商業(yè)地產(chǎn)的策劃與定位培訓(xùn)課件

商業(yè)地產(chǎn)的策劃與定位2010.41

商業(yè)地產(chǎn)，是現(xiàn)在開發(fā)的熱門！為什么？因?yàn)殚_發(fā)周期短、利潤率高！當(dāng)然大家也知道風(fēng)險高。從全國來看，人人都在往商業(yè)開發(fā)這條路上擠，但有多少項(xiàng)目是真正成功的呢？原因可能很多……與陳仁科一起探尋……2不成功的原因可能是——因?yàn)榈囟尾缓靡驗(yàn)橄M(fèi)者消費(fèi)實(shí)力低因?yàn)樯虡I(yè)環(huán)境差因?yàn)楦偁幖ち?，對手太?qiáng)因?yàn)檎猩屉y度大……與陳仁科一起探尋……3

為什么等項(xiàng)目做出來了才發(fā)現(xiàn)這些問題？為什么直到最后才知道是這些問題造成了項(xiàng)目的不成功？這些問題難道是不能避免的嗎？這些問題難道是無法解決的嗎？這些問題是不是最核心的問題？究竟什么才是最核心的問題與陳仁科一起探尋……4我認(rèn)為，關(guān)鍵是——沒有賦予項(xiàng)目準(zhǔn)確的定位怎樣做到準(zhǔn)確定位呢？與陳仁科一起探尋……5定位需要解決的幾個基本問題——市場缺什么？地塊最適合做什么？地理位置最適合做什么？你，想做什么？與陳仁科一起探尋……6第一層剖析:與陳仁科一起探尋……從商業(yè)形態(tài)來看……從商業(yè)業(yè)態(tài)來看……從商業(yè)層次來看……從消費(fèi)潛在需求來看……從商業(yè)格局來看……市場缺什么7從商業(yè)形態(tài)看，看什么？——有哪些商業(yè)形態(tài)——各類商業(yè)形態(tài)的規(guī)模、比例——各類商業(yè)形態(tài)的經(jīng)營現(xiàn)狀——各類商業(yè)形態(tài)運(yùn)作模式——各類商業(yè)形態(tài)的相互關(guān)系——各類商業(yè)形態(tài)的建筑特色——各類商業(yè)形態(tài)的配套組成——各類商業(yè)形態(tài)的發(fā)展前景……步行街主題商場MALL專業(yè)市場住宅底商與陳仁科一起探尋……8從商業(yè)業(yè)態(tài)看，看什么？——有哪些商業(yè)業(yè)態(tài)——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)模、比例——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營現(xiàn)狀——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的價格水平——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的進(jìn)貨渠道——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的相互關(guān)系——各類商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢……餐飲

娛樂休閑數(shù)碼精品與陳仁科一起探尋……9從商業(yè)層次看，看什么？——市場上是否各個層次的商業(yè)都有——市場以哪一個或哪幾個的商業(yè)層次為主——各個層次的規(guī)模、比例——各層次商業(yè)的發(fā)展趨勢怎樣……與陳仁科一起探尋……10從消費(fèi)費(fèi)潛在需需求看，看看什么么？——消消費(fèi)者者的需需求真真的都都被滿滿足了了？——為為什么么有的的消費(fèi)費(fèi)者去去外地地購物物？——這這部分分消費(fèi)費(fèi)者對現(xiàn)有有商品品不滿滿意在哪里里？——這這部分分消費(fèi)費(fèi)者對現(xiàn)有有購物物場所所不滿滿意在哪里里？——這這部分分消費(fèi)費(fèi)者對現(xiàn)有有的商商業(yè)服服務(wù)不不滿意意在哪里里？……與陳仁仁科一一起探探尋………11從商業(yè)業(yè)格局看，看看什么么？——有有多少少個商商圈？？各個個商圈圈怎樣樣的規(guī)規(guī)模？？——各各個商商圈的的相對對位置置、距距離——各各個商商圈功功能、、關(guān)系系——商商圈是是自然然形成成的嗎嗎——政政府層層面對對商業(yè)業(yè)的布布局規(guī)規(guī)劃——項(xiàng)目在一一個成熟熟商圈內(nèi)內(nèi)，競爭爭激烈，，該怎么么定位？？——項(xiàng)目不在在成熟商商圈內(nèi)，，配套不不全、設(shè)設(shè)施不完完善，又又該怎樣定定位？……與陳仁科科一起探探尋………12案例一：：江西新新余新鋼鋼項(xiàng)目新余市地處江西西省中西西部，被被譽(yù)為江江西的““鋼城””。全市市總面積積3178平方方公里，，中心城城區(qū)面積積30平平方公里里，總?cè)巳丝?11.59萬人人（截止止2005年底底）,城城區(qū)人口口超過40萬。。新余市房房地產(chǎn)行行業(yè)正處處在快速速發(fā)展的的起跑階階段，雖雖然各項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)的的基數(shù)較較小，但但增長速速度飛快快！與陳仁科科一起探探尋………13與陳仁科科一起探探尋………14以洪客隆隆百貨為為代表的的大型購購物中心心，以洪洪客隆商商業(yè)街、、抱石步步行街為為代表的的商業(yè)步步行街，，以東方方巴黎家家居廣場場為代表表的大型型專業(yè)市市場，以以國美電電器為代代表的主主題式商商城和以以新一佳佳為代表表的超市市……表表明新余余市商業(yè)業(yè)物業(yè)多業(yè)態(tài)并并存、競競爭慘烈烈。幾個主要要項(xiàng)目商商業(yè)面積積之和竟竟達(dá)36.8萬萬㎡，加加上規(guī)模模較小的的商場及及零散分分布的街街鋪，估估計新余余市的商商業(yè)面積積將達(dá)到到50萬萬㎡之巨巨，而新新余市區(qū)區(qū)人口僅僅為40萬，市市區(qū)人口口與商業(yè)業(yè)面積之之比為1：1.25，，世界上上最繁華華的商業(yè)業(yè)城市———東京京，這個個比例才才為1：：1.7，香港港為1：：1.3，供應(yīng)嚴(yán)重重飽和??！市調(diào)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)與陳仁科科一起探探尋………15面對如此此激烈競競爭的市市場、面面對如此此飽和的的市場，，本項(xiàng)目目該如何何突圍？與陳仁科科一起探探尋………16在對勝利利北路東東面和西西面兩個個方向的的人流量量進(jìn)行不不同季節(jié)節(jié)、不同同時段的的多次實(shí)實(shí)地測量量后，我我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，18～28歲年齡齡段的人人流占據(jù)據(jù)人流總總量的比比例平均均高達(dá)6成。即使把對對人群年年齡估算算的誤差差因素考考慮在內(nèi)內(nèi)，我們們?nèi)匀豢煽梢缘贸龀鼋Y(jié)論：：勝利北北路南來來北往的的人流中中，年輕人占占據(jù)了大大部分。相對高端端消費(fèi)的的群體，，這一群群體單次次消費(fèi)能能力可能能不是最最強(qiáng)，但但他們卻卻是消費(fèi)費(fèi)頻次最最高(一一有閑暇暇時間就就會逛街街購物)、消費(fèi)費(fèi)欲望最最強(qiáng)烈(每次逛逛街都會會花點(diǎn)錢錢出去)的。他們的購購買力是是不容被被忽視的的。另外一組市調(diào)調(diào)數(shù)據(jù)指出了定位方方向與陳仁科一起起探尋……17于是，我們?yōu)闉轫?xiàng)目定位為為直接指向年年輕消費(fèi)群體體的——核心商圈最時時尚的潮流基基地潮樓與陳仁科一起起探尋……18地塊與城市的的關(guān)系地塊與區(qū)域地塊與市場的的關(guān)系地塊與周邊環(huán)環(huán)境的關(guān)系地塊地形與技技術(shù)指標(biāo)第二層剖析：：地塊最適合做做什么？與陳仁科一起起探尋……19城市的戰(zhàn)略定定位城市的總體規(guī)規(guī)劃城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)結(jié)構(gòu)城市的歷史文文化地塊與城市的的關(guān)系與陳仁科一起起探尋……20地塊與區(qū)域的的關(guān)系區(qū)域在城市中中的地位區(qū)域的總體規(guī)規(guī)劃區(qū)域域的的市市政政配配套套區(qū)域域的的交交通通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)區(qū)域域的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)特特點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域域的的人人口口特特征征與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………21地塊與市場的關(guān)系房地產(chǎn)現(xiàn)狀，開發(fā)量、租售總量房地產(chǎn)發(fā)展趨勢消費(fèi)者特征消費(fèi)者習(xí)慣與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………22地塊塊與與周周邊邊環(huán)環(huán)境境的的關(guān)關(guān)系系地塊塊周周邊邊的的自自然然環(huán)環(huán)境境地塊塊周周邊邊的的市市政政配配套套地塊塊周周邊邊的的競競爭爭對對手手地塊塊周周邊邊的的交交通通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………23地塊與規(guī)劃設(shè)計用地性質(zhì)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)地塊四至與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………24從案案例例中中闡闡述述地地塊塊研研究究的的重重要要性性??！需要要說說明明的的是是，，案案例例和和案案例例不不同同，，其其分分析析的的重重點(diǎn)點(diǎn)可可能能也也有有所所不不同同。。與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………案例例解解析析25分宜宜縣縣———地處處贛贛西西中中部部，，為為新新余余市市轄轄縣縣，，距距省省會會南南昌昌178公公里里。?？偯婷娣e積1389平平方方公公里里，，總總?cè)巳丝诳?0.98萬萬，，其其中中城城區(qū)區(qū)面面積積8.8平平方方公公里里，，城城區(qū)區(qū)常常住住人人口口6.2萬萬。。礦產(chǎn)產(chǎn)資資源源豐豐富富。。工業(yè)業(yè)基基礎(chǔ)礎(chǔ)扎扎實(shí)實(shí)。。連續(xù)續(xù)兩兩年年被被授授予予““全全省省綜綜合合經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展先先進(jìn)進(jìn)縣縣””。。案例例二二：：江江西西分分宜宜項(xiàng)項(xiàng)目目與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………26與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………27地塊塊基基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………28地塊塊現(xiàn)現(xiàn)狀狀與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………29面對對這這樣樣一一個個項(xiàng)項(xiàng)目目大家家覺覺得得該該如如何何入入手手呢呢？？在對對城城市市、、對對地地塊塊都都有有了了一一定定的的了了解解之之后后，，我我們們一一起起來來層層層層剖剖析析這這個個項(xiàng)項(xiàng)目目吧吧??！與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………30八點(diǎn)點(diǎn)思思考考解密密該項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)，，之之一項(xiàng)目目原以商商業(yè)業(yè)為為主主。。住住宅宅僅僅占占44780㎡㎡，，商商業(yè)業(yè)為為59900㎡㎡，，總總建建104680㎡㎡，，容容積積率率1.6。?，F(xiàn)現(xiàn)在在地地價價翻翻倍倍，，那那么么，，容容積積率率必必然然提提高高，，這這就就提提出出一一個個問問題題：：現(xiàn)在項(xiàng)項(xiàng)目是是以商商業(yè)為為主，，還是是以住住宅為為主？？與陳仁仁科一一起探探尋………31八點(diǎn)思思考解密該項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)，之之二如果以以住宅宅為主主，過過多商商業(yè)面面積必必然出出現(xiàn)兩兩個問問題：：1.過過多商商業(yè)布布局必必然會會影響響住宅宅的布布局，，商住住混建建，肯肯定會會降低低住宅宅品質(zhì)質(zhì)。2.過過多商商業(yè)必必然會會帶來來招商商難的的困局局。招招商如如果緩緩慢，，是否否會對對項(xiàng)目目收益益產(chǎn)生生影響響，招招商緩緩慢肯肯定會會影響響項(xiàng)目目的銷銷售。。與陳仁仁科一一起探探尋………32八點(diǎn)思思考解密該項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)，之之三該區(qū)域域需要要一個個較為為大型型的超超市及及較為為集中中的商商業(yè)配配套。。但卻卻有以以下幾幾個問問題：：1.本本縣城城商業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)并不不十分分發(fā)達(dá)達(dá)。城城中幾幾條商商業(yè)街街以國國內(nèi)二二、三三線服服裝品品牌為為主，，且品品牌數(shù)數(shù)不多多。2.分分宜離離新余余市僅僅半小小時路路程，，且交交通非非常便便利。。較高高和較較集中中的消消費(fèi)一一般會會選擇擇新余余。3.縣縣城成成熟的的老商商圈商商業(yè)不不夠發(fā)發(fā)達(dá)，，那么么新區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)又怎怎能快快速形形成呢呢？與陳仁仁科一一起探探尋………33八點(diǎn)思思考解密該項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)，之四項(xiàng)目的的商業(yè)業(yè)面積積。商業(yè)面面積越越大，，其收收益越越高。。商業(yè)面面積越越大，，銷售售當(dāng)然然越難難。銷售不不出去去，對對開發(fā)發(fā)商的的資金金壓力力將越越大。。那么，，到底底建多多少商商業(yè)面面積最最合適適呢？？與陳仁仁科一一起探探尋………34八點(diǎn)思思考解密該項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)，之五目前分分宜的的住宅宅市場場比較較好，，但整整體價價格不不高，，在土土地成成本增增加了了一倍倍的前前提下下，如如果仍仍按現(xiàn)現(xiàn)在的的住宅宅價格格銷售售，開開發(fā)商商的收收益就就沒有有想象象中的的大。。而要要提高高住宅宅價格格，要要看整整體市市場發(fā)發(fā)展趨趨勢如如何，，還要要看項(xiàng)項(xiàng)目如如何定定位。。但本項(xiàng)項(xiàng)目的的地塊塊在新新城中中雖然然是中中心位位置，，但作作為住住宅用用地卻卻并非非是王王中之之王。。如果果其它它地塊塊迅速速開工工，與與本項(xiàng)項(xiàng)目同同期進(jìn)進(jìn)行，，其競競爭強(qiáng)強(qiáng)度必必然會會加大大。與陳仁仁科一一起探探尋………35八點(diǎn)思思考解密該項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)，之六項(xiàng)目呈呈方正正形狀狀，但但一條條20米寬寬的馬馬路將將本項(xiàng)項(xiàng)目從從中隔隔斷，，這對對本項(xiàng)項(xiàng)目的的整體體規(guī)劃劃肯定定會有有影響響，特特別是是作為為一個個完整整的小小區(qū)，，內(nèi)部部環(huán)境境設(shè)計計肯定定會顯顯得捉捉襟見見肘。。這對項(xiàng)項(xiàng)目的的品質(zhì)質(zhì)和層層次都都會有有影響響，如如何規(guī)規(guī)避并并化劣劣勢為為優(yōu)勢勢是一一個考考人的的課題題。與陳仁科一一起探尋………36八點(diǎn)思考解密該項(xiàng)目開發(fā)發(fā)，之七項(xiàng)目的主入入口如何選選擇非常重重要?，F(xiàn)在項(xiàng)目四四面臨路，，都可作為為主入口，，但是主入入口只有一一個。如何選擇則則要看整個個項(xiàng)目是以以照顧住宅宅為主，還還是以照顧顧商業(yè)為主主。不同的的重點(diǎn)則有有不同的選選擇。與陳仁科一一起探尋………37八點(diǎn)思考解密該項(xiàng)目開發(fā)發(fā)，之八項(xiàng)目商業(yè)面面積如何分分配，直接接關(guān)系到項(xiàng)項(xiàng)目的招商商、銷售、、營運(yùn)等系系列問題。。大型超市是是必要的，，而品牌商商家是很難難進(jìn)駐縣城城一級的。。那么不招招品牌，對對項(xiàng)目的帶帶動作用又又有多大呢呢？其它的商業(yè)業(yè)（主要是是指臨街商商鋪）的業(yè)業(yè)態(tài)到底以以什么為主主。如果整整體商業(yè)面面積過大，，僅靠服裝裝等常規(guī)商商業(yè)業(yè)態(tài)是是難以滿足足的。商業(yè)面積不不宜過大。。商圈的建建立都是需需要經(jīng)過漫漫長的時間間積累達(dá)到到的。如果果在短時間間不能完成成80％的的招商，肯肯定會對項(xiàng)項(xiàng)目的整體體銷售產(chǎn)生生影響，而而想在項(xiàng)目目開售時以以這么大面面積的商業(yè)業(yè)招商，其其難度可想想而知。與陳仁科一一起探尋………38從以上八點(diǎn)思考方向去展開開深入的研研究，并逐逐一找到思思考的結(jié)果果，那么就就能清晰的的洞察到本本項(xiàng)目的定定位方向、、精準(zhǔn)的制制定出項(xiàng)目目的規(guī)劃原原則，并為為之后的推推廣、銷售售工作做好好鋪墊！有必要說明明一點(diǎn)，我們不是是專業(yè)的規(guī)規(guī)劃設(shè)計院院，很多發(fā)發(fā)展商要求求我們出圖圖紙、做設(shè)設(shè)計，這些些我們是沒沒法做到的的。我們通通過研究，，提供的是是規(guī)劃設(shè)計計的指導(dǎo)原則和其中的關(guān)鍵、核心心的問題！與陳仁科一一起探尋………39與陳仁科一一起探尋………第三層剖析析:地理位置適適合做什么么？位于商圈中中，還是商商圈外？交通網(wǎng)絡(luò)的的分布？人流動向如如何？商氣怎樣走走向？相鄰建筑的的影響？……40與陳仁科一一起探尋………案例三：廣廣州人防商商業(yè)項(xiàng)目切入點(diǎn)1——項(xiàng)目位于天天河的核心心商圈,向向來是以相相對高檔次次商品為消消費(fèi)概念的的，地下城城防能否延延續(xù)這種高高檔次消費(fèi)費(fèi)概念。廣州的地下下城防商業(yè)業(yè)如流行前前線、康王王城、五月月花、動漫漫星城等卻卻都不是高高檔消費(fèi)。。如果改變消消費(fèi)檔次，，其已有的的消費(fèi)群體體是否會接接受？不能接受就就意味著必必須選擇新新的消費(fèi)群群體，而他他們在哪里里呢？41與陳仁科一一起探尋………切入點(diǎn)2——天河城商圈圈的業(yè)態(tài)競競爭非常激激烈，要想想尋找新的的突破點(diǎn)比比較困難。。商家在進(jìn)駐前不不可能不考考慮此類問問題，這直直接影響到到項(xiàng)目前期期的招商、、放租等環(huán)環(huán)節(jié)。42與陳仁科一一起探尋………切入點(diǎn)3——在檔次上進(jìn)進(jìn)行區(qū)分，，那么無疑疑又會仿制制出第二個個流行前線線。這就決決定了必然然和真正的的流行前線線進(jìn)行消費(fèi)費(fèi)群的競爭爭。但是，消費(fèi)費(fèi)者是有一一定的消費(fèi)習(xí)慣的，要改變變這種習(xí)慣慣需花很大大力氣，而而且還有一一個較長的的過程，這這些肯定是是商家選址址前著重考考慮的重要要因素。43與陳仁科一一起探尋………切入點(diǎn)4——廣州是創(chuàng)業(yè)業(yè)的天堂，，商家品牌牌多，可供供選擇多。。天河商圈創(chuàng)創(chuàng)業(yè)的成本相對較高，，這必然限限制了部分分客戶，而而大品牌是是否愿意進(jìn)進(jìn)入地下現(xiàn)現(xiàn)在還無法法考量。44與陳仁科一一起探尋………切入點(diǎn)5——本項(xiàng)目由于于無產(chǎn)權(quán)，，極有可能能只能租不不能賣。這就決定了了投資客只只限于二手手的短期炒炒作，更多多的則集中中在經(jīng)營者者，客戶面必然大大縮縮減。45與陳仁科一一起探尋………切入點(diǎn)6——人防商業(yè)最最大的難題題是如何將將地上的人人流、商氣氣引入地下下，這除了了項(xiàng)目定位位、業(yè)態(tài)組組合準(zhǔn)確外外，在建筑筑形式、標(biāo)標(biāo)志識別、、入口處理理、交通導(dǎo)導(dǎo)線、裝修修風(fēng)格等都都必須有獨(dú)獨(dú)特的個性。但人防最大大的局限是是在建筑、、入口等方方面不能做做更多的設(shè)設(shè)計和處理理。46與陳仁科一一起探尋………切入點(diǎn)7——天河城人防防商業(yè)由南南北兩端組組成，現(xiàn)南南段已開始始招商。該段定位是是否準(zhǔn)確、、招商是否否成功、業(yè)業(yè)態(tài)是否統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃、、后期經(jīng)營營是否順利利將直接影影響到本項(xiàng)項(xiàng)目，而這這一因素則則是我方不可可控控制制的。。47與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………切入入點(diǎn)點(diǎn)8———南段段雖雖然然與與本本段段一一路路之之隔隔，，但但商商業(yè)業(yè)價值值顯然然大大于于本本段段。。在在南南段段定定位位準(zhǔn)準(zhǔn)確確的的前前提提下下，，本本段段是是否否承承接接它它的的定定位位？？如果果承承接接，，本本段段價值值則必必然然低低于于南南段段，，如如果果區(qū)區(qū)別別定定位位，，又又如如何何與與其其保保持持協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)、、和和諧諧？？畢畢竟竟整整體體上上這這是是一一個個項(xiàng)項(xiàng)目目。。48與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………切入入點(diǎn)點(diǎn)9———如果果南南段段定定位位不不準(zhǔn)準(zhǔn)確確、、招招商商不不成成功功，，本本段段如如何何擺擺脫脫其其不良良影影響響，另另辟辟捷捷徑徑？？除了了與與其其協(xié)協(xié)商商外外，，最最可可能能的的就就是是改改變變其其業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合。。但尋尋找找新新的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)不不僅僅困困難難，，而而且且北北端端僅僅有有一一萬萬多多平平方方的的規(guī)規(guī)模模，，是是否否能能夠夠支支撐撐也也是是一一大大問問題題。。49與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………切入入點(diǎn)點(diǎn)10———本段段最最大大的的難難題題是是負(fù)負(fù)二二層層的的招招商商和和招招租租，，如如果果其其業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)無無法法與與負(fù)負(fù)一一層層承接接，則則必必須須考考慮慮其其他他業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，而而這這種種業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)又又必必須須和和負(fù)負(fù)一一層層的的消消費(fèi)費(fèi)相相銜接接，但但又又不不能能影影響響整整個個項(xiàng)項(xiàng)目目的的檔檔次次和和環(huán)環(huán)境境。。50與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………以上上只只是是對對該該項(xiàng)項(xiàng)目目的的初初步步思思考考，，這這些些將將是是項(xiàng)項(xiàng)目目開開展展下下一一步步工工作作的的方方向向和和范范圍圍。。尤尤其其是是為為項(xiàng)項(xiàng)目目的的市市場場研研究究指指明明了了方方向向。。51與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………第四四層層剖剖析析:你，，想想做什什么么？？對市市場場、、地地塊塊、、地地理理位位置置進(jìn)進(jìn)行行了了詳詳盡盡的的分分析析后后，，定定位位的的基基本本方方向向就就確確定定了了。。也也許許開開發(fā)發(fā)商商的的選選擇擇會會很很多多————但最最適適合合的的選選擇擇卻卻只只有有一一個個??！52與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………那么么項(xiàng)項(xiàng)目目真真正正適適合合做做什什么么？？如如何何切切入入到到準(zhǔn)準(zhǔn)確確的的定定位位？？準(zhǔn)確確的的項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位必必須須從從終端端消消費(fèi)費(fèi)者者的研究究開始始！我認(rèn)為為———53與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………終端端消消費(fèi)費(fèi)者者的的研研究究是是研研究究什什么么？？那么么54與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………終端端消消費(fèi)費(fèi)者者研研究究其一一是否當(dāng)?shù)厝嘶榉裎幕瘜哟涡詣e職業(yè)收入水平家庭結(jié)構(gòu)年齡終端消費(fèi)者人口特征55與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………終端端消消費(fèi)費(fèi)者者研研究究其二終端消費(fèi)者群體的區(qū)分按年齡區(qū)分按收入水平區(qū)分按地域來源區(qū)分按家庭內(nèi)地位區(qū)分按職業(yè)區(qū)分56與陳仁仁科一一起探探尋………終端消消費(fèi)者者研究究其三不同消費(fèi)群體各自的……消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)偏好消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)實(shí)力57與陳仁仁科一一起探探尋………終端消消費(fèi)者者研究究其三消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)地點(diǎn)消費(fèi)頻次消費(fèi)層次……消費(fèi)偏好休閑消費(fèi)健康消費(fèi)……生活消費(fèi)消費(fèi)結(jié)構(gòu)飲食服飾日常用品……58與陳仁仁科一一起探探尋………終端消消費(fèi)者者研究究其四因?yàn)闉樗员乇仨氻氁粋€商商業(yè)物物業(yè)是是不可可能滿滿足所有有消費(fèi)費(fèi)群體體需求求的?。≌页龈鞲鱾€消消費(fèi)群群體的的共性性和個個性??！59與陳仁仁科一一起探探尋………終端消消費(fèi)者者研究究其五通過各各個消消費(fèi)群群體共共性和和個性性的研研究把各個個消費(fèi)費(fèi)群體體進(jìn)行行并類類和分分類主力消消費(fèi)群群體次主力力消費(fèi)費(fèi)群體體特殊消消費(fèi)群群體主力消消費(fèi)群群體的特性性揭示項(xiàng)項(xiàng)目的的定位位方向向！60與陳仁仁科一一起探探尋………案例四四：廣廣州天天河商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目位位于天天河長長湴村村偏離離天河河區(qū)主主要商商圈，，可以以說是是一個個還沒沒發(fā)展展起來來的區(qū)區(qū)域。。商業(yè)環(huán)環(huán)境較較差、、檔次次較低低、交交通混混亂、、人口口素質(zhì)質(zhì)參差差不齊齊。這里機(jī)機(jī)會大大于風(fēng)風(fēng)險。。無需在在規(guī)避避風(fēng)險險方面面投入入過多多精力力，而而是集集中研研究如如何把把握好好機(jī)會會，爭爭取最最大利利潤。。因此我我們必必須找找出影影響利利潤最最大化化的關(guān)關(guān)鍵之之點(diǎn)。。焦點(diǎn)———61與陳仁仁科一一起探探尋………關(guān)鍵之之點(diǎn)一：如何確確立項(xiàng)項(xiàng)目在在該市市場的的江湖湖地位位目前長長湴村村商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目還不不是很很多，，其檔檔次也也不是是很高高。這這為本本項(xiàng)目目的定定位留留下了了較大大的回回旋余余地。。本項(xiàng)目目雖然然不是是最大大，但但近3萬方方的規(guī)規(guī)模也也不算算小。。那么擺擺在面面前的的有兩兩種選選擇：：一是迎迎合現(xiàn)現(xiàn)在市市場的的表面面需求求，穩(wěn)穩(wěn)中求求利。。二是適適度超超前，，做強(qiáng)強(qiáng)做高高！不不是最最大的的，但但是最最好的的！62與陳仁仁科一一起探探尋………要確定定終端端消費(fèi)費(fèi)者的的真正正需求求，首首先必必須確確認(rèn)消消費(fèi)群群體的的特性性，即即消費(fèi)費(fèi)群體體的………從區(qū)域域人口口特點(diǎn)點(diǎn)看，，主要要由四四大塊塊組成成：原原住居居民、、新型型社區(qū)區(qū)居民民、大大學(xué)生生、流流動人人口。。新型社社區(qū)居居民比比重越越來越越大，，大學(xué)學(xué)生成成為第第二大大居住住群體體。我們研研究消消費(fèi)者者必須須首先先研究究這兩兩大群群體。。在徹底底研究究透了了主要要消費(fèi)費(fèi)群體體的真真實(shí)需需求后后，就就可以以確定定項(xiàng)目目的建建筑風(fēng)風(fēng)格、、業(yè)態(tài)態(tài)定位位、商商家取取向、、功能能配套套、甚甚至裝裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。。關(guān)鍵之之點(diǎn)二：如如何確確定區(qū)區(qū)域主主要終終端消費(fèi)群群體的的真實(shí)實(shí)消費(fèi)費(fèi)需求求63與陳仁仁科一一起探探尋………本項(xiàng)目目面對對的終終端消消費(fèi)群群大致致分為為四類類，而而消費(fèi)費(fèi)層次次卻相相差很很大，，消費(fèi)費(fèi)特性性也各各有不不同。。不同的的消費(fèi)費(fèi)群體體是很很難在在同一一消費(fèi)費(fèi)場所所消費(fèi)費(fèi)的。。如果果生拉拉硬扯扯，必必然是是失去去所有有的消消費(fèi)者者。同時滿滿足三三類消消費(fèi)群群，組組合矛矛盾將將會嚴(yán)嚴(yán)重影影響項(xiàng)項(xiàng)目的的整體體形象象、層層次，，專門門只滿滿足某某類群群體，，但因因受區(qū)區(qū)域環(huán)環(huán)境和和區(qū)域域人口口的限限制，，任何何單一一的類類別都都無法法支撐撐整個個項(xiàng)目目營運(yùn)運(yùn)。這對矛矛盾如如何解解決，，必須須提升升到一一個重重要高高度來來認(rèn)識識。關(guān)鍵之之點(diǎn)三：如何處處理必必然出出現(xiàn)的的業(yè)態(tài)態(tài)組合合矛盾盾64與陳仁仁科一一起探探尋………功能定定位是是指項(xiàng)項(xiàng)目準(zhǔn)準(zhǔn)備做做成什什么商商業(yè)形形式，，定位位基礎(chǔ)礎(chǔ)來自自于兩兩個方方面：：一是對對終端端消費(fèi)費(fèi)者的的研究究和判判斷；；二是對對區(qū)域域市場場現(xiàn)有有商業(yè)業(yè)環(huán)境境的研研究和和分析析。關(guān)鍵之之點(diǎn)四：項(xiàng)目的的功能能定位位決定定項(xiàng)目目的成成敗65與陳仁仁科一一起探探尋………現(xiàn)在我我們得得知本本區(qū)域域最大大的消消費(fèi)群群體，，那我我們重重點(diǎn)要要研究究的是是這兩兩類群群體之之間的的關(guān)系系。比比如周周邊社社區(qū)居居住者者多為為年輕輕人（（20-35）），那那么他他們與與大學(xué)學(xué)生就就會有有很多多共性性。如如果社社區(qū)居居住者者都是是有較較高文文化層層次，，如大大學(xué)教教師，，他們們與大大學(xué)生生也會會有很很多共共性。。這種種共性性就是是我們們定位位的基基礎(chǔ)之之一，，也就就是說說針對對這種種共性性的定定位即即可滿滿足大大部分分居住住者的的消費(fèi)費(fèi)需求求，又又可滿滿足大大學(xué)生生的消消費(fèi)需需求，，也就就滿足足了本本區(qū)域域大部部分消消費(fèi)群群體的的需求求。而對區(qū)域域商業(yè)環(huán)環(huán)境的研研究主要要是各商商業(yè)物業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)、、功能、、檔次、、商品陳陳列、商商品品類類的了解解，舉例例說：如如果所有有的商業(yè)業(yè)都是以以休閑娛娛樂為主主，這說說明兩個個問題，，一是消消費(fèi)群體體認(rèn)同該該區(qū)域是是休閑娛娛樂的最最佳消費(fèi)費(fèi)場所，，休閑消消費(fèi)有很很大的市市場，項(xiàng)項(xiàng)目可以以繼續(xù)定定位休閑閑類。二二是消費(fèi)費(fèi)群體只只認(rèn)同該該區(qū)域是是休閑娛娛樂的最最佳消費(fèi)費(fèi)場所，，一個““只”字字說明本本區(qū)域其其他的商商業(yè)不能能滿足廣廣大消費(fèi)費(fèi)群體的的需求，，也就昭昭示著其其他商業(yè)業(yè)有很大大的運(yùn)作作空間，，或者說說其他商商業(yè)還有有很大的的提升空空間，那那么項(xiàng)目目定位就就可以搶搶占這個個空白點(diǎn)點(diǎn)。66與陳仁科科一起探探尋………招不來大大品牌超超市，是是否就一一定不能能成功？？而招來來了大品品牌超市市就一定定能成功功嗎？回回答當(dāng)然然是否定定的。城市發(fā)展展的趨勢勢就是城城市空心心化。隨隨著城市市的發(fā)展展，邊緣緣區(qū)域的的現(xiàn)狀很很快就會會得到極極大的改改善，這這是毋庸庸置疑的的。關(guān)鍵是這這個“很很快”到到底需要要多長時時間？商商家們等等的就是是這個““很快””。那么么作為商商業(yè)物業(yè)業(yè)的開發(fā)發(fā)商，面面對商家家的這種種等待，，其招商商思路就就必須區(qū)區(qū)別于市市中心項(xiàng)項(xiàng)目的招招商！關(guān)鍵之點(diǎn)點(diǎn)五：城市邊緣緣區(qū)域招招商的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)思考考67與陳仁科科一起探探尋………以上是我我們對長長湴村項(xiàng)項(xiàng)目的初初步理解解和思考考。這里里展示了了一種在在接觸到到一個地地產(chǎn)項(xiàng)目目之后，，作為策策劃人應(yīng)應(yīng)有的思維方式式、思維維邏輯、、思維范范圍、思思維聚焦焦等等！68與陳仁科科一起探探尋………如何研究究呢？那么么市場調(diào)查查是基礎(chǔ)礎(chǔ)！69與陳仁科科一起探探尋………市調(diào)就是是踩盤;市調(diào)什么么人都會會做，隨隨便找?guī)讕讉€員工工就了事事;市調(diào)是一一個不需需要花費(fèi)費(fèi)太多時時間的工工作;市調(diào)的數(shù)數(shù)據(jù)真正正作用不不大;市調(diào)就是是針對某某個問題題去了解解解決的的方法。。很多開發(fā)商是是這樣理解市調(diào)的———70與陳仁科科一起探探尋………1、請專業(yè)市市調(diào)公司司進(jìn)行市市調(diào);2、自行行組織員員工進(jìn)行行簡單的的市調(diào);3、自己己去踩盤盤;4、請代代理公司司進(jìn)行市市調(diào)。很多開發(fā)商是是這樣實(shí)施市調(diào)的———71與陳仁科科一起探探尋………這是正確確的態(tài)度度嗎？這是正確確的方法法嗎？這樣做能能給項(xiàng)目目開發(fā)帶帶來正確確的指導(dǎo)導(dǎo)嗎？不！！為什么？？你們真正正了解市市調(diào)的作作用嗎？？72與陳仁科科一起探探尋………首先，專專業(yè)市調(diào)調(diào)公司不不懂房地地產(chǎn)，在在設(shè)置問問卷、訪訪問、踩踩盤等方方面都無無法和房房地產(chǎn)開開發(fā)聯(lián)系系起來，，他們采采摘的數(shù)數(shù)據(jù)也許許真實(shí)、、客觀，，但可用用性不強(qiáng)強(qiáng)。因?yàn)闉椤?3與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………因?yàn)闉椤孕行薪M組織織員員工工市市調(diào)調(diào)，，因因?yàn)闉椴徊粚I(yè)業(yè)，，市市調(diào)調(diào)的的方方法法、、內(nèi)內(nèi)容容、、數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)都都無無法法保保證證真真實(shí)實(shí)、、科科學(xué)學(xué)、、客客觀觀。。74與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………因?yàn)闉椤缺P盤，，就就更更簡簡單單了了。。它只只是是市市調(diào)調(diào)的的其其中中一一個個方方面面的的內(nèi)內(nèi)容容，，即即使使去去踩踩盤盤的的不不是是專專業(yè)業(yè)的的營營銷銷人人員員也也很很難難真真實(shí)實(shí)、、準(zhǔn)準(zhǔn)確確、、全全面面地地了了解解一一個個項(xiàng)項(xiàng)目目的的情情況況。。75與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………因?yàn)闉椤詈蠛笫鞘钦堈埓砝砉舅咀鲎鍪惺姓{(diào)調(diào)，，我我可可以以說說絕絕大大部部分分的的代代理理公公司司的的策策劃劃、、營營銷銷人人員員沒沒經(jīng)經(jīng)過過專專門門市市調(diào)調(diào)培培訓(xùn)訓(xùn)的的，，市市調(diào)調(diào)畢畢竟竟是是一一個個專專門門的的行行業(yè)業(yè)，，既既然然是是專專門門的的行行業(yè)業(yè)，，就就有有其其一一定定的的專專業(yè)業(yè)性性、、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和和技技術(shù)術(shù)含含量量。。所所以以代代理理公公司司市市調(diào)調(diào)做做的的更更多多的的就就是是踩踩盤盤。。76與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………以上上四四種種手法法都都因因其其自自身身的的局局限限而而無無法法真真正正全全面面、、真真實(shí)實(shí)、、客客觀觀、、科科學(xué)學(xué)、、準(zhǔn)準(zhǔn)確確地地反反映映我我們們項(xiàng)項(xiàng)目目所所處處的的市市場場狀狀況況。。那么么，，市市調(diào)調(diào)到到底底是是個個什什么么流程程呢？？77與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………市調(diào)目的研究問卷設(shè)置人員安排禮品購置市調(diào)人員培訓(xùn)訪問布點(diǎn)正確確市市調(diào)調(diào)流流程程78與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………問卷卷設(shè)設(shè)置置：1、、問問卷卷以以不不超超過過兩兩頁頁為為宜宜；；2、、問問卷卷調(diào)調(diào)查查時時間間不不宜宜超超過過15分分鐘鐘；；3、、跳跳問問的的設(shè)設(shè)置置；；4、、不不應(yīng)應(yīng)設(shè)設(shè)置置敏敏感感性性問問題題5、、不不應(yīng)應(yīng)設(shè)設(shè)置置尷尷尬尬性性問問題題6、、…………市調(diào)調(diào)人人員員培培訓(xùn)訓(xùn)：1、、不不要要誘誘導(dǎo)導(dǎo)性性提提問問；；2、、兩兩人人一一組組，，分分工工協(xié)協(xié)作作；；3、、不不宜宜讓讓受受訪訪者者自自己己填填寫寫問問卷卷；；4、、…………取樣樣：1、、年年齡齡分分布布；；2、、性性別別分分布布；；3、、攔攔截截隔隔取取樣樣；；4、、入入戶戶跳跳躍躍取取樣樣；；注意意事事項(xiàng)項(xiàng)79與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………實(shí)地觀察郵寄訪問產(chǎn)品流質(zhì)研究日記式調(diào)查網(wǎng)上調(diào)查……電話訪問座談會深度訪問入戶訪問街頭攔截訪問正確的市調(diào)方法80與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………案例例五五：：重重慶慶巫巫山山項(xiàng)項(xiàng)目目依據(jù)據(jù)巫巫山山縣縣總總體體規(guī)規(guī)劃劃和和戰(zhàn)戰(zhàn)略略定定位位，，考考察察現(xiàn)現(xiàn)有有城城市市的的商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，如如何何打打造造一一個個城城市市新新的的特特色色商商圈圈。。巫山現(xiàn)有有商圈內(nèi)內(nèi)的各個個商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)間如如何互補(bǔ)補(bǔ)、是否否存在空空白了解巫山山各階層層消費(fèi)者者經(jīng)營者者、投資資者的消消費(fèi)偏好好、習(xí)慣慣和消費(fèi)費(fèi)能力，，以及對對商業(yè)整整體定位位、業(yè)態(tài)態(tài)定位、、目標(biāo)商商家定位位、商圈圈業(yè)態(tài)定定位奠定定基礎(chǔ)在新商圈圈內(nèi)，如如何從業(yè)業(yè)態(tài)定位位上找準(zhǔn)準(zhǔn)項(xiàng)目的的破市點(diǎn)點(diǎn)確定市調(diào)調(diào)目的81與陳仁科科一起探探尋………調(diào)查時間間：2008年*月月8日———*月月21日日被訪問對對象：年齡20——60歲之之間訪問形式式：□消費(fèi)費(fèi)者及購購房者：：街頭攔攔截問問卷調(diào)調(diào)查電電話咨咨詢□經(jīng)營營者：入入戶訪問問問問卷調(diào)查查訪問時間間：每個樣本本約10-15分鐘討論市調(diào)調(diào)布署82與陳仁科科一起探探尋………1、實(shí)地地踩盤調(diào)調(diào)查（實(shí)實(shí)地觀察察）對巫山主主要商業(yè)業(yè)街區(qū)、、典型商商場、在在售商業(yè)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行實(shí)地地調(diào)查。。對巫山山主商圈圈實(shí)地觀觀察。2、目標(biāo)標(biāo)訪談A、消費(fèi)費(fèi)者隨機(jī)機(jī)抽樣訪訪問B、經(jīng)營營商家入入戶訪問問C、投資資者問卷卷調(diào)查3、政府府相關(guān)職職能部門門向巫山縣縣規(guī)劃局局了解城城市未來來規(guī)劃以以及項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域的發(fā)發(fā)展方向向，還有有統(tǒng)計局局、招商商局等等等4、網(wǎng)上上查詢查詢政府府及行業(yè)業(yè)信息網(wǎng)網(wǎng)站，收收集基礎(chǔ)礎(chǔ)資料選擇市調(diào)調(diào)方法83與陳仁科科一起探探尋………制定市調(diào)調(diào)時間84與陳仁科科一起探探尋………85與陳仁科科一起探探尋………86與陳仁科科一起探探尋………87與陳仁科科一起探探尋……中旗地產(chǎn)產(chǎn)與陳仁科科一起探探尋………88與陳仁科科一起探探尋……中旗地產(chǎn)產(chǎn)與陳仁科科一起探探尋………89與陳仁科科一起探探尋……中旗地產(chǎn)產(chǎn)與陳仁科科一起探探尋………90與陳仁科科一起探探尋……中旗地產(chǎn)產(chǎn)與陳仁科科一起探探尋………91與陳仁科科一起探探尋……中旗地產(chǎn)產(chǎn)與陳仁科科一起探探尋………92與陳仁科科一起探探尋……中旗地產(chǎn)產(chǎn)與陳仁科科一起探探尋………93與陳仁科科一起探探尋……中旗地產(chǎn)產(chǎn)與陳仁科科一起探探尋………94與陳仁科科一起探探尋……中旗地產(chǎn)產(chǎn)與陳仁科科一起探探尋………95與陳仁科科一起探探尋……中旗地產(chǎn)產(chǎn)與陳仁科科一起探探尋………96與陳仁科科一起探探尋……中旗地產(chǎn)產(chǎn)與陳仁科科一起探探尋………97與陳仁科科一起探探尋……中旗地產(chǎn)產(chǎn)與陳仁科科一起探探尋………98與陳仁科科一起探探尋……中旗地產(chǎn)產(chǎn)與陳仁科科一起探探尋………99與陳仁科科一起探探尋……中旗地產(chǎn)產(chǎn)與陳仁科科一起探探尋………100與陳仁科科一起探探尋………案例六：：哈爾濱濱景陽街街項(xiàng)目開發(fā)商原原有定位位：現(xiàn)代代化辦公公用品批批零中心心濱城財財富富港開發(fā)商定定位依據(jù)據(jù)：景陽街做做為“辦辦公用品品市場””在哈爾爾濱已經(jīng)經(jīng)家喻戶戶曉，本本項(xiàng)目所所在地段段處于景景陽街““亞核心心商圈””，成熟熟的辦公公用品氛氛圍仍舊舊沖擊到到本項(xiàng)目目；如果脫離離辦公用用品而標(biāo)標(biāo)新立異異定位其其它產(chǎn)品品市場，，恐怕有有“賠了了夫人又又折兵””之嫌，，本身的的地段價價值、商商業(yè)氛圍圍將蕩然然無存。。Officebox101與陳仁科科一起探探尋………市調(diào)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)：市場場難以支支撐這一一定位項(xiàng)目地面面交通路路況差，，車道狹狹窄、閉閉塞。項(xiàng)項(xiàng)目正對對景陽高高架橋，，兩者水水平距離離約為5米，項(xiàng)項(xiàng)目地面面與高架架橋面高高差3米米多。項(xiàng)項(xiàng)目北側(cè)側(cè)江龍大大廈處路路面寬僅僅4米，，而項(xiàng)目目東側(cè)道道路又雜雜亂不暢暢。項(xiàng)目西西側(cè)是是電纜纜廠（（哈爾爾濱哈哈纜廠廠）和和物流流業(yè)（（威龍龍物流流、老老董頭頭物流流）及及倉儲儲，且且衛(wèi)生生狀況況差。。景陽陽文文教教商商圈圈日日益益飽飽和和、、同同業(yè)業(yè)競競爭爭明明顯顯。。項(xiàng)目目雖雖處處于于文文教教商商圈圈內(nèi)內(nèi)，，但但只只是是一一個個端端點(diǎn)點(diǎn)的的位位置置。。文文教教人人流流和和商商氣氣都都已已被被高高架架橋橋和和南南極極街街所所截截斷斷。102與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………103與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………面對對這這樣樣一一個個市市場場環(huán)環(huán)境境，，我我們們是是不不是是就就按按著著發(fā)發(fā)展展商商的的原原有有定定位位做做下下去去呢呢？？按按這這樣樣的的定定位位去去做做，，項(xiàng)項(xiàng)目目成成功功的的幾幾率率有有多多大大呢呢??！如何何決決策策？？嚴(yán)密密市市調(diào)調(diào)后后，，我我們們有有四四個個重重大大發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)?。。?！104與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………四個個重大大發(fā)現(xiàn)現(xiàn)————景陽陽街街調(diào)調(diào)味味品品批批發(fā)發(fā)市市場場即即將將拆拆遷遷，，現(xiàn)現(xiàn)有有經(jīng)經(jīng)營營戶戶將將無無處處可可去去；；南極極市市場場即即將將升升級級改改造造，，現(xiàn)現(xiàn)有有經(jīng)經(jīng)營營戶戶也也將將有有段段時時期期無無處處經(jīng)經(jīng)營營；；項(xiàng)目目地地旁旁的的倉倉儲儲物物流流場場地地準(zhǔn)準(zhǔn)備備整整體體轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓，，完完全全可可以以作作為為項(xiàng)項(xiàng)目目物物流流配配套套，，解解決決調(diào)調(diào)味味品品經(jīng)經(jīng)營營戶戶的的倉倉儲儲和和物物流流；；陽光光商商城城比比本本項(xiàng)項(xiàng)目目地地段段好好，，軟軟、、硬硬件件也也相相對對市市場場作作了了升升級級，，卻卻無無法法沖沖擊擊飽飽和和的的市市場場，，租租售售停停滯滯。。105與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………根據(jù)據(jù)這這四個個重重大大發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，我們們給給項(xiàng)項(xiàng)目目予予以以了了重重新新定定位位———新一一代代調(diào)調(diào)味味品品批批零零市市場場商貿(mào)貿(mào)中中心心萬味味源源106與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………案例例七七：：江江西西新新余余洪洪客客隆隆新余余項(xiàng)項(xiàng)目目步步行行街街貫貫穿穿兩兩條條主主干干道道，，一一條條是是勝勝利利北北路路，，一一條條是是勞勞動動路路。。勝利利北北路路是是主主要要的的商商業(yè)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)集集中中地地，，而而勞勞動動路路是是一一條條交交通通主主干干道道，，商商業(yè)業(yè)相相對對比比較較弱弱，，在在規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計時時開開發(fā)發(fā)商商希希望望也也在在勞勞動動路路這這一一頭頭打打造造一一個個MALL。。背景景107與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………1、、洪洪客客隆隆的的商商業(yè)業(yè)面面積積已已經(jīng)經(jīng)達(dá)達(dá)9萬萬多多平平方方米米，，更更多多的的商商業(yè)業(yè)面面積積如如何何消消化化??！2、勞勞動路路是一一條交交通主主干道道，商商流商商氣都都不足足以支支持另另一個個大Mall出出現(xiàn)！！3、勝勝利北北路有有一個個Mall，再再建一一個Mall，，業(yè)態(tài)態(tài)怎么么布局局，會會不會會重復(fù)復(fù)！4、、還還有有一一條條商商業(yè)業(yè)街街更更難難規(guī)規(guī)劃劃。。困難難108與陳陳仁仁科科一一起起探探尋尋…………在市市調(diào)調(diào)中中一一個個數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)引引起起我我們們的的思思考考，，就就是是新新余余城城市市不不大大、、人人口口不不多多、、外外來來經(jīng)經(jīng)商商人人員員也也少少，，但但酒酒店店業(yè)業(yè)異異常?；鸹鸨?，各各大大小小