華地經(jīng)開區(qū)號地塊項目整體定位與物業(yè)發(fā)展建議書

華地經(jīng)開區(qū)010號地塊項目整體定位與物業(yè)發(fā)展建議謹呈：安徽華地置業(yè)有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。2011.04項目研究的工作階段劃分與客戶進行首次溝通項目地塊現(xiàn)場查勘區(qū)域宏觀經(jīng)濟背景研究房地產(chǎn)市場調(diào)研政府人員訪談專業(yè)人士訪談一線銷售人員訪談消費者訪談項目界定及客戶目標分析市場簡析與問題結(jié)構(gòu)化分析核心問題的提出為解決核心進行多角度多層次的深入研究與分析項目發(fā)展戰(zhàn)略之參考案例借鑒項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃實施及分期構(gòu)思物業(yè)發(fā)展建議根據(jù)客戶意見對中期報告進行修改進行下一階段規(guī)劃跟進工作整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略（中期匯報）報告完善與修改（終稿匯報）市場調(diào)研階段2宏觀市場機會挖掘微觀市場機會挖掘整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略項目屬性界定目標與核心問題解析物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)專題3項目位于合肥141戰(zhàn)略的重要組成部分、城市主要發(fā)展方向之一的經(jīng)開區(qū)內(nèi)，具有規(guī)劃利好區(qū)域?qū)傩匀珖F(xiàn)象規(guī)劃一主城指現(xiàn)有合肥二環(huán)路以內(nèi)、312國道以北的城市空間；政務(wù)區(qū)是主城區(qū)的重要組成部分。四組團東部組團：包括店埠、撮鎮(zhèn)；北部組團：包括瑤海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、廬陽工業(yè)園、雙墩；西部組團：包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、蜀山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地；西南組團：包括經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、上派鎮(zhèn)一新城指在巢湖東北岸地勢較高地段建設(shè)濱湖新區(qū)（包括包河工業(yè)園區(qū)），依托濱湖新區(qū)規(guī)劃，打造濱湖+巢湖的聯(lián)動發(fā)展模式。在合肥城市發(fā)展戰(zhàn)略中，西南組團占有重要的一席之地。而經(jīng)開區(qū)作為西南組團的核心，是城市重要發(fā)展方向之一。城市已呈多中心發(fā)展，經(jīng)開區(qū)作為城市副中心，在城市規(guī)劃中占位較高，項目處于該區(qū)能享受到一定的規(guī)劃利好4項目位于經(jīng)開區(qū)商業(yè)中心地段，交通便捷，多條主次干道通往老城區(qū)等其他區(qū)域及城市區(qū)域?qū)傩匀珖F(xiàn)象區(qū)位、交通市內(nèi)交通對外交通項目周邊交通方便快捷，金寨路直通老城區(qū)；繁華大道直通濱湖新區(qū)；另有多條城市干道相互連結(jié)，通往高新區(qū)、政務(wù)區(qū)、蜀山區(qū)等其他區(qū)域?qū)ν饨煌ㄍ瑯颖憬?，可?jīng)由金寨路等多條區(qū)域內(nèi)干道轉(zhuǎn)上繞城高速公路、京臺高速公路，通向省內(nèi)外其他城市優(yōu)越的區(qū)位條件、便捷的交通路網(wǎng)，為項目占位奠定良好的區(qū)域價值基礎(chǔ)區(qū)位項目位于經(jīng)開區(qū)成熟繁華地段、商業(yè)中心明珠廣場附近，區(qū)位條件優(yōu)越濱湖區(qū)老城區(qū)金寨路繁華大道蓮花路潛山路蜀山區(qū)高新區(qū)政務(wù)區(qū)習友路芙蓉路繞城高速公路京臺高速公路明珠廣場5芙蓉路佛掌路北海路蓮花路地塊四面臨路，交通便捷，有多條公交線路經(jīng)過，通達性和進入性良好地塊條件全國現(xiàn)象四至芙蓉路為景觀道路，雙向四車道，車流量較大芙蓉路芙蓉路公交站牌公交線路601公交線路18、602等雙向四車道，車流量不及芙蓉路與蓮花路芙蓉路公交站牌雙向四車道，車流量較大蓮花路北海路雙向四車道，公交線經(jīng)過地塊四周路網(wǎng)皆通，公共交通系統(tǒng)較為發(fā)達，交通條件優(yōu)越，尤其是與金寨路的聯(lián)通更是為項目吸引老城區(qū)客戶提供可能金寨路6周邊基本生活配套齊全，附近廠區(qū)較多，但無重大不利因素，不影響項目未來形象地塊條件全國現(xiàn)象相鄰關(guān)系芙蓉路佛掌路北海路蓮花路北側(cè)空地匯林園社區(qū)金寨路明珠廣場易初蓮花歐風街神馬科技公交調(diào)度站百樂門齊全的生活配套為項目提供有力支撐；臨近廠區(qū)并非污染性企業(yè)，且污染性企業(yè)佳通輪胎距項目較遠，對項目基本無影響正大飼料廠123456789佳通輪胎1234567897地塊形狀規(guī)整，內(nèi)部高低不平，屬中等規(guī)模、高容積率項目地塊條件全國現(xiàn)象地塊本體項目內(nèi)部：地塊內(nèi)部不平整，存在土方堆積、開挖水塘和少量棚戶基礎(chǔ)指標：中等規(guī)模的高容積率項目，基本考慮全高層社區(qū)，7億的地價款對項目回現(xiàn)速度有要求1234土方堆積12土方堆積與農(nóng)田3內(nèi)部開挖水塘4棚戶地塊基本指標解讀用地性質(zhì)居住70年產(chǎn)權(quán)的住宅項目規(guī)模占地137.32畝，總建面32萬㎡中等規(guī)模，能夠形成一定規(guī)模效應(yīng)容積率3.5高容積率，基本考慮全高層地價樓面地價2327元/㎡，總地價款近7.2億與周邊售價相比，項目成本壓力不大，但7個億的地價款要求項目必須快速回現(xiàn)8管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)管理資源網(wǎng)經(jīng)開開區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)中中心心地地段段、、中中等等規(guī)規(guī)模模、、高高容容積積率率住住宅宅項項目目，，基基本本考考慮慮全全高高層層社社區(qū)區(qū)項目目屬屬性性：：占地地137畝畝，，中中等等規(guī)規(guī)模模規(guī)模模交通通條條件件優(yōu)優(yōu)越越；；周周邊邊基基礎(chǔ)礎(chǔ)生生活活配配套套齊齊全全，，臨臨近近廠廠區(qū)區(qū)對對項項目目基基本本無無影影響響四至至及及相相鄰鄰關(guān)關(guān)系系3.5，，高高容容積積率率，，基基本本考考慮慮全全高高層層社社區(qū)區(qū)容積積率率區(qū)域域?qū)賹傩孕裕海喉椖磕课晃挥谟诮?jīng)經(jīng)開開區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)中中心心地地段段，，交交通通便便捷捷，，區(qū)區(qū)域域價價值值基基礎(chǔ)礎(chǔ)優(yōu)優(yōu)厚厚區(qū)域域、、交交通通經(jīng)開開區(qū)區(qū)是是合合肥肥141戰(zhàn)戰(zhàn)略略的的重重要要組組成成部部分分、、城城市市主主要要發(fā)發(fā)展展方方向向之之一一，，具具有有規(guī)規(guī)劃劃利利好好規(guī)劃劃樓面面地地價價2327元元/㎡㎡，，總總地地價價款款近近7.2億億，，對對項項目目回回現(xiàn)現(xiàn)速速度度有有要要求求地價價屬性界定全國現(xiàn)象項目屬性11宏觀觀市市場場機機會會挖挖掘掘微觀觀市市場場機機會會挖挖掘掘整體體定定位位與與發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略項目目屬屬性性界界定定目標標與與核核心心問問題題解解析析物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展建建議議商業(yè)業(yè)專專題題12本土土領(lǐng)領(lǐng)先先型型房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)，，即即將將進進入入全全面面擴擴張張階階段段企業(yè)背景全面擴張從華地學府名都開始，集團屬于實力積聚的階段快速發(fā)展實力積聚從紫園和公館開始，集團進入了快速發(fā)展的階段010號地塊取得之時，企業(yè)即將進入全面擴張的階段企業(yè)業(yè)問題的產(chǎn)生——那么在集團發(fā)展中，本地塊又承擔著怎樣的歷史使命？13在分析地地塊產(chǎn)生生背景的的基礎(chǔ)上上，世聯(lián)聯(lián)對于本本地塊在在集團內(nèi)內(nèi)承載的的歷史使使命理解解為———項目歷史使命010號號地塊產(chǎn)010號號地塊在在集團發(fā)發(fā)展中所所承擔的的歷史使使命企業(yè)即將將進入全全面擴張張的階段段，同時時進入了了土地市市場搏殺殺的階段段對于集團團而言，，目前公公館和紫紫園都屬屬于區(qū)域域領(lǐng)導者者，豪宅宅化路線線受政策強強勢調(diào)控控影響，，2011年屬屬于政策策密集探索高資資金效率率背景下下的操盤盤模式和和流程組組織模式式，為規(guī)規(guī)?；瘮U擴張?zhí)峁┕┙?jīng)驗為集團提提供快速速穩(wěn)定的的現(xiàn)金流流，成功功度過淡淡市風險險在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上盡可可能地貢貢獻較多多的利潤潤，為集集團下一一步戰(zhàn)略略項目提提供資金金14項目歷史史使命之之下的目目標解析析——目標解析現(xiàn)金流———關(guān)注注回現(xiàn)速速度和現(xiàn)現(xiàn)金流效效率，在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上追求求利潤的的最大化化開發(fā)進程程——要要求8個個月內(nèi)開開盤品牌目標標——秉秉承華地地的品質(zhì)質(zhì)路線，，是品牌牌的延續(xù)續(xù)和發(fā)揚揚目標解讀要求項目目必須樹樹立高品品質(zhì)形象象，同時時后期銷銷售價若前期期開發(fā)發(fā)流程程組織織合理理，8個月月開盤盤目標標能夠夠?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)15宏觀市市場機機會挖挖掘微觀市市場機機會挖挖掘整體定定位與與發(fā)展展戰(zhàn)略略項目屬屬性界界定目標與與核心心問題題解析析物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議商業(yè)專專題16宏觀市市場機機會挖挖掘市場演演變下下經(jīng)開開區(qū)的的機會會內(nèi)部價價值演演變下下的客客戶選選擇17隨著市市中心心土地地趨于于枯竭竭，土土地供供應(yīng)空空心化化和郊郊區(qū)化化特征征更加加明顯顯市場環(huán)境全國現(xiàn)象土地市場數(shù)據(jù)來來源：：合肥肥土地地市場場網(wǎng)，，其中中2011年為為截至至2月月中旬旬土出讓面積：畝20072008200920102011老城區(qū)1472100一環(huán)內(nèi)2418642200一環(huán)外二環(huán)內(nèi)91478598677964二環(huán)外48281722410238202381近年各各區(qū)位位經(jīng)營營性土土地成成交面面積：：2009年年以前前合肥肥一環(huán)環(huán)內(nèi)尚尚有一一定規(guī)規(guī)模土合肥市市房地地產(chǎn)市市場的的發(fā)展展，以以及中中心區(qū)區(qū)域逐逐漸枯枯竭，，推動動外圍圍成為為土地地供應(yīng)在空心心化發(fā)發(fā)展的的態(tài)勢勢下，，郊區(qū)區(qū)成為為市場場土地地供應(yīng)應(yīng)的絕絕對主主力，，城市市進入入郊區(qū)區(qū)快速速發(fā)展展時代代18西南部部發(fā)展展起步步較早早，近近幾年年土地地供應(yīng)應(yīng)相對對減少少，供供地結(jié)結(jié)構(gòu)出出現(xiàn)較較大變變化高新技技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開開發(fā)區(qū)區(qū)位于于合肥肥市西西郊，，1991年經(jīng)經(jīng)國務(wù)務(wù)院批批準成成為國國家級級高新新區(qū)，，已形形成電電子信信息、、光機機電一一體化化、生生物醫(yī)醫(yī)藥、、新能能源、、公共共安全全、文文化創(chuàng)創(chuàng)意、、新材材料等等高新新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)集群群，目前入入住企企業(yè)3000多多家，，GDP超超200億億元；；經(jīng)濟技技術(shù)開開發(fā)區(qū)區(qū)位于于合肥肥市西西南，，成成立于于1993年，，2000年被被國務(wù)務(wù)院批批準為為國家家級經(jīng)經(jīng)濟技技術(shù)開開發(fā)區(qū)區(qū)已形形成汽汽車及及零部部件、、裝備備制造造業(yè)、、家電電電子子業(yè)、、日用用化工工、食食品加加工等等支柱柱產(chǎn)業(yè)業(yè)，2010年年工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值達達1077億元元，占占合肥肥市30%以上上；合肥市市政務(wù)務(wù)文化化新區(qū)區(qū)2002年開開工建建設(shè)，，2005年2006年年相繼繼完成成政務(wù)務(wù)中心心綜合合大樓樓和合合肥體體育中中心建建設(shè)，，目前前已發(fā)發(fā)展為為合肥肥市政政務(wù)中中心。。政務(wù)區(qū)區(qū)出讓讓土地地用途途變化化郊區(qū)出出讓土西南郊郊區(qū)早早期是是供地地主力力，近近幾年年呈現(xiàn)現(xiàn)較少少趨勢勢；瑤海海和和廬廬陽陽早早期期供供地地相相對對較較少少，，近近幾幾年年早期期郊郊區(qū)區(qū)土土地地主主要要集集中中在在濱濱湖湖、、政政務(wù)務(wù)、、西南南供供地地減減少少、、廬廬陽陽和和瑤瑤海海土土地地供供應(yīng)應(yīng)趨趨熱熱政務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)供供地地出出現(xiàn)現(xiàn)新新高高峰峰，，居居住住用用地地近近兩兩年年減減少少明明顯顯；；商業(yè)業(yè)和和辦辦公公用用地地逐逐漸漸西南南部部是是早早期期發(fā)發(fā)市場環(huán)境全國現(xiàn)象土地市場19房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格拔拔升升、、土土地地供供應(yīng)應(yīng)空空心心化化、、城城市市框框架架拉拉大大，，未未來來合合肥肥房房地地產(chǎn)產(chǎn)將將形形成成三三大大板板塊塊市場環(huán)境全國現(xiàn)象房地產(chǎn)格局中心心區(qū)區(qū)供供應(yīng)應(yīng)的的乏乏力力及及新新區(qū)區(qū)日日趨趨成成熟熟，，導導致致房二環(huán)環(huán)線線一環(huán)環(huán)線線廬陽高新新區(qū)區(qū)板板塊塊馬鞍鞍山山路路板板塊塊政務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)板板塊塊濱湖湖新新區(qū)瑤海海板板塊塊中心心城城區(qū)區(qū)經(jīng)開開區(qū)區(qū)板板塊塊黃潛潛望望板板塊塊新站站板板塊塊城市框架持續(xù)拉大中心區(qū)供應(yīng)乏力新區(qū)趨于成熟西南南部部二二環(huán)環(huán)以以內(nèi)內(nèi)板板塊塊后后續(xù)濱湖湖區(qū)區(qū)、、政政務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展日日趨趨成成熟熟，，配配套套逐逐步步完完善善未來來郊郊區(qū)區(qū)將將圍圍繞繞新新20依托托政政務(wù)務(wù)驅(qū)驅(qū)動動以以及及眾眾多多高高端端的的商商業(yè)業(yè)配配套套設(shè)設(shè)施施，，政政務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)將將引引領(lǐng)領(lǐng)西西南南大大板板塊塊的的發(fā)發(fā)展展黃潛潛望望板板塊塊為為市市場場熱熱點點區(qū)區(qū)域域，，后后期期住住宅宅減減少少，，商商業(yè)業(yè)項項目目增增多多；；政務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)在在售售住住宅宅項項目目多多為為尾尾盤盤，，后后續(xù)續(xù)項項目目多多為為高高端端城城市市綜綜合合體體；；經(jīng)開區(qū)、高高新區(qū)目前前在售項目目檔次多較較低。市場環(huán)境全國現(xiàn)象房地產(chǎn)格局政務(wù)區(qū)引導導下，西南南部各區(qū)域域之間協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展，功功能漸趨完完善，逐漸漸成為一個個相對獨立立的大板塊塊黃潛望板塊政務(wù)區(qū)板塊高新區(qū)板塊經(jīng)開區(qū)板塊西南板塊圍繞政務(wù)區(qū)發(fā)展黃潛望商業(yè)趨熱政務(wù)區(qū)配漸趨完善區(qū)域距老城較遠西南區(qū)域發(fā)發(fā)展迅速，，目前主體體區(qū)域距離離老城區(qū)較較遠早期政務(wù)、、文化和休休閑功能較較為完善的的基礎(chǔ)上，，高端商業(yè)業(yè)配套面臨臨集體釋放放黃潛望板塊塊商業(yè)項目目增多，商商業(yè)功能有有望得到加加強21作為中心板板塊的政務(wù)務(wù)區(qū)將逐漸漸發(fā)展成為為綜合性商商業(yè)中心合肥市2011-2020商商業(yè)網(wǎng)點規(guī)規(guī)劃中重點點布局45個區(qū)級以以上商業(yè)功功能區(qū)，政政務(wù)區(qū)商業(yè)業(yè)功能區(qū)是是10個綜合合性商業(yè)功功能區(qū)其中中之一；已經(jīng)建成并并投入使用用的包括花花花市街、天天徽商業(yè)廣廣場古玩城城、總商會會大廈CCtimes商業(yè)廣廣場以及眾眾多住宅項項目底商，，其中花花花市街引進進了永輝超超市，其他他業(yè)態(tài)休閑閑、餐飲以以及娛樂等等；總商會會大廈商業(yè)業(yè)主要引進進了滿堂紅紅、伏虎堂堂等紅木家家具市場。。新地中心商商業(yè)總體量量達15萬萬方以上，，將引進永永輝超市、、金逸影院院等。萬象城作為為華潤全國國第八家，，商業(yè)建筑筑總面積達達27萬方方。萬達在合肥肥的第二個個項目，將將引進萬千千百貨等，，商業(yè)總面面積達10萬㎡，2012年年將開業(yè)。。華邦世貿(mào)城城商業(yè)總建建筑面積達達10萬方方，將引進進銀泰百貨貨等主力店店。在未來多個個具有強大大號召力的的高端商業(yè)業(yè)項目推動動下，政務(wù)務(wù)區(qū)將成為為綜合性高高端商業(yè)中中心政務(wù)區(qū)在建建的主要商商業(yè)項目情情況：相關(guān)板塊演變?nèi)珖F(xiàn)象政務(wù)區(qū)板塊22眾多高端寫寫字樓的匯匯聚，大量量知名企業(yè)業(yè)將推動政政務(wù)區(qū)發(fā)展展為商務(wù)中中心已經(jīng)建成的的寫字樓項目主要有有總商會大大廈、綠地地藍海、新新城國際一一期等，正在建設(shè)或或?qū)⒔ㄔO(shè)的寫字樓項項目包括新新城國際二二期、蔚藍藍商務(wù)港、、新地中心心、華潤萬萬象城、置置地廣場、、白天鵝商商務(wù)中心、、財智中心心、華邦世世貿(mào)城、萬萬達廣場等等，總建面面超過100萬方；；擬入住部分分企業(yè)：平安保險總總部部分業(yè)業(yè)務(wù)（科瑞瑞大廈）；；華能電力力（財智中中心）、華華安證券安安徽總部（（財智中心心）、寶馬馬公司安徽徽總代理（（財智中心心）等等新城國際一一期：較早投入的的寫字樓，，工商銀行行國際結(jié)算算中心、徽徽商銀行、、平安保險險、德國MRT等國國內(nèi)外知名名企業(yè)已入入住。蔚藍商務(wù)港港，在售的安安徽最大寫寫字樓群，，總建面33萬方，，一期銷售售完畢。后期供應(yīng)代代表性寫字字樓高端寫字樓樓吸引大量量國內(nèi)外知知名企業(yè)落落戶，必將將為大西南南板塊帶來來帶來一批批中高端客客戶財智廣場新地中心華潤萬象城相關(guān)板塊演變?nèi)珖F(xiàn)象政務(wù)區(qū)板塊23受區(qū)域價值值推動，普普通高品質(zhì)質(zhì)住宅供應(yīng)應(yīng)日益稀缺缺，高端豪豪宅產(chǎn)品逐逐漸成為市市場主力項目名稱住宅（㎡）價格余量（㎡）天駿22萬6900約8萬水岸茗都21萬6900約2萬森林海25萬7000約13萬恒大華府42萬70009.5萬九重錦24萬7200約4萬御龍灣22萬7400約12萬西湖花苑25萬7500約1萬中央宮園16萬7700約7萬天鵝湖9號6萬8000約3.5萬香榭水都18萬8000約2萬世貿(mào)城12.5萬8800約7萬置地廣場總約90萬8800總約85萬內(nèi)森莊園21萬9000約14萬新地中心約25萬預(yù)計1萬2約25萬五環(huán)城總約45萬——總約45萬萬象城總約88萬預(yù)計1萬5總約88萬天琴灣總19.3萬預(yù)計9千總19.3萬注：表中““總*”代代表包含住住宅在內(nèi)的的項目總建建筑面積政務(wù)區(qū)主要要在售以及及將推出項項目盤點：：普通品質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品所剩有有限高品質(zhì)豪宅宅將成為供供應(yīng)主力在政務(wù)驅(qū)動動及綠地等等品牌開發(fā)發(fā)商影響下下，區(qū)域價價值開始建建立；但首期以本本土小型開開發(fā)商進駐駐為主，以以剛需產(chǎn)品品捕捉城市市外溢客戶戶。配套的完善及中心價值的建立，居住價值持續(xù)提升區(qū)域價值得得到認可，，品牌開發(fā)發(fā)商進入，，演變?yōu)楦吒叨司幼^(qū)區(qū)；品質(zhì)型產(chǎn)品品，客戶結(jié)結(jié)構(gòu)升級。。商務(wù)及及商業(yè)業(yè)中心心價值值建立立，城城市價價值凸凸顯；；一線線開發(fā)發(fā)商引引入；；城市價價值帶帶來高高端客客戶，，成為為新的的富人人聚集集區(qū)區(qū)域中中心價價值的的凸顯顯及普普通住住宅產(chǎn)產(chǎn)品的的稀缺缺，推推動政政務(wù)區(qū)區(qū)逐漸漸發(fā)展展成頂頂級豪豪宅區(qū)區(qū)價值承承接區(qū)區(qū)高端居居住區(qū)區(qū)頂級豪豪宅區(qū)區(qū)相關(guān)板塊演變?nèi)珖F(xiàn)象政務(wù)區(qū)板塊24黃潛望望板塊塊依托托突出出的人人文優(yōu)優(yōu)勢，，已發(fā)發(fā)展成成城市市高端端居住住片區(qū)區(qū)黃潛望板塊市中心高新區(qū)政務(wù)區(qū)包河區(qū)黃潛望望板塊塊處于于主城城區(qū)雙雙中心心之間間，區(qū)區(qū)位條條件突突出：東北北為老老市中中心，，西南南政務(wù)務(wù)新區(qū)區(qū)為新新市中中心；；周邊邊有高高新產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集集聚的的高新新區(qū)和和企事事業(yè)單單位集集聚的的包河河區(qū)環(huán)環(huán)伺，，高收收入客客戶較較多；；區(qū)內(nèi)高高校匯匯聚，，人文文優(yōu)勢勢突出出，收收入相相對較較高：合肥肥主要要高校校中國國科技技大學學、安安徽大大學、、炮兵兵學院院、電電子工工程學學院等等都分分布在在區(qū)域域內(nèi)；；板塊發(fā)發(fā)展空空間有有限：區(qū)域域為高高新區(qū)區(qū)、政政務(wù)區(qū)區(qū)、包包河區(qū)區(qū)和市市中心心合圍圍，發(fā)發(fā)展空空間有有限。。金色名名郡：：均價價9500高端客客戶集集聚，，居住住氛圍圍濃厚厚學府名名都：：均價價8000相對有有限的的發(fā)展展空間間下，，快速速發(fā)展展的黃黃潛望望板塊塊后續(xù)續(xù)供應(yīng)應(yīng)有限限，高高端客客戶將將轉(zhuǎn)向向其他他區(qū)域域較早的的中、、高端端項目目秀水水花園園、黃黃山花花園、、安高高城市市廣場場、百百合公公寓、、維也也納森森林花花園已已經(jīng)投投入使使用在售高高端項項目幸幸福里里、金金色名名郡、、學府府名都都、印印象西西湖、、光明明世家家進入入開發(fā)發(fā)后期期，即即將投投入使使用相關(guān)板塊演變?nèi)珖F(xiàn)象黃潛望板塊25住宅項項目供供應(yīng)已已過高高峰期期，商商業(yè)項項目集集中入入市將將形成成區(qū)域域性商商業(yè)中中心區(qū)域價值演變?nèi)珖F(xiàn)象黃潛望板塊商業(yè)中中心價價值的的推動動下，，黃潛潛望板板塊住住宅價價格將將進一一步提提升，，所吸吸引的的中高高端客客戶將將向外外溢出出主要商商業(yè)項項目：：1、金金大地地1912：10萬萬㎡特特色酒酒吧街街，擬擬2011開業(yè)業(yè)2、西西環(huán)五五大街街：5萬㎡㎡個性性街區(qū)區(qū)3、新新華國國際廣廣場：：5萬萬㎡商商業(yè)廣廣場4、港港匯廣廣場：：11萬㎡㎡，集集百貨貨、賣賣場、、休閑閑等一一站式式shoppingmall；；5、華華地學學府名名都商商業(yè)：：1.2萬萬㎡餐餐飲精精品街街及后后續(xù)商商業(yè)6、大大唐國國際購購物中中心，，30萬㎡㎡，一一期8萬㎡㎡已開開業(yè)7、依依賽特特家居居匯：：10萬㎡㎡主題題家居居購物物廣場場8、安安高城城市廣廣場14萬萬㎡，，沃爾爾瑪、、同慶慶樓等等已開開業(yè)9、新新華合合鉆街街區(qū)：：6萬萬方，，品牌牌、休休閑等等，已已開始始營業(yè)業(yè)總體量量約百百萬方方黃潛望板塊12674358合作化路望江路黃山路潛山路9港匯廣場1912效果圖項目名稱住宅余量（㎡）價格（元/㎡）幸福里約100012000（洋房）金色名郡約14萬9500印象西湖約8萬8000光明世家約9萬8800學府名都約3萬7500西山銀杏約7萬7000港匯廣場約6萬8200國際廣場約4萬10000左鄰右里約8萬7700西環(huán)中心廣場約1萬7200建業(yè)領(lǐng)翔約14萬90001912約17萬——學府公館總30萬——黃潛望望主要要在售售以及及將推推出項項目匯匯總：：剩余住住宅后后續(xù)供供應(yīng)不不多，，價格基基本在在8000以上上26政務(wù)區(qū)區(qū)和黃黃潛望望中心心化和和豪宅宅化將將推動動客戶戶流向向包括括經(jīng)開開區(qū)在在內(nèi)周周邊的的區(qū)域域大西南板塊格局下，政務(wù)區(qū)和黃潛望板塊中心價值的形成及豪宅化將帶來政務(wù)區(qū)商商務(wù)中心心的形成成將給區(qū)區(qū)域帶來來一批高高端客戶戶，中心心價值的的真正形形成將吸吸引全市市范圍內(nèi)內(nèi)的高端端客戶；；中心區(qū)域域的成熟熟將使大大西南板板塊建立立自身的的價值體體系，走走向相對對獨立的的發(fā)展；；區(qū)域具備一定定實力的的白領(lǐng)、、原有改改善客戶戶及投資資客面臨臨價格升升高后購購買力的的相對下下降，被被迫尋找找其他區(qū)區(qū)域。這這種非純純粹價格格擠壓客客戶更多多表現(xiàn)為為品質(zhì)性性價比。?？蛻酎S山公園園尚未形形成規(guī)模模供應(yīng)，，區(qū)域認認知需要要引導；；經(jīng)開區(qū)、、高新區(qū)區(qū)憑借相相對成熟熟的條件件及較多多的住宅宅用地供供應(yīng)將成成為溢出出客戶的的目標區(qū)區(qū)域。經(jīng)開區(qū)所所承接品品質(zhì)型客客戶的流流向需要要結(jié)合內(nèi)內(nèi)部子板板塊的價價值演變變狀況進進行判斷斷相關(guān)板塊演變?nèi)珖F(xiàn)象政務(wù)區(qū)板塊政務(wù)區(qū)價值外溢溢方向高新區(qū)區(qū)域認知知需要引引導經(jīng)開區(qū)黃潛望27宏觀市場場機會挖挖掘市場演變變下經(jīng)開開區(qū)的機機會內(nèi)部價值值演變下下的客戶戶選擇客戶結(jié)構(gòu)構(gòu)演變28依托不同同的價值值中心及及發(fā)展驅(qū)驅(qū)動力，，經(jīng)開區(qū)區(qū)可劃分分為五個個子版塊塊內(nèi)部價值演變?nèi)珖F(xiàn)象區(qū)域現(xiàn)狀翡翠湖板塊明珠廣場板塊政務(wù)區(qū)承接板塊南艷湖板塊金寨南路板塊政務(wù)承接接板塊：主要依托托匡河資資源和毗毗鄰政務(wù)務(wù)區(qū)的區(qū)區(qū)位，主主要由政政務(wù)區(qū)價價值提升升所驅(qū)動動翡翠湖板板塊：依托翡翠翠湖和綠綠軸自然然景觀資資源、大大學城的的人文資資源，以以及即將將形成的的商業(yè)資資源，主主要由高高品質(zhì)項項目及區(qū)區(qū)內(nèi)高端端客戶驅(qū)驅(qū)動金寨南路路板塊：依托金寨寨南路的的交通價價值以及及翡翠湖湖景觀價價值，主主要由肥肥西客戶戶及開發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展驅(qū)動南艷湖板板塊：主要依托托南艷湖湖景觀、、濱湖新新區(qū)及早早期商業(yè)業(yè)配套價價值，主主要受開開發(fā)區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展及濱湖湖新區(qū)驅(qū)驅(qū)動明珠廣場場板塊：依托金寨寨路與及及明珠廣廣場的商商業(yè)和商商務(wù)價值值，主要要由市區(qū)區(qū)高價外外溢及區(qū)區(qū)域產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的的驅(qū)動2945321623174金寨南路芙蓉路繁華大道蓮花路北海路已有配套套：1、中州州家具城城；2、、東方家家園；3、桐山山國際購購物廣場場；4、、明珠廣廣場及歐歐風街等等；5、、明珠國國際大酒酒店等；；6、徽徽園及歡歡樂島；；7、國際際會展中中心在建配套套：1、百樂樂門國際際名品商商業(yè)廣場場（蘇果果入住））；2、、澳中財財富中心心；3、、鳳凰城城國際廣廣場；4、藍鼎鼎地塊等等項目所處處板塊價價值基礎(chǔ)礎(chǔ)優(yōu)厚，，但限于于當前開開發(fā)熱度度及品質(zhì)質(zhì)，價格格實現(xiàn)并并非最高高內(nèi)部價值演變?nèi)珖F(xiàn)象明珠廣場板塊區(qū)域配套套的進一一步完善善和提升升，品牌牌開發(fā)商商的進入入及高品品質(zhì)項目目的打造造有望將將板塊價價值拉升升至區(qū)域域最高11商業(yè)配套套完善，，但偏低低端聚集了易易初蓮花花、中州州家具等等各種商商業(yè)配套套；商業(yè)主要要面向肥肥西客戶戶，檔次次較低。。交通便捷捷金寨路高高架橋直直通市區(qū)區(qū)和政務(wù)務(wù)區(qū)；芙蓉路、、繁華大大道、蓮蓮花路等等貫通開開發(fā)區(qū)。。在售項目目少，后后續(xù)有一一定供應(yīng)應(yīng)在售項目目僅有有百樂門門及精工工社，且且基本處處于尾盤盤；百樂門及及精工社社住宅品品質(zhì)相對對一般，，毛坯均均價6300、、精裝7000，銷售售情況較較好；在項目周周邊存在在一定住住宅用途途供應(yīng)空空地。未來商務(wù)務(wù)、商業(yè)業(yè)配套提提升百樂門名名品廣場場、易初初蓮花改改造及藍藍鼎項目目將進一一步完善善和提升升商業(yè)配配套價值值；澳中財富富中心、、鳳凰城城國際廣廣場等寫寫字樓、、酒店項項目提升升商務(wù)價價值30依托強勢勢的資源源及良好好的區(qū)域域環(huán)境，，品牌開開發(fā)商推推動成為為熱點板板塊，為為當前第第一梯隊隊當前經(jīng)開開區(qū)價值值最高的的板塊，，配套的的完善進進一步鞏鞏固其價價值，但但后續(xù)供供應(yīng)乏力力決定近近幾年將將面臨降降溫內(nèi)部價值演變?nèi)珖F(xiàn)象翡翠湖板塊在售項目目：1、綠城城玫瑰園園及玫瑰瑰公寓；；2、中環(huán)環(huán)城；3、伯益益經(jīng)典華華城；4、丹霞霞徽苑；；5、銀銀都香水水郡；6、國耀耀一方城城；7、、國耀花花半里；；8、金金水童話話名苑相關(guān)配套套：1、翡翠翠湖；2、綠軸軸公園；；3、徽園園及歡樂樂島；4、管委委會；5、合肥肥海關(guān)；；6、大大學城；；7、金星星商業(yè)城城；8、、大學城城商業(yè)中中心；9、中環(huán)環(huán)城商業(yè)業(yè)（大潤潤發(fā)入住?。?72253418452136789翡翠路石門路繁華大道11區(qū)域形象象較好大學城集集中了安安大、工工大等高高校；管委會等等企事業(yè)業(yè)單位集集中在該該板塊。。自然景觀觀資源較較好西南臨近近翡翠湖湖公園，，擁有稀稀缺湖景景資源；；南部擁有有綠軸景景觀。后續(xù)供應(yīng)應(yīng)缺乏在售項目目剩余貨貨量都很很少；將推項目目數(shù)量少少、體量量小；后續(xù)可供供開發(fā)住住宅用地地少。商業(yè)配套套將完善善當前依托托低端大大學城配配套商業(yè)業(yè)；中環(huán)城、、國耀廣廣場等將將形成新新商業(yè)中中心；當前開發(fā)發(fā)熱點綠城、中中環(huán)、國國耀等品品牌開發(fā)發(fā)商入駐駐；玫瑰園、、中環(huán)城城等品質(zhì)質(zhì)項目匯匯聚在售項目目多價值實現(xiàn)現(xiàn)高價格：6200~7000；；高端8500~9500；；吸引了一一部分市市區(qū)購買買力較高高的客戶戶31受政務(wù)區(qū)區(qū)中心價價值的拉拉動，但但當前受受當前產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)限制，，價值一一般建成項目目及配套套1、文錦錦新城；；2、安醫(yī)醫(yī)大；3、港澳澳花園；；4、安醫(yī)醫(yī)二附院院；5、合肥肥市奧體體中心在售項目目1、禹州州華僑城城（天鏡鏡）；2、德信信上湖名名院；3、港澳澳花園。。內(nèi)部價值演變?nèi)珖F(xiàn)象政務(wù)承接板塊受政務(wù)區(qū)區(qū)價值進進一步拉拉動、商商業(yè)配套套完善及及后續(xù)供供應(yīng)的推推動，價價值將進進一步提提升，但但具有一一定的不不確定性性2314231政務(wù)區(qū)5匡河綠化帶芙蓉路翡翠路懷寧路11受政務(wù)區(qū)區(qū)價值拉拉動緊鄰政務(wù)務(wù)區(qū)，翡翡翠路、、寶塔路路直通政政務(wù)區(qū)；；政務(wù)區(qū)中中心價值值凸顯，，價格平平臺上升升，品質(zhì)質(zhì)客戶外外溢至本本板塊內(nèi)部配套套完善安醫(yī)大、、二附院院及建成成小區(qū)使使小區(qū)配配套基本本完善；；港澳廣場場及沃爾爾瑪將推推動配套套升級。。地塊條件件差異大大，價值值不均多條鐵路路和匡河河通過，，地塊價價值差異異較大；；在售項目目價格實實現(xiàn)差異異較大，，上湖名名院6200，，天境僅僅5600。后續(xù)存在在一定供供應(yīng)禹洲天境境有較大大未售體體量；區(qū)內(nèi)尚有有較大規(guī)規(guī)模可供供出讓商商業(yè)和住住宅地塊塊；暫無土地地出讓，，供應(yīng)具具有一定定不確定定性。32擁有湖景景資源，，但限于于區(qū)域配配套的缺缺乏及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)形形象限制制，板塊塊價值并并不高建成項目目及配套套1、海恒恒社區(qū)及及海恒步步行街；；2、東東華園；；3、南南湖春城城；4、、南艷湖湖風景區(qū)區(qū)；5、、合肥學學院；6、青年年城1號號；7、、濱湖前前城區(qū)域形象象及配套套缺乏限限制下，，在售項項目的成成熟、相相關(guān)板塊塊價值的的帶動及及后續(xù)供供應(yīng)的釋釋放推動動價值有有限提升升內(nèi)部價值演變?nèi)珖F(xiàn)象南艷湖板塊濱湖啟動區(qū)紫云路錦繡大道繁華大道始信路習友路芙蓉路宿松路1378675324546211在售及將推推出項目1、建業(yè)008地塊塊2、紫金山山莊3、御湖觀觀邸4、綠地津津橋公館5、海恒金金嶼海岸6、前城芒芒果墅7、觀瀾華華庭8、御景前前城自然景觀資資源較好板塊中心南南艷湖為稀稀缺湖景資資源；公園早有規(guī)規(guī)劃，但多多年未落實實，價值提提升具有不不確定性。。工業(yè)區(qū)限制制區(qū)域形象象東部集中了了海爾、江江淮、佳通通、美菱、、日立等主主要產(chǎn)業(yè)；；區(qū)域形象受受限的同時時，產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)提供充足足的中低端端客戶配套缺乏目前板塊商商業(yè)配套主主要有海恒恒社區(qū)等成成熟社區(qū)提提供；在售項目無無成規(guī)模商商業(yè)配套，，板塊內(nèi)無無商業(yè)規(guī)劃劃利好。部分項目受受濱湖拉動動東南部毗鄰鄰濱湖啟動動區(qū)，相對對成熟的商商業(yè)配套拉拉動部分項項目價值；；濱湖新區(qū)的的成熟將一一定程度形形成利好。。品質(zhì)一般，，后續(xù)供應(yīng)應(yīng)較多在售項目品品質(zhì)普遍一一般或較低低，價格5600~6100；御湖觀邸品品質(zhì)相對較較高，僅實實現(xiàn)6100左右，，但去化較較快；后續(xù)供應(yīng)較較為充足，，但一線湖湖景項目幾幾乎沒有。。33相對偏遠，，且居于產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)當中中、臨近肥肥西縣，板板塊價值較較低建成項目及及配套1、三聯(lián)學學院2、方興社社區(qū)3、安徽建建工學院4、翡翠湖湖公園在售項目：：1、翡翠花花園2、錦繡大大地城3、多倫多多國際花園園4、長安薩薩爾斯堡內(nèi)部價值演變?nèi)珖F(xiàn)象金寨南路板塊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展為后續(xù)供供提供持續(xù)續(xù)動力，但但限于區(qū)域域價值和產(chǎn)產(chǎn)證問題，，板塊價值值難以形成成突破11依托交通區(qū)區(qū)位價值距離主城區(qū)區(qū)較為偏遠遠；金寨南路貫貫通板塊，，通往合肥肥市中心和和肥西縣城城；紫云路和蓬蓬萊路貫通通經(jīng)開區(qū)主主要工業(yè)集集中區(qū)；部分項目具具有翡翠湖湖等景觀資資源。工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)1234123往肥西縣城4金寨南路紫云路錦繡大道青龍?zhí)堵放钊R路往市中心區(qū)域形象較較差距離肥西縣縣城很近，，且產(chǎn)證均均為肥西，，客戶心理理存在一定定抗性；板塊基本為為工業(yè)園區(qū)區(qū)所包圍，，且金寨路路（合安路路）車流量量較大。配套較為缺缺乏目前配套基基本由少數(shù)數(shù)成熟社區(qū)區(qū)和三聯(lián)學學院配套商商業(yè)提供；；未來板塊內(nèi)內(nèi)商業(yè)規(guī)劃劃較少，缺缺乏配套的的現(xiàn)狀難以以改善。未來存在一一定后續(xù)供供應(yīng)在售項目絕絕大多數(shù)將將要進入尾尾盤，僅有有錦繡大地地城剩余較較大體量；；板塊內(nèi)存在在有一定的的后續(xù)住宅宅供地，但但目前尚沒沒有具體出出讓信息。。價值實現(xiàn)較較低區(qū)域內(nèi)項目目品質(zhì)一般般較低，價價格實現(xiàn)基基本在5500~5800左左右；基本為經(jīng)開開區(qū)產(chǎn)業(yè)工工人和肥西西進程客戶戶；高品質(zhì)的薩薩爾斯堡有有一定溢價價，但客戶戶仍基本來來自肥西和和經(jīng)開區(qū)。。34價值提升升空間及及后續(xù)的的供應(yīng)情情況，將將決定后后續(xù)各板板塊價值值格局內(nèi)部價值演變?nèi)珖F(xiàn)象總結(jié)明珠廣場場將會是是品質(zhì)型型客戶流流動的主主要目標標區(qū)域，，是否還還能吸引引其他客客戶取決決于當前前市場客客戶的置置業(yè)特點點及演變變趨勢翡翠湖板板塊、明明珠廣場場板塊價價值的進進一步提提升將帶帶來將帶帶來包括市區(qū)區(qū)溢出客客戶在內(nèi)內(nèi)的區(qū)域域內(nèi)高品品質(zhì)客戶戶將進一一步向明明珠廣場場板塊、、翡翠湖湖板塊和和政務(wù)區(qū)區(qū)承接板板塊溢出出高價值板板塊的價價格提升升將推動動支付能能力較低低的客戶戶向東部部和南部部的低價價板塊流流動翡翠湖板板塊作為為新的商商業(yè)中心心，將是是強勁的的競爭對對手，但但后續(xù)供供應(yīng)較為為缺乏政務(wù)區(qū)承承接板塊塊后續(xù)儲儲備住宅宅用地量量較大，，但當前前尚無明明確土地地出讓信信息翡翠湖板塊明珠廣場板塊政務(wù)區(qū)承接板塊南艷湖板塊金寨南路板塊價值提升有賴于地塊條件及產(chǎn)品品質(zhì)，當前信息尚不明確板塊價值提升依賴于商業(yè)升級，品牌及開發(fā)水平，兩因素較為明確價值提升空間相對較小當前最高板塊，價值鞏固和提升有賴于持續(xù)供應(yīng)，但后續(xù)供應(yīng)缺乏板塊價值提升取決于南艷湖公園、商業(yè)配套完善及后續(xù)開發(fā)水平，但當前尚不具備客戶競爭35宏觀市場場機會挖挖掘市場演變變下經(jīng)開開區(qū)的機機會內(nèi)部價值值演變下下的客戶戶選擇客戶結(jié)構(gòu)構(gòu)演變36發(fā)達的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及鄰鄰近肥西西區(qū)位決決定經(jīng)開開區(qū)主力力客戶為為地緣型型及肥西西客戶客戶結(jié)構(gòu)演變?nèi)珖F(xiàn)象客戶構(gòu)成現(xiàn)狀地緣型客戶區(qū)域主流客戶群體，比例最大的構(gòu)成部分；支付能力差異較大，可細分為精英階層、主流階層和擠壓階層三類。肥西及其他進城客戶當前市場的主力客戶之一；根據(jù)關(guān)注點，可細分為配套追求型和品質(zhì)改善型進城兩類。區(qū)域、配配套、品品質(zhì)、總總價、環(huán)環(huán)境等區(qū)域、品品質(zhì)、價價格、總總價………高價區(qū)域外溢客戶市區(qū)房價出現(xiàn)較大漲幅后出現(xiàn)的客戶；根據(jù)溢出動機可細分為低價擠壓型和品質(zhì)擠壓型客。品質(zhì)、價價格、配配套………稀缺物業(yè)或絕對品質(zhì)追隨者區(qū)域內(nèi)少數(shù)稀缺物業(yè)和高品質(zhì)項目吸引的客戶；稀缺物業(yè)業(yè)、開發(fā)發(fā)商品牌牌長期以來來相對獨獨立的發(fā)發(fā)展模式式及鄰近近肥西的的區(qū)位特特征決定定當前的的客戶構(gòu)構(gòu)成置業(yè)驅(qū)動動因素及及未來區(qū)區(qū)域價值值的演變變將決定定后續(xù)客客戶構(gòu)成成的演變變投資者區(qū)域升值潛力和租賃市場吸引的客戶；根據(jù)關(guān)注物業(yè)可細分為公寓、商鋪和住宅型。升值潛力力、投資資回報37目前僅有有玫瑰園園和一方方城能吸吸引這類類客戶絕對品質(zhì)質(zhì)追求客客戶受物物業(yè)類型型或資源源驅(qū)動的的，未來來流動具具有不確確定性，，并非本本項目客客戶客戶結(jié)構(gòu)演變?nèi)珖F(xiàn)象絕對品質(zhì)追求客戶國耀一方方城翡翠湖一一線湖景景稀缺缺空空中中別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品首層層二層層230㎡㎡：：四四房房三三廳廳四四衛(wèi)衛(wèi)綠城城玫玫瑰瑰園園翡翠翠湖湖一一線線湖湖景景稀缺缺法法式式合合院院別別墅墅開發(fā)發(fā)商商一一流流品品質(zhì)質(zhì)口口碑碑高層景觀公寓法式合院別墅高品品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品品僅僅是是吸吸引引這這類類客客戶戶的的必必要要條條件件，，更更重重要要的的是是取取決決于于項項目目所所不不具具備備的的稀稀缺缺物物業(yè)業(yè)類類型型或或稀稀缺缺資資源源富豪豪階階層層和和高高端端富富裕裕階階層層；；高層層豪豪宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品客客戶戶總總價價承承受受能能力力200萬萬以以上上，，別別墅墅客客戶戶承承受受能能力力能能達達到到千千萬萬以以上上。。玫瑰瑰園園和和一一方方城城的的客客戶戶來來自自全全市市范范圍圍的的實實力力階階層層；；經(jīng)開開區(qū)區(qū)有有能能力力承承受受這這類類產(chǎn)產(chǎn)品品的的客客戶戶很很少少。?？們r價承承受受能能力力很很高高全市市范范圍圍內(nèi)內(nèi)的的客客戶戶多受受已已建建成成的的翡翡翠翠湖湖湖湖景景資資源源占占有有所所驅(qū)驅(qū)動動；；為一方方城空空中別別墅和和玫瑰瑰別墅墅所吸吸引；；追隨綠綠城品品質(zhì)。。關(guān)注稀稀缺物物業(yè)或或資源源38租賃需需求+升值值潛力力吸引引了部部分投投資客客，本本項目目可抓抓住，，但并并不屬屬于主主抓的的重點點客戶結(jié)構(gòu)演變?nèi)珖F(xiàn)象投資型客戶普通住住宅投投資公寓投投資臨近明明珠廣廣場商商圈，，臨近近產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)的的本項項目可可能吸吸引少少量投投資客客，尤尤其是是在入入市早早期；；這是是項目目做城城市街街鋪或或公寓寓的基基礎(chǔ)商業(yè)投投資置業(yè)驅(qū)動點中環(huán)城和明珠廣場商業(yè)配套升級帶動住宅價值看漲龐大的產(chǎn)業(yè)工人群體形成眾多的租賃需求基于自營需要升值、或投資回報規(guī)劃利好可能形成投資價值點周邊規(guī)劃中或在建的配套可對項目升值形成預(yù)期；大項目前期推出產(chǎn)品可能形成投資價值點；產(chǎn)業(yè)工人或?qū)W生租賃需求較多產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)眾多的產(chǎn)業(yè)工人限于購買力暫時買不了房的、大學城的學生及剛參加工作的白領(lǐng)形成較大的租賃市場經(jīng)開區(qū)龐大的居住群體——包括產(chǎn)業(yè)工人與大學城學生及教師，形成商業(yè)消費需求，形成自營需求；基于自營可行性，帶來了投資回報率；典型置業(yè)項目中環(huán)城、梧桐語、花半里，百樂門青年城1號、芒果墅，大千世界、天時非?？臻g、博雅居住宅區(qū)域的城市街鋪、港澳廣場等商業(yè)項目需求產(chǎn)品與自住型客戶需求點一致，需求主流居家產(chǎn)品40㎡一房、60㎡左右的兩房100萬以下小面積、低總價的商鋪39客戶層層次相相對較較高，，對品品質(zhì)有有一定定追求求；主要關(guān)關(guān)注中中環(huán)城城、花花半里里及童童話名名苑等等市場場口碑碑較好好或洋洋房項項目。。地緣客客戶的的精英英階層層多選選擇優(yōu)優(yōu)勢區(qū)區(qū)域的的優(yōu)質(zhì)質(zhì)項目目，本本項目目具備備吸引引這撥撥客戶戶的能能力典型置置業(yè)項項目———中中環(huán)城城“客戶戶群里里比較較高層層級的的客戶戶主要要就是是大學學城老老師這這類收收入穩(wěn)穩(wěn)定的的多一一些，，比如如安大大、工工大的的老教教授，，經(jīng)濟濟實力力還算算是比比較強強的；；還有有做生生意的的，這這撥客客戶買買110、、130的的都有有。其其實整整個中中環(huán)城城的客客戶群群算高高素質(zhì)質(zhì)客群群，購購買群群體素素質(zhì)比比較高高?！薄薄L中中環(huán)城城銷售售經(jīng)理理客戶結(jié)構(gòu)演變?nèi)珖F(xiàn)象地緣型客戶金寨路路以西西主要要為翡翡翠湖湖板塊塊、明明珠廣廣場板板塊及及政務(wù)務(wù)承接接板塊塊本項目目占據(jù)據(jù)明珠珠廣場場優(yōu)勢勢地段段，通通過高高品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品品的打打造，，可以以吸引引到這這撥客客戶。。多認為為金寨寨路以以東為為工業(yè)業(yè)區(qū)、、以西西為居居住、、行政政、教教育等等綜合合中心心多居住住或生生活在在金寨寨路以以西，，對區(qū)區(qū)域環(huán)環(huán)境認認同度度高。。區(qū)域形形象刻刻板多為大大學教教師、、事業(yè)業(yè)單位位員工工、原原住民民、及及實力力較強強的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)員員工；；普遍能能承受受70萬~90萬左左右的的總價價。支付能能力較較強各年齡齡段都都有，，但多多在30歲歲左右右，首首次改改善客客戶較較多；；原住民民大多多為改改善型型，但但數(shù)量量較少少。改善客客戶較較多實力較較強，，多選選擇100㎡~120㎡㎡舒適適但不不奢侈侈的居居家三三房；；機少量量客戶戶選擇擇130㎡㎡以上上舒適適三房房追求產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)金寨路路以西西板塊塊價值值普遍遍較高高，且且目前前為供供應(yīng)熱熱點；；當前價價格一一般不不超7000，，在承承受范范圍內(nèi)內(nèi)。集中在在高價價值板板塊傾向主主流居居家戶戶型40地緣客客戶的的主流流居家家階層層開始始出現(xiàn)現(xiàn)置業(yè)業(yè)驅(qū)動動的細細分，，品質(zhì)質(zhì)追求求者是是我們們的捕捕捉對對象客戶結(jié)構(gòu)演變?nèi)珖F(xiàn)象地緣型客戶金寨路路以西西主要要為翡翡翠湖湖板塊塊、明明珠廣廣場板板塊及及政務(wù)務(wù)承接接板塊塊大量的的主流流居家家客戶戶是本本案的的強大大支持持，我我們需需要從從主流流居家家客戶戶中切切分出出品質(zhì)質(zhì)追求求者作作為重重要客客戶普遍能能承受受60~70萬萬左右右的總總價，，多為為總價價敏感感?？們r敏敏感職業(yè)多多為實實力較較強的的產(chǎn)業(yè)業(yè)工人人和青青年教教師；；多在30歲歲左右右，以以首置置首改改為主主有一定定支付付能力力在實力力允許許的情情況下下傾向向于購購買功功能齊齊全的的戶型型；地地緣客客戶選選擇100㎡左左右相相對舒舒適房房型，，品質(zhì)質(zhì)客戶戶妥協(xié)協(xié)面積積選擇擇高品品質(zhì)的的90㎡左左右緊緊湊三三房注重功功能空空間，，偏實實用主主義典型置置業(yè)項項目：：中環(huán)環(huán)城中中小戶戶型“買88、、96平米米的年年輕人人居多多，主主要是是來自自經(jīng)開開區(qū)，，產(chǎn)業(yè)業(yè)工人人較多多，例例如江江淮廠廠、安安凱的的產(chǎn)業(yè)業(yè)工人人；還還有大大學城城的老老師；；以及及剛畢畢業(yè)在在附近近上班班的白白領(lǐng)””———中中環(huán)城城銷售售經(jīng)理理典型置置業(yè)項項目：：御湖湖觀邸邸、梧梧桐雨雨部分客客戶地地緣性性明顯顯，注注重置置業(yè)項項目距距離工工作地地點的的距離離或交交通便便捷程程度；；出現(xiàn)了了一批批品質(zhì)質(zhì)追求求者，，可以以因為為產(chǎn)品品而改改變區(qū)區(qū)域；；區(qū)域價價值追追求者者為停停留在在優(yōu)勢勢區(qū)域域而減減小面面積置業(yè)驅(qū)驅(qū)動多多元化化，出出現(xiàn)品品質(zhì)細細分主流居居家客客戶是是整個個經(jīng)開開區(qū)現(xiàn)現(xiàn)有客客戶的的最主主力基礎(chǔ)龐龐大41實力較較弱的的地緣緣型客客戶迫迫于價價格壓壓力，，被迫迫外溢溢至金金寨路路以南南板塊塊置業(yè)業(yè)客戶結(jié)構(gòu)演變?nèi)珖F(xiàn)象地緣型客戶這部分分價格格擠壓壓客戶戶并非非我們們的重重點客客戶工作生生活普普遍在在金寨寨路以以東，，考慮慮到便便利性性，沒沒有抗抗性；；基于居居住需需要，，對區(qū)區(qū)域、、配套套、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進進行妥妥協(xié)妥協(xié)區(qū)區(qū)域、、配套套、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)職業(yè)多多為普普通的的產(chǎn)業(yè)業(yè)工人人以及及經(jīng)濟濟實力力較弱弱的原原住民民；總價承承受能能力普普遍在在50萬-60萬之之間；；支付能能力較較弱一般較較為年年輕，，多在在30歲左左右，，多為為首次次置業(yè)業(yè)；多數(shù)鑒鑒于收收入預(yù)預(yù)期及及家庭庭狀況況，多多立足足于長長期生生活需需要。。首次置置業(yè)為為主鑒于后后期改改善的的可能能性小小，一一般選選擇主主流居居家戶戶型80㎡㎡兩房房或90㎡㎡三房房；在高價價項目目置業(yè)業(yè)多選選擇小小戶型型。傾向主主流緊緊湊戶戶型集中南南艷湖湖和金金寨南南路板板塊置置業(yè)，，已經(jīng)經(jīng)無力力承受受優(yōu)勢勢區(qū)域域的價價格；；少量客客戶妥妥協(xié)了了產(chǎn)權(quán)權(quán)，前前往金金寨南南路品品質(zhì)項項目置置業(yè)集中在在非優(yōu)優(yōu)勢區(qū)區(qū)域金寨路路以西西價格格較高高，以東價價格較較低典型置置業(yè)項項目：：錦繡繡大地地城、、薩爾爾斯堡堡“經(jīng)開開區(qū)周周邊產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的占40%。有有的客客戶想想要好好的產(chǎn)產(chǎn)品，，但是是又花花不了了高價價，會會到我我們這這里買買?！薄薄_爾爾斯堡堡銷售售代表表典型置置業(yè)項項目：：經(jīng)開開區(qū)小小戶型型公寓寓產(chǎn)品品為了居居住需需要，，大部部分客客戶會會妥協(xié)協(xié)產(chǎn)品品品質(zhì)質(zhì)，不不會為為了品品質(zhì)支支付更更高價價格，，而是是選擇擇另外外的區(qū)區(qū)域?qū)嵱弥髦髁x為為主42未來價價格平平臺提提升及及子板板塊價價值格格局的的演變變將推推動地地緣型型客戶戶置業(yè)業(yè)行為為發(fā)生生演變變客戶結(jié)構(gòu)演變?nèi)珖F(xiàn)象地緣型客戶未來本本項目目依托托優(yōu)勢勢地段段，主主要以以吸納納經(jīng)開開區(qū)精精英階階層及及主流流階層層中的的品質(zhì)質(zhì)或區(qū)區(qū)域價價值追追求者者區(qū)域價價格平平臺的的提升升將導導致客客戶流流動至至價格格較低低的板板塊新的高高價值值板塊塊的出出現(xiàn)將將拉動動原高高價值值板塊塊客戶戶發(fā)生生流動動翡翠湖板塊明珠廣場板塊政務(wù)區(qū)承接板塊南艷湖板塊金寨南路板塊經(jīng)開區(qū)區(qū)的精精英階階層仍仍然會會選擇擇高價價值區(qū)區(qū)域置置業(yè)，，被動動接受受高價價格；；郊區(qū)化化發(fā)展展將推推動經(jīng)經(jīng)開區(qū)區(qū)整體體房價價的上上漲，，收入入相對對較低低的地地緣型型客戶戶將不不得不不從高高價值值板塊塊撤出出，回回到價價格相相對較較低的的板塊塊主流階階層進進一步步分化化：部部分客客戶將將為了了地段段或產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)，，一定定程度度上縮縮減使使用面面積，，仍然然停留留在優(yōu)優(yōu)勢區(qū)區(qū)域，，選擇擇優(yōu)質(zhì)質(zhì)項目目的小小戶型型部分主主流階階層被被擠壓壓至南南艷湖湖或金金寨南南路板板塊的的點式式項目目；43品質(zhì)外外溢客客戶緣緣于近近兩年年政務(wù)務(wù)區(qū)和和黃潛潛望板板塊的的品質(zhì)質(zhì)性價價比產(chǎn)產(chǎn)品的的日趨趨稀缺缺客戶結(jié)構(gòu)演變?nèi)珖F(xiàn)象高價區(qū)外溢客戶職業(yè)多多為教教師、、白領(lǐng)領(lǐng)、小小公務(wù)務(wù)員，，收入入較高高；收入提提高潛潛力較較大，，總價價承受受能力力有限限，一一般在在70-80萬萬，有有限總總價內(nèi)內(nèi)關(guān)注注性價價比。?？們r承承受能能力有有限多為蜀蜀山區(qū)區(qū)、高高新區(qū)區(qū)和政政務(wù)區(qū)區(qū)客戶戶；認同政政務(wù)區(qū)區(qū)未來來的中中心價價值；；首次置置業(yè)較較多。。多來源源于西西南區(qū)區(qū)域通過開開發(fā)商商品牌牌和項項目市市場口口碑判判斷產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)；；關(guān)注區(qū)區(qū)域價價值升升值潛潛力、、生活活及交交通配配套；；對包括括園林林、外外立面面等在在內(nèi)的的品質(zhì)質(zhì)有一一定鑒鑒賞能能力關(guān)注產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)政務(wù)區(qū)區(qū)、黃黃潛望望價格格提升升，主主流品品質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品稀稀缺傾向于于選擇擇經(jīng)開開內(nèi)品品質(zhì)口口碑好好的中中環(huán)城城、國國耀花花半里里等項項目置置業(yè)；；多關(guān)注注中環(huán)環(huán)城的的商業(yè)業(yè)附近近的項項目。。選擇主主流高高品質(zhì)質(zhì)項目目距離政政務(wù)區(qū)區(qū)近的的上湖湖名院院此類類客戶戶較多多；繁華大大道以以南的的區(qū)域域幾乎乎沒有有這類類客戶戶存在在。傾向于于政務(wù)務(wù)區(qū)附附近鑒于較較好的的收入入，多多選擇擇中環(huán)環(huán)城等等的三三房戶戶型；；鑒于后后期換換房的的期望望，在在支付付能力力較弱弱時一一般選選擇高高品質(zhì)質(zhì)項目目小戶戶型。。主流居家家戶型居居多附近區(qū)域域外溢的的品質(zhì)型型客戶多多選擇高高品質(zhì)主主流項目目，在支支付能力力一般時時會選擇擇較小的的戶型典型置業(yè)業(yè)項目：：中環(huán)城城中小戶戶型、花花半里“在附近近上班的的白領(lǐng)，，這部分分以在高高新區(qū)上上班的比比較多，，主要是是因為黃黃山路價價格太高高，一般般人承受受不了。。來自高高新區(qū)的的客戶大大概占到到客戶總總體量的的兩成左左右，高高新區(qū)來來的改善善型的不不多，一一般都是是剛需首首套房””———訪中環(huán)環(huán)城銷售售經(jīng)理44限于經(jīng)濟濟實力，，價格擠擠壓型客客戶從房房價普遍遍較高的的市區(qū)外外溢至經(jīng)經(jīng)開區(qū)客戶結(jié)構(gòu)演變?nèi)珖F(xiàn)象高價區(qū)外溢客戶剛參加工工作的小小白領(lǐng)或或者父母母給小孩孩買婚房房，多為為首次置置業(yè)；城市擠壓壓基層多多因家庭庭結(jié)構(gòu)的的改變而而選擇到到低價的的經(jīng)開區(qū)區(qū)進行改改善。多為市區(qū)區(qū)內(nèi)小白白領(lǐng)和收收入較低低階層；；承受能力力較低，，一般在在50-60萬萬；表現(xiàn)為低低價追隨隨型。經(jīng)開區(qū)價價格普遍遍低于市市區(qū)價格格首置和改改善并存存承受能力力較低多選與市市區(qū)交通通便利項項目更高的妥妥協(xié)受價格擠擠壓至經(jīng)經(jīng)開區(qū)，，工作生生活圈子子大都還還處于市市區(qū)內(nèi)，，關(guān)注兩兩地之間間的交通通便利程程度；關(guān)注交通通配套價格擠壓壓型客戶戶傾向于于選擇與與市區(qū)交交通便利利的小戶戶型和價價格較低低的改善善型產(chǎn)品品典型置業(yè)業(yè)項目：：御湖觀觀?。骸啊翱蛻糁髦饕墙?jīng)經(jīng)開的、、肥西的的（占的的比例少少一些））、還有有一部分分來自蜀蜀山區(qū)的的。高新區(qū)的的客戶主主要是以以單位的的白領(lǐng)為為主，高高新區(qū)的的客戶買買100平左右右的比較較多。經(jīng)開區(qū)區(qū)的廠里里的客戶戶有產(chǎn)業(yè)業(yè)工人、、白領(lǐng)與與公司領(lǐng)領(lǐng)導都有有；還有有一部分分客戶為為68中中與合肥肥學院的的老師””典型置業(yè)業(yè)項目：：百樂門門、梧桐桐語金寨路沿沿線和翡翡翠路沿沿線項目目有較多多的此類類客戶，，尤其是是首置擠擠壓型；；更低的總總價限制制下是更更多的妥妥協(xié)，例例如產(chǎn)權(quán)權(quán)、地段段、戶型型面積的的妥協(xié)；；多選小小戶型和和改善戶戶型綜合考慮慮交通條條件，首首置客戶戶多選擇擇百樂門門、梧桐桐語等項項目小戶戶型；改改善型客客戶多選選擇價值值較低板板塊的舒舒適戶型型，比如如御湖觀觀邸45周邊板塊的的價格平臺臺提升及政政務(wù)區(qū)中心心價值的凸凸顯將為區(qū)區(qū)域帶來更更多的客戶戶客戶結(jié)構(gòu)演變?nèi)珖F(xiàn)象地緣型客戶項目所處區(qū)區(qū)域有機會會通過品質(zhì)質(zhì)打造吸引引更多的品品質(zhì)外溢型型客戶，小小戶型能留留住一些低低價溢出客客戶周邊板塊價