仲量聯(lián)行-瑞安“城中村”發(fā)展實踐研究

瑞安“城中村”發(fā)展實踐研究

上海|2022年7月前言 “城中村”是城市快速發(fā)展中以集體用地為主要形式，發(fā)展滯后的“傷疤”地區(qū)，承載著改善民生、提升區(qū)域發(fā)展的重要使命。存量時代，“城中村”作為城市更新的重要組成，越加受到市場關(guān)注，“人民城市人民建”的理念下，“城中村”改造提速勢在必行。然而其周期長、投入大、利益主體復(fù)雜等特點又令眾多社會資本望而卻步?！笆奈濉遍_局，共同富裕、文化自信、生態(tài)文明建設(shè)等高質(zhì)量發(fā)展新時期目標(biāo)對“城中村”改造提出新要求，進一步激發(fā)各界對于“城中村”改造模式的熱烈探討。在過去20余年摸著石頭過河的改造過程中，全國各地涌現(xiàn)了不少對于“城中村”改造重、難點突破的亮眼舉措。而其中，蟠龍?zhí)斓刈鳛槿鸢苍谏虾５摹俺侵写濉备脑鞂嵺`，通過整體規(guī)劃、全程參與、嚴(yán)控流程、文化重塑等手段的綜合運用，推動多方共贏，不僅實現(xiàn)了人居環(huán)境與區(qū)域面貌的提升，更展現(xiàn)了新階段下對于人文環(huán)境、區(qū)域價值、公共利益綜合提升的更高要求內(nèi)涵。通過深入探究蟠龍實踐背后的開發(fā)故事，本研究旨在為市場總結(jié)“城中村”改造成功經(jīng)驗，并為未來“城中村”難點挑戰(zhàn)的解決提供思路與啟發(fā)。目錄040104發(fā)展背景040104發(fā)展背景1.宏觀視角052.城市視角090213上海實踐1.上海“城中村”概況142.“城中村”改造痛點153.應(yīng)對挑戰(zhàn)170319趨勢洞察1.政策、學(xué)術(shù)、市場趨勢202.“城中村”改造六大核心關(guān)注21蟠龍緣起 22規(guī)劃先行 26高效統(tǒng)籌 28尊重人文 3505長期主義 4005未來展望 43蟠龍公園效果圖

瑞安“城中村”發(fā)展實踐研究|30101發(fā)展背景回溯中國“城中村”二十余年發(fā)展歷程，從宏觀與城市視角項下，通過政策、實踐、學(xué)術(shù)三個維度的綜合洞察，我們認(rèn)為中國“城中村”改造實踐總體呈現(xiàn)三大特征：從階段來看更關(guān)注對于區(qū)域價值、生態(tài)環(huán)境、人文挖掘等多維度的綜合提升；從分布來看，珠三角地區(qū)由于土地緊張，改造實踐發(fā)展較早，市場較為活躍，政策層面的法律法規(guī)相較于其他地區(qū)也更為完備；從手段來看，盡管各地“城中村”改造背后的初衷不盡相同，但從求同存異的視角，保持政4|瑞安“城中村”發(fā)展實踐研究1.宏觀視角：“城中村“改造背景宏觀背景中國城市的發(fā)展與空間拓張，是以土地的非農(nóng)使用作為前提的。相較于利益關(guān)系復(fù)雜的宅基地、集體建設(shè)用地而言，廣大的地方政府在城市的發(fā)展過程中幾乎都選擇了更為經(jīng)濟的村莊外農(nóng)用地1。于是，一個個村落便在城市不斷的征地擴張中，在空間意義上成為了城市的一部分，被城市所包圍，也被暫時遺忘。其中，有的村落持續(xù)著樸素的生活方式，也感受著周圍都市生活帶來的反差；也有的村落積極參與進城市化的浪潮，試圖分享城市發(fā)展帶來的福利紅利?；蛏罨驕\，這些村落都與城市形成了聯(lián)系，

形成了“是村非村”、“是城非城的“城中村”2。成為影響和制約城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的重要因素。加快推動“城中村

2013年，國務(wù)院出臺《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》標(biāo)志著國家正式將“城中村”改造納入棚戶區(qū)改造的范圍內(nèi)。緊接著，國務(wù)院《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020）》的出臺，明確了“城中村”改造對于新型城鎮(zhèn)化的重要意義。的身影，國家積極推進集體用地入市，強調(diào)征地必須符合公共利益，更加體現(xiàn)新時期的高質(zhì)量發(fā)展對“城中村”改造提出的更高要求與期望。參考資料1何力武（2017）2盧福營（2017）

瑞安“城中村”發(fā)展實踐研究|51.宏觀視角：政策沿革》2008年中央啟動保障性安居工程》2012年加快推進棚戶區(qū)（危舊房）》2013年》2014年國務(wù)院《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》》2015年《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》

全國性大規(guī)模棚改拉開序幕首次在官方文件中提出“城中村”改造，提出按照城鎮(zhèn)規(guī)劃穩(wěn)步實施改造在國家政策層面明確了棚戶區(qū)涵蓋了“城中村”，棚戶區(qū)改造范圍包括“棚戶區(qū)”和“城中村”兩種不同的用地性質(zhì)的區(qū)域改造，標(biāo)志著包含“城中村”改造在內(nèi)的棚戶區(qū)改造工作在全國范圍內(nèi)的全面展開規(guī)劃指出，城鎮(zhèn)棚戶區(qū)及“城中村”改造是新型城鎮(zhèn)化的三項主要工作之一；并提出“嚴(yán)控增量，盤活存量，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，提升效率”的方針，以三大創(chuàng)新土地改革方向緩解城鎮(zhèn)用地緊張允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地進入土地市場》2016年國土資源部《關(guān)于深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見（試行）》》2017年》2019年《土地管理法》第四次修改》2021年《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五2035

從“全面提升城市功能”角度，要加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、“城中村”和危房改造提出關(guān)于“城中村”集體建設(shè)用地改造開發(fā)引導(dǎo)激勵方面的建議：“城中村”集體建設(shè)用地依法征收后進行改造開發(fā)改造不僅是建設(shè)工程，更是社會和諧和社會共治工作提出征地必須“符合公共利益”，其中包括對“成片開發(fā)”的征地，從法律層面明確了“城中村”集體建設(shè)用地的征地可行性正式提出實施城市更新行動，推動城市空間結(jié)構(gòu)老舊街區(qū)和“城中村”等存量片區(qū)功能新型城鎮(zhèn)化與文化自信等方面對保障中國經(jīng)濟高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展提出了新的要求，也為“城中村”改造注入了新的內(nèi)涵6|瑞安“城中村”發(fā)展實踐研究》1.宏觀視角：市場階段》從市場角度來看，自2003年部分城市開始進行“城中村”改造探索以來，在近20年發(fā)展中，“城中村”改造逐漸由關(guān)注“空間載體”到關(guān)注“人”的轉(zhuǎn)變，由大拆大建走向有機更新。182002年)市化進程加快，現(xiàn)(232007年)現(xiàn)象愈演愈烈，282015年)規(guī)?！俺侵?5)城中村”改造新

隨著改革開放與城市化大潮的推進，“城中村”在城市中野蠻生長，而這種空間不可避免的存市里的村莊”這一現(xiàn)象的關(guān)注。社會對于“城中村“的印象進一步惡化，違章搭建愈演愈烈，公共服務(wù)缺失，內(nèi)部經(jīng)濟系統(tǒng)完地區(qū)開始了改造探索。各地方政府展開了大規(guī)模“城中村”拆建式改造活動，提升了城市風(fēng)貌和公共配套。但這樣較為粗放的改造模式也產(chǎn)生了城市職住矛盾加劇等一系列社會問題。部分城市的“城中村”改造開始由大拆大建轉(zhuǎn)向有機更新?！俺侵写濉备脑斓闹攸c也從對于物質(zhì)空間的改造轉(zhuǎn)向?qū)θ宋沫h(huán)境、風(fēng)貌整治、弱勢群體、公共利益、城市功能等方面的關(guān)注。瑞安“城中村”發(fā)展實踐研究|7》宏觀視角：學(xué)術(shù)熱點》作為中國城市化進程的重要組成部分，學(xué)術(shù)界自上世紀(jì)90年代開始關(guān)注“城中村”這一話題，此后關(guān)注度不斷上升。近年來，學(xué)術(shù)界對于“城中村”的研究熱點也不斷向關(guān)注“人”本身所轉(zhuǎn)移主要集中在以下三大方面：激發(fā)激發(fā)落遺產(chǎn)“城中村”改造應(yīng)重視人文環(huán)境“城中村”改造需要注重對于人文環(huán)境的保護與傳承，在升級物質(zhì)空間的同時，需要延續(xù)“市井文化”與“市井空間”?！俺侵写濉备脑烊绾伪Ｗo遺產(chǎn)“城中村”遺產(chǎn)價值重構(gòu)的核心是建立關(guān)聯(lián)，只有遺產(chǎn)保護與社區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、文化認(rèn)同、社會整合共同作用，才能延續(xù)社區(qū)文脈，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。正視共利益“城中村”體現(xiàn)公共利益在城市社區(qū)治理中，“城中村”充當(dāng)了“安全閥”的作用，它承載了廉價勞動力再生產(chǎn)的功能，是聯(lián)結(jié)鄉(xiāng)村與城市的緩沖地帶?！俺侵写濉备脑烊绾胃脤崿F(xiàn)公共利益“城中村”改造需要大量的資金，不可避免的，改造中需要實現(xiàn)經(jīng)濟效益平衡與社會效益平衡。政府需要明確開發(fā)商義務(wù)的內(nèi)容與實現(xiàn)方式，保障公共配套的落實。多方勢群體“城中村”改造應(yīng)重視多方參與“城中村”改造工作是新型城鎮(zhèn)化的重要落實，必須格外重視社會效益，重視多方參與。規(guī)劃制定過程中，應(yīng)該避免精英式的科學(xué)理性規(guī)劃，多方參與的動態(tài)協(xié)商式規(guī)劃將成為常態(tài)?！俺侵写濉备脑鞈?yīng)重視弱勢群體“城中村”改造既要維護集體經(jīng)濟組織和失地農(nóng)民的利益，也應(yīng)重視非戶籍人口的住房需求。外來人口為城市發(fā)展做出了不可忽視的貢獻(xiàn)，未來的“城中村”改造應(yīng)當(dāng)重視外來人口與本地人口的社會融合問題。8|瑞安“城中村”發(fā)展實踐研究》城市視角：城市對比》在實踐層面，中國的特大城市已進行了數(shù)十年的“城中村”改造，并結(jié)合實踐不斷優(yōu)化相關(guān)政策，總體而言，其改造緣由各有不同。本篇白皮書梳理了上海、深圳、北京和廣州的“城中村”改造歷程及對應(yīng)的相關(guān)政策，以期形成對上海當(dāng)前“城中村”發(fā)展階段的更深入理解。上海深圳廣州北京啟動時間*2014年2004年2000年2004年數(shù)量53個（截至2021年）1880個（2021）272個（截至2018年）200+個（2021）分布外環(huán)周邊及郊區(qū)新城為主，市中心有少量分布市域范圍內(nèi)均勻分布市域范圍內(nèi)均勻分布城市核心區(qū)域與外圍區(qū)域均有分布代表項目蟠龍村紅旗村漁民村白石洲獵德村楊箕村北塢村大望京村上海上?！俺侵写濉敝饕窃诔鞘谢焖偻七M過程中因資金、動遷等原因而被遺留下來的，數(shù)量相對較少，主要分布在外環(huán)周邊及郊區(qū)新城。總體而言，上海的“城中村”上海上?！俺侵写濉敝饕窃诔鞘谢焖偻七M過程中因資金、動遷等原因而被遺留下來的，數(shù)量相對較少，主要分布在外環(huán)周邊及郊區(qū)新城?？傮w而言，上海的“城中村”改造突出社會效益，是民生改善項下的多元實踐。上?！俺侵写濉备脑祀m啟動時間較晚，但系統(tǒng)性較為完善，以2014年《關(guān)于進一步推進本市“城中村”改造工作的通知》為起點，后續(xù)出臺的城市更新相關(guān)政策對其進行補充。在改造特征上，上海強調(diào)政府主導(dǎo)，重視對開發(fā)企業(yè)篩選與把關(guān)。截止2021年底，上海市共認(rèn)定53個“城中村”改造項目，代表項目有蟠龍村、紅旗村改造。在拆遷模式上，上海采取征收模式，以此對改造周期形成更強的把控力。深圳深圳“城中村”數(shù)量多，情況復(fù)雜，肩負(fù)著為城市提供發(fā)展空間的戰(zhàn)略使命。因此在21“統(tǒng)征統(tǒng)轉(zhuǎn)深圳“城中村”改造實踐豐富，僅2010-2019年列入城市更新單元計劃的“城中村”改造項目就有295項，35.6深圳采用協(xié)議動遷，改造周期易被拉長。近年來，深圳在“城中村”改造上愈發(fā)顯現(xiàn)出政府、市場、村集體共同主導(dǎo)和推動的改造理念。2019（舊村）綜合整治總體規(guī)劃(2019—2025)》出臺標(biāo)志著深圳“城中村”改造由大拆大建轉(zhuǎn)向有機更新。廣州廣州的“城中村”較為密集，違建情況嚴(yán)重，在改造目的上與深圳類似，主要是為了解決中心城區(qū)發(fā)展空間不足的問題。2090”改造探索，代表項目有獵德村、楊箕村。經(jīng)過多年實踐積累，逐漸形成了政府主導(dǎo)、規(guī)劃先行、鼓勵市場參與的改造特點。據(jù)《廣州市“城中村”改造三年(2018-20202018272716多位于舊城區(qū)內(nèi)。2018年廣州出臺《廣州市城中村綜合整治工作指引》明確提出了“城中村微改造”的總體思路，不再鼓勵大拆大建。北京北京的“城中村”數(shù)量介于上海與廣、深之間，城市核心區(qū)域與外圍區(qū)域均有分布。北京的“城中村”改造是內(nèi)城升級的重要手段，代表項目有北塢村、大望京村。自2004年起，為迎接奧運會，北京開始對四環(huán)以內(nèi)的部分“城中村”進行更新整治。由于北京首都的特性，城市政策與國家政策一致性高，自國務(wù)院2013年提出《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》后，北京便緊跟國家步伐，將“城中村“改造納入棚戶區(qū)改造的范圍之下。2018年出臺《關(guān)于進一步完善北京市棚戶區(qū)改造計劃管理工作的意見》，持續(xù)推進“城中村”改造工作。*啟動時間以各地首個“城中村”改造文件出臺時間為準(zhǔn)

瑞安“城中村”發(fā)展實踐研究|92.城市視角：“城中村”改造地方相關(guān)政策一覽法規(guī)層面《上海市城市更新條例》《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》（征求意見稿《北京市城市更新條例》（立項）《深圳市城中村（舊村）綜合整治(2019—2025)》《北京城市總體規(guī)劃2004-2020年》（奧運會建設(shè)與城中村整治）

20212020201920182017201620152014201320122011201020092004

政策層面《北京市城市更新行動計劃（2021-2025）》《北京市人民政府關(guān)于實施城市更新行動的指導(dǎo)意見》《關(guān)于進一步推進本市“城中村”改造工作的通知》《關(guān)于進一步完善北京市棚戶區(qū)改造計劃管理工作的意見》《上海市城市更新規(guī)劃土地實施細(xì)則》《廣州市城市更新安置房管理辦法》《廣州市農(nóng)民集體所有土地征收補償試行辦法》《關(guān)于規(guī)范城市更新實施工作若干問題的處理意見（一）（二）》《上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和管理“十三五”規(guī)劃》《深圳市城市更新辦法》《深圳市城市更新單元規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定（試行）》《深圳市城市更新項目保障性住房配建規(guī)定》《深圳市城市更新創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房配建規(guī)定》《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》《廣州市城市更新辦法》《關(guān)于本市開展“城中村”地塊改造的實施意見》《北京市人民政府關(guān)于加快棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治工作的實施意見》《城市更新單元規(guī)劃審批操作規(guī)則》《北京市十二五時期住房保障規(guī)劃》《深圳市城市更新辦法實施細(xì)則》《關(guān)于加快推進本市“十二五”舊區(qū)改造若干問題的意見》《北京市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)北京市加快城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作實施方案的通知》《深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報指引（試行）》《拆除重建類城市更新項目實施主體確認(rèn)工作》《關(guān)于貫徹國務(wù)院推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造會議精神加快本市舊區(qū)改造工作的意見》《深圳市城市更新辦法》《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》10|瑞安“城中村”發(fā)展實踐研究2.城市視角：特大城市“城中村”政策趨勢總量約束，靈活調(diào)整專設(shè)市級機構(gòu)：量化指標(biāo)要求：

2019年深圳出臺《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規(guī)劃（2019-2025）》，對各區(qū)“城中村”改造項目劃定綜合整治比例，并設(shè)置年度調(diào)整機制，可在綜合整治總規(guī)模不減少的前提條件下進行調(diào)整（每年不超過10%，規(guī)劃期內(nèi)不超過30%）。而后2021年出臺的《深圳市城市更新條例》，進一步提出“個別征收+行政訴訟”的全新模式，“城中村”改造項目簽約達(dá)到95%即可進行征收。調(diào)解后未能達(dá)成一致的，區(qū)政府可以對未簽約部分房屋進行征收。“城中村”改造涉及多部門、跨層級的協(xié)調(diào)工作。作為國內(nèi)最早開展三舊改造試點的廣州于2015年率先成立了城市更新局，隨后，深圳也于2016年成立了城市更新局，而上海也設(shè)有城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)辦公室。這些市級層面的機構(gòu)均負(fù)責(zé)統(tǒng)籌管理城市更新相關(guān)事務(wù)。深圳近十年“城中村”相關(guān)政策累計出臺約70“城中村”歷史與風(fēng)貌保護、公共利益配建、容積率審查等方面均有詳細(xì)的細(xì)則進行要求，如：2018的《拆除重建類城市更新單元規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定》規(guī)定位于密度一、二區(qū)的規(guī)劃商業(yè)用地中應(yīng)設(shè)置不少于商業(yè)、辦公與旅館業(yè)建筑面積5的商業(yè)文化設(shè)施，州市舊村莊全面改造成本核算辦法》、《廣州市農(nóng)民集體所有土地征收補償試行辦法》等相關(guān)細(xì)則。在審批上，深圳實行強區(qū)放權(quán)政策，各區(qū)設(shè)立區(qū)城市更新局，明確審批、材料等方面涉及的一系列要求，減輕申請單位負(fù)擔(dān)。在資金上，上海對于“城中村”改造項目免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等行政事業(yè)性收費，同時支持針對“城中村”改造的相關(guān)融資信貸需求；廣州對于涉及營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等可予以減免，對于配建經(jīng)濟適用房、公共租賃住房的，按比例享受相應(yīng)優(yōu)惠政策。改造中，政府部門應(yīng)通過不斷優(yōu)化部門統(tǒng)籌、精細(xì)管理，助力改造效率與質(zhì)量提升。與此同時，由于“城中村”項目的復(fù)雜性，我們建議在規(guī)范制度同時，仍需對項目開發(fā)、社會資本引入保有一定的政策靈活度，以適配不同具體項目需求。瑞安“城中村”發(fā)展實踐研究|112.城市視角：特大城市“城中村”市場趨勢我們看到，無論是深圳白石洲、廣州獵德村，還是上海徐涇蟠龍等在地文化的保群體

在廣州獵德村改造過程中，在地文化得以保留和尊重。在規(guī)劃設(shè)計層面，獵德村改造確定了“六保留、六改造”的規(guī)劃要點，包括保護原有水鄉(xiāng)肌理、修建歷史文化走廊、修繕重建標(biāo)志性牌坊、將戲臺等歷史元素融入景觀節(jié)點、打造嶺南風(fēng)情商業(yè)街等。同時，在對民俗文化元素的保留上也充分考慮了村民的情感記憶，例如拓寬了龍舟池，延續(xù)了獵德一年一度的龍舟招景風(fēng)俗。獵德村的改造實踐體現(xiàn)出“城中村”改造不僅僅是簡單的物質(zhì)層面的改善，更應(yīng)當(dāng)注重在地傳統(tǒng)文化的保留保護，并使之與現(xiàn)代生活方式有機融合。位于深圳市中心的白石洲是深漂的重要落腳地之一，容納了近15萬人在此居住。在白石洲的改造過程中不容忽視的是，有許多租戶的子女在片區(qū)公立學(xué)校上學(xué)，如果在清退過程中處理不好租戶的相關(guān)訴求，勢必會對白石洲的拆遷工作造成巨大的阻礙。為了應(yīng)對這種狀況，現(xiàn)場工作組多次組織群眾溝通會議，總結(jié)群眾意見，收集了大量周邊社區(qū)的租賃信息供群眾參考，并隨后開通了三趟舊改專線巴士以緩解上學(xué)問題。對租戶合理訴求的重視傾聽和積極回應(yīng)，使得白石洲“城中村”改造項目得以順利推進。12|瑞安“城中村”發(fā)展實踐研究0202上海實踐位于城市要素節(jié)點、文旅要素節(jié)點的項目，需肩負(fù)起保護區(qū)域文脈、帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展等多重角色，但是其開發(fā)要求更高、難度更大的特點，也對開發(fā)主體提出了更高要求。未來在政策探索以外，亟需鼓勵更多兼具城市運營能力和社會責(zé)任感的優(yōu)質(zhì)社會資本參與，共同推動“城中村”發(fā)展邁上新臺階。瑞安“城中村”發(fā)展實踐研究|13上?！俺侵写濉备艣r》特征》201435城中村改造項目以來，經(jīng)市政府批準(zhǔn)認(rèn)定的“城中村”項目共計53個。總體來看，上?！俺侵写濉备脑熘饕幸韵聨状筇卣鳎簢Y主導(dǎo)：國資主導(dǎo)：實施主體以本地國有企業(yè)為主，本地國企與全國性央企/國企主導(dǎo)的項目占比約九成，部分由內(nèi)資民營/改造方式多樣：包括土地儲備、合作改造、公益性項目、集體組織自行改造等；遠(yuǎn)離市中心：已認(rèn)定的“城中村實施周期長：202130浦東、閔行占比最高：從改造范圍上看，上海城中村改造覆蓋各區(qū)，其中浦東、閔行占比最高；各有特色亮點：包括與歷史古鎮(zhèn)、新城開發(fā)、大型生態(tài)綠地等結(jié)合模式；承擔(dān)大量公建配套：盡管項目經(jīng)營性用地比例多小于50%，遵循民生本質(zhì)，承擔(dān)大量公建配套，補足區(qū)域短板。分類》城市重要節(jié)點項目相對來說開發(fā)難度更高，對實施主體的綜合實力要求也更高?！烦鞘兄匾?jié)點開發(fā)位于城市重要節(jié)點的區(qū)域開發(fā)項目，主要以市場化平臺為開發(fā)主體，例如真如紅旗村項目、三林中林村項目。城市重要節(jié)點開發(fā)位于城市重要節(jié)點的區(qū)域開發(fā)項目，主要以市場化平臺為開發(fā)主體，例如真如紅旗村項目、三林中林村項目。文旅要素節(jié)點開發(fā)在地文脈豐富、有文化旅游價值的區(qū)域開發(fā)項目，主要以市場化平臺為開發(fā)主體，例如徐涇蟠龍項目、浦江鎮(zhèn)召稼樓項目、康橋橫沔項目。居住提升導(dǎo)向開發(fā)一類位于外環(huán)周邊，具備一定經(jīng)濟價值，主要以市場化平臺為開發(fā)主體，例如廟行康家村項目、楊行老集鎮(zhèn)項目；一類位于郊環(huán)周邊，經(jīng)濟價值一般但能產(chǎn)生社會效益，主要以本地國資平臺為開發(fā)主體，例如惠南紅光村項目、奉賢肖塘項目。徐行村菊園東門

楊行老集鎮(zhèn)顧村老集鎮(zhèn)大場聯(lián)東村、場中村 廟行康家村

曹路老集鎮(zhèn)江橋北虹橋真如紅旗村

高行東溝、界路

唐鎮(zhèn)紅一村、一心村華漕楊家港村 華漕許浦北蔡艾南村、南新村張江江欣、田園、勞動村重固毛家角盈浦俞家埭、南橫村

蟠龍村徐涇老集鎮(zhèn)

紅星村九星村

三林同福村、三林金光村

川沙城南村、太平村梅隴莘北村、朱行村

三林中林村

康橋橫沔老街佘山新宅、劉家、高家

梅隴行南村 康橋梓潼村岳陽街道戴家浜

莘莊青春村浦江杜召稼樓 惠南紅光村永豐街道周星地塊朱涇民主村

高橋肖塘

金匯泰日山陽東方村山陽、金山衛(wèi)14|瑞安“城中村”發(fā)展實踐研究》上海“城中村”改造難點》從市場實踐來看，“城中村”改造普遍存在項目周期長、市場主體參與積極性不高、拆遷存在較大障礙等現(xiàn)實困境。雖然市場和政策層面已經(jīng)呈現(xiàn)一些解決思路，但仍然困難重重。我們從政府、村民、社會資本出發(fā)，試圖總結(jié)出三大利益相關(guān)方在“城中村”改造上的核心難點。 政府層面 村民層面 11剛性認(rèn)定11上海的“城中村”認(rèn)定需滿足集體用地比例超過70%，在實踐中，部分“城中村”項目前期在劃定改造范圍時為了滿足指標(biāo)，在前期范圍劃分上進行妥協(xié)，造成了后續(xù)實施過程中面臨一系列困難。同樣的，深圳對于拆建類城市更新也有合法用地比例需超過60%的相關(guān)要求。上海的“城中村”認(rèn)定需滿足集體用地比例超過70%，在實踐中，部分“城中村”項目前期在劃定改造范圍時為了滿足指標(biāo)，在前期范圍劃分上進行妥協(xié)，造成了后續(xù)實施過程中面臨一系列困難。同樣的，深圳對于拆建類城市更新也有合法用地比例需超過60%的相關(guān)要求。22引入社會資本2上海大部分“城中村”改造項目位于外郊環(huán)區(qū)域，改造經(jīng)濟效益低，社會資本進入意愿不足，主要由地方平臺公司承擔(dān)改造任務(wù)：例如由車墩經(jīng)濟聯(lián)合社主導(dǎo)的車墩鎮(zhèn)華陽社區(qū)改造、松江城建主導(dǎo)的佘山鎮(zhèn)新宅地塊改造，上海建工和上海南匯新城主導(dǎo)的惠南紅光村改造等等。對于區(qū)位一般的“城中村”項目，社會資本參與改造上海大部分“城中村”改造項目位于外郊環(huán)區(qū)域，改造經(jīng)濟效益低，社會資本進入意愿不足，主要由地方平臺公司承擔(dān)改造任務(wù)：例如由車墩經(jīng)濟聯(lián)合社主導(dǎo)的車墩鎮(zhèn)華陽社區(qū)改造、松江城建主導(dǎo)的佘山鎮(zhèn)新宅地塊改造，上海建工和上海南匯新城主導(dǎo)的惠南紅光村改造等等。3以保障社會效益為前提3為了保障“城中村”改造的民生利益所采取的拆遷主體限制等政策性強制措施，可能會成為影響“城中村”改造順利推進的阻礙。

保障合理補償補償談判困難：拆遷補償難以短時間內(nèi)談攏，少數(shù)“釘子戶”期望超額補償導(dǎo)致多數(shù)村民利益受損，影響拆遷進度。改造周期過長：“城中村”改造項目涉及面廣，利益、權(quán)責(zé)關(guān)系復(fù)雜，往往需要地方政府在前期拆遷及后期實施階段積極推動改造提速，以免周期過長對原住民的正常生活產(chǎn)生影響。保障持續(xù)收益在拆建類的改造項目中，村民原有的持續(xù)性收益將受到一定程度的影響。因此在拆遷補償階段，村民不僅對持續(xù)收益有訴求，還對實施主體在后續(xù)持有型物業(yè)的運營能力上有所期望。在真如紅旗村改造項目中，涉及對9家大型市場、70家印刷廠、207個冷庫、1200多家經(jīng)營戶的動遷。改造前村民每年能通過村集體分紅獲得不錯的收益，部分村民還有經(jīng)營性收益和自建房的租金收益。無論從推進動遷還是保障村民合理利益訴求的角度，滿足村民對持續(xù)性收益的訴求都尤為重要。在真如紅旗村改造項目中，涉及對9家大型市場、70家印刷廠、207個冷庫、1200多家經(jīng)營戶的動遷。改造前村民每年能通過村集體分紅獲得不錯的收益，部分村民還有經(jīng)營性收益和自建房的租金收益。無論從推進動遷還是保障村民合理利益訴求的角度，滿足村民對持續(xù)性收益的訴求都尤為重要。瑞安“城中村”發(fā)展實踐研究|15“城中村”項目前期投入大，改造周期長，規(guī)劃調(diào)整、拆遷周期、宏觀政策等多方面因素均可能放大財務(wù)風(fēng)險，導(dǎo)致“城中村”項目前期投入大，改造周期長，規(guī)劃調(diào)整、拆遷周期、宏觀政策等多方面因素均可能放大財務(wù)風(fēng)險，導(dǎo)致最終無法平衡開發(fā)資金。

社會資本層面33后期運營挑戰(zhàn)部分“城中村“改造中的大體量自持辦公、商業(yè)指標(biāo)要求對實施主體的后期運營管理能力提出了挑戰(zhàn)。在一些項目上，實施主體還需負(fù)責(zé)公共服務(wù)設(shè)施等建設(shè)配套工程的后續(xù)運營，增加了資金成本。16|瑞安“城中村”發(fā)展實踐研究案例：在上海徐涇蟠龍“城中村”改造項目上，因涉及文保及風(fēng)貌保護，需滿足部分特殊規(guī)劃要求，導(dǎo)致在建筑設(shè)計、后期運營和各部門溝通協(xié)調(diào)上產(chǎn)生了挑戰(zhàn)。如：根據(jù)風(fēng)貌保護要求，風(fēng)貌保護區(qū)域內(nèi)不得大面積開挖地下空間，因此只能設(shè)計外部停車場，一定程度上影響了動線組織根據(jù)風(fēng)貌保護要求，風(fēng)貌保護區(qū)域內(nèi)有6.5米限高要求，由于不得開挖地下空間，機電設(shè)備（2-2.5）只能安置在建筑頂部，對商業(yè)空間的設(shè)計和未來運營產(chǎn)生了不利影響在楔形綠地中嵌入道路問題上，為保護現(xiàn)有肌理，根據(jù)風(fēng)貌保護要求道路拓寬需小于88以通過交管部門的審核徐涇老集鎮(zhèn)項目的實施主體雖然介入了前期規(guī)劃調(diào)整，爭取了更多住宅面積，但后續(xù)出臺的政策補丁打亂了其前期測算方案，影響了項目開發(fā)資金的平衡。徐涇老集鎮(zhèn)項目的實施主體雖然介入了前期規(guī)劃調(diào)整，爭取了更多住宅面積，但后續(xù)出臺的政策補丁打亂了其前期測算方案，影響了項目開發(fā)資金的平衡。時間線：2016年參與調(diào)規(guī)，調(diào)整了住宅比例2017年上海針對宅地招拍掛出臺了住宅15%自持政策2017年《上海市城市更新規(guī)劃土地實施細(xì)則》中規(guī)定了商辦自持比例，商業(yè)不低于80%，辦公不低于40%2021年實施集中供地政策，影響了土地出讓節(jié)奏2保留與保護2對于具有歷史保護價值的項目，如何在尊重當(dāng)?shù)刈匀毁Y源和文化特質(zhì)前提下平衡開發(fā)和保護、滿足規(guī)劃限制條件、實現(xiàn)修舊如舊、應(yīng)對社會輿論壓力等方面面臨較大挑戰(zhàn)。未來，風(fēng)貌保護政策在控制報批、限定拆除比例等方面將更加嚴(yán)格，對于實施主體的資金、經(jīng)驗等綜合能力提出了更高的要求。應(yīng)對挑戰(zhàn)》市場實踐探索》面對“城中村”改造的復(fù)雜利益關(guān)系和各種實際困難，市場目前還處于一種“摸著石頭過河”的階段。通過梳理目前上海進展較為順利并產(chǎn)生了一定社會影響力的項目，我們發(fā)現(xiàn)在保障項目順利落地和實現(xiàn)更大社會效益上，市場已顯現(xiàn)出以下幾大實踐探索：收益返還保障村民持續(xù)收益返還保障村民持續(xù)10014.7立充分溝通， 彈性空間許范圍內(nèi)保障保障了項目的順利落地，例如與實施主體協(xié)商合并自持指標(biāo)、調(diào)整土地指標(biāo)、推地順序等問題。新內(nèi)涵為傳統(tǒng)注入時代文化的挖掘與在徐涇蟠龍項目上，實施主體將深入挖掘當(dāng)?shù)貧v史文化的工作前置，花費3更重要的是，實施主體沒有把挖掘出來的歷史文化僅僅停留在紙面，而是將其煥新重現(xiàn)到了項目上去，例如打造了承載非遺技藝的民間興趣博物館、重現(xiàn)了蟠龍十景、“九龍一鳳”十座古橋等等。藍(lán)圖落地全程參與保障打造城市（2014多年來保持了團隊成員的穩(wěn)定。從整盤開發(fā)的角度，各部門合作梳理工作流程，把握區(qū)域發(fā)展訴求，打磨項目定位，為徐涇鎮(zhèn)打造出了一個集文化、娛樂和生活方式為一體的“江南新天地”。從規(guī)劃落地的角度，項目團隊的全程參與，保證了從前期規(guī)劃設(shè)計到后期開發(fā)實施的連貫性與一致性，有利于藍(lán)圖的最終落地。撬動區(qū)域整體價值提升，以單體項目浦東三林依托“城中村”改造實現(xiàn)了城市楔形綠地規(guī)劃的順利落地，而徐涇蟠龍項目則以5萬方古鎮(zhèn)商業(yè)和20余萬方城市公園為區(qū)域注入全新活力。因此“城中村”改造在項目本身之外，也是統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展、推動重點規(guī)劃實施及功能實現(xiàn)的重要抓手，需要以政企合力，共同促進區(qū)域整體價值提升。瑞安“城中村”發(fā)展實踐研究|17》政策演變探索》政策層面的不斷優(yōu)化，也為應(yīng)對“城中村”改造實踐中的痛點難點提出了更加細(xì)致明確的解決方2014作為城市更新的重要組成部分，“城中村”改造原則上需遵循級別更高的“城市更新”政策。對比20152021（以下簡稱《辦法》）和《上海市城市更新條例》（以下簡稱《條例》），我們可以總結(jié)出城市更新政策在主管部門、改造原則、更新主體、更新體系、土地供應(yīng)方式等五大方面發(fā)生了積極變化：更加明確化責(zé)更加明確化責(zé)《辦法》規(guī)定，市規(guī)劃國土資源主管部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)全市城市更新的日常管理工作，依法制定城市更新規(guī)劃土地實施細(xì)則，編制相關(guān)技術(shù)和管理規(guī)范，推進城市更新的實施；《條例》規(guī)定，城市更新主管部門為住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門，負(fù)責(zé)推進舊區(qū)改造、舊住房更新、“城中村”改造等城市更新相關(guān)工作，承擔(dān)城市更新項目的建設(shè)管理職責(zé)。規(guī)劃國土資源部門則組織編制城市更新指引，推進產(chǎn)業(yè)、商業(yè)商辦、市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施等城市更新相關(guān)工作，承擔(dān)城市更新有關(guān)規(guī)劃、土地管理職責(zé)。更加精細(xì)化求《條例》相較于《辦法》更加強調(diào)對于城市歷史風(fēng)貌和歷史建筑的保護保留，在開篇劃定城市更新活動的范圍中就提出“加強歷史文化保護，塑造城市特色風(fēng)貌”，并提出以用促保，新舊融合的改造原則。更加全面化能相較于《辦法》，《條例》提出國內(nèi)首創(chuàng)概念“更新統(tǒng)籌主體”，負(fù)責(zé)推動達(dá)成區(qū)域更新意愿、整合市場資源、編制區(qū)域更新方案以及統(tǒng)籌、推進更新項目的實施、以及區(qū)域現(xiàn)狀調(diào)查、區(qū)域更新意愿征詢、市場資源整合、編制區(qū)域更新方案等職責(zé)。同時，更新統(tǒng)籌主體可視情況和更新需要，被賦予參與規(guī)劃編制、實施土地前期準(zhǔn)備、配合土地供應(yīng)、統(tǒng)籌整體利益等職能。 更加明確化系《條例》規(guī)定了新的四層管理體系，分別為城市更新指引、更新行動計劃、區(qū)域更新方案與項目更新方案。 更加多樣化式《條例》第四十一條規(guī)定，城市更新土地供應(yīng)在一定條件下可以采用協(xié)議出讓的方式，進一步增強對市場主體參與更新，尤其是參與土地一級開發(fā)的吸引力。與更大層面的城市更新，上?！俺侵写濉备脑爝€涉及更多專項政策予以扶持，如免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、由各區(qū)統(tǒng)籌安排土地出讓金（除計提國家和本市有關(guān)專項資金外）、針對“城中村”改造的融資信貸支持等等，也從側(cè)面印證了當(dāng)下“城中村”改造的緊迫性和重要性。18|瑞安“城中村”發(fā)展實踐研究0303趨勢洞察“城中村”改造任重道遠(yuǎn)，無論是宏觀視角還是區(qū)域?qū)用?，?jīng)過二十余年的發(fā)展其重要程度與日俱增。新時期也為“城中村”改造賦予了新的使命，人居環(huán)境改善不再是改造的單一目標(biāo)，各大城市都需要結(jié)合自身發(fā)展愿景適應(yīng)“城中村”改造的多目標(biāo)轉(zhuǎn)變?；谡?、學(xué)術(shù)及市場熱點關(guān)注及趨勢洞察，我們總結(jié)未來“城中村”改造六大核心關(guān)注，以期對未來改造方向及優(yōu)質(zhì)社會資本的篩選形成原則指引。瑞安“城中村”發(fā)展實踐研究|1911223341122334》政策、學(xué)術(shù)、市場趨勢》2015年以來，地方層面不斷通過政策加碼，推進精細(xì)化管理，指引“城中村”改造回歸民生本質(zhì)。2020年出臺的“十四五”規(guī)劃又從上位層面對“城中村”改造原則提出新的要求。盡管“城中村”改造仍然面臨開發(fā)效益與公共利益的博弈，在政策與學(xué)界、社會力量的多重推動下，市場中已經(jīng)涌現(xiàn)出一批體現(xiàn)人文關(guān)懷、公共價值的高質(zhì)量項目。未來，伴隨城市更新階段不斷深入，我們相信更加高效、科學(xué)的機制與模式將會不斷呈現(xiàn)，以推動“城中村”改造不斷實現(xiàn)多方共贏。以經(jīng)濟與社會效益的平衡作為基以減負(fù)手段提高社會資本參與積極性，鼓勵多方共贏，是實現(xiàn)順利改造的基石1以經(jīng)濟與社會效益的平衡作為基以減負(fù)手段提高社會資本參與積極性，鼓勵多方共贏，是實現(xiàn)順利改造的基石1市場進入存量時代以低碳化城市設(shè)計、綠色建筑打造、高效綠地空間作為改造手法助力區(qū)域煥新貫徹綠色可持續(xù)理念微更新 加強歷史文化保護重現(xiàn)村落的繁榮歷史記憶，弘揚和彰顯城鄉(xiāng)魅力喚醒與煥新城鄉(xiāng)記憶文化自信 生態(tài)文明建設(shè)經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)政策共同富裕提供更大范圍的服務(wù)與消費場景提升區(qū)域吸引力，實現(xiàn)消費帶為其提供獲取穩(wěn)定長期收益的機會更關(guān)注原住民訴求與長期利益通過多方參與提升改造的落地性、實用性避免“精英式”規(guī)劃公共利益實現(xiàn)重視多方參與通過政策的強制要求，確保社會資本在“城中村”改造中履行實現(xiàn)公共利益的義務(wù)明確實現(xiàn)公共利益的方式人文環(huán)境保護以人文環(huán)境保護與傳承，與社區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、文化認(rèn)同共同作用，推動可持續(xù)發(fā)展學(xué)術(shù)注重地方社區(qū)文脈的延續(xù)20|瑞安“城中村”發(fā)展實踐研究》六大核心關(guān)注》基于對于“城中村”改造中政策、市場、學(xué)術(shù)等多維度熱點趨勢提煉，我們總結(jié)了“城中村”改造的六大核心關(guān)注。我們認(rèn)為，盡管未來的“城中村”改造將在解決現(xiàn)有難點的基礎(chǔ)上，對實施主體提出更高的要求，但其也將利好具有資質(zhì)與實力的社會資本，成為新時期下新的發(fā)展機遇。

人文歷史

城鄉(xiāng)記憶瑞安“城中村”發(fā)展實踐研究|21瑞安實踐瑞安實踐4.14.1蟠龍緣起作為“城中村”改造進入高質(zhì)量發(fā)展階段的重要呈現(xiàn)，蟠龍?zhí)斓仨椖渴巧虾！俺侵写濉?021242021長三角城市更新貢獻(xiàn)獎、LEEDGOLDV4、2020-2021等等。同時作為上?！俺侵写濉备脑斓氖痉豆こ?，自2020年展廳開放起，蟠龍?zhí)斓匾牙塾嫿哟^200組各地政府、企業(yè)、媒體參觀。利用短短5年時間，瑞安成功將原本破舊的“城中村”改顏換貌，通過探尋出古鎮(zhèn)商業(yè)與人文風(fēng)景雙引擎的撬動模式，實現(xiàn)了對于區(qū)域整體品質(zhì)、交通及吸引力的顯著提升，并且?guī)恿苏麄€西虹橋地區(qū)的規(guī)劃加速落地。讓我們抽絲剝繭，還原蟠龍村改造實踐歷程，找出其中的關(guān)鍵線索。040422|瑞安“城中村”發(fā)展實踐研究

蟠龍?zhí)斓厣虡I(yè)效果圖蟠龍薈實景圖蟠龍薈實景圖項目背景開發(fā)背景蟠龍?zhí)斓仨椖课挥谏虾Ｇ嗥謪^(qū)徐涇鎮(zhèn)，總占地面積752畝，是2014年上海首批啟動的“城中村”改造項目之一。21世紀(jì)初，在虹橋板塊高速建設(shè)的背景下，發(fā)展停滯的古鎮(zhèn)蟠龍逐漸成為城市中的“傷疤”區(qū)域，改造緊迫性強。從歷史上看，蟠龍最早可以追溯到距今1400開發(fā)挑戰(zhàn)作為上海啟動的首批城中村改造項目，瑞安面臨缺乏可借鑒經(jīng)驗的現(xiàn)實問題。由于彼時“城中村”改造的相關(guān)細(xì)則尚未完善，對于各委辦單位和實施主體來說，一切工作都需要“摸著石頭過河”。同時，從區(qū)位上看，蟠龍雖毗鄰虹橋樞紐，但

年前的隋朝時期。因水而興的蟠龍舊時商業(yè)繁盛是一個典型的江南富庶水鄉(xiāng)。21大量流動人口的涌入導(dǎo)致當(dāng)?shù)鼐幼…h(huán)境每況愈下，私搭濫建嚴(yán)重。其“臟亂差”的形象與周邊高速發(fā)展的城市環(huán)境格格不入，成為了一個典型的“城中村”，群大虹橋板塊概念尚未成熟，商業(yè)、商務(wù)氛圍都有待提升，絕對區(qū)位較遠(yuǎn)成為蟠龍改造面臨的另一大挑戰(zhàn)。加之作為上32但由于多年來缺乏有效的保護與修繕，

眾的改造呼聲強烈。市區(qū)兩級政府對此高度關(guān)注，并于2013年開始積極接洽市場主體。在一眾競爭者中，瑞安的改造方案脫穎而出，經(jīng)過多輪溝通和公開遴選，最終成為了蟠龍“城中村”改造的實施主體。古鎮(zhèn)肌理破損嚴(yán)重，文保工作成為改造中的又一大難點。此外，“城中村”改造前期拆遷投入巨大，但作為“民生工程”，如何平衡保留保護成本與開發(fā)收益、兼顧民生保障和合理利潤，成為瑞安面臨的重要難題。瑞安“城中村”發(fā)展實踐研究|23功能定位通過對城市進程和發(fā)展訴求的把握，瑞安提出了“上海前門院，江南新天地”的項目定位，在這個市郊項目上創(chuàng)新性地植入了城市輕度假生活方式和可持續(xù)社區(qū)經(jīng)營理念。如今，昔日的“城中村”已被改娛樂和生活方式為一體的“江南新天地”：23（蟠龍公園）-八大主題公園覆蓋了運動、休閑、

社交互動、家庭娛樂和親子教育等多種需求，成為了一個面向市民的大型城市公共綠地5（蟠龍?zhí)斓兀?保留和煥新古鎮(zhèn)文化印記，在歷史街區(qū)中植入城市微度假理念，創(chuàng)新地引入生活方式類業(yè)態(tài)，填補了西虹橋區(qū)域特色商業(yè)目的地的空白25（蟠龍國際住區(qū)）

中產(chǎn)等多元人口，重塑了片區(qū)發(fā)展活力作為一個“城中村”改造項目，蟠龍?zhí)斓卦诙潭虜?shù)年時間里，克服重重困難實現(xiàn)了古鎮(zhèn)喚醒、區(qū)域煥新。“規(guī)劃先行”、“高效統(tǒng)籌”、“尊重人文”、“長期主義”等關(guān)鍵詞為我們一窺蟠龍改造實踐提供了線索。蟠龍?zhí)斓卣w鳥瞰效果圖蟠龍?zhí)斓卣w鳥瞰效果圖24|瑞安“城中村”發(fā)展實踐研究開發(fā)歷程：五年*實現(xiàn)舊貌換新，推動區(qū)域整體提升年瑞安與政府開始進行合作接觸，提出“青浦前門院、上海會客廳”的新江南發(fā)展理念年3月瑞安與區(qū)政府簽署合作協(xié)議5瑞安成立蟠龍項目公司，內(nèi)部啟動年5月公園開放年4月商業(yè)開業(yè)獲得商業(yè)施工許可證動遷工作完成，第一批土地出讓金兌回第一批土地出讓合同簽訂市政道路開工建設(shè)（下半年綠地、河道相繼開工）規(guī)劃方案獲批，同年6月獲得“城中村”批復(fù)12月10月5年1月*“五年”指從2018年獲得“城中村”批復(fù)，到2023年商業(yè)部分正式交付運營蟠龍?zhí)斓厣虡I(yè)效果圖蟠龍?zhí)斓厣虡I(yè)效果圖瑞安“城中村”發(fā)展實踐研究|25瑞安實踐瑞安實踐4.24.2規(guī)劃先行——城市為愛而建上海打造“卓越的全球城市”背景下，“城中村”的改造被賦予推動區(qū)域?qū)崿F(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的使命。這一要求也與瑞安所秉承的“城市應(yīng)該為愛人和朋友而建，為我們的下一代而建”的宗旨相適應(yīng)。在開發(fā)活動本身之外，瑞安始終以可持續(xù)的眼光看待項目未來對于城市發(fā)展的影響，以領(lǐng)先的規(guī)劃理念與能力，服務(wù)城市成長、提升區(qū)域吸引：在項目定位中，以戰(zhàn)略眼光、前瞻洞察明確開發(fā)方向，匹配城市發(fā)展進程與區(qū)域訴求在規(guī)劃設(shè)計中，始終將以人為本作為前提，以創(chuàng)新能力化解開發(fā)限制，推動運營長效貫徹“以終為始”的理念，通過各部門間的同頻共建、全程參與，保障規(guī)劃的有效還原與落地，從而實現(xiàn)“一張藍(lán)圖干到底”乃至超越預(yù)期的呈現(xiàn)040426|瑞安“城中村”發(fā)展實踐研究

蟠龍?zhí)斓厣虡I(yè)效果圖戰(zhàn)略眼光：置身事內(nèi)心懷“城之大者”全局視角把握區(qū)域訴求2014年，雖然西虹橋板塊仍然處于開發(fā)早期，但大虹橋建設(shè)進入加速階段狀態(tài)。彼時，虹橋天地已經(jīng)開業(yè)，國家會展中心即將建成運營，穿越青浦的地鐵17號線開工在即，種種利好讓瑞安對于西虹橋板塊也愈加充滿信心，開始參與蟠龍改造的前期接洽。從項目開發(fā)視角，蟠龍的四至條件并不可觀，位于松澤與深海兩條高速之間，又被兩條城市綠帶所環(huán)繞，為項目對外交通帶來先天劣勢。這樣的背景下，大量的配套設(shè)施又被集

中規(guī)劃于此，對項目未來運營將造成較大挑戰(zhàn)，規(guī)劃調(diào)整也因此變得迫在眉睫。在瑞安看來，通過項目的整體規(guī)劃，帶動區(qū)域長效發(fā)展始終是其開發(fā)的首要考量。盡管蟠龍是上海認(rèn)定的風(fēng)貌古鎮(zhèn)，但其影響力卻早已逐漸落寞，如何打造新的引擎實現(xiàn)區(qū)域驅(qū)動、如何以項目服務(wù)片區(qū)整體提升，成為了瑞安核心思考的問題。經(jīng)過對于區(qū)域規(guī)劃、市場的充分研究，瑞安發(fā)現(xiàn)，雖然項目臨近虹橋

會展板塊，且周邊國際學(xué)校及高端住宅林立，但是區(qū)域卻遲遲缺乏一個能與之匹配的品質(zhì)化社區(qū)，可以為區(qū)域提供社交互動的功能。于是，“青浦前門院，虹橋會客廳”的區(qū)域定位被首次提出，瑞安希望通過打造一個綜合型社交活動目的地，提升項目外向輻射力，從而突破交通區(qū)位條件的限制，驅(qū)動區(qū)域品質(zhì)與形象提升。前沿理念平衡開發(fā)與保護結(jié)合瑞安在新天地、瑞虹新城、虹橋天地的開發(fā)經(jīng)驗，產(chǎn)生以商業(yè)為驅(qū)動的想法似乎并不困難，然而，蟠龍作為風(fēng)貌保護區(qū)，其規(guī)劃實際調(diào)整的過程卻遠(yuǎn)比想象中復(fù)雜。就功能來說，在政府看來，蟠龍應(yīng)以保護為主，繼續(xù)保留原先古鎮(zhèn)核心以居住

為主的功能，以及商住混合的肌理布局，以守住歷史的記憶。而在瑞安看來，蟠龍古鎮(zhèn)長期呈現(xiàn)本地與外地人口倒掛，老房子因缺乏維護而破敗不堪，過于呵護反倒會限制其生命力的延續(xù)，通過合理的活化反有助于對歷史的長效保護。同時，傳統(tǒng)古鎮(zhèn)肌理中商住混合的模式無論對于日照、消防或者商業(yè)價值的帶

動，都存在諸多限制，只有將住宅向外分流，使商業(yè)和住宅之間既分開又能產(chǎn)生互動，才能實現(xiàn)區(qū)域價值的最大。經(jīng)過幾輪專家會的溝通，最終達(dá)成共識，通過將古鎮(zhèn)中心轉(zhuǎn)換成商業(yè)，周邊配以低密度住宅的形式來兼顧實用性與肌理保護。瑞安“城中村”發(fā)展實踐研究|27前瞻眼光實現(xiàn)市場引領(lǐng)在明確以特色商業(yè)作為驅(qū)動后，商業(yè)的業(yè)態(tài)內(nèi)容如何定位又成為下一步工作的重點。不同于朱家角、烏鎮(zhèn)等傳統(tǒng)古鎮(zhèn)，統(tǒng)一運營的要求更考驗著開發(fā)者對于市場的戰(zhàn)略眼光。而虹橋天地、創(chuàng)智天地等過往項目的成功經(jīng)驗，也為瑞安在實現(xiàn)新興片區(qū)吸引力塑造上積累了寶貴經(jīng)驗。在蟠龍項目中，瑞安基于時間與空間的雙重視角，洞悉未來市場需求。從時代背景看，快速的城市化進程一方面持續(xù)激發(fā)著人們的集體鄉(xiāng)愁，另一方面又使得從小在城市成長起來的年輕人對傳統(tǒng)文化的認(rèn)知變得越發(fā)陌生與模糊。面對這一歷史現(xiàn)狀，瑞安希望通過對江南文化底蘊的重現(xiàn)，為彷徨的都市人群提供心靈的安頓之地，并考慮結(jié)合現(xiàn)代化的呈現(xiàn)方式，為江南文化更好地在年

輕人中傳承與復(fù)興貢獻(xiàn)一臂之力。例如在對江南“水”元素的開發(fā)上，瑞安嘗試重新連接小鎮(zhèn)、流水、人家三者日漸式微的關(guān)系，將依水而建、因水而興、以水為鄰的傳統(tǒng)理念注入項目中。蟠龍項目沿河設(shè)置的三個水埠頭、三個碼頭以及十一個親水平臺，正是希望拉近人們與水的距離，體味江南的水文化底蘊。站在區(qū)域視角，瑞安以發(fā)展的眼光看待片區(qū)價值。瑞安認(rèn)為國家會展中心投入運營必將在未來為區(qū)域帶來大量國內(nèi)外的商務(wù)人群。因此，在蟠龍的商業(yè)中，不少符合商務(wù)休閑的功能也結(jié)合項目本身的文化、自然元素進行植入。與此同時，創(chuàng)意陶瓷、古文化舞臺服裝體驗等融合當(dāng)下特質(zhì)的文化業(yè)態(tài)也不斷被引入，瑞安希望項目在還原在地文化特色同時，

也能為外國友人塑造出一張展現(xiàn)中國文化的全新時代名片。正是基于這樣的背景，瑞安立足當(dāng)下，放眼未來，一步步引發(fā)出文化（culture）、自然（nature）、煥新（future）的項目內(nèi)核，指引項目向又一個引領(lǐng)性標(biāo)桿邁進。從今天的市場反饋來看，蟠龍作為市場化古鎮(zhèn)的特質(zhì)也為其在整個長三角市場造就了不可多得的稀缺性優(yōu)勢，短短半年時間，招商率已達(dá)到65%，且其中不少都是具備跨城輻射力的調(diào)性生活方式品牌。瑞安的堅持不僅成功為提升西虹橋片區(qū)的商業(yè)品質(zhì)、完善大虹橋的商業(yè)類型助力加碼，也將為豐富長三角地區(qū)居民的休閑生活提供全新的消費體驗。蟠龍?zhí)斓厣虡I(yè)效果圖蟠龍?zhí)斓厣虡I(yè)效果圖28|瑞安“城中村”發(fā)展實踐研究》以終為始：一張藍(lán)圖干到底》從項目的規(guī)劃到落地，如何確保規(guī)劃的功能與設(shè)計的產(chǎn)品切實好用、保障規(guī)劃的還原度，是諸多政府與開發(fā)方共同關(guān)心的話題。從蟠龍的實踐中看到，其規(guī)劃方案不僅實現(xiàn)了100%的還原，甚至還可以說是超越規(guī)劃的呈現(xiàn)。而在這背后，通過運營邏輯前置，并鼓勵內(nèi)外部團隊全程共建是實現(xiàn)項目理念不斷向著高標(biāo)準(zhǔn)、可落地方向前進的核心要義。以運營邏輯指導(dǎo)設(shè)計，確保方案切實可行在瑞安的觀念中，規(guī)劃設(shè)計不應(yīng)停留在空間的藝術(shù)，而更應(yīng)注重實際問題的解負(fù)責(zé)租賃與運營的團隊就積極參與，通保障后期運營長效，以實現(xiàn)項目的長期發(fā)展與經(jīng)濟發(fā)展。在古鎮(zhèn)商業(yè)的設(shè)計階段，租賃團隊會根據(jù)最理想的租賃狀態(tài)，提前模擬出租戶品牌平面。這份平面不僅能為后期招商提供指引，在前期，它作為市場導(dǎo)向下的輸入條件，也能為設(shè)計團隊提供更清

晰的商業(yè)氛圍圖景。通過對于餐飲、娛樂、零售、文化、生活方式等業(yè)態(tài)大類項下的細(xì)分業(yè)態(tài)品牌的明確，設(shè)計師們能夠更好的匹配每個鋪位的經(jīng)營特性，優(yōu)化室內(nèi)外空間設(shè)計。例如，當(dāng)一家餐飲店的用途被具體劃定為西餐類型之后，外擺、露臺等更多符合其調(diào)性的設(shè)計細(xì)節(jié)就會被一一豐富出來，以更好的為后期成功吸引目標(biāo)品牌做足準(zhǔn)備。同樣地，規(guī)劃共建的做法不僅體現(xiàn)在在單一功能的打造上，也貫徹到了對于商業(yè)、公園、河道、住宅等功能的整盤考

量中。由于古鎮(zhèn)商業(yè)定位設(shè)計更加復(fù)雜，規(guī)劃成型也要晚于公園。當(dāng)商業(yè)的功能定位對公園運營產(chǎn)生影響時，公園設(shè)計團隊也會主動對方案進行優(yōu)化調(diào)整，以匹配商業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)整體最優(yōu)效果。在瑞安實踐中，正是各業(yè)務(wù)條線間去除籬笆與高墻的合作，確保了各部門能步伐一致，朝同樣的高標(biāo)準(zhǔn)落地目標(biāo)所努力。也正是這種鼓勵人人參與設(shè)計的模式，為激發(fā)出更多優(yōu)質(zhì)的解決方案提供可能，推動藍(lán)圖的落地發(fā)芽變?yōu)楝F(xiàn)實。以全程參與與內(nèi)外共建，確保規(guī)劃一脈相承在蟠龍項目的開發(fā)過程中，全程參與不僅體現(xiàn)在各職能團隊的全程介入，瑞安穩(wěn)定的團隊結(jié)構(gòu)也為項目規(guī)劃的一以貫之提供保障。而在瑞安的引導(dǎo)下，這一理念也延伸到了與外部咨詢方、藝術(shù)家的合作上，通過與優(yōu)質(zhì)資源實現(xiàn)合作共建，共同推動方案的高還原落地。以文化顧問單位為例，瑞安邀請了《di設(shè)計新潮》作為蟠龍項目的文化合作伙

伴。其不僅在前期文化挖掘階段參與了周密的古鎮(zhèn)踏勘梳理，也為蟠龍歷史文化在項目后續(xù)運營中活化與應(yīng)用出謀劃策，如新蟠龍十景的在地演繹、部分歷史保護建筑的命名建議等。類似的，在2014年項目公開遴選階段，瑞安總部聘請知名景觀設(shè)計事務(wù)所SASAKI，為蟠龍打造了一套整體的規(guī)劃設(shè)計和功能布局概念方案。在2017年正式簽署“城中村”

改造合作協(xié)議后，瑞安在項目公司層面再次聘請SASAKI依據(jù)此前的概念方案做更加細(xì)致落地的具體設(shè)計，真正保障了“一張藍(lán)圖干到底”。通過整合業(yè)界優(yōu)質(zhì)資源，給予不同專業(yè)力量以信任和尊重，瑞安逐步豐富了規(guī)劃的內(nèi)涵，在對規(guī)劃理念一以貫之的基礎(chǔ)上，保障了愿景的最優(yōu)呈現(xiàn)。蟠龍?zhí)斓厣虡I(yè)效果圖蟠龍?zhí)斓厣虡I(yè)效果圖瑞安“城中村”發(fā)展實踐研究|29蟠龍?zhí)斓厣虡I(yè)效果圖蟠龍?zhí)斓厣虡I(yè)效果圖以人為本：為城市雕琢匠心之禮化解劣勢，優(yōu)化商業(yè)進入體驗秉持以人為本的理念進行設(shè)計考量，始終是瑞安在項目打造過程中不變的堅持。在項目商業(yè)打造時，由于風(fēng)貌保護對車庫下挖的限制，以及距離軌交站點步行上相對較遠(yuǎn)，如何實現(xiàn)駕車及公交出行客群快速導(dǎo)入成為項目不小的挑戰(zhàn)。為最小化遠(yuǎn)距離停車及出站對于消費體驗

的影響，一系列創(chuàng)新策略被設(shè)計出來。針對開車的客群，瑞安創(chuàng)造性地提出在快速路直通設(shè)計地下車庫的出入口的方案，讓開車來的市民能夠更加便捷的到達(dá)項目，并且結(jié)合公園的打造，設(shè)置從車庫到古鎮(zhèn)的地面林蔭道，優(yōu)化水鄉(xiāng)商業(yè)氛圍的整體營造。為保障風(fēng)雨天氣的

出行體驗，團隊還對所有古鎮(zhèn)周邊的公共車庫出入通道進行了特別設(shè)計，優(yōu)化地下步行體驗。針對公交出行的客群，則是通過構(gòu)建從站點直通古鎮(zhèn)商業(yè)的人行天橋，提升游逛體驗。30|瑞安“城中村”發(fā)展實踐研究大膽突破，轉(zhuǎn)化城市低效能空間在蟠龍?zhí)斓氐捻椖糠桨钢?，“公園里的新天地”作為一種全新的產(chǎn)品理念，一度引發(fā)行業(yè)熱議——23萬方的公園重新定義戶外休閑場所，成為繼古鎮(zhèn)商業(yè)外另一大項目特色。其實，在項目開發(fā)之初，該公園原本僅是一片高架周邊的市政綠帶，不僅利用率低，還對項目造成了阻隔性。而瑞安卻以另一種眼光重新看待它，使得其中巨大的社會價值被喚醒放大。

正如蟠龍設(shè)計團隊所言：“人們對綠色有天然的向往，位于外環(huán)的‘城中村’項目和公園有天然的結(jié)合度。”秉承著統(tǒng)籌開發(fā)的理念，設(shè)計團隊聯(lián)合咨詢機構(gòu)創(chuàng)造性地提出將綠地轉(zhuǎn)變?yōu)楣珗@的構(gòu)想，試圖通過賦予綠地多元功能，服務(wù)項目在活力古鎮(zhèn)與多元社區(qū)的整體打造。在瑞安細(xì)膩的設(shè)計和政府的規(guī)劃支持下，原本的市政綠地被提質(zhì)升級為了服務(wù)市民的

人文風(fēng)景，與古鎮(zhèn)的融合越加緊密——公園不僅為片區(qū)營造出獨特的自然水鄉(xiāng)氛圍，也因其多元功能的導(dǎo)入使得年輕、親子、體育、藝術(shù)等不同客群的需求得以同時滿足。正如項目團隊所說，“希望建成的公園不僅服務(wù)蟠龍本身，也能為周邊市民提供休憩好去處，提升大家的幸福感?！边@既是瑞安打造它的初心，也是對其未來的美好祝愿。蟠龍公園效果圖蟠龍公園效果圖蟠龍公園效果圖蟠龍公園效果圖瑞安“城中村”發(fā)展實踐研究|31瑞安實踐瑞安實踐4.34.3高效統(tǒng)籌——實現(xiàn)多方共贏如何實現(xiàn)社會經(jīng)濟效益的平衡是社會資本在介入“城中村”項目時不可回避的問題。作為通過整體統(tǒng)籌實現(xiàn)多方共贏的成功實踐，我們從蟠龍經(jīng)驗中可以看到：以保障民生為前提，通過嚴(yán)控流程、彈性機制等手段，將有效提升項目落地效率；民生效益與開發(fā)效益間并不存在矛盾，通過合理配置，整體統(tǒng)籌，可以實現(xiàn)多方收益的長效共贏；區(qū)域發(fā)展提升的愿景下，“城中村”改造也離不開政府的大力支持，在風(fēng)險可控下進行適當(dāng)突破，將對改造形成強有力的推動效果040432|瑞安“城中村”發(fā)展實踐研究

蟠龍?zhí)斓厣虡I(yè)效果圖高效落地：未雨綢繆以水到渠成精準(zhǔn)測算實現(xiàn)彈性預(yù)留對于地方政府而言，找到一個“靠譜”的實施主體意味著“城中村”改造工作的事半功倍。這種“靠譜”不僅體現(xiàn)在它需要擁有足夠的資金實力，還體現(xiàn)在它能夠保障改造工作按時按質(zhì)高效落地。上海“城中村”改造采用的是一二級聯(lián)動的開發(fā)方式，涉及到巨額的前期資金投入和后期土地出讓金返還，因此在成本測算上需要做到充分預(yù)估。為確保財務(wù)測算的嚴(yán)謹(jǐn)性，瑞安團隊對政策進行了深入研究，理清成本條目，并匯總成為了一個工作量清單，列明了瑞安從一級嚴(yán)控周期保障實施進度此外，“城中村”改造周期長，沉淀的資金量巨大，為保證前期測算的真正落地和改造工作的如期完成，需要對項目周期實施嚴(yán)格把控。在項目公司成立到“城中村”項目正式獲批的一年時間里（2017520186），蟠龍項目團隊利用這個空檔期按照時間節(jié)點倒排工期，梳理清楚了從前期方案報批到后期建設(shè)運營等各項工作的完整脈絡(luò)，做到了挖渠引水，水到渠成。例如在做河道方案報批時，項目團隊關(guān)注到了《上海市城市總體規(guī)劃(2017-2035)》中提出的“水系平衡”要求，因此提前摸排了整個西虹

土地整理到二級開發(fā)的所有需要承擔(dān)的成本及合規(guī)注意事項，為后續(xù)與政府的磋商工作打下了良好基礎(chǔ)。例如在動遷安置資金準(zhǔn)備上，共摸排到了200余戶動遷戶，并對綠化、水道、公共路網(wǎng)等配套建設(shè)工作的資金投入進行了預(yù)估，最后預(yù)留了40億的動遷資金預(yù)算，保證了充足的資金量能應(yīng)對突發(fā)情況。同時，為確保測算的合理性和可行性，項目團隊提前介入，由各專業(yè)條線負(fù)責(zé)人對測算內(nèi)容和結(jié)果進行更細(xì)致的分析和調(diào)整。橋區(qū)域的河道，預(yù)估未來約3,000平方米的新開河道大概率會劃歸在蟠龍項目的改造范圍內(nèi)，并提前將改造方案上報給了相關(guān)部門，做到了思則有備。2020年12月底，由蟠龍項目負(fù)責(zé)配建的5條市政道路全部竣工，3萬平方米河道整治和生態(tài)修復(fù)如期完成。2022年，古鎮(zhèn)商業(yè)也將如期呈現(xiàn)，通過對周期的嚴(yán)格把控，瑞安僅用五年時間，完成了片區(qū)整體提質(zhì)升級，為“城中村”改造如何實現(xiàn)社會效益給出了瑞安的答案。瑞安“城中村”發(fā)展實踐研究|33》實現(xiàn)共贏：回歸“城中村”民生本質(zhì)》“城中村”改造究其本質(zhì)不應(yīng)該是一個單純的商業(yè)項目，通過多方合力，蟠龍?zhí)斓赜行ПＵ狭恕俺侵写濉备脑斓拿裆举|(zhì)，并推動區(qū)域愿景不斷實現(xiàn)。就近安置提升居住品質(zhì)村民們被就近安置在改造范圍東北角的蟠龍馨怡家苑。相較于原來逼仄擁擠的老屋，村民們住進了寬敞明亮的精裝修房，居住品質(zhì)得到了明顯提升。未來他們只需步行數(shù)分鐘即可重返改造煥新后的“蟠龍故里”。這種就近安置的方式，保留了原住民與地域間的情感聯(lián)系，更是讓村民們能更加便利地享受改造成果。收益分成確保民生長效通過收益分成和物業(yè)代運營，項目還最大程度地保障了村民們享有獲得長期收益的能力。在收益分成上，代表村民利益的村集體不僅能獲得住宅銷售分紅，未來也將獲得蟠龍?zhí)斓?10%，同時項目內(nèi)部的4千方藝術(shù)精品酒店產(chǎn)權(quán)及全部租金收入也劃歸為村集體所有。在此基礎(chǔ)上，蟠龍項目還采取梯級分成的方式，有助于保障村民的更優(yōu)權(quán)益?；谇捌诹己玫臏贤ê献麝P(guān)系，村集體決定將精品酒店交由瑞安代運營。在酒店招商上，瑞安不負(fù)眾望地與希臘天然生活方式品牌COCO-MAT達(dá)成合作協(xié)議，引入了該品牌的亞洲首家酒店產(chǎn)品，這不僅提升了蟠龍項目的整體品質(zhì)，也更好地回應(yīng)了村民的信任，實現(xiàn)了雙方共贏。多方合力推動愿景實現(xiàn)在自身的努力之外，蟠龍項目的快速推動當(dāng)然也離不開政府層面的支持，而這份支持不僅來源于政府對于區(qū)域提升的決心，也建立在對企業(yè)良好的信任基礎(chǔ)之上。2008年，在“長三角一體化”作為國家意志寫入中央文件背景下，位于青浦區(qū)的西虹橋板塊作為虹橋商務(wù)區(qū)的重要組成部分和國家會展中心所在地，迎來了重大發(fā)展機遇。然而，板塊內(nèi)的“城中村”卻成為了制約區(qū)域發(fā)展的“痼疾”。對于區(qū)政府而言，“城中村”改造不僅是改善群眾居住環(huán)境、生活條件的民生工程，更是提升區(qū)域形象、推動區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略需要。因此在前期接洽“城中村”改造的意向合作單位時，區(qū)政府表現(xiàn)得非常謹(jǐn)慎，并且對潛在合作對象的綜合實力有所期待。盡管在蟠龍項目前，青浦政府與瑞安并未有過合作基礎(chǔ)，但是對武漢天地、佛山嶺南天地等一系列平地而起的地標(biāo)項目卻早有耳聞。瑞安強大的規(guī)劃能力及兌現(xiàn)能力不僅成功保障了方案的落地和區(qū)域愿景的實現(xiàn)，也幫助其一次次贏得了良好的市場口碑。秉持著對區(qū)域提升的共同目標(biāo)和高標(biāo)準(zhǔn)落地的預(yù)期，政企雙方達(dá)成了良好的合作共識，為后續(xù)改造工作的推進打下了堅實的基礎(chǔ)。蟠龍從簽訂合作協(xié)議到完成最后一戶拆遷僅花了短短2年時間，與其他的項目相比，體現(xiàn)出區(qū)政府強力的期望與訴求。項目打造過程中，當(dāng)遇到需跨部門解決的問題時，會由重大項目工作領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭各部門研究解決，切實提高辦事效率。由于瑞安在蟠龍之前從未接觸過公益性項目，對于項目中綠地等公益蟠龍項目的實踐經(jīng)驗表明，政企雙方基于信任和共同愿景，在“城中村”改造中合力攻堅，將大大助力改造的順利推進，保障區(qū)域愿景的快速實現(xiàn)。34|瑞安“城中村”發(fā)展實踐研究瑞安實踐瑞安實踐4.44.4尊重人文——延續(xù)歷史記憶伴隨“城中村”改造進入新階段，政府與學(xué)界也對市場主體提出了注重區(qū)域人文與歷史記憶保護的新要求。而在現(xiàn)實中，社會資本對于文化價值的認(rèn)知不足常常會使改造陷入千鎮(zhèn)一面的偽文化局面。在蟠龍項目中，瑞安以可持續(xù)的眼光審視文脈的傳承與未來生活的關(guān)系，通過創(chuàng)新策略嘗試，延續(xù)蟠龍所代表的江南文化內(nèi)涵，為引領(lǐng)上海的國際化生活方式注入了一抹新的色彩：04蟠龍?zhí)斓厣虡I(yè)效果圖04

瑞安“城中村”發(fā)展實踐研究|35文化挖掘：蟠龍豈止300年從文化挖掘到歷史續(xù)寫尊重在地文脈是瑞安秉持的一項基本原則，也是其與眾不同的優(yōu)勢所在?！坝洃浿畜待堄幸蛔浅４蟮蔫F鈡，小時候大家都圍著鐵鈡玩?！保@是在一次訪談中，瑞安團隊從當(dāng)?shù)乩先丝谥辛私獾降捏待垺１M管在初次踏勘時，蟠龍的古鎮(zhèn)建筑并不比典型的古鎮(zhèn)來的精致，但這些從地方老人口中的故事更加堅定了瑞安團隊傳承蟠龍文化的決心。在隨后的資料查閱中，團隊第一次從《盤龍鎮(zhèn)志》的古籍中了解到蟠龍近300年的歷史，經(jīng)過之后更深入的訪談，又驚喜的發(fā)現(xiàn)蟠龍真正的歷史可以追溯到1400多年前的隋唐時期，悠久的歷史積淀更是加深了瑞安在挖掘蟠龍歷史、保護蟠龍文化方面的決心。由此，瑞安展開了為期3年的文化挖掘

工作，不僅請來30余位來自文旅局、規(guī)劃局、博物館等的專家學(xué)者，對于蟠龍的人文、風(fēng)貌、名人故事進行深入的了解，還利用網(wǎng)絡(luò)直播與社交媒體等手段，將與各界專家的探討分享出去，讓更多人開始關(guān)注古鎮(zhèn)復(fù)興，關(guān)注“城中村”中所蘊含的城市記憶。經(jīng)過兩年的醞釀，2020年，《蟠龍新志》——一本回溯蟠龍歷史與還原蟠龍人文民俗風(fēng)貌和趣味傳說的讀本，由瑞安與上海三聯(lián)書店出版社合作出版。該書不僅全面考證解讀了蟠龍的建筑、歷史與風(fēng)土人情，為外界了解上海所擁有的“江南文化”一面還原了樣本，也為項目設(shè)計中對于歷史場景與內(nèi)容的還原與再創(chuàng)造提供了藍(lán)本。秉持“以史為終”的思路，通過重新梳理蟠龍散落的歷史元

素，瑞安將原本已經(jīng)破損的古鎮(zhèn)脈絡(luò)重新鏈接起來。在對五十二處歷史建筑保護性修復(fù)的基礎(chǔ)上，瑞安還通過對歷史故事的挖掘和重新解讀，除保留的香花橋和鳳來橋外，新建八座仿古橋，致敬傳說中的“九龍一鳳”；并結(jié)合項目現(xiàn)代的景觀設(shè)計需求及典籍中的蟠龍十景打造了“新蟠龍十景”，為現(xiàn)代人重現(xiàn)了這個獨具魅力的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)。目前，瑞安關(guān)于蟠龍的第二本出版物《上海蟠龍?zhí)斓亍芬苍诨I備之中，該書以項目規(guī)劃三大核心——“Culture、Nature、Future”解讀項目打造中的規(guī)劃理念與設(shè)計內(nèi)涵，書寫新時代下蟠龍關(guān)于新江南生活的主張。36|瑞安“城中村”發(fā)展實踐研究文化煥新：延續(xù)一種生活方式蟠龍在開發(fā)進程中貫穿文化保護與煥新策略。蟠龍?zhí)斓丶韧暾Ａ袅耸纸窒锔窬郑€原了這個江南商業(yè)古鎮(zhèn)的歷史風(fēng)貌，也通過賦予這片古老空間新的內(nèi)涵，解答了關(guān)于如何延續(xù)水鄉(xiāng)傳統(tǒng)生活方式這一命題。以水為神，作為構(gòu)成江南水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)的獨特要素，水在傳統(tǒng)江南生活中占據(jù)了重要地位，它不僅是迎來送往的交通載體，也是枕水而居的人們洗衣、淘米，閑聊家長里短的重要空間。在蟠龍?zhí)斓?，瑞安期望重新喚起人與水的江南記憶，因此瑞安不僅在空間層面沿河設(shè)置了數(shù)個

埠頭、碼頭和親水空間以拉近人與水的距離，還將游船、水上咖啡、下午茶、晚宴、水上集市等水上生活方式注入其中，在延續(xù)河道傳統(tǒng)功能的同時，也賦予了它新時代的生活場景。以建筑為韻，通過前期的踏勘和對大量歷史文獻(xiàn)、照片的研究，修復(fù)團隊對蟠龍?zhí)斓仄邨潅鹘y(tǒng)古宅進行了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋Ｗo性修復(fù)和推測性復(fù)原。但古建筑的故事遠(yuǎn)不止于修復(fù)，瑞安希望將“當(dāng)代生活場景置于古老的空間容器中”。在程家祠堂的改造中，瑞安基于場地原先作為祖先崇拜場所的基礎(chǔ)，將其轉(zhuǎn)變?yōu)榛槎Y慶典

舉辦地，而其他六棟古宅也將被規(guī)劃為文創(chuàng)店、茶館、民間博物館等文化體驗類業(yè)態(tài)，成為蟠龍歷史文化煥新的代表和展示蟠龍歷史的重要文化活動場所。通過文化煥新，蟠龍?zhí)斓亍靶夼f如舊”，六廣場、七廊、八庭、九園、十橋十景的蟠龍全景圖。并且以“舊瓶裝新酒”，在載體修復(fù)與重現(xiàn)的基礎(chǔ)上為其注入全新的活動與內(nèi)容，續(xù)寫了一篇新舊交融的江南故事。瑞安“城中村”發(fā)展實踐研究|37》文化重塑：再赴蟠龍》在瑞安看來，對于文化的重塑并不在于生造古董。如何在尊重歷史肌理的基礎(chǔ)上，使城市記憶可以與現(xiàn)在、未來更好的交織，讓在地文化也能成為彰顯上海國際生活方式的一部分，是瑞安從打造第一個新天地項目開始就一直尊崇的價值理念。而在蟠龍實踐中，更多手法的全新嘗試也被運用其中。場景打造：拒絕一味仿古，以“解剖性思維”實現(xiàn)文化喚醒就場景打造而言，瑞安希望基于對傳統(tǒng)文化的充分積累消化，實現(xiàn)文化精髓的提煉，并在此基礎(chǔ)上注入與時俱進的新元素，從而推動文化喚醒。在營造商業(yè)主街時，木構(gòu)建筑作為傳統(tǒng)江南的標(biāo)簽之一，特色明顯，但是由于其門窗面積小的特點，在營造商業(yè)主街時，實際并不適用商業(yè)展示的要求，為應(yīng)對這一問題，瑞安在建筑設(shè)計時特意將最出彩的木桁架部分作為櫥蟠龍?zhí)斓厣虡I(yè)效果圖在傳統(tǒng)的建筑語言與工藝等外在元素之外，對于在地文化神韻與精神的傳承也更加被瑞安所關(guān)注。在蟠龍項目中，蟠龍雅集作為人文社交平臺被策劃出來，通過邀請文化界大師，定期舉辦煮茶論道、評彈演奏、傳統(tǒng)舞蹈、雅音唱誦等活動，使當(dāng)代觀眾能與傳統(tǒng)江南生活發(fā)生對話。而江南詩興也因公園與古鎮(zhèn)的融合而更加激發(fā)，從自然農(nóng)場、公園露營、草地節(jié)事到室內(nèi)外交融的居住體驗，無不彰顯瑞安對于江南文化所蘊含的自蟠龍?zhí)斓厣虡I(yè)效果圖38|瑞安“城中村”發(fā)展實踐研究

然清新、享受天倫的生活狀態(tài)的提煉與追尋。除了線下的蟠龍雅集外，蟠龍的文化喚醒策略在實施過程中還包括線上的蟠龍文化傳播、走訪蟠龍原住民系列主題片、蟠食集等蟠龍古早在地美食復(fù)刻紀(jì)錄片、蟠龍二十四節(jié)氣非遺內(nèi)容科普等。同時，蟠龍美術(shù)館、體育館、商業(yè)中心和酒店等運用了新江南主義設(shè)計語言的現(xiàn)代建筑，也是向當(dāng)代人闡述摩登江南的最好詮釋。 合作與招商：比起“高大上”，更關(guān)注文化價值創(chuàng)新與傳遞就合作與招商而言，如何使文化價值更好的創(chuàng)新與延續(xù)傳遞也是重要的出發(fā)點。不同于傳統(tǒng)項目追求標(biāo)準(zhǔn)化、高端化的品牌招商，美術(shù)館、陶藝文化機構(gòu)、兒童營地教育、自然美學(xué)風(fēng)格酒店等與項目氣質(zhì)貼合的生活方式業(yè)態(tài)被引入進來，并給予部分非盈利性業(yè)態(tài)適當(dāng)補貼（例如余德耀美術(shù)館），以反哺文化保育的相關(guān)內(nèi)容。通過在歷史街區(qū)上承載富有

當(dāng)代內(nèi)涵的文化內(nèi)容，實現(xiàn)蟠龍文化的延續(xù)與再造。與此同時，鼓勵本土文化的理念也在項目全程中不斷踐行。為實現(xiàn)對于江南文化更好的詮釋，參與共建蟠龍?zhí)斓氐牟粌H有江南本土的建筑師、設(shè)計師，也有國際視野的90后新銳藝術(shù)家參與建筑設(shè)計與《蟠龍新志》插畫的創(chuàng)作。除此之外，瑞安還以出生江南的年輕舞蹈藝術(shù)家朱潔靜、王佳俊作為項

目文化大使，向年輕人傳遞文化理念。不同的“蟠龍人”從不同角度向大家詮釋了他們對新江南文化的理解，共同推動“江南文化”的復(fù)興。未來，瑞安還將為本土品牌打造專屬博物館，展示文化技瑞安“城中村”發(fā)展實踐研究|39瑞安實踐瑞安實踐4.54.5長期主義——踐行可持續(xù)發(fā)展無論是為愛而建的規(guī)劃理念、經(jīng)濟社會價值的多方統(tǒng)籌，還是歷史文化的延續(xù)保存，蟠龍實踐的每一步中都滲透著瑞安長期主義的價值深耕，以及對于可持續(xù)發(fā)展的不斷實踐。對比瑞安企業(yè)與“城中村”改造的特質(zhì)，我們可以發(fā)現(xiàn)一種雙向契合：瑞安重運營、重品質(zhì)的長期主義理念符合“城中村”改善民生、實現(xiàn)區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展的愿景目標(biāo)“城中村”長周期的特征也為瑞安充分發(fā)揮其匠心精神、塑造價值理念提供了難得的土壤未來，我們有理由相信，瑞安將始終站在城市發(fā)展視角，以作品雕琢的態(tài)度，不斷助力城市發(fā)展中階段問題與新生需求的創(chuàng)新解決。040440|瑞安“城中村”發(fā)展實踐研究

蟠龍?zhí)斓厣虡I(yè)效果圖示范打造：與城市共成長1990s城市化進程加速市民生活方式升級新天地1990s城市化進程加速市民生活方式升級新天地2010s城市向外拓展長三角一體化發(fā)展作為一家秉持長期主義價值觀的企業(yè)，瑞安始終堅持將眼光置于開發(fā)本身之外，探求以項目為起點，推動城市的長效發(fā)展。細(xì)數(shù)其打造的項目，從上世紀(jì)90年代，伴隨上海進入再城市化階段與市民生2010s城市向外拓展長三角一體化發(fā)展中產(chǎn)微度假興起2015-土地進入存量時代蟠龍?zhí)斓睾鐦蛱斓鼗罘绞缴壎蛟斓男绿斓?，?010年代，在城市向外拓展機遇下、適應(yīng)長三角一體化發(fā)展而崛起的虹橋天地，再到土地進入存量時代，適應(yīng)中產(chǎn)微度假模式而造就的蟠龍?zhí)斓?，瑞安始終以項目契合城市發(fā)展，通過定制化的作品呈現(xiàn)，服務(wù)不同階段中產(chǎn)微度假興起2015-土地進入存量時代蟠龍?zhí)斓睾鐦蛱斓亻L期主義之外，“可持續(xù)”也是瑞安城市更新理念項下的重要原則。這一開發(fā)特點植根于瑞安“成為卓越可持續(xù)城市社區(qū)的先鋒”的企業(yè)發(fā)展愿景，也與企業(yè)所秉持的社會責(zé)任感息息相關(guān)。具體實踐中，在滿足行業(yè)領(lǐng)先的綠色建筑要求基礎(chǔ)上，瑞安在2030“5C可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略”中也強調(diào)以環(huán)境、社區(qū)、文化、關(guān)愛和企業(yè)管治為戰(zhàn)略重點。在城市更新項目上，瑞安尤其注重環(huán)境、社區(qū)和文化三個層面的可持續(xù)，通過富有特色的城市空間與地標(biāo)打造，積極推動實現(xiàn)可持續(xù)的城市生活、充滿活力的社區(qū)創(chuàng)建、當(dāng)?shù)匚幕膫鞒信c煥新，探索長三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展的實踐之路。從企業(yè)基因與理念出發(fā)，團隊精耕細(xì)作、匠心雕琢，塑造了今天的蟠龍標(biāo)桿，市場也更有理由期待項目全面建成開放后，將成為又一個城市目的地。

?續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略瑞安5C可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略瑞安“城中村”發(fā)展實踐研究|41蟠龍模式總結(jié)全程共建參與，多方合力共贏保障民生為本，嚴(yán)控流程周期區(qū)域統(tǒng)籌開發(fā)，運營思維導(dǎo)向堅持人本體驗，塑造活力中心貫徹以終為始，運營指導(dǎo)開發(fā)鑒與參考?！鞍似灼难芯砍晌覀兲釤捒偨Y(jié)了蟠龍模式的鑒與參考。42|瑞安“城中村”發(fā)展實踐研究05未來展望上?！俺侵写濉卑l(fā)展道阻且長，各地項目中周期長、難度大、利益主體錯綜復(fù)雜、拆遷談判推全程參與、周期把控，在五年時間內(nèi)實現(xiàn)項目落地，成功撬動西虹橋片區(qū)整體提速發(fā)展，還通過規(guī)劃共建、文化挖掘與重塑，使得區(qū)域魅力重新煥活。在把握民生本質(zhì)基礎(chǔ)上，為市場打造出一個延續(xù)人文歷史、尊重城鄉(xiāng)記憶、兼顧社會經(jīng)濟與生態(tài)可持續(xù)的示范樣本。展望未來，我們認(rèn)為未來“城中村”改造應(yīng)與長期主義相適配。結(jié)合蟠龍經(jīng)驗，“城中村”民生為本、周期長、一二級聯(lián)動的特點，與瑞安所踐行的人本與可持續(xù)理念、片區(qū)開發(fā)模式，有著天然的契合度。20余年的城市更新經(jīng)驗為瑞安在尊重文脈、社區(qū)營造、價值重塑上積累了豐富獨到的見解，一次次定制化項目的成功呈現(xiàn)也是對其創(chuàng)新能力的不斷肯定，而蟠龍項目的落地經(jīng)驗更是對其綜合實力的一次成功驗證。新時期，“城中村”改造作為存量時代下推動城市進程的新模式，也將成為下一步瑞安所重點關(guān)注的服務(wù)領(lǐng)域。與此同時，“城中村”改造的紓困也離不開政府的引導(dǎo)和政策的支持。未來在政策層面，還有待進一步完善頂層設(shè)計，通過各部門間統(tǒng)籌、完善標(biāo)準(zhǔn)化流程，真正解決“城中村”難題。同時，各級政府的全局視野與靈活調(diào)度，亦是保障社會效益與經(jīng)濟效益雙贏的壓艙石。通過秉持長期主義的參與主體與“城中村”相互成就，我們相信其將引領(lǐng)中國“城中村”改造進入一個可持續(xù)發(fā)展的新階段！瑞安“城中村”發(fā)展實踐研 |43參考文獻(xiàn),吳雅馨,嚴(yán)雅琦.集體土地租賃住房發(fā)展：政策供給何以失靈——來自北上廣深的觀察與思考[J].,2021,45(10):89-94+109.杜咸月,畢凌嵐,吳瑩婕.“市井活”的城中村更新策略探討——以深圳市南頭古城為例[C]//面向高質(zhì)量發(fā)展的空間——2021中國城市規(guī)劃年會論文集（02）.,2021:1436-1445.DOI:10.26914/kihy.2021.029691.,,,,.城中村可持續(xù)更新路徑探索——以長沙后湖黃鶴村為例[J].熱帶地理,2021,41(03):461-471.DOI:10.13284/ki.rddl.003345.袁定歡,黃小琦,鮑海君,林文億.深圳市城中村改造政策主題及演變過程分析——2009-2019年政策文本分析[J].城市規(guī),2021,45(02):92-98.,,梁印龍.城市更新困局下的實施模式轉(zhuǎn)型:基于空間治理的視角[J].城,2020(03):41-47.DOI:10.16361/j.upf.202003004.,,,,,郝柘.開發(fā)商義務(wù)的演進與實踐:以深圳城市更[J].,2019,26(09):62-68.,.土地改革、住房保障與城鄉(xiāng)轉(zhuǎn)——集體土地建設(shè)租賃住房改革的機[J].,2019,43(09):53-60.劉強,王勇,周凱琦.逆轉(zhuǎn)與嬗變:城中村認(rèn)知與改造研究演進[J].現(xiàn)代城市研,2019(08):41-48..:城市社區(qū)治理的安全閥[J].新視野,2019(02):109-115.李蕾蕾,任珺.城中村遺產(chǎn)價值——公共地理學(xué)視角與深圳案例[J].人文地理,2017,32(05):33-39+88.DOI:10.13959/j.issn.1003-2398.2017.05.005..城中村改造:一項系統(tǒng)的新型城[J].,2017(10):84-89.DOI:10.13644/31-1112.2