房地產(chǎn)管理法規(guī)課件

第十章房地產(chǎn)管理法規(guī)王凌云第十章房地產(chǎn)管理法規(guī)王凌云第一節(jié)概述一、房地產(chǎn)的概念廣義：包括一切作為不動產(chǎn)的土地、房屋及固著于土地、房屋上不可分離的部分。狹義：僅指城市中具有商品房意義的房地產(chǎn)。

不論是廣義上的還是狹義上的房地產(chǎn)，從財產(chǎn)的含義上講均為不動產(chǎn)。財產(chǎn)——財產(chǎn)的位置是不能移動——房地產(chǎn)所有權(quán)或不動產(chǎn)物權(quán)（占有、使用、收益、出售、饋贈、抵押、交換等處分的權(quán)利）第一節(jié)概述一、房地產(chǎn)的概念二、房地產(chǎn)法的概念廣義：是指調(diào)整在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和各種服務(wù)活動中形成的一定社會關(guān)系的法律、法規(guī)、條例等的總稱。狹義：指國家立法機關(guān)，即全國人民代表大會制定的對城市房地產(chǎn)關(guān)系做統(tǒng)一調(diào)整的基本法律——《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。二、房地產(chǎn)法的概念與房地產(chǎn)有關(guān)的法律、法規(guī)1.專門性法律1986年6月25日制定通過，經(jīng)過1988年12月29日、1998年8月29日、2004年8月28日修訂的《土地管理法》。1994年7月25日制定通過，2007年8月30日修訂的《城市房地產(chǎn)管理法》。2007年3月16日制定通過的《物權(quán)法》。2.相關(guān)性法律：《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》3、行政法規(guī)4、地方性法規(guī)與房地產(chǎn)有關(guān)的法律、法規(guī)1.專門性法律三、房地產(chǎn)法的調(diào)整對象1.民事（商品）性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系平等主體之間基于房地產(chǎn)而發(fā)生的所有、使用、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等經(jīng)濟關(guān)系2.行政性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系不平等主體之間基于房地產(chǎn)的征用、拆遷、土地用途管制、建設(shè)立項審批、房地產(chǎn)稅收以及行政調(diào)處有關(guān)糾紛等經(jīng)濟關(guān)系三、房地產(chǎn)法的調(diào)整對象土地房屋政府主體

房地產(chǎn)法律關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)商建筑商購房者其他主體土房屋政府主體

房地產(chǎn)法律關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)商建筑商購房四、房地產(chǎn)法的基本原則P253促進房地產(chǎn)商品化原則如國家實行國有土地有償、有期限的使用制度，住宅商品化制度合理利用土地和保護耕地原則珍惜、合理利用土地和保護耕地是我國的一項基本國策國家扶持發(fā)展居民住宅原則“國家根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件。”（《城市房地產(chǎn)管理法》第4條）保護房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益原則

四、房地產(chǎn)法的基本原則P253一、房地產(chǎn)開發(fā)概述1、概念房地產(chǎn)開發(fā)是以土地開發(fā)和房屋建設(shè)為投資對象所進行的生產(chǎn)經(jīng)營活動在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為注意：房地產(chǎn)開發(fā)用地僅限于國有土地房地產(chǎn)開發(fā)用地僅指開發(fā)用地的使用權(quán)第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)

新城區(qū)土地開發(fā)、舊城改造如住宅、標準廠房、辦公用房等。一、房地產(chǎn)開發(fā)概述第二節(jié)房項目的選址和前期策劃工程報建可行性研究與可研報告房地產(chǎn)營銷

工程施工物業(yè)管理工作勘察設(shè)計、規(guī)劃審批等房地產(chǎn)開發(fā)程序

項目的選址和前期策劃可行性研究與可研報告勘察設(shè)計、規(guī)劃審批等項目的選址和前期策劃可行性研究與可研報告工程報建勘察設(shè)計、規(guī)劃審批等項目的選址和前期策劃可行性研究與可研報告工程施工工程報建勘察設(shè)計、規(guī)劃審批等項目的選址和前期策劃可行性研究與可研報告房地產(chǎn)營銷

工程施工工程報建勘察設(shè)計、規(guī)劃審批等項目的選址和前期策劃可行性研究與可研報告物業(yè)管理工作房地產(chǎn)營銷

工程施工工程報建勘察設(shè)計、規(guī)劃審批等項目的選址和前期策劃可行性研究與可研報告項目的選址和前期策劃工程報建可行性研究與可研報告房地產(chǎn)營銷二、城市房地產(chǎn)開發(fā)用地P254（一）土地使用權(quán)出讓國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為特征：

①土地使用權(quán)有償出讓是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式②出讓的標的是土地使用權(quán)，其范圍僅限于國有土地使用權(quán)。③土地使用權(quán)出讓方只能是國家④土地使用權(quán)出讓是一種有償行為⑤土地使用權(quán)的時間限制（一）居住用地七十年；

（二）工業(yè)用地五十年；

（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；

（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；

（五）綜合或者其他用地五十年。

二、城市房地產(chǎn)開發(fā)用地P254（一）土地使用權(quán)出讓（一）土地使用權(quán)出讓1.土地使用權(quán)的出讓方式P255

※《出讓與轉(zhuǎn)讓條例》第13條、《房地產(chǎn)管理法》第12條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。

出讓方式：國有土地的產(chǎn)權(quán)代表采用一定的形式和程序?qū)型恋氐氖褂脵?quán)確認給土地使用者。

是指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向作為出讓方的土地所有者提出有償使用土地的愿望，由出讓方與有意受讓人在沒有第三人參與的條件下通過談判、協(xié)商達成出讓土地使用權(quán)一致意見的方式。政府或政府委托土地管理部門選擇A.協(xié)議出讓（一）土地使用權(quán)出讓※《出讓與轉(zhuǎn)讓條例》第13條、《

是指在規(guī)定的期限以內(nèi)，由符合招標條件的單位或個人，以書面投標形式，競投某宗地塊的土地使用權(quán)，由招標人擇優(yōu)確定土地使用者的出讓方式。

是指土地使用權(quán)出讓人在指定的時間、地點，利用公開場所，就所出讓的土地使用權(quán)公開叫價競投，按“價高者得”的原則，確定土地使用權(quán)受讓人的方式。B.招標出讓C.拍賣出讓是指在規(guī)定的期限以內(nèi)，由符合招標條件的單位或個人，以土地使用權(quán)出讓的方式1、協(xié)議方式申請協(xié)商簽約登記濟南大學(xué)2、招標方式招標投標開標、評標和中標簽約登記3、拍賣方式拍賣公告交驗有關(guān)證件、領(lǐng)取入場證拍賣簽約登記土地使用權(quán)出讓的方式濟南大學(xué)2、招標方式3、拍賣方式（一）土地使用權(quán)出讓2.土地使用權(quán)出讓合同P256

土地使用權(quán)出讓人與土地使用權(quán)受讓人之間就土地使用權(quán)出讓有關(guān)事項所達成的、明確相互間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。（一）概念類型

1．宗地出讓合同2.成片開發(fā)土地出讓合同3.劃撥土地使用權(quán)補辦出讓合同國家（一）土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓人與土地使用權(quán)受讓(二）土地使用權(quán)劃撥P2581、土地使用權(quán)劃撥的概念縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。2、土地使用權(quán)劃撥的范圍（一）國家機關(guān)用地和軍事用地；

（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；

（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。(二）土地使用權(quán)劃撥P258三、房地產(chǎn)開發(fā)原則P265⑴嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則⑵堅持經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則⑶必須實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)三、房地產(chǎn)開發(fā)原則P265房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)P266房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法設(shè)立的，以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的法人企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法律特征是具有法人資格的經(jīng)濟實體是以營利為目的的經(jīng)營性企業(yè)經(jīng)營范圍限于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)P266三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件有自己的名稱和組織機構(gòu)有固定的經(jīng)營場所有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本有足夠的專業(yè)人員法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級條件資質(zhì)等級注冊資本（萬元）從事房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營時間近3年房屋建筑面積累計竣工（萬平方）連續(xù)幾年建筑工程質(zhì)量合格達到100％上年房屋建筑施工面積（萬平方）專業(yè)管理人員其中中級以上職稱管理人員持有資格證書的專業(yè)會計人員一級≥5000≥5≥305≥15≥40≥20≥4二級≥2000≥3≥153≥10≥20≥10≥3三級≥800≥2≥52≥10≥5≥2四級≥100≥1≥5≥2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級條件資質(zhì)等級注冊資本從事房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目管理房地產(chǎn)項目管理：人民政府對房地產(chǎn)開發(fā)項目從立項、設(shè)計到竣工驗收的全程管理。包括：項目立項的管理；項目勘察、設(shè)計的管理；開發(fā)項目施工前的其他管理（房屋拆遷、工程建設(shè)項目報建）；開發(fā)項目的施工管理與竣工驗收。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理一、概述城市房屋拆遷指因國家建設(shè)、城市改造、整頓市容和保護環(huán)境等需要，根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)劃和國家專項工程的遷建計劃以及當?shù)卣挠玫匚募扇〉梅课莶疬w許可證的單位依法對城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋予以拆除，并對被拆遷房屋的所有人進行補償和安置的行為房屋拆遷的民事關(guān)系、行政關(guān)系房屋拆遷的地域范圍：指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地。第三節(jié)城市房屋拆遷

一、概述第三節(jié)城市房屋拆遷一、概述城市房屋拆遷的基本原則符合城市規(guī)劃的原則有利于城市舊區(qū)改造原則有利于生態(tài)環(huán)境改善原則保護文物古跡原則保護當事人合法利益原則誰拆遷、誰安置補償原則第三節(jié)城市房屋拆遷

一、概述第三節(jié)城市房屋拆遷房屋拆遷的準備工作申請房屋拆遷許可證取得建設(shè)項目批準文件申領(lǐng)用地規(guī)劃許可證獲取國有土地使用權(quán)證簽訂拆遷協(xié)議實施房屋拆遷編制拆遷方案和計劃存入拆遷補償安置金發(fā)布拆遷公告房屋拆遷程序房屋拆遷的準備工作申請房屋拆遷許可證取得建設(shè)三、城市房屋拆遷補償P262房屋拆遷補償?shù)母拍畈疬w人依法對被拆遷人因房屋拆遷所遭受經(jīng)濟損失所給予的合理彌補對象：被拆遷房屋及其附屬物的所有權(quán)人房屋拆遷補償?shù)男问截泿叛a償：在拆遷補償中，經(jīng)拆遷人與被拆遷人協(xié)商，被拆遷人放棄產(chǎn)權(quán)，由拆遷人按市場評估價為標準，對被拆遷人進行貨幣形式的補償產(chǎn)權(quán)調(diào)換：拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進行結(jié)算調(diào)換差價的行為第三節(jié)城市房屋拆遷

三、城市房屋拆遷補償P262第三節(jié)城市房屋拆遷四、城市房屋拆遷安置P263房屋拆遷安置是房屋拆遷人因拆除被拆遷入的房屋而對被拆除房屋使用人所另外提供房屋以供居住使用，并給予一定的補助費用安置與補償不同，補償是對被拆除房屋所有人的補償，解決所有權(quán)問題；安置是對被拆遷人或被拆除房屋承租人的房屋安排，解決使用權(quán)問題一般安置和補償往往在一個協(xié)議中解決，即在簽署補償安置協(xié)議時，就確定安置方式房屋拆遷安置補助搬遷補助費臨時安置補助費停產(chǎn)、停業(yè)補償費第三節(jié)城市房屋拆遷

四、城市房屋拆遷安置P263第三節(jié)城市房屋拆遷一、房地產(chǎn)交易概述P269房地產(chǎn)交易的概念“本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第2條

房地產(chǎn)交易的特點房地產(chǎn)交易對象的特殊性房地產(chǎn)交易行為的要式性房地產(chǎn)交易中的“房地處置一體性”房地產(chǎn)交易的易受限制性第四節(jié)房地產(chǎn)交易

一、房地產(chǎn)交易概述P269第四節(jié)房地產(chǎn)交易二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓P2711、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當符合下列條件：

（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（2）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓P2713、房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的情形P271（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）依法收回土地使用權(quán)的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（五）權(quán)屬有爭議的；

（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。3、房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的情形P271房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序當事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同雙方在合同簽訂30日內(nèi)，持產(chǎn)權(quán)證、雙方的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等文件申請轉(zhuǎn)讓，并申報成交價格房地產(chǎn)管理部門核實成交價，必要時現(xiàn)場查勘和評估當事人繳納有關(guān)稅費房產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序當事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同雙方在合同簽訂30日內(nèi)三、商品房銷售1、商品房預(yù)售P273⑴商品房預(yù)售的條件（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。⑵商品房預(yù)售的行為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明。

三、商品房銷售1、商品房預(yù)售P273第十章房地產(chǎn)管理法規(guī)課件第十章房地產(chǎn)管理法規(guī)課件第十章房地產(chǎn)管理法規(guī)課件四、房屋租賃P2751、房屋租賃的概念是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。2、房屋租賃的范圍不得出租：

（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；

（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的；

（三）共有房屋未取得共有人同意的；

（四）權(quán)屬有爭議的；

（五）屬于違法建筑的；

（六）不符合安全標準的；

（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；

（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

四、房屋租賃P275五、房地產(chǎn)抵押P2731、房地產(chǎn)抵押的概念是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。2、房地產(chǎn)抵押的范圍依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：

（一）權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；

（二）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；

（三）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其它建筑物；

（四）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；

（五）被依法查封、扣押，監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；

（六）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。

五、房地產(chǎn)抵押P273

第十章房地產(chǎn)管理法規(guī)王凌云第十章房地產(chǎn)管理法規(guī)王凌云第一節(jié)概述一、房地產(chǎn)的概念廣義：包括一切作為不動產(chǎn)的土地、房屋及固著于土地、房屋上不可分離的部分。狹義：僅指城市中具有商品房意義的房地產(chǎn)。

不論是廣義上的還是狹義上的房地產(chǎn)，從財產(chǎn)的含義上講均為不動產(chǎn)。財產(chǎn)——財產(chǎn)的位置是不能移動——房地產(chǎn)所有權(quán)或不動產(chǎn)物權(quán)（占有、使用、收益、出售、饋贈、抵押、交換等處分的權(quán)利）第一節(jié)概述一、房地產(chǎn)的概念二、房地產(chǎn)法的概念廣義：是指調(diào)整在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和各種服務(wù)活動中形成的一定社會關(guān)系的法律、法規(guī)、條例等的總稱。狹義：指國家立法機關(guān)，即全國人民代表大會制定的對城市房地產(chǎn)關(guān)系做統(tǒng)一調(diào)整的基本法律——《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。二、房地產(chǎn)法的概念與房地產(chǎn)有關(guān)的法律、法規(guī)1.專門性法律1986年6月25日制定通過，經(jīng)過1988年12月29日、1998年8月29日、2004年8月28日修訂的《土地管理法》。1994年7月25日制定通過，2007年8月30日修訂的《城市房地產(chǎn)管理法》。2007年3月16日制定通過的《物權(quán)法》。2.相關(guān)性法律：《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》3、行政法規(guī)4、地方性法規(guī)與房地產(chǎn)有關(guān)的法律、法規(guī)1.專門性法律三、房地產(chǎn)法的調(diào)整對象1.民事（商品）性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系平等主體之間基于房地產(chǎn)而發(fā)生的所有、使用、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等經(jīng)濟關(guān)系2.行政性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系不平等主體之間基于房地產(chǎn)的征用、拆遷、土地用途管制、建設(shè)立項審批、房地產(chǎn)稅收以及行政調(diào)處有關(guān)糾紛等經(jīng)濟關(guān)系三、房地產(chǎn)法的調(diào)整對象土地房屋政府主體

房地產(chǎn)法律關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)商建筑商購房者其他主體土房屋政府主體

房地產(chǎn)法律關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)商建筑商購房四、房地產(chǎn)法的基本原則P253促進房地產(chǎn)商品化原則如國家實行國有土地有償、有期限的使用制度，住宅商品化制度合理利用土地和保護耕地原則珍惜、合理利用土地和保護耕地是我國的一項基本國策國家扶持發(fā)展居民住宅原則“國家根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件?！保ā冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第4條）保護房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益原則

四、房地產(chǎn)法的基本原則P253一、房地產(chǎn)開發(fā)概述1、概念房地產(chǎn)開發(fā)是以土地開發(fā)和房屋建設(shè)為投資對象所進行的生產(chǎn)經(jīng)營活動在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為注意：房地產(chǎn)開發(fā)用地僅限于國有土地房地產(chǎn)開發(fā)用地僅指開發(fā)用地的使用權(quán)第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)

新城區(qū)土地開發(fā)、舊城改造如住宅、標準廠房、辦公用房等。一、房地產(chǎn)開發(fā)概述第二節(jié)房項目的選址和前期策劃工程報建可行性研究與可研報告房地產(chǎn)營銷

工程施工物業(yè)管理工作勘察設(shè)計、規(guī)劃審批等房地產(chǎn)開發(fā)程序

項目的選址和前期策劃可行性研究與可研報告勘察設(shè)計、規(guī)劃審批等項目的選址和前期策劃可行性研究與可研報告工程報建勘察設(shè)計、規(guī)劃審批等項目的選址和前期策劃可行性研究與可研報告工程施工工程報建勘察設(shè)計、規(guī)劃審批等項目的選址和前期策劃可行性研究與可研報告房地產(chǎn)營銷

工程施工工程報建勘察設(shè)計、規(guī)劃審批等項目的選址和前期策劃可行性研究與可研報告物業(yè)管理工作房地產(chǎn)營銷

工程施工工程報建勘察設(shè)計、規(guī)劃審批等項目的選址和前期策劃可行性研究與可研報告項目的選址和前期策劃工程報建可行性研究與可研報告房地產(chǎn)營銷二、城市房地產(chǎn)開發(fā)用地P254（一）土地使用權(quán)出讓國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為特征：

①土地使用權(quán)有償出讓是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式②出讓的標的是土地使用權(quán)，其范圍僅限于國有土地使用權(quán)。③土地使用權(quán)出讓方只能是國家④土地使用權(quán)出讓是一種有償行為⑤土地使用權(quán)的時間限制（一）居住用地七十年；

（二）工業(yè)用地五十年；

（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；

（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；

（五）綜合或者其他用地五十年。

二、城市房地產(chǎn)開發(fā)用地P254（一）土地使用權(quán)出讓（一）土地使用權(quán)出讓1.土地使用權(quán)的出讓方式P255

※《出讓與轉(zhuǎn)讓條例》第13條、《房地產(chǎn)管理法》第12條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。

出讓方式：國有土地的產(chǎn)權(quán)代表采用一定的形式和程序?qū)型恋氐氖褂脵?quán)確認給土地使用者。

是指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向作為出讓方的土地所有者提出有償使用土地的愿望，由出讓方與有意受讓人在沒有第三人參與的條件下通過談判、協(xié)商達成出讓土地使用權(quán)一致意見的方式。政府或政府委托土地管理部門選擇A.協(xié)議出讓（一）土地使用權(quán)出讓※《出讓與轉(zhuǎn)讓條例》第13條、《

是指在規(guī)定的期限以內(nèi)，由符合招標條件的單位或個人，以書面投標形式，競投某宗地塊的土地使用權(quán)，由招標人擇優(yōu)確定土地使用者的出讓方式。

是指土地使用權(quán)出讓人在指定的時間、地點，利用公開場所，就所出讓的土地使用權(quán)公開叫價競投，按“價高者得”的原則，確定土地使用權(quán)受讓人的方式。B.招標出讓C.拍賣出讓是指在規(guī)定的期限以內(nèi)，由符合招標條件的單位或個人，以土地使用權(quán)出讓的方式1、協(xié)議方式申請協(xié)商簽約登記濟南大學(xué)2、招標方式招標投標開標、評標和中標簽約登記3、拍賣方式拍賣公告交驗有關(guān)證件、領(lǐng)取入場證拍賣簽約登記土地使用權(quán)出讓的方式濟南大學(xué)2、招標方式3、拍賣方式（一）土地使用權(quán)出讓2.土地使用權(quán)出讓合同P256

土地使用權(quán)出讓人與土地使用權(quán)受讓人之間就土地使用權(quán)出讓有關(guān)事項所達成的、明確相互間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。（一）概念類型

1．宗地出讓合同2.成片開發(fā)土地出讓合同3.劃撥土地使用權(quán)補辦出讓合同國家（一）土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓人與土地使用權(quán)受讓(二）土地使用權(quán)劃撥P2581、土地使用權(quán)劃撥的概念縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。2、土地使用權(quán)劃撥的范圍（一）國家機關(guān)用地和軍事用地；

（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；

（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。(二）土地使用權(quán)劃撥P258三、房地產(chǎn)開發(fā)原則P265⑴嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則⑵堅持經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則⑶必須實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)三、房地產(chǎn)開發(fā)原則P265房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)P266房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法設(shè)立的，以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的法人企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法律特征是具有法人資格的經(jīng)濟實體是以營利為目的的經(jīng)營性企業(yè)經(jīng)營范圍限于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)P266三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件有自己的名稱和組織機構(gòu)有固定的經(jīng)營場所有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本有足夠的專業(yè)人員法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級條件資質(zhì)等級注冊資本（萬元）從事房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營時間近3年房屋建筑面積累計竣工（萬平方）連續(xù)幾年建筑工程質(zhì)量合格達到100％上年房屋建筑施工面積（萬平方）專業(yè)管理人員其中中級以上職稱管理人員持有資格證書的專業(yè)會計人員一級≥5000≥5≥305≥15≥40≥20≥4二級≥2000≥3≥153≥10≥20≥10≥3三級≥800≥2≥52≥10≥5≥2四級≥100≥1≥5≥2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級條件資質(zhì)等級注冊資本從事房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目管理房地產(chǎn)項目管理：人民政府對房地產(chǎn)開發(fā)項目從立項、設(shè)計到竣工驗收的全程管理。包括：項目立項的管理；項目勘察、設(shè)計的管理；開發(fā)項目施工前的其他管理（房屋拆遷、工程建設(shè)項目報建）；開發(fā)項目的施工管理與竣工驗收。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理一、概述城市房屋拆遷指因國家建設(shè)、城市改造、整頓市容和保護環(huán)境等需要，根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)劃和國家專項工程的遷建計劃以及當?shù)卣挠玫匚募?，由取得房屋拆遷許可證的單位依法對城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋予以拆除，并對被拆遷房屋的所有人進行補償和安置的行為房屋拆遷的民事關(guān)系、行政關(guān)系房屋拆遷的地域范圍：指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地。第三節(jié)城市房屋拆遷

一、概述第三節(jié)城市房屋拆遷一、概述城市房屋拆遷的基本原則符合城市規(guī)劃的原則有利于城市舊區(qū)改造原則有利于生態(tài)環(huán)境改善原則保護文物古跡原則保護當事人合法利益原則誰拆遷、誰安置補償原則第三節(jié)城市房屋拆遷

一、概述第三節(jié)城市房屋拆遷房屋拆遷的準備工作申請房屋拆遷許可證取得建設(shè)項目批準文件申領(lǐng)用地規(guī)劃許可證獲取國有土地使用權(quán)證簽訂拆遷協(xié)議實施房屋拆遷編制拆遷方案和計劃存入拆遷補償安置金發(fā)布拆遷公告房屋拆遷程序房屋拆遷的準備工作申請房屋拆遷許可證取得建設(shè)三、城市房屋拆遷補償P262房屋拆遷補償?shù)母拍畈疬w人依法對被拆遷人因房屋拆遷所遭受經(jīng)濟損失所給予的合理彌補對象：被拆遷房屋及其附屬物的所有權(quán)人房屋拆遷補償?shù)男问截泿叛a償：在拆遷補償中，經(jīng)拆遷人與被拆遷人協(xié)商，被拆遷人放棄產(chǎn)權(quán)，由拆遷人按市場評估價為標準，對被拆遷人進行貨幣形式的補償產(chǎn)權(quán)調(diào)換：拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進行結(jié)算調(diào)換差價的行為第三節(jié)城市房屋拆遷

三、城市房屋拆遷補償P262第三節(jié)城市房屋拆遷四、城市房屋拆遷安置P263房屋拆遷安置是房屋拆遷人因拆除被拆遷入的房屋而對被拆除房屋使用人所另外提供房屋以供居住使用，并給予一定的補助費用安置與補償不同，補償是對被拆除房屋所有人的補償，解決所有權(quán)問題；安置是對被拆遷人或被拆除房屋承租人的房屋安排，解決使用權(quán)問題一般安置和補償往往在一個協(xié)議中解決，即在簽署補償安置協(xié)議時，就確定安置方式房屋拆遷安置補助搬遷補助費臨時安置補助費停產(chǎn)、停業(yè)補償費第三節(jié)城市房屋拆遷

四、城市房屋拆遷安置P263第三節(jié)城市房屋拆遷一、房地產(chǎn)交易概述P269房地產(chǎn)交易的概念“本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。”《城市房地產(chǎn)管理法》第2條

房地產(chǎn)交易的特點房地產(chǎn)交易對象的特殊性房地產(chǎn)交易行為的要式性房地產(chǎn)交易中的“房地處置一體性”房地產(chǎn)交易的易受限制性第四節(jié)房地產(chǎn)交易

一、房地產(chǎn)交易概述P269第四節(jié)房地產(chǎn)交易二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓P2711、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當符合下列條件：

（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（2）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓P2713、房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的情形P271（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）依法收回土地使用權(quán)的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（五）權(quán)屬有爭議的；