南京歸云堂項(xiàng)目定位與物業(yè)發(fā)展建議-

歸云堂項(xiàng)目定位與物業(yè)發(fā)展建議垠坤觀點(diǎn)縱向思維對應(yīng)互動梯式思考：本案城市時代機(jī)會消費(fèi)者類比研究本案不是一個普通樓盤的地位整個城市的發(fā)展趨勢將直接影響本案的發(fā)展時代機(jī)會將創(chuàng)造本案的發(fā)展空間消費(fèi)者是本案支撐點(diǎn)類比研究會提示關(guān)于項(xiàng)目的精準(zhǔn)思路研究課題我們是誰？[結(jié)合地塊的屬性研究，給予本案充分的認(rèn)識和挖掘]我們賣給誰？[鎖定本案目標(biāo)客戶群，進(jìn)行準(zhǔn)確的目標(biāo)市場劃分和生活形態(tài)描述]我們怎樣去做？[從戰(zhàn)略和市場的高度，賦予本案獨(dú)特的個性生活氣質(zhì)]我們?nèi)绾瓮苿樱縖以組合式攻擊體系，確保市場和品牌的雙贏]項(xiàng)目研判地處戴家巷曲里彎處的歸云堂出讓面積7000㎡，其中：A區(qū)占地約3900㎡，容積率<0.3，限高9mB區(qū)占地約2640㎡，容積率<1.6，限高18m項(xiàng)目簡況項(xiàng)目研判[地塊成本]成本決定本案只能建造城市高端物業(yè)地塊成本2600萬，樓面地價達(dá)到4864元/㎡項(xiàng)目研判[SWOT]S（優(yōu)勢）地處中心城區(qū)，大區(qū)位易于獲得認(rèn)同；地塊側(cè)邊的文物資源和對面的城墻資源，地塊本身歸云堂的禪宗淵源，使地塊的文脈極為深厚；袖珍型的規(guī)模，較短的銷售周期，會較好的化解來自市場的周期性風(fēng)險；因?yàn)橄∪倍鹳F的身份感，會極大的提高產(chǎn)品的附加價值；有文化的東方別墅成為思考方向之一W（劣勢）外部環(huán)境十分陳舊，周圍居民收入較低，生活形態(tài)較為低下；道路屬社區(qū)搜集道路，十分狹窄，車行交通不暢；周邊配套屬于基本滿足型，缺乏成規(guī)模社區(qū)配套；外部缺乏稀缺性既有資源，如名山、麗水、公園或人文環(huán)境等項(xiàng)目研判[SWOT]操作中對自我創(chuàng)造能力的要求將空前的高O（機(jī)會）南京樓市的持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展帶來的消費(fèi)市場的信心；經(jīng)濟(jì)發(fā)展高收入人群基數(shù)的不斷擴(kuò)大；稀缺的城區(qū)別墅是目前許多不愿離開城市中心區(qū)的高收入人群尋覓的對象；產(chǎn)品自身創(chuàng)造的價值正成為房市的一把利器。項(xiàng)目研判[SWOT]用產(chǎn)品創(chuàng)造市場機(jī)會以迎合高收入群體的需求T（威脅脅）缺乏稀缺缺性環(huán)境境資源將將帶給項(xiàng)項(xiàng)目很大大的市場場風(fēng)險；；來自各方方面對南南京房價價持續(xù)走走高的負(fù)負(fù)面影響響，將直直接影響響高端物物業(yè)的價價格走勢勢；發(fā)展商的的操盤能能力將面面臨比較較嚴(yán)峻的的考驗(yàn)；；項(xiàng)目研判判[SWOT]在沒有市市場的地地方，做做出市場場并將機(jī)機(jī)會最大大化因此，我我們通過創(chuàng)造造產(chǎn)品價價值，創(chuàng)創(chuàng)造市場場機(jī)會和和客戶價價值，獲獲得市場場認(rèn)同，，將成為為本案的的基本操操作思路路之一借助經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)豐富的的專業(yè)化化操作團(tuán)團(tuán)隊(duì)營造造稀缺性性產(chǎn)品，，通過環(huán)環(huán)境再造造、廣告告包裝等等手段弱弱化劣勢勢，降低低風(fēng)險，，減弱威威脅。城市別墅墅類比研研判城市別墅墅認(rèn)知位于城市市中心區(qū)區(qū)（老城城區(qū)）不超過3層的地地面住宅宅擁有獨(dú)特特的景觀觀資源，，如獨(dú)占占性山水水等交通比較較便利，，與交通通干道距距離一般般在500米及及以上城市別墅墅發(fā)展南京最早早的城市市別墅當(dāng)當(dāng)屬頤和和路、寧寧海路一一帶的民民國公館館，現(xiàn)在在來看，，他們最最吸引人人的反而而是那種種積淀已已久的人人文氛圍圍。月牙湖和和玄武湖湖的沿湖湖別墅是是南京較較成規(guī)模模的城市市別墅群群，便利利的交通通、無可可替代的的山水城城林資源源和高尚尚的板塊塊形象是是其大受受歡迎的的主要原原因。近期開發(fā)發(fā)的位于于莫愁湖湖畔的金金基唐城城樸園和和烏龍?zhí)短哆叺挠^觀園翔龍龍，也是是較受歡歡迎的城城市別墅墅的代表表。觀云翔龍龍金基唐城城月牙湖別別墅歸云堂代表案例例項(xiàng)目名稱

位置

建筑量體

產(chǎn)品

推案時機(jī)

目前狀況

月牙湖邊別墅群

苜蓿園大街近萬平米單體、雙拼，單套300平米左右98年前后二手房市場價值600萬左右一套觀園翔龍廣州路8500平米聯(lián)排、躍層公寓2004年未開盤，40套已登記200人金基唐城漢中門大街60套聯(lián)排、普通公寓2003年售完類比態(tài)勢勢研究企業(yè)品牌區(qū)位關(guān)系成本比較優(yōu)勢月牙湖邊品牌優(yōu)勢當(dāng)年首席高尚居住區(qū)很低的地價成本山水城林、板塊環(huán)境與地位金基唐城品牌優(yōu)勢莫愁湖邊較低的地價成本稀有湖景、交通便利觀園翔龍首善之區(qū)烏龍?zhí)哆呡^低的地價成本稀有水景、交通便利本案外行進(jìn)入型企業(yè)首善之區(qū)被貧民區(qū)包圍的腹地很高的地價成本缺乏傳統(tǒng)別墅的基本資源本項(xiàng)目自自身質(zhì)素素較低，，缺乏傳傳統(tǒng)別墅墅應(yīng)有的的自然資資源，因因而原創(chuàng)創(chuàng)性的資資源不足足這就要求求我們必必須從一一個全新新的角度度來理解解本地塊塊的屬性性以一種革革命性的的理念來來創(chuàng)造一一種城市市別墅的的另類價價值結(jié)論消費(fèi)者者研研判目標(biāo)市場場本案的目目標(biāo)市場場將以創(chuàng)創(chuàng)造市場場為主力力并帶動極極少量的的投資市市場。以產(chǎn)品價價值創(chuàng)造造客戶價價值，產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新新帶動市市場創(chuàng)新新目標(biāo)市場場南京10多萬的的高收入入人群將將成為我我們研究究的重點(diǎn)點(diǎn)客戶特征征身價在500萬萬元以上上，年收收入在30萬元元以上的的朝陽產(chǎn)產(chǎn)業(yè)從業(yè)業(yè)者，如如IT業(yè)業(yè)、旅游游業(yè)、外外貿(mào)業(yè)等等收入客戶特征征家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)38—45歲之之間的三三口之家家子女接受受中學(xué)大大學(xué)教育育，部分分已離巢巢客戶特征征淡泊不喜喜張揚(yáng)，，精深內(nèi)內(nèi)斂涵養(yǎng)因此，在在未來的的戰(zhàn)略中中，我們們將以：市場創(chuàng)新新型的產(chǎn)產(chǎn)品和個個性化生生活的營營造提升本案案的整體體質(zhì)素和和生活品品質(zhì)借以轉(zhuǎn)移移地塊資資源價值值嚴(yán)重弱弱勢和地地價帶來來的高風(fēng)風(fēng)險我們的戰(zhàn)戰(zhàn)略主題題思想為南京城城市造一一張高端端物業(yè)的的代表名名片以革命性性的理念念來創(chuàng)造造一種城城市別墅墅的另類類價值以高科技技和實(shí)驗(yàn)驗(yàn)性實(shí)現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品價價值的完完全再造造營銷概念念我們要締締造走在時代代前列的的帶有實(shí)驗(yàn)驗(yàn)性質(zhì)的的又具有恒恒久價值值的在南京絕絕無僅有有的城市別墅墅它是市心居住住，卻可享受受到郊區(qū)區(qū)森林的的新鮮空空氣實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程操操控家電、、啟動家庭庭安防設(shè)施施的智能化化管理還引入智能能開關(guān)和智智能遙控器器等設(shè)備用戶不在家家中可以利利用紅外遙遙控器對家家電和電源源進(jìn)行控制制實(shí)現(xiàn)“網(wǎng)絡(luò)絡(luò)家庭”夢夢想高科技、高高品質(zhì)的建建筑空間南京第一個個模擬全智智能住宅它是它是最新技術(shù)、、最新材料料的產(chǎn)品運(yùn)運(yùn)用讓你告別空空調(diào)的冷暖暖時代而舒舒適居住因此，我們們希望它的居住體體驗(yàn)是前所所未有的，，但它的外外形又是極極其不張揚(yáng)揚(yáng)的不但要擁有有自己獨(dú)特特的建筑符符號，同時時還要有深深厚的歷史史沉淀和文文脈底蘊(yùn)——前者通通過高科技技來創(chuàng)造——后者就就要依托于于文脈來實(shí)實(shí)現(xiàn)文脈是關(guān)于建筑筑的原點(diǎn)是產(chǎn)品不可可放棄的元元素是代表產(chǎn)品品個性的某某種精神文脈探尋，，追憶歸云云堂……歸云堂，一一個意味深深遠(yuǎn)的地名名，必然有有它的文脈脈溯源所在在。禪堂，古稱稱僧堂或云云堂，與佛佛殿、法堂堂同為禪宗宗叢林的主主要堂宇，，禪僧晝夜夜于此行道道。清代有廟，，稱歸云堂堂。巷以廟廟名。因此此歸云堂名名沿用至今今……………….有點(diǎn)中國意意味，但非非唯有禪宗宗

居住略略具禪意，，淡泊是種種境界“新亞洲別別墅”它是——一個南南京城市中中心的——中國傳傳統(tǒng)居住神神韻與現(xiàn)代代別墅建筑筑元素相融融合的“純單體袖袖珍臻品別別墅社區(qū)””風(fēng)格詮釋——融合了了中國傳統(tǒng)統(tǒng)的審美觀觀與全球化化進(jìn)程滲透透的新元素——汲取了了東南亞地地區(qū)適合東東方人居住住的別墅的的眾多優(yōu)點(diǎn)——于建筑筑層面上它它改變的是是空間格局局——于生活活理念上它它改變的是是住宅格調(diào)調(diào)——于居家家享受上它它改變的是是人性需求求關(guān)于本產(chǎn)品品構(gòu)想規(guī)劃建議景觀規(guī)劃理理念細(xì)水相伴的的城市森林林景觀別墅墅感覺：大樹樹掩映下的的別墅，只只見樹陰不不見房建筑構(gòu)想建筑特點(diǎn)：：別墅大落落地窗、挑挑高廳堂、、超大面寬寬外觀上采用用國際流行行的現(xiàn)代元元素簡約的直線線條、簡潔潔的立面、、坡頂處理理中西合璧的的“新亞洲洲別墅”空間構(gòu)想超空間錯落落式別墅總高7.8米，2變變3的夾層層空間特色色為業(yè)主贏得得面積超高使用率率標(biāo)準(zhǔn)層剖面面圖單戶面積：：270———360平米總建面積：：3000平米左右右戶型面積建建議物業(yè)建議丁山·香格格里拉作為會所開發(fā)物業(yè)開發(fā)面積土地費(fèi)用前期費(fèi)用建安費(fèi)用其他銷售單價銷售額稅費(fèi)(萬)收入(萬)利潤(萬)總價單價總價單價總價單價總價單價單體別墅3000㎡2600萬8666.666779.23萬264.1450萬1500417.71萬1392.36170005100萬283.054816.951270項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測測算行銷推廣構(gòu)構(gòu)想曲里靜巷的的“大隱””境地大智大隱的的“內(nèi)修””之所歸云堂禪思思……——主題語語指項(xiàng)目最最核心的價價值：城市市別墅——尊者，，大智者，，預(yù)示尊榮榮的社會身身份感——繁華歸歸來，融貫貫通達(dá)的生生活境界推廣總精神神市心別墅,尊者境境地歸云堂堂1號號案名建議主推歸云堂1號號——簡單敦敦厚的門牌牌形式，唯唯一氣質(zhì)、、身份的強(qiáng)強(qiáng)烈象征，，不容質(zhì)疑疑的NO．．1——?dú)w云堂堂自身的深深遠(yuǎn)寓意，，文脈溯源源上不可替替代的唯一一性——沿襲地地名的世俗俗稱號樸實(shí)實(shí)中見無限限豁達(dá)，內(nèi)內(nèi)斂中顯無無限意氣——老地名名借新載體體重生，新新別墅借老老地名寓懷懷，譬如上上海老公館館、譬如南南京頤和路路、寧海路路的民國別別墅區(qū)，創(chuàng)創(chuàng)造歷史的的抱負(fù)不言言自名輔推案名大隱——項(xiàng)目曲曲里靜處的的地理位置置——大隱隱隱于市的生生活狀態(tài)——豁達(dá)睿睿智的精深深內(nèi)涵輔推案名中瑾·澄院院——項(xiàng)目的的案名結(jié)合合開發(fā)商的的品牌——締造澄澄心的所在在項(xiàng)目的案名名結(jié)合開發(fā)發(fā)商的品牌牌禪意深深，，境界濃濃濃的文脈內(nèi)內(nèi)涵輔推案名中瑾·香境境以產(chǎn)品價值值提升本項(xiàng)項(xiàng)目的地緣緣價值依托前瞻性性的戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)本本項(xiàng)目利益益價值的最最大化以創(chuàng)新的產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，，創(chuàng)造一種種前所未有有的全新的的體驗(yàn)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品品牌價值和和公司品牌牌價值的雙雙重飛躍行銷目標(biāo)營銷策略大眾媒體話話題造勢，，小眾營銷銷[雙管齊下下]營銷手段創(chuàng)創(chuàng)新媒體營銷策策略報紙等大眾眾媒體宣傳傳推廣以產(chǎn)產(chǎn)品和形象象概念為主主，大量結(jié)結(jié)合研討、、展示、話話題等討論論展?fàn)I銷，，廣告偶以以為之。大眾媒體造造勢創(chuàng)新營銷為了消除項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)場環(huán)環(huán)境臟、亂亂、差的不不良印象，，希望最低低限度完成成一套別墅墅（含景觀觀和內(nèi)部裝裝修）作為為示范，使使客人在參參觀的時候候就可以體體會到以后后家居的種種種新鮮體體驗(yàn)。實(shí)景示范范+體驗(yàn)驗(yàn)式營銷銷創(chuàng)新營銷銷設(shè)置看房房門檻看房客戶戶必須交交納3萬萬元（可可退）方方可取得得看房資資格，借借以形成成業(yè)界口口碑和媒媒體炒作作話題。。摒棄傳統(tǒng)統(tǒng)銷售代代表形式式，由高高素質(zhì)經(jīng)經(jīng)理級人人員專項(xiàng)項(xiàng)負(fù)責(zé)意意向中客客戶，專專人服務(wù)務(wù)，進(jìn)行行