò)股的方式，為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供所需資金的融資方法，包括原股東優(yōu)先購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)所擴(kuò)股本，以及通過(guò)私募方法由新增股東購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)所擴(kuò)股本兩種方式。

69五、股權(quán)融資（PRIVATEEQUITY）的運(yùn)用問(wèn)題2-五、股權(quán)融資（PRIVATEEQUITY）的運(yùn)用問(wèn)題3-9-5/44

（一）長(zhǎng)期性股權(quán)融資 2.股權(quán)融資與股權(quán)轉(zhuǎn)讓

①當(dāng)事人主體不同。②目的不同。③法律后果不同。④法律依據(jù)不同。前者依據(jù)《公司法》第35條、第71條、第134條等，后者依據(jù)《公司法》第33條等。3．需注意解決的問(wèn)題----控制權(quán)和管理權(quán)的分配

70五、股權(quán)融資（PRIVATEEQUITY）的運(yùn)用問(wèn)題3-五、股權(quán)融資（PRIVATEEQUITY）的運(yùn)用問(wèn)題4-9-5/44

（二）階段性股權(quán)融資1.含義：

是指在項(xiàng)目確定下來(lái)之后、即將進(jìn)入成熟期之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)增資擴(kuò)股的方式進(jìn)行融資，而在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售后溢價(jià)回購(gòu)原所增股權(quán)的融資方式，是更直接、更純粹的融資方式。

71五、股權(quán)融資（PRIVATEEQUITY）的運(yùn)用問(wèn)題4-五、股權(quán)融資（PRIVATEEQUITY）的運(yùn)用問(wèn)題5-9-5/44

（一）階段性股權(quán)融資2.優(yōu)點(diǎn)：

①不會(huì)增大資產(chǎn)負(fù)債率，不會(huì)因?yàn)樨?fù)債期限長(zhǎng)出現(xiàn)負(fù)債率過(guò)高，財(cái)務(wù)報(bào)表不好看，后期貸款難以獲得的情況。②由于原股東將回購(gòu)所增股權(quán)，從長(zhǎng)期來(lái)看不會(huì)實(shí)質(zhì)性地動(dòng)搖原股東的地位和利益。72五、股權(quán)融資（PRIVATEEQUITY）的運(yùn)用問(wèn)題5-五、股權(quán)融資（PRIVATEEQUITY）的運(yùn)用問(wèn)題6-9-5/44

（一）階段性股權(quán)融資

3.擔(dān)保方式

股權(quán)質(zhì)押和不動(dòng)產(chǎn)（主要指在建工程、土地使用權(quán)或者房屋）抵押相結(jié)合。

73五、股權(quán)融資（PRIVATEEQUITY）的運(yùn)用問(wèn)題6-五、股權(quán)融資（PRIVATEEQUITY）的運(yùn)用問(wèn)題7-9-5/44

（一）階段性股權(quán)融資

4.股權(quán)回購(gòu)原股東在一定期限屆滿時(shí)以溢價(jià)方式回購(gòu)股權(quán)，溢價(jià)部分就是提供資金方的投資收益。

5.階段性股權(quán)融資協(xié)議的主要內(nèi)容①原股東回購(gòu)新股東（即資金提供方）股權(quán)的時(shí)間；

②回購(gòu)價(jià)格及支付方式；③擔(dān)保方式（原股東股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保和/或不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保）；④管理權(quán)限安排；⑤不按期溢價(jià)回購(gòu)股權(quán)的違約責(zé)任等。74五、股權(quán)融資（PRIVATEEQUITY）的運(yùn)用問(wèn)題7-五、股權(quán)融資（PRIVATEEQUITY）的運(yùn)用問(wèn)題8-9-5/44

（一）階段性股權(quán)融資6.股權(quán)回購(gòu)涉嫌非法集資嗎？【4】

75五、股權(quán)融資（PRIVATEEQUITY）的運(yùn)用問(wèn)題8-五、股權(quán)融資（PRIVATEEQUITY）的運(yùn)用問(wèn)題9-9-5/44非法集資？非也！國(guó)務(wù)院《非法金融機(jī)構(gòu)和非法金融業(yè)務(wù)活動(dòng)取締辦法》(1998年7月日發(fā)布施行)第四條規(guī)定，“未經(jīng)依法批準(zhǔn)，以任何名義向社會(huì)不特定對(duì)象進(jìn)行的非法集資”行為，屬于非法金融活動(dòng)。階段性股權(quán)融資針對(duì)特定對(duì)象進(jìn)行，不屬非法集資。76五、股權(quán)融資（PRIVATEEQUITY）的運(yùn)用問(wèn)題9-六、房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中的稅務(wù)問(wèn)題1-11-6/44

（一）股權(quán)融資的稅務(wù)問(wèn)題（二）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中的稅務(wù)問(wèn)題 （三）以地抵債的稅務(wù)問(wèn)題 （四）土地使用權(quán)作價(jià)入股的稅務(wù)問(wèn)題 （五）房屋拆遷（土地被收回）所得補(bǔ)償?shù)亩悇?wù)問(wèn)題 （六）房地產(chǎn)贈(zèng)與的稅務(wù)問(wèn)題77六、房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中的稅務(wù)問(wèn)題1-11-6/4433六、房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中的稅務(wù)問(wèn)題2-11-6/44 （一）股權(quán)融資的稅務(wù)問(wèn)題

案例：

聯(lián)泰公司由甲、乙、丙三人組建成立，注冊(cè)資本2,000萬(wàn)元，與政府簽訂600畝土地的供地協(xié)議，價(jià)款約1.1億元。截至2003年6月，該公司已向政府支付土地價(jià)款4,000萬(wàn)元，因缺乏融資渠道，經(jīng)與宏基公司協(xié)商，甲、乙、丙三人擬將所持該公司95％的出資轉(zhuǎn)讓給宏基公司（甲繼續(xù)持有A公司5％的出資）。宏基公司經(jīng)考察，同意以7,500萬(wàn)元的價(jià)款受讓甲、乙、丙所持該公司95％的出資，遂與甲、乙、丙三人簽訂了出資轉(zhuǎn)讓協(xié)議。在處理聯(lián)泰房產(chǎn)公司的負(fù)債時(shí)，宏基公司要求聯(lián)泰公司商請(qǐng)債權(quán)人出具不向聯(lián)泰公司主張債權(quán)的證明，由甲、乙、丙三人向債權(quán)人了結(jié)此項(xiàng)債務(wù)。78六、房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中的稅務(wù)問(wèn)題2-11-6/4434六、房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中的稅務(wù)問(wèn)題3-11-6/44 （一）股權(quán)融資的稅務(wù)問(wèn)題

方案一：將轉(zhuǎn)讓款確定為7,500萬(wàn)元-----繳納個(gè)人所得稅1,120萬(wàn)元〔（7,500萬(wàn)元－1,900萬(wàn)元）×20%〕。 方案二：將轉(zhuǎn)價(jià)款確定為3,600萬(wàn)元----相對(duì)合理、較為專業(yè)的法律方案，只繳納個(gè)人所得稅720萬(wàn)元〔（7,500萬(wàn)元－1,900萬(wàn)元－2,000萬(wàn)元）×20%〕，少繳個(gè)人所得稅400萬(wàn)元（120萬(wàn)元—400萬(wàn)元）。 方案三：甲、乙、丙三人先投資新辦一家具有減免所得稅資格的A公司（如新辦第三產(chǎn)業(yè)，新辦安置下崗失業(yè)人員的服務(wù)型企業(yè)、新辦資源綜合利用企業(yè)等），再將所持聯(lián)泰房產(chǎn)公司95%的出資捐贈(zèng)給聯(lián)泰房產(chǎn)公司，然后由A公司將出資以3,600萬(wàn)元的價(jià)格對(duì)外轉(zhuǎn)讓。 立法提示：國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于執(zhí)行<企業(yè)會(huì)計(jì)制度>需要明確的有關(guān)所得稅問(wèn)題的通知》〔國(guó)稅發(fā)（2003）45號(hào)〕

方案四：先以股權(quán)重組方式并購(gòu)一家虧損企業(yè)，再按照方案三進(jìn)行操作立法提示：1997年2月，國(guó)家稅務(wù)總局《企業(yè)所得稅稅前彌補(bǔ)虧損審核管理辦法》〔國(guó)稅發(fā)（1997）189號(hào)〕79六、房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中的稅務(wù)問(wèn)題3-11-6/4435六、房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中的稅務(wù)問(wèn)題4-11-6/44

（一）股權(quán)融資的稅務(wù)方案

1.營(yíng)業(yè)稅：股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅

法律依據(jù)：財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局2002年12月發(fā)布《關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》〔財(cái)稅[2002]191號(hào)〕

2.所得稅：企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得收入在減除股權(quán)投資成本后的余額，并入企業(yè)的應(yīng)納稅所得，依法繳納企業(yè)所得稅

法律依據(jù)：國(guó)家稅務(wù)總局2000年6月21日《關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問(wèn)題的通知》規(guī)定80六、房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中的稅務(wù)問(wèn)題4-11-6/44 36六、房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中的稅務(wù)問(wèn)題5-11-6/44

（二）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中的稅務(wù)問(wèn)題

1.營(yíng)業(yè)稅：房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)的范疇，應(yīng)按向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用的5％繳納營(yíng)業(yè)稅

法律依據(jù)：《營(yíng)業(yè)稅暫行條例